呼市项目可行性报告

呼市项目可行性研究报告HYPERLINK\l"_Toc67478228"前言2HYPERLINK\l"_Toc67478229"第一章市场研究究2HYPERLINK\l"_Toc67478230"1、内蒙古自治治区概况2HYPERLINK\l"_Toc67478231"2、呼和浩特市市经济发展状状况和城市发发展状况分析析3HYPERLINK\l"_Toc67478232"2.1产业结构构及经济发展展趋势分析33HYPERLINK\l"_Toc67478233"2.2“十五”期间呼市城城市建设总体体规划分析44HYPERLINK\l"_Toc67478234"2.3人口分布布及流动状况况分析4HYPERLINK\l"_Toc67478235"2.4居民收入入水平及住房房消费比例分分析5HYPERLINK\l"_Toc67478236"2.5城市居住住区布局及交交通规划分析析6HYPERLINK\l"_Toc67478237"2.6金桥开发发区的情况66HYPERLINK\l"_Toc67478238"3、呼和浩特市市房地产市场场综述7HYPERLINK\l"_Toc67478239"3.1土地市市场供应量及及供应方式77HYPERLINK\l"_Toc67478240"3.2新建商品品房市场供应应量、消化量量和存量情况况7HYPERLINK\l"_Toc67478241"3.3呼市近近三年房产成成交价格及房房型特点分析析7HYPERLINK\l"_Toc67478242"3.4新建商商品房市场区区域分布分析析8HYPERLINK\l"_Toc67478243"3.5房地产产市场有关政政策分析8HYPERLINK\l"_Toc67478244"4、市场微观状状况分析9HYPERLINK\l"_Toc67478245"4.1区位竞竞争对象研究究9HYPERLINK\l"_Toc67478246"4.2

板板块竞争对象象研究11HYPERLINK\l"_Toc67478247"4.3其它竞争争对象研究112HYPERLINK\l"_Toc67478248"4.4目标市市场定位和特特征13HYPERLINK\l"_Toc67478249"第二章项目选址址14HYPERLINK\l"_Toc67478250"1、项目特征分分析14HYPERLINK\l"_Toc67478251"1.1地理位位置14HYPERLINK\l"_Toc67478252"1.2交通状状况14HYPERLINK\l"_Toc67478253"1.3商业气氛氛14HYPERLINK\l"_Toc67478254"2、项目SWOOT分析15HYPERLINK\l"_Toc67478255"2.1优势分析析15HYPERLINK\l"_Toc67478256"2.2劣势分分析16HYPERLINK\l"_Toc67478257"2.3机会点分分析16HYPERLINK\l"_Toc67478258"2.4风险分析析17HYPERLINK\l"_Toc67478259"2.5结论117HYPERLINK\l"_Toc67478260"第三章物业定位位及发展建议议17HYPERLINK\l"_Toc67478261"1.项目定位117HYPERLINK\l"_Toc67478262"1.1规划建建筑及各功能能面积比例117HYPERLINK\l"_Toc67478263"1.2基本户户型及面积118HYPERLINK\l"_Toc67478264"1.3规划建建筑设计建议议18HYPERLINK\l"_Toc67478265"1.4价格建建议19HYPERLINK\l"_Toc67478266"1.5物业品品质建议199HYPERLINK\l"_Toc67478267"第四章财务分析析22HYPERLINK\l"_Toc67478268"1、投资估算及及财务效益分分析22HYPERLINK\l"_Toc67478269"1.1静态投资资成本分析表表22HYPERLINK\l"_Toc67478270"1.2静态投资资利润及赢亏亏平衡分析222HYPERLINK\l"_Toc67478271"1.3现金流量量表23前言受上海联洋土地地发展公司和和上海联洋置置业有限公司司的委托，本本公司对委托托方在内蒙古古自治区呼和和浩特市金桥桥经济技术开开发区进行房房地产开发的的投资意图进进行可行性研研究。可行性研究的工工作从3月15日开始展开开，至4月10日结束。可可行性研究的的资料来源有有：公开的政政府报告和统统计资料、对对政府官员、房房地产业内人人士、房地产产开发企业、普普通市民的访访谈、相关产产品的项目资资料、具有代代表性的开发发商的调研资资料和委托方方提供的《呼呼和浩特市金金桥经济技术术开发区总体体规划》文本本等。本公司司通过对以上上资料的汇总总和分析，本本着实事求是是，对委托方方负责的原则则，编制出本本可行性研究究报告。第一章市场研究究1、内蒙古自治治区概况内蒙古自治区成成立于1947年5月1日，是我国国最早的民族族自治区。内内蒙古疆域辽辽阔，跨越东东北、华北和和西北三大地地区，东西蜿蜿蜒2400多公里，南南北跨距1700多公里。有8个省区与之之毗邻，并同同俄罗斯、蒙蒙古等国家接接壤，边境线线逾4200公里。全区区总面积118.3万平方公里里，占全国总总面积的12.3％，居各省省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市市、区），1553个乡镇，1396个行政村。其其中区辖市呼呼和浩特市为为自治区首府府。内蒙古大部分是是海拔1000米以上的高高原地区。高高原、平原、山山地、丘陵、盆盆地、沙漠和和森林、草原原等，境内河河流和湖泊星星罗棋布，数数以千计。自自治区耕地面面积531万公顷，人人均0.24公顷，居全全国首位。森森林总面积1406..6万公顷，居居全国第二位位；森林覆盖盖率达13.8％，高于全全国平均水平平。同时，内内蒙古还拥有有丰富的矿产产资源和旅游游资源。内蒙古是以蒙古古族实行区域域自治的少数数民族地区。全全区共有蒙、汉汉、回、满、朝朝鲜、达斡尔尔、鄂温克、鄂鄂伦春等49个民族。内蒙古的工业体体系主要包括括煤炭、纺织织、冶金、机机械、电力、食食品、建材、森森工、电子、皮皮革、皮毛、化化工、医药、造造纸、酿酒、服服装等门类比比较齐全的工工业体系，其其中冶金、农农畜产品加工工业、油、钢钢铁、机械、煤煤炭、建材、毛毛纺、水泥、羊羊绒制品、电电力、森工、食食品等是内蒙蒙古工业的支支柱产业。内蒙古自治区22000年的产业结结构分布为：：第一产业占占25%，第二产业40%，第三产业业占35%。2、呼和浩特市市经济发展状状况和城市发发展状况分析析2.1产业结构构及经济发展展趋势分析呼和浩特为内蒙蒙古自治区首首府，蒙语意意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于于内蒙古自治治区中部，阴阴山以南，黄黄河以北，土土默特平原内内，是塞外历历史文化名城城。明代定名名“绥远”，1954年定为内蒙蒙古自治区首首府，称呼和和浩特市（简简称呼市）。全全市辖新城区区、回民区、玉玉泉区、塞罕罕区、托克托托县、和林格格尔县、清水水河县、武川川县、土默特特左旗以及金金川、如意、金金桥三个开发发区。全市总总面积17224平方公里，其其中市区面积积2054平方公里。总总人口208万人，其中中市区人口105万人。呼和浩特是内蒙蒙古最重要的的工业城市之之一，目前已已形成了毛纺纺、食品、电电子机械、建建材等支柱产产业，包括化化工、冶金、电电力、包装、装装潢等20多个行业门门类比较齐全全的加工工业业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重重点扶持和发发展的企业集集团。呼和浩特是中国国西北地区的的交通枢纽之之一，每日有有近30对货车、11对客车直达达或过呼市。呼呼和浩特至乌乌兰巴托的国国际列车与俄俄罗斯贝阿铁铁路、西伯利利亚大铁路相相接，并可与与俄西部发达达地区以及东东欧各国相连连，是最佳陆陆路运输线之之一。呼市白白塔机场已开开通48条国内航线线，并开通蒙蒙古国、俄罗罗斯方向的国国际航线，是是北京机场的的备降机场。呼市属西北大陆陆性季风气候候，年平均温温度6℃，1月份最冷，平平均气温-13℃；7月份最热，平平均气温22℃。降水量少少而不均，寒寒暑变化剧烈烈。“九五”期间，呼呼市的经济和和社会、文化化等方面得到到了长足的发发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到到了179亿元，年平平均增长率达达到了11.3%。三个产业业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非非国有经济的的比重上升，带带动了所有制制结构的改善善，成为经济济发展的重要要力量。非国国有经济的投投资、工业增增加值和社会会消费品零售售总额比例由由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水水、电、气和和交通通讯为为重点的城市市基础设施建建设得到加强强，一些长期期制约经济社社会发展的“瓶颈”得到缓解。“十五”期间，呼呼市的总体发发展思路是：：以建设现代代化首府城市市为目标，突突出提高城乡乡人民生活水水平和财政收收入水平，推推进以农业和和农村经济结结构战略性调调整为中心任任务的脱贫致致富达小康工工程、以工业业经济结构调调整为重点的的城市经济发发展战略工程程、以提高城城市整体功能能和文明程度度为核心的现现代化首府城城市建设工程程，加大经济济结构调整力力度、促进产产业结构优化化升级，积极极实施体制创创新和科教创创新战略，增增强经济发展展内在活力，大大力推进城市市化进程，加加快现代化首首府城市基础础设施建设，进进一步扩大对对外开放，积积极参与国内内外经济竞争争与合作，坚坚持可持续发发展战略，大大力推进生态态环境建设和和保护。

表1：上海市市、内蒙古自自治区和呼和和浩特市主要要经济指标对对比

年度：2000

指标项目

上海市

内蒙古自治治区

呼和浩特市

国内生产总总值（亿元）

4551..15

14000

179..15

其中：第一一产业

81.655

352

255

第二产业

2186..9

552

778.5

第三产业

2282..6

496

775.6

人均国内生生产总值（万万元）

3.46

00.59

0..86

财政收入（亿亿元）

1141..6

155..6

20.445

固定资产投投资总额（亿亿元）

1861..17

4300.01

677.13

城镇人均可可支配收入（元元）

117188

5120

55582

城镇住宅竣竣工面积（万万m2）

1476..86

9655

43.366*

住宅开发投投资（亿元）

413.115

28.882

不详

*经济适用房房竣工面积呼市制订的“十十五”发展具体目目标是：GDP年均增长长12%，到2005年按2000年价格水平平计算达到318亿元；财政收入年均增增长10%，到2005年达到33亿元；城市居民人均可可支配收入年年均增长8%，达到8200元；农民人均纯收入入增长7%，达到3560元；人口自然增长率率控制在9‰以内；城镇登记失业率率控制在5%以内。具体地，在房地地产方面，呼呼市的“十五”主要目标是是，大力发展展以经济适用用房为主的普普通住宅建设设，增加住房房供给。规划划建设好小康康住宅示范工工程，提高住住房质量。坚坚持住宅建设设与新区开发发、旧城改造造有机结合。加加快住房商品品化进程，完完成公有住宅宅出售，盘活活存量，搞活活房地产二、三三级市场。2.2“十五”期间呼市城城市建设总体体规划分析根据呼市的规划划，“十五”期间，城市市发展按照中中心城区、卫卫星城和中心心镇三级体系系布局，逐步步形成以中心心城区为核心心，卫星城为为骨干，中心心镇和一般镇镇合理布局、功功能互补的城城市网络群。其其中，中心城城要控制密度度、增强功能能、优化环境境。积极调整整第二产业结结构和土地利利用结构，有有步骤地淘汰汰技术落后、污污染重、有碍碍城市景观的的工业，逐步步将部分工业业企业外迁，重重点发展金融融、商贸、信信息等现代服服务业。要依依托如意、金金川和金桥开开发区，适度度拓展中心城城区规模。在基础设施建设设方面，呼市市的城区道路路将要开辟贯贯通东西向干干道，延伸改改造南北向干干道，打通一一环路，建设设绕城路（二二环路），拓拓宽改造城区区出入口，综综合整治小街街小巷。在市政公用设施施建设方面，呼呼市计划在2005年，市区日日供水能力到到达52万吨，自来来水普及率达达到100%。通过天然然气输配工程程的建设，形形成以天然气气为主、人工工煤气和液化化气为辅的供供气格局；扩扩大集中供热热面积，完成成集中供热二二期工程，规规划建设供热热三期工程。计计划到2005年，城市气气化率达到80%，集中供热热面积达到1800万平方米。此外，在“十五五”期间，呼市市将按照注重重精品、突出出特色，高标标准制定全市市及各区的控控制性规划和和详细规划，做做好城市整体体设计工作。2.3人口分布布及流动状况况分析呼市总人口2008万人，其中中市区人口105万人。玉泉区和回民区区人口相对比比较密集，由由于属于老城城区，市民区区域观念较强强，人口流动动性较小。新城区和赛罕区区开发区发展展较快，比较较开放，外地地企业和外地地个体户以及及郊区农民成成为这两个区区人口流动的的主要力量，也也为这两个区区的房地产市市场提供了大大量客源。2.4居民收入入水平及住房房消费比例分分析2000年，呼呼和浩特人均均可支配收入入5581..90元，扣除价价格上涨因素素，比1999年增长了4.87%，人均消费费性支出4612..91元，扣除价价格上涨因素素，同比增长长了7.33%，国有企业业职工人均收收入7910..57元，同比增增长13.055%，人均食品品支出1622..52元，占消费费性支出的35.177%。呼和浩特市人均均居住面积11.99平方米，同同比增长9.6%；其中80.155%的居民居住住在成套的住住宅单元内，两两室户以上的的居民户占77%。2000年，呼市居居民户中，人人均居住面积积不足4平方米的减减少到1%，人均投资资购房和建房房支出868.004元，比上一一年增长1.4倍，占消费费支出的18.822%。表2：上海市和和呼和浩特市市居民收入和和住房消费情情况对比

年度：2000

对比指标

上海市

呼和浩特市

人均可支配配收入（元）

117188

5581..90

人均消费性性支出（元）

46612.911

其中：食品品支出（元，所所占比例）

16622.522(35%%)

住房消费（元元，所占比例例）

8668.04

(199%)

人均居住面面积（平方米米）

11.4

111.99

住宅成套率率（%）

74

80..15

表3：呼和浩特特市部分职位位的年平均收收入

单位：元/年

职位/职称

较高水平

中等水平

较低水平

企业党群机机构负责人

378000

6870

44236

企业高级管管理人员

308000

8870

44838

企业中层管管理人员

207633.2

81339.5

46621

企业一般管管理人员

133766.2

56887

37322

高级工程技技术人员

281522

8796

44448

中级工程技技术人员

166211

6249

33791

初级工程技技术人员

140100

5327..5

35099

土建施工工工人

115211

6312

33697

机修工

6583

55395

47729

博士生

180000

硕士生

132000

本科生

9600

大专生

4800

图1：20000年呼市居民民每100元消费支出出中的用途比比例2.5城市居住住区布局及交交通规划分析析呼市原先为郊区区包围。1999年，呼市市市政府对城区区行政辖区范范围作了重新新划分，设立立了新城区、玉玉泉区、回民民区、塞罕区区，取消了城城郊概念，形形成了以中心心城区为中心心，各区各自自向外延伸拓拓展的发展格格局。但是，由由于呼市的特特殊地理位置置和历史发展展情况，各区区内城市建设设和住宅发展展并不平衡。呼市北部为大青青山山脉阻隔隔，大青山向向南和呼市城城区之间另有有一地震断裂裂带，因此呼呼市向北基本本没有发展余余地。玉泉区和回民区区位于呼市西西部，是城市市中的旧城区区，市政基础础配套设施基基本不完善，而而且区内以低低、矮的老房房居多，居民民文化层次、职职业地位和消消费能力非常常有限，旧城城改造的任务务十分艰巨，形形成了城市发发展的瓶颈区区域和类似上上海“下只角”的居住概念念。市政府要要求在三年内内完成旧房的的拆迁任务，在在此过程中，已已经引入了部部分外地的开开发商。这一一地区市场大大，但楼市的的价格偏低，是是一个每年60万平方米的的低档位市场场。呼市东西向是一一条长轴，目目前发展的重重头戏在东部部，特别是在在位于白塔机机场和中心城城区之间的如如意开发区及及其西侧，中中心城区与之之相邻的地带带，住宅建设设正在形成一一个高潮。一一大批较为高高档的住宅小小区已经建成成或者正在建建设，如昭君君花园、昭君君别墅、芳汀汀花园、丽苑苑小区等。特特别是原呼市市市委、市府府用地分别以以近7000万和3000多万元的价价格拍卖后，市市政府的办公公楼迁往如意意开发区，中中心城区与之之连接的交通通主干道——东风路和海海拉尔东路已已经建成，对对该地区的房房地产开发起起到了推波助助澜的作用。东部的人口密度度目前不如南南区高，生意意人是目前的的主要市场。市市政府移址东东迁，可能使使这里出现一一部分高档物物业，如丽苑苑的二期等。然而，呼市唯一一的机场——呼和浩特白白塔机场限制制了呼市向东东方向的继续续发展。同时时，由于该地地区普遍为当当地政府官员员和普通市民民看好，该地地区的地价已已有较大幅度度的上升。但但也有大量开开发商以6-7万元的价格格囤积了待开开发土地。如如丽苑小区就就有30万平方米的的规划量在今今后3年开发。呼市南区地势平平坦，原先多多为农田和菜菜地，地理上上没有发展的的阻隔。与之之紧紧相邻的的是呼市的大大学区，人气气旺盛，人文文环境相对较较佳。但除教教师和医生以以外，由于本本地原为郊区区，郊区农民民是一个重要要部分。由于于昭乌达路没没有贯通，二二环路工程尚尚未全面启动动，因此地价价相对较低，无无论开发区报报出的地价，周周围村提供的的土地，还是是东瓦窑的地地价，一般每每亩在6万元左右，甚甚至以下。该该区域内的住住宅楼盘相对对较少，只有有东苑住宅小小区和学府花花园等。目前前，南区的主主干道——昭乌达路的的建设已基本本完成了地下下管线的敷设设，延伸工程程预计在2001年的7月底全面竣竣工。二环路路工程在今年年6月将首先开开始南段的动动拆迁工作，预预计在2年内完成南南段（即金桥桥开发区概念念）。在金桥桥开发区北侧侧紧邻的东西西向主干道上上，现已有38路公交车通通行，交通相相当便捷。因因此，在此地地发展房地产产将有升值潜潜力。2.6金桥开发发区的情况金桥经济技术开开发区是呼和和浩特经济技技术开发区的的南片区，与与西片区的金金川开发区和和东片区的如如意开发区相相联，形成一一个有机整体体。该开发区区位于呼和浩浩特市城区东东南城郊结合合部，规划总总面积40.6平方公里，辖辖3个乡镇的11个行政村，归归呼和浩特市市赛罕区管辖辖。区域内规规划有现代工工业区、行政政与商贸金融融区、新型住住宅区、高科科技园区、仓仓储区、现代代农业区等六六大功能分区区，总投资60亿元。3、呼和浩特市市房地产市场场综述3.1土地市市场供应量及及供应方式呼和浩特市人民民政府于2000年12月26日颁布了《关关于垄断土地地一级市场实实行统一规划划、统一征地地、统一供地地、统一审批批的决定》。其其主要目的是是授权呼市土土地经营公司司，对城市建建设控制区内内的土地一级级市场进行垄垄断，实行“五统一”，同时，开开放土地二级级市场，通过过市场运作，盘盘活土地资产产，获取土地地收益，为城城市建设筹集集资金。该决决定规定，在在呼市三环路路以内和沿三三环路外侧1公里范围内内的所有建设设用地，由市市政府实行统统一规划、统统一征地、统统一收购、统统一供地、统统一审批。市市规划局负责责城市建设统统一规划，市市土地管理局局负责用地审审批，市土地地资产经营公公司负责统一一征地、统一一收购、统一一供地，土地地收益全部用用于城市建设设。根据了解，呼市市对商品住宅宅用地供应量量没有明确和和单独的控制制计划，仅在在商品房开发发年度计划中中体现。3.2新建商品品房市场供应应量、消化量量和存量情况况根据呼市房地局局提供的信息息，1999年以前，呼呼市每年下达达的商品房销销售面积在20至30万平方米左左右，而1999年商品房出出售面积一跃跃达到100万平方米，2000年的商品房房出售面积为为80万平方米（以以上数据均包包含旧城改造造项目）。2000年，呼呼市下达的商商品房建设计计划为200万平方米（含含旧城改造项项目）。建成成竣工的数据据，由于呼市市统计体系有有待完善，故故无法提供。自2001年起起的3年内，呼市市房管部门每每年将下达商商品房建设计计划100万平方米，并并作为控制指指标，一般不不予突破。此此计划不包含含每年旧城改改造项目中新新建的住宅，呼呼市4个区的旧城城改造任务每每年将到达60万平方米。据据了解，呼市市虽然制订了了实物动迁（包包括现房和期期房）和货币币动迁的政策策，但由于开开发商的资金金实力一般不不强，且旧城城改造区域内内居民的层次次和消费能力力十分有限，无无法自行贴补补购买较高品品质的商品房房，所以旧城城改造的动迁迁仍以就地返返迁为主。由于统计体系不不健全，对呼呼市近年新建建商品房存量量说法各一。但但最可信的数数据是15%。一般的购购买对象是由由各机关、事事业单位（集集团消费）和和个人，近年年个人购买的的比例开始上上升，但集团团消费的现象象依然有一定定的比例，在在20%至30%左右。3.3呼市近近三年房产成成交价格及房房型特点分析析呼市近年的住宅宅销售价格平平均在1400元/M2，其中市中中心区均价在在1800--1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用用房销售价格格在1150元/M2。2000年房价价较上一年度度上升了2.3%。销售的主主力房型为80-1000平方米的两两房。超过100平方米的三三房，主要的的购买对象是是机关和事业业单位的干部部及私营业主主。3.4新建商商品房市场区区域分布分析析目前呼市新建商商品房大多分分布在东北部部和东南部地地区。热点区域――东东北部，由于于市政府搬迁迁至东北部的的如意开发区区，致使呼市市东北部成为为房产开发的的热点区域，目目前在建和新新建的商品房房有丽苑小区区、海天花园园、芳汀花园园、祥泰花园园等，该地区区楼盘均以中中档形象出现现，其中北恒恒街以北地区区均价在1300元/平方米左右右；北恒街以以南地区均价价在1750元/平方米左右右。次热点区域―――东南部，目目前呼市东南南部尚未成为为房产开发的的真正热点地地区，但“东苑”60万平方米的的开发量足以以引起呼市房房产市场的关关注，预计在在3－5年后会有一一个地位的提提升。3.5房地产产市场有关政政策分析内蒙古自治区第第九届人大常常委会于2001年2月12日发布了《内内蒙古自治区区城市房地产产开发经营管管理条例》。该该条例根据《中中华人民共和和国城市房地地产管理法》等等有关法律和和法规制订，其其中，需要上上海市投资者者注意的内容容有：l、设立房地产产开发企业应应有100万元以上的的注册资本和和4名以上持有有资格证书的的房地产专业业、建筑工程程专业的专职职技术人员，2名以上持有有资格证书的的专职会计人人员。2、自治区以外外一、二级房房地产开发企企业可以在自自治区内从事事房地产开发发经营，并必必须到项目所所在地房地产产开发行政管管理部门登记记，并由管理理部门向自治治区政府建设设行政管理部部门备案后才才可进行房地地产开发经营营。注：建设部规定定仅一级企业业可在全国范范围内自由开开发房地产。3、房地产开发发企业在获得得开发建设项项目后应办理理城市房地产产开发建设项项目手册，在在项目建设过过程中应当将将主要事项记记录在项目手手册中，定期期报送有关部部门备案。4、土地出让合合同约定的动动工开发期限限满1年未动工开开发的，可以以征相当于土土地出让金20%以下的土地地闲置费；满满2年未动工开开发的，可以以无偿收回土土地使用权（但但动工开发必必需的前期工工作造成动工工延迟的除外外）。5、竣工验收时时，政府有关关部门组织的的综合验收包包括拆迁安置置方案的落实实情况。6、预售房的购购买人在交房房后90天内，现售售房在签订合合同后90天内办理土土地使用权变变更和产权登登记手续。房房地产企业协协助办理。银行项目贷款和和按揭贷款政政策由于呼市的经济济发展状况不不如上海，因因此银行的贷贷款能力也相相当有限。银银行向开发商商发放的项目目专项贷款和和向业主发放放的商业按揭揭贷款总额受受到限制，开开发商之间竞竞争这一盘子子相当激烈。职工公积金由呼呼市的住房资资金管理中心心负责管理。职职工贷款由中中心负责审核核，再委托商商业银行具体体操作。只要要职工所在企企业缴纳公积积金，则职工工购买商品房房的公积金贷贷款一般不受受限制。然而而，呼市并非非每个企业都都执行公积金金制度。

呼市的住房房资金管理中中心类似上海海的公积金管管理中心，承承担住房公积积金和房改基基金的管理工工作。但是，呼呼市的住房资资金管理分散散，条块分割割，各系统、自自治区都运行行各自的住房房资金管理中中心，没有完完成属地化管管理，造成资资源分散、统统计不全的局局面。建设周期呼市地处北方，传传统上每年10月中旬左右右到第二年4月中旬为冻冻土期，一般般的工程建设设全部停止。如如在此期间需需要施工，必必须采取价格格昂贵的冬季季施工措施，并并履行繁琐的的手续。预售许可虽然在预售管理理上，自治区区服从国务院院和建设部的的有关预售条条件的规定，但但实际执行较较松。另一方面，由于于市场不成熟熟，呼市居民民有购买现房房的习惯，以以免上当受骗骗。一般在建建筑结构出形形象后，才会会有销售量。交付许可呼市没有类似上上海的交付使使用许可证制制度。住宅单单体竣工，取取得竣工验收收合格证明后后即可交付客客户入住。其其主要原因是是呼市的气候候冬季寒冷，施施工期短，如如要绿化、环环境等全部完完工，则建设设周期过长，开开发商压力过过大。呼市招商引资的的优惠政策1、内联企业享享受以下税收收优惠：（1）经营10年以上，市市外投资在100万元以上（含含100万元）且占占中投资25％以上的生生产性内联企企业，从获利利年度起，3年内免征企企业所得税，免免税期满后，2年内减半征征收企业所得得税。2、在开发区或或经济园区新新办的内联企企业，除享受受相应的财税税优惠政策外外，优惠期满满后减按15％的税率征征收企业所得得税。3、市外投资者者在呼和浩特特新办的内联联项目，减半半征收城市基基础设施配套套费、增容费费和7000平方米以下下的人防结建建费。4、市场微观状状况分析4.1区位竞竞争对象研究究与本案同区域、同同品质的楼盘盘以“东苑”为代表，所所以相邻物业业以东苑一期期为标准进行行分析，并作作为主要的楼楼盘竞争对象象。

n

物业单价、总总价及房屋面面积

A房型

楼层

房型

面积

实际单价

总价

1F

二室二厅

97.199

1450

11409266

2F

二室二厅

97.199

1600

11555044

3F

二室二厅

97.199

1716

11667788

4F

二室二厅

97.199

1660

11613355

5F

二室二厅

97.199

1550

11506455

6F

跃层

130.441

18500

2412559

小计

616.336

10166446B房型

楼层

房型

面积

实际单价

总价

1F

三室二厅

118.778

14500

1722331

2FF

三室二厅

118.778

16000

1900448

3FF

三室二厅

118.778

17166

2038226

4FF

三室二厅

118.778

16600

1971775

5FF

三室二厅

118.778

15500

1841009

6FF

跃层

143.22

1850

22649200

小计

737.11

12123309C房型

楼层

房型

面积

实际单价

总价

1F

二室二厅

104.222

14500

1511119

2FF

二室二厅

104.222

16000

1667552

3FF

二室二厅

104.222

17166

1788442

4FF

二室二厅

104.222

16600

1730005

5FF

二室二厅

104.222

15500

1615441

6FF

跃层

139.994

18500

2588889

小计

661.004

10900148D房型

楼层

房型

面积

实际单价

总价

1F

三室二厅

122.55

1450

11776255

2F

三室二厅

122.55

1600

11960000

3F

三室二厅

122.55

1716

22102100

4F

三室二厅

122.55

1660

22033500

5F

三室二厅

122.55

1550

11898755

6F

跃层

180.44

1850

33337400

小计

792.99

13108800E房型

楼层

房型

面积

实际单价

总价

1F

四室二厅

161.885

14500

2346883

2FF

四室二厅

161.885

16000

2589660

3FF

四室二厅

161.885

17166

2777335

4FF

四室二厅

161.885

16600

2686771

5FF

四室二厅

161.885

15500

2508668

6FF

跃层

218.115

18500

4035778

小计

1027..4

16944493

销售总额

63241196

销售面积

3834..80

平均价格

1649n

建建筑类型――

多层住宅

房型结构及比比例

房型

一房

二房

三房

四房

跃层

合计

比例

0

38.99%

30.99%

13.55%

16.77%

100

n

交付状态

一期期2001年10月交房，二二期将于7月份开盘。

n

物业管理

物业管理由由开发商进行行管理，管理理费用为0.35元/平方米.月

n

配套设施

2000米范围内：：东瓦窑副产产品批发市场场。

5000米范围内：：郊区医院。

10000米范围内：：内蒙师大、农农业大学等。

n

地段位置

位于金桥开开发区外，昭昭乌达路和师师大南路交界界处。与本案案地段位置接接近。在目前前居民的概念念上属于呼市市的南端，开开发商获得的的地价也在6万元左右。中国最庞大的的资料库下载载4.2

板板块块竞争对象象研研究

在东区的丽苑苑小区区可以作为为本本案的板块块竞竞争对象加加以以研究。

n

地地理位置

位于海拉尔路路东路路和二糕点点厂厂西巷交界界处处，属于新新城城区。

n

物物业规模

总建筑面积50多万方左右右，其中一一期期30万方，二期22万方。

n

物物业类型

一期为纯多层层小区区，二、三三期期将开发多多层层、小高层层及及别墅多种种物物业类型。n

销销售售价格

一期平均价价格：11300元/平方米左右右，二期初初步步定价为2200元/平方米左右右n

主主力力房型

一期以800－1000平方米的小小户型为主主，二二期主力房房型型以100－130大户型为主主。n

环环境境规划

一期规划较一一般，二二期将推出出组组团绿化、下下下沉式广场场等等规划。n

交交房房时间

一期为现房。

n

销销售情况

一期所剩不多多，只只剩1－2万余量。一一期的销售售速速度在每年3万平方米左左右，是呼呼市市销售较好好的的项目。二二期期尚未开盘盘。

n

消消费者

外地私营业主主、药药（保健品品）商商等。

n

发发展态势

目前丽苑正准准备第第二期工程程的的规划设计计，价价格将会有有较较大幅度的的提提升。4.3其它竞争争对对象研究

（1）学府花花园

n

地地理位置

位于电杆厂街街和师师大南路交交界界处。属于于赛赛罕区。

n

物物业规模

总建筑面积10万方，其中中一期3万方。

n

物物业类型

纯多层小区

n

销销售价格

表价区间：1310－1580元/平方米

平均价格：1400元/平方米左右

折扣：一次次性付款95折，贷款98折。

n

主主力房型

本案主力房房型二房；；主主力面积区区间间为70－100元/平方米。

n

环环境规划

环境规划无无特色，以以带带状绿化为为主主。

n

交交房时间

一期于20001年年4月底交房；；二期于4月中旬开盘盘，2001年年底交房房。

n

销销售情况

一期去化率达达855％以上，仅仅余几套面面积积较大的房房型型。

n

消消费者

院校教师、个个体户户、工薪阶阶层层（以小房房型型为主）

（2）芳汀花花园

n

地地理位置

位于东风路展展览馆馆对面，属属于于新城区。

n

物物业规模

总总建筑面积15多万方左右右。

n

物物业类型

纯多层小区区。

n

销销售价格

表价区间为为：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余协协商。

n

主主力房型

不详，但房房型种类比比较较齐全。

n

环环境规划

沿一条带状状绿化轴向向两两翼规划，绿绿绿化率较高高。

n

交交房时间

现房。

n

销销售情况

一期销售率约约755％。

n

消消费者

机关干部，市市中心心地区市民民，个个体户等。

（3）伯爵花花园

n

地地理位置

位于机场路和和郊区区果木园交交界界处。

n

物物业规模

占地86亩，一期共45套别墅。

n

物物业类型

独立式二层层别墅。。

n

销销售价格

一口价2180元/平方米

n

主主力房型

共有七种房房型，房型型面面积为168、180、228、280、276、300平方米不等等。

n

交交房时间

一期现房，二二期年年底交房。

n

销销售情况

一期已经售完完，现现在正在销销售售二期。

n

消消费者

有车族、企业业老总总等处于呼呼市市消费金字字塔塔上层的人人。4.4目标市市场场定位和特特征征

4.4.1区区域选择

首选呼市东北北部的的如意开发发区区周边新建建楼楼盘；

其次选择高校校附近近的文教区区；；

本项目离文教教区较较近，有一一定定的客户来来源源。

4.4.2年年龄层次由于呼市收入水水平平很低，能能买买房的消费费者者大多有一一定定的积蓄，所所所以与上海海主主力购房年年龄龄相比要高高出出5－10岁，呼市潜潜在购房年年龄龄集中在35－55岁的中老年年人。

4.4.3

收入能力及及支付能力力呼市平均物业总总价价在8－13万元之间，所所所以潜在购购房房者家庭年年收收入在2.5万以上，月月付承受能能力力1000元左右。

4.4.4现现居住区域

现居住在赛赛罕区和新新城城区。

4.4.5职职业特征

消消费费者可分为为三三个层次，具具具体如下：：第一层次为大学学讲讲师、教授授，医医院医生等等，但但这些对象象的的消费能力力受受到一定的的局局限，一般般可可接受的房房价价在1400元或1500元以下；第二层次是机关关干干部，但这这批批对象主要要倾倾向高档盘盘，有有相当一部部分分将消费转转移移到北京；；第三层次：个体体户户，私营业业主主，药品和和保保健品商人人，主主要有外地地来来蒙经商人人员员，内蒙常常年年在外地从从事事保健品业业务务的个体业业主主等。第二章

项目选址1、项目特征分分析1.1地理位位置置位于金桥开发区区东东北角，东东临临昭乌达路路、南南接世纪二二路路、西靠金金桥桥一路、北北依依世纪一路路。紧紧临区行政政中中心，与市市中中心距离最最近近且距规划划中中工业区最最远远。可谓接接近近繁华，闹闹中中取静、远远离离污染。在规划上，这里里过过去是郊区区，现现在是塞罕罕区区，将来是是金金桥开发区区的的行政中心心。

在心理上，这这这里是城南南，是是郊区。市市民民在心理上上的的接受速度度低低于规范和和建建设发展的的速速度。1.2交通状状况况作为住宅项目投投资资，主要考考虑虑出行的便便利利性和道路路的的畅通性，昭昭昭乌达路南南延延及二环路路修修建后，完完全全可以解决决本本案小区居居民民各种交通通工工具的出行行。通通过昭乌达达路路可直接通通往往市中心；；而而二环路作作为为大流量的的快快速干道将将进进一步加强强金金桥开发区区的的开放功能能，提提供小区所所处处的区位优优势势。目前本案周边的的公公交线路有34路和38路与市中心心相连。1.3商业气氛氛金桥开发区内规规划划的商贸金金融融区以金融融、商商贸、商住住、宾宾馆为主形形成成商务洽谈谈、信信息发布、通通通讯、展览览等等中心；商商贸贸金融区的的中中心腹地以以商商业、娱乐乐旅旅游、集市市为为主，形成成艺艺术、博览览、影影视、体育育等等文化中心心以以及美食、购购购物等商业业步步行特色街街。规划中的“三横横三三纵”的路网结构构为商贸金金融融区的繁华华提提供了保障障，商商贸金融区区进进行合理的的功功能分区，主主主要有大型型商商城、商业业步步行街、公公共共活动中心心、私私营经济城城以以及地区级级商商业中心等等，从从而最大限限度度地满足不不同同层次市民民在在衣、食、住住住、行、文文化化、休闲、娱娱娱乐等多方方面面的需要。但是，需要提醒醒的的，商业是是在在规划中的的，实实现周期无无法法预见。2、项目SWOOT分分析2.1优势分析析本区域目前最主主要要的竞争板板块块为以如意意开开发区为核核心心的东北部部板板块，与该该板板块的竞争争中中能否占据据一一定的优势势变变成本区域域能能否成为优优势势板块的关关键键。经统计分析，针针对对东北部板板块块，本区域域总总结出以下下几几大优势：：（1）地理位位置优势本项目依靠金桥桥开开发区。南南面面就是塞罕罕区区和开发区区的的政府办公公大大楼，容易易出出形象，在在市市容景观上上也也可得益于于政政府维护自自身身形象的有有关关动作。如如在在建筑外形形和和立面上有有所所突破，改改变变呼市目前前大大多数住宅宅的的呆板形象象，则则会形成自自市市中心沿昭昭乌乌达路向南南所所遇到的第第一一城市景观观，也也是呼市向向南南扩张计划划的的标志性建建筑筑物。但是，在百姓心心目目中，这里里毕毕竟是南端端，是是郊区。地地理理上的优势势需需要通过一一定定时期的提提升升才能显现现。（2）成本优优势本项目在土地成成本本上有一定定优优势。呼市市如如意开发区区的的地价已从从每每亩6万左右上升升到目前的20万多万。以以低的土地地成成本开发房房地地产，可以以在在建筑品质质上上充分运用用上上海商品住住宅宅的开发经经验验，在竞争争中中取得有利利地地位。（3）政策优优势呼市结合党中央央和和国务院西西部部大开发战战略略，制定了了一一系列吸引引内内资企业到到当当地投资开开发发的政策。在在在此基础上上，塞塞罕区政府府为为金桥开发发区区内的投资资商商制定了更更为为优惠的政政策策。如，在在税税收方面，内内内联企业自自获获利年度起起的的3年内，免所所得税。

（4）交通地段优优势楼盘北侧的师大大南南路上现通通有有38路公交车，相相相比如意开开发发区的交通通存存在很大的的优优势。昭乌乌达达路和二环环线线贯通后，可可可形成快速速交交通网络，到到到市中心和和城城市外围的的交交通将更为为便便捷。（5）人文概概念优势

与与内蒙古自自治治区首府的的大大学区仅一一路路之隔。与与玉玉泉区和回回民民区相比，不不不仅没有老老城城区“下只角”的概念，而而且相比目目前前热火朝天天的的如意开发发区区，更多了了几几分宁静、幽幽幽雅和人文文气气息。加之之离离市中心的的文文化商城咫咫尺尺之遥，楼楼盘盘的文化气气息息是其它住住宅宅小区概念念无无法比拟的的。高高科技园区区带带来新兴产产业业以及高智智商商消费群。这这这些都为营营造造高尚社区区概概念奠定了了基基础，（6）开发商商实力优势开发商来自上海海，在在激烈的市市场场竞争中取取得得了丰富的的经经验。以此此来来应对呼市市尚尚不成熟的的住住宅消费市市场场，应被视视为为游刃有余余。况况且，塞罕罕区区以低地价价吸吸引上海开开发发商，本来来就就是看中这这一一点。2.2劣势分分析析客观上，目前本本地地区项目开开发发也存在不不少少抗力，在在开开发中形成成不不利局面：（1）本地区区重要市政设设设施尚未到到位位昭乌达路尚未贯贯通通，即使贯贯通通，向外延延伸伸到何处还还是是一个未知知数数。二环路路的的建设需要要政政府的资金金投投入。（2）地段接接受度远不及及及东部开发区的形象尚尚未未被呼市的的普普通市民接接受受，政府在在市市政建设上上的的承诺尚未未得得到广泛认认可可。心理和和规规划发展上上不不平衡会在在短短期内成为为楼楼盘的抗性性。（3）竞争激激烈在板块竞争上，东东部地区成为为中高挡楼盘盘的主要热点点，不少消费费对象以如意意开发区附近近的楼盘为首首选对象。在区位竞争上，东东苑首期近7万平方米，整整个30万平方米的的规划建设量量大部分还没没有开工兴建建。这一楼盘盘的动态会对对本案有重大大影响。在价格竞争上，由由于呼市居民民收入有限，对对价格敏感度度显得极为突突出，不少楼楼盘以低价格格对抗高品质质将市场置于于恶性竞争状状态。（4）消费能力力低下，价价格上扬空空间间有限毕竟呼市居民的的消消费能力仅仅为为上海居民民的的一半不到到，呼呼市也不象象上上海，是一一个个吸引大量量人人才进入的的经经济中心。呼呼呼市也没有有十十分可靠的的支支柱性产业业，经经济发展缺缺乏乏原动力，购购购房的主要要对对象还是机机关关（包括自自治治区政府机机关关）、事业业单单位、效益益较较好企业的的领领导、私营营企企业主等，大大大多数企业业职职工还不能能依依靠自己的的力力量通过市市场场改善自己己的的居住质量量，许许多只能依依靠靠旧城改造造解解决问题，而而而旧城改造造基基本又是一一个个封闭的市市场场，不向外外部部的商品房房开开放。因此此，呼呼市商品住住宅宅的去化量量非非常有限。20万平方米左左右的楼盘盘，会会对市场形形成成很大的冲冲击击，也会给给自自身带来包包袱袱。（5）供大于于求东苑就是一个很很好好的例证。东东东苑的实际际销销售不尽如如意意，去化速速度度也很慢。（6）市场分分化，后劲不不不足呼市各区分散发发展展，投资分分散散，市政府府的的注意力不不集集中。呼市市经经济无支柱柱，而而且人均面面积积大，造成成呼呼市居民住住房房消费难以以形形成如上海海一一般的热点点。2.3机会点分分析析（1）普遍的低低品质市市场容易做做成成鹤立鸡群群的的大手笔规规划划(2)

自然竞竞争的的状态给先先进进营销理念念和和手段提供供了了足够的空空间间（3）大学城及及高科技技园区带来来概概念炒作机机会会（4）市政府东东进南延延带来的地地段段发展机会会（5）刺激消费费的政策策出台，带带来来市场机会呼市的房地产市市场场是一个不不确确定的市场场。很很多影响商商品品住宅发展展的的政策尚未未出出台。如银银行行贷款政策策、契契税政策、公公公积金交缴缴政政策等尚未未定定型。这些些政政策在何时时，以以何种方式式出出台，会给给楼楼盘的开发发和和销售带来来很很多变数。2.4风险分析析（1）供求关关系风险呼市明年住房供供大大于求已成成定定局，而且且目目前内蒙存存在在许多不理理性性的投资。仅仅仅以包头为为例例就有两个个外外地开发商商各各投资了50万平方米的的住宅项目目。（2）盘量风风险20万平方米的的社区，已已占呼市一一年年开工建设设量量的五分之之一一，操作不不当当，极易形形成成一个死盘盘。（3）价格风风险以高出当地目前前心心理承受能能力力的价格推推盘盘，将在价价格格因素上存存在在风险。（4）易地操操作风险本项目在异地操操作作，人生地地不不熟，当地地政政府的执法法能能力、行政政能能力、办事事习习惯对外地地开开发商是一一个个不确定因因素素。（5）物业接接受度风险呼市目前有大量量的的多层楼盘盘，竞竞争激烈，但但但多层住宅宅的的概念已为为广广大市民接接受受。人们对对小小高层和高高层层，以及多多高高层结合的的社社区的接纳纳，可可能会有一一个个过程，需需要要策划一定定的的营销手段段和和推广方案案。（6）政策带带来的市场风风风险住宅消费对象的的主主体对西部部经经济状况的的依依赖程度较较高高，国有企企业业改革的成成效效对楼盘的的去去化存在不不确确定因素。2.5结论（1）本案地地价低，为后后后期操作带带来来很大的空空间间。（2）由于本本地区规划好好好，3至5年后地段温温度将上升升。（3）无论是是区位竞争、板板块竞争，还还是价格竞争争，都十分激激烈。（4）当地经经济落后，价价价格大幅度度上上扬的机遇遇小小于上海。（5）楼盘盘盘量过大，易易易形成较大大风风险。中国最庞大的的资料料库下载第三章物业定位位及及发展建议议1.项目定位1.1规划建建筑筑及各功能能面面积比例由于当地市场的的具具体情况，如如如小区内住住宅宅仍以多层层为为主，将使使整整个项目陷陷入入周围近100万平方米的的多层、低低档档次住宅的的包包围之中，无无无法在较高高层层次上形成成突突破，竞争仍仍在低层次次上上展开，项项目目凶多吉少少。为此，建议本项项目目可以多高高层层结合为突突破破口，将部部分分住宅提高高层层次。因规规划划容积率和和建建筑物间距距的的规定（当当地地间距比例例规规定为1：1.5），提高层层数后，将将会会使建筑密密度度降低，如如此此可以为环环境境规划带来来想想象空间。提高层数后，呼呼市市沿昭乌达达路路向南一直直延延伸到金桥桥开开发区，本本项项目的小高高层层建筑将成成为为首要识别别标标志物。加加之之建筑风格格和和立面的变变化化，本项目目将将成为呼市市景景观上的亮亮点点。考虑到风险因素素，应应适当保留留多多层建筑。多多多层和小高高层层的建筑面面积积比例建议议各各占50%，总面积在10万平方米左左右，不宜宜过过大。1.2基本户户型型及面积户型比建议

面面积（平米米）

户型及比例

合计

二房

三房

四房

复式

平层

错层

平层

错层

80以下

800--90

100%%

10%

90-11000

15%%

115%

300%%

10000-1100

55%

5%

1100%

11110-12200.

10%%

110%

1120-11330

7%

55%%

12%

130--1140

3%%

110%

133%%

14400-1500

55%

5%

150--1160

1160-11880

5%

55%%

18800-2000

55%

5%

200以上

合计

30%

2200%

20%%

115%

5%%

110%

10000%说明：1、目前呼市市市场去去化较好的的房房型面积在80－100平方米和130－140平方米两个个区间内；；二二房的市场场需需求度略高高于于三房。本本建建议基本与与市市场需求相相吻吻合。2、考虑到本案案中高高档定位思思路路，房型面面积积略向大房房型型倾斜，且且不不考虑一房房，3、呼市市场上上错层层房型较少少，所所以，可以以考考虑一些错错层层房型，4、为了考虑部部分消消费者的需需求求，考虑适适量量复式房型型，控控制在10％左右。1.3规划建建筑筑设计建议议呼市目前尚处于于低低水平开发发态态势，本项项目目不做则已已，要要做则必然然营营造楼市领领袖袖概念和形形象象。在规划划建建筑设计上上首首先要一反反目目前呼市的的传传统形象，引引引入南方先先进进的规划理理念念。要做到到以以下几点：：（1）总体规划划上要回回避“四菜一汤”的大中庭围围合规划，以以以多个互相相区区别有相互互联联系的组团团为为主题进行行设设计，以条条状状的景观带带取取代块状景景观观带，尽量量满满足均好性性原原则。（2）以点、板板结合的的方式，弧弧形形围合的状状态态，一反兵兵营营式规划，营营营造活泼的的社社区建筑布布局局。（3）由于呼市市气候干干燥，日夜夜温温差大，寒寒暑暑变化剧烈烈，水水资源短缺缺，因因此不宜在在小小区内设置置水水环境――除非引入自自然河道。1.4价格建建议议（1）分期销售售价格模模式预计A、平均单价―――多多层：1800元/平方米；小高层：220000元/平方米。B、主力总价―――多多层：14－20万/套小高层：18－－225万/套

（2）分期价格格建议――采用“低开高走平平收”的价格模式A、一期开盘期期间：：多层均价1650元/平方米，小小高层2000元/平方米；B、一期强销期期间：：多层均价1750--1850元/平方米，小小高层2100--2200元/平方米；C、一期持续期期间：：多层均价1650元/平方米，小小高层2000元/平方米；D、一期清盘期期间：：多层均价1600元/平方米，小小高层1950元/平方米；E、二期开盘期期：多多层均价1750元/平方米，小小高层2200元/平方米；F、二期强销期期间：：多层均价1850元/平方米，小小高层2300--2400元/平方米；G、二期持续期期间：：多层均价1800元/平方米，小小高层2200元/平方米；H、二期清盘期期间：：多层均价1750元/平方米，小小高层2100元/平方米；（3）分期销售售进度建建议A、总销售周期期4--5年；B、第一年实现现预售售3万方；第二二年实现预预、销销售4万方；第三三年实现预预、销销售5万方；第四四年实现预预、销销售5万方，第五五年完成其其余余销售任务务。1.5物业品品质质建议（1）建筑风格格及外立立面建议呼市的市容景观观相相对落后，已已已建住宅的的立立面与上海海有有相当的差差距距。为此，新新新建住宅的的建建筑风格和和外外立面应有有令令人耳目一一新新的感觉。建建建议建筑风风格格采用现代代风风格为宜，线线线条挺直、简简简洁。建筑筑的的顶部应适适当当增加简洁洁的的曲线，力力争争有所变化化。色色彩应中性性，偏偏深，尽量量与与周边的其其他他建筑有所所区区别。多层住宅建筑整体上建议议以以暖色调为为主主。由于多层建筑总总高高较低，而而社社区内部楼楼房房附近多布布置置高大乔木木，这这些乔木植植物物长成后可可与与三、四层层楼楼的阳台齐齐平平。届时绿绿色色植物与暖暖色色调的楼房房交交相辉映，亦亦亦成谐趣。建筑基色不妨大大胆胆采用红、黄黄黄色系的色色彩彩。在色调上与社区区的的绿化环境境产产生较大的的反反差，避免免在在造境方面面容容易给人过过分分幽深、冷冷僻僻的感觉；；同同时，通过过这这样明丽的的色色彩表现，反反反映项目的的特特色。屋顶建议采用褐褐色色或黛色的的瓦瓦片。与建建筑筑的主色调调形形成一定的的对对比。屋脊脊的的色彩应当当与与瓦片所采采用用的色彩属属同同一色系，避避避免给人突突兀兀的感觉。外立面力求简洁洁。可以保持三段式式的的风格，下下半半部分的面面砖砖可以采用用中中性色。立立面面装饰上适适当当采用弧形形线线条，为建建筑筑增添几分分灵灵秀。小高层住宅建筑整体上建议议采采用冷色调调为为主。由于小高层建筑筑总总高较低，不不不为植物所所遮遮挡，则需需要要在整体色色调调上保持一一致致。

建筑基色建建议采用青青色色、灰色等等偏偏冷的色系系。在色调上与社区区的的环境相统统一一，造成宁宁静静、高雅的的氛氛围；同时时，通通过这样淡淡雅雅的色彩表表现现，反映项项目目特色。屋顶建议同上。外立面可以适当当做做一些修饰饰，避避免过于单单调调。可以保持三段式式的的风格，下下半半部分的仿仿石石材贴面可可以以以暖色调调为为主、搀杂杂部部分冷色（如如如青色、蓝蓝色色）作为中中和和，形成一一定定的对比，同同同时在建筑筑语语汇上也与与多多层建筑相相互互对应；每每层层水平饰条条的的色彩比整整体体色调略深深。（2）环境景观观设计建建议

由于气候限制制，小小区内的绿绿化化树种主要要以以草坪、灌灌木木和乔木为为代代表。乔木木采采用穿天杨杨、松松、柏、槐槐、柳柳等树种。但但但因穿天杨杨树树冠高大，成成成长后易阻阻挡挡阳光，故故只只能在小区区主主干道两侧侧种种植。灌木木可可以用丁香香、玫玫瑰等花灌灌木木。由于呼呼市市四季温差差变变化很大，适适适应呼市气气候候的四季常常绿绿型草需要要进进一步向园园林林专家咨询询。如如能在小区区的的绿化上实实现现四季常绿绿的的效果（而而非非象当地松松树树那种灰绿绿），则则在内蒙古古满满目黄土，遍遍遍地沙尘的的环环境中起到到对对楼盘销售售巨巨大的推进进作作用。建议议小小区的环境境建建设应针对对近近期“内蒙古是沙沙尘暴发源源地地”的尴尬论断断，提出“塞外江南”的环境概念念，打出生生态态牌，使小小区区在当地的的住住宅中出跳跳。小小区的环境境应应仍以疏林林、草草地和灌木木为为主，保证证四四季常绿，适适适当配以休休闲闲运动场地地。应应在工程条条件件许可的前前提提下，提前前环环境和绿化化建建设，在工工程程进行的2-3年内，使绿绿化有所成成形形，在开盘盘时时即可出轰轰动动效应。（3）附属设施施及会所所建议煤气根据有关资料，22000年呼市市居居民人均煤炭炭消费量为143.995公斤，比上上年下降了28.344%，而液化石石油气人均消消耗量11.17公斤，增长长了18.333%。管道煤气气人均消耗44.81立方米，比比上年增长27.777%。由此可见见，呼市居民民目前燃料消消费主要还是是靠煤炭，主主要是老城区区中居民主要要以煤炭为燃燃料。2000年1月月，国国家计委委委托托中国国际际工工程咨询公公司司对《呼和和浩浩特天然气气需需求量调研研报报告》和《呼呼呼和浩特市市天天然气输配配工工程项目预预可可行研究报报告告》进行了了评评估。2000年10月，呼市政政府批准呼呼市市天然气输输配配工程立项项。该该项目的供供气气范围是：：呼呼市城区、金金金川开发区区、白白塔片区，扩扩扩建管网96公里，新建建天然气储储配配站1座，调压站20座，专用调调压箱2800个，天然气气汽车加气气站站4座，总投资4亿元。2001年开工，3年内工程完完毕，并逐逐步步发展用户户。2005年计划市区区用户22万户，市内内所有的宾宾馆馆、饭店和和医医院、学校校等等公共福利利设设施全部用用上上天然气。

开发区北侧侧的东西向向干干道——师大南路上上已敷设有有煤煤气管道，并并并且东苑住住宅宅小区内的的人人工煤气已已通通气。此外外，昭昭乌达路煤煤气气管道也已已敷敷设完毕。因因因此，即使使南南部的二环环路路上煤气工工程程无法实施施，本本小区内的的用用气问题也也可可通过北面面的的师大南路路临临时解决。但但但为安全起起见见，应积极极要要求金桥开开发发区管委会会和和塞罕区政政府府争取将金金桥桥开发区，特特特别是北部部的的大学城、政政政府办公楼楼用用地纳入天天然然气的受益益范范围，这样样，在在政府大楼楼北北部的本地地块块也可顺理理成成章地成为为受受益范围。内蒙古自治区在在住