年北京首创朝阳区某项目调研报告

2007年北京首创朝阳区某项目调研报告项目：首创****个案完成人：****最后市调时间：：2007年2月2日一、项目概况开发团队开发商：首创置置业投资商：新加坡坡GIC施工方：河北****建筑设计公司：：北京建筑设设计研究院景观设计公司：：CDG新加坡缔博博建筑设计事事务所物业管理：****物业顾问问公司全案策划及销售售代理：北京***网络广告公司：****商业顾问：****首创新资置业有有限公司隶属属于北京首创创置业股份有有限公司，属属综合性房地地产营运商。二二零零三年八八月，随着国国家宏观调控控土地资源政政策的出台，首首创置业以近近十亿元的最最终价格拍得得北京市第一一块大规模招招拍挂项目—京棉集团一一分厂地块。随随着CBD建设的日趋趋成熟以及朝朝阳路段的拓拓宽，由首创创集团倾力打打造的京棉项项目，将凭借借其科学、合合理的规划设设计和精工细细作的产品化化标准，对提提升CBD东部的区域域价值起到积积极的促进作作用。地理位置北京市朝阳区****规模项目总规模455万平米主要特点：“悠客公寓”定定位为城市中中高档精装户户形。为满足足CBD白领及时尚尚生活的需求求，特地打造造了多样化户户形结构与设设计风格的城城市时尚公寓寓。悠客公寓寓产品特色有有：独立分区区规划，功能能明确，人车车分流。二、产品信息1、总体规划：：二期朗仕公馆一期悠客公寓三期商业二期朗仕公馆一期悠客公寓三期商业总指标：总占地地19公顷，总建筑面积积45万平米。整个小区分分为3期开发，其其中第3期为集中商商业区。各分期：1期住宅已经售售罄。各期总套数总面积入住时间1期361套86224平米米06年12月2期345套206960平平米米07年4月3期——套134240平平米米07年10月***一期推出出悠客公寓建筑面积：866224平方米悠客公寓定位为为城市中高档档精装户形。为为满足CBD白领及时尚尚生活的需求求，特地打造造了多样化户户形结构与设设计风格的城城市时尚公寓寓。悠客公寓寓产品特色有有：独立分区区规划，功能能明确，人车车分流。独特特立面造型设设计，时尚建建筑体造型。错错落式内部布布局，保持最最优景观视野野。多选择户户型设计，稀稀有格局处理理技法。时尚尚一居，整体体格局方正，结结构处理手法法几尽完美。跃跃层户形，动动静分区，干干湿分离，互互不干扰。悠悠客二居，经经典纯粹，功功能间设计完完备，多为南南向户形。悠悠客三居，户户形特色大气气豪爽，主人人系统完备，三三房纯南向户户形，打造鲜鲜有时尚公寓寓的高品质。朗仕公馆建筑面积：2006960平方米，隐隐身于壹万平平方米罕有绿绿地中的专属属公馆建筑。20万平米薄板板建筑群，重重塑人与空间间的舒适尺度度。国际现行行精装修标准准。公园商务建筑面积：688540平方米，现现代商务办公公空间，可自自由组合的生生态办公；与与早安公园相相倚相边，视视野可达CBD罕有壹万平平方米绿地，区区域发燕尾服服成熟完善，全全面满足商务务/办公需要。再见百货建筑面积：544800平方米5万余平方米大大型商业用地地，酝生CBD副中心商圈圈文化，新加加坡GIC加盟，国际际化统一商业业运筹模式。早安公园建筑面积：100900平方米CBD罕有壹万万平方米公园园绿地，倚邻邻***休闲广广场及风情商商街。区内配套：商业：公园商务务、再见百货货约12万平米会所：主会所位位于北区，面面积约3000平米左右。此此外，组团内内部设有泛会会所。车位：以地下车车位为主，地地面车位相结结合。比例为为1：1，车位充足。周边环境：项目位于CBDD东部中心居居住区。作为为朝阳区主干干道的朝阳路路，将随着央央视、北电的的东迁，成为为名副其实的的“国际传媒大大道”，投资、升升值潜力无以以复加。该项项目位于北京京朝阳区东四四环外华堂商商场东侧路，北北侧与朝阳路路紧密相连；；项目南端距距离城市东部部地下轨道重重要换乘枢纽纽――四惠站、四四惠东站步行行不足十分钟钟。项目周围围密集分布的的连接城市东东四环、东五五环、京通快快速路、朝阳阳路以及朝阳阳北路等城市市交通网，给给快速抵达CBD及卫城、机机场以及燕莎莎等几大商圈圈的商务人士士提供了方便便。便捷的交交通优势。中小学：中国旅旅游学院附属属中学，北京京同仁中学，团团结湖二中，团团结湖中学，呼呼家楼三小，呼呼家楼中学幼儿园：京棉幼幼儿园，宋庆庆龄基金会培培华实验幼儿儿园，新世纪纪幼儿园，呼呼家楼街道中中心幼儿园，团团结湖第一幼幼儿园综合商场：华堂堂商场、易初初莲花、华贸贸商城、中国国第一商城、国国美电器、苏苏宁电器邮局：甘露园邮邮局，慈云寺寺邮电支局，水水碓子邮局，八八里庄邮局银行：中国工商商银行，中国国建设银行，中中国农业银行行，广州发展展银行，耀光光投资，国信信证券医院：北京朝阳阳医院，北京京民航医院其他：北京朝阳阳网球俱乐部部，甘露园网网球俱乐部，北北京爱宾健身身俱乐部园林：独立万米中央景景观绿化带横横亘项目中央央与时尚精装装公寓北肩相相靠，阻隔了了北端商业的的喧嚣，形成成了庞大的绿绿色氧吧。各各功能分区既既浑然一体又又彼此无扰，合合理的整体规规划系统满足足了多样化人人群、不同家家庭结构对高高端生活品质质的需求。2、单体一期：楼型：一期共有6栋住住宅，5栋塔楼,1栋板楼（南北北朝向）。两两梯四户、两梯六户、一梯两户都都有。共706户。户型：包括一居室、两两居室、三居居室及四居。以两居和三居为主。二期HYPERLINK"/lg/gongguan_5.htm""/lg/gongguan_5.htm"楼型：二期共有7栋住住宅,1个幼儿园。两梯四户、两梯六户、一梯两户都都有。共921户。户型：包括两居室、三三居室、四居居室或复式。以以三居为主。三期楼型：三期共有5栋商商业楼。3、产品细节：：设备：公共部分：1、结构：剪力力墙外墙：面砖地面：石材顶：乳胶漆吊顶顶电梯：奥迪斯电梯服务总户数数：1梯1户，1梯2户，2梯3户，2梯5户等形式门窗：窗：断桥桥铝合金户内装修：海尔尔橱柜或同档档次产品、TOTO洁具或同档档次产品、冠冠军瓷砖或同同档次产品、圣圣象地板或同同档次产品、曼曼特户门或同同档次产品户门：采用曼特特钢制四防门门或同档次产产品内门：采用木制制复合门及门门套或同档次次产品外窗：采用断桥桥隔热铝合金金配中空玻璃璃平开窗，客客开启部分设设隐式纱窗灯具：配普通照照明灯泡供电：双路供电电供水：市政变频频，24小时热水供气：天燃气散热方式：散热热器热水：市政244小时暖气：市政集中中供暖开关面板：采用用奇胜或同档档次产品散热器：采用努努奥罗钢散热热器或同档产产品客厅及卧室：地地面铺砌圣象象强化复合木木地板或同档档次产品，樯樯面及顶棚部部分刷多乐士士高级乳胶漆漆或同档次产产品门禁系统：门禁禁对讲中水系统：有通讯：宽带智能化：红外监监控、周界报报警、闭路监监控电视系统：有线线。产品点评：***推出的“悠客公寓”定位为城市市中高档精装装户形。为满满足CBD白领及时尚尚生活的需求求，特地打造造了多样化户户形结构与设设计风格的城城市时尚公寓寓。悠客公寓寓产品特色有有：独立分区区规划，功能能明确，人车车分流。独特特立面造型设设计，时尚建建筑体造型。错错落式内部布布局，保持最最优景观视野野。多选择户户型设计，稀稀有格局处理理技法。时尚尚一居，整体体格局方正，结结构处理手法法几尽完美。跃跃层户形，动动静分区，干干湿分离，互互不干扰。悠悠客二居，经经典纯粹，功功能间设计完完备，多为南南向户形。悠悠客三居，户户形特色大气气豪爽，主人人系统完备，三三房纯南向户户形，打造鲜鲜有时尚公寓寓的高品质。三、价格特征整体情况：一期整体销售均均价111660/平方米，现现已售罄。二期整体销售均均价7777/平方米，正在在销售。物业费：2..8元/平方米·月价格的空间分布布：价差：楼层每层价格的的差异为200元左右。东西向和南北向向价差约500元左右。价格的时间分布布（动态）2005年122月开始销售售一期。采用用8000元/平方米的低低价入市，以以首创品牌在在北京的良好好口碑，及项项目在区域内内的稀缺性很很好的打开了了市场扩大了了知名度。目目前一期已经经售罄。2006年9月月开始销售二二期。开盘均均价9500元/平米。目前二二期销售过半半。其他销控：采用按照楼座座顺序（位置置、朝向和户型等等特点）逐步推向市市场的方式，整整栋开盘创造造火炮销售气气氛。折扣：1、2期一次次性付款可以以享受9.88折。价格点评：***总体上采采用低开高走走的价格策略略，朝向差价价并不明显，但楼座位置决定了价格走势，先开最北侧靠近地铁的楼在逐步推出中央地带靠近公园的楼座。四、销售表现1期住宅销售率率已达到100%。二期住宅目前推推出6.866万平米，销售售率近50%。车位（租或买）：2007年3月月开始发售车车位。销售率：总销售售率、各期销销售率户型（一居）已售面积：10030.888㎡已售套数：133套在售套数：66套总套数：19套套最低售价：92287元/㎡最高售价：111529元/㎡成交均价：100660元/㎡现销售均价：112000元/㎡折扣：一次性999户型（二居）已售面积：144127.332㎡已售套数：1333套在售套数：880套总套数：2133套最低售价：94415元/㎡最高售价：100919元/㎡成交均价：97778元/㎡现销售均价：112000元/㎡折扣：一次性999户型（三居）已售面积：311044.443㎡已售套数：21100套在售套数：11228套总套数：3388套套最低售价：1003311元/㎡最高售价：1110066元/㎡成交均价：1008828元/㎡现销售均价：1122000元/㎡折扣：一次性9999户型（四居）已售面积：388557.14㎡已售套数：199套套在售套数：1122套总套数：31套套最低售价：1111117元/㎡最高售价：1119986元/㎡成交均价：1117705元/㎡现销售均价：1122000元/㎡折扣：一次性9999五、客户构成客户的核心特征征：：客户构成业内从业者电视产业从业人人员员海归人群投资人东部区域地产行行业业的高级人群房地产及相关行行业业的高级人士士私营业主电视台高级人群群及及相关行业业的的管理阶层文化界高级人士士海归CBD内的高级级金金领高级海归外籍人士住宅投资人商业投资人酒店等物业投资资类类人群客户主体特征客户年龄分布客户区域分布客户客体特征客户关注点客户面积需求购买特征沿海赛洛城客客户购买动动机六、营销推广分分析析2005年122月月CBD副中心生活全检索索七、项目点评宗地位于CBDD东东部中心居居住住区。作为为朝朝阳区主干干道道的朝阳路路，将将随着央视视、北北电的东迁迁，成成为名副其其实实的“国际传媒大大道”，投资、升升值潜力无无以以复加。该该项项目位于北北京京朝阳区东东四四环外华堂堂商商场东侧路路，北北侧与朝阳阳路路紧密相连连；；项目南端端距距离城市东东部部地下轨道道重重要换乘枢枢纽纽――四惠站、四四惠东站步步行行不足十分分钟钟。项目周周围围密集分布布的的连接城市市东东四环、东东五五环、京通通快快速路、朝朝阳阳路以及朝朝阳阳北路等城城市市交通网，给给给快速抵达CBD及卫城、机机场以及燕燕莎莎等几大商商圈圈的商务人人士士提供了方方便便。便捷的的交交通优势，可可可称得上名名副副其实的风风水水宝地。总建筑面积约4455万平方米，住住住宅容积率率为为2.8，住宅高度度为60米，绿化率30%。该项目为为大型综合合性性物业形态态。其其中：配备备近近十万平方方米米的商务广广场场以及近三三十十万平米的的高高档全精装装公公寓；独立立万万米中央景景观观绿化带横横亘亘项目中央央与与时尚精装装公公寓北肩相相靠靠，阻隔了了北北端商业的的喧喧嚣，形成成了了庞大的绿绿色色氧吧。各各功功能分区既既浑浑然一体又又彼彼此无扰，合合合理的整体体规规划系统满满足足了多样化化人人群、不同同家家庭结构对对高高端生活品品质质的需求。定位为城市中高高档档精装户形形。为为满足CBD白领及时尚尚生活的需需求求，特地打打造造了多样化化户户形结构与与设设计风格的的城城市时尚