德州齐河保利林语堂樾开盘前营销方案

保利林语堂樾开盘前营销执行方案2018年6月02日报告结构市场环境研究宏观政策分析整体市场研究竞争环境分析Chpter2营销策略制定项目营销目标项目营销方向营销策略制定营销执行系统Chpter3营销执行计划项目推售计划项目目标分解阶段执行计划开盘执行总控表Chpter1Part.1市场环境分析宏观政策分析整体市场研究竞争环境分析政策分析齐河现行楼市政策限购政策主城区限购限价政策热点项目价格线下指导暂无具体执行标准，可协调信贷政策首套首付：30%二套首付：40%三套：全款（不限购）公积金政策夫妻双方都缴存住房公积金的，贷款的最高额度和最长期限40万元、30年；只有一方缴存住房公积金的，贷款的最高额度为30万元，最长期限30年。首套首付款为30%，二套首付款比例为40%。济南现行楼市政策限购内容限购前2017.4.19限购后限购范围济南市主城区（历城区、历下区、高新区、天桥区、槐荫区、市中区）长清区在主城区基础上增加了长清区、章丘区公积金家庭最高额度60万个人最高额度30万家庭买第3套房不得用公积金家庭最高额度60万，个人最高额度30万使用2次以上公贷暂停，执行基准利率1.1倍本地居民限购2套/首套房首付比例30%/二套房首付比例40%限购2套/首套房首付比例30%，二套房首付60%，商贷最长25年外地居民限购1套连续缴纳24个月社保/首套首付30%限购1套/连续缴纳24个月社保首套首付60%/商贷最长25年限购区域内的住房取得不动产权证2年后才可上市交易，同时对二套房的认定标准为认房又认贷；居住用地出让溢价率达到100%以上的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让VS①5月22日，齐河主城区限购，黄河生态城区不在限购范围内，政策层面创造了承接济南外溢客户的条件。

②部分热点项目销售价格受到建委指导性干预；（目前部分在售限价项目在7500-7800元/㎡）黄河生态城片区不限购，最大化承接济南/齐河外溢客户齐河市场（主城区）近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）20171158.59132.95-115100320161176149.541.73121.69542015462.7770.71.63102.69672合计////齐河县近三年受政府规划等利好政策影响，土地成交量整体呈上升趋势，2017年成交面积132.95万m²，较2015年上升88%；2017年楼面均价1003元/m²，较2015年上升51%。【区域供应】从区域供应来看，2015年主要供应区域县城片区，2016-2017年，土地供应以城南片区和黄河生态城片区为主。从土地供应来看，符合齐河向南发展规划及连接济南的城市发展格局。土地市场齐河土地市场量价双升，黄河生态城跻身最热点片区①齐河近三年土地市场量价齐升，2017年成交建面达132.95万m²，平均楼板价1003元/㎡，土地成交火爆②齐河土地供应以黄河生态城片区为主，2017年区域供应高达115万方，热度最高，同时竞争最为激烈。竞争格局核心竞争为区域内绿城、东盟及碧桂园项目根据区域城市格局及市场现状，本案未来将面临三大层级的竞争，优先选取竞争层级中典型代表项目进行竞品分析。贴身竞争项目主要来自绿城安德湖小镇、东盟国际生态城及碧桂园泉都汇。区域代表项目价格开发现状产品类型直接竞争绿城·安德湖小镇待定（预期8000元/㎡高层）正建设东南地块配套别墅、洋房、小高层、高层东盟国际生态城待定（预期售价7000-8000元/㎡）正在建设酒店配套高层、洋房、别墅碧桂园·泉都汇未定，预计7-8月份开盘（预期售价9000元/㎡）在建洋房别墅公寓、高层间接竞争蓝石大溪地洋房18500元/㎡，别墅20000-32000元/㎡三期预计6月上旬开盘高层、洋房、别墅边缘竞争绿城·百合新城高层7800元/㎡别墅23000元/㎡在建，18年4月13日已开盘法式合院、联排别墅、高层荣盛国际高尔夫温泉小镇8500元/㎡在建，二期预计6月开盘一梯两户洋房贴身竞品研究绿城安德湖小镇7月中旬售楼处开放，8月底首开别院、小高层，预计价格别院20000元/㎡，小高层7800-8000元/㎡.【项目规划】8000亩抱湖而居理想生活小镇。规划建设别墅、洋房、高层、学校、酒店，首期开发东南地块，约2400户(中式别院80套，法式联排120套，高层产品1160套），【近期动态】目前临售位于绿城百合售楼处，预计7月中旬售楼处开放，8月底开盘，小高层（16-18层），户型面积110㎡/125㎡/140㎡/160㎡，预计价格7800-8000元/m²，客户抓取济南西部及齐河本地投资客户。【推广及活动】5月26日举办开工仪式，推广以户外围挡、微信朋友圈为主。启动区位于项目东南角，东西长约900m，南北长约460m，总占地368亩，建面约30万㎡；其中A地块规划产品为中式联排别墅，主力户型为160-180㎡；C地块规划法式联排别墅，主力面积户型为230-240㎡；C地块高层产品主力户型为110-125㎡；项目目前施工区域为启动区B地块，先行打造颐乐学院和精品酒店以及样板房示范区。位置黄河大道与309国道交汇处西北侧占地面积533万㎡建筑面积220万㎡总户数17000户容积率1.03面积区间2F中式别院180-240㎡，3F法式联排220-280㎡，16-18F小高层主力产品110㎡-240㎡交付标准毛坯交付时间2020.11贴身竞品研究绿城安德湖小镇18年供货量为17.6万㎡，小高层主推面积在110-125㎡之间。绿城安德湖18年推货量类别层数面积套数预计推售时间预计价格C组团中法式别院2-3层160-290㎡中式约80套/法式120套6月底7月初中式别院20000-25000元/㎡法式别院17000-18000元/㎡C组团高层16-18层110-125㎡1160套8-9月7000-8000元/㎡

首推项目首期推售C组团别院别院楼座分布绿城安德湖2018年主要推售C组团2F别院3F联排和小高层产品，别院200套左右，小高层产品1160套左右，面积在110-125㎡，均为三室产品，C组团共计17.6万㎡；贴身竞品研究东盟国际生态城7月初售楼处开放，首开洋房、别墅、高层，预计高层产品售价7000元/㎡【项目规划】东盟国际生态城总体量45万㎡，规划建设别墅、洋房、高层、小高层，配套幼儿园、东盟国际大学、滨海广场、五星级酒店、国贸中心等。【近期动态】目前临售位于齐河三中对面北国之春商业街北侧，预计7月初售楼处开放，首开花园洋房、叠墅、高层，产品面积集中93-260㎡，释放价格7000元/㎡；【推广及活动】关注公众号，转发朋友圈送精美礼品活动，提升项目关注度。位置齐河大桥下桥口路西占地面积3900亩建筑面积45万㎡（首期）总户数17000户容积率1.06绿化率40％面积区间11栋高层（17、26层，套三户型93-136㎡两梯三户/两梯四户）；5栋洋房（100㎡-200㎡）16栋别墅（225㎡-257㎡）主力产品110㎡-240㎡交付标准毛坯交付时间2020.11贴身竞品研究东盟国际生态城8月份首开，高层产品集中在93-136㎡，均为三室产品。东盟国际生态城18年首推货量类别层数面积套数预计推售时间预计价格高层26层93-136㎡300+套8月份7000元/㎡洋房6层157-197㎡80套8月份——叠墅5层——套8月份——东盟国际生态城2018年主要推售高层、洋房、叠墅产品，洋房80多套，高层产品300多套，面积在93-136㎡，均为三室产品。贴身竞品研究碧桂园泉都汇目前处于产品报规阶段，预计6月下旬城市展厅开放【项目规划】整体占地1054.7亩，定位为“新一代超级宜居温泉城“，首期土地供应287亩（其中住宅91亩，商业196亩）。规划建设洋房、别墅、小高层、公寓、主题乐园、恒汤温泉中心、五星级酒店、温泉养生会所、总部基地等。【近期动态】城市展厅近期包装修整完毕（泺源大街银座附近）;产品规划尚在报规中，等待结果；逐一与广告媒体资源商谈的签订。【推广及活动】该项目目前以微信推广为主，城市展厅6月20日盛大开放，和广告媒体渠道的同时释放，达到强势入市的效果。分期产品情况工规证获取日期开工开售类型层数建面（㎡）交付标准一期货量别墅-20000-6.154.16月30日对外开放7月14日开盘洋房-35400精装竞争分析项目核心价值黄河国际生态城区域项目主要围绕“生态资源、区位”构建项目价值体系，安德湖小镇主打晏泉湖，泉都汇主打温泉资源，东盟国际生态城主打区位和产品价值区域代表项目定位核心价值直接竞争绿城·安德湖小镇8000亩抱湖而居理想生活小镇晏泉湖生态资源、配套、区位东盟国际生态城双城中心，新亚洲美学豪宅区位、交通、产品碧桂园·泉都汇新一代超级宜居温泉城温泉、品牌、区位间接竞争蓝石大溪地万亩湿地区

济南生态居住样板湿地公园生态资源边缘竞争绿城·百合新城高端住宅品质、档次、配套荣盛国际高尔夫温泉小镇一站式高尔夫温泉国际生活领地温泉、高尔夫竞争分析项目配套竞品项目多为旅游综合体项目，商业及休闲配套齐全，本案具有医养配套优势，为片区内配套最为齐全的项目。项目名称产品定位商业商务配套休闲旅游配套学区配套养老配套医疗配套保利医养健康小镇健康小镇若比邻中心、教育主题风情商业街、健康研发产业园星级酒店小学、幼儿园CCRC养老机构、养老住宅三甲医院绿城安德湖小镇湖居理想小镇商业中心湿地公园、水岸公园、运动庄园、度假酒店幼儿园、国际双语学校养老公寓、颐乐学院无东盟国际生态城中国北方对接东盟桥头堡国际文化中心、东盟综合商贸区五星级温泉度假酒店无无医疗保健服务设施碧桂园泉都汇大型温泉旅游项目特色商业街温泉中心、五星级酒店、精品温泉酒店、室内温泉乐园无无无竞争分析推售节奏竞品项目推售集中在8、9月份，推售产品以高层、洋房为主，主力户型在100-125㎡。9600绿城安德湖首开别院联排，200套左右东盟国际生态城首开26F高层+洋房荣盛国际高尔夫项目首开，洋房+小高价格在7700-8500元/㎡阿尔卡迪亚温泉城，目前项目认筹，洋房+小高，预计6月初开盘，价格待定；7700-85002018年竞品项目推售盘点11月项目名称销售价格（预计）12月荣盛国际高尔夫7500-8000产品类型洋房、小高层别墅、小高层洋房加推高层：680套产品待定9月10月5月6月7月首开高层+洋房洋房+小高

后续加推，面积在108-128㎡安德湖小镇碧桂园泉都汇洋房+别墅东盟国际生态城7000-8000叠墅、洋房、高层8月首开别院200套左右市场结论1、项目所在区域不限购，具备最大化承接济南/齐河外溢客户的政策基础。2、齐河土地市场量价双升，黄河生态城跻身最热点片区，同时陷入激烈的红海竞争。3、区域直接竞品项目均以区域＋生态＋配套为核心卖点，本案具有配套最齐全的优势。4、区域竞品推售节点集中，且产品线较为丰富，本案首期入市产品力竞争力居劣势。①借政策之东风，迅速出货②发挥配套优势，提前兑现③品牌引领下的核心价值构筑④抢节点同时以稳健的价格入市项目启示Part.2项目营销策略项目营销目标项目营销方向营销策略制定营销执行系统2018年全年销售目标：誓保首开、全年冲刺8亿签约！保首开是2018年最关键营销节点，必须众志成城全力保障首开大捷！首开大捷＋全年红盘整盘价值奠定品牌有效落地2018年全年营销目标【2018年全年营销目标】年度目标营销总方向三大策略方向打造齐河人居新标杆标杆代表城市最高度与生活最顶配不止是理想的产品，更是一种最理想的生活1、品牌的第一站位2、小镇的理想生活3、做好客户教育三大执行锚点1、品牌传播系统2、小镇的价值系统3、客户的导入系统策略方向1“品牌的第一站位”抢占品牌第一高地品牌强势落地通过广宣、展示、活动等方式实现济南/齐河无人不知打造齐河第一品牌林语小镇，对绿城、碧桂园、发林等一切品牌的超越品牌实力体现强大的央企背景百强企业TOP526年58城的创举品牌理念嫁接项目奉行“和者筑善”的品牌理念规划六大城市能级配套表达不一样的小镇生活保利品牌企业品牌的落地项目品牌小镇绝对的影响力产品品牌林语系产品与价值的认可力品牌内涵充分表达树立三大品牌标杆保利，领航黄河生态城片区的齐河第一品牌策略方向2“小镇的理想生活”以地脉为载体强化区域的绝对地位新旧动能转换的热点片区，比肩雄安的战略地位，接驳济南的黄金位置，绝对的地段，代表了小镇的择址态度。引发济南和齐河情怀的双鸣以齐河旧址和黄河文化引发济南和齐河客户共鸣，注入文化情节“林语系”最成熟产品序列“林语系”作为保利26年来最为醇熟的产品，她将给带来全新的居住理念，全面提升精锐人群的居住体验。6大高城市能级配套三甲医院、养老社区、度假酒店、若比邻商业、康体绿带、医养人才港，进阶最全能的生活。“五心级”基础服务体系打造贴心、真心、安心、细心、爱心的“五心级”物业服务体系与配套无缝接驳的专属服务体系打造与6大能级配套相匹配的教育、医疗、养老、班车、智能化的专属服务体系以产品、配套为依托以服务为内核林语小镇，代言济南/齐河最理想的人居生活策略方向3“做好客户教育”产品教育我们的产品很好最热片区的优质位置，最成熟的“林语系”产品，最全能的6大能级配套。建立“齐河无法比拟的好产品”认知。更高的价值成长潜力目前片区较低的价格平台，具备更大的价值成长空间，是投资置业的最佳首选。最好的生活+最优质的投资最好的生活：在地段、品牌品质、社区理念、户型设计均达到标杆的水准。最优质的投资：在热点片区价格洼地区域置办最好的房产，除了自住，更有效的实现家庭资产的保值升值成长教育置业意识教育建立置业新意识，代言济南/齐河置业首选唯一教育其他项目不具备可比性“标杆，既是第一，也是唯一”五大支撑点：保利品牌、最热地段、6大能级配套、专属的物业服务、全优的产品系及户型设计。建立3大系统品牌的传播系统小镇的价值系统客户的导入系统1、品牌传播系统建立客户与品牌的认知认可通路，树立保利在客户心中的绝对地位。品牌广宣同策关于林语小镇品牌落地的方式组合建议：品牌展示品牌发布事件活动以售楼处/城市展厅为载体品牌历程品牌实力品牌理念+++品牌名称品牌VI品牌主张结合品牌理念区域价值项目理念产品价值建立印象充分了解深度认知构建好感以肩负社会责任文化回归及共鸣人文关怀等为发力点的事件艺术活动1、品牌传播系统以保利“和”文化与济南文明和黄河精神深度契合，形成情感共鸣同策关于保利品牌事件活动的落地建议：Step1事件启幕以黄河故事引发济南和齐河人民对品牌的关注Step2事件炒作借助媒体大咖及行业名人，以朋友圈搅动地产圈Step3事件升级借助保利品牌行，将品牌炒作进一步推进Step4事件引爆名人发声，将活动影响最大化，为品牌发布会预热Step5事件高潮名人站台，系统化传递保利品牌和项目品牌的理念及内涵。Step6影响持续打造最具文化主题的售楼处。2、小镇价值系统抓住地块本身的价值、融合保利的品牌内涵和小镇的生态健康理念建立齐河标杆的目标，建立理想小镇人居的典范2、小镇价值系统价值1：品牌背景→国资委旗下的强大央企背景价值2：品牌地位→中国房企前TOP5价值3：品牌实力→26年58城铸就中国地产长城价值4：品牌理念→“和者筑善”的品牌理念，以和为道，以善为达，筑中国地产长城价值5：品牌战略→5P战略：多元化业态模式价值6：品牌特色→保利博物馆、保利大剧院为核心的文化地产价值7：齐河先驱→大河时代，北跨先驱，齐河首个医养健康小镇央企品质，共和国长子，行业领军者品牌如何站位第一序列？——城市化大视角下的品牌占位2、小镇价值系统价值1：山东版“雄安”，零距离接驳济南价值2：济南北跨与齐河南进双重辐射价值3：高规划，黄河国际生态城以绿色生态优势打造产业高地价值4：五水环绕，一碧千顷。五大生态水系自然资源，生态资源区域最优价值5：交通路网完善，紧邻黄河大道与G309国道，3分钟即可到达齐河黄河大桥价值6：区域发展潜力无线，将成为济齐最热点区域价值7：品牌房企纷纷布局齐河，黄河生态区超级引擎点火发动，“大齐河时代”已经来临。区域中心：远观千顷碧，置身繁华里区域如何引发客户追捧？——黄河生态城情节的感情借势2、小镇价值系统价值1：打造山东最高端的特色专科、三甲医院价值2：打造山东最全面的CCRC复合式健康社区价值3：保利若比邻中心，康养生活馆，教育主题风情街价值4：江南园林为特色的健康主题度假酒店价值5：结合生命健康产业，打造济南首家国际医养人才港价值6：结合水系绿地，提供全龄化运动健身、康乐体验公园6大配套航母，让生活全能、全配、极致配套如何坚定客户信心？——保利引领下的的配套格局打造2、小镇价值系统产品如何挑动客户情感？——保利标杆“林语系”产品的深入诠释价值1：低密大盘规划→68万方大盘，容积率1.8价值2：丰富产品系列→涵盖高层、别墅、公寓的风情大盘价值3：康养产业小镇→涵盖医疗康养教育的产业小镇价值4：产品设计优良→南北通透、三面宽，100-140㎡丰富区间价值5：成熟林语序列→定位豪华型居住、保利中高端品牌支系，保利26年来最为醇熟的产品。以健康养老及富贵之家的客户为匹配重点，尊重自然的风格林语，每个城市都是精品。26年精华集萃，不占绝对资源非“林语”2、小镇价值系统服务如何挑动客户情感？——保利6大定制型服务价值1：专属医疗保健计划，为业主提供专属医疗服务价值2：子女教育专属计划，无缝嫁接济南市区教育体系价值3：业主专属养老服务，为本社区业主提供优先养老价值4：业主专属商业服务，主要包含商业配套服务、免费酒店服务、教育托管等相关服务价值5：专属智能化配套，打造区域内顶级智慧人居标杆。价值6：业主济南专属班车，终点万达广场，上下班时间点发车，满足业主交通需求。6大专属服务，护航优居生活待注入7大品牌价值7大区域价值6大配套价值5大产品价值6大服务价值31大价值体系构筑齐河小镇生活体系济南西·百万方·国际颐养大城||项目整体定位||<济南向上，最美黄河生态，百万平米>刷新齐河标杆的认知产品的第一高度小镇生活的第一高度一个阶层的专属生活体现3、客户收割系统对标市场客户现状及周边项目客户情况，建立与本案匹配的客户方向。3、客户收割系统济南/齐河投资和自住客户结合交通导入及区域目前配套，判断本案客户类型为济南以及齐河的纯投资客户+兼顾型客户+自用客户。投资客户自用客户在交通导入与周边配套的影响下：前期纯改善型客户较少；投资客户更多的关注区域发展潜力，前期最多，济南刚需客户受市场挤压，前期会占一定比例。纯改善客户刚需客户纯投资客户兼顾型客户投资兼顾改善型客户纯投资客户刚需/生活方式改善济南/齐河：纯投资客+兼顾型客户+自用客客户类型判断3、客户收割系统本案目标核心客户为总价承付能力在150万以上的富裕市民阶层、稳定资产层。主要置业目的为：实力投资，品质改善。客户模型锁定权利顶层财富顶层稳定资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层济南投资客锁定投资兼顾改善客群年龄结构35-45岁之间为主齐河品质改善投资客客户阶层锁定：客户阶层锁定稳定资产、富裕市民阶层，向下延伸品质刚需的市民阶层，向上远景投资的延伸财富顶层，年龄结构35-40岁之间，主力锁定济南西部区域及齐河区域投资兼顾改善客户。3、客户收割系统济南投资客户为项目前期主力客户，第二居所改善/生活方式改善客户为重点客户，济南纯刚需客户为补充客户。纯投资型客户济南主城区投资空间小，投资门槛高。该类客户主要以产品远景溢价投资作为置业目的，基本不考虑自住使用。该类客户前期是本项目的主力客户。升值空间产品投资门槛第二居所改善客户看重生态资源与区域配套，具有第二居所居住需求，并具备较强投资属性，对周边商业、生态、交通等有着比较高的要求。该类客户前期占比较少，随项目开发逐渐增多，为本案重点客户。生态资源配套、交通生活方式改善客户该类客户主要为济南拆迁客户，拆迁补偿并不能实际改变生活现状，追求生活价值置换，为典型的生活方式改善客户。该类客户具备一定购买力，是本项目前期重点客户。生活价值、交通环境、配套纯刚需客户受济南市场价格挤压，主城区置业空间较小，目光转向主城区周边区域，居住为其置业目的，对配套要求较低。该类客户是本项目的补充客户。价格、交通根据竞品与参考案例开发与销售情况结合项目自身特色，济南区域客户初期组成占比预计：济南客户判断3、客户收割系统齐河市场置业压力初现，投资及改善型客户随城市发展方向南移，投资客户是齐河区域客户来源的主力军，随着区域不断成熟，改善型客户占比将会增加，齐河刚需客户较少。齐河客户判断投资型客户齐河市场主城区，价格增速较快，投资空间逐渐缩小，该类客户受城市发展影响，主要以产品远景溢价投资作为置业目的，基本不考虑自住使用，看中区域规划，发展潜力。该类客户前期是本项目的主力客户。区域发展潜力产品投资门槛改善型客户该类客户首选晏城区域置业，看重周边的环境与配套，对周边商业、医疗、生态、教育等有着比较高的要求。本项目配套完善周期较长，该类客户前期占比较少，随着区域逐渐成熟该类客户逐渐增多。环境、医疗、教育配套、交通纯刚需客户该类客户在齐河市场上区分并不明显，首置客户多选择一步到位，纯刚需客户大部份选择城区周边乡镇置业。本项目该类客户占比较少。价格根据竞品与参考案例开发与销售情况结合项目自身特色，齐河区域客户初期组成占比预计：3、客户收割系统以济南西部槐荫区品质投资兼顾改善客为核心，齐河改善投资客为重要客户，中心城区投资客户为机会客户，刚需及品质刚需客户为补充客户。客户来源锁定客户层级客户特征比例客户属性置业关注核心槐荫区投资改善客户55%槐荫区具有财富沉淀的稳定资产层、富裕市民区域发展潜力、环境、交通、产品品质重要齐河投资改善客户25%齐河本地收入较高居民区域发展潜力、产品、环境机会中心城区投资客15%天桥区，中心区投资意愿高的居民区域发展、产品、品质、规划、配套补充济南西部刚需客5%生活价值置换的拆迁客户、西部盘区刚需客户价格、生活配套、交通Part.3

营销执行计划项目推售计划项目目标分解阶段执行计划开盘执行总控表1、项目推售计划启动区地块货量盘点本案货值梳理——高层货值约：10.5亿元商业货值约：0.4亿元车位：1.02亿元11.92亿项目G地块货值盘点产品类型面积套数总面积套数占比成交均价货值（㎡）（㎡）（元/㎡）（亿元）高层1003163160031%880010.51101601760016%1201561872015%1302763588027%1401081512011%商业2702.72150000.4车位1016个10万/个1.02合计——————————11.92项目首开G地块，产品面积集中在100-140㎡。1、项目推售计划G地块楼栋价值梳理楼栋价值梳理——6/7/8#——楼间尺度大，坐拥最优社区景观资源，产品为大面积平层户型，为本案明星产品，其中8#楼为本案楼王；1/2/3/9#——位于社区西侧，南向楼间尺度大，社区景观资源优，向北可看河道、宴泉湖景观，为现金牛产品；10/11/12#——位于社区南侧，北侧楼间尺度较大，楼层较低，社区内部景观资源优，同为现金牛产品。5/13/15#——毗邻街道，距离商业较近，较为吵闹，为本案瘦狗产品。项目楼栋价值排序参考因素：楼栋位置，得房率、景观视野、户型面积段、光照效果明星产品现金牛产品现金牛产品瘦狗产品瘦狗产品综合价值排序：6/7/8#>1/2/3/9#>10/11/12#>5/13/15#321687915121110135时间推盘楼栋套数面积货值2018年9月首开10#/11#/13#/5#384437203847410月一次加推1#/6#/8#176218081919111月二次加推9#/12#/15#212257602266912月三次加推2#/3#/7#2442806424696合计1016119352105030时间100㎡110㎡120㎡130㎡144㎡2018年9月首开

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10月一次加推52

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12月三次加推104

72361、项目推售计划G地块推售计划预计G地块去化周期为半年，共计4次开盘，2018年G地块住宅全部推出，目标去化10亿元，签约8亿元。2018年9月份首开10#/11#/13#/5#，房源共计384套，总面积约4.37万㎡，总货值3.8亿。首开加推1加推2加推32018年9份项目10#11#13#/5#首次开盘，首开目标3.8亿，需去化房源约380套。2、项目目标分解首开目标客户分解渠道6月7月8月9月合计活动类100100200400800拓客拉访2002005006001500巡展100100150150500城市展厅5050100150350call客————100200300其他5050100150350合计500500115016503800蓄客目标3800组！每天到访客户约38组！—开盘前营销执行计划—3、开盘前执行计划项目执行总原则品牌品牌为魂求高度推广推广为先求深度活动活动为重求热度展示展示为援求温度渠道渠道为核求精度第一阶段品牌传播期[2018年5月21日——2018年6月30日]阶段目标：保利品牌发声，项目初次亮相蓄客目标：500组关键节点：临售开放、城市展厅落地、品牌事件活动第一阶段品牌传播期（2018.5.21-2018.6.30）5月6月5月21日开工仪式销售节点推广主题保利精神，与新济南奋斗同行—央企保利黄河生态区沥心之作，林语小镇即将面世—推广媒体配合渠道节点活动暖场活动目标完成推广策略：线上推广以户外资源为主，保持一定的市场声音，树立保利在区域内的品牌形象；媒体组合：6月初树立户外（高炮、led大屏等）+新媒体（微信、大V、今日头条、微博等）。渠道策略：线下常规渠道持续，加强监督机制；渠道组合：巡展+派单。重点活动—双城市展厅开放活动，形成都市圈联动6月初黄河情故事征集6月下旬保利品牌行提升项目形象，建立区域形象区隔，线上完成品牌输出，线下客户回收、完成蓄客500组！6月16日临售开放7月6月24日城市展厅落地【第一阶段营销执行总控图】6月中旬媒体大咖行6月30日区域发展论坛推广铺排亮相阶段推广以户外为主，项目亮相保持一定的市场声音，扩大品牌影响力！序号户外资源执行时间1齐河南户外立柱2018.6——持续2齐河北户外立柱2018.6——持续3西客站LED大屏2018.6——持续4和谐广场LED大屏2018.6——持续5西市场楼宇广告2018.6——持续本案黄河大道青银高速京台高速12345济南＋齐河户外推广铺排微信官微6月份搭建项目公众平台、借助大V、今日头条，微博、腾讯社群等强化宣传做广度、DSP新媒体精准做深度。新媒体微信大V今日头条TOP10微信官微朋友圈积攒转发话题传播做广度事件营销聚焦项目民生在线今日60分地产评论人民间舆论领袖摄影协会等流媒体增加访问量软文植入广告增加高曝光率加强新项目认知阶段性投入话题做广度，聚焦项目保利精神，与新济南奋斗同行—央企保利黄河生态区沥心之作，林语小镇即将面世—<光荣与梦想，传承与超越>项目亮相>>推广主题活动目的：以政府及媒体背书，输出项目区域价值，串联济南及齐河媒体。活动时间：2018年6月底活动地点：舜和国际酒店邀约嘉宾：保利京津冀公司领导、经济名人（叶檀），齐河县县长、颐养专家、城市规划设计院专家、济南齐河报社社长及济南齐河媒体等。活动内容：①保利领导、经济名人、齐河县长、颐养专家及媒体大咖等共话黄河生态城片区未来发展前景；②建立媒体、政府、名人与项目的互动，输出项目区域价值；③电视台、纸媒、大V热炒等活动前后持续炒作。名人站台，联动政府及片区开发商共同炒作区域事件活动区域炒作黄河生态城区域发展论坛暨媒体见面会形式1：喜马拉雅FM黄河情朗诵比赛

形式2：有关黄河老照片故事征集内容以我和黄河的故事为主题，讲述关于黄河的一首诗，几句话，又或者一段与这黄河有关的记忆，一份对母亲河的感悟……通过你的声音及故事，传递对黄河的爱，对城市的爱。以黄河故事引发济南和齐河人民对品牌的关注事件活动保利杯“黄河情”故事征集比赛品牌启幕以黄河故事引发济南和齐河人民对品牌的关注事件活动保利杯“黄河情”故事征集比赛品牌启幕时间：2018年6月份活动内容：①每位参与者录制60秒以内诗歌；②或者发送关于黄河的老照片并附着文字内容；参与形式：①在济南城市展厅及巡展点设置有声朗读亭，进棚录制你想说的话，音频可自动生成二维码明信片，由现场工作人员采集上传喜马拉雅后台参与活动；②“手机端”登录喜马拉雅APP，进入发现页，点击进入活动专区，找到“保利杯黄河情”，点击“开始录音”参与活动；③将您的声音或者招盘，姓名，地址，联系方式，私信给本次活动邮箱，活动组织者会把您的声音上传至活动页，参与活动。一人限定对一条音频投票一次，可为多条音频投票；活动期间可利用微博微信转发活动链接，自由拉票；每个用户可以为多个音频投票。得票靠前者，赢取“黄河魂”音乐会门票。借助媒体大咖及行业名人，以朋友圈搅动地产圈事件活动“致敬齐河，保利与新济南奋斗同行”品牌霸屏随着“黄河情故事”征集的持续进行和热议，邀请合作单位领导，行业意见领袖及名人，房天下、腾讯、今日头条、网络及微信公众大V等多位大咖为保利站位，讲述自己与黄河故事以及对齐河的期待。推广媒介：微信平台化传播、网络平台等推广时间：2018.6月中旬内容形式：以微信推广为主，用品牌致敬城市，用品牌致敬齐河，名人代言、城市图片等影像资料传播。借助保利品牌行，将品牌炒作进一步推进事件活动“保利品牌行，共赴和者文化之旅”品牌升级时间：2018年6月下旬地点：北京保利艺术博物馆、保利大剧院及典型产品和项目通过媒体及意向客户品牌行活动，建立客户对保利文化理念和艺术的理解，快速引爆市场，汲取关注。媒体全程微信刷屏，报道保利的实力。网罗济南和齐河客户，并作为临时接待点项目展示「齐河、济南双城市展厅落地——形成组合式推广」双城市展厅建立目的：营销中心预计8月份开放，暂时无法实现接待，分别在齐河、济南西建立城市展厅，形成城市都市圈的联动，为项目快速蓄客；落地时间：2018年6月24日展厅形式：打造全方位城市展厅，后期配合巡展、小红帽拉访为项目积累有效客户；展厅地点：济南和谐附近卢浮公馆现有2处位置可做展厅，面积分别为140㎡和370㎡；西市场保利中心有一处，面积283㎡；展厅位置距离本案20公里左右。(目前齐河展厅已落地，位于齐河金融中心)西市场卢浮公馆位置：经四纬十二路口西南，卢浮公馆商务中心第二楼一楼商铺，临经四路，距离项目21公里。场地面积：140㎡；370m2。费用预计：28万/年；69万/年。位置解析：经一路333号路北，保利中心，停车方便，距离本案20公里；场地面积：283m2；一楼：153㎡；二楼：130㎡：费用预计：55万/年。123487965接待区66物料存放10项目展示城市展厅包装示意入口大门品牌展示区区位图展示区鸟瞰图展示区户型展示区洽谈区形象展示墙接待台＋接电电视显示屏销售物料放置区水吧擦鞋机销讲流程：进门问候→品牌介绍→区域介绍→项目介绍→户型介绍→洽谈→领取资料离开简易集装箱临售拦截竞品客户项目展示「地块内搭建临时售楼处，对竞品项目进行拦截」临时售楼处搭建原因：根据直接竞品项目销售动态，建议搭建临时售楼处，对竞品资源进行截客；东盟国际城目前在齐河三中附近建立临售，7月初售楼处正式开放并对外销售，首开花园洋房、叠墅、高层，产品面积集中93-260㎡，价格未定；绿城安德湖目前在绿城百合花园售楼处接访，售楼处预计7月中旬开放，预计8月底9月初开盘，首开别院、高层（16F-18F），对外释放价格别院20000左右，高层7000-8000元/㎡，建议增加集装箱售楼处，对竞品项目进行客户拦截。安装位置：地块西北角紧靠309国道位置。安装时间：2018年6月16日。规划路309国道黄河大道临售项目展示「地块内搭建临时售楼处，对竞品项目进行拦截」临时售楼处包装建议包装策略：1、外部整体包装风格简单明了，配色突出区域性；2、内部功能分区满足品牌产品展示、信息推介、客户洽谈及服务等要求；3、布局动线清晰明了，加深客户对产品的印记。用材：接待台以展桌的形式、区位图、沙盘规划、品牌展示采用展板的形式。规划路309国道区位图、沙盘展板洽谈桌洽谈桌洽谈桌接待台品牌展示动线布局水吧区位图及沙盘接待台项目展示「设立高端围挡及道旗拦截引导，并展示项目格调」阵地包装项目309国道南侧以及规划路西侧设立围挡，提升项目风格调性，突出领地性，区隔周边竞品；沿309国道及黄河大道两侧设立道旗指示，适当延长，向东延长至京台高速，向北延长至晏城，起竞品截流、引导客户的作用。示意图SITE规划路309国道黄河大道道旗设置围挡设置示意图渠道铺排巡展＋派单「开展济南齐河两市商超巡展工作，积极蓄客」活动目的：针对齐河当地及济南西部投资客户设置巡展点位，吸引客户来访，积累客户资源；活动时间：2018年7月-9月；活动形式：“商超巡展+单页派发+专车看房

“巡展点位：在城市展厅打造的基础上选取商超内部有效场地，摆放巡展点位，并利用小红帽进行点位拉访，以增加巡展效果；专车看房：设置移动看房车，周末安排广告车将意向客户拉访至售楼处（具体时间、班次根据实时客户情况定），解决看房交通问题；巡展地点：大型商超如和谐广场、万达广场、西市场华联、世购华联等，根据档期适时调整。和谐广场西市场华联万达广场物料筹备高规制、高品质、高品格>>高形象营销物料设计时间节点：6月7日前确定主形象及VI体系6月10日完成相关文案撰写，并启动设计工作6月15日案场物料设计完毕，并印刷完成。区域发展白皮书项目折页海报户型手册销售筹备销售团队初步组建，并充分理解项目价值点6月份销售线关键事项①完成销售团队组建，并满足城市展厅及临售、巡展需求；②完成项目销讲说辞及答客问；③充分走访市场及竞品项目，了解区域市场及发展前景；④明确案场联代制度及客户界定原则；⑤置业顾问进行上岗前的系统培训。开发商配合事项邀请设计院、景观设计单位进行产品培训第二阶段强势蓄客期[2018年7月1日——2018年8月18日]阶段目标：保利大盘形象树立，价值深化传递，客户持续导入蓄客目标：1500组关键节点：黄河魂音乐会品牌落地、营销中心建设第二阶段强势蓄客期（2018.7.01-2018.8.18）7月8月18日营销中心开放销售节点推广主题济南向上，新时代，新北岸—央企保利全能私属臻邸—林语小镇，即将面世！—推广媒体配合渠道节点活动暖场活动目标完成推广策略：线上户外持续推广，加大媒体投放力度；媒体组合：户外广告+私家电台+公交广告+社区媒体+商圈媒体+写字楼媒体+网络新媒体；渠道策略：以活动带动渠道，主动拓展拆迁区域客户；渠道组合：竞品拦截+社区巡展+拆迁区拓客；重点活动—“国宝品鉴保利林语小镇售楼处开放”7月初郎朗与黄河的故事7月8日黄河魂大型音乐会品牌发布会深化品牌价值，快速蓄客，完成1500组蓄客目标！8月【第二阶段营销执行总控图】7月中旬——阵地包装济南向上，新时代，新北岸—央企保利全能私属臻邸—林语小镇，即将面世！—<向上生长的城市观，新旧动能转化价值区>项目亮相>>推广主题推广铺排围绕品牌发布会营销中心开放进行重点投放媒体投放区域投放节点私家车电台103.1频道电台品牌发布会、营销中心开放济齐公交车广告K906/K9098月份至开盘社区媒体：社区宣传栏、电梯轿厢、小区入户道闸槐荫区老社区及高端小区，郾城老小区8月份至开盘商圈媒体：电梯轿厢、商场外LED大屏西客站、西市场、万达、和谐银座8月份至开盘写字楼媒体：电梯广告西客站商务区、无影山商务区、经四路商务区8月份至开盘关键节点强势投放，客户工作生活消费区域强化项目宣传，促进客户导入推广铺排房天下、安居客、乐居、今日头条、齐河在线等媒体快速投放，对线上媒体进行目标考核式推广合作。网络及新媒体投放媒体投放线上户外持续传播的同时，加大网络媒体的投放力度完善项目网络详情页增加投放频次，2018年7月1日开始执行。名人发声，将活动影响最大化，为品牌发布会预热事件活动聆听奏出“黄河”最强音的背后故事品牌引爆时间：2018年7月初形式：图文和视频的形式讲述郎朗与《黄河之子》的故事在黄河情故事征集即将收尾阶段，通过发布郎朗的采访音频以及线上图文结合视频的推广，将活动推广高潮，以名人效应为品牌发布会做预热。名人站台，系统化传递保利品牌和项目品牌的理念及内涵。事件活动黄河魂大型音乐会暨保利地产品牌发布会品牌高潮时间：2018年7月8日地点：济南西客站省会艺术中心目的：①通过活动，实现品牌/项目(齐河、汉峪)市场起势发声，②拔升项目调性，同时宣导价值内涵目标客群：省市政府机关领导、企事业单位领导、各大商会领袖、各大媒体合作方、前期客户活动内容：邀请国际知名钢琴演奏家郎朗/山东省艺术团/知名交响乐团表演《黄河大合唱》相关曲目，弘扬黄河精神，济南精神，为济南献礼；发布会正式全面介绍保利林语小镇的规划理念以及医疗、教育、康养等全方位立体大配套。打造最具文化主题的售楼处事件活动国宝品鉴~济南首家博物馆售楼处开放品牌影响持续时间：2018年8月18日目的：售楼处开放活动，传播文化内涵，做足项目人气目标客群：济南文物局、文物保护协会、媒体、目标客户活动内容：保利携手《国家宝藏》节目组邀您鉴赏中华瑰宝，在售楼处展出文物（仿制品），专家讲解，启动“国宝再造工程”计划；另外代领客户参观售楼处，感受历史文化，区域规划。配合：媒介宣传地点：售楼处项目展示最具“雕塑”艺术的网红精神堡垒阵地包装精神堡垒：在主干道309国道与规划路交汇处，树立精神堡垒，增强项目区域感召力，深化项目形象，打造项目的标识性，显示项目文化底蕴。示意图SITE规划路309国道黄河大道精神堡垒示意图项目展示售楼处文化氛围营造，全息沙盘、示范区景观打造及样板间智能化体验，提升售楼处内涵，提高客户的格调体验阵地包装渠道铺排城市展厅、巡展派单持续基础上，开展针对性的外拓竞品选择：绿城安德湖小镇、东盟国际生态城、碧桂园泉都汇、百合新城拦截方式：免费看房车＋置业顾问＋小蜜蜂，以举牌、派单、拉访形式拦截安排置业顾问及名小蜜蜂，通过举牌或派发单页等形式进行客户拉访；1、竞品拦截以槐荫区域为重点，齐河为辅助，老小区及高端小区分批集中拓客，巡展及派单形式，置业顾问+小蜜蜂围剿，全力挖掘潜在客户。巡展点配合吸客活动（彩票、刮刮乐、小丑气球等）2、社区巡展7月份，吴家堡拆迁客户为主。对于有资金实力的拆迁客群，采用“派单+陌拜”的形式进行入户拜访。8月份，天桥及市中区拆迁客户拓展。成立陌拜小组携带项目资料和礼品进行定向拓展。3、拆迁区拓客拆迁批次所属行政区区域拆迁户/套数近期拆迁（18年以前开始）天桥区泺口170002018年拆迁计划市中区后魏庄村480双龙庄534小梁庄580槐荫区经一纬十二东三角146槐荫医院东侧182合计18922增加竞品拦截、社区巡展、拆迁区拓客3大方式，增加客户积蓄销售培训定期组织系统性培训，建立销售标准化基础培训类由销售经理制定月度培训计划，组织置业顾问对房地产基础知识、市场动态及应对说辞、区域热点、礼仪礼节、客户谈资等方面进行培训。技巧提升类对置业顾问的谈客技巧、SP技巧、杀客技巧等进行培训、演练。奖惩激励制定考核目标，完成目标给予团队和个人奖励。第三阶段项目首开期[2018年8月19日——2018年9月16日]阶段目标：深化产品解读，释放销售信息，首开飘红蓄客目标：1800组关键节点：认筹、开盘第三阶段项目首开期（2018.8.19-2018.9.16）8月销售节点推广主题预见城市未来，遇见保利人居典范—“全能专属”生活价值标杆，开盘在即！—推广媒体配合渠道节点活动暖场活动目标完成推广策略：线上户外持续推广，加大媒体投放力度；媒体组合：户外+大V等媒体+朋友圈广告+广播+出租车LED+电梯广告。渠道策略：线下渠道全面铺开，快速收客；渠道组合：二三级联动+企业定向推介。重点活动—“城市小镇盛大开盘“8月11日青年置业计划拓宽客户渠道，实现海量蓄客，正式接待中心开放，完成1800组蓄客目标！9月【第三阶段营销执行总控图】9月初名校签约仪式皇家马戏团爆点活动8月19日爱侣大挑战8月25日冰淇淋制作9月1日“非凡宝贝”课堂9月9日烧烤party9月16日盛大开盘预见城市未来，遇见保利人居典范—“全能专属”生活价值标杆，开盘在即！—<央企保利黄河生态区沥心大作>项目亮相>>推广主题推广铺排围绕品牌发布会营销中心开放进行重点投放媒体集中性轰炸，开盘前实现市场声音及导客最大化开盘前媒体投放计划投