年广州某商业地产项目市场报告

2006年****商业项目市场分析报告本报告为截止至至2006年底在****的商业项目目，分别为写写字楼及公寓寓的市场状况况，以及未来来即将上市及及规划待建的的商业项目分分析。第一部分写写字楼市场一、写字楼区域域分布写字楼主要集中中在****的西、北侧侧和中部从****的整整体规划看，西西北侧为商务务为主的区域域，而东面则则为居住功能能为主的区域域。****的写字楼多多集中在靠广广州大道的西西南侧，邻近近黄埔大道的的北侧以及****的中部。如如西侧的华普普广场、星汇汇国际、双城城国际、以及及碧海湾、发发展中心大厦厦、浩瀚华轩轩等，中部有有珠江投资大大厦、合景泰泰富中心、富富力中心等，而而北部接壤黄黄埔大道的有有富力科讯大大厦、联通新新时空广场、勤勤建商务大厦厦等写字楼。二、写字楼供应应量写字楼供应量空空前激增，潜潜量为广州十十区之首无论是在售写字字楼面积还是是在建工地或或规划写字楼楼用地，****的写字楼供供应量都是全全广州最大的的区域。据数数据统计，****目前在建写写字楼总建筑筑面积约为94.8万㎡，据统统计06年全年可售售的写字楼总总面积达30多万㎡。2006年大量量全新甲级写写字楼投入使使用，CBD核心商务地地位显现2006年期间间，富力科讯讯大厦、珠江江投资大厦、保保利大厦、新新世界商务大大厦、广东全全球通大厦、联联通新时空广广场、****电信中心和和广州信合大大厦等写字楼楼项目经已在在相继投入使使用，富力集集团在2007年初即将全全面进驻富力力中心。此外外，恒大集团团、城启集团团、侨鑫集团团、高盛集团团、合景盈富富等地产商在在****都将建总部部物业。稳坐未来广州写写字楼的霸主主地位据政府提供的数数据显示，到到2008年，****将有近30幢新建商用用物业落成。到2011年，****写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且****区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见****将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。三、写字楼项目目状况（一）写字楼概概况近年****的的商业写字楼楼项目如下表表：上市时间项目名称发展商项目位置占地面积㎡总建面积㎡项目规模2004双城国际广州市华鹏置业业有有限公司华穗路263号号755062000东塔、西塔为写写字字楼，中塔塔为为公寓2005发展中心大厦广州发展新城投投资资有限公司司广州市天河区******临江大道3号690078000一栋37层的写写字楼信合大厦广州市农村信用用合合作社华厦路1号660058732一栋32层高的的钢结构建筑筑筑星辰财富港广州越福房地产产开开发有限公公司司金穗路与广州大大道道交界处545337000由两座28层塔塔楼楼组成，东东塔塔楼为酒店店服服务式公寓寓；；西塔楼为为写写字楼，1、2层为群楼商商铺，3楼为转换层层，4楼以上为商商务写字楼楼，2梯7户，共238套单位。华普广场华普产业、中银银集集团、保利利房房地产天河****西西侧华明明路777288000分东西两座塔楼楼,,地上27层,1-5层为裙楼,6层为会所,西塔7-27层为写字楼,东塔24小时商务办办公,地下3层为停车场场广州保利大厦保利地产华厦路I2-55地地块620030800分为东西两塔星汇国际越秀投资、城建建集集团广州大道与******金穗路的交交界处810068000由分别为28层层、27层的2座塔楼组成成，1-6层为裙楼，东东东塔7-28为酒店式公公寓，西塔塔楼楼7-27层为写字楼楼勤建商务大厦广州市勤建置业业有有限公司黄埔大道西46688号490042900总层高为25层层，1-4层裙楼为商商场，写字字楼楼单层面积积为为1100平方米左右右，可间隔隔成成140~5500平方米的单单位，每层层最最多可间隔隔成成5套单位珠江投资大厦广东珠江投资有有限限公司金穗路1000073000两栋19层的塔塔楼组成2006富力科讯大厦富力地产****马场路路与与黄埔大道道交交汇处610043000地上24层，55层起写字楼楼，地下下4层，其中3层车库富力盈隆广场富力地产****中轴北北端端入口8985114971地上42层，地地下4层，总总套数1246套合景国际金融广场广州合景房地产产开开发有限公公司司,广州新恒昌昌企业发展展有有限公司华夏路8号7261653581至4层为商业业；5至339层为写字楼楼，其中第5及22层为避难层层；地下1至5层为车库。写写写字楼总套套数数为881套津滨腾越大厦广东津滨房地产产开开发有限公公司司华夏路与华强路路交交汇处62928346928层商务式纯纯写字楼楼，户型面面积积为65-1880㎡三银大厦广州三银房地产产开开发有限公公司司****I7--22地块（国税税大厦西侧侧）52002600022层单体写字字楼2007初富力盈力大厦（写写字楼）富力地产华穗路A2-33地地块908290820分为南北塔各3300层，其中北北塔为写字字楼楼，南塔为为公公寓。预计07年3、4月发售富力中心富力地产华夏路J1-44811716000055层国际商务务总部，2007年初投入使使用嘉裕、方圆G33--2项目嘉裕集团方圆集团兴国路与兴盛路路交交汇处11400123742规划为商住项目目，目目前建至10层左右，预预计年中推推出出从以上项目的数数据统计，****至今的写字字楼供应量（按按建筑面积计计算）约为85万㎡。日前从房管局公公布的数据中中得知，06年1～11月份，批准准预售的全新新写字楼供应应量仅为12.78万㎡，而****22006年度新建项项目总量超30万㎡，供应应量为全市上上市量的2倍多。由此此可见，2006年乃至2007年广州写字字楼供应必定定集中在****板块。（二）写字楼类类型分析1、目前*****的写字楼项项目，按用途途可分为三种种：1）自用型该类型的写字楼楼项目有华南南电力通讯大大厦、电信中中心、国税大大厦、联通新新时空广场等等。该类写字字楼多为较大大型的国企及及政府部门出出资建设和使使用。2）自用兼商业业型该类型多为写字字楼的开发商商自留一部分分作办公使用用，其余对外外出租或出售售，代表有信信合大厦、广广州保利大厦厦、合景国际际金融广场等等。3）全商业型该类型写字楼多多规模体量较较大，配套标标准较高，发发展商以销售售为主要目的的，如勤建商商务大厦、富富力盈隆广场场、富力科讯讯大厦等。2、按项目的规规划设计可分分为：1）标准式写字字楼该类型写字楼配配备标准式硬硬件及配套设设施，新建的的标准越高，如如勤建商务大大厦、富力盈盈隆广场及富富力科讯大厦厦。2）公寓式写字字楼该类型写字楼多多为新近落成成的新式小型型商业办公楼楼，以间隔小小、灵活为主主，针对不能能承受大型写写字楼租金的的目标客群。如如星辰财富港港、津滨腾越越大厦。（三）写字楼价价格及租金据市场研究部调调研得出目前前****在售（一/二手）写字字楼价格如下下：上市时间项目名称销售价格(元//㎡㎡)租赁价格(元//㎡㎡)管理费(元/㎡·月))2004双城国际900070～90102005发展中心大厦20000130～150029信合大厦只租不售120～130029星辰财富港900040～503华普广场1100075～8515广州保利大厦950070～8018星汇国际1100075～8512勤建商务大厦12000110～130010珠江投资大力科讯大厦1100080～9023富力盈隆广场1400090～12025合景国际金融广广场场只租不售180三银大厦13000暂未使用据房管局数据显显示，广州06年写字楼均均价为9502元/㎡，其中以以天河区的天天河北、****板块，越秀秀区的环市东东板块价格较较高，均高于于10000元/㎡。从以上数据分析析，****新近推售的的写字楼价格格均在11000元/㎡以上，均均价约在12000至13000元/㎡之间，一一方面这些写写字楼项目标标准较高，配配套硬件较优优，另一方面面，在政府大大力推动****的背景下，****的价值进一一步展现，以以致很多实力力级的客户有有意向进驻该该区域，从而而支撑起现时时的价格水平平。目前在售价格较较高的写字楼楼，其目标客客户多为跨国国集团或世界界500强企业作为为其承租客户户。租金方面，一些些位置较好的的、配置较高高级（甲级）的的写字楼项目目租金水平在在120～130元/㎡·月左右，而而早期建成的的或配置硬件件不高的写字字楼租金在80～90元/㎡·月左右。（四）写字楼客客户分析经调研得出*****写字楼各盘盘的客户群体体构成如下：：项目名称目标客群双城国际IT行业、广告告、中小小企业/国税信合大厦金融、证券、保保险险星辰财富港中小企业、港澳澳投投资者居多多华普广场银行、科研机构构、外外资公司星汇国际银行、金融、证证券券勤建商务大厦IT、广告业珠江投资大厦金融、证券、保保险险富力科讯大厦客户以IT行业业、广广告、贸易易公公司为主富力盈隆广场金融、保险等行行业业，世界500强企业、集集团总部合景国际金融广广场场跨国大型企业、金金融巨头以及及500强企业津滨腾越大厦针对有意进驻******的中小企业业客户分析：银行与金融、资资讯科技（IT）与电讯、专专业与商业服服务相关行业业是目前****写字楼的主主力商户范畴畴。随着新近大型甲甲级写字楼陆陆续上市，其其在地段、硬硬件及配套等等方面均优于于传统天河北北、环市东板板块，并在政政府的优惠政政策吸引下，吸吸纳了不少跨跨国企业集团团及大型实力力企业进驻****。据行业统计数字字显示，截至至2006年广州本地地企业进驻大大型写字楼市市场的比例约约为50%，较2005年上升约10%。在企业实实力提升并意意欲扩展规模模、提升企业业形象的促动动下，不少企企业选择****作为企业的的新总部。四、写字楼市场场综述需求供应相对平平衡，价格平平稳趋升，租租金大幅增长长****20006年写字楼市市场供应充裕裕，且以较高高端的写字楼楼产品为主，在在市场上的其其他区域没有有太多具备相相当优势的项项目与之竞争争；区域主力力客户面对跨跨国及大型企企业客户，价价格承受能力力较强，因此此区域整体市市场发展良好好，并随着新新建写字楼的的推出而逐渐渐进入发展高高峰。由于近两年政策策扶持及城市市发展壮大，市市场目光集中中****，因此写字字楼的价格及及租金水平在在05至06年期间受到到市场的追捧捧而不断提升升，尤其是租租金因短时间间内进驻企业业的增多而增增幅较大。未来发展动力强强劲，潜力愈愈显近年来广州保持持着强劲的发发展势头，整整体市场具备备良好的资源源条件以及稳稳定、多元化化的增长需求求，加上广州州及区内市场场及商机前景景乐观，这些些趋势都将加加强未来写字字楼及市场发发展。透过近年的市场场行情分析，目目前广州市场场对写字楼的的消化速度主主要决定于四四因素：其一，未来三年年内外资进入入中国尤其是是进驻广州的的速度。其二，国内民营营企业成长的的速度和数量量。其三，开发商对对价格的调整整。其四，政府规划划、政策及对对供应的调整整。预计未来短期至至中期阶段广广州房地产的的市场需求仍仍然庞大，尤尤其是作为广广州CBD核心的****，在城市发发展持续及稳稳定的前提下下，写字楼作作为该区域的的核心业务发发展平台载体体，继续进入入高速的发展展，并预计将将在2008至2010年左右进入入高峰。未来区域写字楼楼价格预计平平稳上升，出出租率提升带带动租金增长长未来随着*****市政配套的的不断完善，交交通的便利将将进一步带动动****的发展。进进驻企业不断断增多，促进进区域内写字字楼的需求持持续旺盛，从从而使价格及及租金保持平平稳、良性的的增长。预计计07年价格增幅幅将在10%～13%左右，均价价在15000～17000元/㎡之间；租租金预计可在在140～180元/㎡之间，而而配置相对较较低的写字楼楼租金在市场场需求的带动动下亦有望升升至100元/㎡以上的水水平。政府对*****的政策优惠惠促进区内的的发展《广州市支持金金融业发展意意见的若干实实施细则》自自2006年4月12日起施行行——对在金融商务区区新设立金融融机构总部的的，广州市政政府一次性奖奖励500万元；；对在金融商商务区新设立立金融机构地地区总部的，一一次性奖励2200万元。本部在金融商务务区购置、自自建办公用房房（不包括附附属和配套用用房，下同）自自用的，按照照建筑物办公公用途部分的的建筑面积计计算，给予每每平方米10000元补贴贴，３年内分分期支付完毕毕。但３年期期间内办公用用房不得对外外租售。其本部在金融商商务区租赁办办公用房自用用的，在３年年内每年按市市国土房管局局公布的当时时、当区域、当当路段的房屋屋租金参考价价30％给予租租金补贴，享享受补贴的３３年期间内办办公用房不得得改变用途。对2006年44月12日前已在在广州经营的的金融机构总总部及地区总总部，其本部部在金融商务务区购置、自自建或租赁办办公用房自用用的，按上述述标准的500％给予补贴贴。政府制定的一系系列优惠政策策，将加快企企业进驻****设立总部，从从而为区内写写字楼等各商商业项目的发发展带来庞大大的市场需求求。广州标志性建筑筑——西塔的启动动，****核心地位彰彰显，进一步步促进商业物物业的需求扩扩张广州市政府计划划在该商务区区内建设两座座标志性超高高层物业——“双塔”，融酒店、商商务、观光旅旅游、商业等等多功能于一一体，西塔是其中中一幢。西塔位于*****核心商务区J1-2、J1-5地块，用地面积310844.96㎡（包括城市市绿化广场面面积8531..49㎡），绿地率率不少于40%，建筑面积约37万㎡，建筑筑高度432米。西塔将包包括超五星级级酒店（约占占主楼层数的的30%）、高级写写字楼（约占占主楼层数的的60%）、观光旅旅游、商业、餐餐厅和国际会会议厅等。项目总投资60亿元，预计2009年交付使用用。西塔的启动将进进一步加快****CCBD的开发，未未来写字楼市市场将会更热热。周边区域的写字字楼项目概况况周边区域新近推推出市场的写写字楼项目主主要有：区域项目位置占地面积㎡总建面积㎡售价（元/㎡）租金（元/㎡··月月）天河区粤海天河城大厦厦天河路208号号天天河城东塔塔103000只租不售130～1600广晟大厦天河路228号号正正佳广场东东塔塔29313700014000130保利壬丰大厦天河路490号号((地铁三号线线石牌桥站站旁旁)约1100096413（写字楼6433000）12000～113300085～95维多利广场体育西路1011号号维多利广广场场塔楼1960014355015000～1188000130～1400越秀区中华国际中心中山三路33号号中中华广场塔塔楼楼35000300000（写字楼12000000）13000～1144000100～1200****周边新新增写字楼项项目多为甲级级写字楼，且且多集中在体体育中心附近近，项目自身身具有一定的的规模，而且且其市场环境境、配套设施施、交通等条条件均较为成成熟。此外，这些甲级级写字楼的目目标客源与****内的写字楼楼存在一定的的竞争与分流流。五、2005年年6月至2006年底****新报建项目目单位项目面积用地性质建设工期（自）建设工期（至）广东津滨房地产产开开发有限公公司司天河区华夏路（*****A44－6地块）6293商务办公用地2006年4月月2008年9月月广州嘉兴实业有有限限公司天河区*****BB2-3地块7738商务办公用地2006年5月月2008年111月月广州市城市建设设开开发有限公公司司天河区珠江大道道东东（****BB2-10地块）10836金融办公用地2006年7月月2008年111月月广州同润房地产产开开发有限公公司司天河区*****AA3-6地块6784商务办公用地2006年100月月2008年100月月广州远洋建设实实业业公司、永永常常地产发展展有有限公司天河区*****II1－4地块6546商务办公用地2006年9月月2008年9月月广州昊和置业有有限限公司天河区珠江大道道东东（****BB2-7地块）8172金融办公用地2006年8月月2008年111月月广州市明和实业业有有限公司天河区*****ＦＦ2-3地块10409商贸办公用地2006年4月月2008年4月月广州市杨箕经济济发发展公司、广广广州汇美发发展展有限公司司天河区*****AA3—5地块7381商务办公用地2006年3月月2007年8月月广州市杨箕经济济发发展公司、广广广州富力地地产产股份有限限公公司天河区*****AA2-2、A2-3地块9082商务办公用地2005年9月月2007年9月月广州富力恒盛置置业业发展有限限公公司天河区*****JJ2-7地块范围地地段6895商务办公用地、旅旅馆业用地2005年9月月2007年9月月广东利通置业投投资资有限公司司天河区*****BB2-4地块9916商务办公用地、商商业金融业用用地2005年9月月2007年111月月广东东田实业发发展展有限公司司天河区*****DD4-3挂牌地块3285商务办公用地2005年6月月2007年122月月第二部分公公寓市场一、广州公寓发发展历史公寓市场由混沌沌逐渐成为专专业化、差异异化发展广州的公寓最早早出现于上世世纪80年代中期落落成的星级酒酒店，其中以以花园酒店、中中国大酒店为为主，提供以以酒店套房改改建的公寓并并辅以酒店式式管家服务，主主要针对常驻驻广州的外籍籍人士及本地地的高级管理理人员。随着本地经济的的发展和市场场对高级公寓寓需求的不断断增长，广州州纯服务式公公寓开始掀起起。上世纪90年代可以认认为是广州服服务公寓的起起步阶段，多多集中在旧交交易会（流花花路）、环市市路商圈及广广州大桥两侧侧的领事馆区区，主要代表表为富城花园园、岭南会、广广东国际大厦厦B附楼、嘉和和苑等。服务公寓的第二二阶段为2000年至2005年，是“商务＋服务务公寓”的发展阶段段，多集中在在天河北、****CCBD中心区，主主要代表为祈祈福华厦、新新大厦、中信信公寓、双城城国际等。从2005年开开始，随着宏宏观政策的影影响以及市场场需求的变化化，广州公寓寓发展进入高高速发展期，锦锦源国际公寓寓、曼哈顿公公寓、克莱国国际公寓、嘉嘉诚国际公寓寓、MBA国际公寓、财财智大厦、柏柏林国际公寓寓、富力爱丁丁堡国际公寓寓、嘉裕·礼顿阳光、马马赛国际公寓寓等大量公寓寓项目集中亮亮相，整个市市场呈现“公寓年”。此外，公公寓市场逐渐渐出现等级、定定位的差异化化，有面对世世界级人士的的大套型星级级公寓以及以以投资为主的的小户型公寓寓。二、广州未来公公寓供应量浅浅析由点向片扩张，围围绕核心区域域扩展，机遇遇与竞争并存存以前公寓市场及及产品主要集集中在二沙岛岛、东山区的的局部这两个个点上，其余余区域基本缺缺乏。但随着着城市不断发发展，外来群群体尤其是外外资企业的比比例逐渐增大大，使得公寓寓市场这一具具有明显投资资性与收益性性的不动产产产品呈现出良良好的发展趋趋势，市场需需求将得以不不断扩充。尤尤其琶洲和****两个区域的的商务价值逐逐渐显现与提提升，预计在在未来三年内内，公寓产品品的供应量将将主要集中在在此，并以此此为核心蔓延延遍布，例如如在接壤****的广州大道道和黄埔大道道上已有数个个公寓项目。据预测未来3年年累计的公寓寓产品供应量量接近3000套左右，其其中相当大部部分集中在****，而其他区区域（海珠、白白云区）亦将将有产品供应应。此外在07、08年还有数个个含有服务性性公寓的酒店店项目投入使使用，例如****将来会有四四、五家五星星级酒店，天天河北也会有有五星级的酒酒店，这些酒酒店里面的服服务式公寓都都对公寓市场场带来一定程程度的冲击，可可见未来的市市场是机遇与与竞争并存。三、****公公寓市场现状状（一）公寓项目目概况****现有的的公寓项目情情况如下：项目发展商地址占地面积总建面积总套数交楼时间富力爱丁堡国际公寓富力集团广州大道中与******华利路交汇汇处58565160829006年底嘉裕·礼顿阳光广州市嘉裕房地地产产发展有限限公公司****化成路路88号(地铁3、5号线交汇点****站A2、B2出口西侧)76195333182207年底柏林国际公寓瑞丰地产花城大道16号号526553000106407年底马赛国际公寓珠江·合生黄埔大道潭村路路44733157154(公寓900000)11822006年6月月富力史丹尼国际公寓富力集团华穗路A2-33地地块908290820(公寓410000)58406年底凯旋新世界新凯公寓新世界中国地产产花城大道珠江公公园园南门对面面107876约29万㎡2402006年3月月双城国际公寓华鹏置业有限公公司司华穗路263号号7550565973362004年5月月新大厦广州双城房地产产开开发有限公公司司广州大道******I区I1-5地块562043590—2000年9月月星辰财富港广州越福房地产产开开发有限公公司司天河区*****华华穗路与华华利利路交汇处处5453370002382005年星汇国际公寓越秀投资、城建建集集团广州大道与******金穗路的交交界处810068000(公寓340000)2642005年06年新推出市市场的主要有有马赛国际公公寓、柏林国国际公寓、富富力爱丁堡国国际公寓、嘉嘉裕·礼顿阳光以以及富力史丹丹尼国际公寓寓五个项目。（二）公寓类型型分析****的公寓寓项目类型主主要有两类，一一类是居住型型公寓，该类类产品只提供供基本的物业业管理服务，没没有其他商务务性服务。代代表项目有柏柏林国际公寓寓、马赛国际际公寓、新大大厦、双城国国际公寓、星星汇国际公寓寓、即将交付付的富力史丹丹尼国际公寓寓等。另一类为服务型型公寓，这类类产品聘请知知名管理公司司以相当于星星级酒店式服服务的管理模模式，为住户户提供商务甚甚至酒店式服服务。代表项项目为新世界界·新凯公寓、富富力爱丁堡国国际公寓、嘉嘉裕·礼顿阳光等等。这类公寓寓的产品档次次较高，因而而价格也高于于其他公寓项项目。（三）公寓价格格情况现时****公公寓产品中以以富力爱丁堡堡国际公寓的的价格最高，为为均价18000元/㎡（含2500元/㎡豪华装修修），其余在在售公寓的销销售价格在13000～15000元/㎡之间，带2000元/㎡装修。据我司统计，在在售的公寓减减去装修部分分后的价格较较两年之前发发售的公寓价价格高出3000～5000元/㎡左右，显显示出05、06年该区域公公寓价格的上上升幅度较大大。分析主要要受到近两年年****发展以及投投资环境利好好的影响促进进价格上扬。各公寓销售情况况如下：项目售价租金销售率主力户型总套数富力爱丁堡国际际公公寓18000（含含22500元/㎡装修）130～150052%90～125㎡㎡290嘉裕·礼顿阳光光15000（含含22000元/㎡装修及家家电）—60%30～60㎡822柏林国际公寓平层120000复式160000—85%30～60㎡1064马赛国际公寓9000～1000000（毛坯，剩剩余高层）—90%40～120㎡㎡1182富力史丹尼国际际公公寓14000（含含22500元/㎡装修）—30%30～40㎡584凯旋新世界·新新凯凯公寓只租不售160～1755——85～115㎡㎡240双城国际公寓8500（毛坯坯或或二手装修修）70～80已售完35～50㎡336新大厦9000～1000000（二手装修修）80～120已售完120～2000㎡㎡—星辰财富港900040～50已售完90㎡、1400㎡238星汇国际公寓9000～133880050～70已售完40～60㎡264（四）公寓客户户群体分析据我司调研得出出，****公寓的主力力客户群体大大致可分为五五类买家：买家类型置业用途客户性质位置选择代表项目集团买家作为集团高级雇雇员员的宿舍跨国集团、驻华华办办事处、领领事事馆人员CBD中心区、成成熟商贸区区新凯公寓爱丁堡公寓新大厦商务买家作为中小型企业业的的办公楼国内的私营业主主、创创意产业群群（广广告、IT、设计、投投资咨询等等）CBD中心区、CCBD附近的区域域星辰财富港星汇国际投资买家用于租赁或收益益投投资；具有有投投资眼光的的人人士用于租赁或商住住投投资具有投资眼眼光的人士士CBD中心区，交交易会、会会展展中心附近近、柏林国际公寓嘉裕·礼顿阳光光马赛国际公寓双城国际公寓史丹尼公寓自住买家日常居住，过渡渡性性置业选择择年轻的CBD办办公公族、BOBO一族CBD中心区、成成熟商贸区区马赛国际公寓SOHO买家居住+商务二合合一创意产业群（广广告告、IT、设计等）CBD中心区、CCBD附近的区域域星辰财富港史丹尼公寓客户群体分析：：这五类群体并不不是截然分开开的，有时也也会出现交叉叉现象。总体体而言，投资资以及商务功功能是客户对对公寓产品的的两大主要需需求层面，其其中以投资客客户购买居多多。在不同类型客户户购买的公寓寓产品中，小小户型公寓基基本作为投资资工具，即买买家与租客大大部分不属于于同一主体，但但亦有一定比比例的年轻群群体购买作为为过渡性物业业居住；购买买中大户型公公寓的客户群群体主要以获获取租金回报报和商务办公公为主要购买买用途，该类类产品的承租租客户多为企企业或商务人人士；自由职职业群体以及及居住办公一一体的客户则则以中小户型型，尤其是复复式型公寓产产品更为偏好好。四、公寓市场综综述06年公寓集中中放量市场，市市场竞争白热热化06年*****公寓市场有有近30万㎡，约4000套单位的货货量投入市场场，是近年来来入市数量总总和的数倍，而而且在该区域域的周边还有有数个公寓项项目同期推出出市场，因此此，2006年的公寓市市场竞争十分分激烈，区域域内的公寓项项目面临内外外竞争对手的的夹击。****的公寓寓价格为全市市最高，黄金金地段价值显显现****公寓的的在售价格主主要集中在13000～18000元/㎡的区间，与与区域外的竞竞争对手相比比高出2000～5000元/㎡，一方面06年全市整体体价格大势走走高，另一方方面在于其价价格的差异体体现在地段、环环境以及目标标客源差异三三方面。****近期发展的的利好吸引了了投资者的关关注及转移，此此外，大量外外资企业进驻驻亦推动了区区域内公寓产产品的需求膨膨胀，从而促促动、支持了了公寓价格的的走高。未来****的的公寓市场将将成为旺拼“战场”现在的*****已经迎来二二次开发的热热潮，和第一一次不同的是是，随着环