年《房地产估价理论与方法》考试试题

2006年《房地产估价理论与方法》考试试题一、单项选择题题（共35题，每题1分。每题的的备选答案中中只有一个最最符合题意，请请在答题卡上上涂黑其相应应的编号）1、下列不属于于房地产区位位因素的是（）。A、、交通BB、、用途C、、环境D、、楼层2、某宗土地上上有一幢8层高、各层层建筑面积相相同的住宅楼楼，建筑密谋谋为50%。假设该住住宅楼的总价价为2000万元，平均均单价为5000元/m2，楼面地价价为1200元/m2，则该宗土土地的总价为为（）万元。A、96BB、192C、240D、4803、某套住宅的的套内建筑面面积为145mm2，套内使用用面积为132mm2，应分摊的的公共部分建建筑面积为9m2，按套内建建筑面积计算算的价格为3500元/m2，则该套住住宅按建筑面面积计算的价价格为（）元/m2。A、30000B、3277C、32955D、359994、某城市居民民人均月收入入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商商品住宅的需需求量由16万套上升到20万套。则用用中点法计算算该类住宅需需求的收入弹弹性为（）。A、0.366B、1.22C、2.788D、3.2555、下列关于比比准价格、积积算价格和收收益价格关系系的表述中，正正确的是（）。A、在房地产产市场比较成成熟且牌正常常状态时，积算价格低低于收益价格格B、在房地产产市场存在泡泡沫时，收益益价格大大高高于积算价格格C、在房地产产市场不景气气时，积算价价格（未扣除除经济折旧）大大大高于比准准价格或收益益价格D、比准价格格倾向于成交交价格，积算价格倾向于最低低买价，收益益价格倾向于于最高卖价6、某房地产现现房价格为4000元/m2，预计从期期房达到现房房的两年时间间内，现房出出租的租金收收入为每年300元/m2（年末收到到），出租运运营费用为每每年50元/m2。假设折现现率为5%，风险补偿偿为200元/m2，则该房地地产的期房价价格为（）元/m2。A、33000B、3324C、33355D、357337、某仓库房地地产，建筑面面积为800mm2，容积率为0.8，对应的土土地单价为850元/m2，现拟变更更为商业用地地，容积率为为2.0，并已取得得规划、国土土等管理部门门的许可。假假定改为商业业用地后楼面面地价为2000元/m2，则理论上上应补地价的的数额为（）万元。A、93.775B、115C、293..75D、3158、房地产估价价的技术性原原则是为了使使不同的估价价人员对房地地产估价的基基本前提具有有认识上的一一致性，对同同一估价对象象在（）下的做人人结果具有近近似性。A、同一估价价原则、同一一估价时点B、同一估价价目的、同一一估价方法C、同一估价价目的、同一一估价时点D、同一估价价原则、同一一估价目的9、某计税的土土地面积为500mm2，土地价格格为2000m2，建筑面积积为1000m2。成本法估估算建筑物重重置价格为1800元m2；市场上同同类房地产的的正常房地价价格为2500元/m2，则该房地地产中建筑物物的实际价格格比重置价格格低（）元m2。A、200B、300C、700D、1000010、某宗地的的面积为1000m2，采用市场场法进行评估估。通过三宗宗可比实例求求出的比准价价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予予这三个价格格的权重分别别为0.3，0.4和0.3，则采用加加权自述平均均法得到的比比准价格为（）元/m2。A、21600B、2175C、21811D、2205511、某房地产产在2006年3月的价格为2009元/m2，现在调整整为2006年9月的价格。已已知该类房地地产2006年3月至9月的价格指指数分别为：：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个个月为基数100），则该房房地产2006年9月的价格为为（）元/m2。A、27000.8B、2800..1C、28000.8D、28177.712、某宗房地地产交易的成成交价格为30万元人民币币，其中首期期支付30%，余款在一一年后一次性性付清。该房房地产公摊子子面积为建筑筑面积的10%，套内建筑筑面积为100mm2，假定折现现率为6%，则该房地地产按照建筑筑面积计算的的实际单价为为（）元/m2。A、25933B、2619C、27277D、2862213、某宗房地地产交易，买买卖双方约定定：买方付给给卖方2385元/m2，买卖中涉涉及的税费均均由买方负担担。据悉，该该地区房地产产买卖中应由由卖方缴纳的的税费为正常常成交价格的的6.8%，应由买方方缴纳的税费费为正常成交交价格的3.9%；若买卖双双方又重新约约定买卖中涉涉及的税费改改由卖方负担，并在原原价格基础上上相应调整买买方付给卖方方的价格，则则调整后买方方应付给卖方方的价格约为为（）元/m2。A、21399B、2146C、26511D、2659914、在市场法法中，对房地地产状况进行行间接比较调调整其中可比比实例的房地地产状况优于于标准房地产产状况，得102分；估价对对象的房地产产状况劣于标标准房地产状状况，得97分，则房地地产状况修正正系数为（）。A、0.955B、0.99C、1.011D、1.05515、下列各类类房地产中，特特别适用于成成本法估价的的是（）。A、某标准厂厂房B、某酒厂厂房C、某待出让土土地D、某写字楼16、某企业开开发某土地，土土地重新取得得成本为1000元/m2，正常开发发成本为1500元/m2，管理费用用为前两项的的5%，投资利息息占直接成本本的5%，销售费用用为100元/m2，销售费用用为100元/m2，直接成本本利润率为6%，则开发后后的地价为（）元/m2。A、18400B、2840C、29666D、3000017、某宗房地地产建筑物建建成于1991年10月1日，经济寿寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土土地使用权出出让手续，土土地使用权出出让年限为50年（从补办办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。A、40911B、4182C、42500D、5000018、某幢写字字楼，建筑物物重新购建价价格为2000万元，经济济寿命为50年，有效经经过年数为10年。其中，门门窗等损坏的的修复费用为为10万元；装修修的重置价格格为200万元，平均均寿命为5年，有效经经过年数为4年；设备的的重置价格为为250万元，平均均寿命为15年，有效经经过年数为9年。假设残残值率为零，则则该幢写字楼楼的物质折旧旧额为（）万元。A、400B、628C、656D、70019、某企业拥拥有一办公楼楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土土地出让使用用权手续，出出让年限为50年（自补办办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。A、45BB、50C、52D、5520、某在建工工程，土地使使用权年限为为50年，自取得得权证日起开开工。预计该该项目建成后后的建筑面积积为175000m2，年净收益益为350万元。目前前该项目已建建设2年，估计至至项目建成还还需2.5年。已知市市场同类房地地产报酬率为为7%，则评估该该项目续建完完成时的总价价值为（）万元。A、37588.57BB、3942..03C、39666.10DD、47699.8521、已知某收收益性房地产产的收益期限限为50年，报酬率率为8%的价格为4000元/m2；该房地产产的收益期限限为40年，报酬率率为6%，则其价格格最接近于（）元/m2。A、38166B、3899C、40877D、4920022、某商铺建建筑面积为500mm2，建筑物的的剩余经济寿寿命和剩余土土地使用年限限为35年；市场上上类似商铺按按建筑面积计计的月租金为为120元/m2；运营费用用率为租金收收入的25%；该类房地地产的报酬率率为10%。该商铺的的价值为（）万元。A、521B、533C、695D、71123、已知一年年期国债利率率为3.31%，垡利率为5.43%，投资风险险补偿为2.23%，管理负担担补偿为1.32%，缺乏流动动性补偿为1.42%，所得税抵抵扣的好处为为0.5%，则报酬率率为（）。A、7.788B、8.28C、13.221D、14.22124、运用假设设开发法评估估某待开发房房地产的价值值时，若采用现金流流量折现法计计算，则该待待开发房地产产开发经营期期的起点应是是（）。A、待开发房房地产开发建建设开始时的的具体日期B、待开发房房地产建设发发包日期C、取得待开开发房地产的的日期D、房地产开开发完成并投投入使用的日日期25、下列关于于假设开发法法的表述中，不不正确的是（）。A、假设开发发法在形式上上是评估新开开发完成的房房地产价格的的成本法的倒倒算法B、运用假设设开发法可测测算开发房地地产项目的土土地最高价格格、预期利润润和最高费用用C、假设开发发法适用的对对象包括待开开发的土地、在在建工程和不不得改变现状状的旧房D、假设开发发法通常测算算的是一次性性的价格剩余余26、现有某待待开发项目建建筑面积为3850m2，从当前开开始开发期为为2年。根据市市场调查分析析，该项目建建成时可出售售50%，半年和一一年后分别售售出其余的30%和20%，出售的平平均单价为2850元/m2，若折现率率为15%，则该项目目开发完成后后的总价值的的当前现值为为（）万元。A、766B、791C、913D、1046627、在运用长长期趋势法测测算房地产未未来价格时，当当房地产价格格的变动过程程是持续上升升或者下降的的，并且各期期上升或下降降的幅度比率率大致接近，则则宜选用（）方法进行行测算。A、平均增减减量法式B、平均发展速速度法C、移动平均均法D、指数修匀法法28、在房地产产估价中，长长期趋势法运运用的假设前前提是（）。A、过去形成成的房地产价价格变动趋势势在未来仍然然存在B、市场上能能找到充分的的房地产历史史价格资料C、房地产市市场在过去无无明显的季节节变动D、政府关于于房地产市场场调控的有关关政策不会影影响房地产的的历史价格29、一前后后临街、总深深度为50米的矩形宗宗地，其前街街路线价为5000元/m2，后街路线线价为3800元/m2。如果按重重叠价值估价价法，该宗地地的前街影响响深度为（）米。A、22BB、28C、38D、5030、某块临街街深度为50英尺、临街街宽度为30英尺的矩形形土地甲，总总价为40万元。其相相邻的矩形土土地乙，临街街深度为150英尺，临街街宽度为15共同性，则则运用四三二二一法则计算算土地乙的总总地价为（）万元。A、23.44B、28.6C、33.44D、46.8831、某居民楼楼总建筑面积积为5000m2，主地总价价值为1000万元，其中中土地总价值值为500万元。某人人拥有该居民民楼的一套单单元式住宅，建建筑面积为150mm2，房地总价价值为35万元。若按按照土地价值值进行分摊，该该人占有的土土地份额为（）。A、3%BB、3.5%%C、7%D、4%32、下列影响响房地产价格格的因素中，不不属于经济因因素的是（）。A、房地产投投机B、物价变动C、财政收支支状况D、居民收入水水平33、随着临街街深度的递增增，临街深度度价格的修正正率递增的是是（）。A、单独深度度价格修正率率B、累计深度度价格修正率率C、平均深度度价格修正率率D、加权深度度价格修正率率34、确定估价价对象及其范范围和仙鹤时时，应根据（），依据法法律法规，并并征求委托人人同意后综合合确定。A、估价原则则B、的价目的C、估价方法D、估价程序35、某房地产产估价机构向向委托人甲出出具了估价报报告，估价作作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报报告应用有效效期为1年。2006年5月20日，甲利用用该估价报告告向银行申请请办理了16年的抵押贷贷款，则该估估价报告的存存档期应不少少于（）年。A、15BB、16C、17D、30二、多项选择题题（共15题，每题2分。每题的的备选答案中中有两个或两两个以上符合合题意，请在在答题卡上涂涂黑其相应的的编号。全部部选对的，得得2分；错选或或多选的，不不得分；少选选且选择正确确的，每个选选项得0.5分）1、下列属于土土地使用管制制的事项有（）。A、建筑物四四周应留有一一定的空地作作为建筑物的的绿地和交通通B、取得的土土地使用权不不包括地下资资源、埋藏物物和市政公用用设施C、为某宗土土地使用中，要要求容积率为为2.0D、甲、乙两宗宗土地使用中中，甲土地必必须为乙土地地留出通告道道路E、某宗土地地只能用于商商业房地产开开发2、某宗房地产产是采用抵押押贷款方式购购买的，购买买总价为50万元，首付付款为房价的的30%，余款在未未来10年内以抵押押贷款方式按按月等额支付付。银行贷款款年利率为5.58%。则下列说说法中正确的的有（）。A、该房地产产的实际价格格等于名义价价格B、价格名义义价格为50万元C、该房地产产的实际价格格高于50万元D、该房地产产的实际价格格为50万元E、该房地产产不存在名义义价格3、公开市场价价值是指下列列交易条件下下最可能实现现的价格（）。A、卖方和买买方掌握必要要的市场信息息B、卖方具有有必要的专业业知识，并了了解交易对象象C、买方具有有特殊的兴趣趣，并愿意给给予附加出价价D、卖方和买买方追求各自自利益的最大大化E、卖方和买买方急于完成成交易4、根据适合原原理，均衡原原理以及收益益递增递减原原理，当房地地产（）时，便为为最高最佳使使用。A、与外部环环境最协调B、达到规模递递增C、内部构成成要素的组合合最适当D、外部环境与与内部因素相相关联E、外部环境境要素为最适适当的组合5、市场法中实实物状况比较较和调整的内内容包括（）。A、环境BB、地形地势C、外部配套套设施D、内部基础设设施完备程度度E、装饰装修6、在考虑房地地产交易程度度的不同负担担状况时，房房地产正常的的成交价格等等于（）。A、卖方实际际得到的价格格/（1-应由卖方缴缴纳的税费比比率）B、卖方实际际得到的价格格-应由卖方负负担的税费C、买方实际际付出的价格格-应由买方负负担的税费D、应由卖方方负担的税费费/应由卖方缴缴纳的税费比比率E、买方实际际付出的价格格/（1-应由买方缴缴纳的税费比比率）7、下列关于重重新购建价格格的说法中，正正确的有（）。A、重新购建建价格是指重重新开发建设设全新状况的的估价对象所所必需的支出出B、重新购建建价格是在估估价时点的价价格C、重新购建建价格是客观观的价格D、建筑物的的重新购建价价格是全新状状况下的价格格E、土地的重重新购建价格格是法定最高高出让年限状状况下的价格格8、在运用成本本法时最主要要的有（）。A、区分计划划成本和实际际成本B、区分实际际成本和客观观成本C、结合实际际成本来确定定评估价值D、结合实际际开发利润来来确定评估价价值E、结合市场场供求分析来来确定评估价价值9、建筑物折旧旧分为物质折折旧、功能折折旧和经济折折旧三大类。其其中，属于经经济折旧的有有（）。A、功能落后后B、功能缺乏C、环境污染染D、交通E、正常使用的的磨损10、根据净收收益求取的不不同，收益法法可分为（）。A、直接资本本化法B、投资法C、收益乘数数法D、利润法E、现金流量折折现法11、假设开发发法中，选择择最佳的开发发利用方式最最重要的是要要选择最佳用用途，而最佳佳用途的选择择要考虑土地地位置的（）。A、可接受性性B、保值增值性C、现实社会会需要程度D、未来发展趋趋势E、固定性12、运用长期期趋势法估价价的一般步骤骤有（）。A、搜集估价价对象或类似似房地产的历历史价格资料料，并进行检检查B、整理搜集集到的历史价价格资料，画画出时间序列列图C、观察、分分析时间序序列，得出出一一定的模式式D、以此模式式去推测、判判判断估价对对象象在估价时时点点的价格E、对未来的的价格进行行分析和预预测测13、高层建筑筑地价分分摊的方法法有有（）。A、按建筑物物价值进行行分摊B、按房地价价值进行分分摊C、按土地价价值进行分分摊D、按建筑面面积进行分分摊E、按楼面地地价进行分分摊14、影响房地地产价格格的经济因因素素主要有（）。A、经济发展展状况、储储蓄、消费费、投投资水平B、社会发展展状况、房房地产投机机和和城市化C、财政收支支及金融状状况、利率率D、物价、汇汇率、居民民收入E、人口数量量、行政隶隶属变更、居居居民收入15、下列关于于明确房房地产估价价时时点的表述述中中，正确的的有有（）。A、对当前的的价值进行行评估，一一般般以实地查查勘勘估价对象象期期间或估价价作作业期内的的某某个日期为为估估价时点B、城市房屋屋拆迁估价价，估价时时点点一般为房房屋屋拆迁许可可证证颁发之日日薄薄西山C、分期实施施的房屋拆拆迁，应以以房房屋拆迁公公告告之日为估估价价时点D、房地产估估价人员可可以假定估估价价时点E、对原估价价结果有异异议而引起起的的复核估价价，应应以申请复复核核之日为估估价价时点三、判断题（共共115题，每题目1分，请根据据判断结果果，在在答题卡上上涂涂黑其相应应的的符号，用“√”表示正确用“×”表示错误不不答不得分分，判判断错误扣1分，本题部部分最多扣扣至至零分）1、房地产价格格是客客观存在的的，是是不以个人人意意志为转移移的的，因此，房房房地产估价价实实际上是房房地地产专业估估价价人员对房房地地产市场价价格格形成进行行市市场模拟的的过过程，所要要提提示的是房房地地产的理论论价价格。（）2、甲、乙是两两块条条件相同的的相相邻地块，甲甲甲土地单价价为为1400元/m2，容积率为4，土地使用用年限为40年；乙土地单价价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用用年限为50年，则以楼楼面地价来来判判断投资甲甲地地块较乙地地块块更经济（土土土地报酬率率为为6%）。（）3、在一定时期期内，对对于开发周周期期较短的房房地地产，供给给弹弹性相应地地比比较小；开开发发周期较长长的的房地产，供供供给弹性相相应应地比较大大。（）4、均衡原理是是以房房地产内部部构构成要素与与其其外部环境境是是否协调均均衡衡，来判断断该该房地产是是否否为最高最最佳佳使用，它它可可以帮助确确定定最佳规模模和和最佳用途途。（）5、某宗可比实实例房房地产20006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地地产以美元元为为基准的价价格格变动平均均每每月比上月月下下降0.7%，假设人民民币与美元元的的市场汇率率22006年1月30日为1美元=7.98元人民币，222006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则则则将该可比比实实例调整为为22006年9月30日的价格约约为3758人民币/m2。6、在建筑物折折旧中中，只有不不可可修复的功功能能落后，不不存存在可修复复的的功能落后后。（）7、某建筑物建建成于于1996年10月1日，该建筑筑物物所在地的的土土地使用权权为为1994年10月工资1日取得，土土地使用权权年年期为40年；该类建建筑物寿命命为为50年，残值率率为0。则2006年10月1日该建筑物物按按直线法计计算算的成新率率为为80%。（）8、非住宅小区区级的的公共建筑筑的的建设费用用和和住宅小区区内内的营业性性用用房与设施施的的建设费用用均均不能计入入商商品住宅的的价价格中。（）9、某宗房地产产，其其土地于2000年底取得，土土土地使用权权年年期为50年。该房地地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收收益为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以以稳定获得得年年净收益90万元。该类类房地产的的报报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产产价价值为886万元。（）10、自有资金金资本化化率通常为为未未来第一年年的的税前现金金流流量与自有有资资金额的比比率率，可以由由可可比实例房房地地产的税前前现现金流量除除以以自有资金金金金额得到。（）11、假设开发发法用于于投资分析析与与用于估价价的的不同之处处是是：在选取取有有关参数和和测测算有关数数值值时，投资资分分析是站在在一一般投资者者的的立场上，而而而估价是站站在在某个特定定投投资者的立立场场上。（）12、移动平均均法是对对原有价格格按按照时间序序列列进行修匀匀，即即采用逐项项递递移方法分分别别计算一系系列列移动的时时序序价格平均均数数，形成一一个个新的派生生平平均价格的的时时间序列，借借借以消除价价格格短期波动动的的影响，显显现现出价格变变动动的基本发发展展趋势。（）13、有一栋四四层公寓寓每层建筑筑面面积相等，已已已知第二层层的的房地价值值为为第一层的1.05倍，第三层层的房地地地为为第四层的1.15倍，第四层层的房地价价值值为第二层层的的91%。按房地价价值分摊法法计计算得出第第三三层占有的的土土地份额为27%。（）14、一般而言言，房地地产价格与与利利率正相关关，利利率上升时时房房地产价格格会会上升，利利率率下降时房房地地产价格会会下下降。（）15、接受做人人委托后后，受托估估价价机构不得得转转让、变相相转转让受托的的估估价业务，并并并应明确至至少少一名合适适所所估价人员员负负责该估价价项项目。（）四、计算题（共共22题，20分。要求列列出算式、计计计算过程；；需需按公式计计算算的，要写写出出公式；仅仅有有计算结果果而而无计算过过程程，不得分分。计计算结果保保留留小数点后后两两位。请在在答答题纸上作作答答）1、某商店的建建筑面面积为10000m2，土地使用用年限为40年，从20000年10月1日起计。20002年10月1日某公司与与该该商店所有有权权人签订了了租租赁合同，租租租期为20年，月租金金为150元/m2，租金支付付方式为每2年一次性支支付，支付付时时间为第2年年末。市市场上类似似商商店目前正正常常的月租金金为为200元/m2，支付方式式为每年年年末末一次性支支付付，预计类类似似商店正常常月月租金每年年递递增5%，一般租赁赁经营的运运营营费用率为为租租金收入的30%。试求该公公司2006年10月1日的承租人人权权益价值（房房房地产报酬酬率率取8%）。（8分）2、估价对象为为一写写字楼，土土地地总面积10000mm22，于2001年9月底50底年使用权权。写字楼楼总总建筑面积积44500mm2，建成于2004年9月底，为钢钢筋混凝土土结结构，建筑筑层层高5m，没有电电梯，需评评估估该写字楼楼22006年9月30日的价值。搜集有关资料如如下下：（1）搜集了三三宗出让年年限限50年的土地交交易实例作作为为可比实例例，有有在资料如如下