选址策划书（共4篇）

策划书主办单位：湖南理工学院经济与管理学院承办单位：湖南理工学院大学生管理学会活动时间：2013年3月19日目录一.活动目的及意义3二.活动成员3（一）总负责人3（二）小组成员3（三）指导教师3（四）活动对象3三.活动时间及地点4（一）活动时间4（二）活动地点4四.活动流程4（一）活动前期4（二）活动中期5（三）活动后期5五.活动资金预算5六.活动联系方式6一、活动目的及意义随着当代经济的飞速发展，社会竞争的日益激烈，人们来自生活和工作的压力也越来越大。活跃在当前社会舞台的大学生必然成为人们关注的焦点。如何应该对当前学业，生活，情感与就业压力成为大学生最新挑战与考验。大学生不仅需要理论知识也需要实践能力。拥有良好的社会实践能力是大学生实现成长目标的基础，也是成就事业的保证。如何提高大学生的实践能力，已经成为当代高校思想政治教育工作的热点和问题。通过店铺选址---社会调研，强化大学生的实践能力及思维方式。同样，大学生管理学会本着以创新为本，培养管理人才的宗旨、理念，通过本次活动，大学生管理学会给了学生一个锻炼自己实践能力及创新思维的机会。二、活动成员（一）活动负责人总负责人：刘泉刘美霞（二）小组成员小组成员：刘美霞刘泉项冰杨升龙谢典王捷敏刘福胡余华（三）指导教师指导教师：吴忠才（四）活动对象活动对象：岳阳市所有店铺、商家（一）活动时间活动时间：每周六及周日（二）活动地点活动地点：岳阳市市内四、活动流程（一）活动前期：1.由小组成员查找资料，集体讨论研究，做好社会调研报告。2.社会调研报告如下：商业选址市场调查问卷您好！我们是湖南理工学院的学生，正在做市场选址的调查，在此郑重承诺，此问卷不涉及您的任何商业机密，仅作数据研究之用，决不向第三方透露您个任何保密信息，希望您能配合完成此次调查，谢谢！您的职位：（二）您从事的行业属于●餐饮娱乐●百货零售●服装鞋帽●音像图书●数码产品●文体用品●教育辅导●中介服务●美容美发●医疗卫生●机械器材●其他：（请注明）2、您目前持有的商业地段位于：●传统商业街●新兴商业区●大型商业集群中心●市中心●风景名胜区●学校或医院附近3、您所在店铺的员工规模●10人以内●10—100人●100—500人●500人以上4、您愿意为店铺选址做出的投资●5万以内●5—50万●50—100万●100万元上5、您所在店铺地段每天的人流量大约为多少●100人以内●100—1000人●1000—10000人●10000人以上6、认为您的店铺地区的空气质量怎样●很好●一般●差●很差7、您所在店铺的的交通是否便利●非常便利●便利●一般●比较闭塞8、您认为您的店铺所在区治安如何●非常和谐●和谐●一般●很差9、您所在店铺采光效果怎样●很好●一般●差●很差10、您如何看待附近有同行竞争者●会对您的生意带来威胁●竞争能促使自己的成功●不在意11、您认为店铺选址最认可的模式为●根据地段选址●根据人气选址●根据经营选址●其他12、您认为现在的选址有哪些方面需要改进（二）活动中期1.将小组成员分成4组，两人一组篇2：店铺选址策划小和山店铺选址策划--市场精品家装店目录第一部分前言„„„„„„„„„3第二部分小和山概况„„„„„„3第三部分店铺选择„„„„„„„4第四部分店铺选址„„„„„„„4第五部分定价„„„„„„„„„5第六部分零售服务„„„„„„„5第七部分促销„„„„„„„„„6一．前言随着经济的发展和人民生活水平的提高，尤其是在大学生追求自我价值实现的年代里，人们在选择饰品时不仅要求实用，更追求时尚，追求个性。创意家具精品店的推出是面向年轻一族人群，因此目标消费者定位为时尚的年轻一族。作为以面向大学生为主的带有各种不同风格的室内饰品，无疑将成为小和山市场的一大亮点。本店是以经营精品家居装饰为主，附带有潮流新款的饰品，并可以为居民，寝室提供简易的居室布置，以达到意想不到的效果，目的就是能使家和寝室更加的温馨，寝室氛围更好，能有家的感觉。二．小和山概况（1）小和山高教园区周边环境分析杭州小和山高教园区，是浙江省“科教兴省”战略中规划建设的五大高教园区之一，位于杭州市西湖区留下镇。目前，入驻的学校有浙江工业大学、浙江科技学院、浙江外国语学院、杭州外国语学校、浙江长征职业技术学院等院校。居民区有水木清华、翰墨香林、林野山居、小和山新村，屏风新村等。（2）小和山高教园区人口分析小和山人口约为5．91万人，其中学生4．5万人，教工3000人，其他人口3900人。其中有不少的外教和各国的留学生、交换生。在小和山高教园区，有多所大学和多处居民区，人口密集，且18-30的人口所占比例接近较大，因此有着广阔的市场前景，具有很多的潜在顾客三．店铺选择我选择开一家精品家装店，因为1.小和山高教园区还没有市场精品家装店，竞争压力相对比较小。我们可以为小区居民和寝室成员提供一定的设计，大家对新出来的产品都有一定的好奇心，所以销售比较好能成为小和山的亮点。2.小和山高教园区有多所大学和居民区，人口密集，且都是年轻人为主，所以市场前景广阔，潜在顾客多。处于高教园区，周边环境好，文化气息好。3.现在饰品得到更多人的喜爱，对于家居精品饰品，已经是人们生活不可缺少的点缀，家具精品消费近年来呈越来越旺的趋势，除了精品本身所具的俏丽让人们赏心悦目外，它还可以美化家居,成为家具精品，开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位。所以存在广阔的市场空间。四．店铺选址根据小和山高教园区的具体情况，我将店铺地址选择在浙江外国语学院后门的街上，原因有一下几点：1因为那里位于杭外，浙江工业大学和浙江科技学院，长征学院的中间，学生客流量大，且那里距离水木清华、翰墨香林和小和山新村都比较近，方便了顾客的购买。因为学生和居民区主妇是我们主要的潜在顾客，所以选择在那里是最佳的选择。2那里有许多的出租车在那里出租，还有公交车经过，开店后有利于进货，离市中心也有直达的公交车，从而降低了运输成本，节省了运输时间。篇3：项目选址比选方案分析文化风情园项目选址比选方案1.项目基本概况为了贯彻落实《关于进一步加快农林场经济社会艰展的决定》（政发【2011】78号）和自治区领导关于加强对农林场产业发展规划和产业定位指导的指示精神，充分利用国家和自治区的有关政策，发挥农林场的土地资源优势，推动农林场产业的科学发展，加快农林场产业经济的发展，农林场改革和发展工作领导小组组织开展编制经济技术开发区、来宾农场、渠黎林场、十万山林场、丽光农场等园区发展规划。为了编制好经济技术开发区内的《文化风情园规划》，并使得规划项目在符合相关政策、相关规划及法规的基础上，能顺利实施，经济开发区管委会就开发区的实际用地情况，为项目的开发提供大塘片区、水库片区、高道片区及湾片区四个地块作为开发候选用地，并要求规划编制单位对编制本建设项目选址论证方案，给农林场改革和发展工作领导小组等决策层提供参考。2.项目选址原则2.1.合法性原则项目选址应符合《城乡规划法》、《实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律、法规的规定和国家相关技术规范、标准的要求。2.2.合理性原则项目选址要综合考虑拟建地区的资源环境、经济社会、城乡建设、土地利用、基础设施等建设条件及同类项目的建设情况，从科学性、合理性和可行性的角度对建设项目选址进行综合论证，做到与区域经济社会发展水平、资源环境、基础设施条件相适应。2.3.安全性原则应充分考虑项目自身基本情况及选址要求，综合考量其建设过程及建成后可能对城市社会经济发展、功能布局、景观环境、城市交通、公共安全等方面产生的影响，确保不超出当地环境的容量，不存在安全隐患，满足环境保护、安全等要求。3.选址论证的主要内容3.1.方案比选3.1.1.规划选址研究路径根据本项目的建设要求和条件，以及经济开发区的实际情况，经协商初步确定大塘片区、水库片区、高道片区及湾片区等四个拟选位臵，进行综合比选，最终择优选出项目选址的推荐方案。为了加强规划法定性和严肃性，选址从城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及其他专项规划角度，论证规划选址依据的合法性与合理性；从工程建设适宜性、交通市政设施配套、环境影响、安全性、经济性等方面进行综合比较；并根据项目的实际情况，进行社会影响、景观影响、历史文化影响等方面论证规划选址建设的可行性，避免项目实施过程中出现随意建设。1表一东盟文化风情园选址研究路径与主要结论本次规划确定的研究框架主要包括研究基础和研究内容两部分（见选址研究的技术路线框架图）。现场踏勘、相关规划分析以及公众调查构成了本次规划的研究基础。研究主体主要是在对项目选址的依据、项目建设条件的论证与评价的基础上，重点围绕项目选址因子开展多方案的比较研究，将确定的较优方案与周边相关规划衔接并予以优化，最后对项目规划选址进行论证，得出研究结论和提出实施建议。2选址研究的技术路线框架图4.项目选址分析表二项目选址分析表345.选址方案推荐经过多方面的综合比选，规划组推荐湾地块的项目选址方案。二：奶茶店选址：--很重要篇5：店铺选址策划东北特产店铺选址策划目录第一部分前言„„„„„„„„„3第二部分会展中心概况„„„„„3第三部分学府路概况„„„„„„3第四部分店铺选址„„„„„„„4第五部分定品„„„„„„„„„4第六部分零售服务„„„„„„„5第七部分团队建设„„„„„„„6一．前言现在各地的土特产品十分丰富，深受广大市民的喜爱，无论是走亲访友，还是佳节送礼，都是送礼的上上之选，东北土特产也是一样，但是虽然土特产品种丰富，在当地市场销量很好，但是由于缺乏有效的宣传和包装，所以使当地的外市场一直不是很好。所以，开办一家营销土特产品特色店，将本地的土特产经过筛选，包装后，推销到外地区，成为一种发展趋势。所以我们的东北土特产以经营策划东北地区各种特产专营性质的专卖店，重质量，守信誉，价格合理。东北特产专卖店地址定在哈尔滨市内，通过各种宣传推销，来扩大土特产的影响力，将东北土特产售往上海、深圳、香港，甚至国外。二．会展中心概况会展中心具有体育和会展结合的特点，可举办冰球、篮球、手球等多种项目的比赛及大型文艺演出；有能力承办一些国内、国际重要的赛事。居民区、办公区有信恒现代城、悦山国际、泰海花园小区、浦发大厦，黄河大厦等。因此有着广阔的市场前景，具有很多的潜在顾客，有利于东北土特产的销售与推广。辅助材料\\哈尔滨国际会展体育中心展会预告.doc三．学府路概况（1）因其是哈尔滨市一些名校的聚集地而命名，周边有黑龙江大学、哈尔滨理工大学、哈尔滨医科大学和黑龙江东方学院、哈尔滨师范大学附属中学、哈尔滨市第163中学、哈尔滨电表厂、哈尔滨医大二院、哈西服装城、哈达批发市场、解放军二一一医院、满客隆超市、哈尔滨南站、等，附近还有哈药集团总厂。（2）繁华的学府路有着广大在外求学的学子和客流，特产店将面向大学里的全体师生、外来游客和当地的消费者。来自五湖四海的学子，对东北土特产自然是有着强烈的好奇心和购买欲，而每逢节假日回家会购买土特产的人口比例会很高。四．店铺选址方案一：根据会展中心的具体情况，我将店铺地址选择在泰山北路的街上，原因有以下几点：1因为那里位于哈尔滨国际会展中心的正门位置，会展中心举办活动会带来大量客流，且那里距离社区及写字楼都比较近，方便了顾客的购买。因为参展人员和游客是我们主要的潜在顾客，所以选择在那里是最佳的选择。2便利的交通通达度，开店后有利于进货，从而降低了运输成本，节省了运输时间。3会展周边存在多家特产品店铺，但是多数都在辅路或者会展侧门位置，而泰山北路这个位置就有了优势条件。方案二：根据学府路的具体情况，我将店铺地址选择在哈平路的街上，原因有以下几点：1现在在校大学生人数逐年增多，并且总体的消费水平也不断提高。2在校大学生是接受过高等教育的，他们的文化素质高于一般民众，他们对产品的质量及品牌有着比较明确的追求。他们对环保有着比较深的认识。3那里不但是高教园区，还有大量办公楼，消费水平比较高，人流量比较大。所以有充足的购买力，节假日返乡的学生买些东北土特产当做礼品或自用、办公人员的员工福利或礼品。所以我们拥有稳定的目标顾客。五.定品辅助材料\\土特产市场调研.xls六．零售服务在顾客购买前，通过发放传单，热情的为顾客提供有关的信息，介绍我们店里的优势和特色，事先让顾客了解产品的概况，启发他们使用的欲望，最终使他们产生购买行为。在顾客挑选时，做好顾客接待工作，让他们在愉快的心情中买到自己想买的，知道顾客的心理，尽量满足顾客的心里需求。在顾客犹豫不决时，主动介绍。即使顾客最后没有买也要认真的接待，给顾客留下好的印象，能让顾客下次购买。在顾客购买后，做好售后工作，对顾客提出的意见妥善处理，对顾客的合理要求尽量的满足。东北特产店铺选址策划目录第一部分前言………3第二部分会展中心概况……………3第三部分学府路概况………………3第四部分店铺选址…4第五部分定品………4第六部分零售服务…5第七部分团队建设…6一．前言现在各地的土特产品十分丰富，深受广大市民的喜爱，无论是走亲访友，还是佳节送礼，都是送礼的上上之选，东北土特产也是一样，但是虽然土特产品种丰富，在当地市场销量很好，但是由于缺乏有效的宣传和包装，所以使当地的外市场一直不是很好。所以，开办一家营销土特产品特色店，将本地的土特产经过筛选，包装后，推销到外地区，成为一种发展趋势。所以我们的东北土特产以经营策划东北地区各种特产专营性质的专卖店，重质量，守信誉，价格合理。东北特产专卖店地址定在哈尔滨市内，通过各种宣传推销，来扩大土特产的影响力，将东北土特产售往上海、深圳、香港，甚至国外。二．会展中心概况会展中心具有体育和会展结合的特点，可举办冰球、篮球、手球等多种项目的比赛及大型文艺演出；有能力承办一些国内、国际重要的赛事。居民区、办公区有信恒现代城、悦山国际、泰海花园小区、浦发大厦，黄河大厦等。因此有着广阔的市场前景，具有很多的潜在顾客，有利于东北土特产的销售与推广。辅助材料\\\\哈尔滨国际会展体育中心展会预告.doc三．学府路概况（1）因其是哈尔滨市一些名校的聚集地而命名，周边有黑龙江大学、哈尔滨理工大学、哈尔滨医科大学和黑龙江东方学院、哈尔滨师范大学附属中学、哈尔滨市第163中学、哈尔滨电表厂、哈尔滨医大二院、哈西服装城、哈达批发市场、解放军二一一医院、满客隆超市、哈尔滨南站、等，附近还有哈药集团总厂。（2）繁华的学府路有着广大在外求学的学子和客流，特产店将面向大学里的全体师生、外来游客和当地的消费者。来自五湖四海的学子，对东北土特产自然是有着强烈的好奇心和购买欲，而每逢节假日回家会购买土特产的人口比例会很高。四．店铺选址方案一：根据会展中心的具体情况，我将店铺地址选择在泰山北路的街上，原因有以下几点：1因为那里位于哈尔滨国际会展中心的正门位置，会展中心举办活动会带来大量客流，且那里距离社区及写字楼都比较近，方便了顾客的购买。因为参展人员和游客是我们主要的潜在顾客，所以选择在那里是最佳的选择。2便利的交通通达度，开店后有利于进货，从而降低了运输成本，节省了运输时间。3会展周边存在多家特产品店铺，但是多数都在辅路或者会展侧门位置，而泰山北路这个位置就有了优势条件。方案二：根据学府路的具体情况，我将店铺地址选择在哈平路的街上，原因有以下几点：1现在在校大学生人数逐年增多，并且总体的消费水平也不断提高。2在校大学生是接受过高等教育的，他们的文化素质高于一般民众，他们对产品的质量及品牌有着比较明确的追求。他们对环保有着比较深的认识。3那里不但是高教园区，还有大量办公楼，消费水平比较高，人流量比较大。所以有充足的购买力，节假日返乡的学生买些东北土特产当做礼品或自用、办公人员的员工福利或礼品。所以我们拥有稳定的目标顾客。五.定品辅助材料\\\\土特产市场调研.xls六．零售服务在顾客购买前，通过发放传单，热情的为顾客提供有关的信息，介绍我们店里的优势和特色，事先让顾客了解产品的概况，启发他们使用的欲望，最终使他们产生购买行为。在顾客挑选时，做好顾客接待工作，让他们在愉快的心情中买到自己想买的，知道顾客的心理，尽量满足顾客的心里需求。在顾客犹豫不决时，主动介绍。即使顾客最后没有买也要认真的接待，给顾客留下好的印象，能让顾客下次购买。在顾客购买后，做好售后工作，对顾客提出的意见妥善处理，对顾客的合理要求尽量的满足。七．团队建设一现阶段的目标和任务1团队的任务和目标(现阶段和未来目标)2成员的角色的确定（销售人员，店经理等）3团队的规模4团队的规范，行为准则5绩效目标（团队的目标及成员的目标）二实施途径1小组讨论A督促团队成员制定自己的工作目标B团队成员怎样参与团队目标建设C进行有效的双向沟通，团队成员确定共同清晰的目标2制定行之有效的团队制度认真工作，一丝不苟，热爱工作，热爱公司，与公司共荣辱，团结，勤奋，务实，从自己做起3明确团队的愿景目标4不断地完善团队目标5及时修正不正确的目标合资项目初步选址建议书＆二○一四年一月目录一、摘要.......................................................4二、项目背景...................................................52．1、国内市场概况..............................................52．2、合资股东简介..............................................52.2.1、公司..................................................52.2.2、有限公司..............................................52.2.3、公司..................................................52．3、合资谈判进程..............................................5三、地块信息...................................................53.1、上海嘉定外冈工业区.........................................53.1.1、气候..................................................53.1.2、地形地貌..............................................53.1.3、基础设施配套条件......................................53．2、烟台工业新区..............................................63.2.1、气候..................................................63.2.2、地形地貌..............................................63.2.3、基础设施配套条件......................................7四、选址评价方法...............................................84．1、选址问题的定性研究........................................84．2、选址问题的定量研究........................................84．3、选址问题的定性与定量相结合的研究..........................84．4、本文选择的研究方法........................................8五、评价流程...................................................9六、定性指标选取及分析.........................................96．1、定性指标评价方法.........................................106．2、定性指标选取及矩阵建立...................................106.2.1、选址基本条件.........................................116.2.2、建厂城镇要求.........................................116.2.3、用地基本要求.........................................116．3、层次分析法计算结果.......................................12七、定量指标选取及分析........................................127．1、投资成本.................................................127.1.1、建设成本.............................................137.1.2、设备购置及安装成本...................................137.1.3、其他建设成本.........................................137.1.4、投资成本综合比较.....................................137．2、营业成本.................................................147.2.1、人力成本.............................................147.2.2、期间费用.............................................147.2.3、税费.................................................157.2.4、能源.................................................157.2.5、直接材料及其他.......................................167.2.6、营业成本综合比较.....................................167．3、建设投资回报.............................................167.3.1、比较合资公司的建设投资回报...........................167.3.2、比较**的建设投资整体回报.............................17八、选址指标评价..............................................17九、选址主要风险分析..........................................189．1、选址烟台，面临技术人员招聘困难...........................189．2、选址上海，面临内部后续发展冲突...........................18十、结论......................................................1910．1、两地选址评价得分相近....................................1910．2、本文不足之处............................................1910.2.1、定性因素分析可能有偏差..............................1910.2.2、定量因素分析需要继续完善............................19一、摘要我公司与合资项目正处于谈判过程中，双方已经初步建立了合作意向，计划购买工业新区***公司西侧地块新建厂区，或者租赁工业园厂区作为合资公司工厂地址。本文通过实地调研、问卷、浏览行政机关官网三种方式搜集选址信息，选择定性研究与定量研究的方法，建立选址指标评价体系，对两处地址进行评价，旨在为我公司选址决策提供部分参考信息。定性研究部分的结果为上海更具备区位优势，定量研究部分的结果为选址于烟台的经济可行性更好：?选址烟台的投资成本高于上海195万元（烟台厂房的初始建设投资与上海厂房10年租金净现值比较），建设投资回报也高于上海3,000万元（烟台厂房建成后可以转为合资公司固定资产，合资期满后可以选择出售或出租）；?选址上海的营业成本高于烟台约3.82%，即烟台每发生5,000万元营业成本，上海将高于烟台191万元。综合评价定性研究和定量研究指标体系的结果为：上海94.50分，烟台94.64分，两地评价得分非常接近。结合选址的主要风险分析，本文结论为：如果能够取得股东足够支持，解决技术人员招聘问题，则应首选烟台，反之，则选择上海。需要说明的是，由于烟台地块的具体信息、合资公司具体经营范围暂未明确，并且，层次分析法主观因素影响大，计算较粗略，本文还需根据信息的不断更新持续完善。二、项目背景2．1、概况2．2、合资股东简介2.2.1、山东**集团有限公司（略）2.2.2、**公司2.2.3、*公司**。2．3、合资谈判进程三、地块信息3.1、上海**工业区3.1.1、气候该区域属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，气候温和湿润，极端最高气温40.2℃，极端最低气温-12.1℃。上海春秋较短，冬夏较长。2012年平均气温16.9℃，日照1,638.2小时，降水量1,042.6毫米，全年70%左右的雨量集中在5至9月的汛期。3.1.2、地形地貌拟建场地属于长江长年累月携带泥沙在河口附近形成的冲积平原，地势平坦，局部略有起伏，场地北侧发育有冲沟。拟建场地第四系地层不发育，基岩埋藏深度差异较大，自东南向西北倾伏，坡度6.4%，地层结构稳定，层位及厚度变化不大，力学强度总体趋势自上而下由弱变强，无其他不良地质作用，属对建筑抗震一般地段，场地稳定，适宜作为建筑场地。场区地震抗震设防烈度为7度，场区最大冻土深度0.50m。3.1.3、基础设施配套条件?交通?嘉定区交通便捷。?距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里篇2：售楼部选址建议售楼部选址建议一、售楼部选址原则1、昭示性：让客户非常容易地看到2、通达性：各种通行方式顺畅可达3、便利性：项目地块附近，便于展示同时便于看房方便4、功能性：满足基本的销售中心功能需求二、售楼部选址方案一项目现场搭建1、项目现场搭建位置建议售楼部地址选在南迎宾大道（现摩托城对过），（本项目临街面）优点◆突出性好项目地附近相对较为空旷，将售楼部建在项目地，能更好突出售楼部位置，便于客户寻找◆看房的便利客户到达售楼部后，能更好了解项目规划、施工进度等相关情况，促进客户购买◆自建空间布局合理可以结合本项目的情况，确定销售部功能性更全、更合理◆展示性好现场搭建从形象上或功能上都可以体现项目特点。◆通达性项目处于五道路口附近，无论是去市区还是上高速交通都十分便利。缺点◆周边人流量不大◆项目地周边大多为个体私营门市，环境较差方案二租赁通过近段时间找房，光明南大街、渚河路等路段，均没有十分合适商业房。在滏东南大街明珠花园小区底商有间300㎡左右，共3层单层面积约100㎡左右，可做售楼部使用（一层售楼部，二层样板间及办公用房，三层可做会议室及员工住宿区）。优点◆通达性好该地距五道路口100米左右，距项目地约2公里，交通相对比较便利◆周边人流量相对大◆距市区相对较近缺点◆便利性差客户看房还得需要坐车去现场看，销售部离项目现场有点远◆功能性差该房屋为框架结构，室内格局相对固定，有些功能无法满足营销部建议1、从客户看房便利角度结合本项目位置及邯郸人居购房居住习惯，结合市场调研情况，本项目的客户群体主要以项目周边居民及企事业单位为主，建议售房部设在项目现场。2、从项目形象及功能角度看售楼部设在项目现场更能直观体验项目，同时也能把项目的形象及部分功能展现出来。3、从项目本身规模来看本项目规模来看，销售周期大概需要1-2年，售楼部建至本项目不影响前期的开发及施工要求。篇3：关于开发项目选址的建议关于房地产项目选址的建议我曾经参加了辽中县新城区和老城区的房地产开发项目选址考察，今年又深入到沈彰新城项目的开发建设当中。结合实践情况和理性思考，对房地产项目选址的个别问题，提出以下建议，供参考。一、新城区的基础设施不完善，开发周期长，投资回收很慢。道路、给排水、燃气、供暖、供电等基础设施，是住宅项目的生命线。如果，区域地段的基础设施不完备或者还处于等待开发建设状态，那么，购买（或置换）这样的土地进行房地产开发，是对我们开发商的实力和耐心的巨大挑战。因为，与基础设施完备的区域地段相比较，基础设施不完备的区域地段的地块在正常开发周期内，是不容易收回投资的，极大的影响了企业的投资收益，即：开发周期长，投资回收慢。二、不能单独看土地的成本（土地价格）,要将土地成本与销售价格进行比较。也许，有人会说：基础设施完备的地段，土地成本高得多；基础设施不完备的地方，土地成本低得多。但是，我认为：基础设施完备的地段，房屋的销售价格1高得多；基础设施不完备的地方，房屋的销售价格低得多。因此，不能单独看待土地成本，要将土地成本与房屋的销售价格进行比较，计算一下土地成本占房屋销售价格的比重（比例），比重（比例）越低的地块，效益越好（当然，要计算容积率）。例如：甲地块土地价格30万元/亩，容积率1.0，通过市场调研，预计当地的房屋销售价格5200元/平方米。计算得知：土地成本450元/平方米，占房屋销售价格的比重为8.7%；乙地块土地价格50万元/亩，容积率2.0，通过市场调研，预计当地的房屋销售价格6500元/平方米。计算得知：土地成本375元/平方米，占房屋销售价格的比重为5.7%；即使乙地块的容积率下降到1.6左右，土地成本达到450元/平方米，占房屋销售价格的比重为6.9%。由此计算可知，土地成本占房屋销售价格的比重越低，利润空间越大。更何况，基础设施完备的地方，房屋销售的去化率较高，销售速度快，开发周期短，投资回收快。以上是我的初步建议，不一定正确，仅供参考。王毅2013-5-232篇4：网点选址建议根据周边环境（调查半径至少在1公里）内条件，定位网点类型。社区型网点。此类网点基本要求为：临近或入驻大型社区之内（社区人口饱有量在8万以上为，社区），人均收入达到城区基本水平。社区人口信息可以依据网点地产开发商提供资料参考，居民人员结构可以从北京市房地产信息网，北京房地产协会查取相关资料。社区型网点要求区域内最好有学校、大型超市、批发零售机构、小型商业机构，提供多元化的社区环境，适合网点的开设。另外要求网点营业用房至少6年内不受拆迁等城市建设影响，临街、最好位于路口交通枢纽（网点展示效果更佳）、车位充足，层次、结构合理，易于装修改造。符合北京市工商行政管理局的准入要求，新建、迁建网点所租（购）房屋能够用于金融机构的经营场所。能够满足通讯联网和安全保卫条件。根据资本性支出审查测算，要求网点资本净现值归零回收期在三年之内。社区型网点面积控制在300－500平方米区域内。综合型支行可以不依附于大型社区中，但是要求在城市地理位置显著，如：长安街沿线、东西单、商业枢纽、cbd等商务功能区内。除社区型网点的基本要求外，另外要求该网点周边至少拥有大中型企业三到四家，并且拥有在我行开户办理相关业务的企业。拥有大型商业机构、综合性文化娱乐机构（可以保证人流密集性）。面积控制在600－800平方米。单点型支行定位为主要服务于重点企业对公客户，依托我行客户进行点对点的金融服务的专业性强、针对性强的个性化网点。选址要求可以摆脱行内区域划分，越级跨区域设置网点。要求依附的客户群体为我行a级（在我行开户额3亿以上，中间业务收入200万元以上）。面积控制在300－600平方米区域内。其他资产指标要求同以上两种网点。贵宾理财中心、财富管理中心根据特定区域设定（如奥运重点区域、国际机场内、超大型购物广场、高端写字楼内），属于城市高端区域，可以设置为主题式网点。要求客户资源为金卡客户（50万元），白金卡客户（100万元），此类网点不针对不同客户服务，面积控制在2000－3000平方米之间。其他资产指标要求同以上三种网点。商业店面选址要求一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。2、建筑要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。物业要求：2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。3、面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。五、普通餐厅、快餐连锁等。1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。六、面馆1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。。。2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80~200平方米。2年以上。七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。八、茶坊、酒吧1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电篇5：关于我市新上项目选址问题的建议关于我市新上项目选址问题的建议市政府：近年来，随着经济的快速发展和招商引资工作的不断深入，我市新上项目越来越多，但同时也暴露出项目选址缺乏宏观指导、城市规划滞后，以及决策程序不规范等问题，致使许多项目的选址基本上由外来投资者主导，决策过程不科学、随意性大，项目建设见缝插针，项目选址过于追求低成本和眼前利益，这对我市今后又好又快发展将带来一系列无法回避的矛盾和问题，应引起各方面的高度重视。一、项目盲目选址带来的隐患一是破坏城市建设布局，调整代价高。按照现代城市发展理念的要求，我们在城市建设过程中必须遵循“规划科学、布局合理、功能分区”的总体原则，这样才能实现经济社会的持续、协调发展。由于我市城市规划滞后，规划深度不够，项目来了自己都不知道该往哪摆，只好听从外来投资者的意见，而投资者受利益驱动往往不顾后果，单纯追求低成本，这样就难以实现城市建设的合理布局，如果若干年以后发现问题再进行拆迁臵换，将会付出高昂的成本，付出巨大的代价。二是污染城乡居住环境，治理难度大。项目建设或多或少地要对周边环境产生一定的影响，而现阶段我们在项目选择上门槛不可能太高，一旦项目落地，环境治理和企业发展就是一对不可回避的一对矛盾。目前，我市许多撤并学校和破产闲臵企业用于招商引资，虽然短期内可以很快上项目，但这些农村学校基本上没有什么基础设施，项目建成后排污问题解决不了，势必对周边环境将造成很大的污染。此外，一些破产企业随着城市的发展已位于市中心地带，周边都是居民住宅，如果再不顾科学硬上项目，就不可避免地造成空气、噪声污染，企业环保治理达标难度极大，今后监管十分困难。三是影响开发区快发展，设施配套难。开发区的吸引力不仅是因为有了优惠政策，更主要的是源于其产业聚集效应。开发区的发展有一个从项目聚集到产业聚集的过程，项目入驻越多，聚集效应越大。目前，我市的一些项目出于某种原因没有落户开发区，一方面将造成于开发区已经收储的土地闲臵，年度土地指标浪费甚至对明年争取指标不利；另一方面如果项目不集中建设，基础设施配套难，不利于公共资源的集约使用，因此，项目随意选址，到处建项目，形成家家点火、户户冒烟的现象，在短期内建设成本低，但从长期看社会成本更高。二、几点意见和建议为了彻底解决上述问题，扭转项目随意选址任意摆放的问题，我们建议：一是超前进行科学规划，加大规划的深度和可操作性。虽然我市城市规划基本成型，但与外地相比，仍然存在研究深度不够，操作性不强等实际问题，有必要进行修编，对一些市场类、物流类、汽车服务等完善城市功能和经济发展趋势必要的建设项目，要根据城市建设的功能分区和布局要求，要前瞻性地规划好用地范围，利用规划引导项目建设进行科学合理选址。二是尽快制定密山投资项目选址指导意见。建议我市在科学规划、超前规划的基础上，由建设部门牵头，组织各部门参加，研究制定一个项目选址意见，作为密山市今后项目选址总的指导原则和纲领性文件，从宏观上对项目选址进行调控，充分体现政府在项目选址过程中的主导作用，这样什么项目落在什么地方就有了可遵循的依据，避免项目选址的盲目性和随意性。三是进一步完善项目选址决策程序。由于目前我市项目选址没有一个规范的决策程序，建议学习和借鉴外地的好经验和好做法，分别成立由市政府主要领导挂帅的项目选址决策委员会和各部门专家组成的项目选址顾问委员会。项目选址首先由招商引资部门依据密山投资项目选址指导意见，指导和协助投资者拿出一个或若干备选方案，然后交由项目选址决策顾问委员会初审，初审意见再报决策委员会决定最终选址。四是加大项目建设的集中力度。从国内外的实践看，项目建设天女散花、满天星布局的方式是与科学发展观相悖的发展模式。既然我市有开发区，又在全力推进开发区的建设，因此，我们在招商引资中就应该把开发区作为项目承载的主要平台，特别是工业项目，如果没有极特殊的需要，就应该优先选择在开发区内建设，从而加快开发区的发展，使其尽快形成吸引力和产业聚集效应。一、总论（一）项目概况1.项目名称xxxxx市汽车运输公司驾校选址2．项目承办单位：xxxxxxx客运公司3．初步选址意见书编制范围根据选址意见书编制内容和深度的有关要求，在xxxxxxx客运公司提供的相关资料和数据基础上，市汽车运输公司驾校初步选址意见书就本项目提出的背景，项目建设的重要性和必要性，建设规模、项目选址初步方案、选址空间位置、交通分析等进行分析研究，并结合项目的具体特点及特性，提出适合于本项目的选址建议，为项目决策和审批部门提供参考决策依据。（二）背景据《xxxxx市2012年国民经济和社会发展统计公报》至2012年末，全市总人口（不含辖区内兵团人口）为375789人，其中户籍人口285837人，暂住人口为89952人。随着社会经济的发展和人民生活水平不断提高，城市居民对私人交通的消费比例逐年增加。近几年越来越多的人购买了私家车，xxxxx市的机动车拥有量迅猛增长，截至2010年5月，全市共有机动车xxxxx辆，其中汽车xxxx7辆【其中xxxx小车\\\\19113大车】，摩托车29983辆，人均汽车拥有率为17.82%（含大车）；人均摩托车拥有率为7.62%。近三年来小汽车增长率分别为：21.02%、22.97%、23.91%。人均小汽车拥有率及年增长速度相对其他城市较高，今后还将不断增多。xxxxx做为xxx区域中心城市，经济水平及综合实力均位于xxx前列。2011年我市获得“全国文明城市”荣誉称号，争创“最安全城市”，打造xxxx城，再创xxxxx，这是党委、市委对全市人民的承诺，也是永葆全国文明城市荣誉的使命；为确保人民生活质量不断提高，道路交通安全工作已放在了更加突出的位置，严格控制机动车违章、违法及不文明驾驶行为是确保道路交通安全中一项重要的工作。近年随着本市机动车的快速增长，机动车驾驶培训也持续升温，但xxxxx的驾驶培训硬件环境建设已落后于周边城市，已不能满足国家新驾考规定的场地要求和市民对高品质、规范化驾考培训的需求。目前xxxxx现有驾校近十所，年培训量近两万人，合格1万人。各驾校培训规模均较小，硬件和软件条件较差，大部分培训均在临时场所，无固定遮风避雨的休息区，无良好的学习和培训环境，这种窘迫状况与xxxxx市的经济实力极不相称。（三）项目建设的必要性和可行性驾校是使人掌握驾驶技术，并教会人安全驾驶文明开车并协助其通过车管部门的考试取得驾驶证的培训单位。它是道路安全和文明驾驶的保障和源头，规范化、标准化的驾校对维护xxxxx市全国文明城市的形象有不容忽视的积极作用。市汽车运输公司驾校为我市资质及规模最大一家驾驶员培训学校，目前拥有大客车与大货车等车型驾驶培训资质，年培训学员1000余名，在我市驾培市场有着良好口碑。该驾校也是我市唯一具有城市公交驾驶员培训资质的学校。多年来，驾校为满足城市公交及广大市民驾培需求，不断发展壮大，但实训场地一直无法满足《中华人民共和国机动车驾驶人考试场地及其设施设置规范》，根据目前我市驾培现状,驾培市场急需几家有条件和实力的驾校改变目前落后的驾培现状，从而带动整个驾培市场向高标准、规范化的良好的市场环境方向发展。因此市汽车运输公司驾校的建设是符合本地区经济发展和百姓需求的，它的建设是必要可行的。（四）初步选址意见书的编制依据1.《xxxxx市总体规划》2.《中华人民共和国机动车驾驶人考试场地及其设施设置规范》3.《民用建筑设计通则》4．《中华人民共和国城市规划法》；5．《中华人民共和国环境保护法》；6．《中华人民共和国土地管理法》；（五）功能设置根据《中华人民共和国机动车驾驶人考试场地及其设施设置规范》中考试项目，驾校功能以实训场地为主，同时设置办公区、生活服务区等。其中实训场地按驾考项目确定，设模拟高速公路、模拟连续转弯山区路及模拟隧道等原有驾校没有、占地较大的项目场地。场地占地约7公顷。拟建办公区包含管理办公、安全监控、培训教室等。占地约0.5公顷。拟建生活服务区包含学员食堂、宿舍、休息活动室等。占地约0.5公顷。拟建驾训场地占地约4公顷。绿化及其它用地约2公顷。生活办公区分两期建设，一期建设规模约为1500平方米。二期建设规模根据驾校经营及招生规模确定。二、初步选址方案根据前期现场踏勘及土地权属情况，结合xxxxx总体规划，本次选址意见提出市运输公司驾校4个选址方案，具体位置详附图。1、选址原则1）场址选择符合xxxxx总体规划的要求。用地性质同周边用地能兼容。2）场址满足《中华人民共和国机动车