年厦门房地产市场考察报告

厦门房地产市场考察报告1、厦门概况1.1地理概概况厦门市地处我国国东南沿海----福建省东南南部、九龙江江入海处，背背靠漳州、泉泉州平原，濒濒临台湾海峡峡，面对金门门诸岛，与台台湾宝岛和澎澎湖列岛隔海海相望。厦门门由厦门岛、鼓鼓浪屿、内陆陆九龙江北岸岸的沿海部分分地区以及同同安等组成，陆陆地面积1565..09多平方公里里，海域面积积300多平方公里里，辖思明、湖湖里、集美、海海沧、同安和和翔安6个区，其中思明、湖湖里位于厦门门岛内。厦门门是中国最早早实行对外开开放政策的四四个经济特区区之一，也是是一个国际性性海港风景城城市，著名的侨乡乡和台胞祖籍籍地，是传统统的对外通商商口岸，现已已成为中国最最主要的国际际招商口岸之之一。并获得了“联合国人居居奖”、“国际花园城城市”、中国“国家园林城城市”、“国家卫生城城市”、“环境保护模模范城”、“全国优秀旅旅游城市”、‘全国文明城城市’等殊荣。1.2自然条条件属亚热带气候，温温和多雨，年年平均气温在在21℃左右，夏无无酷暑，冬无无严寒，非常适合居居家旅行。年年平均降雨量量在1200毫米左右，每每年5至8月份雨量最最多，风力一一般3至4级，常向主主导风力为东东北风。由于于太平洋温差差气流的关系系，每年平均均受4至5次台风的影影响，且多集集中在7至9月份。1.3国民经经济发展情况况2006年实现现生产总值(gdp))1162..37亿元，比上上年增长16.7%，增幅在全省省九个设区市市和全国十五五个副省级城城市均位居第第一。人均生生产总值49887元，比上年年增长12.7%，折合美元6257美元。全市城镇居民人人均可支配收收入18513元，比上年年增长12.9%，其中工薪薪收入为14580元，比上年年增长28%。全年城镇镇居民人均消消费支出14162元，比上年年增长19.5%。2007年1--9月，实现生生产总值（gdp）968.665亿元，比去去年同期增长长15.2%。1.4规划发发展方向厦门的发展目标标是成为中国国东南沿海的的航运物流中中心、金融商商贸中心、旅旅游会展中心心和文化教育育中心，生态型现代代化山水城市市。厦门将从“海岛岛城市”逐渐发展成成为“海湾城市”，远期城市市面积将扩大大到154平方公里以以上，人口156万人左右，最最终将建筑成成为现代化国国际性城市。厦厦门城市结构构以厦门本岛岛为中心，形形成众星拱月月的格局。城城市总体分为为四大片区：：本岛中心片片区，包括中中部新市区、南南部旧城区、鼓鼓浪屿-万石山风景景名胜区、北北部港区、高高科技工业区区和东部前埔埔副中心；西西片区包括新新阳工业区、海海沧新市区、南南部工业区和和海沧港区；；北片区包括括集美、杏林林、同安组团团；东片区包包括马巷、新新店、刘五店店、大嶝岛，远远景还包含金金门岛等组团团。城市空间发展原原则：严格保保护鼓浪屿优优化建设本岛岛，积极发展展海沧，完善善提高集美、创创造条件拓展展同安、刘五五店、大嶝岛岛。1.5人口数数量和结构形形式至2006年末末，全市户籍籍人口160.338万人，常住住人口为233万人。在户户籍人口中，城城镇人口为109.224万人，岛内内的思明、湖湖里两个区人人口合计72.83万人，比重重达45.4%；全市人口口自然增长率率7.52‰。2、厦门房地产产市场分析2.1市场现现状12月，厦门房房地产市场呈呈现成交量下下跌，住宅成成交均价继续续上涨的市场场态势，成交交量主要集中中在岛外，占占66%；按区域来来分，成交套套数最多的是是集美区，均均价最高的还还是岛内两区区，思明、湖湖里两区排前前两位，分别别达到165955.46元/㎡和146466.67元/㎡。截止2007年12月28日，厦门在在销售楼盘768个，可售住宅宅套数262273套，可售住宅面积3,2776,0522.24㎡，供应量很很大。本月住宅总成交交1716套，比上月月下跌22.18％,住宅签约面面积2007887.19平方米，比上上月下跌14.555％，总成交金额22.7亿元。住宅宅均价113077.49元，比上月月上涨11.69％,其中，岛内内住宅均价163722.05元，上涨15.59％，岛外住住宅均价6670..64元，下跌3..92％。①、住宅成交总总量情况②、各物业成交交总量情况③、岛内外成交交情况④、各区成交情情况2.2区域成成长情况2002-22006年房地产市市场发展情况况2002-20006年厦门经济济快速发展，人人民生活水平平不断提高，可可支配收入大大幅度增长，带带动房地产市市场快速发展展，房地产投投资不断攀升升，价格快速速增长。①、2002--2006年厦门人均均可支配收入入上涨51.7%，从117668元上涨到到185133元，居民消消费能力大大大提高。②、2002--2006年厦门固定定资产投资额额和房地产呈呈快速上涨的的趋势，2006年房地产投投资达到213.993亿元，同比比增长近一倍倍。房地产投投资所占比重重有所下降，从2003年的35%下降到32.3%。③、2002--2006年商品房竣竣工面积、销销售面积快速速增长，2006年达到433.227万平方米，空空置面积逐步步降低。④、销售价格不不断攀升，2002至2006年，商品房房销售均价上上涨达3122元/㎡，上涨幅幅度很大，平平均年度增长长率为17.366%2.2.2007年前十一月月房地产市场场情况进入2007年年以来，厦门门房地产市场场一方面价格格快速上涨，很很多月份成交交均价已经突突破1万元大关，另另一方面成交交量出现了很很大的波动，受受整个房地产产市场的形势势影响很大，购购房者观望趋趋势显著，在在九月、十月月等黄金季节节出现了年度度最低的成交交套数。从区域市场的成成长来看，厦厦门房地产市市场一直保持持很好的发展展势头，区域域开发、销售售面积不断上上升，而空置置面积逐步下下降，整个市市场的需求旺旺盛。而今年年以来，一方方面厦门房地地产市场价格格快速上涨，每每平方米从年年初的7000多元上涨到到六月份的12000多元，后开开始几个销售售旺季有一定定的回落，甚甚至8月份跌倒9000元/㎡以下，但但总体来说是是处于快速上上涨的态势，但但上涨幅度明明显趋缓；另另一方面住宅宅成交量波动动很大，受政政策影响很明明显，金九银银十两个月份份，成交量却却降到了最低低点，虽然十十一月份有一一定的回落，但但整体来讲，成成交量下降明明显，市场观观望情绪很重重。2.3土地市市场情况2007年厦门门全市共出让让土地面积363.774万平方米，建建筑面积为775.331万平方米，总总成交金额达达253.558亿元。投入入市场并成交交的地块共有有56个，其中，居居住用途的地地块为26块，面积接近2000亩，主要集中中在集美区和和同安区两个个区。市区楼楼面地价基本本达到1万元/㎡左右，成成交最高的地地块为湖里五五缘湾片区内内湾西侧20007G299居住、商业业用地，楼面面地价达到17486元/㎡。土地市场也经历历了从年初、年年中的多家开开发商疯抢土土地，到年底底最后一次土土地出让会上上，由于无人人举牌竞拍，六六幅地块四幅幅流拍，成交交的土地也由由于竞争的减减少，地价相相应有一定幅幅度的下降。由由于年底银根根紧缩，一系系列的调控措措施的出台和和市场的观望望情绪，导致致土地市场的的理性回归。2007年厦门门市居住土地地成交统计表表序号地块编号位置城区面积（㎡）用途楼面地价（元/㎡）竞得人12007G100地块思明塔埔小区安安置房以西、观观音山北路以以北思明33930居住、教育5000厦门市恒达昌房房地产开发有有限公司22007G299地块湖里五缘湾片区区，内湾西侧侧湖里33533.4499居住、商业17486厦门国贸金海湾湾投资有限公公司32007G288地块湖里五缘湾片区区内湾西侧，环环湾路东侧湖里58114.0082居住、商业14447厦门国贸金海湾湾投资有限公公司42007G277地块湖里环岛路与湖湖里大道交叉叉口西南侧湖里92961.2268居住、商业13148厦门源昌房地产产开发有限公公司52007G199地块湖里环岛路南侧侧、五石路东东侧湖里50861.4492居住、商业10377厦门源昌房地产产开发有限公公司62007G099地块湖里五缘湾片区区、五缘湾大大桥西侧湖里112286居住、商业、教教育7966厦门新景地集团团有限公司7H2007G002地块海沧新阳中学西西侧海沧47054.5514居住、商业、教教育5000厦门海投房地产产有限公司8H2007G001地块海沧天竺山公园园大门东侧海沧38963.0017居住、商业、教教育2893厦门天竺山旅游游风景区投资资管理有限公公司9H2007G005地块海沧过芸溪以东东，沈海高速速公路以南海沧48918.5542居住、商业、教教育2593厦门海沧土地开开发有限公司司102007JG003地块集美杏林湾片区区，杏北外环环路东侧集美42231.3363居住12066厦门住宅建设集集团有限公司司11J2007G001地块集美大桥以北、滨滨海大道西北北侧集美37605居住、商业6994厦门古龙集团房房地产有限公公司12J2007G002地块集美浔江路以西西、印斗路以以南集美32809.6629居住、商业6593厦门经济特区房房地产开发集集团有限公司司13J2007G008地块集美滨海大道北北侧，美山路路南侧集美23536.2231居住、商业6426厦门古龙集团房房地产有限公公司14J2007G004地块集美国际学校东东侧、东南侧侧、南侧集美60630.1138居住、商业、教教育6306坚实发展有限公公司15J2007G005地块集美国际学校北北侧、杏北路路西侧集美33992.9941居住、商业6270坚实发展有限公公司16J2007P001地块集美杏林月美路路与杏林东路路交叉口东南南侧集美5904.9555居住、商业6066厦门建昌房地产产开发有限公公司17J2007G006地块集美集灌路与集集美公铁立交交西北侧集美58552.3336居住、商业、教教育5667厦门夏商房地产产有限公司182007JG001地块集美集灌工业区区,灌中路北侧侧地块集美42237.5544居住、商业4378翔鹭（厦门）房房地产开发有有限公司19J2007G007地块集美集灌路北侧侧，杏林公铁铁立交桥东侧侧集美86822.22居住、商业、教教育3722厦门市杏林建设设开发公司20T2007G001地块同安凤山路以北北、同安广播播电视台以西西同安50092.77居住、商业4013厦门古龙集团房房地产有限公公司21T2007G004地块同安厦门第二外外国语学校东东南侧同安21729.0024居住、商业、教教育3111厦门新宇置业有有限公司22T2007G003地块同安厦门第二外外国语学校东东侧，环城西西路以西同安39945.9975居住、商业3020厦门航空同翔置置业有限公司司232007XG003地块翔安东路（在建建）以西、琼琼湖路（原区区府大道）（已已建）以北翔安7931.1223居住、商业6029厦门汇景集团有有限公司24X2007G002地块翔安大道以东、洪洪前路以西、洪洪厝路以北翔安66704.7756居住、商业、教教育4497厦门经济特区房房地产开发集集团有限公司司252007XG001地块翔安马新路以西西、区府大道道以北翔安51712.881居住、商业、教教育3736厦门汇景房地产产开发有限公公司26X2007G003地块翔安后滨片区北北部，莲塘北北路（在建）以以东翔安109389..687居住、商业、教教育2600厦门经济特区房房地产开发集集团有限公司司合计=SUM(ABOVE)12884500.826㎡㎡，折合1931..7亩从今年的土地放放量来看，岛岛内两区只有有六块成交土土地，而且都都集中在环岛岛路和五缘湾湾两个靠海区区域，岛内基基本没有可供供应开发的土土地。未来两两年，房地产产开发将主要要集中在岛外外，以集美、海海沧等新区为为主，几个新新区也将成为为厦门房地产产的热点区域域。3、代表楼盘分分析圣地亚哥物业类别小高层,独栋别别墅,联排别墅开发商建发房产集团地址漳州龙海市角美美镇白礁村占地面积426668..80平方米建筑面积50万平方米物管公司怡家园(厦门))物业管理有有限公司物管费用1-1.4元//㎡·月目前均价公寓5200元元/平方米，叠叠拼8000－10000元/平方米车位价格未定户型二居室：80mm2

-995m2三居室：115m22

-1443m2叠加别墅：218－315mm2交通状况830路可到厦厦门，23路可到龙海海，社区巴士士配套一期145000平米商业会会所主要特点1、地块位置很很好，有山景景和海景2、业态比较丰丰富，自身配配套完善，弥弥补了地块位位置的不足3、建发房产的的品牌号召和和质量保证，同同时又只有有有比厦门岛内内一般的价格格，性价比比比较高；4、先开发靠近近道路的区域域公寓，带动动人气，改变变区域环境，再再逐步开发山山上区域，部部分业主的入入住给项目起起到了很好的的带动作用；；5、规划不错，但但是楼间距比比较窄，加上上位于开发区区，区域整体体人群素质不不高，对高档档次消费人群群的吸引力有有一定的限度度。东方高尔夫物业类别别墅开发商东方高尔夫国际际集团地址海沧区海沧马青青路占地面积24万平方米建筑面积7万平方米物管公司裕景物业物管