大连市房地产市场报告

大连市房地产市场报告大连****营营销策划机构构目录HYPERLINK\l"_Toc218329571"第一部分商品房房市场报告--4-HYPERLINK\l"_Toc218329572"1、2008年年房地产市场场行业特点概概述-4-HYPERLINK\l"_Toc218329573"2、2008年年中国房地产产业宏观环境境-5--HYPERLINK\l"_Toc218329574"2.1宏观经经济环境-5-HYPERLINK\l"_Toc218329575"2.2大连经经济环境-9-HYPERLINK\l"_Toc218329576"3、2008年年大连市房地地产市场-11-HYPERLINK\l"_Toc218329577"3.1投资状状况-111-HYPERLINK\l"_Toc218329578"3.2土地市市场-111-HYPERLINK\l"_Toc218329579"3.3商品房市市场-133-HYPERLINK\l"_Toc218329580"4、2008年年大连市房地地产市场热点点解析-116-HYPERLINK\l"_Toc218329581"4.1热点之产产品——别墅：供应应加大、销售售乐观16HYPERLINK\l"_Toc218329582"4.2热点之区区域——开发区滨海海板块：百花花齐放、各开开奇葩16HYPERLINK\l"_Toc218329583"4.3热点之市市场参与者——品牌开发商商：多样应对对、加强营销销16HYPERLINK\l"_Toc218329584"4.4热点之市市场参与者——消费者：观观望加剧，信信心渐无166HYPERLINK\l"_Toc218329585"4.5热点之市市场表现——折扣：幅度度加大，范围围延展16HYPERLINK\l"_Toc218329586"4.6热点之项项目表现——热销项目：：高性价比、资资源优势166HYPERLINK\l"_Toc218329587"5、2009年年大连市房地地产市场发展展预测与建议议-16-HYPERLINK\l"_Toc218329588"5.120009年宏观经经济及政策预预测-166-HYPERLINK\l"_Toc218329589"5.2供给市市场预测——关注供给膨膨胀危机-16-HYPERLINK\l"_Toc218329590"5.3需求市市场预测——购买力疲软软越发严重--17--HYPERLINK\l"_Toc218329591"5.4热点区域域预测-117-HYPERLINK\l"_Toc218329592"5.509年年开发企业之之建议：-17-HYPERLINK\l"_Toc218329593"第二部分二手房房市场报告--18--HYPERLINK\l"_Toc218329594"1.大连市二手手房成交状况况-18-HYPERLINK\l"_Toc218329595"1.120004-20008年二手房房全年成交量量-18-HYPERLINK\l"_Toc218329596"1.2二手房房月成交量--19--HYPERLINK\l"_Toc218329597"1.3二手房房成交均价--19--HYPERLINK\l"_Toc218329598"2.大连市二手手房供应状况况-20-HYPERLINK\l"_Toc218329599"2.1二手房房报盘量-20-HYPERLINK\l"_Toc218329600"2.2二手房房报盘均价--20--HYPERLINK\l"_Toc218329601"2.3二手房供供应结构-20-HYPERLINK\l"_Toc218329602"3.20088年大连市二二手房市场总总结与预测--21--HYPERLINK\l"_Toc218329603"3.1总结-21-HYPERLINK\l"_Toc218329604"3.2预测-21-HYPERLINK\l"_Toc218329605"第三部分租赁市市场报告-22-HYPERLINK\l"_Toc218329606"1.供应量分析析：-222-HYPERLINK\l"_Toc218329607"1.120008年月度供供应量分析：：-22-HYPERLINK\l"_Toc218329608"1.2报盘量量综合分析：：-23-HYPERLINK\l"_Toc218329609"2.供应结构分分析：-224-HYPERLINK\l"_Toc218329610"3.价格分析：：-25-HYPERLINK\l"_Toc218329611"4.租赁市场009预测-255-第一部分商商品房市场报报告1、2008年年房地产市场场行业特点概概述概况：20008年是中国房地产产业在国民经济济中地位进一一步提高的一一年，投资的持续增长带来来的是国家支柱产业业地位的不断断稳固，另一一方面，连续续紧缩的政策策以及经济环环境的不断恶恶化，至2008中下旬，房房地产市场一一场由大城市市主导的普遍遍且有深度的的调整作用开开始显现。在在购买力广泛泛观望甚至退退出市场之后后，部分城市已出出现严重的供需背离，开发企企业资金链问问题更加严重重，项目价格格深度回调明明显；在10月份虽然政政府开始出台台一系列刺激激性政策，力力保经济和楼楼市健康发展展，但由于时时间较短年内内所反映出的的效果有限。那那么08年整体的地地产市场有哪哪些令人回味味的特点？我我们用三个词词语来总结概概括：“高频”、“探底”、“逆转”。特点1“高频率率”：“政策出台的高高频率”：单从全年年货币政策调调整次数来看看，14次调整存款款准备金率已已超过2007年的2倍，贷款利利率9月末到12月末更是3个月连续下下调5次；同时针针对扶持房地地产相关的税税费减免、二二套房新政等等各方面的利利好政策也在在四季度由中中央及各地方方政府频繁出出台，大大超超出人们的预预期。“折扣的高频率率”：2008年年初按揭买买房，绝大多多数消费者只只能选择“首付３成、无无优惠”，同时还要要负担多方面面的赋税。但但从4月份开始楼楼盘销售便出出现优惠且不不断扩大范围围，而后开发商又开始始将首付降低低至２０％、“1万首付”，买房送车车位、送契税税、送物业管管理费，更有有甚者精装修修产品、“送1/3面积”等一系列的的优惠让消费费者感受折扣扣之丰厚的同时惊惊叹市场变化化之快。“主题活动的高高频率”：在大连围围绕项目销售售组织的主题题活动越发多多样，先有业业主联欢，准准客户体验周周，而后组织织各式项目发发布会、说明明会到交流会会，扩大媒体体参与度的同同时也自发参参与到了团购购活动中，暖暖冬行动在年年末达到了高高潮，而其中中的目的只有有一个：那就就是提高客户户上门量，进进而提高客户户成交量，客客户缺失是2008年项目面临临的普遍问题题。特点2“探底”：“政策的探底”：2008年三季度政政策开始由紧紧转松，到年年底包括金融融政策、货币币政策、财政政政策等方面面的利好政策策累计超过30多条，但这这些政策却是是在政府一阶阶段一阶段的的试探、摸底底中逐步实现现的。如国家家的连续降息息，连续下调调贷款利率5次，存款利利率4次，12月份更是同同时大幅度下下调存贷款基基准利率各1.08个百分点，为97年以来最大大降幅，这些些政策措施对对于拉动内需需和刺激购房房都是一种逐逐步的试探。“开发商与消费费者的互相探探底”：如果说房地地产“蜜月思维”在年初还多多少存在于部部分开发商心心中，那么市市场的逐渐冷冷淡开始使开开发商逐渐清清醒过来。于于是，从少量量优惠到大幅幅度折扣的逐逐步试探开始始出现，从9.9折的优惠，赠赠送些许房屋屋面积，最后后到一次性免免几万块的总总房款、1万元甚至更更低的首付。08年的开发商商一直在问：：购房者的底底到底在哪儿儿。另一面，购房时讨价还价在几年前对于购房者是不敢想的事，而如今，面对五花八门的促销优惠，购房者也开始占据了主动，1万、2万的优惠已经不再吸引他们的眼球，“灵活议价”现象已经逐渐蔓延开来。总之，开发商急于销售大多放低了姿态，消费者讨价空间也在不断放大，买卖双方博弈探底也不断加深。特点3“逆转”：“政策的逆转”：国家针对对经济出台的的政策由年初初的“双防”到“一保一控”再到“保增长”的逆转，主要要体现在货币币政策又由“紧”转“松”，财政政策策由“加”变“减”等一系列激激变化，这也也从一侧面暗暗示出了本轮轮经济危机对对于我国的深深远影响。在在我国出口受受到抑制的国国际环境下，加加大投资、刺刺激消费是目目前我国拉动动经济稳定发发展的主要方方向和途径。“信心的逆转”：从股市大大跌到国际金金融海啸带来来的国家经济济增速放缓，一一系列传导效效应背后带来来的是消费者者对房市预期期的更加不确确定性，随着着各个行业经经营环境的不不断恶化，失失业率的不断断上升，消费费信心逐步缺缺失，这已经经成为了当前前楼市及整个个经济发展最最需要解决的的问题之一。2、2008年年中国房地产业业宏观环境2.1宏观经济济环境宏观经济状况况前三季度国民经经济增速放缓缓CPI、PPII两核心经济济指标由高位位走向安全存、贷款余额总总体保持上升升趋势房地产行业状状况房价回落，景气气不再图2-4：700个大中城市市房价变化情情况图2-5：国房房景气变化情情况从2007年末末开始，为防防止房价过快快上涨，国家家采取了诸如如二套房政策策等有针对性性的措施，加加之今年以来来的紧缩货币币政策，对楼楼市的影响慢慢慢显现。从从3月份开始，70个大中城市市房价涨幅进进入下行期，11月仅为0.2%，按此趋势势该指标于08年末即将负负增长。另一一方面，国房房景气指数受受同样影响也也不断下降，并并于10月已经向下下突破100进入不景气气空间。房地地产行业在2008年全面由景景气转为不景景气。宏观政策变化化从宏观观经济状况来来看，2008年中国受国国内外各种变变化因素影响响，经济面上上面临了巨大大的转变，同同时这种转变变很大程度上上借助了政策策面由“从紧”向“积极”的变化。因因此，2008年宏观政策策的总结也需需要沿着“转变”这一思路进进行。一、二季度———一路从紧，严严防经济过热热上半年连续六次次上调存款准准备金率表2-1：20008年上调存款款准备金率时时间表次数时间调整幅度调整后11月25日0.5%15%23月25日0.5%15.5%34月25日0.5%16%45月20日0.5%16.5%56月15日0.5%17%66月25日0.5%17.5%解读：年初即发发出强烈政策策信号，货币币政策从“稳健”转为“从紧”。上半年6次上调存款款准备金率共共回收约1.2万亿流动性性，以防止经经济增长过热热和防止全面面通货膨胀。从税收、金融角角度调整房地地产市场（具具体政策见附附录1）解读：国家出拳拳打击房地产产行业中弄虚虚作假行为，针针对银行方面面意在进一步步防范金融风风险、加强金金融安全，针针对税收方面面意在使计税税依据与市场场价格保持一一致，并加快快解决中、低低收入者的住住房问题。加强土地监管政政策频出（具体政政策见附录22）解读：从各方面面加强土地监监管，保护耕耕地、促进节节约集约用地地。其中“房地产企业IPO募资不得用用于买地”限制了房企企取得土地的的融资渠道，是是对房地产业业的“从紧”体现。一、二季度政策策影响：由于于宏观经济环环境的变化，2008年上半年货货币政策正式式转向，以“双防”即防止经济增增长过热和防防止全面通货货膨胀为主要要宏观调控基基调。鉴于通通货膨胀威胁胁严重，央行行六次上调存存款准备金率率，并多次采采取公开市场场操作回笼资资金，控制住通货货膨胀势头。而而楼市方面，2008年以来，楼楼市较往年明明显冷淡，购购房者观望情情绪浓重。加加之市场上流流动性减少、节节约集约用地地政策频出，房房地产企业融融资逐渐困难难，房价涨幅幅不断下降。因因此，上半年年所采取的各各项政策措施施无论对于整整个经济还是是房地产业，都都显现出所期期望的效果，宏宏观经济总体体朝着预期方方向发展。三季度——尝尝试宽松，控控物价保增长长首降双率，释放放宽松信号表2-2：利率率、存款准备备金率下调（1）序号政策要点施行日期1央行：下调贷款款基基准利率下调一年期人民民币币贷款基准准利利率0.27个百分点；其他期限档档次贷款基基准准利率按照照短短期多调、长长长期少调的的原原则作相应应调调整；存款款基基准利率保保持持不变。2008年9月月116日2央行：下调存款款准准备金率除工商银行、农农业业银行、中中国国银行、建建设设银行、交交通通银行、邮邮政政储蓄银行行暂暂不下调外外，其其他存款类类金金融机构人人民民币存款准准备备金率下调1个百分点，汶汶汶川地震重重灾灾区地方法法人人金融机构构存存款准备金金率率下调2个百分点。2008年9月月225日解读：面对国际际经济形势的的困境、国内内严峻的市场场环境，首次次下调贷款基基准利率和存存款准备金率率，意在稳定定当时较为动动荡的经济形形势。此次下下调存款准备备金率共释放放约1500亿流动性。继续严格土地管管理，规范房房地产市场（具具体政策见附附录3）解读：放松货币币政策但并未未放松土地管管理，特别是是进一步下发发《关于金融融促进节约集集约用地的通通知》，再次次收紧房企拿拿地的融资渠渠道。三季度政策影响响：宏观经济济出现新问题题——GDP累计增速降降至个位。人人民币汇率保保持高位、股股市暴跌和国国际金融市场场动荡严重影影响了中国经经济的平稳发发展。为了应应对这一变化化，宏观调控控基调由年初初的“双防”改为“一保一控”，即保持经济济平稳较快增增长和控制物物价过快上涨涨。由于通货货膨胀威胁基基本解除，在在保持经济平平稳较快增长长方面，“双率”多年来首次次下调，给出出货币宽松的的强劲信号。此此次下调是央央行在宏观经经济上的行为为，对房地产产市场影响不不大，并未改改变整体楼市市的窘境。国国际经济形势势的困境、国国内严峻的市市场环境没有有改变，楼市市也未借此走走出低迷处境境，房地产行行业处境堪忧忧。四季度——宽宽松积极，力力保平稳增长长继续降息、下调调存款准备金金率表2-3：利率率、存款准备备金率下调（2）序号政策要点施行日期1央行：下调存贷贷款款基准利率率下调一年期人民民币币存贷款基基准准利率各0.27个百分点，其其其他期限档档次次存贷款基基准准利率作相相应应调整。2008年100月月9日2国务院：免征利利息息税储蓄存款利息所所得得暂免征收收个个人所得税税。2008年100月月9日3央行：下调存款款准准备金率下调存款类金融融机机构人民币币存存款准备金金率率0.5个百分点。2008年100月月15日4央行：下调存贷贷款款基准利率率下调金融机构人人民民币存贷款款基基准利率0.27个百分点；；个人住房房公公积金贷款款利利率保持不不变变。2008年100月月30日5央行：下调存贷贷款款基准利率率下调金融机构一一年年期人民币币存存贷款基准准利利率各1.08个百分点，其其其他期限档档次次存贷款基基准准利率作相相应应调整，个人住房公公积金贷款款利利率下调0.54个百分点。同时，下调调中央银行行再再贷款、再再贴贴现等利率率。2008年111月月27日6央行：下调存款款准准备金率下调工、农、中中、建建、交通银银行行、邮政储储蓄蓄银行等大大型型金融机构构存存款准备金金率率1个百分点；下调中小金金融机构存存款款准备金率2个百分点。2008年122月月5日7央行：下调存贷贷款款基准利率率下调金融机构一一年年期人民币币存存贷款基准准利利率各0.227个百分点点，其他期期限限档次存贷贷款款基准利率率作作相应调整整。同时，下调调中央银行行再再贷款、再再贴贴现利率。2008年122月月23日8央行：下调存款款准准备金率下调金融机构人人民民币存款准准备备金率0.5个百分点。2008年122月月25日解读：通过降息息、降存款准准备金率，充充分体现目前前运用的适度度宽松的货币币政策，放大大了货币供应应量，进而实实现保增长、扩扩内需、调结结构的调控目目标。出台针对房地产产市场的政策策表2-4：房地地产业扶持政政策序号政策要点施行日期1财政部：调整贷贷款款利率下限限，下下调个人住住房房公积金贷贷款款利率贷款利率下限可可扩扩大为贷款款基基准利率的0.7倍，最低首首付款比例例调调整为20%；个人住房房公积金贷贷款款各档次利利率率分别下调0.27个百分点。2008年100月月22日2财政部：房地产产税税费减免对个人首次购买买990平方米及以以下下普通住房房的的，契税税税率率暂统一下下调调到1%；对个人销销售（或购购买买）住房暂暂免免征收印花花税税、土地增增值值税。2008年111月月1日3国务院：放松二二套套房政策对已贷款购买一一套套住房但人人均均面积低于于当当地平均水水平平，再申请请购购买第二套套普普通自住房房的的居民，比比照照执行首次次贷贷款的优惠惠政政策。另外，对住住房转让环环节节营业税暂暂定定一年实行行减减免政策。2008年122月月17日4住房和城乡建设设部部：调整个个人人住房公积积金金存贷款利利率率其中，上年结转转的的公积金存存款款利率调整整为为1.71%，下调贷款款利率0.18个百分点。2008年122月月23日解读：面对持续续低迷的楼市市和购房者信信心，出台相相应优惠政策策支持居民购购房。国家政政策的导向主主要是支持居民解解决住房问题题，促进房地地产市场健康康发展。四季度政策影响响：进入四季季度后，通货货膨胀危险已已经解除，为为了全力完成成“保增长”这一宏观目目标，国务院院常务会议明明确，当前要要实行积极的的财政政策和和适度宽松的的货币政策。11月CPI涨幅低于3%警戒线；而PPI急降至2%，意味着企业业成本的下降降。但问题依依然存在，由由于内需不够够强劲，企业业生产减速明显；通货膨膨胀危险已经经转化为通货货紧缩威胁，扩扩大内需仍然然是今后一段段时期最紧要要的问题。而而楼市方面出出台的扶持政政策从效果来来看，并没有有发生实质性性好转。原因因是长期存在在的观望情绪绪消散困难，银银行方面应对对新政需要一一个调整期，消消费者对市场场和政策变化化的接受也存存在一个过程程。另外，此此轮房地产调调整的根源是是房价过高，在在房价刚开始始调整，还存存在强烈降价价预期的阶段段，目前这些些措施尚不能能解决这个根根本性问题，短短期内的楼市市回暖恐难实实现。2.2大连经经济环境大连经济状况况大连经济增速稳稳定固定资产投资波波动增长居民可支配收入入继续提高大连政策变化化2008年初，大大连市针对房房地产行业调调整了普通住住宅价格标准准，从而降低低了部分房源源的契税额，这这对于市民购购房是一项利利好消息，但但面对仍然日日益萎靡的房房地产市场，更更加大力度的的政策支持亟亟待推出。表2-5：大连连房地产业扶扶持政策序号政策要点施行日期1大连市：再次提提高高公积金个个人人住房贷款款额额度中心城区单职工工最最高贷款额额度度由20万元调整为25万元，双职职工最高贷贷款款额度由38万元调整为45万元。2008年100月月15日2大连市：《关于于促促进房地产产市市场健康发发展展的指导意意见见》《意见》从9个个方方面对房地地产产市场进行行引引导和调控控，有有关政策有有效效期截至20009年6月30日。2008年111月月1日多角度、全方位位促进大连楼楼市发展从大连的地区政政策可以看出出如下特点：：1.从买卖双方方入手。不仅仅从费用、支支出上为消费费者进行多方方面减免，同同时延长地产产企业所得税税预缴期限、引导金融机构保持对房地产行业信贷支持的连续性和稳定性，以缓解房地产企业资金紧张问题；2.降低消费者者购房“门槛”。包括提高高公积金贷款款额度，降低低首购的首付付成数，促进进商业贷款转转公积金贷款款等，以期促促使刚性需求求尽快释放；；3.减免各项税税费。变更普普通住房标准准以降低契税税，特别在二二手房交易中中，减免一系系列税费降低低消费者购房房支出；4.商品房与保保障性住房共共同发展；5.界定政策期期限，促进大大连地区房地地产业尽快得得到恢复。政策效果：大连连的扶持政策策与国家政策策同时出台，但但由于实施细细则、施行时时间等问题，政政策效果11月后才逐渐渐显现。主要要体现在：由由于二手房税税费减免力度度较大，促进进了报盘和成成交量的增长长；而在商品品房市场方面面，消费者对对政策和后市市的观望仍在在持续，成交交量的小幅上上升能否继续续保持并进一一步扩大仍需需时间的检验验。大连重点规划划表2-6：重点点规划信息列列表分类编号规划信息区域规划信息1修编中的大连“总总体规划”将把长兴岛临临港工业区区、花花园口经济济区区纳入全市市规规划区内，把把把普兰店市市划划入规划范范围围2国家批复《大连连港港总体规划划》3《大连港东部地地区区搬迁改造造规规划》启动4大连规划建设星星海海湾“金融城”道路规划1大连湾海底隧道道获获国家批复复2地铁一号线099年年6月开工3第二快速路“东东联联路”预计09年8月竣工4快轨三号线至金金州州延伸线通车车，金州至普兰店线建设方案完完成配套规划1周水子机场099年年改扩建2东部规划建设超超大大海岸公园3大连西郊国家森森林林公园等5个大公园进进行升级420处大停车场场09年年开建重点建设规划提提示：大连市城市总体体规划修编工工作全面展开开这次开始的大连连城市总体规规划是新的《城城乡规划法》实实施以后全国国第一个进行行修编的城市市总体规划，将将在规划的范范围和规划的的整合上实现现创新：把长兴岛临临港工业区、花花园口经济区区纳入全市规规划区内，把普兰店市市划入规划范范围；实现发展规规划、总体规规划、土地利利用总体规划划的同步整合合；把城市的经经济发展目标标、生态环境境保护、基本本农田保护、海海洋环境保护护等进行有机机整合，统一一管理。大连市总体规划划时间为2008年-2020年，最大特点是“环保先行”，确立的十十个修编专题题中就包括《生生态环境保护护与环境影响响评价》。由由此联系到我我市近年采取多项项措施推进环环境友好型住住宅建设，在在07年启动百百万平示范工工程基础上，08年再启动百万平环境友好型住宅示范工程建设，逐步使我市住宅建设向生态住宅的方向和方式发展。第二快速路“东东联路”预计09年8月竣工大连进出市区第第二快速路“东联路”，起点为华北北路与华东路路交会处，向向南沿华东路路、西南路、华华北路后，接接联合路最终终至胜利路；；东联路全长14.3公里，全线线按城市快速速路标准建设设，设计行车车速度为每小小时60公里，预计20009年8月底完工。道路建建设除了解决决日益严重的的城市交通拥拥挤问题外，还还对连接城市市新、老市区区起到重要作作用，大大缩缩短人们往返返其间需要消消耗的时间。东东联路作为进进出我市的第第二条快速路路，对于在其其起点华北路路与华东路交交会处以北区区域居住的人人们，今后进进入市区无疑疑将更加方便便。便利的交交通也会吸引引更多的居住住人群，由此此附近区域包包括南关岭及及更北部地区区很可能成为为人们未来选选择居所的热热点区域。周水子机场099年改扩建东部部规划建设超超大海岸公园园计划投资建设并并有国家投资资计划支持的的周水子机场场三期扩建工工程，将再建35万平方米机机坪，8万平方米航航站楼等，2009年动工，2010年投入使用用。东港区将将打造市民亲亲水海岸线，建建设规划面积积153公顷的海岸公公园，同时改改造海之韵公公园，让东部部海岸公园与与海之韵公园园浑然一体。机机场的扩建和和东部地区的的改造，无疑疑是对机场区区域和东港地地区的利好规规划，也将一一定程度上带带动这些区域域房地产项目目的发展。3、2008年年大连市房地产产市场3.1投资状状况图3-1：房地地产投资情况况截至2008年年11月末，大连连市房地产开开发投资额达达到430.5亿元，占全全社会固定资资产投资额的的20.1%，房地产开开发投资总体体保持平稳态态势。但与2007年相比，今今年要实现房房地产开发投投资20.9%的增长仍比比较困难，且且在全社会固固定资产投资资中占比目前前仍未超过2007年21.1%的水平。依依据目前的经经济和行业状状况，预计2009年的房地产产投资应该以以继续保持平平稳为目标。3.2土地市市场今年的土地供应应状况，加时时竞买现象消消失，调整影影响了土地市市场，但影响响的程度并不不大。市内四区住宅用用地供地计划划从供地计划来看看，2008年大连市市市内四区住房房建设供地计计划为305万平方米，2009年计划放量量小幅增长，同比比增长3%，但对政策策性住房有更更大倾斜。土地挂牌成交交分析（仅住住宅及其配套套公建用地）土地挂牌成交概概况表3-3：088年住宅土地地挂牌成交状状况表挂牌总建筑面积积（平平）成交总建筑面积积（平平）成交总金额（万万元元）成交楼面价（元元//平）4890853352153488136366772614.7222008年大连连市挂牌土地地共计28宗，其中两两块公建用地地暂停挂牌，成成交土地28宗，包含07年末挂牌今今年1月成交的2宗土地。另据据高新园区国国土资源局通通告，属于008年计划内内放量的2宗土地将于099年1月挂牌，总总建筑面积约约10万平，本本处未作统计计。月度土地成交分分析图3-2：月度度成交土地信信息图3-3：四区土地地成交分布本年度的土地供供应只集中在在几个月内，1月07年末挂牌的2宗土地成交交，建筑面积积44.07万平方米，12月单月放量量最高，成交交建筑面积高高达268万平。我市市土地实行预预告制，即挂挂牌前期即进进行拿地运作作，因此集中中放量、底价价成交现象表表现明显，历历年如此。区域土地成交分分析（图3-3）从市内四区的土土地成交分布布来看，土地地放量符合大大连市城市发发展规划——西拓北进的的原则，甘井井子区比重高高达70.2%，中山区的的主要开发热热点为东港区区域，本年度度土地放量约约68万平方米，沙沙河口区及西西岗区土地供供应量稀缺。图3-4：四区区土地成交面面积与金额图3-5：四区区平均楼面价价对比本年度土地全部部底价成交，平平均楼面价2614..72元/平。其中，中中山、西岗、沙沙河口三区的的楼面价由于于中心城区的的土地稀缺性性仍旧处于高高位。同比状况表3-4：市内内四区住宅土土地供应状况况同比（含公公建）指标07年08年同比指数（%）成交地块数量（宗宗）3228-12.5成交占地面积（万万㎡）296.48218-26.47成交建筑面积（万万㎡）457.07521.5314.1成交金总金额（亿亿元）128.61136.376.03楼面价（元/㎡㎡）2813.7662614.722-7.07（注：按照实际际成交日期统统计）本年度成交土地地的建筑面积积同比上涨14.1%，甘井子区区住宅用地小小高层、高层层建筑增多是是主因，这种种现象会随着着周边城区的的逐步开发而而明显。楼面面价同比下降降7.07%，一是受大大市场环境影影响，土地价价格也合理调调整，二是结结构性调整，低低价位土地放放量增加，甘甘井子区放量量占比进一步步提升，由去去年的65.4%提升至今年年的70.2%。总结：08年大大连房地产土土地市场平稳稳，仍旧如往往年一样呈现现出底价成交交、集中放量量和联合拿地地等特点。但但大市场环境境的影响仍旧旧使得今年的的土地市场有有所不同，具具体表现在：：06年土地成交交建筑面积545万平方米，平平均楼面价1591..22元/平，所以从从总体趋势来来看：土地市市场整体放量量趋缓，这有有利于市场上上存量的减少少和消化，价价格出现小幅幅回调态势，这这会从根本上上有利于商品品房市场的整整体调整。3.3商品房市市场供应状况大连市在售项目目分分布：根据****营营销销策划机构构根根据统计数数据据分析，2007年高涨的开开发热潮带带来来的传导效效应应，导致2008年的在售及及展示项目目出出现爆发性性增增长，对比07、08两年年终数数据，仅在在售售项目及展展示示项目就分分别别环比增长47.5%和42.6%，虽然从分分布区域看看依依然是市内内四四区的甘井井子子区和沙河河口口区为主要要增增长区域，但但但两区域的的在在售、展示示楼楼盘占比已已上上升至39%和60%，配套越发发成熟的西西部部、机场区区域域展示项目目开开始飙升，同同同时西拓北北进进的步伐在在外外三区同样样得得到突破性性发发展，07年金州老城城区及开发发区区滨海路区区域域展示项目目开开始陆续进进入入销售周期期。大连市项目供应应分分布：统计分布来看大大连连市内四区区共共划有13个板块，在在售项目建建筑筑存量面积701.774万平方米，展展展示项目面面积积1601万平方米，截截截至08年底总计项项目156个，其中91个在售项目目，65个展示项目目；从存量面面积来看软软件件园区域、泛泛泛星海区、中中中央商务区区占占比较大，分分分别占到市市内内的17.2%、14.2%、12.4%，三个板块块在08年城市住宅宅供需市场场上上最为活跃跃，从从展示面积积来来看甘井子子机机场、北部部区区域供应主主力力地位依旧旧稳稳固，分别别占占到27.8%和17.966%，由于区域域城市发展展依依然相对落落后后，过大的的供供应带来的的将将是激烈的的竞竞争压力，加加加深需求市市场场观望态势势。图3-8：市内内四区区可售套数数供供应分布图图截至2008年年112月26日，市内四四区区市场上共共有有39379套商品房可可供应，同同比比增长44.455%，这主要由由于08年高密度的的开发和低低效效率的消化化速速度导致的的；；其中甘井井子子区的存量量占占比提升约10个百分点，达达达62.299%可售套数为24530套；其它三三区占比略略有有下降，沙沙河河口区7466套次之占据据总体的18.966%；中山区约约占总体的14.744%，可售套数数为5803套；西岗区区供应量依依然然有限为1580套，约占总总体的4.01%。新城区共划分为为112个板块，总总计83个在售项目目，22个展示项目目，建筑存存量量面积1244万平方米，展展展示面积441.228万平方米；；从存量面积积来看开发发区区滨海路及及金金石滩区域域极极高，两个个区区域已经成成为为08年新城区市市场的主角角，大大品牌开发发商商的带动及及政政府发展规规划划的刺激作作用用开始在08年凸显，相相信在未来来相相当一段时时间间内将引领领开开发区高端端住住宅市场的的发发展，而展展示示面积则不不仅仅集中于这这两两板块外，金金金州各区及及旅旅顺的老城城区区域均有部部分分放量，将将依依托于城市市发发展的不断断成成熟而被激激活活。需求状况成交量价状况：：图3-11：11-112月市内四区区成交均价价（4）从2008年市市内四四区商品房房成成交均价图图可可以看出，成成成交均价一一改改07年一路上升升的走势，出出出现上半年年波波动，中旬旬上上扬后迅速速回回落的趋势势。上上半年政策策从从紧导致对对中中低层消费费群群体的影响响逐逐渐加重，同同同时普通改改善善和投资性性需需求被抑制制，历历年来3、4月份理应掀掀起的价格格上上涨也因为为消消费者的观观望望情绪而开开始始下行，从6月份开始的的价格缓步步上上涨主要源源于于高端需求求的的依然坚挺挺，政政策对此类类客客群的影响响有有限导致如如中中山西岗区区域域价格持续续上上升拉高整整体体房价，10月份伴随着着我秋季房房展展会开幕，如如如沙河口区区开开始出现高高性性价比楼盘盘，高高端需求进一一步释放，各各各区成交均均价价上涨为年年度度高点，而而后后年末房市市松松绑政策的的频频繁出台开开始始作用于市市场场导致价格格有有所回落。综综综合来看，我我我市商品房房价价格在08年没有出现现部分一线线城城市的大跌跌现现象，城市市房房地产成熟熟度度开始表现现出出来，健康康的的发展有利利于于带动经济济利利益各方均均衡衡发展。图3-12：11-112月市内四区区成交套数数（4）对比2007年年和20008年市内四区区商品房成成交交量图可以以看看出，成交交量量只有上半半年年的4、5、6月份基本达达到去年同同期期水平，其其余余月份销售售量量均出现大大幅幅度萎缩，截截截至12月24日总体成交交量24385套，与07年同期37273套比较，环环比减少幅幅度度高达34.6%，说明国家家从紧的住住房房政策也严严重重影响了我我市市住房消费费市市场，而这这一一作用在8月份进入最最低谷，同同时时折扣让利利普普遍且加大大的的现象也到到达达顶峰，随随着着四季度救救市市政策信号号频频出以及最最终终在10月份得以落落实，11月份成交量量有所提升升，但但是整体市市场场信心的缺缺失失导致消费费者者“惜购”依然没有给给市场带来来明明显改观，地地地产市场前前景景需要进一一步步的力度扶持持，如果有有效效作用能快快速速传导在成成交交量上，那那市市场的冷淡淡氛氛围会被慢慢慢慢打散。成交面积、成交交金金额图3-13：11-112月市内四区区成交面积积图图3-14：1-12月市内四区区成交金额额（4）1-12月大连连市市商品房累累计计成交面积积为为225.557万平方米，与与与去年同期期相相比下降26.488%；成交金额额为183.339亿元，与去去年同期相相比比下降6.9%；市场的不不景气导致致成成交面积同同比比大幅下滑滑，而而成交金额额受受影响相对对有有限，由于于成成交套数的的下下滑幅度较较大大，单套平平均均成交数据据却却表现增长长，单单套成交面面积积92.5平方米，与与去年同期期相相比上涨10.8%，而房地产产市场价格格总总体相比07年稳中有升升，单套成成交交金额与去去年年同期相比比也也上涨了44.6%达75.2万元，08年大连商品房房实际购房需求求偏向中高高端端。成交比例（略）4、2008年年大连市市房地产市市场场热点解析（略略）5、2009年年大连市市房地产市市场场发展预测测与与建议预测：2009年房地地产产行业将进进入入深度调整整，资资源重组、优优优胜劣汰步步入入白热化。2009年，回回款款目的的优优惠惠销售将普普遍遍发生，但但整整体降价很很难难出现；成交量将先于价价格格见底，乐乐观观估计市场场信信心可望在在年年底开始回回复复；政策干预与执行行力力度、媒体体导导向将直接接左左右09年地产行业业的生死。5.120099年年宏观经济济及及政策预测测、全国——刺激激政政策有限，消消消费信心是是关关键首先，此次经济济危危机影响的的深深度和广度度都都是超出我我们们的预期的的，因因此，国家家在在08年年内陆续续高调出台台了了一系列强强势势的宏调措措施施，力求稳稳定定经济形势势，保保持经济增增长长，其中房房地地产业也是是调调控的重点点之之一；不过过，由由于密集的的刺刺激政策公公布布时间尚短短，市市场需要一一定定的反应和和消消化时间，市市市场究竟会会如如何走向，还还还需要一定定时时间的验证证。从宏调的力度来来看看，我们预预计计09年中央政府府可出台的的政政策余地已已经经非常有限限。预预计09年采用的主主要政策手手段段有：利率率继继续下调，消消消费抵税、返返返税等有限限手手段，如果果经经济环境依依然然不乐观，很很很可能动用用人人民币汇率率杠杠杆，刺激激出出口和消费费。另一方面，国家家虽虽然做出了了大大量财政赤赤字字的牺牲，但但但目前来看看，依依然没有解解决决居民收入入普普遍下滑现现实实和他们悲悲观观的未来收收入入预期，加加之之社会保障障体体系的不健健全全，存钱、惜惜惜购、抑制制当当前消费欲欲望望是任何一一个个理性的居居民民目前最好好的的选择。因因此此，大力提提高高居民收入入，完完善社会保保障障制度，促促进进就业再就就业业，才是刺刺激激消费、促促进进经济发展展的的根本。、地方政府———政政策余地更更大大，规划带带动动依然有效效相比之下下，2009年我市政府府在刺激地地方方经济和房房地地产业发展展的的力度和影影响响上，是更更具具备优势的的。同同时，预计计我我市将在09年进一步加加快外围区区域域城市建设设，和和老城区城城市市再建设，产产产业带动效效果果将在09年表现比较较明显；同同时时，在房地地产产运营方面面，也也会在土地地市市场、商品品房房市场的流流通通环节，降降低低企业运营营门门槛，如放放款款土地款缴缴纳纳条件、调调整整抵押贷款款运运行模式，补补补贴、回购购滞滞销商品房房，缩缩减经济适适用用房开发等等等等措施，以以保保证我市经经济济各个方面面，和和谐发展。而从200008年规划信息息来看，08年度的工作作重点在于于交交通设施的的完完善，而09年，主要是是在完善市市内内交通网路路的的同时，加加大大卫星城、外外外三市的产产业业建设，以以产产业带动区区域域经济发展展和和居民生活水水平。5.2供给市场场预预测——关注供给膨膨胀危机、新增土地供应应规规模依然稳稳定定根据2008年年年初，市市政府发布布的的市内四区区《2009年住宅供地地预安排计计划划》统计，除除除去目前未未知知比例的工工业业用地，待待定定性质用地地等等，09年预计供应应计划合计254.772万，其中，普普普通商品房房约约168万平米，包包括限价房116.444万平方米；；商品住房86.72万平方米。供供供应区域依依然然以甘井子子为为最大供应应区区域，沙河河口口次之。根据目前的形式式看看，预计的的供供应计划可可能能会出现延延迟迟挂牌、谨谨慎慎摘牌的现现象象，政府部部门门或许会出出台台一定的优优惠惠辅助政策策，以以降低开发发商商拿地难度度，同同时，开发发商商联合运作作及及政府主导导建建设将在09年影响颇大大。、已知供应急待待消消化由前文我们知道道，2008年底，我市市市内四区区市市场上在售项项目存量面面积积698.3万平方米，展展展示项目面面积积1131..36万平方米，可可知供应环环比比增长高达43.4%。区域上看看，竞争主主要要集中于甘甘井井子区域，未未未来3年，可参与与竞争的产产品品集合超过1242..07万平米。以以目前的经经济济形势和市市场场状况分析析，如如果政府没没有有适当的辅辅助助政策，单单纯纯依靠市场场自自身，那么么，大大连房地产产市市场，仅消消化化掉目前的的存存量就需要要至至少两年的的时时间。因此此，在09年上市的产产品，更要追追求产品上的的差异和功能能上的强化，客客户争夺将成成为焦点中的的焦点。5.3需求市场场预预测——购买力疲软软越发严重重从08年整体消消化形式来来看，虽然然投投资需求和和改改善需求有有很很大部分的的缩缩水，但随随着着高性价比比的的楼盘不断断涌涌现，此类类客客户又有回回归归的趋势。看看看来，当前前市市场虽然需需求求比例有所所调调整，但需需求求组成依然然健健全。当前前的的消费者买买房房，已经骈骈弃弃了前期无无知知的跟风竞竞买买，更抛掉掉了了后期盲目目追追求地段、品品品牌的心理理。价价格回归价价值值成为了根根本本，房子，又又又回归到了了一一种保值且且增增值的产品品，如如果开发企企业业要把未来来的的增值空间间全全部压榨掉掉，消消费者是不不会会买账的。从消化结构来看看，08年逆势销售售的主要是是高高端改善型型、奢奢侈型产品品及及中低端小小户户型产品，形形形成一个典典型型的“凹”字结构。这这也正好验验证证了“****市场场部”07年底所做的的预测，受受政政策影响最最大大的还是中中低低端的客户户，中中产阶级。我我我们相信，当当当前的经济济危危机很难快快速速转好，未未来来收入预期期的的不确定很很难难让消费者者大大胆购房，背背背上几十万万的的贷款；同同时时，几年来来的的资本市场场积积累效果已已经经基本在07、08消化殆尽，房房房地产业将将随随着经济整整体体步入新一一轮轮调整期，并并并酝酿下一一次次反弹冲击击。因因此，09年的需求市市场将会延延续续08年的冷淡局局面，高成成本本运作项目目进进入市场，将将将很难得到到消消费者的认认可可；相反，价价价格回归价价值值的优秀产产品品，操作空空间间和流转余余地地就会大得得很很多。5.4热点区域域预预测机场新区——0099年群雄并起起的板块东港区域——0099年新兴升值值地块5.4.3外三三县县之普兰店店、庄庄河——产业带动新新一轮的造造城城运动5.5099年年开发企业业之之建议：5.5.1、提提高高自有资金金比比例，拓宽宽融融资渠道。“现金为王”是是目前前开发企业业需需要达成的的共共识，在目目前前的经济条条件件下，建材材成成本在快速速的的下滑，相相信信09年平均开发发成本将远远低低于07、08年，这就为为再开发新新项项目的低价价、快快速入市提提供供了条件，价价价格优势会会表表现得非常常明明显；同时时，单单纯依靠银银行行业的资金金组组合也需要要进进一步调整整，08年的资金链链压力已经经给给了开发企企业业不少的教教训训，积极开开发发融资渠道道，大大胆引入基基金金、投行参参与与，不但加加大大了项目运运营营的灵活性性，更更能有效的的分分摊风险。、放缓开发进度度，以以消化存量量房房为首要目目标标，适时做做好好未来土地地储储备。所谓放缓开发进进度度，基本是是对对于手中有有大大量存量房房的的开发企业业。由由于07、08年的高成本本拿地，高高成成本建材、高高高成本人工工已已经使在售售项项目丧失了了价价格优势，快快快速消化存存量量，才能有有效效应对09年市场各个个元素价格格下下滑的威胁胁，也也同时实现现资资金回笼，把把把握实际，扩扩扩大土地储储备备，酝酿后后续续开发。、注重前期研究究，谨谨慎、区别别开开发。住宅产品希望得得到到逆势营销销，前前提的产品品规规划需要重重新新历史的高高点点，得到充充分分重视。回回顾顾08年逆市销售售较好的项项目目，除掉价价格格优势外，更更更多的也是是占占据了独特特的的自然资源源、贴贴心的户型型设设计、独特特的的产品风格格；；而很多照照搬搬南方看似似优优美的整体体设设计，而忽忽略略北方生活活习习惯的差异异的的产品，基基本本无从消化化。2009年，如何把把有限的客客户户全部抓在在手手中，前期期研研究至关重重要要。、完善配套，提提高项项目整体价价值值与使用价价值值。2009年，以以期期房销售为为主主体的市场场格格局将继续续向向现房销售售倾倾斜。在做做好好前期研究究、做做好产品本本身身之余，还还需需要做好后后续续的配套跟跟进进。当前消消费费者购房，已已已经从买房房居居住转向了了一一种生活方方式式的选择，因因因此，成品品楼楼更能打动动当当前的消费费者者，完善的的配配套、较高高的的舒适度也也更更能引起消消费费者的共鸣鸣。第二部分二二手手房市场报报告告1.大连市二手手房成交交状况1.1200044-200088年二手房全全年成交量量图1-1：20004--2008年二手房成成交状况大连市今年1--111月二手房总总成交量为13103套，年底或或能达到1.5万套，成交交量出现大大幅幅下滑，环环比比降幅34.788%。调整导致致大量刚性性需需求观望，是是是成交下滑滑的的主要原因因。1.2二手房房月月成交量图图11-2：市内内四区每月月成成交状况图1-3：市市内四四区月成交交量量走势图对比两年成交量量同同比和环比比变变化，总结08年二手房成成交特点：：成交量较去年同同期期各月均有有下下降。其中8、9月因观望加加剧、旺季季不不旺下降尤尤其其明显，10月新政导致致成交进入入下下月。展会拉动效果显显弱弱，展会期期间间并未出现现成成交高峰。3-7月，因观观望望的持续，市市市场为平台台期期。因需求压抑时间间较较长，爆发发性性释放明显显。3月进入销售售旺季，自去去年年底开始始积压的需求求释放，11月新政刺激激、年关将近近以及部分房房主主动下调调房价，积累累了将近一年年的需求释放放，且新政实实行时间导致致10月成交进入入本月。1.3二手房房成成交均价图1-4：市市内四四区月成交交均均价走势图图春展拉拉动动作用未显显，看看跌预期逐逐渐渐清晰，观观望望延续及成成交交量的持续续低低迷，使价价格格呈小幅微微调调走势，秋秋展展之后，市市场场情势未见见好好转，议价价空空间加大。2.大连市二手手房供应应状况2.1二手房房报报盘量图2-1：二手手房月月报盘量图2-2：二手手房月供销销比比报盘量上，111月月受新政刺刺激激，出现激激增增。供销比上，因为为三三月成交量量没没有依市场场惯惯例攀升，在在在结合春展展之之后的观望望情情势，供大大于于求局面越越发发严峻，十十一一月虽有所所好好转，但上上涨涨幅度不大大。2.2二手房房报报盘均价图2-3：200088年二手房报报盘均价上半年价格小幅幅上上涨，自春春展展之后，房房主主也进入市市场场观望态势势，价价格基本持持平平。六月以以后后，成交状状况况低迷情势势逐逐渐加重，价价价格回调力力度度加大，尤尤其其秋展之后后，环环比降幅2.6%。2.3二手房供供应应结构图2-4：主力力总价价区间20-60万的比重变变化图2-5：900平以以下面积产产品品比重变化化二手房产品的主主要要结构一直直是是20-60万的区间为为总房款的的主主力区间，90平以下产品品，为主力力产产品，刚性性需需求特征和和商商品房市场场的的产品结构构决决定了这一一点点。随着调调整整期延续，无无无论总房款款还还是面积，都都都有向下趋趋势势。3.20088年年大连市二二手手房市场总总结结与预测3.1总结08年二手房市市场总体体表现平淡淡。身身为商品房房市市场的“晴雨表”，08年二手房的的成交量大大幅幅缩水，供供应应量大幅增增加加，价格一一路路下行，调调整整态势十分分清清晰。3.2预测新政对二手房市市场场的较大力力度度扶持从十十一一月成交状状况况来看，确确实实有极大促促进进作用。鉴鉴于于国家的宏宏观观经济环境境和和经济目标标，未未来利好政政策策可能陆续续出出台，结合合二二手房本身身的的价位优势势，09年二手房市市场状况或或有有所好转。但但但目前市场场中中局部地区区已已经出现一一二二手房价格格倒倒挂现象，二二二手房目前前的的价位优势势受受到商品房房威威胁，如果果这这种现象扩扩散散，二手房房价价格将面临临更更大程度的的回回调，议价价空空间或将加加大大。第三部分租租赁赁市场报告告1.供应量分析析：1.1200088年月度供应应量分析：：图1-1：220088年租赁市场场报盘量图1-2：200088年高低端租租赁报盘量量*注解：高端租租赁以以报盘产品品有有项目案名名为为准。普通租赁以以报盘产品品没没有项目案案名名的产品为为准准。租赁市场受传统统因因素影响明明显显，春节过过后后返连打工工人人群及大学学毕毕业，毕业业生生选择在当当地地就业成为为租租赁市场需需求求集中释放放的的两个重要要时时间节点，自自自然而然形形成成了租赁市市场场的传统旺旺季季，这种现现象象不会产生生改改变，因此此租租赁市场整整体体走势基本本一一致，08年报盘量走走势也没有有出出现例外。受租赁市场消费费能能力影响，普普普通租赁相相价价格优势明明显显，去化速速度度快，因此此普普通租赁报报盘盘量比高端端租租赁少，另另一一方面因许许多多承租方不不愿愿将手中价价格格优势明显显的的房源报到到中中介门店，而而而选择自行行出出租，这也也是是普通租赁赁报报盘量少的的另另一原因。随着经济不景气气，消消费者在尽尽量量降低租房房成成本，减少少日日常开支压压力力，高端租租赁赁因价值高高不不可能像普普通通租赁在合合同同到期后可可在在短期内实实现现再出租，而而而高端租赁赁租租房者也在在经经济的压力力下下部分的选选择择了普通租租赁赁，随着这这个个现象的普普遍遍，高端与与普普通租赁的的差差距在日益益加加大。尤其其从从9月开始高端端租赁报盘盘量量在持续回回升升，而普通通租租赁报盘量量则则保持稳定定。部分企业受全球球金金融危机影影响响，暂时放放缓缓外地业务务的的拓展工作作，大大连集东北北亚亚贸易出口口中中心，对外外软软件中心等等优优势所在，自自自然而然成成为为众多企业业向向外拓展业业务务的重要城城市市之一，而而金金融危机的的来来临直接导导致致了许多企企业业不得不暂暂且且放弃了大大连连市场的拓拓展展工作，选选择择以企业稳稳固固发展为主主，因因此导致了了大大连租赁市市场场高端11月租赁报盘盘量