房地产运营-项目代建及管理实务

2022.04.21种情景一：责权利的不对等各种渠道的诸多参建方，代建方往往成了乙方不如的丙方丁方，项目掌控主导性不足又要对项目全盘负责责权利的不对，尤其对政府代建类资金不足又要按期交付的难题等。情景二：项目部“憋屈”、项目经理“委屈”项目部成员，虽然个个都是开发能手，可到了这“憋屈”有劲无处使”；的项目部，如何才能成为能干的项目经理？委托方既要高溢价产品售价又要低成本开发，既要造出好品质又来掺和“七大姑、八大姨”开工、开盘、交付、利润等等，代建可真左右两难。不该做的工作也做了；但如何把代建工作转化为代建管理费，支等等，可是桩与委托方情景五：风险无处不在委托方有时其实就是想要代建方的品牌效果；委托方藏着掖着缺乏资金看中的就是代建方的资金及融资能力；项目建设过程中的证、照、印管理失控难点；、所以代建方存在品牌、资金、项目责任及建设交付等种种风险难度更大、要求更高；怎么办？一、项目代建概况1、项目代建概述 (1)代建的定义：代建，即委托开发管理，是指市场中两个主体，一方具有土地资源，另一方具有土地开发能力，双方通过《项目委托开发管理合同》，明确双方的权利和义务，利用资源互补优势，通过品牌互补、管理互补、技术专业互补等手段，合作完成项目开发，增加项目溢价，共享收益的一种开发模式。 代建主要由国有或集体建筑公司承建安居保障社区房展成型。两个方向同时并存。型分析模式解析类型委托方合作方式委托方利益诉求政府代建政府及事业单位与政府安置房、经适房、公租房等保障性住房及公共服务实施等政府投资项目对接社会效益，遏制寻租商业代建已经取得土地证的企业由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金，房地产公司根据委托方需要向项目输出品牌，派驻专业开发团队承担开发全程任务提高盈利能力，抵御市场波动风险资本代建投资房地产行业的金融投资机构与财团、基金、信托等各类金融投资机构对接，金融机构负责资金募集，而房地产商寻找合适的房地产项目并承担开发任务资本收益最大化见情况：场更多基于以下实际：后进行其它项目的开发。加速端倪已现；制度改革以及房地产市场化改革中逐步兴起政府项目代建伴随着中国城镇化大趋势仍将加速端倪已现；··资本代建则因金融制度、创新环境以及合作机制等尚二、项目代建合作及管理运营要点1、代建合作基本条件·委托代建开发的前提：一方具有土地资源，另一方具有开发能力。这里的开发能力，通常还要求具有品牌影响力，管理输出能力，团队组织和建设能力。·委托代建开发的目的：是通过资源互补，使项目相比原有的开发获得开发溢价，创造市场价值，满足双方的投资收益要求。·委托代建开发的内容：包含品牌输出、管理输出、营销招商代理、物业服务、资金融通、信息系统化等多方面内容。·合同要点2、项目代建前期要点与实务3、代建中期展开要点与实务4、代建后期要点与实务 (2)、产品的优势开发 溢价。遍的事。 土地。 典型的轻资产模式。 (6)、能带来不菲的收益诱人。 (7)、低风险 (8)、能够挣得一个物业管理项目 核心优势解剖CC运营能力；·第四对产业链上的资源整合能力。做代建需要后台更强大的·代建4.0体系核心即构建平台、按需定制、共创价值、共享利益。 是产品特色和品质。但有的委托方响品牌。方自然也就不会满足委托方。 就要耗费较多的时间成本、人力成本。 弱。 (4)、内部沟通成本高 (6)、代建费有下降的趋势能存在的风险能存在的风险 (7)、牌损伤怎么办？4、代建的难点、争议点 (2)、资金是否抽调： 险典型类型： 方