土地开发整理项目可行性报告融资

**土地开发整理项目可行性研究报告告(融资)【报告机构】：：【报告日期】：：2013年111月月4日目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc374086199"第一章概述述1HYPERLINK\l"_Toc374086200"1.1项目目由来1HYPERLINK\l"_Toc374086201"1.2研究究论证范围11HYPERLINK\l"_Toc374086202"1.3研究究依据2HYPERLINK\l"_Toc374086203"1.4项目目建设意义及及必要性3HYPERLINK\l"_Toc374086204"1.5项目目效益分析44HYPERLINK\l"_Toc374086205"1.6编写写说明4HYPERLINK\l"_Toc374086206"第二章项目目界定与选址址6HYPERLINK\l"_Toc374086207"2.1项目目建设主体66HYPERLINK\l"_Toc374086208"2.2项目目位置及用地地规模6HYPERLINK\l"_Toc374086209"2.3项目目现状与规划划用途7HYPERLINK\l"_Toc374086210"2.4土地地出让计划安安排8HYPERLINK\l"_Toc374086211"2.5项目目实施内容99HYPERLINK\l"_Toc374086212"2.6项目目自然条件与与区位9HYPERLINK\l"_Toc374086213"2.7*****市**总体发展展规划11HYPERLINK\l"_Toc374086214"2.8*****控制性性详细规划112HYPERLINK\l"_Toc374086215"2.9***推进新型城城镇化建设114HYPERLINK\l"_Toc374086216"2.10***概况16HYPERLINK\l"_Toc374086217"2.11项项目选址合理理性结论188HYPERLINK\l"_Toc374086218"第三章项目目建设必要性性分析19HYPERLINK\l"_Toc374086219"3.1项目区位位现状19HYPERLINK\l"_Toc374086220"3.2宏观经济济概况20HYPERLINK\l"_Toc374086221"3.3房地地产市场发展展状况26HYPERLINK\l"_Toc374086222"3.4土地地开发政策分分析34HYPERLINK\l"_Toc374086223"3.5项目目建设必要性性结论35HYPERLINK\l"_Toc374086224"第四章项目目开发实施与与运作36HYPERLINK\l"_Toc374086225"4.1项目目开发实施方方案36HYPERLINK\l"_Toc374086226"4.2道路路建设内容与与施工方案337HYPERLINK\l"_Toc374086227"4.3给排水水实施方案441HYPERLINK\l"_Toc374086228"4.4天然气气工程实施方方案46HYPERLINK\l"_Toc374086229"4.5绿化化工程实施448HYPERLINK\l"_Toc374086230"4.6环境境影响评价及及环保措施551HYPERLINK\l"_Toc374086231"4.7招标标方案53HYPERLINK\l"_Toc374086232"第五章成本本估算与资金金筹措56HYPERLINK\l"_Toc374086233"5.1成本本分析56HYPERLINK\l"_Toc374086234"5.2项目目资金筹措661HYPERLINK\l"_Toc374086235"第六章财务务及风险分析析64HYPERLINK\l"_Toc374086236"6.1财务务分析64HYPERLINK\l"_Toc374086237"6.2风险险分析70HYPERLINK\l"_Toc374086238"第七章社会会效益评价773HYPERLINK\l"_Toc374086239"7.1对就就业效益的影影响73HYPERLINK\l"_Toc374086240"7.2对环环境效益的影影响73HYPERLINK\l"_Toc374086241"7.3对政政府财政的影影响73HYPERLINK\l"_Toc374086242"7.4对区区域发展的影影响73HYPERLINK\l"_Toc374086243"第八章主要要结论和建议议75HYPERLINK\l"_Toc374086244"8.1主要要结论75HYPERLINK\l"_Toc374086245"8.2建议议75HYPERLINK\l"_Toc374086246"附表77HYPERLINK\l"_Toc374086247"附件78第一章概述1.1项目由来来依据****控控制性详细规规划，**规划等相关规划开展**土地开发发整理项目（以以下简称本项项目）。同时，根据据国家发展改改革委员会公公布的《第三批全全国发展改革革试点城镇名名单》（发改改办规划〔2012〕507号），**入选第三三批全国发展展改革试点小小城镇，本项项目的开展亦亦是落实小城城镇建设的要要求。本项目位于***，总用地面积积为136..64万平方方米，规划用用途为居住、商商住、商业。本项目的建设是为落实**等相关规划和小城镇改革试点等要求，整合土地资源，提高区域基础设施成熟度，进而为全面推进**城镇化进程、大幅提升**在全国的知名度发挥作用，并将对周边地区城乡一体化建设起到重要示范作用。**通过包括本本项目在内的的全面开发建建设，将全力力打造成为一个具有有浓郁**特色、高高品质、高档档次、公建配配套设施齐全全的生态文化化型特色小城城镇。此外，本本项目进行基基础设施开发发整理，将为提高和改改善人民居住住水平和休闲闲娱乐环境、促进区域内内经济发展和和社会进步起起到重要推动动作用。1.2研究究论证范围本项目投资开发发的合法性与与合规性。本项目投资建设设的必要性。本项目选址及项项目工程实施施方案的合理理性与技术可可行性。本项目投资额度度、资金来源源及投资回收收等计划设置置的可行性。本项目经济、社社会可行性。1.3研究究依据关于批准**22006年度第十一一批次城镇建建设用地的通通知（**国土资建建（2006）第116号）《****市*****控制制性详细规划划》关于批准*****市**城乡建设设用地增减挂挂钩建**2011年第2批次（09挂）建设用用地的通知（**证地（2011）4021号）关于批准*****市**城乡建设设用地增减挂挂钩建**2011年第3批次（10挂）建设用用地的通知（**证地（2011）4022号）《****省建建设用地指标标》（*****省人民政政府国土厅2006年颁行）。《****省建建筑工程造价价估算指标》（****省人民政府建设厅2002年颁行）《****市工工程造价信息息2013年度月刊》（****市人民政府建设局工程造价中心编辑）****市自然然、地理、气气象、水文地地质、经济、社社会等基础资资料国家有关工程技技术方面的标标准、规范、部部门规章、指指标、要求等等资料本项目其他技术术依据详见本本报告有关章章节内容。1.4项目目建设意义及及必要性项目的实施将具具有以下意义义：1、通过整体规规划、统一开开发，实现土土地合理利用用，优化和整整合土地资源源，节约土地地使用，显化化及提升土地地资源的内在在价值，促进进小城镇化进进程，促进经经济社会健康康协调发展。2、开发整理后后的项目地块将建建设成为***新市镇宜居社区和良好的的购物环境，为为居民提供高高品质的居住住条件和优美美的生活环境境，有效提高高居民生活质质量，同时有有助于提高区区域成熟度。本项目建设的必必要性主要体体现在以下几几点：1、随着我国城城镇化率的不不断提高，城城镇建设越来越受受到关注与重重视，十八大大提出，“积极稳妥推推进城镇化，合合理调节各类类城市人口规规模，提高中中小城市对人人口的吸引能能力，始终节节约用地，保保护生态环境境；城镇化要要发展，农业业现代化和新新农村建设也也要发展，同同步发展才能能相得益彰，要要推进城乡一一体化发展”。2012年**入选第三三批全国发展展改革试点小小城镇，是国国家重点试点点地区。本项项目的开展响响应和落实国家及地方关关于小城镇建建设的政策的需要。2、**城乡发发展一体化先先导示范区建建设要求积极实施“农村城镇化化、城乡一体体化、城市现现代化”发展战略，按按照“居民聚集区区、商贸区、生生态休闲区、工工业发展区”合理布局，明明晰功能，创建高标准优优良环境。本项目的开开展为城乡发发展一体化先先导示范区建建设起到推动作用。3、**城镇用用地空间布局局将按照*****市**统筹城乡乡发展的要求求，积极引导导配套居住区区建设，依据据《**土地利用用总体规划图图》，本项目目用地性质为为居住、商住住用地，用地地性质和空间间位置符合规规划。另外，根据《*******总体体发展规划》（2005-2020）——城市设计导引图，本项目位于**特色居住景观区，因此，本项目的开展有利于落实**土地利用总体规划和******总体发展规划，有利于完善区域基础设施建设，加快区域城市化进程的推进，分散主城人口，为聚集人气奠定基础。4、本项目开展展能够增加住住房和商业用用房供给，改善区区域居民住房房和购物环境境，有利于落落实宏观调控控政策，促进进****房地地产市场平稳稳健康发展。1.5项目效效益分析本项目总建设成成本资金额度度为73441万元元。项目资金金拟通过自筹筹方式解决338.73%%，银行借款款61.277%。通过对项目目地块的土地地开发成本测测算，得到项项目评价的综综合结论为：：1、成本支出：：项目总成本734441万元。2、出让金返还还收入：土地出出让地价款预预计为2611008.449万元，土地出让相相关费用为1044442.59万元，具体见表6-6。土地出让让收入扣除土土地出让相关关费用后，即即1565665.89万元可以用用来平衡成本本支出。3、资金平衡分分析：土地出出让金返还收入足足以平衡本项项目所有成本支出。1.6编写说明明1、本报告是在在委托方提供供基础文件、有有关数据资料料的基础上做做出的。委托托方对所提供供的文件以及及相关数据的的真实性和可可靠性负责。2、我们在本估估价报告中陈陈述的事实是是真实的和准准确的。3、本报告中的的分析、意见见和结论是我我们自己公正正的专业分析析、意见和结结论。4、我们已对本本报告中的研研究对象进行行了实地勘查查。5、本报告中所所引用的经济济数据系经过过我们**时间的研研究及市场分分析所取得的的，如有偏差差，仅供参考考。第二章项目界定定与选址2.1项目目建设主体本项目由*******建设设发展有限公公司运作，该公司司经营项目：：许可经营项项目：**。一般经经营项目：土土石方工程、市市政设施建设设（凭有效资资质证书经营营）；景区管管理；物业管管理；社会经经济信息咨询询；利用自有有资金对外投投资；体育设设施建设；新新农村建设；；房屋租赁；；会务服务；；展览、展示示服务；组织织文化艺术交交流活动；工工艺品的销售售；平整场地地工程服务；；开挖土方工工程服务；房房屋拆迁服务务（凭有效的的资质证书经经营）；绿化化服务。（上上述经营范围围中涉及行政政许可的，经经许可后方可可经营；涉及及专项审批的的，经批准后后方可经营）。公司注册资本118500万元人民币。该公司具体将负负责本项目内内的房屋拆迁迁工程、场地地平整、市政政道路建设等等基础设施建建设，符合公公司经营类型型，具有明确确的合法性。2.2项目位置置及用地规模模本项目位置隶属属于*****市****，东至**路、西至**路、北至**河、南至**路，不包括已建成成**地块、在在建中的***地块、已出出让的**地块，具体项目区域域位置示意图图（图2-1）。本项目规划划占地面积约约为136.664万平方米（约2049..6亩）。图2-1地地块示意图（注注：项目范围围——紫线内，但但不包括藏青青色区域）2.3项目目现状与规划划用途本项目用地性质质已转为国有建设用地地（详见附件件），原用地地性质为集体体土地。项目目用地红线范范围内农用地地约116..14万平方方米（其中耕耕地约98..72万平方米）。地上建筑物及附附着物情况：：目前项目用用地范围内有有厂房（尚未拆拆迁），包括括鸿声减震器器厂等，建筑筑面积约为2.3万平方米；住宅宅总建筑面积约为15.2万平方米，具体体见表5-2。地块规划用途主主要为商业用用地、商住用用地、二类居居住用地、配配套设施用地地。商业规划划可建设用地地面积816000.41平平方米，容积积率3.5，建筑筑密度<50%，绿化率>20%。商住规划可建设用用地面积5840002.92平方米，容容积率2.55，建筑密度<35%，绿化率>35%。二类居住用用地可建设用用地面积3939901.97平方米，容容积率2.55，建筑密度<35%，绿化率>35%。配套设施用用地面积为3069001.53平方米，包包含了供电用用地、公共交交通用地、初初级中学、小小学用地、雨雨污处理用地地、医院用地地、中等专业业学校等。项目周边干道：：*****路现状道路：***路路项目住宅用地和和农农用地图2-2项项目位置及现现状情况2.4土地地出让计划安安排根据土地市场现现状及未来发发展趋势，该该地块开发整整理完成后，于计算期第三年开始，由****市政府按经营性用地招拍挂方式分年度进行出让，具体出让计划见表5-8。2.5项目实施施内容本项目实施内容容涉及：■本项目占地范范围内房屋拆拆迁、拆迁补补偿。■本项目占地范范围内土地平平整。■本项目占地范范围内市政道道路建设等基基础设施建设设。具体见第五五章成本测算算。2.6项目目自然条件与与区位2.6.1项目土地自自然特征1、地块特征本项目总用地面面积为1366.64万平方米，地地块形状比较规整整，近似为***方形，地地形平坦，排排水状况比较较好，工程地地质状况良好好，区内没有有破坏性的大大断裂分布，周周边**污染源。2、自然条件项目所在地区域域属北亚热带带湿润区，受受季风环流影影响，形成的的气候特点是是：四季分明明，气候温和和，雨水充沛沛，日照充足足，**霜期**。气温：1月份（冬季季）平均气温温在2.8℃左右；7月份（夏季季）平均气温温在29℃左右。全年年**霜期220天左右。年年平均降水量量在1048毫米。雨季季较**，主要集集中在夏季。全全年降水量大大于蒸发量，属属湿润地区。日日照时数2019..4小时。具有有南北作物皆皆宜生**的特点，作作物种类繁多多。2.6.2*****市发展展概况1、地理位置****地理位位置优越，处处于*****省东南部，********中心地带。南南依**，北邻*****，**绕其境而而过，地理位位置优越。*****市地地处*******中心区区域，距***与**分别118公里和153公里。*****离**较近，平平均相距不超超过100公里。优越越的地理区位位使*****成为*****各大城市相相连接的必经经之地，一定定程度上为*****发展展提供了更大大机遇。****市全市市总面积为4787..61平方公里，其其中市区面积积518平方公里。*****市下下辖*****、**二市及**、、**、**七个行政政区。本项目目位于**行政区。2、城市地位及及经济发展状状况****市是中中国民族工商商业及乡镇工工业发祥地。改改革开放以来来，*****市迅速发展展为中国沿海海地区具有较较大规模、较较高水平的现现代工业城市市，区域性交交通枢纽及现现代物流中心心。04年****市被被评为CCTV中国十大最最具经济活力力城市之一。《2008年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中，****城市综合竞争力在两岸四地200个城市中排名第14位。表2-222012年****市主主要国民经济济指标指标单位绝对值同比国内生产总值GGDDP亿元7568.15510.1%工业企业实现增增加加值亿元3056.9007.1%社会消费品零售售总总额亿元2427.94414.4%外贸进出口总额额亿美元707.75-2.3%全社会固定资产产投投资亿元3618.07716.1%城镇居民人均可可支支配收入元3566312.7%2.7*****市**总体发展展规划规划范围：北起起**大道，南南至**河，西至至**、**河，东至至**镇行政范范围，总用地地面积198.3平方公里。规划定位：以产产业特点鲜明明、区域功能能完善、人文文环境优越、经经济社会和谐谐为主要特点点的*****示范、国内内领先、国际际一流的创新新型国际化科科技新城。发展目标：国际际先进制造业业集聚区，国国家科技创新新先导区，***南国际物物流集散区，和和谐宜人新*****样板板区。总体结构：“一一带、两区、三三轴、四个组组合”。“一带”：生态态农业和历史史保护走廊；；“两个集中产产业区”：高新产业A区和高新产产业拓展区（高高新产业B区和**）；“三轴”：中心跨越越发展轴（****路），区域联动动发展轴（**路），人文生态态发展轴（**港）。“四个组合”：：高新A区和*****社区、商业业文化区，高高新B区和**社区、**社区，**和**社区，**区和**社区。图2-3*******总体体发展规划（2005--2020）—远景发展引引导图2.8*****控制性详细细规划规划范围：西达达**东大道，南南达**高速公路路，东面、北北面直抵*******规规划边界，规规划总面积5382..8公顷。功能定位：（1）融通创新新：促进C区的高新技技术产业发展展；依托***高速公路和和**机场发展展现代物流产产业。（2）**文脉脉：延续*******文文脉的悠久历历史，建设富富有历史人文文特色的C区。（3）国际社区区：建设中低低密度、环境境优美、设施施完善的高档档居住，提升升居住品味和和建设档次。（4）创意生活活：形成以低低密度、生态态性、景观性性、度假性为为特色的创意意生活环境。规划目标：满足足新城区居民民生活以及城城市旅游职能能的需要，利利用**自然景观观资源，建设设一个完整的的网络状绿化化系统，用绿绿化网络将各各功能区连为为一体；以人人为本，将建建筑绿化和人人作为一个整整体来考虑，真真正体现“人与自然共共存”的新城市主主义思想。总体布局：此次次规划总体构构思强调城市市与生态共存存、历史和现现代呼应，结结合贯穿区块块的城市道路路骨架规划***的总体空空间结构为“七轴六核十十一片”。七轴：**线发发展轴；***路和南部水水系的两条文文化轴；***路和**路两条生生活轴线；***高速公路路和**河两条生生态轴线。六核：在**线线、**高速公路路道口形成的的交通服务核核；**和****两个个历史文化核核；分布在三三大居住片区区的公共服务务核。十一片区：分别别为三处特色色居住片区，三三处工业片区区，一处现代代物流区，两两处文化景观观片区和两处处生态农业区区。图2-4*******高薪薪产业区C区控制性详详细规划（2006-2020）2.9**推进进新新型城镇化化建建设按照省定基本现现代代化指标，根根根据*****市发改委、统统统计局对2012年全市各地地区率先基基本本现代化进进程程的评价，2012年**基本现代代化综合得得分分为98.19分，成功跻跻身全省率率先先基本实现现现现代化第一一梯梯队。一、深度实施城城区区国际化战战略略，进一步步提提高城镇化化质质量和内涵涵。积积极学习借借鉴鉴国外先进进地地区的经验验做做法，以国国际际的视野和和战战略思维，着着着力构筑集集产产业、居住住、生生态、文化化四四位一体的的国国际化全新新城城市体系。二、加大产业结结构构转型升级级，实实现新型工工业业化和城镇镇化化互动发展展。按按照“延伸产业链链、提升价价值值链、强化化创创新链”目标，不断断加大产业业结结构转型升升级级力度，提提升升产业核心心竞竞争力。三、提升生态价价值值景观效益益，实实现农业现现代代化和城镇镇化化协调互补补。**将立足自自身的功能定定位和资源禀禀赋，以更高高起点、更高高标准推进国国家现代农业业示范区建设设为契机，以以“生活、生态态、生命”为理念建设设富有科技含含量和农耕文文化特色的休休闲生态农业业园，发展具具有自身特色色的现代都市市农业，形成成一批集现代代农业、农村村景观、农耕耕文化、民俗俗文化于一体体的生态休闲闲景观。深入入挖掘现有农农业品牌和文文化优势，加加快培育新的的特色亮点，着着力提升***农业资源的的生态价值和和景观效益，积积极探索城镇镇化与农业现现代化交相辉辉映的发展之之路四、加快智慧产产业业培育应用用，实实现信息化化和和城镇化互互促促共进。***将以云计算算、物联网网、大大数据等信信息息化技术的的加加速创新与与应应用普及，为为为城市基础础设设施的智慧慧装装备与普及及服服务，为城城镇镇布局的优优化化完善乃至至城城镇经济的的可可持续发展展，提提供强有力力的的带动支撑撑。站在基本实现现现代代化的新平平台台上，**始终坚持持新型城镇镇化化推动现代代化化的战略选选择择，紧扣十十八八大精神和和省省、市建设设***现代化示示范区的工工作作要求，积积极极推动城镇镇化化向质量提提升升转变，发发挥挥信息产业业基基础优势，加加加快建设智智慧慧城区，推推动动新型工业业化化、信息化化、城城镇化、农农业业现代化同同步步发展，打打造造新型城镇化化标志区，建建建设基本现现代代化示范区区。在快速推进城乡乡统统筹发展过过程程中，*****把新型城城镇化作为为巩巩固提升城城乡乡发展一体体化化的重要抓抓手手，奋力推推动动更高水平平的的现代化，本项目的开开展顺应了城城镇化建设设要要求。2.10**概概况况**位于******市东南部，地地地处*******腹地，属属*******所辖，东东起漕河西西底底，南接***州高新技术术开发区，西西西靠*****机场，北依依**东新城，***国道、**高速公路路、**高速、**河穿境而而过，水陆陆空空立体交通通便便捷。2012年，****年末总户数数为17248户，户籍人人口为5.91万人，常住住人口为9.97万人。财政政收入为6.63亿元，其中中地方财政政收收入为3.9亿元、公共共财政预算算收收入为3.881亿元。全社社会固定资资产产投入为57.65亿元。工业业总产值为101.888亿元。自营营进出口总总额额为0.59亿美元。近年年来，**经济取得得较快发展展。2.10.1****在**十二五规规划中的地位**十二五规划划（2011--2015），**面临着新新的发展形形势势、新的发发展展机遇和新新的的发展挑战战，进进入“发展平台高高、资源约约束束紧”发展新阶段段。**是**重要组成成部分，十十二二五规划中中对对**进行明确确定位：**发挥生态功功能能、文化旅旅游游功能和工工业业转移承接接功功能，紧紧紧围围绕建设“生态人文新新**、科技产产业新**”的总体目标标，坚持特特色色化、精品品化化和生态化化建建区标准，全全全力推进***都市农业生生态园、机机光光电工业园园、交交通装备产产业业园、**工业安置置区、**文化新城城等重点项项目目建设，建建成成本土高新新产产业基地、生生生态文化旅旅游游示范区。2.10.2本本项项目在**总体规划划中的地位****市***总总体发展规规划划（2005--2020），对**进行功能能区划分，功功功能区主要要有有商贸景观观区区、特色产产业业景观区、****特色居住住景观区、生生生态景观区区、**特色居住住景观区、***特色居住住景观区、***特色居住住景观区等。本项目位于***河河南侧、***路东侧、***东路西侧，属属属于**特色居住住景观区，是是**总体发展展规划重点点建建设区域，项项项目地块用用途途主要为居居住住、商住用用地地，较好的的落落实了规划划。图2-5********总体发展展规划（2005--2020）—城市设计导导引图2.10.3本项目在中中国**中的地位**位于******省****高**，2008年6月由*****市决定兴建建，定位于于以以*******的保护与与开发利用用为为主题的文文化化旅游景区区。主主体功能区区占占地18平方公里，辐辐辐射区亦达18平方公里。主体功能区规划划为为六个板块块，分分别为：*****保护区区、**生态保护护区、**娱乐体验验区、**创意生活活社区、***生态休闲度度假区、***新城商业居居住区。本项目位于***新新城商业居居住住区，该区区为为**路以南，***路以东，***路以西的广广阔区域，与与与**政府紧邻邻，为园区区的的地产板块块。整整体风格为为简简约中式，低低低层低密度度，拟拟引进高端端城城市综合体体项项目，与核核心心项目——中国**主题公园园相邻，通通过过高端带动动一一般，品牌牌带带动市场，形形形成*****东部的高端端地产板块。2.11项目选选址合理性结结结论综上所述，项目目选选址与开发用用途积极落落实实**总体发展展规划、*****控制性性详细规划划、**十二五规规划以及中国国**功能区开开发利用，以以及符合**——全国发展展改革试点小小城镇建设的的要求。项目所在城市区区位位优势明显显，内内外交通便便利利，且基础配配套设施日趋趋完善，并且且近年来***经济发展迅迅速，综合合竞竞争力增强。因此，地块条件件适适于开发建建设设，能最大程程度发挥利用用本区域内内城城市发展环环境境的各类有利利条件，项项目目开发投资成成功的几率率大大，选址具有有较强的合合理理性。第三章项目目建建设必要性性分分析项目区位现状3.1.1对外外交交通**位于********东北部部，属**一小时经经济圈范畴畴，距距国际大都都市市**1小时车程，到到到省会城市市***160公里。水陆陆空交通便便捷捷，傍**、**河（河面面平均宽度125米、适合500吨级船位航航行）、***河；总之，项项目周边交交通通极其方便便。3.1.2对内内交交通项目周边区域内内交交通较便利利，有有主干道*****路、**路，次干干道**路、**路等，驾驾车出行较较便便捷。目前前经经过项目的的公公交线路有有***支、**、**，分别在在****路和和**路、**路上设有有公交站台台，公公交站点和和线线路相对较较少少，未来还还有有待发展完完善善。3.1.3居住住氛氛围本项目定位为布布置置在**内的**新城商业业居住区，项项目南侧***路沿线已有有多个商品品住住宅在售，如如如**\***等。项目北北端**港对岸即即是规划建建设设中的**新市镇，是是**融景区、住住区、城区区为为一体的核心心居住区。南南南北两端的的较较为成熟的的居居住区为本本项项目开发营营造造了良好的的居居住氛围。3.1.4生态态环环境**坚持“生态态人人文”方向，经过过生态综合合治治理，形成成了了以中国**、都市农农业生态园园、**文化新镇镇为核心的宜宜居环境。名名山、名人、名名园、名街四四位一体，人人文、生态相相互交融，生生态环境较优优。3.1.5产业业发发展**规划有机光光电电工业园区区和和**工业安置置区两大工工业业引擎，助助推推**产业快速速发展。其其中中机光电工业业园区是以*****地区通用机机械装备制制造造的优势企企业业为主，结结合合为装备制制造造配套的专专业业化协作企企业业（如：铸铸造造、热处理、工工模具、容容器器、精密加加工工、电气控控制制柜等）所所组组成的产业业集集聚区，旨在在整合*****机械在技技术、规模模、品品牌等方面面的的综合优势势，进进一步提升升*****机械械行业的核核心心竞争力。****工业安置置区的成立立为为**“二次创业”提供强大动动力，与先先期期启动的太太科科园安置区区合合并管理，分分分为东、西西两两个管理片片区区。宏观经济概况3.2.1全国国经经济概况2012年稳增增***政策出台台后四季度度宏宏观经济小小幅幅反弹，但随即20113年上半年宏宏观经济出出现现了非预期期性性回落，各各项项经济指标标均均低于之前前的的预期。20013年6月CPI反弹至2.7%，创四个月月新高，PPI同比下降2.7%，连续16个月负增增**；二季度GDP同比增**7.5%，上半年同同比增**7.6%%。以“盘活存量、用用用好增量”为核心的一一系列调结结构构政策，表表明明新一届政政府府对于经济下下滑的容忍忍度度已有显著著提提升。目前前经经济风险主主要要体现在地地方方政府投融融资资平台风险险、影影子银行与与监监管套利风风险险、房地产产泡泡沫风险、严严严峻的产能能过过剩风险和和流流动性泛滥滥的的风险，中中国国宏观经济济已已经**法再依靠靠政策宽松松与与刺激重返返持持续复**的轨道。目目前的经济济形形势急需政政府府启动新一一轮轮的体制改改革革，创造和和释释放新的改改革革红利，突突破破现有的增增***约束，当当前应加快快紧紧迫性强的的改改革，特别别是是与经济稳稳增增**和加快城城镇化步伐伐相相关的配套套改改革。综合分析当前的的经经济形势，2013年下半年经经济依然存存在在增速反弹弹的的基础，但但回回升力度有有限限，全年的的经经济走势将将呈呈现出“前弱后稳”的趋势，且且具有比较较强强的不确定定性性。注：各季度均为为累累计值图3-1220110年1月-20133年6月全国GDP走势图图区域经济概况1、****市市经济概概况在当前全国宏观观经经济整体下下滑滑的背景下下，*****经济总体平平稳，但也略略显疲乏，增增**较慢。2013年上半年全市市总体经济形形势优于去年年同期，工业业产值、固定定资产投资均均不同程度增增加，但回暖暖根基尚不稳稳固，工业用用电量、进出出口总额均同同比下降，具具体表现如下：（1）工业产值值工业保持平稳。22013年1-9月全市完成成规模以上工工业增加值22259.777亿元，同同比增**6.7%%。从经济类型看，国国有企业、股股份制企业、其其他经济类型型企业增速超超过全市平均均水平，实现现规模以上工工业增加值增增速分别为110.8%、10.2%%、8.1%，集集体企业、股股份合作企业业、外商及港港澳台商投资资企业增速低低于全市平均均。从轻重工业看，重重工业增***领先。20113年1-9月全市重重工业和轻工工业企业分别别实现增加值值1779..70亿元和和480.007亿元，分分别增**6.8%%和6.6%，重重工业增速比比轻工业快了了0.2个百分分点。从工业产销看，22013年1-9月全市规规模以上工业业产销率为997.58%%。从22种重点产产品产量来看看：1-9月产品产产量有12种实现增增**，增速较较快的有：电电动自行车增增**30.55%，粗钢增增**24.44%、布增**17.77%。（2）固定资产产投资投资增速好于去去年年同期，平平稳稳提升。20013年1-9月全市完成成固定资产产投投资29877.27亿元元，同比增增***18.00%。从产业投向看，第第三产业投资资增速较快。2013年1-9月第二产业完成投资1155.14亿元，同比增**17.3%。其中工业投入1154.54亿元，同比增**17.3%。第三产业完成投资1822.70亿元，同比增**18.9%；其中第三产业投资中房地产投资856.42亿元，同比增**13.8%。从房地产销售情情况况看，商品品房房销售趋缓缓。2013年1-9月商品房销销售面积630..87万平方方米，同比增增**1.0%%，商品房实实现销售额4490.411亿元，同比比下降8.33%。（3）开放经济济对外贸易继续回回升升。2013年1-9月全市实现现进出口总总额额524.333亿美元；；其中出口口总总额为3088.68亿美美元。从出口主体看，生生产企业增速速最快，20013年1-9月生产企业业实现出口总总额94.770亿美元，同同比增**12.55%；外资企企业实现出口口194.880亿美元；；外贸公司实实现出口199.18亿美美元。全市到到位注册外资资17.166亿美元。（4）居民收入入稳步增***2012年，******市城镇居民人人均可支配配收收入35663元，比上年年增**12.77%，而2012年全国城镇居居民人均可可支支配收入24565元，比上年增***12.6%，扣除价格格因素，实实际际增**9.6%%，由此看出，*****市城镇居民民人均可支支配配收入增***速度高于全全国，则****市城城镇居民具具有有较好的经经济济基础。2012年******市农民人均纯纯收入18509元，比上年年增**12.66%，城镇居民人人均消费性性支支出23000元，比上年年增**16.33%，农村居民人人均消费性性支支出12795元，比上年年增**13.88%。（4）电力消耗耗2013年1--99月全市全社社会用电量量4455.4499亿千瓦时，同同同比上涨4..4%，其中工业业用电量3555.233亿亿千瓦时，同同同比上涨2.2%。2、**经济概概况******是是*****市经经济增**、改革开开放和参与与国国际竞争的的产产业高地。111992年*******开发区经经国务院批批准准设立。1995年****高**、*******工业园共共同构成********。经过近20年的发展，截截截止2012年底**管辖面积达220平方公公里，常住人人口约55.333万人。目前*******经济发发展和创新新能能力居全国国高高**第二位，已加入国家家级高新技技术术开发区行行列列中。2012年在宏宏观观环境较严严峻峻、经济增增速速总体放缓缓、国国内外市场场疲疲软的背景景下下，**在市场自自发调节和和政政府引导的的双双重作用下下，地地区经济呈呈现现总体平稳稳状状态。统计数据显示，22012年**生产总值值为1195..19亿元，同同比增**9.8%；公共财政预算收入完成成111.999亿元，同同比增**7.2%。进出口总额额达354.551亿元，同比比上涨0.6%；到位外资14.26亿元，同比比上涨40.1%；社会消费费品零售总额额191.553亿元，同比比上涨14.5%。固定资产产投资593.333亿元，同比比上涨17%，但房地产产投入108.6亿元，同比比下降14.9%。城镇居民可可支配收入为为35663元，同比增增**12.772%，高于全国国城镇居民可可支配收入同同比增**速度。2012年是****的推进年，该该该区集中精精力力开辟新领领域域，成功引引进进了**\***等一批新新兴产业。虽虽虽然房地产产投投入额同比比下下降了约15%，但**高端住宅宅项目、***综合体等高高端服务业业得得到了成功功入入驻，另外外外外资企业、基基基础设施和和工工业投入量量较较大。由此可见，200112年**整体经济济较平稳，房房房地产投资资明明显下降，但但但高端服务务业业及其他固固定定资产投资资的的较高投入入量量，对本项项目目的开展还还是是有一定的的积积极促动。3、**经济概概况**位于********的**面，在*******产业业发展规划划的的推动下，近年年来其经济济社社会得到了了又又好又快的的发发展，截止2012年底常住人人口达9.97万人。2012年**工业总产产值101.888亿元；批发发零售总额46.25亿元；房地地产业收入达15亿元；进出出口总额0.59亿元；固定定资产投资57.65亿元，其中中房地产投投资资4.32亿元，而工工业性投资资达达32.1亿元；财政政收入6.63亿元。**工业园区、***工业安置置区两大工工业业引擎助推推***经济快速速发展，现现代代服务业以以文文化、生态态旅旅游为主线线，产产业发展潜潜力力较大。随着经济的的快速发展展，近近年来**多个企业业相继上市市，街道重点点企业**集团于2010年4月29日成功上市市，**于2012年7月18日成功上市市，其他如**、**等一批企企业相继启动动上市，较好好地促进了区域内内经济发展。综上所述，***总总体经济发发展展平稳，工工业业为主导产产业业，工业投投资资额也较大。工业基础良良好，生态态环环境优美，居居居民收入水水平平较高，为为本本项目的建建设设展现良好好的的市场前景景。3.3房地产市市场场发展状况3.3.1土地地市市场1、全市土地市市场上半年经营性用用地地成交回暖暖，成成交主体***区、**区出让地地块多为生生活活配套建设设用用地，导致致楼楼面地价下下降降，首例地地下下空间——**广场地下下空间单独独出出让得到业业界界高度重视视。2013年上半半年年，*****市公开出让34幅经营性用用地，出让让面面积为217.006万平方米，成成成交金额为69.68亿元，预计计形成建筑筑面面积为459.112万平方米，同同同比分别增增加加36%、116.667%、103%和175.117%，环比分别别下降15%、7.31%、29.7%和6.3%。单位地价价为3210元/平方米，楼楼面地价为1518元/平方米，同同比分别增增加加24.533%和-25.778%。表3-1220113年上半年市区经经营性用地地分分用途统计计表表用地类型成交幅数成交面积（万mm22）平均容积率单位地价（元//m2）楼面地价（元//m2）住宅类用地居住636.521.8832881751居住、商业混合合用用地665.483.0249531638商业22115.061.6721941311合计34217.062.1232101518经营性土地成交交用用途以商业业和和商业居住住用用地为主，其其其中商业用用地地以文化娱娱乐乐及汽车专专业业市场用地地为为主。**新城板块块成功出让让多多幅文化娱娱乐乐、商业用用地地，将进一一步步完善该区区域域的生活配配套套、休闲娱娱乐乐功能；***区出让多幅幅商业办公公用用地，将改改善善该区域以以住住宅为主、商商商业较为缺缺乏乏的局面。二二二季度*****市区首次次单独公开出让让地下空间间，用用途为“地上游憩集集会广场用用地地，地下一一层层商业，地地下下二层车库”，即地上为为广场，地地下下建设商业业和和车库，未未来来该项的开开发发运作及经经营营值得关注注。从市区经营性用用地地供地看，****区为主要要区域，成成交交量占市区区成成交总量的的334.188%%；其次为***区，所占比比重为28..55%；**区、**区所占比例分分别为14..07%、9.61%；**、南**区分别占6.84%、6.75%%。数据来源：******市国土资资源局图3-2*****市市2013年上半年市区经经营性用地地成成交情况2、**土地市市场（1）**土地地市场概况况2013年上半半年年**经营性用用地出让面面积积14.85万平方米，占占占全市的6.84%，成交总价6.13亿元，占全全市比例8.2%。与**区、**区等主力力成交区差距距较大，其其缘缘于**区、**区大力推推出商业、商商商住用地，以以以完善区域域内内商服配套套设设施。相比比而而言，**建设起步步较早，且且一一直在高度度关关注中发展展，商商服功能较较全全。但与***去年同期相相比，土地地成成交量有了了明明显上升，同同同比涨幅达118.77%。上半年总总计成交5幅经营性用用地，其中中两两幅为汽车4S店用地，其其余为居住住或或商住混合合用用地，具体体情情况见下表表表3-2********20133年上半年成成交土地一一览览表序号地块编号土地位置土地面积（m22）土地用途容积率成交总价（万元元）竞得人成交日期148260.3300商业、居住用地地≤1.1177552013.1262240.4400二类居住用地297002013.5324702.1100住宅混合用地≤2.5109002013.546176.100商业（品牌汽车车44s店）13802013.557033.900商业（品牌汽车车44s店）15802013.5（2）**土地地市场在房地产市场快快速发发展的推动下下，**致力于打打造生态、人人文宜居之地，近年来多多宗地块成成交交，开发潜潜力力得到了很好好的挖掘。随着房地产市场场的的发展，***板块吸引了了多家开发发商商进驻，成为为**城房企聚聚集度最高高的的板块之一一。其其中有本土土企企业，如最最早早入驻的*****开发有有限公司，也也有外来企企业业如**，大大小小小总共10家。**板块拥有有着悠久的的***历史，同时也也注定了***的地产项目目在规划、设设设计、建设设过过程中必定定会会受到**的影响，加上交通配配套、新兴兴产产业等一系系列列的发展，整整整个板块具具备备较高的发展展动力。近年来成交地块块有有**路以东*****路以南的**项目等，具具体见下表表，这这些地块均均正正在开发建建设设中。表3-3**近近年来来出让土地地一一览表3.3.2商商品品房市场1、全市商品房房市场2013年上半半年年，*****市商品房供供应面积为347.664万平方米，成交交面积为307.995万平方米，成交交金额为255.886亿元，同比比分别增***22.522%、-0.066%、-3.599%。其中二季季度商品房房供供应面积216.994万平方米，成交交面积158.229万平方米，成交交金额133.337亿元，同比比分别增***14.8%、-18.88%、-23.444%；环比分别别增**65.998%、5.77%、8.88%；成交均价价为8426元/平方米，同比比下降5.72%，环比上涨2.94%。供应量稳中有升升VVS成交态势温温和，市场场进进入慢火侯侯。从月度走势来看看，沿沿袭2012年的平稳态态势，2013年上半年*****市商品品房供应量量稳稳中有升，月月月均推出量量为为57.94万平方米。据统统计，2013年上半年*****市商品品房供应面面积积同比增***22.522%，春节过后，自自自3月起新增供供应量明显显高高于2012年，且二季季度新增供供应应面积环比比增增**高达65.988%。这表明在在现阶段没没有有深层政策策的的施行、市市场场尚未饱和和的的背景下，下下下半年商品品房房新增供应应量量还将提升升，且且新增量也也会会高于上年年同同期。2013年上半半年年商品房成成交交量的月度度走走势与供应应量量大体类似似，且且运行更平平稳稳，供应量量的的相对波动动主主要源于开开发发商对市场场预预计的误差差和和推盘力度度的的不均匀性性。与2012年同期相比比，2013年上半年商商品房成交量量下降了0.06%，即使1月份的高成成交量也未能能起到抗衡作作用，这是由由于2013年春节过后后的这几个月月成交量均不不及去年同期期，春季房交交会影响下的的5、6月也是成绩绩平平。这表表明近期商品品房买方市场场仍旧处慢火火侯状态，购购房者更趋于于理性。房价持续平稳。从2012年11月起起，过去的的一一年半中，全全全市商品房房均均价基本保保持持在7900--8500元/平方米（2012年4月受商业用用房大量成成交交的影响，商商商品房均价价出出现波动），成成交价格比较较平稳，主要要原因是占商商品房市场很很大比例的商商品住宅市场场得到了宏观观调控的有效效控制，限购购限贷等一系系列政策的施施行抑制了投投资购房的行行为，进而遏遏制了房价疯疯狂上涨的趋趋势。数据来源：******房地产市市场网图3-36年商商品房房量价走势势2、**商品房房市场（1）**商品品房市场概概况**是*****市市最重要的的经经济增**极、参与与国际竞争的的产业高地地，其其聚集了诸诸多多具有高消消费费力的人群群，使使得**房地产市市场在全市市占占有较重的的地地位。20113年上半年，**板块商品房成成交43.18万平方米，占全市总成成交面积的16.699%，成交金额31.15亿元，占全全市的15.499%，依旧保持持全市成交交主主力地位。表3-422013年上上半年*****市区分板板块商品住住宅宅成交套数城中崇安新城南******蠡溪**新城**山**合计成交套数547452153414214023129837493342596622332所占比例2.45%2.02%6.87%6.36%18.01%5.81%16.79%14.97%26.72%100%数据来源：******房地产市市场网2013年上半半年年*******成交均价价约7214元/平方米，其其中6月份均价为7348元/平方米，图3-4显示，2012年以来**商品房成成交均价越越来来越平稳且且整整体略上浮浮，2013年上半年基基本维持在7200元/平方米左右右小幅振荡荡。图3-4220112年以来*******商品品房成交走走势势图（2）**商品品房市场情情况打造生态、人文文宜宜居地，***房地产助推推**房地产市市场。作为**六大板板块块之一的***板块，受其其得天独厚厚的的自然、人人文文景观环境境的的影响，近近年年来房地产产市市场也比较较火火热，且主主打打生态宜居居品品牌。近几年，**板板块块深厚的文文化化底蕴和优优越越的地理优优势势逐渐受到了了众多开发发商商的青睐，展展现出良好的的发展态势势和和强劲的后后发发优势。***的商品房市市场主要分分两两块，一块块位位于规划新新建建中的**新市政范范围内；另另一一块则位于于***的**新城商业业居住区内，目目前已建的的商商品房主要要分分布在本项项目目南端的***路沿线。目目前**新城商业业居住区内已已有*****等在售商品品住宅，均价价在4800--6000元/平方米；而**新市镇作作为**的行政文文化中心，定定定位为集文化化、休闲、医医医疗配套、居居居住于一体体的的大型国际社社区，区域域内内分布有上置置*******等别墅类居居住区，吸吸引引了周边***、**等地改善善型购房者者。表3-5**在在售商商品房一览览表表序号楼盘名称开盘时间物业类型销售动态12013.1住宅、别墅、商商铺铺一期尾房，面积积1130平，均均价53000元/平；特价单单身公寓，面面面积55平，一口口价27万元/套；别墅面面积200--300平，最最低价1688万/套。22013.9住宅、别墅三期小高层，面面积积86-1113平285套，均均价48000元/平；二期高高层127、134平房源源，折后均均价价4800元/平；二期一一层60-2200平底商商铺，均价价1130000元元/平，二层商商铺100--300平，均均价70000元/平。32012.9住宅、公寓精装酒店式公寓寓，面面积42-554平，均价价6000元/平，24-335万元/套。42013.5住宅现三房优惠3万万，首首付9万起；188层高层房源源，面积900平、133平和136平，均均价50000元/平；顶楼1440平现房，均均价56000元/平；另小高高层86平、135平、180平和265平，均均价54000元/平。52012.122住宅小高层和多层，面面积72-1118平，均均价54000元/平，现购房房一次性付款款98折，按揭揭99折。62010.9住宅现房90平米房房源源均价50000元/平，16#一楼90平方米均均价50000元/平，一期五五套阁楼1883-21155平米均价35500元/平，二期四四套阁楼1112-14400平米均价55500元/平。72010.100别墅一期联排别墅，面面积为2877-315平平，均价4550万/套，价格为430-4480万元/套。82012.100别墅10栋108户户叠叠加别墅，面面面积240--260平，价价格168--240万/套。92011.6别墅一期独栋、双拼拼和和联排别墅墅现现房房源，面面面积341--600平，价价格范围在在3350-118800万/套。**街区内是****新市镇的商业业配套区，目目目前已经开开业业的有超市市、餐饮、服饰专专卖店等，可可以满足周周边边居民的基基本本生活需要，此此此外，规划划中中的**五星级酒酒店，**医院等。此此外，自本本项项目驱车至**的商业中中心仅需5分钟，后期开开发潜力正正在在逐渐释放放。3.4土地地开开发政策分分析析近年来，为加快快房房地产用地地开开发进度，防防防止部分开开发发企业囤地地，减减缓住房市市场场供求紧张张局局势，使土土地地供应尽快快成成为有效供供应应，净地出出让让已成为趋趋势势，且已有明明文规定。2007年《国国土土资源部关关于于认真贯彻彻《国国务院关于于解解决城市低低收收入家庭住住房房困难的若若干干意见》进进一一步加强土土地地供应调控控的的通知》（国国国土资发〔2007〕236号）明确提出“成片开发建建设的土地地应应统一规划划，统一进行行基础设施建建设，按“净地”分块供应，以以增加土地供供应的宗数，防防止房地产开开发企业大面面积“圈占”土地。”2010年9月月《国国土资源部住房和城乡乡建设部关关于于进一步加加强强房地产用用地地和建设管管理理调控的通通知知》国土资资发发【2010】151号提出“土地出让必必须以宗地地为为单位提供供规规划条件、建建建设条件和和土土地使用标标准准，严格执执行行商品住房房用用地单宗出出让让面积规定定，不不得将两宗宗以以上地块捆捆绑绑出让，不得得‘毛地’出让”。因此，为落实******控制性性详细规划，形成土土地市场供供应应，进行土土地地挂牌交易易，则则需要对地地块块进行前期期基基础开发整整理理，以达到“净地”出让的要求求。3.5项目目建建设必要性性结结论综上所述，本项项目目建设的必必要要性主要体体现现在以下几几点点：1、本项目的建建设符符合**总体规划和**发展规划划，有利于**和**城镇化建建设。2、本项目即是是**内内的**新城商业业居住区，项项目建成后后将将提高周边边的的商业居住住氛氛围，为***及周边的机机光电工业业园园区和**工业安置置区提供商商业业居住配套套服服务。3、本项目的推推进，能能够增加住住房房供给，分分散散主城人口口，改善区域域居民住房条条件，有利于于宏观调控政政策的落实，促进进****房地地产市场平稳稳健康发展。4、本项目的开开展，亦亦是落实国国家家关于“净地”挂牌出让的的要求。因此，本项目具具有有确切而充充分分的投资必必要要性。第四章项目开发发实施与与运作4.1项目开发发实施施方案4.1.1项目目实施施依据及标标准准《****省城城市规规划管理技技术术规定》（2004版）。《民用建筑防护护性性绿化设计计技技术规范》GB500015-220003。《建筑地下电力力与与给排水管线线设计规范范》GB500015--22003。4.1.2项目目实施施内容本项目开发整理理的的内容主要要包包括：项目目地地块内的房房屋屋拆迁工程程、场场地平整、市市市政道路建建设设等基础设设施施建设。工程实施进进度1、项目建设设计划本项目实施过程程分分为建设期期和和投入回收收期期。建设期主要包括括：：项目可行行性性研究报告编制制、规划、资资资金筹措、施施施工设计、拆拆拆迁测量与与评评估、拆迁迁补补偿测算与与支支付、房屋屋拆拆除与清运运工工程、基建建工工程施工及及验验收等。投入回收期包括括：：土地挂牌牌出出让、银行行贷贷款偿还等等相相关后续事事项项。2、项目开发进进度安安排本项目开发周期期为为2年，具体开发发进度如下下：：项目进行环境评评估估、用地预审审、编制可可行行性研究报报告告、建设用地地规划许可可证证、拆迁许可证证、拆迁评估、拆迁/清运/平整等开发前前期工作以以及及逐步开展展市市政基础设设施施建设等内内容容，第三年开始进行土地地挂牌出让让。4.2道路路建建设内容与与施施工方案道路建设内容土地开发整理需需要要建设的主要要道路为******等。表4-1道路路工程程量表名称**度宽度702249794095720199118206020合计66894.2.2道路路设设计与施工工规规范《城市道路设计计规规范》CJJ377-90《公路工程技术术标标准》JTGBB01-220004《公路路基设计计规规范》JTGDD30-220004《城市道路交通通规规划规范》GB500220--995《道路交通标志志和和标线》GB57768-119999《城市道路照明明工工程施工及及验验收规范》CJJ899-2000114.2.3道路路设设计（1）总设计原原则①按照规划确定定的线线路走廊，结结结合道路沿沿线线的地块开开发发，已建或或拟拟建建（构构）筑筑物，合理理调调整道路的的平平、纵线形形。②根据地形、地地物、地地质条件，因因因地制宜，合合合理设置构构筑筑物，

在满足功能能要求和设设计计规范的前前提提下尽量做做到到与周围环环境境相协调，利利利于两侧土土地地的开发利利用用。③体现以人为本本的思思想，考虑虑道道路的交通通功功能、景观观功功能，尽量量减减少对周围围建建筑及环境境的的影响。④设计本着“安安全、经经济、美观观、合合理”的原则进行行道路的平平面面、纵断面面设设计。（2）道路路基基设计除水塘、水沟等等特特殊地段外外，路路基按一般般道道路设计。道道路设计范范围围内，所以以树树木勘察包包括括弧石、残残渣渣、结构物物、道道路路面和和所所有障碍物物都都应予清除除。换换填路基需需分分层压实，每每每层压实厚厚度度为30cm。（3）路面结构构设计高等级路面通常常采采用水泥砼或或沥青砼。经过反复比比较面层材材料料方案，结结合合实际情况况及及现有道路路路路面结构，考考考虑末来交交通通量及后期养护等因素素，本项目目工工程采用沥沥青青砼路面方方案案。路面结构初拟如如下下：

机动车道：：沥青混混凝土上面面层层+8cm厚AC—25C型中粒式沥沥青混凝土+15cm厚石灰水泥泥粉煤灰碎碎石石上基层（面面面洒透层油油）+15cm厚石灰粉煤煤灰碎石底底基基层+20cm未筛分碎石石垫层。

非机动道：沥青青混混凝土上面面层层+5cm厚AC—20型中粒式沥沥青混凝土+20cm厚石灰水泥泥粉煤灰碎碎石石上基层（面面面洒透层油油）+15cm末筛分碎石石垫层。交交叉叉口范围非非机机动车道路路面面结构同机机动动车道。（4）人行道设设计该项目涉及道路路工工程人行道道结结构采用以以下下设计：

4cm厚CC225水泥砼路面面砖+3cm厚垫砂层（干干干拌5%水泥）+10cm混凝土垫层+5cm末筛分碎石石。人行道道均均进行**障碍设计计，设置盲盲道道，在道口口和和单位出入入口口处以及人人行行横道线处处设设置斜坡道道，以以方便残疾疾人人通行，与与人人行横道相相对对应。（5）道路交叉叉口设计道路线交叉均为为平平面交叉，主主主干路与主主干干路相交采采用用信号灯管管理理，主干路路与与次干路相相交交视交通情情况况采用信号号灯灯管理或加加强强交通管制制，由由于**畸形交叉叉口，暂不不考考虑实行渠渠化化处理。（6）交通标志志线设置标线材料采用冷冷涂涂氯化橡胶胶反反光标线漆漆。车车道分界线线用用白色虚线线，导导流线为倾倾斜斜平行实线线，人人行横道线线为为白色实线线，未未设信号等等的的路口或路路段段为条线式式，设设信号灯路路口口为平行式式，导导向前头为为白白色。（7）减速让行行线设置置在相应人行横道道前前，距离人人行行横道2米处设置。减减减速让行线线采采用宽20厘米的白色色虚线。交交叉叉口进口道道设设置导向前前头头标明各车车道道车辆行驶驶方方向。（8）防护设施施新建道路均应设设置置必要的防防护护设施。防防护护设施包括括车车行护栏、护护护栏、人行行护护栏、分隔隔物物、高缘石石、防防眩板，防防撞撞护栏等。4.2.4道路路照照明设计①项目路段路灯灯考虑虑全部新建建。②照明平均照度度200Lx，照明均匀度0.35；采用双侧侧对称布置置，间间距平均32米。③道路照明灯具具选用用半截光型型类类具；光源采用高高压钠灯；；灯灯头附件内置，且均需配配置置相应的电电容容补偿装置置，提提高路灯功功率率因数到0.85，减少电压损失。④保护系统采用用TTT系统，每盏盏灯具要可可靠靠接地，接接地地电阻不大大于于20欧；每个回回路要有有漏电保护护器器。⑤道路照明控制制方式式采用定时时控控制和监控控系系统编程控控制制；在下半半夜夜关掉车行行道道和人行道道上上的一部分分灯灯，以达到到节节能的要求求。表4-2道路路照明明工程量表名称采用形式灯杆高（m）数量（杆）双边双叉双边双叉双边双叉双边双叉双边双叉合计4.3给排水实实施施方案4.3.1给水水实施方案概概要要给水是指的是指指规规划区内自自来来水通畅。一一一般的设计计要要求能够满满足足正常生活活工工作需要。设计要求：规划划区区供水满足足正正常生活工工作作需要。设计施工主要内内容容：规划区给给水管网按按规规划区日最最高高时用水量量设设计，管网网各各段的管径径应应满足所需需的的水压。规规划划区生活用用水水管网所需需的的从地面算算起起的服务水水压压，根据建建筑筑物层数确确定定。在水压压不不足的地方方设设置增压泵泵站站或水库调调节节泵站。规规划划区供水管管材材选择一般般根根据输送的的水水量、管内内工工作压力、土土土壤性质和和水水管供应情情况况等确定。施工主要要求：：符符合给水排排水水管道工程程施施工及验收收规规范要求，由由由建设方、监监监理方、设设计计方和施工工方方等组织检检查查验收。（1）管网布局局项目给水采用低低压压制供水，管管管网供水水水压压满足用户户接接管点处服服务务水头28米的要求，高高高层建筑结结合合单体设计计增增设加压泵泵。根根据水厂位位置置确定项目给水主干干管走向，主主主干管管径径为为DN800，其他给水水管网主要要围围绕区域内内各各类建设用用地地布设。（2）管材给水管采用K99系系列壁厚的的球球墨铸铁管管，接接口采用T型橡胶圈；；过河管道道采采用钢管，焊焊焊接接口，其其其中管径大大于于DN400的管道采用用螺旋钢管管，其其余采用***缝钢管。（3）管道铺设设管基沟槽开挖边边坡坡按1:0.33放坡，槽底底铺设碎石石垫垫层和砂回回填填层，管道道敷敷设后，用用素素土分层回回填填夯实，管管道道平均覆土土深深度为1.4米。沟槽底底部部有淤泥处处，应应先予以清清除除、并用块块石石填筑找平平夯夯实后再铺铺碎碎石垫层。给给给水管道一一般般铺设在人人行行道或非机机动动车道下。（4）钢管防腐腐钢管内防腐采用用离离心法水泥泥砂砂浆衬里。外外外防腐采用用不不同工艺分分别别对架空、埋埋埋地和倒虹虹钢钢管进行防防腐腐。明设钢管外防腐腐采采用IPN87710互穿网络系系列涂料，埋埋埋地钢管采采用用IPN87710-33HH涂料、中碱碱玻璃布进进行行一底、一一布布、三油防防腐腐，电火花花试试验以2000伏不击穿为为合格；倒倒虹虹钢管采用IPN87710-33HH、中碱玻璃璃布进行一一底底、一布、三三三油防腐，再再再采用IPN87710-33II涂一道，电电火花试验验以以5000伏不击穿为为合格。涂涂层层厚度每层层为为40～50微米。（5）管道阀门门给水管网设置分分段段和分区检检修修的阀门。配配配水管网上上的的阀门间距距，不不应超过5个消火栓的的布置**度。管径径大于DN400的采用蝶阀阀，其余采采用用闸阀；阀阀门门井采用钢钢筋筋混凝土结结构构、铸铁井井盖盖座。（6）消防栓室外消防给水与与生生活给水合合用用同一管网网系系统，给水水压压力不小于0.28兆帕，区内内同一时间间发发生火灾次次数数按2次计，一次次灭火用水水量量为45升/秒。室外消消火栓沿给给水水管网布置置，间间距不大于于1120米，距道路路路路牙0.5米，在道路路交交叉口50米范围内须须设设置消火栓栓。4.3.2排水水实施方案概概要排水包括了规划划区区内的生活活污污水以及雨雨水水的排放。设计要求：规划划区区内生活污污水水、雨水排排放放通畅。设计施工主要内内容容：规划区按按设计要求求铺铺设了排水水管管网和雨水水管管网系统，使使使规划区生生活活废水和雨雨水水分流后进进入入城市综合合排排水系统，其其其管道用材材、布布设、埋深深必必须满足设设计计要求，施施工工竣工验收收必必须满足相相应应市政验收收规规范标准。施工主要要求：：符符合市镇排排水水管渠工程程质质量检验评评定定标准要求求，由由建设方、监监监理方、设设计计方和施工工方方等组织检检查查验收。（1）排水体制制采用雨污分流制制，铺铺设雨污管管道道分别收集集雨雨水和污水水，各各自独立形形成成系统，雨雨水水就近排入入区区域内河道道，污污水经污水水管管收集后送送至至城市污水水处处理厂处理理后后达标排放放。（2）雨水工程程指与道路工程同同步步施工的雨雨水水管线。雨雨水水由雨水管管汇汇集后就近近排排入区内河河道道，并满足足及及时排除暴暴雨雨所产生的的地地面径流的的要要求，而不不发发生地面积积水水现象，同同时时也不发生生河河道水位壅壅高高、使地面面遭遭受淹没的的情情况。根据建设道道路等级，主主主干道、次次干干道采用双双排排雨水管线线，支支路采用单单排排雨水管线线。①管材及接口管径d400采采用UPPVC管(内径400，橡胶圈接接口)，边井支管管采用d250UUPVC管。UPVC管道及橡胶胶圈的质量量要要求同污水水管管。d400以上管道采采用钢筋砼砼承承插管(0形橡胶圈接接口)。钢筋砼管管道须符合合《混混凝土和钢钢筋筋混凝土排排水水管国家标标准准》(GB/TT1188336-199999)中的Ⅰ级管标准。②管道基础d400UPVVCC管采用砂石石基础，具具体体为:10厘米厚碎石石垫层(碎石粒径为25～38毫米)上铺5厘米中粗砂砂，满沟槽槽回回填粗砂至至管管外顶以上10厘米。钢筋筋砼管均采采用