天津某商住楼保修方案和实施措施

天津某商住楼保修方案和实施措施一、保障体系系目标全方位、全过程程为用户提供供“至诚至信的的完美服务、百百分之百的用用户满意”。相关文件《中华人民共和和国建筑法》《建筑工程质量量管理条例》《建设工程保修修合同》建设部80号令令维修工作原则及及标准原则：站在客户户的立场上考考虑问题、解解决问题，把把客户的需求求和满意放到到一切考虑因因素之首，同同时兼顾企业业的利益，使使客户利益与与企业利益相相得益彰，双双赢才能永不不败。标准：信息交流流畅通；反应应快速准确；；质量保证完完善。组织机构和管理理体系组织机构工程竣工后，由由公司用户服服务部负责对对工程竣工后后保修期内售售后服务的组组织工作和保保修期结束后后为业主提供供物业管理的的维修计划。用户服务的管理理体系用户服务的管理理运行程序过程精品服务：：在施工过程中，要要考虑业主的的需要和利益益，尽可能满满足业主潜在在的要求，以以“精品工程”回报业主。同同时，我公司司可利用技术术优势，为工工程提供细部部结点的深化化设计或者提提出合理化建建议供业主和和设计单位参参考。为了更全面的为为业主服务，满满足业主的使使用功能和舒舒适性，确保保业主在保修修期内享受到到良好的服务务，工程交工工前，项目经经理部要编制制《用户手册册》和机电设设备《操作与与维护手册》，并并将其及时提提供给用户及及其物业管理理部门，同时时向业主提供供保修卡和使使用说明书，为为业主的物业业管理人员提提供技术和操操作维护培训训。售后满意服务：：保修阶段根据工工程情况制订订保修计划，并并报业主的物物业管理部门门备案，以保保证保修工作作的顺利进行行。同时根据据业主的要求求及工程特点点制订季节性性回访计划，及及时了解、处处理物业管理理部门发现的的问题，以便便更好为用户户服务。该阶阶段的服务模模式为：“一、二、三三、四”模式：一个结果---用户完全满满意二个理念---带走用户的的烦恼，留下下我们的真诚诚三个降低---降低用户投投诉率，降低低服务遗漏率率，降低服务务质量不满意意度四个不漏---一个不漏的的记录问题，一一个不漏的处处理问题，一一个不漏的复复查结果，一一个不漏的反反馈信息后期延伸服务：：保修期过后，根根据业主的要要求，我公司司可为业主提提供其它特殊殊的服务。保修方案的主要要内容建立工程档案；；指定专人负责工工程的保修工工作；制订保修计划，季季节性回访计计划；对于保修过程中中发现的问题题，项目管理理部将组织原原项目工程技技术人员制订订切实可行的的有针对性的的方案，及时时、保质的解解决问题，尽尽最大的可能能满足用户的的要求。二、竣工工程移移交竣工工程在正式式移交后，由由用户服务部部部门经理正正式委任保修修责任人。保保修责任人在在接受委任之之后，与竣工工工程项目相相关人员联系系，与业主确确定访问日期期。在与项目目相关人员共共同回访时，保保修责任人应应记录业主代代表和保修联联系人的姓名名、职务和联联系电话，在在回访结束后后将该信息填填入《保修工工程业主一览览表》中。工程回访每年要进行定期期回访：雨季季回访、采暖暖期回访、节节日回访，特特殊情况随时时进行。雨季回访，在每每年的67月间进行，由由用户服务部部部门业务经经理制定雨季季回访计划，各各保修主办根根据委任项目目的特点填写写《雨季注意意事项》，并并按照计划要要求进行回访访，向业主递递交《雨季注注意事项》，配配合业主进行行检查，并填填写《工程回回访记录》。回回访结束后部部门业务经理理汇总《工程程回访记录》，对对雨季回访进进行总结。供暖期回访：在在每年统一供供暖期（11月15日）前一个个月进行，由由项目管理部部部门业务经经理制定供暖暖期回访计划划，各保修主主办根据委任任项目的特点点填写《供暖暖期注意事项项》，并按照照计划要求进进行回访，向向业主递交《供供暖期注意事事项》，配合合业主进行检检查，并填写写《工程回访访记录》。回回访结束后部部门业务经理理汇总《工程程回访记录》，对对供暖期回访访进行总结。节日回访在每年春节前，由由部门业务经经理制订春节节回访计划，各各保修主办按按照计划要求求对负责的项项目进行回访访，向业主进进行节日慰问问，并进行用用户意见调查查。特殊回访：特殊殊情况的回访访指业主的来来人、来函和和电话反映的的急需处理的的问题，必须须按质量保修修书中规定的的时间内进行行回访，并填填写《工程回回访纪要》。用户投诉电话投诉各项目保修责任任人在接到用用户投诉电话话后，立即填填写《电话登登记表》，并并在保修责任任书中约定的的时间内进行行回访，查明明质量缺陷的的原因，并按按《工程回访访保修办法》的的规定确定保保修责任。信函、传真投诉诉各项目保修责任任人在接到用用户信函、传传真后，立即即将信函、传传真上报业务务经理和部门门经理，由业业务经理进行行归档并安排排相关人员处处理，并在质质量保修书中中约定的时间间内进行回访访，查明质量量缺陷的原因因。维修记录对由分包负责维维修的质量缺缺陷，要对分分包下达《工工程维修指令令单》，对业业主上报《工工程维修确认认单》。当维维修完毕时，将将确认后的《工工程维修指令令单》和《工工程维修确认认单》归档。对出现需要由公公司承担费用用的质量缺陷陷的维修时，需需及时上报部部门业务经理理，由部门业业务经理组织织相关部门以以及其他相关关人员共同确确认。若确认认由公司承担担费用，则由由部门业务经经理报部门经经理按照《合合约管理实施施细则》的要要求，确定施施工方，签署署合同，进行行维修和付款款。向业主上上报《工程维维修指令单》，将将确认后的《工工程维修确认认单》归档。若出现分包不能能及时维修或或不能确保维维修质量时，需需及时上报部部门业务经理理，由部门业业务经理报部部门经理按照照《合约管理理实施细则》的的要求，确定定施工方，签签署合同，进进行维修和付付款，同时抵抵扣相应分包包的预留保修修金。向业主主上报《工程程维修确认单单》，将确认认后的《工程程维修确认单单》归档。对出现业主责任任造成的质量量缺陷，设计计原因造成的的质量缺陷等等特殊情况，及及时向部门业业务经理汇报报，由业务经经理根据各个个项目的不同同特点采取相相应办法和措措施。项目移交资料：：项目移交的的所有资料回访记录：《雨雨季注意事项项》、《供暖暖期注意事项项》、《工程程回访记录》维修记录：《工工程维修指令令单》、《工工程维修确认认单》保修工作计划本工程将按照有有关规定及业业主招标文件件要求进行保保修工作，由由公司用户服服务部全面负负责保修工作作。保修小组组成员由总包包项目负责人人任组长，组组员为土建、装装修及机电等等各专业人员员。将保修小组组织织机构图上报报业主及物业业公司，其中中包括保修工工作组人员专专业、姓名、联联系方式，方方便业主能及及时联络。（见见表）保修工作组联络络表职务姓名专业联系电话人员数量组长土建1组员土建3组员给排水3组员电气3组员通风空调2专业人员根据实实际际情况，及及时时调整。保修人员在接到到业主修补指指示后必须在在48小时内进行行修补，对于于紧急突发事事件等必须立立即处理。考虑将维修工人人住宿安排在在现场附近，在在业主规定的的第一时间内内达到现场，及及时解决现场场问题，并配配备部分常用用材料在现场场附近库房内内，以便节省省时间，尽快快修复完成。保修项目内容及及范围屋面渗漏水；烟道、排气孔道道、风道不通通、漏气；室内地坪空鼓、开开裂、起砂、面面砖松动；有防水要求的地地面漏水；内外墙及顶棚抹抹灰、面砖、墙墙纸、油漆等等饰面脱落，墙墙面浆活起脱脱落；门窗开关不灵或或缝隙超过规规范规定或渗渗漏水；外墙保温裂缝、破破损、脱落、渗渗漏等；厕所、厨房、盥盥洗室地面泛泛水倒坡积水水；有防水要求的地地下室及其它它地区漏水；；室内上下水、供供热系统管道道漏水，漏气气，暖气不热热，电器、电电线漏电，照照明灯具坠落落；室外上下水管道道漏水、堵塞塞、小区道路路沉陷；钢筋混凝土、砖砖石砌体结构构及其它承重重结构变形、裂裂缝超过国家家规范和设计计要求；因施工单位造成成的其它质量量问题。维修服务内容保持系统在任何何时间正常运运行而需要的的修理；定期例行保养，包包括为设施作作检修、清洁洁和必要的润润滑工作。调调准和保养所所有设备及控控制器等，以以维持其准确确、顺滑和安安全的操作。提供一切所需的的润滑剂及清清洁材料等；；保养所有指示灯灯；无论白天或晚上上，派遣有能能力的员工进进行紧急保养养或处理任何何机械故障。在在任何情况下下，工作人员员须在接获机机械故障通知知后当天内达达到现场，处处理故障；每三个月提交有有关系统操作作维护情况的的报告；按需要或根据有有关系统操作作试验法规或或规定进行试试验和检查；；免费提供、修理理或更换所有有机械或电器器零件以确保保设施的有效效运作；在本保养期结束束前，再一次次免费进行试试验以证明系系统的运行正正常，并尽快快免费矫正所所有被发现的的缺陷；此保养检修服务务不得转让与与任何代理人人或分包人；；所有作更换的零零件/材料，须是是真正原厂标标准生产的零零件/材料。保修期限主体结构工程为为设计文件规规定的该工程程的合理使用用年限；屋面防水工程、有有防水要求的的卫生间、房房间的外墙防防渗漏，保修修期为5年；装修工程为3年年；电气管线、给排排水管线、设设备安装工程程为2年；施工合同内全部部工程内容的的保修期为2年；供热及供冷系统统为2个采暖期、供冷期；其他项目保修期期限约定为3年；保修期自竣工工工程验收取得得《建设工程程质量合格证证书》及《竣竣工接收证书书》之日起计计算，以较后后者为准。本工程保修工作作按最终的保保修合同执行行。竣工培训和操作作及维修手册册竣工培训在工程完工及移移交工程前，我我单位将负责责组织及督促促相关专业承承包商对业主主的员工及其其物业管理人人员进行机电电设备、设施施及系统等的的操作和维护护的培训，以以确保业主的的工作人员和和物业管理人人员在工程投投入使用后能能独立进行必必要的设备和和系统操作、维维护和故障排排除。我单位将组织及及督促相关专专业分包商对对所提供设施施、项目编写写维修手册和和操作说明。并并根据工程特特点编制详细细的培训计划划。具体培训训将在交工前前一个月进行行。竣工培训训计划一览表表见表。竣工培训计划一一览表培训内容培训组织单位总承包单位指定分包商日常使用及维护护√强电系统√给排水系统√暖通空调系统√消防系统√信息显示系统√布线系统√通讯系统√广播系统√厨房、洗衣房设设备备√闭路电视监测系系统统√车库管理系统√安全防范系统√有线电视系统√楼宇设备自动化化系系统√用户使用及维修修手册为便于业主使用用和管理，我我们将在系统统计划试运行行前一个月，组组织各专业分分包商拟定一一份手册格式式的系统运行行操作大纲呈呈交监理工程程师审核，无无误后草拟一一份包含临时时性的记录图图则、操作和和维修保养程程序的《用户户使用及维修修手册》，供供业主工作人人员和物业管管理人员能预预先对有关装装置有所了解解，系统调试试时请他们一一起参与，使使之以最短的的时间熟悉各各个系统。工工程交工前一一周，我们将将组织和督促促各专业分包包商将编制整整理好的《用用户使用及维维修手册》呈呈交业主。手手册包含系统统的说明、技技术说明和维维修保养内容容，具体如下下：正常时间及紧急急事件发生时时的联络电话话。系统说明详尽介绍每个系系统如何调节节、控制、监监测和调校的的说明；系统各主要装置置和部件的大大小规格和功功能；提出每个系统的的可调节部件件和保护装置置的最初调校校参数；正常系统设备运运作程序和在在不正常条件件情况时的应应变程序，使使部分部件能能维持运作；；有关供电系统，配配电屏和控制制屏的详细说说明。技术说明技术说明包括合合同内所提供供安装的设备备和部件的技技术资料和功功能的说明。所有系统和装备备的技术资料料；管道和接线图；；所有设备需附有有原厂所发的的图纸，如有有需要须同时时提供部件分分解图以显示示各部件的位位置；设备表：列出生生产制造厂商商、型号、系系列编号、经经调试运行后后所核定的调调节定位参数数；提供所有装置设设备的产品说说明书以及性性能指标表等等资料。维护保养包括全部装置所所要求的运作作、维修及故故障监测指示示