大连市精装修楼盘调研报告

大连市精装修楼盘调研报告调查单位：#####装饰装装修工程有限限公司调研报告日期：：200#年1月16日目录第一部分基本本情况···························（2）第二部分主要要特点及经验验···················（3）第三部分存在在问题····························（6）第四部分想法法和建议··························（6），第一部分基本本情况1、调研背景和和目的***三期开发发面积约24万平方米，其其中公建等约约为18万平方米，住住宅约为6万平方米且且全部为精装装修住宅。精精装修住宅，是是近几年才在在大连装修市市场上出现的的，对装修公公司来说还是是个新生事物物，况且如此此之大的精装装修面积，由由一家装修公公司来组织，这这在大连的装装修史上还是是第一家，可可以说是空前前的。装修公公司能否经得得住考验，能能否做到在保保证工期的同同时，既能提提高工程的质质量又能降低低工程的成本本，关键就在在于能否找到到切实可行的的解决施工组组织的方法。借借人之长，补补已之短，所所以我们必须须全面、深入入、系统地了了解大连市精精装修住宅市市场的供求及及竞争状况，认认清精装修住住宅发展的空空间和方向，才才能给出本项项目一个准确确的定位。由由此我们进行行了此次调研研。2、调研内容及及范围：精装修住宅又称称全装修住宅宅，指房屋交交钥匙前所有有功能空间的的固定面全部部铺装或粉刷刷完成，厨房房和卫生间的的基本设备全全部安装完成成，业主只需需带上生活用用品就可以直直接入住的房房屋，故又称称“成品家”。大连市现有在售售楼盘约110家，其中精精装修楼盘约约12家。本次调研研，我们对大大连市八家精精装修楼盘进进行了详细的的调研，包括括其装修风格格、装修标准准、装修材料料、有无新工工艺新做法、销销售情况等等等。3、调研方式：：本次调研其中八八个楼盘为现现场实地考察察，其余的电电话考察。第二部分主要要特点及经验验一、主要特点及及经验：通过八家精装修修楼盘的调研研，虽然各有有各的装修风风格，各有各各的装修标准准，但总体来来说，究其根根源，却有着着很多的共同同点及经验值值得我们去借借鉴。结合下下表以及第二二款的个案点点评一一列举举出这些楼盘盘共同的特点点及经验：共同的特点：精装修住宅均为为小户型（优优豪斯除外）；；装修标准均为7788—1200//m2之间（大大有恬园除外外）；均为整体厨房且且均为品牌；；卫生间配套齐全全均为品牌；；木制作均为工厂厂化加工，现现场安装；安装工程所涉部部品均提供到到位，包括空空调、热水器器等；墙面无特殊处理理，均为乳胶胶漆；装修风格简洁、大大方、实用；；装修利润空间较较大；除星海自由港、优优豪斯为实物物装修外，其其余楼盘只是是卖个概念。共同的经验：装修标准不宜太太低；卫生间、厨房墙墙地砖均在土土建施工时一一次性完成；；装修方案较少，但但个个均为精精品；土建施工达不到到标准必会造造成装修难度度加大；户型设计时，装装修设计人员员要全过程参参与；给业主留有选择择的余地，但但需在指定范范围内；不能让业主过多多的参与。二、个案点评：：1、优豪斯：地地理位置较好好，但周边环环境较差，大大户型的市场场定位错误，出出售率极不理理想。装修以以简为主，最最突出的特色色就是所有木木制作均为工工厂加工，现现场装配。2、星海自由港港：星海自由港港的出售率达达95%以上，共226套小户型住住宅，其中精精装修及清水水房各占一半半，现仅余7套。是本次次调研中出售售率最突出的的楼盘之一。星星海自由港的的装修以白色色格调为主，洁洁具为台湾合合成，厨房用用具、电器全全部为海尔品品牌，成为出出售的卖点之之一。它的另另外一个特点点是得房率特特别高，达80%。在装修设设计上使一个个34m2的房子达到到了40m2的效果，给给人一种物超超所值的感觉觉，在小户型型的设计上是是极为罕见的的。小户型的的面积在34m2-50m2之间，装装修标准790元/m2。3、修竹广场：：修竹广场的交工工日期为2004年4月，约320套小户型，装装修标准为1200元/m2，面积在40m2-90m2之间。尚尚无样板间，装装修情况不详详。但此楼盘盘的出售率较较高。4、名仕国际：：名仕国际的的交工日期为为2004年4月，约500套小户型，装装修标准为1200元/m2，面积在49m2-77m2之间。装修风格以以豪华为主，厨厨房用具均为为品牌。但由由于其售价较较高，属商用用性公寓，产产权只有40年，所以出出售率并不高高，不及40%。5、东特新天地地：东特新天天地的小户型型精装修出售售率创造出大大连房地产史史上的一个神神话——开盘当天及及封盘（出售售率达70%），1200套精装修小小户型住宅仅仅余20套。东特新新天地的装修修简明、时尚尚，适合年轻轻人居住。小小户型的面积积在29m2-58m2之间，装装修标准788元/m2。它的特特点层高较高高，为3.66m，以空间发展展为主导。其其次是市场定定位较好。6、花样年华：：花样年华的的交工日期为为2004年10月，共722套小户型，余余量不足70套，出售率90%以上。小户户型的面积在在28m2-68m2之间，装装修标准1000元/m2。装修风风格以简洁为为主，厨具均均为品牌，但但样板间装修修比较粗糙。花花样年华的主主要卖点是地地理位置较好好，位于中山山广场与三八八广场之间，购购买的房子60%是用于投资资。此楼盘的的装修利润较较大，经现场场测算，其装装修标准超不不过600元/m2。7、大有恬园：：大有恬园的的交工日期为为2004年12月，共1100套小户型，余余量不足300套。小小户型的面积积在70m2-1000m2之间，装装修标准300---800元/m2。装修定定位为品位性性风格，厨具具均为品牌。大大有恬园的装装修特色是工工场化装修，门门、门套、窗窗套、衣柜等等均为工厂加加工，是规模模化装修的最最佳选择。其其卖点有两个个方面，一是是房屋售价较较低，二是本本小区属国家家康居住宅示示范工程。8、壹品星海：：壹品星海的的小户型预计计交工日期为为2005年5月，360套左右。小小户型的面积积在50m2-60m2之间，装装修标准800元/m2。由于样样板间未装修修，装修标准准及风格不详详。主要卖点点是地理位置置较好，位于于星海广场比比侧，“邻海”是最大的卖卖点。第三部分存在在问题6万平方米的精精装修对于装装修公司来说说是个挑战，但但挑战与机遇遇并存。主动动的去发掘问问题，并把他他消灭在萌芽芽阶段，这是是我们去解决决问题的最好好方法。通过过本次调研及及以往住宅的的装修经验，针针对公司的现现有状况，发发现如下问题题还有待于我我们去进一步步剖析和解决决：厨房、卫生间的的墙地砖的粘粘贴，是由建建筑公司施工工还是由装修修公司施工？？如果由建筑筑公司随主体体一起施工，自自然就避免了了二次施工带带来的污染、减减少了二次搬搬运的人工费费，同时也缩缩短了工期，最最重要的是降降低了工程成成本。如果由由装修公司来来施工，效果果是否恰恰相相反？土建与装修衔接接不到位，如如何才能避免免装修施工再再改线路的做做法？土建的施工质量量直接影响装装修的施工质质量，建筑公公司应该做出出什么样的交交房标准？施工图方案的确确定，装修设设计人员参与与太少，开发发公司能否多多给予一点支支持？装修标准为多少少？如何定位位？如何来进行装修修的施工组织织，是由过去去的一户一分分包，或者走走建筑公司的的模式分项分分包，还是两两者结合较好好？关键在于于装修方案的的多与少，方方案较多，前前者为宜；方方案较少，形形成规模，分分包为宜；方方案适中，结结合为宜。第四部分想法法及建议精装修住宅，顾顾名思义就是是一次性到位位的房屋，住住户只要带上上生活用品就就可以入住的的房子。如何何能达到“以人为本”，最大限度度的满足用户户的要求，又又能在短时间间内达到理想想的出售率，这这就需要我们们从多个方面面综合考虑，保保证尽快实现现双赢的局面面。对此，我我们装修公司司提出如下想想法及建议：：满足消费者需求求的前提下，户户型越少越好好。户型越多多，精装修选选择的种类就就越多。不仅仅会对工期产产生负面影响响，而且对产产业化装修的的实现也极为为不利，产业业化不能形成成规模，必然然就会加大工工程的成本。户型设计要有装装修设计人员员全过程参与与并发挥作用用。让装修设设计人员参与与户型设计，目目的就是在于于将建筑设计计和装修设计计一体化，使使装修设计和和土建设计相相衔接和协调调，把装修设设计的意见及及时反馈给土土建设计，为为工业化生产产创造条件。现现阶段，建筑筑设计与装修修设计严重脱脱节，要实现现工业化生产产很难，不仅仅制约了工期期的进度，而而且加大了工工程的成本，造造成了不必要要的浪费。如如水路、电路路的一次性到到位（高低的的确定，数量量的确定），避避免装修时又又凿又改的现现象发生。尽快确定户型但但不能太草率率。户型的确确定对装修方方案的确定起起着决定性的的作用，户型型无法确定，装装修方案就无无法确定，户户型的设计在在很大程度影影响装修设计计的风格。好好的户型是“先天的优势”，装修所起起的作用就是是将它的这种种“先天的优势”充分挖掘出出来，并把它它淋漓尽致地地发挥。装修方案不宜太太多。装修方方案过多与户户型太多有着着同样的缺点点，不仅会对对工期产生负负面影响，而而且对产业化化装修的实现现也极为不利利。装修材料的选用用要大胆、新新颖、现代。装修的风格是楼房重要的卖点之一，而我们这个风格靠什么去实现，主要就是材料的选用上。我们要突出幸福家居的特点，必然要在材料的选用上大下功夫。外立面要有特点点。幸福家居居的特点，不不仅要在内部部装修风格上上有所体现，外外立面是更是是吸引购房者者眼球的重要要点。但特点点不能太多，太太多了就等于于无特点。装修项目要简而而精，要给业业主留有一定定的空间。针针对此问题，我我们可以推出出个性菜单的的方式，业主主可以根据菜菜单进行选择择、组合，然然后一次性装装修到位。我我们应区分装装修和装饰，提提倡“少装修、多多装饰”。我们生活活在工业化加加信息化的时时代，真正的的个性化，更更多的是内蕴蕴而不在于外外表，是自主主行为的选择择而不是人云云亦云。从这这个意义上说说，精装修的的出现，符合合智慧的简洁洁与经济的要要求。给业主主留有一定的的空间，不仅仅新尊重了业业主，给业主主一个发挥的的余地，更重重要的是降低低了装修成本本，一举两得得。装修的工期要充充足。通过对对大连精装修修楼盘的调研研，精装修的的时间都在三三个月左右。装装修不同于土土建，它在于于精雕细琢，突突出细节，如如果一味的强强调工期，必必会导致工程程质量的下降降，从而给楼楼房的出售带带来不利影响响。装修标准不宜太太低。比如大大有恬园精装装修住宅的300元标准，厨厨房及卫生间间用具均为“七十年代”的产品，根根本达不到业业主满意的程程度，入住后后必然会改，“带上生活用用品就能入住住”也便成了一一句空话。通通过本次装修修市场的调研研，我们建议议装修标准为为500—800为宜。如一一个50m2的住房，得得房率为75%，造价为823元/m2（详见下下表）。总的定位：产业化：产业化化装修的优势势，在于我们们可以通过集集中采购，用用同样价格选选择优质材料料；统一施工工，统一进行行质量检测及及其后的质量量与安全保证证，房屋业主主可以不再跟跟装修游击队队打交道，减减少了时间、精精力和财力的的耗费，不再再为装修而烦烦恼。又降低低了成本，具具有较高的推推广价值。产产业化全装修修楼盘的工程程量较大，开开发商通常采采用大集团采采购方式，因因而材料供应应商十分愿意意让利给开发发商。一般价价格为零售价价的六至七成成，有时愿意意给出低于特特约经销商的的供价。厨卫卫、门套等原原先现场制作作、油漆的部部件，如今全全部在工厂内内生产，装修修现场只需“搭积木”般拼装，就就在土建工程程还在实施时时，门套、窗窗套、窗台板板、壁橱门、窗窗柜，甚至整整个厨房、卫卫生部件已经经纷纷从工厂厂流水线上“下线”。每套卫浴浴产品中，除除了座便器、浴浴缸等设备外外，底盘、墙墙板、天花板板、灯具等一一应俱全。一一个四五平方方米的卫生间间，一天就可可拼装完成，由由此可见产业业化的重要性性，下图就是是对产业化装装修一个概念念性的描述，其其优点不言自自明。通过下下图我们可以以看出，产业业化的前提，也也就是最重要要的一点——设计应做到到标准化、模模数化、通用用化。健康、绿色、环环保：非典过过后，人们越越来越重视生生活的质量，对对住宅的要求求自然是越来来越高，健康康、绿色、环环保自然就是是精装修住宅宅必然的归宿宿。达到这点点难度并不大大，就是利用用绿色环保品品牌的形象和和他的影响力力，不用太多多，一点足矣矣。突出幸福家居的的“特”：每个楼盘都都有着自身的的特色，他的的特色也必然然是楼盘的卖卖点之一。幸幸福家居也应应该有自己的的特色，我们们装修公司认认为有两点可可以考虑：一一是让我们幸幸福家居的精精装修住宅成成为真正的一一次到位的家家。如何理解解呢？经过我我们的调研，大大连市现有的的精装修楼盘盘，所有楼盘盘的售价均不不含可活动家家具，也就是是说其不能达达到带上生活活用品就可以以入住的条件件。比如说，没没有床怎么能能入住呢？我我们就应该抓抓住