年山东荷泽房地产市场调查报告

山东菏泽市场调查报告福州****2007-9--13前言如何更准确的把把握市场？如何更合理的对对项目作出定定位？怎样让项目的利利润得到最大大范围的体现现？为了得到以上三三个问题的答答案，我们对对菏泽市展开了了一次有针对性的市场场调查。首先，我们深入入了解菏泽市的城市市概况,剖析菏泽市的经济济发展现状及及相关政策、结结合房地产发发展状况、住住宅、商业地地产现状以及及未来的发展展预测；有针针对性的对菏菏泽各个楼盘、商业区、竞争对手手以及消费者者的消费习惯惯进行了调查查与研究；然后，我们的专专家顾问团结结合市场调研研资料对本项项目做出分析析与研究；目录第一部分：菏泽泽市概况第二部分：菏泽泽市国民经济济运行情况及及相关政策第三部分：菏泽泽人口构成情情况第四部分：菏泽泽市房地产发发展概况第五部分：住宅宅市场供给状状况第六部分：菏泽泽市住宅市场场分析第七部分：菏泽泽市住宅市场场总体供需评评价第八部分：菏泽泽市住宅市场场发展趋势预预测第九部分：区域域市场分析第十部分：本项项目初步定位位分析第一部分菏泽泽市概况一、城市概况菏泽市位于山东东省西南部,与江苏、河河南、安徽三三省接壤，辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一一区和一个省省级经济开发发区，人口881万，面积12239平方公里。菏泽历史悠悠久，文化底蕴深深厚。菏泽史称“天下之中”，曾数度成为为中原地区重重要的政治、经济、文化中心。相传尧、舜、禹等著名氏氏族部落首领领主要活动在在这一地区，历史上著名名的政治家伊伊尹、军事家孙膑膑、思想家庄周周、农学家汜胜胜之、经济学家刘刘晏、文学家温子子升等大批圣圣贤，都出生在这这里，“商界鼻祖”范蠡经商、刘邦登基称称帝、曹操成就霸霸业、黄巢起义、宋江聚义等等都发生在菏菏泽。境内仍保留留着尧王墓、蚩蚩尤冢、陈王王台、范蠡湖湖、孙膑故里里、秦王避暑暑洞等100多处名胜古古迹。是我国国著名的牡丹丹之乡、书画画之乡、戏曲曲之乡和武术术之乡。

菏泽区位优优越,基础设施完完善。位于东部沿沿海发达地区区与中西部地地区的过渡地地带，东接沿海港港口，西连中原腹腹地。京九铁铁路与新亚欧欧大陆桥在菏菏泽呈“十”字交汇，105、106、220、327四条国道在在境内通过，已建成通车车的日照———东明高速，正在建设的的济南——菏泽、菏菏泽——开封高速速，即将开工建建设的德州———商丘、东东明——新乡、徐徐州——菏泽高速速形成“米”字型的陆路路交通大枢纽纽。口岸、海海关、国检、集集装箱运输中中心等涉外机机构齐全，口岸实现了了与青岛港直直通，金融、保险险、通讯及商商贸流通业发发展迅速，城市供水、供供热、供气、污污水处理等设设施齐全，已初步建设设成为以花城城、水邑为突突出特色的平平原森林城市市。

菏泽资源丰丰富，开发前景广广阔。属黄河河冲积平原，地势平坦，土壤肥沃，农业生产条条件得天独厚厚，是全国著名名的优质粮棉棉林畜生产基基地、全国三三个农区畜牧牧大市和首批批四个平原绿绿化达标地区区之一。境内煤炭储储量281亿吨，正在开发建建设的巨野煤煤田是华东地地区最大、最最好、最后一一块煤田；石油、天然然气探明储量量分别为5625万吨、273亿立方米，已成为中原原油田重要的的生产基地。产产业基础较好好，现已形成以以电力、机械械、化工、医医药、食品、纺纺织、林产品品加工为主，门类比较齐齐全、配套协协作能力较强强的工业体系系。与120多个国家和和地区建立了了经贸关系，化工产品、裘裘皮服装、果果蔬食品、木木制工艺品等等在国际市场场上具有较强强的竞争力。菏菏泽已被山东东省确定为重重点发展的优优质农副产品品生产加工基基地、能源化化工基地和商商贸物流基地地。二、历史渊源“菏泽”原系天天然古泽，为为济水所汇，年年久湮塞，遗遗址在菏泽市市东南15公里处。以以水名称县，始始于1735年（清雍正正十三年），曹曹州升州为府府，设附郭县县，赐名菏泽泽。1949年8月，平原省省建立，划境境内西北部为为菏泽专区，治治菏泽县。“菏泽”又成为专区区或地区级地地方名称。菏泽文化源远流流长，新石器器时代龙山文文化遗址，境境内各县（区区）或都有发发现。古史中中称誉的唐尧尧、虞舜、大大禹在这里留留下了较多的的遗迹。历史史上建置的演演变，可远溯溯到公元前17世纪。商代（约公公元前16—前11世纪），境境内曾置有三三国（今境中中部）、莘国国（今定陶与与曹县之间）、顾顾国、黎国（今今境鄄城与郓郓城之间）。西周（约公元前前11世纪—前771年），其境境分属曹国（都都定陶）、郜郜国、须句国国、鲁国、卫卫国、宋国的的辖地。春秋秋后期，境域域为宋、鲁、卫卫三国分割。战国（公元前4475—前221年），前期期为齐、楚、魏魏所辖。至战战国末期，为为齐、魏两国国分领。秦（公元前2221—公元前206年），境内内中部和北部部属东郡（治治濮阳），南南部和北部属属砀郡（治砀砀县）。西汉至隋近6000年间又数度度变迁。隋朝（581——618年），文帝帝即位后，废废郡，以州直直接辖县。境境内中部属曹曹州（治济阴阴县），北部部属濮州（治治鄄城），东东北部属郓州州（治郓城），东东南部属戴州州（废永昌郡郡后置，仍治治成武），以以上4州治所皆在在境内。南部部属宋州。606年（隋大业业二年），炀炀帝废州改郡郡。境内中部部属济阴郡（治治济阴县），东东部属东平郡郡（治郓城）。唐代（618——907年），境内内属河南道，中中部属曹州（治治济阴县），东东部属濮州（治治鄄城），东东北部属郓州州，南部属宋宋州（治睢阳阳）。元代（12711—1368年），属中中书省。明（1368—1644年），境内内大部属山东东承宣布政司司兖州府的曹曹州、济宁州州和东平州，西西部和北部各各有一小部分分属京师大名名府的开州和和山东承宣布布政司东昌府府的濮州。1368年（明洪武武元年），因因水患曹州徙徙治安陵镇（今今菏泽市大黄黄集乡安陵集集），次年再再徙治盘石镇镇（今曹县城城址）。1371年（明洪武武四年），降降曹州为曹县县。1445年（明正统统十年），复复置曹州于古古乘氏县址（今今菏泽城）。这这时的曹州虽虽领两县，但但为府辖州。清（1644——1911年），改布布政使司为省省，境内西部部和东北部分分属直隶省大大名府和山东东省兖州府外外，均属山东东省曹州府。1724年（清雍正正二年），曹曹州升为直隶隶州，辖区较较明代不变。1735年（清雍正正十三年），升升曹州为府，辖辖一州10县，附郭设设县，赐名菏菏泽。此时辖辖区面积略大大于今菏泽市市。中华民国（简称称民国1912—1949），1912年，政区仍仍沿用清末省省、府、县三三级制，道为为省的监察区区。1913年1月8日，北洋政政府颁发组织织令，规定地地方实行省、道道、县三级制制。今境除东东明县属直隶隶大名道、鄄鄄城县和梁山山县（原为寿寿张县）属山山东省济西道道（后改为东东临道，治聊聊城），其他他县均属山东东省岱南道（后后改为济宁道道，治济宁）。1925年10月22日，山东省将原四道增为11道制，于今菏泽市区置曹濮道（治菏泽）。1928年废道制，东明县直属河北省，其他县直属山东省。1932年南京政府规定省下设行政督察区，专员公署为省政府的派出机构。至1927年“七·七”事变前夕，山东省共有7个行政督察区（以下简称区）：第一区治济宁；第二区治菏泽，菏泽、定陶、曹县、城武、单县、巨野、郓城属之；第六区治聊城，濮县（1931年濮、鄄分治，1926年鄄城并入濮县）。“七·七”事变后，日本侵略军侵入山东后，山东省政府撒离济南，在省内流亡，并于1938—1942年在全省先后设置了17个区。巨野、郓城、寿张、汶上属第二区，单县、成武、曹县属第十一区，菏泽、定陶、濮县属第十六区。日本投降后，国民党山东省政府虽然调整了行政区划，但境内各县的归属仍未变。1948年9月全境解放。在抗日战争中，由由中国共产党党领导的抗日日政府相继产产生，抗日根根据地和游击击区逐步发展展成为各级政政区。从1940年到抗战胜胜利，境域分分属以下几个个专区：冀鲁豫第八专区区。1940年4月初建立运运西专区，是是年11月改称鲁西西二专区，属属山东省鲁西西行政区。1941年鲁西行政政区并入冀鲁鲁豫行政区，从从此脱离山东东省。冀鲁豫第十一区区。1940年7月建立湖西西专区（因地地处微山湖西西），属山东东省鲁西行政政区，辖区位位于今境南部部，专署常活活动于单县东东南蔡溜、张张寨一带。冀鲁豫第十专区区。1941年5月建立冀鲁鲁豫三专区，7月改为冀鲁鲁豫七专区，9月改称晋冀冀鲁豫二十二二专区和冀鲁鲁豫十专区。辖辖区位于境内内中部和西南南部，兼及河河南省考城、民民权等县部分分区域。解放战争时期，1946年2月，原冀鲁鲁豫第八专区区改为冀鲁豫豫二专区，专专署曾移驻郓郓城潘渡和陈陈坡，原冀鲁鲁豫十一专区区改为三专区区，十专区改改为五专区。1949年3月，华北人人民政府决定定将冀鲁豫第第二、三、五五、七专区分分别更名为临临河、湖西、鲁鲁西南、运西西专区。是年年8月，平原省省建立，临河河、鲁西南及及运西的一部部分合并为菏菏泽专区，与与湖西专区同同属平原省人人民政府。中华人民共和国国（1949—），1952年11月，中央人人民政府批准准撤销平原省省建制，菏泽泽、湖西两专专区划归山东东省。次年7月20日，中央人人民政府批准准山东省撤销销湖西专区，其其所辖县分别别归菏泽、济济宁两专区。1958年11月12日，国务院院批准撤销菏菏泽专区建制制，所属各县县划归济宁专专区。次年6月，恢复菏菏泽专区，辖辖区如旧。1967年3月，改菏泽泽专区为菏泽泽地区。2000年12月，经国务务院批准，撤撤销菏泽地区区建制，改称称菏泽市，原原菏泽市（县县级）改称牡牡丹区。菏泽泽市下辖郓城城、巨野、单单县、成武、定定陶、曹县、东东明、鄄城八八县和牡丹区区、开发区两两个区，总面面积为12228平方公里。三、自然地理菏泽市古称曹州州，地处山东东省西部，与与苏、豫、皖皖三省接壤，位位于北纬30°39″——35°553″，东经114°448″——116°°24″。辖牡丹区区、定陶县、曹曹县、成武县县、单县、巨巨野县、郓城城县、鄄城县县、东明县一一区八县及一一个经济开发发区，158个乡镇，134个居委会、6005个村民委员员会。总面积积122388.6平方公里。

菏泽气候宜人，物物产丰富。菏菏泽属暖温带带季风型大陆陆性气候，四四季分明，雨雨热同季。这这里是黄河冲冲积平原，地地势平坦，土土层深厚，沃沃野千顷，是是培植优质农农副产品的理理想区域。目目前已成为全全国著名的商商品粮、棉、油油、林、畜生生产基地。地地下矿藏丰富富，主要有煤煤、石油、天天然气、地热热和矿泉水等等。开发条件件优越，利用用前景广阔。不不久的将来，随随着这些资源源的开发利用用，菏泽将成成为中国的鲁鲁尔式经济区区，成为规模模可观的农副副产品加工集集散中心、中中原地区商贸贸中心和物资资集散中心。

菏泽区位优优势突出，涉涉外服务机构构健全。京九九铁路与新亚亚欧大陆桥（太太平洋西岸的的日照－－菏菏泽－－西安安－－阿拉山山口－－大西西洋东岸荷兰兰的鹿特丹港港）在菏泽交交汇，使菏泽泽成为纵连南南北、横贯东东西的交通枢枢纽，是横贯贯东西、纵横横南北的人流流物中心。

近几年来，菏菏泽的基础设设施有了较快快的发展。市市内有火车站站3个汽车站2个铁路专用用线12个，百亩大大货埸4个。四通八八达，两条国国道贯穿全境境，干支公路路辐射全区、通通向全国，衔衔接东明黄河河大桥的菏泽泽高速公路竣竣工通车。距距城区75公里的嘉祥祥机埸通航京京、沪等大城城市。菏泽海海关、菏泽商商检、中国外外运菏泽集装装箱公司已配配套运营多年年，并建有铁铁路二类口岸岸和公路二类类口岸。

四、行政区分菏泽市位于山东东省西南部，古古称曹州,与江苏、河河南、安徽三三省接壤，辖辖牡丹区、定定陶、曹县、成成武、单县、巨巨野、郓城、鄄鄄城、东明八八县一区及一个省级级经济开发区区，总面积122388.6平方公里，人人口875万。五、交通状况菏泽市交通十分分便利。菏泽泽是全国重要要的铁路交通通枢纽之一，京京九铁路与新新亚欧大陆桥桥（日照--菏泽--西安--阿拉山口--荷兰鹿特丹丹）在这里十十字交汇。菏菏泽公路四通通八达，全市市通车里程4500公里，105、106、220、327四条国道通通贯全境，18条干线和127条县乡级公公路纵横交错错。市区距济济南机场220公里，距郑郑州机场230公里，距嘉嘉祥机场仅75公里。菏泽地处四省交交界和济南、徐徐州、郑州等等大中城市的的中心位置，是是我国承东启启西，引南联联北的接力站站和桥头堡。二二是交通便利利。京九铁路路南北纵贯5个县区，新新石铁路东西西横穿4个县区，境境内铁路总长长272公里，地方方物资专用线线23.2公里。有县县级站8处，日通过过客车19对；四条国国道纵横交错错，公路通车车里程7649公里。菏泽市区内现有有出租汽车2千多辆，有有公共汽车线线路18条，乘车非非常的方便，能能够满足市民民和游客的的的出行需要。第二部分：菏泽泽市国民经济济运行情况及相关政策2005年以来来，市政府紧紧紧抓住省委委省政府“突破菏泽”重大战略机机遇，以科学学发展为观为为指导，大力力实施投资拉拉动战略，着着力加快经济济结构调整和和增长方式转转变，不断优优化经济发展展环境，努力力解决三农问问题，全市经经济快速、平平稳、协调发发展，城乡居居民生活水平平明显提高，各各项社会事业业蓬勃发展。国国民经济快速速发展，初步步核算，2005年全市实现现生产总值450.774亿元，按可可比价格计算算，比去年增增长17.2%，加快0.1个百分点。“十五”期间，全市市地区生产总总值年均增长长13.1%，比“九五”年均加快6.5个百分点。三三次产业结构构由2000年的50.2：26.7：23.1调整为34.2：43.0：22.8，二、三产产业增加值占占生产总值的的比重上升16个百分点，经经济结构进一一步优化。经济和社会发展展中存在的主主要问题是：：经济实力仍仍然较弱，结结构性矛盾仍仍然比较突出出，企业自主主创新能力不不强，就业形形式依然严峻峻，农民增收收的长效机制制尚未建成，投投资效益有待待进一步提高高。1、固定资产投投资增势强劲劲，消费需求求平稳增长。固定资产投资资继续保持快快速增长，生生产性投资比比重提高，投投资结构得到到进一步优化化，2005年全社会固固定资产投资资409.887亿，比上年年上升44.5%，其中房地地产开发投资资20.74亿，增长75.1%。第一产业业投资36.06亿，增长126.22%，其中水利利管理业投资资1.60亿；第二产业投投资260.770亿，增长52.2%，其中工业投资245..67亿；第三产业业投资113.111亿，增长17.5%；一二三产业投资资占全社会投投资比重为8.8：63.6：27.6。2、财政收入依依然小于支出出，金融形势发发展平稳2005年完成成地方财政收收入21.51亿，可比增长36.4%；其中增值值税完成2.98亿，增长114.44%；营业税完完成4.25亿，增长51.2%；全年财政政支出50.33亿，比上年年增长25.1%%，其中支援援农业生产支支出2.68亿，教育事事业费支出10.01亿，行政管管理费支出8.09亿，文体、广广播事业费支支出2.35亿，财政调调控能力进一一步加强。2005年末金金融机构各项项存款425.995亿，比年初初增长55.05亿，同比多多增了17.41亿，增长14.8%，其中城市市居民存款314.443亿，比年初初增长41.28亿，增长15.1%。年末金融融机构各项贷贷款余额339.004，比年初增增长43.15亿，同比增长12.67亿，增长14.6%。3、城乡居民收收入明显增多多，居民储蓄蓄存款不断增增多。消费需求平稳增增长，城市消消费品市场活活跃，由于城城市居民收入入水平相对较较高，交通便便利，加上消消费环境不断断优化，经营营方式不断改改善，极大的的刺激了居民民的消费需求求。从上述统计数据据可以推测，按等比原则则进行测算，2006、2007年全市经济在总量扩大的同时，经济效益继续有明显改善，运行质量不断提高，基本上实现了又快又好的发展。虽然在经济运行中还存在着诸如经济增长方式粗放、产业结构不尽合理等问题，但是，从总体上看，菏泽的经济发展前景是乐观的，一方面在全国、全省整体经济形势向好的大趋势和大环境下，菏泽也一定会有一个良好的发展空间。以上资料来源于于菏泽市统计计局第三部分：菏泽泽人口构成情情况菏泽市一区八县县人人口构成情情况况2005年总户户数数(户)2005年总人人口口男性女性备注一、市区统计计24199133885830114530871143274300人口自然增长率率为为5.8‰牡丹区40102213960600713903682157曹县37837514373166738483698833单县30175911778166594765583051成武县185793638240321499316741巨野县256949945755482944462811郓城县30832411002222563876536346鄄城县216020798756412659386097定陶县163695615424315356300068东明县207976748712387386361326菏泽市一区八县县人人口变动情情况况出生率（‰）死亡率（‰）迁入（人）迁出（人）省内省外省内省外一、市区统计计10.994.935061761305529515548牡丹区10.744.17148161201139371655曹县10.034.81577269777762724单县10.345.97622386160152617成武县10.724.02350751436481566巨野县10.244.89385959946361235郓城县11.145.32648892864151879鄄城县17.075.19355250046581161定陶县11.015.91365525046661221东明县8.734.16274558035441490以上统计数字可可以看出，22005年末，全市市总人口885.883万人，人口口出生率10.99‰，死亡率4.93‰，自然增长长率6.1‰。人口增长趋趋于稳定。菏菏泽市目前迁迁出大于迁入入人口，还处处于人口外流流的状态，整整体经济还有有相当大的发发展空间。第四部分：菏泽泽市房地产发发展概况●菏泽市房地产产市场发展动动态根据山东省的宏宏观经济运行行状况和房地地产经济发展展规律，菏泽泽房地产市场场的发展，呈呈现出以下一一些特点和趋趋势。１、菏泽房地产产走向及形势应对住宅建设作为国国民经济新的的增长点，在在扩大内需和和开拓市场方方面起着重要要的作用。继继续加大住宅宅投资规模和和住宅投资力力度，必然会会使住宅市场场成为买方市市场。在买方方市场形成的的条件下，菏菏泽房地产供供应者或房地地产开发商，将将会面临三个个新问题：一一是市场竞争争和经营风险险将会出现，并并且得到进一一步发展；二二是房地产利利润将逐步从从高额利润走走向平均利润润；三是慎重重投资，对于于每个项目要要进行认真的的可行性研究究，并且要做做好项目策划划，以适应市市场的需要。２、在房地产产产品结构中住住宅将成主导导产品在菏泽房地市场场中，如果就就房产市场来来说，大体上上可以分为四四类，即住宅宅或住房市场场，办公用房房市场，商业业服务用房市市场，工厂仓仓库用房市场场。根据山东东省房地产市市场供给和需需求状况，在在宏观上控制制这类物业投投资建设。为为了改善居民民住房困难，国国家鼓励投资资经济适用住住房的建设。在在今后一段时时期内，住宅宅特别是经济济适用住房，将将成为房地产产产品结构中中的主打产品品。３、菏泽居民个个人将进入市市场，成为住住房购买的主主体改革开放以来，随随着社会主义义市场经济体体制的建立，住住房商品化改改革的进行，住住房商品化程程度不断提高高，但是进入入住房市场的的主要是单位位。单位按照照商品交换关关系，向房地地产开发商购购买商品房，形形成了单位与与开发商之间间的住房交换换市场。但是是，单位购买买回商品房以以后，基本上上按照传统方方式，把住宅宅无偿或低偿偿分配给职工工居住。这就就是说，在一一个完整的商商品房交换市市场中，前一一个过程是按按照市场方式式进行的，后后一个过程仍仍然实行着传传统的实物住住房分配制度度。住房分配配货币化政策策的实施，国国家和单位将将基本退出住住房市场，居居民个人将成成为住房市场场的主体。居居民成为购买买住房的主体体，将引起一一些变化。其其中最大的变变化，一是精精心选择，即即对住宅的地地段、套型、环环境、功能和和质量，要进进行反复的比比较选择。二二是计价还价价，“米米计较”因为住房支支出的是大部部分人一辈子子的辛苦钱。房房地产开发经经营者必须适适应这种变化化。４、菏泽住房供供应体系逐步步形成随着住房商品化化和社会化改改革的进行，居居民个人成为为住房市场的的主体，根据据居民收入水水平的差别，对对高收入者以以市场价格供供应商品房；；对中低收入入者以政府指指导价供应经经济适用住房房；这种住房房供应体系，不不仅发展了住住房市场，而而且把住房商商品化与住房房社会保障制制度有机地结结合了起来，对对于解决居民民的住房问题题，实现人类类居住区可持持续发展都有有着重要的意意义。5、菏泽住房价价格逐步趋向向合理价格是市场交换换的核心问题题。随着居民民成为住房市市场的主体、住住房供应体系系的形成、国国家对土地供供应一级市场场垄断的规范范化、土地年年租制的实行行、住房价格格构成要素的的规范化、各各种不合理收收费的取消，以以及房地产开开发企业利润润向社会平均均利润靠扰等等，住房价格格将进一步合合理化，有利利于促进住房房市场的发展展。6、房地产中介介组织将得到到进一步发展展和进一步规规范化房地产市场是一一种特殊的市市场，在房地地产交易过程程中发生着一一系列经济关关系和产权关关系的变化，一一般居民根本本不可能熟悉悉房地产交易易的专业知识识和交易操作作程序，为了了满足居民进进入房地产市市场进行交易易，房地产中中介组织和中中介服务市场场将得到进一一步发展。山山东省房地产产市场中介组组织虽然已经经有了较大的的发展，但是是多数人员素素质低，运行行很不规范。随随着房地产市市场中介组织织发展，国家家机关改革的的深入进行，中中介组织独立立化，中介组组织自律性组组织即房地产产经纪行会或或行业协会的的组建，房地地产中介组织织的运行将进进一步规范化化。房地产中中介组织发展展和规范化的的程度，是房房地产市场成成熟程度的一一个重要标志志。7、房地产交易易市场的发展展和规范化运运行，将有力力地促进菏泽泽住房开发建建设市场、住住房金融市场场和物业管理理市场的发展展。在市场经济条件件下，市场的的需求决定着着市场的供给给。居民成为为房地产市场场的主体，将将对住房供给给结构、数量量、质量、品品种、规格等等提出更高的的要求，房地地产开发建设设企业适应市市场主体的变变化，必须开开发建设符合合居民需要的的各种住房，满满足各类居民民的要求。住住房建设和住住房消费的发发展，要求进进一步发展住住房金融市场场。银行金融融部门应当根根据住房市场场的需求，完完善住房信贷贷制度，发展展住房金融品品种，简化住住房信贷手续续，规范住房房信贷程序。住住房消费具有有社会性，住住房质量依赖赖于居住环境境和物业管理理及服务水平平。不仅住房房市场发展要要求物业管理理市场相应发发展，而且随随着住房分配配货币化的实实行，住房产产权关系的变变化，传统体体制下的直管管公房和单位位自管公房的的管理体制，也也将过渡到与与社会主义市市场经济体制制相适应的专专业化、社会会化、经营型型的物业管理理，物业管理理市场将得到到进一步发展展。总之，居民成为为住房市场的的主体，促进进了住房市场场扩大化；住住房价格合理理化；住房市市场运行规范范化；这一些些就是菏泽整整个房地产市市场发展的总总特点和总趋趋势。第五部分：住宅宅市场供给状状况近年以来，菏泽泽市住宅市场场在国家宏观观经济政策调调控下以及市市场规律的影影响下，得到到了平稳的发发展。下面，从从供给类别、供供给数量、供供给特点三个个方面对菏泽泽市住宅市场场供给状况进进行分析：（一）、供给类类别菏泽市的商品房房市场的供给给从形式上可可以大致分为为住宅和商住住两用房两种种。而商品住住宅又可根据据档次的高低低分为别墅、公公寓、普通住住宅。近年来，在国家家政策的引导导下和市场需需求的影响下下，普通商品品住宅已经成成为房地产开开发的重点。在在供给的规模模上超过公寓寓、别墅等，成成为住宅市场场上的主力。（二）、供给总总量根据菏泽市统计计局房地产统统计月报公布布的数字，22006年上上半年，全市市房地产开发发完成投资12.91亿元（市区8.64亿元），同同比增长21.8%，其中商品品住宅完成投投资8.65亿元，办公公其他1.13亿元，商业3.13亿元。全市施工面积：：216.5万平方米（市市区138.58万平方米，其其中新开工51.53万平方米），同同比增长12.5%，其中新开开工86.42万平方米；；其中住宅190.47万平方米，经经济适用房22.56万平方米。全市竣工面积：：78.61万平方米，同同比增长4.2%，其中住宅宅竣工68.08万平方米，市市区55.39万平方米，其其中，住宅47.16万平方米。全市销售面积：：47.6万平方米，同同比增长2.2%，其中，住住宅44.6万平方米，市市区34.08万平方米，其其中，住宅31.78万平方米。全市预售面积：：62.17万平方米，同同比增长110.9%，其中，住住宅57.73万全市施工面积216.50万万平平方米其中新开工面积积86.42万平平方方米市区施工面积138.58万万平平方米其中新开工面积积51.53万平平方方米全市竣工面积78.61万平平方方米其中住宅竣工面面积积68.08万平平方方米市区竣工面积55.39万平平方方米其中住宅竣工面面积积47.16万平平方方米全市销售面积47.06万平平方方米其中住宅销售面面积积44.60万平平方方米市区销售面积34.08万平平方方米其中住宅销售面面积积31.78万平平方方米全市预售面积62.17万平平方方米其中住宅预售面面积积57.73万平平方方米市区预售面积40.24万平平方方米其中住宅预售面面积积35.79万平平方方米全市空置面积17.89万平平方方米其中住宅面积11.74万平平方方米市区空置面积13.53万平平方方米其中住宅面积9.85万平方方米米平方米；市区440.24万平方米，其其中住宅35.79万平方米。全市空置面积：：17.89万平方米，其其中住宅11.74万平方米，商商业5.99万平方米，市市区13.53万平方米，其其中住宅9.85万平方米，商商业3.51万平方米。一年以内待销面面积8万平方米，一一年以上两年年以下滞销面面积9.89万平方米，无无积压。实际全市销售额额：7.319亿元，同比比增长11.9%，其中：住住宅6.07亿元，商业业1.19亿元，办公公其他590万元。结构比重，住宅宅67%，办公2%，商业24.2%、其它6.8。——2006年年1-6月菏泽市地地产统计数字字菏泽市区从这些些统计数字说说明，菏泽市市商品住宅的的多项指标都都比去年同期期有显著的增增长，特别是是新开工面积积比20055年同期大幅幅度上升。从从目前市区竣竣工面积这个个数据来看基基本上与市场场在售总量相相当，这也表表明了菏泽房房地产市场上上商品住宅供供应将会出现现一个高潮。未未来菏泽市住住宅市场的供供应量将会呈呈现出持续增增长的态势。显显而易见，房房地产投资已已经成为拉动动全市经济增增长的积极因因素。（三）、供给特特点１、住房供给数数量不断增长长改革开放以来，菏菏泽住宅建设设得到了很大大的发展。根根据主管部门门统计，到2006年上半年，全全市总面积为为357.28万平方米。其其中住宅面积积为239.7万平方米，占占67％；办公面面积31.2万平方米，占占8.7％；商业面面积85.7万平方米，占占24％；其他为1.07万平方米，占占0.3％。２、住宅投资不不断扩大住宅建设投资不不断增长，住住宅投资在菏菏泽市的国民民生产总值中中所占的比例例不断地提高高。统计资料料显示：2004年，完成住住宅投资18.95亿元，2005年完成住宅宅投资21.59亿元，同比比增长14%，2006年上半年，完完成住宅投资资12.91亿，同比增长21.8%。随着住宅投资的的增长，菏泽泽住宅施工面面积和竣工面面积也在不断断地增长。2004年，施工面面积270.09万平方米，房房屋竣工面积积99.89万平方米；2005年施工面积304.95万平方米，房房屋竣工面积积127.13万平方米；2006年上半年施施工面积216.5万平方米，房房屋竣工面积积78.61万平方米。３、住宅供给能能力不断提高高随着房地产投资资额的增长和和投资规模的的扩大，房地地产业也得到到了迅速的发发展。目前菏菏泽的房地产产开发建筑企企业有、房地地产中介组织织、物业管理理公司等房地地产的相关行行业直线上升升，已经逐步步成为菏泽市市经济重要的的产业部门。房地产业是第三三产业，是菏菏泽市经济重重点发展的产产业部门。改改革开放以来来，特别是进进入21世纪以来，菏菏泽第三产业业得到了极其其迅速的发展展。在“八五”期间，菏泽泽第三产业平平均年增长为为1.4％，2004年12.3％，2005年为11.44％，分别高高于同区域内内生产总值2.1％和1.9％个。菏菏泽第三产业业不仅是菏泽泽经济增长速速度比较快的的部门，而且且也逐步发展展成为菏泽经经济的主体。４、为了实现有有效的供给，必必须解决两个个问题为了实现有效供供给，必须注注意解决两个个问题。一是是关于房屋的的价格问题。二二是关于房屋屋的质量问题题。菏泽的住住房价格总的的来说是比较较平均。但是是，随着人们们生活水平的的提高，人们们越来越注重重房屋的周边边环境和交通通等外界因素素，因此市区区以及未来的的开发区内的的房价慢慢开开始上升，目目前，菏泽市市滞留的房屋屋均价在1700元/平米左右，东东部开发区的的住房价格相相对比较高，均均价在2600元/平米左右。从从东部的价格格趋势上看，目目前的价格相相对居民的收收入水平来说说比较高，根根据各国住房房价格与居民民收入关系的的发展规律，大大体上应当保保持在１：６６左右，即一一套普通住宅宅的价格，相相应等于居民民家庭年收入入的６倍左右右。但是，目目前，菏泽市市东部的房屋屋价格已经远远远超出了这这个比例。住住房价格所以以高，主要是是由于价格构构成不合理造造成的。房屋屋价格构成不不合理的主要要表现在，一一是土地价格格太高；二是是城市基础设设施和小区的的一些配套费费用不合理，比比如小区的一一些经营性配配套建设，也也进入了房屋屋的价格；三三是收费太多多太滥，或收收费太多；四四是房地产企企业利润过高高。降低房屋屋价格途径主主要是：经济济适用住房用用地采用行政政划拨的方式式；理顺资金金运行渠道，把把不应当进入入房屋价格中中的各种配套套设施费用从从房屋价格中中剔除出去；；规范政府行行为，制止各各种乱收费现现象；控制房房地产开发企企业的利润水水平，大体控控制在３％，打打破行业垄断断，用竞争方方式确定建设设单位。要确确保经济适用用住房建设的的质量，经济济适用住房的的质量包括工工程质量，功功能质量，环环境质量，服服务质量。第六部分：菏泽泽市住宅市场场分析一、住宅市场需需求概况一直以来菏泽房房地产市场的的需求群体主主要包括两类类：集团购买买、个人购买买。由于长期期以来国家大大力推行住房房货币化政策策，使得很长长时间以来一一直由集团购购买支撑的菏菏泽房地产市市场变得手足足无措，过度度的供给与不不足的需求成成为当前市场场面对的首要要问题。个人购买作为最最后一个阵地地，担负的“责任”可谓重大，无无奈出于价格格或其他因素素的影响，这这一群体对市市场还不很信信任，并且不不太急于入市市，因此这也也是菏泽房地地产市场涨幅幅空间较小的的重要原因之之一。二、需求总量总体上说上半年年菏泽市商品品住宅市场的的需求比较平平稳。从销售售情况看，11-7月全市累累计商品房销销售面积67.6万平方米，同同比增长12.2%。5—7月月度销售售商品房面积积分别是122.7万平方米米，10.9万平方米米，9.8万平方米米。在已销售售的商品房中中，商品住宅宅销售面积556.6万平方米，为为上年同期的的8.8%。一季度销销售平均价格格为1756元/平方米，二二季度销售平平均价格为1792元/平方米，相相对非常平稳稳。这些数字表明，菏菏泽市住宅市市场相对于供供给而言需求求不旺。分析析原因主要是是由于长期以以来，菏泽市市商品住宅市市场上的集团团购买一直居居于主导地位位，集团购买买偏重于优良良位置的选择择，对商品住住宅的价格承承受能力强。由由于福利分房房政策被停止止的实施，集集团购买力正正逐步淡出市市场、个人购购房者正逐步步取代集团购购买成为住宅宅市场需求的的主流。据菏泽市统计局局统计，个人人购买商品住住宅有上升态态势。在商品品住宅中，个个人购买商品品住宅面积为为44.7万平方米米，同比增长长57%，个人购买买商品住宅面面积占全市商商品住宅销售售面积的比重重为63%，较上年同同期上升35个百分点。但由于菏泽市普普通居民家庭庭户均可支配配年收入只有有1.3万元，对现现有住宅的平平均价格1958元/平方米，缺缺乏有效的支支付能力。购购买者只是一一部分高收入入阶层，如国国企职员、私私营企业主、经经理、公务员员等；二、三三级市场启动动较慢；房地地产抵押贷款款手续繁杂，而而且需要交纳纳的首付款也也不稳定；人人们普遍对未未来收入预期期不乐观，这这些都使得住住宅市场需求求增长速度缓缓慢。三、需求特点1、有效需求求不足。根据世界银行研研究的数据表表明，住宅价价格一般应为为家庭收入的的三至六倍，若若高于六倍则则多数居民难难以承受。要要使人们买得得起房，房价价收入比要在在五倍以下，最最好是四倍以以下，而去年年菏泽市居民民家庭户均可可支配收入仅仅为1.3万元。2、需求结构呈呈现金字塔型型。从住宅类型上看看，人们需求求最多的是普普通住宅（包包括经济适用用房），其次次为高档住宅宅，最少的是是公寓。从政政府统计数字字上看接受价价格的情况，占64.02%%的人接受的的价格为2000元/㎡以下，占34.55%%的人接受的的价格为2000—2500元/㎡，只有1.43%的人人接受3000元/㎡以上的价格格。3、住宅需求空空间十分巨大大1）城市化发展展加快，城市市迅速人口增增长

农村人人口大规模地地向城市转移移，是我国由由传统农业社社会向现代工工业社会转变变的必然结果果。农民工已已成为我国产产业工人的重重要组成部分分，是我国推推进工业化和和城市化进程程不可或缺的的力量。当前前，农民工问问题已经成为为关系到我国国经济社会发发展全局的重重要问题之一一，他们对城城市生活适应应程度如何，对对工作环境、生生活条件满意意程度如何，对对有关部门进进一步解决农农民工问题有有着极大的重重要性。

2）城市居民生生活水平提高高，要求改善善居住条件居民消费结构变变化的基本趋趋势的规律，也也要求提高住住宅消费水平平。随着居民民收入水平的的提高，食品品在家庭收入入支出中所占占的比重逐步步下降，其他他支出即用于于住、行、教教育、娱乐等等的支出逐步步增加。2005年《菏泽统统计年鉴》资资料清楚地表表明，随着菏菏泽市居民家家庭收入水平平的提高，食食品支出在消消费性支出中中的比重在下下降，住房支支出比重在上上升。恩格尔尔系数由2000年的54.22％下降到2005年的48.444，住房支支出却在上升升，即由2000年的3.544％，上升到到了2005年的4.544％。随着城市居民收收水平的提高高，居住消费费在消费中支支出占的比重重增大，解决决居民住房问问题成为当前前城市发展中中的一个关键键性的问题。3）住宅潜在市市场和发展空空间巨大。在市场经济条件件下，有没有有市场以及市市场容量的大大小，是产业业发展的决定定性因素。菏菏泽住宅市场场容量适中，住住宅建设发展展空间较为广广阔。改革开放以来，菏菏泽市住宅建建设发展迅速速，成绩显著著。2004年-2006年期间共完完成住宅建设设投资53.46亿元，竣竣工住宅334.833万平方米，人人均居住面积积从2004年的6.08平方米米，提高到22006年的7.54平方米。菏泽虽然在住宅宅建设方面取取得了重大的的成就，但是是住房发展空空间仍然巨大大。随着国民民经济的发展展，居民收入入水平进一步步提高，对提提高居住水平平的要求越来来越迫切。菏菏泽市统计局局的调查资料料显示，菏泽泽市年收入在在0.8－1.4万元的小康康型家庭占全全市家庭户数数的65.44％；年收入入在1.5－6万元的富裕裕型家庭占115％；年收收入在10万元以上上的富有型家家庭占２％；；其余为温饱饱型与贫困型型家庭。居民民家庭收入虽虽然在不断地地提高，消费费性支出虽然然也在不断地地增加，但是是住房消费支支出在消费支支出所占的比比重却相对地地较低。所以以，提高住房房消费水平的的空间还是巨巨大的。第七部分：菏泽泽市住宅市场场总体供需评价一、菏泽市住宅宅市场是一个个不均衡的市市场。主要表现在地理理位置的分布布上和发展程程度上。牡丹丹区是住宅发发展的热点地地区，特别是是人民路和丹丹阳路地区最最热，与此同同时南城和北北城的住宅发发展较为缓慢慢。但随着东东部开发区的的不断开发，这这一地区可供供继续开发的的土地已经有有限。今年以以来，热点有有向东城偏南南沿线发展的的趋势。二、东部高档住住宅市场开始始蠢蠢欲动。随着菏泽市热点点区域的移动动，东部高档档住宅纷纷出出炉，有温泉泉入户的高层层住宅，有水水岸豪宅等等，均均价在2600元/平米以上。这这些当地的高高段项目，消消化速度相对对缓慢，月销销售在16-20套左右。但但是目前东部部的高端住宅宅频繁亮相，这这类供给过多多、需求不旺旺的形态必然然导致激烈的的市场竞争，这这种竞争除竟竟相降价、折折价外还表现现在户形设计计、配套设施施、物业管理理、突出品牌牌等方面。三、普通住宅市市场供求存在在较大矛盾。从目前菏泽市住住宅市场需求求类别看，根根据实际调查查的结果显示示，个人购房房者最需要的的是具有下列列特点的普通通住宅：（1）价格合理理：多层15000—2500元/㎡，小高高层2500—3000元/㎡。（2）面积适中中：90—130㎡。（3）户型实用用性强：布布局合理、采采采光充分、能能能够满足基基本本使用功能能。（4）交通、生生活比较较便利。（5）环境、噪噪音等方方面符合居居住住标准。但目前市场提供供的的商品住宅宅的的特点是：：个人购房需求西区供应状况东区供应状况价格1500—255000元/㎡1520—29950元元/㎡1670-30040元元/㎡面积90-130㎡㎡90-120㎡㎡120-1600㎡㎡户型布局合理格局单一户型格局略有创创新新交通交通、生活便利利经济技术开发区区附附近交通方方便便，但缺少少聚聚居氛围，配配配套设施不不完完善开发过程中，未未来来城市中心心，交交通便利，但但但缺少聚居居氛氛围，配套套设设施不完善善，未未来前景良良好好。（1）价格：西西城市区区价格在1520—2650元/㎡，基本符合合当地居民民的的购买能力力。东东部开发区区（未未来的城市市中中心）价格格在在1800—3000元/㎡，基本已经经超过了部部分分居民的购购买买能力。（2）面积：1110——130㎡（三居或二房房半），面积积偏大与需需求求有差距。（3）总价：由由于剩余余房源的面面积积偏大，所所以以导致房屋屋的的总价偏高高，超超出了居民民的的购买能力力。（4）交通及生生活便利利情况：西西城城作为老城城区区交通便利利，东东部因为是是正正在开发中中的的区域，又又是是未来的城城市市中心，相相对对而来交通通不不够便利，区区区域繁华度度不不够。由此可见，市场场上上提供的住住宅宅与众多购购房房者的需求求存存在较大的的矛矛盾。菏泽市总体的需需求求情况不令令人人乐观，但但房房地产市场场上上供给的严严峻峻形势又摆摆到到我们面前前：：目前菏泽泽市市房地产管管理理局核发的的商商品房内销销许许可证几十十个个，菏泽市场场在售和已已售售的具有合合法法销售资格格的的住宅项目目共共计近百个。据统统计，目前前菏菏泽市在售售项项目有50多个（大盘29个）。综合各各方面的信信息息，下半年年，市市场新开盘盘项项目数量有有可可能要增加加。因因此可以说说菏菏泽房地产产市市场供需失失调调的结构性性矛矛盾已经摆摆到到我们面前前。供需的总体形势势虽虽然严峻，但但但菏泽的房房地地产市场并并不不是没有希希望望。个人购购房房比例的不不断断攀升，住住宅宅销售面积积的的再次增长长，说说明：菏泽泽的的房地产又又进进入了一个个增增长期。第八部分：菏泽泽市市住宅市场场发展趋势预测一、影响市场发发展展的因素影响市场发展的的主主要因素有有：：政策因素素、竞竞争因素、需需需求因素、市市市场环境因因素素等多种。菏菏菏泽市房地地产产市场的竞竞争争情况（即即供供给情况）和和和需求情况况已已在之前章节节中进行了分分析，下面面主主要就政策策因因素和市场场环环境因素进进行行分析。国家政策对房地地产产市场发展展的的影响：房地产经济是国国民民经济的重重要要组成部分分，关关系国计民民生生，是经济济成成分里的活活跃跃因子；近近几几年来，政政府府一直致力力于于宏观调控控的的探索，特特别别是政府关于于房地产市市场场的规范政政策策力度加大，操作性性增强，并把房房地产投机机行行为和消费费行行为分开，有有有效的分而而治治之，因此施施行了一系系列列宏观调控控政政策，其中中最最重要的是是：：山东省《关关于进一步步规规范发展房房地地产市场的的意意见(讨论稿)》党政机关事业单单位位不得自建建住住房福利性住房经费费将将取消依法尽快将“城城中中村”集体土地转转为国有全省规范发展房房地地产市场现现场场会今天召召开开。提交会会议议的《关于于进进一步规范范发发展房地产产市市场的意见(讨论稿)》中显示，山山山东省拟出出台台多项措施施规规范发展房房地地产市场。2010年城镇镇家家庭住宅不不低低于60平方米房地产中介介服服务不得强强制制消费期房预售必须明明码码标价二手房市场场价价格定期公公布布2、市场环境因因素市场环境因素包包括括国外市场场环环境和国内内市市场环境。中国加入WTOO，入入关后，随随着着对外经济济贸贸易往来的的增增多，对国国内内经济的刺刺激激以及对外外资资企业的吸吸引引都有着不不可可低估的影影响响。外资企业大量进进入入中国，聘聘用用了更多的的中中国员工，租租租购面积更更大大的写字楼楼和和住宅楼。国内方面，国家家为为了保证国国民民经济平稳稳、快快速的发展展，会会进一步加加大大刺激需求求的的力度。因因此此，有理由由相相信，会有有更更多的经济济政政策，幅度度更更大的优惠惠措措施不断出出台台，以促进进经经济增长。二、菏泽房地产产市市场的发展展趋趋势预测菏泽经济结构和和空空间布局调调整整，必将带带动动房地产供供求求地域的变变动动。随着菏泽城区人人口口的增长，城城城市区人口口密密度的提高高，以以及经济结结构构的调整和和城城市建设的的发发展，必须须对对城市空间间布布局进行相相应应的调整。城城城市的发展展城城市空间布布局局的调整，就就就决定了菏菏泽泽房地产供供求求的地域变变化化。菏泽产业结构和和城城市布局，基基基本上是在在550年代形成成和发展起起来来的。就产产业业结构来说说，菏菏泽原有的的经经济主要是是由由第二产业业构构成的，第第二二产业比重重超超过第一产产业业成为城市市的的主导，这这也也说明了菏菏泽泽市已经由由农农村城市转转向向了工业城城市市，城市的的地地位与经济济实实力随着工工业业经济的稳稳固固发展将有有着着质的飞跃跃。菏菏泽城市发发展展到今天，城城城区内已经经成成为菏泽最最优优越的地段段，已已经不再适适宜宜第二产业业，特特别是污染染和和扰民的产产业业在这些地地区区存在和继继续续发展，必必须须进行调整整。根根据产业的的调调整和土地地使使用性质的的变变化，决定定了了菏泽城市市建建设。而第第三三产业随着着城城市经济的的发发展在逐步步的的提高，但但是是整个产业业在在经济产业业结结构中的比比重重正在呈下下降降趋势，而而且且年度的增增长长幅度自2003年以来都在在下降，这这也也充分说明明了了城市经济济虽虽然在发展展但但是还不够够活活跃，城市市的的商业经济济、服服务业经济济还还不够发达达，这这在一定程程度度上也限制制了了城市商业业地地产的发展展，使使得菏泽市市今今几年的商商业业地产发展展较较为稳固，从从从价格的涨涨幅幅上看很不不明明显。随着菏泽产业结结构构调整，城城市市建设的发发展展，城市基基础础设施逐步步完完善，菏泽泽房房地产将形形成成一大东部部势势销区，本本项项目即处于东东部开发区区的的重要地段,有很大的提提升空间。三、市场发展趋趋势势对本项目目的的影响本项目地处东部部发发展地区，地地地区的发展展必必然会带动动项项目的发展展。东东部地区的的发发展规划，对对对本项目有有着着重要的影影响响。一方面，本地区区的的道路条件件、市市政设施的的比比较完善，为为为项目提供供了了更加完美美的的外部环境境；；另一方面，该地地区区中汇集了了菏菏泽市大量量的的政府员工工。这这里将集中中大大批具有较较高高购买力的的高高收入阶层层。为为项目吸引引更更具购买力力的的客户提供供了了条件。此外，上述分析析的的种种政策策因因素，对房房地地产市场的的需需求无疑是是一一个刺激作作用用，使一部部分分人可以进进入入房地产市市场场。但各种种因因素被完全全激激活，形成成实实际的需求求尚尚需一段时时间间，预计会会有有2—3年左右。这这个时间与与本本项目成长长的的时间应该该是是同步的，这这这对项目的的成成功是一个个利利好因素。区域的发展给本本项项目带来了了机机会的同时时，也也给项目的的运运做提出了了更更高的要求求。首首先，项目目的的发展要符符合合区域发展展的的趋势，要要以以区域为依依托托，利用区区域域的优势营营造造项目的特特性性；其次，加加加剧了竞争争，本本区域具有有巨巨大的发展展潜潜力，必然然吸吸引大批的的投投资者，只只有有在区域的的竞竞争中取胜胜，才才能带来项项目目的成功。区区区域内的竞竞争争状况，将将在在下一章中中进进行分析。第九部分：区域域市市场分析●区域现有环境境概述述：区域住宅市场分分析析的范围有有两两个区域：一是目前的的城市中心心、城西一带，二二二是发展中的的城市中心心、东部开发区区一带。一、地理位置与与道道路交通状状况况项目位于山东省省菏菏泽市城市市新新区。基地地西西面面靠主干干道人民路，西北侧为赵王王河，赵王王河河对岸为未来来市政广场场及及市政府办办公公大楼。周边边交通便捷捷，区区位条件良良好好。基地与与赵赵王河相距距非非常近，是是理理想得安家家置置业居所。基基基地正西面是城市视视廊——人民路，其商商业价值极极具具潜力。本项目位于菏泽泽新新城规划行行政政、商务、文文文化、娱乐乐中中心区的核核心心。交通出出行行非常方便便。二、周边物业状状况况1、住宅个案：：本项目所在区域域内内有几个规规模模较大的居居住住区，如：：南南华康城、欣欣欣欣家园等。这这些小区规规模模都比较大大，均均处于正在在销销售中，整个个区域成熟都都需要一定的时间，跟跟项目的成成长长时间非常常吻吻合，因此此，今今后该区域域将将是一个人人气气旺盛，业业主主的人文档档次次也相对较高的成熟区区域域。项目位置规模产品面积价格销售现状南华康城菏泽市人民路113388号（南华产产业园）占地面积：３８８万万㎡以三房为主，ssooho公寓，法式花园洋洋房82㎡-2066㎡㎡，产品面面积积落差大。住宅：28900元元/㎡商业：底层600000元/㎡，二层3200元/㎡团购较多，导致致大大量房源没没公公开。准现现房房销售。泰和·水岸嘉苑苑赵王河南，人民民路路西占地面积：3773370㎡高层，三房为主主124㎡-17744㎡均价3150元元/㎡目前4、5、77楼在预定，9月220日开盘，1号楼明年初初开盘鑫苑·国际城市市花花园和平路和丹阳路路交交叉处南，牡牡牡丹嘉园北北占地：3000088㎡高层、多层，130㎡-16600㎡为主高层均价：322000元/㎡多层带电梯：227700元/㎡仅剩部分高层，商商铺已销售完完毕。中富·奥斯卡春春城城牡丹区政府对面面占地307亩，总总建面面积28万5千平方米多层，高层，别别墅墅，住宅主力面积：：1128-11338㎡三房别墅均价：266550元/㎡，高层未未开发，预预计计2900元/㎡，多层：1900元/㎡部分现房销售，高高层明年初开开发，二期明明年五月交房房，帝都花园（二期期）八一路南和人民民路路交接处南南占地面积：7442240㎡总建：20万㎡㎡5万平米配套会会所多层、高层、别别墅墅、商业街街目前销售的商铺铺以以100-2200㎡为主住宅多层：222000元/㎡别墅：50000元元/㎡商铺：45000元元/㎡住宅基本售罄，目目前以商铺销销售为主，去去化速度一般般。欣欣嘉园黄河路与纱厂路路交交接处占地50亩别墅300平方米左左右右别墅：30000元元/㎡别墅小区中央区区域域热销，其其他他销售不佳佳银河嘉园人民路立交桥东东2200米占地：53亩三房两厅，多层层83-139㎡㎡均价：17500元元/㎡尾盘、剩余不多多凤凰城中华东路火车站站广广场前占地3.3万㎡㎡，总建建11万㎡写字楼，单套有有阁阁楼80-160㎡㎡，户户型一样，大大大面积为2套组合均价：29800元元/㎡商铺已售罄，住住宅宅销售接近近尾尾声，二期期未未定开发时时间间龙燕·阳光城人民路699号号总建：14万平平方方米综合未定未定项目公开中可比项目市场调调查查可比项目现场照照片片可比项目现场照照片片2、商业个案：：东方方红商圈菏泽古称曹州，是是著名的牡丹丹城，在明清清期间商业文文明曾经有过过短暂的辉煌煌。近年来，由由于各方面的的原因，菏泽泽的发展速度度逐渐放慢，经经济状况表现现的明显低于于其他城市。据菏泽有关部门门统统计，菏泽泽市市民的收入入约约有80%到了流通市市场。但菏泽商用用物业的现现状状是“乱花渐欲迷迷人眼”，写字楼物物业基本为为零零，低端的的地地摊商业到到有有完善管理理制制度良好服服务务态度的高高端端商业设施施共共存，缺乏有有效的规划划、管管理。东方红商圈消费费者者分析：1、消费者的年年龄分布布广，各种种年年龄层次的的消消费者都有有；；2、消费者的消消费种类类主要集中中在在生活日用用品品方面，其其中中服装、首首饰饰、日用百百货货、精品等等方方面；3、消费者对产产品的选选择方面，价价价格因素比比较较明显，期期望望在选择过过程程中得到实实惠惠；4、年轻人群[[18~~35]光顾的频率率比较高，消消消费支出比比较较大；5、高档品牌在在本区由由于消费力力较较低原因，未未未形成主流流消消费，但随随着着城建规划划及及交通便捷捷的的提升，入入住住居民素质质提提升，将全全面面提高其整整体体消费购买买力力。东方红商圈的经经营营特点与本案案未来的商商业业思考1、东方红大街街号称菏菏泽市的“泉城路”，能够成为为菏泽商业业最最具活力的的展展示场所；人民路也作作为城市新新区区的代表，潜潜潜力可想而而知知。2、东方红大街街的规模模及商业魅魅力力及其辐射射范范围都处于菏菏泽地区的的中中心地位，正正是如此，本本本案区域的的商商业仍是城城市市新区的一一个个空白，东东方方红大街的的商商业模式值值得得甄选来为为本本案服务。3、但是东方红红大街的的业种虽然然很很齐全但业业态态组合却比较较混乱。老式式百货大楼楼、零零乱的门市市店店面、没有有统统一形象展展示示的品牌专专业业店。而本案案未来的商商业业是全新的的面面世，包与与面面楼盘的商商业业，形成了了新新区不可比比拟拟的商业地地带带。4、东方红大街街没有先先进的其他他业业态的进入入，比比如：超市市、电电器专业店店、餐餐饮专业店店等等。本案的业业态空白，可可可进行科学学合合理的规划划。5、东方红大街街商业设设施陈旧，并并并且比较落落后后，缺乏相相应应的管理，跟跟跟不上该区区位位的消费能能力力的发展；；本本案所提供供的的设施使得得本本案的竞争争实实力趋于完完美美。6、东方红大街街商业业业态品种的的低低端化不能能满满足消费时时尚尚的变化，该该区域的店店铺铺80%以上属于服服装类，其其他他业态虽然然存存在但是都都不不具备规模模，更更没有代表表意意义。而本案案未来应该该是是一个业态态完完整，环境境好好，交通便便捷捷的黄金商商业业区。三、人文环境及及配配套设施状状况况菏泽有着优秀的的传传统文化和和民民间艺术，牡牡牡丹文化、书书书画文化、戏戏戏曲文化、武武武术文化独独领领风骚。特特别别是菏泽牡牡丹丹，雍容华华贵贵，色艳香香浓浓，有“曹州牡丹甲甲天下”之美誉，被被评为中国国国国花的首选选花花卉。数尽中西，文明明的的魅力总是是与与水屏息相相恋恋。有水的的地地方就有风风景景，有水的的地地方就有文文明明。政府耗耗资资2亿元打造的600亩赵王河公公园，其天天然然的国际高高尚尚区居住氛氛围围，最适宜宜人人居的现代代化化生活环境境，加上市政政府的搬迁，注定了本项目将以醉美的形式流传于世。项目在公园前排又将600亩的水域引入社区，建设楼间园林，创造真正意义上的“公园里的家”的尊贵享受。该地区配套设施施基基本齐全，但但但存在以下下问问题：①社区内或者者是附近缺缺乏乏教育水平平高高的中小学学及及幼儿园②项目旁边缺缺乏大型的的购购物场所和和娱娱乐场所③项目周边缺缺少设备先先进进、医疗水水平平高的医院院。第十部分：本项项目目初步定位分析析一、影响项目定定位位因素分析析影响项目定位的的主主要因素有有：：土地价值值、需需求分析、供供供给与竞争争态态势、成本本约约束、政策策空空间等几个个方方面。1、土地地价价值分析一个项目的土地地价价值主要是是由由：项目地地理理位置、环环境境与污染情情况况、交通条条件件、市政配配套套、周边景景观观以及邻近近楼楼盘的素质质等等多种因素素决决定的。本项目的地块位位于于菏泽市城城市市新区，随随着着市中心商商务务区向东部部扩扩延，东部部开开发区将成成为为继西城牡牡丹丹开发区之之后后的又一个个快快速发展的的区区域。该地地块块具有以下下几几个特点：：①项目地块的地地形条条件比较好好，属属于较为理理想想的建设用用地地；缺憾就是是地块尚未完完成的拆迁。②项目地块紧邻邻城市市主干道人民民路，环临项项目地块的的公公共交通极极为为便利；③由于本项目的的建设设过程中该该区区域有几个个成成熟的社区区，未未来整体生生活活氛围较为为理理想；④地块北向景观观在水水岸公园的的映映衬下，静静观观质量有所所提提高，但缺缺少少环临的自自然然景观，应应属属该地块的的弱弱项；⑤小区周边配套套设施施比较齐全全，但但从整个区区域域看，文化化教教育、体育育娱娱乐设施明明显显不足。⑥南华康城、帝帝都花花园等在建建项项目对提升升整整个地区的的素素质有积极极意意义，同时时也也在不同程程度度上形成了了竞竞争。⑦本项目附近无无大型型商业项目目，商商业的业态态也也比较混乱乱。结论：项目地块块是是较理想的的住住宅商业建筑用地地，自然景观观的缺少可可以以通过小区区内内部环境艺艺术术的设计弥弥补补其不足，优优优秀的景观观设设计是提升升土土地价值的的重重要途径。文文文化教育体体育育设施不足足的的局面可以以通通过地区文文化化体育中心心以以及项目自自身身配套的建立立逐步得到解解决；超市、商场等配套的建立立有利于挖掘掘整个项目的的商业潜力。2、需求求分分析需求分层分析，随随着住宅需求求主体逐步由由集团向个人人转变，住宅宅需求的将为为主要分成三三个阶段：2000元以下下、2000至3000元，3000元以上上。根据政府府权威调查，表表明在东部愿愿意购买2000元以下下约占购房人人总数的19%；愿意购买2000元以上3000元以下下的房屋的人人约占72%，其余为3000元以上上价位的购买买者。从目前菏泽房地地产产市场的情情况况看，2000元以下下的住房多多在在新老城区区的的边缘地带带，或或者是经济济适适用房。2000至3000元的价价位应归为为普普通中高档档住住宅，在这这个个市场上所所对对应的客户户比