武汉特色康养小镇调研报告

十堰子胥湖●特色康养小镇调研报告章节目录录一、概况背景（区位规划、产业现状）二、竞品调研（十堰市房地产市场概况）三、定位策略（SWOT分析、发展规划）四、营销思路Part1概况背景【项目背景】

项目位置：项目位于湖北鄂西生态旅游文化圈北大门十堰市郧阳区（原郧县）子胥湖板块，行政区划上属于郧阳区城关镇片区，是子胥湖集团依托道教名山武当山优势在郧阳重点打造的以康养文旅为开发主题的特色小镇项目。交通区位：子胥湖与武当山相距50公里，属旅游半小时经济圈，陆路有2条高速（福银、郧十）、3条一级路（十堰大道、G209、十郧）相连，水路由汉江通达。【项目背景】项目规划：按照规划，核心区总占地18.5平方公里，规划建设用地9000亩，其中一期规划2000亩为商住用地。截止2016年底，通过招拍挂方式，共获得建设用地1400亩，还有463亩已完成批次用地手续。【项目背景】【项目背景】项目配套建设：核心区规划面积17.88平方公里。两纵两横交通网络已形成，部分配套基础建设已部分建设完成，但还需要大量的基础建设投入。【项目背景】产业现状：项目配套产业正在建设中，目前已完成并开业的项目有欢乐嘉年华、正在筹建的项目有印象袁家村、青蛙乐园的等文旅产业项目。子胥湖·欢乐嘉年华实景图进展中项目/郧阳印象·袁家村效果图进展中项目/子胥湖青蛙乐园效果图特色小镇发展现状：特色小镇主题配套建设水平有待提高，基础设施建设较为薄弱，缺少康养产业配套设施及公共服务建设配套设施，目前配套建设只做了文旅产业项目的几个点，尚未形成产业链，和康养主题关联性不强。【项目背景】该项目区位描述：项目位于湖北省十堰市郧阳区子胥湖休闲旅游普度假区。隶属于湖北省十堰市。位于湖北省十堰市2小时经济圈。从十堰市中心、机场、周边景区、周边县市均能快速到达，交通便捷，交通辐射能力强。该项目具有如下特点：1、在本地起步较早，规划发展较早，具有先发优势。2、项目发展依托十堰市武当山城市名片大背景。3、文旅配套项目先行，康养配套在后。是偏重于养老的康养项目。Part2竞品调研研针对项目目产品开开发需求求，达到到快速去去化产品品的目的的。对十十堰本地地不同产产品需求求群体进进行了详详细的摸摸底调研研，对十十堰市茅茅箭区、、张湾区区、郧阳阳区、白白浪开发发区等销销售较好好目前在在售的别别墅、洋洋房、一一般住宅宅的项目目等不同同产品、、不同品品质的目目前在售售的楼盘盘进行了了深入调调研与盘盘点，并并进行总总结。区域楼盘名称茅箭区和昌国际城、大美盛城二期（梧桐花园）、恒大城、汉成天地张湾区四方新城（都市丽景）、阳光栖谷、万达华府郧阳区郧阳新天地、祥源湾白浪区祥安东城国际花园十堰市房房地产市市场概况况楼盘调研研（郧阳阳区）基本信息息：祥源源湾楼盘价格格：均价约6500元/平方米楼盘地址址：郧阳阳区十堰堰市郧阳阳区郧阳阳岛南湖湖路主力户型型：五居(建面480㎡)五居(建面480㎡)物业类别别：别墅建筑类别别：独栋栋联排排装修状况况：毛坯坯产权年限限：独栋栋:70年联排:70年容积率：：0.67绿化率：：36%停车位：：1:2物业费：：联排2.8元、独栋栋4元销售状况况：销售售去化较较慢,和面积有有关户型面积积联排170㎡㎡、270㎡㎡，独栋480㎡㎡、620㎡㎡、930㎡㎡楼盘调研研（郧阳阳区）基本信息息：郧阳新新天地楼盘价格格：均价约4200元/平方米楼盘地址址：郧阳区十十堰郧县县解放南南路主力户型型：一居(建面41㎡)二居(建面77㎡)二居(建面87㎡)物业类别别：普通通住宅建筑类别别：板楼楼小高高层装修状况况：毛坯坯产权年限限：70年容积率：：2.50绿化率：：30%停车位：：4928个车位物业费：：1.00元/㎡·月销售状况况：项目目因其地地理位置置很好,临近十堰堰市,所以销售售状况较较为理想想楼盘调研研（茅箭箭区）基本信息息:恒大城楼盘价格格：均价约8300元/平方米楼盘地址址：茅箭区上上海路（（湖北医医药学校校对面））主力户型型：二居(建面79㎡)二居(建面79㎡)二居(建面88㎡)物业类别别：普通通住宅建筑类别别：板楼楼高层层装修状况况：精装装修产权年限限：70年建筑面积积：143214平方米容积率：：3.34绿化率：：35%停车位：：规划停停车位：：1346个物业费：：暂无资资料销售状况况：品牌牌地产商商,精装修产产品销售售状况良良好楼盘调研研（茅箭箭区）基本信息息:汉成天地地楼盘价格格：均价约6500元/平方米楼盘地址址：茅箭区十十堰市重重庆路（（重庆路路与林荫荫大道交交汇处））主力户型型：(建面102㎡㎡)(建面107㎡㎡)(建面99㎡)(建面79㎡)物业类别别：商住住公寓建筑类别别：塔楼楼高层层装修状况况：公共共部分简简单装修修产权年限限：70年容积率：：2.80绿化率：：35%停车位：：1600多个车位位物业费：：1.50元/㎡·月销售状况况：销售售状况较较好楼盘调研研（茅箭箭区）基本信息息:大美盛城城Ⅱ期·梧桐花园园楼盘价格格：均价约6500元/平方米楼盘地址址：茅箭区十十堰市茅茅箭区上上海路（（郧阳师师专对面面）主力户型型：(建面91㎡)(建面113㎡㎡)(建面121㎡㎡)(建面134㎡㎡)物业类别别：普通通住宅建筑类别别：板楼楼高层层装修状况况：毛坯坯产权年限限：70容积率：：2.96绿化率：：30%停车位：：暂无资资料物业费：：1.50元/平方米·月销售状况况：学区区房销售售情况好好楼盘调研研（张湾湾区）基本信息息:阳光·栖谷楼盘地址址：张湾区十十堰市北北京北路路北段主力户型型：二居(建面85㎡)三居(建面95㎡)三居(建面113㎡㎡)销售价格格：均价约6800元/平方米物业类别别：花园园洋房,商住公寓寓,建筑类别别：塔楼楼多层层小高高层高高层装修状状况：：毛坯坯产权年年限：：商住住公寓寓:70年花园园洋房房:70年容积率率：3.90绿化率率：54%停车位位：1661个车位位，车车位配配比1:1物业费费：暂暂无资资料销售状状况:学区房房,洋房销销售较较好楼盘调调研（（张湾湾区））基本信信息:十堰万万达广广场楼盘价价格：：均价约约6800元/平方米米楼盘地地址：：张湾区区十堰堰市发发展大大道和和北京京路延延长线线交叉叉处（（熊家家湾转转盘））主力户户型：：一居(建面80㎡㎡)一居(建面80㎡㎡)一居(建面81㎡㎡)物业类类别：：普通通住宅宅建筑类类别：：塔楼楼小小高层层高高层装修状状况：：毛坯坯产权年年限：：70年容积率率：3.95绿化率率：暂暂无资资料停车位位：3250个物业费费：暂暂无资资料：：销售状状况:品牌地地产综综合体体销售售较好好楼盘调调研（（张湾湾区））基本信信息:和昌·国际城城楼盘价价格：：均价约约5000元/平方米米楼盘地地址：：茅箭区区浙江江路主力户户型：：四居(建面356㎡)四居(建面200㎡物业类类别：：花园园洋房房、商商住公公寓建筑类类别：：多层层、高高层装修状状况：：毛坯坯产权年年限：：70年容积率率：2.50绿化率率：30%停车位位：车车位配配比为为1:1物业费费：2.00元/㎡··月销售状状况：：十堰堰较早早开发发花园园洋房房的小小区，，又是是学区区房，，销售售情况况较好好楼盘调调研（（张湾湾区））基本信信息：：四方新新城·都市麗麗景楼盘地地址：：张湾区区凯旋旋大道道与发发展大大道交交汇处处主力户户型：：三居(建面127㎡)三居(建面118㎡)二居(建面88㎡㎡)销售价价格：均价约约5800元/平方物业类类别：：普通通住宅宅建筑类类别：：塔楼楼高高层装修状状况：：毛坯坯产权年年限：：普通通住宅宅:70年容积率率：2.37绿化率率：38%停车位位：1076个物业费费：暂暂无资资料销售状状况：：本地地实力力开发发商开开发，，销售售情况况良好好楼盘调调研（（白浪浪区））基本信信息：：祥安·东城国国际花花园楼盘地地址：：白浪白白浪经经济开开发区区白浪浪中路路主力户户型：：二居(建面62㎡㎡)二居(建面67㎡㎡)二居(建面71㎡㎡)销售价价格：均价约约4200元/平方米米物业类类别：：普通通住宅宅,花园洋洋房建筑类类别：：多层层小小高层层装修状状况：：毛坯坯产权年年限：：普通通住宅宅、花花园洋洋房:70年容积率率：3.50绿化率率：35%停车位位：共共有500余机动动车位位物业费费：1.20元/㎡··月销售状状况：：教育育地产产销售售较好好总结市场调调研部部分总总结90-140平方米米户型型200平方米米及以以上户户型属于区区域热热销户户型学区、、品牌牌楼盘盘销售售优于于周边边竞争争楼盘盘价格合合理，，销售售去化化较快快属于区区域销销售较较慢户户型市场需需求度度不大大销售难难度较较大总结市场调调研部部分总总结十堰各各城区区内主主力新新房销销售均均价差差别较较为明明显均均价从从4200-8300㎡不等等（郧郧阳、、白浪浪开发发区个个别项项目售售价在在4000元/㎡以下下）；；学区、、名盘盘销售售情况况较为为明显显，本本地学学区房房、品品牌开开发商商开发发的项项目销销售情情况均均好于于其他他项目目，平平均月月销售售可达达50-100套；销量最最快的的产品品为面面积较较小的的普通通住宅宅和位位置较较好的的花园园洋房房；主要竞竞品项项目均均为现现房销销售；；当前市市场还还是以以刚性性需求求为主主，各各小区区都在在围绕绕配套套进行行开发发定位位，十十堰住住宅市市场整整体较较为健健康，，主城城区各各大楼楼盘去去化情情况都都还不不错，，目前前十堰堰市场场90-140平方米米户型型是主主力需需求，，而200平方米米以上上的大大面积积住宅宅销售售去化化较慢慢；Part3定位策策略项目现现已开开发建建设了了将近近30万方的的安置置房，，此数数量远远远超超过了了村民民安置置面积积，因因配建建尚未未完善善，暂暂时并并未出出售，，将来来势必必会产产生销销售，，一定定会和和我开开发建建设产产品产产生客客户重重叠。。12康养小小镇缺缺乏康康养主主题配配套产产业规规划，，完善的的公共共配套套资源源是实实现这这一转转变的的重要要条件件。3本项目目快速速去化化只能能做全全国销销售渠渠道。。本地地去化化比例例不会会很大大，产产品价价格空空间也也不高高，开开发风风险很很大，，如果果开发发商自自己做做康养养主题题配套套建设设则开开发周周期会会很长长，同同时资资金投投入压压力巨巨大。。该项目目存在在如下下风险险优势劣势机会威胁1、市场场优势势：从从市场场现状状和未未来规规划来来看，，康养养物业业市场场竞争争空白白，本本项目目具备备一定定的市市场机机会；；2、规模优优势：：中大规规模、、低密密度养养老综综合体体项目目，具具有良良好生生态景景观资资源；；1、小镇镇主题题产业业配套套尚不不完善善，目目前仅仅有文文旅相相对完完善，，其他他产业业几乎乎为零零。产业布布局不不完整整，暂暂时不不具备备开发发条件件。2、子胥胥湖集集团目目前资资金运运转缓缓慢，，基础础设施施建设设薄弱弱，配配套不不完善善。1.康养小小镇的的建设设为本本地区区的发发展带带来新新的经经济引引擎。2.子胥湖湖集团团已投投入部部分资资金，，完成成部分分娱乐乐基础础设施施建设设、物物业修修建等等工作作，本本项目目在此此基础础开发发上，，具有有了用用小资资金撬撬动大大项目目的特特殊机机会。。1、康养养小镇镇整体体规划划还不不完善善，那么依依附于于康养养主题题下的的康养养楼盘盘的开开发及及销售售，也也将会会受到到威胁胁。2、目前配套套建设只做做了文旅产产业项目的的几个点，，尚未形成成产业链，，和康养主主题关联性性不强。3、现已建成成的约30万方安置房房一定会产产生回迁销销售，抢夺夺一部分销销售份额。。项目SWOT分析定位思路通过项目SWOT分析，结合合国内外健健康旅游、、养老产业业的发展现现状及趋势势，本项目目选择“立足优势势、抓住机机会”的发展策略略。项目定位原原则：突出出项目核心心优势，明明确目标市市场。整体定位本项目的整整体定位：：中国郧阳·子胥湖昌升升国际康养养度假基地地市场定位档次定位：：国内知名中中高端康养养品牌市场定位：：将项目市场场拓展到国国内外。客群定位客群描述：：随着经济的的发展，中中国成长起起来数量众众多的商务务精英，他他们可能是是企业主，，是全球五五百强的高高管，是无无数行业的的领导者，，是高级别别墅的所有有者……他们也可能能是为社会会做出巨大大贡献，如如今正享受受夕阳之乐乐的人群，，他们曾经经事业有成成，他他们现在儿儿孙满堂……他们大量地地存在于城城市中，他他们愿意付付出经济成成本赢得健健康身体、、赢得心旷旷神怡、赢赢得全身身放松。客群定位客群特征：：30-50岁亚健康症症候群——都市白领及及企事业单单位中高层层管理人员员，因为工工作压力等等原因，多多需要进行行亚健康管管理与恢复复；50-80岁中老年康康养人群——慢病患者或或是退休养养老人群，，其子女或或群体本身身拥有足够够的消费能能力，也有有足够的时时间休闲度度假，渴望望恢复健康康和颐养天天年；传统医疗机机构客群——由于传统医医疗机构存存在就医环环境差、医医患关系紧紧张、医疗疗资源配置置紧缺、重重治疗轻预预防等问题题，导致很很大部分病病患不再愿愿意到医院院进行慢性性病的治疗疗，他们愿愿意在经济济承受能力力范围内，，选择更好好的康复环环境，获得得更人性化化的，更私私人化的健健康服务。。产品定位为中高端康养人群提提供量身定制的、权权威的、私私人化的、、专业的物业产品及及配套健康康服务，结结合小镇其其他配套康康养主题配配套规划，，帮助康养养人群实现现慢病康复复、身体健健康水平提提升及生命命质量的提提升。项目整体发发展规划分步实施，，配套先行行：本阶段建设设重点——完善配套小结结子胥湖集团团与昌升集集团的战略略合作前提提是子胥湖湖集团必须须完善配套套相关基础础设施建设设，使康养养特色小镇镇开发计划划在基础设设施建设完完善的前提提条件下实实现项目分分布实施的的战略规划划；现阶段的工工作重点即即配套的完完善，与此此同时医疗疗配套建设设与9年一贯制学学校的资源源整合也应应该落地建建设了；随着文旅、、医疗、生生活、康养养等配套的的完善，中国郧阳·子胥湖昌升升国际康养养度假基地地项目开发建建设在1-2年内即将逐逐步分段展展开开发；；最终，将形形成“健健康进家庭庭、康养到到基地”的的全新健康康管理服务务模式。Part4营销思路思路一：鉴于本项目目是中高端端康养项目目，目标客客群是具备备一定经济济条件的改改善性需求求人群，而而不是普罗罗大众，因因此本项目目选择精准营销和和圈层营销销作为基本营营销策略。。思路二：鉴于本项目目的产品及及服务具有有很强的定定制化、私私人化特征征，出于对对客户隐私私的保护，，以及为客客户提供终终生健康服服务的需要要，本项目目采用封闭闭式的会员营销。总体营销策策略销售策略鉴于本项目目是中高端端康养项目目，服务及及产品的定定位较高，，渠道遵循循“增加宽宽度、缩短短长度”的的总体策略略：即通过过拓宽销售售渠道，实实现销售人人员与客户户面对面直直接销售，，尽量减少少层层经销销商合作，，以此节省省销售成本本，最大限限度提升客客户价值。。核心渠道——经纪人、callcenter、二级城市市销售网络络、项目销销售员；特色渠道——关联医疗机机构；关联联高端会所所、楼盘、、高档小区区；著名养养老中心等等；渠道营销策策略1000名经纪人关键词：主动出击/圈层营销/社会精英/人脉资源/口碑传播/1000人市场影响：：通过1000名经纪人辐辐射300万以上的人人口，100万个家庭。。二级城市网网络关键词：主动出击/定向爆破/属地化运作作/深厚的人脉脉基础布局：随着二级城城市生活水水平和收入入水平的提提高，越来来越多的人人关注身体体健康，且且对省级城城市的度假假康养有着着极大的兴兴趣和消费费实力。项目依托十十堰本地及及十堰周边边城市等地地的渠道销销售网络，，未来根据据销售需求求快速搭建建全国其他他重点城市市销售渠道道网络。项目采用会会员制经营营，即客户户选购昌升升康养物业业产品，取取得会籍资资格，才能能享受提供供的会员基基础健康服服务及各类类会员增值值服务，专专业、品质质、定制康康养服务。。会员制意义义：1、通过会籍籍销售，快快速实现资资金回笼；；2、通过会员员增值服务务，促进会会员在基地地的消费，，实现综合合项目盈利利。会员营销策策略除会员基础础服务外，，会员可独独享增值服服务：1、会员活动动：○邀请国内外外名医，开开办会员独独享“精英养生生课”。○邀请佛家、、道家等得得道高人，，开办会员员独享的“生命健康康实修班””。○在小镇不定定期举行会员健康讲讲座。○在小镇不定期举行行会员特享享“健康疗养养营”。○特邀会员参参加国际医医学交流会会等，了解解国际医学学最新发展展动态。养生课程辟谷修习班班会员增值服服务2、就医绿色色通道：根据会员健健康状况及及需求，为为会员办理理关联合作作机构绿色色直通就医医，提供其其他机构就就医指南。。3、名医会诊诊：根据会员实实际情况，，组织关联联机构名医医会诊，提提供全方位位、权威性性治疗及康康复方案。。4、家庭医生生：实行“一人人购房（入入会），全全家受益””的原则，，为会员家家庭成员提提供切实的的保健、治治未病、康康复等服务务。5、其他会员员增值服务务。名医会诊就医绿色通道家庭医生会员增值服服务其他关联渠渠道高端会所——与各大中高高端会所合合作，形成成名流精英英商务、康康养、度假假直通车。。渠道合作——与国内著名名健康机构构、楼盘渠渠道商合作作，在全国国范围内展展开渠道计计划，直接接对接各城城市中高端端楼盘客户户及业主康康养市场。。旅游产业——借势武当山山旅游资源源，合作本本地旅游市市场资源，，深入了解解客户需求求，获取客客户健康信信息，有效效提高渠道道拓客的效效率。推广策略子胥湖康养养小镇因其其良好的交交通条件及及自然生态态条件，十十堰市及郧郧阳区政府府有意将其其打造成为为省内旅游游度假名片片；康养产产业与旅游游度假产业业高度关联联，且经济济价值巨大大。与郧阳阳区政府联联合推广，，实现子胥胥湖康养基基地项目推推广的同时时，也能拉拉动十堰市市郧阳区GDP发展及税收收收入，双双方各得其其利。政府搭台，，企业唱戏戏，联合举举办各类医医学交流会会、生态农农产品展销销会、大型型康养产业业发展高峰峰论坛等，，通过各类类联合推广广，传播康康养基地的的服务价值值及品牌形形象。借助政府的的媒体影响响力、媒体体曝光率，，在线上保保持高度的的媒体声音音，提升子子胥湖康养养品牌知名名度。策略一：政政企合作，，各得其所所策略二：借借势武当山山，强化子子胥湖康养养度假形象象目前，子胥胥湖度假区区以旅游为为主要诉求求点，展开开各类线上上线下推广广，但其淡