天津某综合楼项目市场报告

天津****综合楼项目市场分析报告项目概述本项目为市重点点工程，是“**轻轨东线线工程”的重要配套套建筑，它的建设并投投入使用将不不但解决“**轻轨东线线工程”的终点站**站的旅客客换乘、疏导导和集散，而而且是**乃至**海河沿线线地区商业功功能的有益补补充；本项工程包括换换乘综合楼、跨跨河人行天桥桥、护仓河桥桥、旧桥改造造等几项工程程。主体工程程用地面积约约为150000m2,总建筑面积439822m2：地下一层层为停车场建建筑面积8124m2，预计近期期地下停车位位为181个；地上六六层为交通换换乘及商业综综合楼，其中中首层公交车车站建筑面积积5793m2，二至六层层为商业用房房面积为294444m2，平均单层面面积为5890MM2，屋顶为设备备机房面积为为621mm2。建筑主体体为框架结构构。（地理位置图）目录HYPERLINK\l"_Toc102052720"一、天津商业市市场分析HYPERLINK\l"_Toc102052721"1.天津现有的的商圈分析错错误！未定义义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052722"2.百货业概况况错误！未定定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052723"3.超市业概况况错误！未定定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052724"4.餐饮业概况况错误！未定定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052725"5.健身娱乐行行业错误！未未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052726"6.专业卖场错错误！未定义义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052727"7.总结错误！！未定义书签签。HYPERLINK\l"_Toc102052728"二、项目地块分分析及定位HYPERLINK\l"_Toc102052729"1.项目地块分分析HYPERLINK\l"_Toc102052730"1.1.项目发发展背景-2-HYPERLINK\l"_Toc102052731"1.2.地理位位置及交通--2-HYPERLINK\l"_Toc102052732"1.3.地块现现状及周边设设施-4-HYPERLINK\l"_Toc102052733"1.4.总结--7-HYPERLINK\l"_Toc102052734"2.项目定位HYPERLINK\l"_Toc102052735"2.1.项目辐辐射范围-8-HYPERLINK\l"_Toc102052736"2.2.项目规规划意见与指指标-9-HYPERLINK\l"_Toc102052737"2.3.地块SSWOT分析-100-HYPERLINK\l"_Toc102052738"2.4.项目总总体定位-10-HYPERLINK\l"_Toc102052739"功能定位-11-HYPERLINK\l"_Toc102052740"目标客户定位位-12-HYPERLINK\l"_Toc102052741"档次定位-13-HYPERLINK\l"_Toc102052742"三、项目业态规规划、布局建建议-144-HYPERLINK\l"_Toc102052743"1.规划设计基基本方案-14-HYPERLINK\l"_Toc102052744"2.基本布局与与功能规划--15--HYPERLINK\l"_Toc102052745"3.各楼层定位位及面积分布布-17-天津商业市场分分析（略）项目地块分析及及定位项目地块分析1.1项目发展展背景本项目地块是政政府对发展商商建设**轻轨的补补偿用地，这这主要是由于于国内除香港港外的其他各各大城市如北北京、上海、广广州等地的地地铁轻轨项目目均未能实现现盈利，而香香港的成功之之处主要在于于轨道交通沿沿线的土地开开发与轨道交交通运营的紧紧密结合。本本项目即是香香港“以地养铁”模式借鉴的的产物。地理位置及交通通地块位于天津市市河东区***地区，北至至津塘公路，南南至北京军区区家属楼（现现名为军星名名苑），东至至现已停工的的信誉杯商城城，西至天津津三九业辉制制鞋厂。本地地块东面距离离建设中的天天津市东南半半环快速路跨跨海河大桥约约1公里，西面面距离中环线***立交桥约0.6公里，北面面与津塘公路路仅一河之隔隔，津塘公路路以北即是已已基本完成危危改的**居住区，不不但有较好的的通达性与相相当数量的潜潜在消费者。**地区20001年前是天津津产业工人的的聚居地，当当时的建筑物物主要是危陋陋平房，居住住人口稠密、基基础设施差。近近几年，***地区经过危危房改造，已已建起了大量量的商品房与与安居住宅，基基础设施有了了很大的改观观。随着天津津城市重心战战略东移步伐伐的迈进，***地区将成成为河东区乃乃至天津市商业发展的一一个热点地区区。本地块交通便利利，是市区与与滨海新区联联系的主要道道路——津塘公路的的起始区域，去去往滨海新区区的公交线路路大多经过本本地块的北侧侧。便利的交交通将为本项项目带来巨大大的客流。特别重要的是***轻轨市区区第一站——**站即位于于本项目北侧侧的津塘公路路上。**轻轨是天天津市区与滨滨海新区之间间最为快捷的的交通工具，一一期**至天津开开发区总长度度约46公里，最高高时速达到100公里以上，全全程运行时间约40分分钟，高峰期期可达到每小小时300000人的客运量量，目前刚刚刚投入运营；；二期**至河北区区中心广场总总长度约7.5公里，预计计将于2004年5月开工兴建建，2005年6月投入运营营。2004年3月28日**轻轨一期期（**至天津开开发区第八大大街）投入运运营，运营前前期每天将有有8列32节列车投入运营，正式式运营后，每每天投入29列116节，客流高高峰期安排始始末站直通车车。轨道交通对于区区域价值提升升的作用主要要通过以下优优势实现：快捷；轨道交通通由于不会出出现塞车的情情况，因而可可以大大减少少交通时间，降降低乘客的综综合交通成本本。舒适；由于轨道道交通与普通通公路交通相相比具有更为为平稳、环保保、低噪音等等优势，交通通环境更为舒舒适。安全；国际上城城市轨道交通通的事故率几几乎为零，轨轨道交通安全全性已经得到到实际的验证证，明显优于于公路交通。有明显的人流聚聚集作用；由由于轨道交通通的独特优势势，轨道交通通站点周边具具有聚集人流流的作用，随随着生活节奏奏的加快，越越来越多的出出行者选择轨轨道交通。有明显的商业聚聚集作用；由由于消费主体体——人的聚集，相相应的商业服服务设施随之之而来，商业业氛围将逐步步形成。综上所述，本地地块地理位置置优越，交通通便利，可称称得上是天津津市重要的交交通枢纽之一一，这些优势势对本项目的的开发至关重重要。地块现状及周边边设施本地块1公里里范围内目前前没有成形的的商圈。距离离本地块较近近的小型商圈圈为大桥道商商圈，距离本本项目约2.5公里，商圈圈形成的主要要原因在于区区域内著名的的大桥道元宵宵，该商圈内内的主要商业业是餐饮（值值得一提的有有肯德基）与与食品零售，有有一个大型超超市——津工超市，还还有一个酒店店——津工大酒店店，整个商圈圈的范围很小小，仅限于津津塘公路两侧侧，长度约500米。大桥道道元宵的的影影响范围很大大，覆盖了全全市范围，但但是对商圈内内其他商业的的带动作用还还不太明显。本地块周边的主主要设施如下下：住宅小区：友爱南里，***南里，互助助南里，团结结东里，友爱爱东里，***西里，团结结北里，***东里，互助助西里，***北里，和睦睦西里，和睦睦北里，***北里，和盛盛公寓，国强强里，民族园园，龙潭西里里，丰乐里，广广瑞里，***居住区，北北园里，天琴琴里，富民公公寓，滨河小小区，滨河新新苑，军星名名苑（尚未入入住）本地块北侧***新村内的居居民主要是危危改还迁户，整整体消费能力力相对较弱，但但是对日用消消费品的需求求与其他区域域差别不大；；本地块附近近的民族园、和和盛公寓、西西南方向的滨滨河小区、滨滨河新苑属商商品房，这几几个住宅小区区内的居民有较强的消费能能力。学校：**中学，天津津市第九十八八中学，和睦睦道小学，天天津市第四十十五中学，团团结道小学，虎虎丘路小学，友友爱道小学，天天津市园林学学校，中心东东道小学，河河东二幼企事业单位：天津市电力局高高压供电所，天天津市第一市市政公路工程程有限公司，水水利部海河水水利委员会，天天津市电话局局四区局，***房管站，河河东区绿化管管理二所，冶冶金工业部天天津地质研究究所，河东区区广宁医院，广广宁路派出所所，河东区**医院，中国国工商银行，中中国银行商场超市：大荣超市，津工工超市（很小小），物美超超市，天美隆隆温州上海服服装商城，龙龙潭大药房，金金象大药房，津津东大药房，新新华书店餐饮娱乐等：龙凤酒店，盛湖湖大酒楼，金金天鸿大酒楼楼，第二工人人文化宫，津津工体育场，津津工体育馆，碧碧水蓝天洗浴浴中心，碧海海蓝天网吧、穆穆斯林饭庄。总结目前本地块附近近的商业设施施（除住宿外外）主要是针针对区域消费费者，而不是是流动人口。超市主要是便利利店，但是由由于价格与经经营策略方面面的原因，经经营状况普遍遍较差，而便便利药店因为为经营的是生生活必须的药药品且行业平平均利润较高高，经营状况况尚可。位于**居住区区内的天美隆隆服装商城的的出租率在10%以下，租金金水平约为100元/㎡·月，经营状状况不佳的主主要原因在于于区域内消费费者购买力低低下，还有就就是远离该类类消费的商圈圈，不能吸引引外来消费者者。餐饮娱乐方面的的消费档次较较低，项目少少且无明显的的特色，难以以吸引该区域域以外的消费费者，因而经经营状况一般般。由此可知，主要要客户群定位位于区域消费费者的商业设设施发展潜力力有限，区域域内的消费很很难支撑中型型商业设施的的生存。因此此，本项目除除了周边两公公里内的居民民以外，更重重要的是将***轻轨现有有及未来的乘乘客作为主要要的目标消费费群体。项目定位2.1项目辐射射范围在划分本项目之之商圈范围时时，要考虑本本项目地理条条件的特殊性性（与轻轨车车站相联）以以及项目地块块周边的情况况。同时还要要考虑未来轻轻轨二期开通通后，对于本本项目带来的的影响和商圈圈范围的扩大大。核心商圈（主商商圈范围）核心商圈对整个个商业项目来来说至关重要要，它对所在在地域的顾客客能吸引其55%-770%的比例到本本商业项目购购物，是离本本商业项目最最近、顾客密密度最高的区区域。本项目目的主商圈应应为河东区***居住区附附近的居民。此此范围内涵盖盖了友爱南里里小区、***南里小区等等。这部分消费者的的特征和消费费能力：在这这里的住宅多多是天津市早早期的新建商商品房与安居居房，居民收收入水平位于于全市的中等等偏下水平，消消费水平相对对较低。由于本项目与轻轻轨车站相联联，所以本项项目的核心商商圈还表现出出不连续和跳跳跃的特点。核核心商圈可辐辐射到开发区区和塘沽区。这部分消费者的的特征和消费费能力：塘沽沽区居民来自自多个地方，收收入水平差距距较大，据调调查很多当地地居民在周末末到市区购物物或者观光，目目前当地缺少少适合中高收收入人群的消消费场所。开开发区是新兴兴区域，常住住人口较少，企企业内员工多多来自市区或或者外地，他他们的收入水水平位于全市市的上游，由由于大部分人人住在市区，再再加上开发区区内的商业设设施非常少，因因此他们的消消费多集中在在市区。次级商圈（第二二商圈）次级商圈位于核核心商圈的外外围，顾客较较为分散，商商业项目辐射射力较弱，偶偶然消费的概概率较大。此此商圈人口将将占顾客总数数15%-225%。第二商圈圈包括河东区区的丽苑、万万新村居住区区以及**区的海河河沿线地区。边缘商圈（第三三商圈）边缘商圈包括了了所有其他区区域的顾客，最最为分散，大大都为偶然性性、机遇性消消费的顾客。只只有不超过5%偶尔前来购购物。考虑到到轻轨二期开开通后，将在在东站与地铁铁2、3号线路形成成连接，因此此外地消费者者和地铁沿线线的消费者将将构成本项目目最边缘的目目标客户，本本项目的边缘缘商圈也将包包括2、3号地铁沿线线的黄河道附附近居住区、体体院北居住区区、王串场居居住区等位于于天津市东西西及东北、西西南方向上的的住宅区。图中标明了商业业辐射的中心心范围，以及及消费者交通通走向。项目规划意见与与指标本地块规划用地地性质为公建建用地，总占占地面积150000㎡，可用地地面积11200，容积率小于4，建筑密度度不大于50%，绿地率不不小于20%，建筑限高20米（后有所所调整），规规划建设内容容为**轻轨**站区换乘乘综合楼工程程，总建筑面积475444㎡，其中地地下车库9290㎡不在容积积率限定之内内。地块SWOT分分析项目总体定位本节将从项目的的功能、目标标客户、档次次三个方面的的定位对项目目的总体定位位提出建议。功能定位根据本项目所处处位置及性质质，项目的功功能定位包括括下列几方面面：1、轻轨交通枢枢纽2、公交车换乘乘站3、商业（一）轻轨交通通枢纽**轻轨是连接接市区与滨海海新区的一条条快速轨道交交通客运线，一一期**站为终点点站，其定位位客流大部分分是在开发区区工作而居住住在市区的居居民，考虑到到客流量大而而且乘车时间间集中的特性性，本项目设设计的重要功功能之一是轻轻轨乘客在轻轻轨**车站中转转的交通疏散散地，保障客客流快速疏散散功能的实现现。（二）公交车换换乘站轻轨交通需要的的附属功能是是乘客二次疏疏散通道，根根据天津市现现状调查，公公交车将可能能成为乘客的的主要离开方方式，再加上上将原来的公公交车**站迁移到到此处，因此此这里会成为为乘客以及周周边市民出行行交通工具的的集中场所。另另外地下一层层的机动车及及非机动车停停车场也是轻轻轨交通的附附属功能产品品。（三）商业借鉴国外及外省省市的地铁或或者城市快速速交通系统，商商业是乘车站站不可缺少的的辅助功能，它它不仅给乘客客带来便利，节节省时间，而而且有较大的的商业发展潜潜力。通常地铁等交通通商业分为三三种类型：站站厅内零星商商铺物业、站站厅内中型商商场物业、与与站厅相连地地下商业街三三种业态。商商业的特性主主要包括两方方面，一是即即时性消费，另另外是休闲式式消费，地铁铁商业街将设设立主题性商商场，商场经经营品种力求求与地面商业业配套或填补补市场空白。本项目属于第二二种类型，包包含了两方面面特性。商业业部分着重考考虑日常消费费品及餐饮为为经营特色，这这是基于三方方面原因：一一是**地区远离离商圈，难以以形成大型商商业氛围；二二是周边众多多居民区，对对日常生活商商品的消费潜潜力大，而且且周边暂无同同类项目竞争争。三是乘客客是另一主要要客源，停留留时间较短，以以购买生活日日用品为主，以以及一些商务务聚会。目标客户定位依据不同的定位位功能，确定定不同的目标标客户，本项项目客户定位位主要分三方方面考虑：1、地下一层为非机动车及机机动车停车场场，预期来这这里停车的大大多为轻轨的的乘客以及商商场、超市和和餐饮消费的的消费者。2、一层公交车车换乘站一层为8条路路线公交车的的终点站，来来往人流较大大，层次复杂杂，集中有市市区、周边郊郊区的人流。3、二层至六层层的商业基于本项目特殊殊位置考虑，预预计目标客户户主要是轻轨轨的乘客，其其次是周边居居民。二层商业主要是是吸引轻轨乘乘客的消费力力，大部分乘乘客是在开发发区上班的市市区居民，他他们的收入水水平通常较高高，消费能力力也较高。第第二类人群是是周边的居民民，他们的消消费水平居于于中档。三层超市定位为为大众消费群群体，一方面面是乘轻轨上上下班的乘客客，一方面是是周边的居民民。四、五层中小商商品批发市场场定位主要为为满足周边居居民日常需要要。六层餐饮/娱乐乐主要是吸引引三类人群：：1、河东区及周周边区域的消消费者2、吸引包括东东丽区、塘沽沽区及开发区区居民、企业业来这里消费费3、市区内企业业、居民的消消费后期轻轨将延伸伸至中心广场场，同时经过过天津火车站站，因此客流流量将进一步步增大，而且且客群范围也也会增加，除除了在开发区区工作的居民民之外还有在在市区工作及及居住的居民民以及外地出出差旅游人士士。图：项目功能及及客户定位档次定位公交车站及地下下停车场的定定位应充分考考虑交通的便便捷性，能够够快速及时的的疏散人流。这这里提及的定定位档次主要要是指项目二二层至六层的的商业部分。本本项目档次不不但要依据经经济发展水平平，更重要的的是充分依据据目标消费群群体而定位，这这样才不会脱脱离市场。项目所处位于河河东区东南部部地区，是轻轻轨进入市区区的第一站，主主要的乘客是是在开发区上上班的市区居居民，为迎合合他们的需求求，定位的档档次应为中档档偏高水平，他他们所需的商商品大部分是是一些能满足足快速、方便便的商品。项目所处位置周周边有多个居居住小区，他他们是本项目目庞大的消费费群体，因此此项目的功能能定位中应包包含他们的日日常消费功能能，而附近居居民的收入与与支出相对较较低，所以部部分商品的定定位又不宜过过高。后期轻轨路线延延长之后，将将会有不少市市区居民和外外地人乘坐轻轻轨，中高档档特色商品能能够满足主要要乘客的消费费需求。因此，在项目定定位中应充分分考虑到上述述各类人群的的消费特点，综综合定位档次次应为中档水水平，并可适适量安排高档档商品（服务务）。项目业态规划、布布局建议合理的业态组合合是商业项目目获得高收益益的关键，本本节是针对项项目特性，结结合已确定的的平面布局，提提出丰富合理理并能符合市市场需求的业业态组合建议议。规划设计基本方方案本小结将对项目目的规划设计计各项要求作作说明。总平面布局项目发展为换乘乘综合商业楼楼，地块出口口设于东南端端及北侧现有有桥处。于建建筑物周边设设置环路，以以便于交通组组织及消防疏疏散。交通组织对外与城市道路路的交通联系系分近期及远远期进行。近近期机动车以以原有桥梁为为出入口，远远期在地块西西北端新建行行车桥。交通通组织为：机机动车入口设设置于新桥位位置，出口位位于地块东侧侧沿护库河岸岸道路进入城城市道路交通通网。原有旧旧桥为非机动动车及行人专专用桥。内部交通组织安安排：机动车车进入建筑物物的入口均安安排于地块环环路西侧而出出口则位于环环路东侧。公公交大巴、出出租车及小型型汽车依次进进出建筑物首首层及地下停停车场。非机机动车出入口口靠近车库位位置设于地块块东侧，而私私家车停车位位，货车泊位位及卸货平台台则位于地块块西南两侧，方方便到达客梯梯及卸货平台台。行人对外交通以以地面原有桥桥梁及二层步步行天桥解决决，行人经过过地面商场入入口及私家车车停车位进入入综合楼，由由电梯及扶梯梯等垂直交通通进入各层。无无障碍坡道在在该两个位置置亦有考虑。主要规划指标：：按照指标规定，本本项目需提供供机动车位464部，非机动动车位1436辆，现方案案仅能提供机机动车位181部，非机动动车位792辆，拟定未未来将地块东东侧已停建的的信誉杯商城城改为本项目目二期地面停停车场以满足足车位要求。本项目以商业公公建为主要特特性，其中非非营利性公建建占全部建面面的比例是20%，而营利性性公建占80%。基本布局与功能能规划本项目的各楼层层的功能规划划如下表所示示：图：各楼层不同同功能立体分分布图各楼层定位及面面积分布确定各楼层功能能的依据是同同类型业态的的定性要求，以以及对消费者者的方便实用用性考虑；而而确定各业态态的面积主要要是依赖于商商户的需求，以以及消费市场场的容纳量。依依据前期的市市场数据调查查，结合项目目的定位及平平面布局形式式而得出下列列关于楼层业业态组合及面面积的分布建建议。二层：平面布局形式理由：1、通畅的交通通走廊廊，以方便便乘乘客疏散；；2、快餐业设在在最南南侧，引导导乘乘客穿过专专卖卖店到达快快餐餐，刺激消消费费欲望；3、预测快餐将将是乘乘客的主要要消消费点之一一，可可适当加大大面面积，中西西结结合丰富品品种种，档次各各异异，目的是是提提供快速实实惠惠的就餐场场所所，可考虑虑的的业态如中中西西快餐厅、茶茶茶餐厅、咖咖啡啡吧、饮品品店店等；4、专卖店品种种多样样（可设计计为为小商铺的的形形式），休休闲闲类可包括括：：服装、饰饰品品、运动系列列、箱包、皮皮皮具、音像像、儿儿童用品、专专专业礼品店店、鲜鲜花店等，定定定位在中档档次次的品牌，各各各专卖店铺铺出出入口位置置尽尽量安排在在疏疏散通道的的一一侧，或者者交交通走廊的的两两侧，来吸吸引引即时性消消费费；日常消消费费品如报刊刊厅厅、银行及ATM、修理店等等，为消费费者者提供丰富富的的消费品种种，以以完善的综综合合服务提升升项项目的便利利性性；注意与与超超市业态区区分分；5、可留一定的的商场场空间做展展厅厅，或者做做促促销、其它它活活动场地。三层：平面布局形式超市（超市（6352平米）理由：1、超市成为居居民日日常生活必必需需的消费场场所所，根据前前面面章节的论论述述，本项目目适适宜做大型型超超市；2、品牌超市逐逐渐赢赢得消费者者的的青睐，品