年某市区空置商品房调查报告

***市区空置商品房调查报告随着我国房地产产业的发展，空空置房问题逐逐渐成为社会会关注焦点。空空置房指报告告期末已竣工工的可供销售售或出租的商商品房屋中，尚尚未销售或出出租的房屋部部分，包括以以前年度竣工工和本期竣工工的商品房屋屋中没有销售售或出租的房房屋。商品房的空空置情况是反反映房地产市市场供求平衡衡状况、衡量量房地产市场场是否健康发发展的重要指指标，通过对对空置指标的的研究可以洞洞察房地产市市场的变化，为为政府决策提提供重要的参参考依据。因因此，从实际际情况出发，科科学、合理地地分析市区空空置房情况，对对判断和调控控市区房地产产市场具有重重要的参考意意义。为摸清商品品房空置情况况，一季度，我我们对市区近近200家房地产企企业进行了一一次快速调查查，通过调查查基本上掌握握了市区空置置房的数量、空空置房的结构构、空置房区区域分布及空空置房产生的的原因。本文文利用这次专专项调查资料料和1998年以来的房房地产统计数数据对市区商商品房空置情情况进行分析析研究。一、商品房房空置规模情情况（一）空置置房增长较快快至20077年底，市区区空置各类商商品房屋面积积23.39万平方米，比比上年底增加加6.88万平方米，同同比增长41.677%。其中空置置住宅9.57万平方米，同同比增加0.96万平方米，增增长11.155%。从今年上上半年情况来来看，商品房房空置面积有有进一步增多多趋势，至6月底，市区区空置商品房房面积达到38.51万平方米，比比去年年底增增加15.12万平方米，同同比增长83.12％。（二）空置置房以滞销和和待销商品房房为主按统计口径径，空置时间间在一年以内内（含一年）的的商品房为待待销商品房；；空置时间在在一年到三年年（含三年）的的商品房为滞滞销商品房；；空置时间在在三年以上的的商品房为积积压商品房。调调查结果显示示，至2007年底，市区区商品房空置置面积中空置置一年以下的的商品房屋面面积为10.04万平方米，占占市区商品房房空置面积的的42.922%(表1)；空置一到三三年的商品房房屋面积为11.41万平方米，占占市区商品房房空置面积的的48.788%；空置三年年以上的商品品房屋面积为为1.94万平方米，占占市区商品房房空置面积的的8.29%。表１:20077年市区商品品房空置情况况表单位位：万平方米米、％指标数量比重空置房面积23.39100＃待销商品房10.0442.92滞销商品房11.4148.78积压商品房1.948.29（三）空置置房以住宅空空置为主从空置房构构成来看,2007年底，市区区空置商品住住宅9.57万平方米，占占空置房面积积的40.933%（图1）；空置办办公楼面积4.77万平方米，占占空置房面积积的20.4%；空置商业业营业用房面面积5.77万平方米，占占空置房面积积的24.688%；空置其他他房屋面积3.27万平方米，占占空置房面积积的13.999%。从住宅的空空置时间来看看，空置一年年以下的商品品住宅有3.28万平方米（表表2），占商品品住宅空置面面积的34.277%；空置一至至三年的住宅宅面积有6.02万平方米，占占商品住宅空空置面积的62.9%；空置三年年以上的住宅宅面积为0.27万平方米，只只占商品住宅宅空置面积的的2.82%。表2:20077年***市区按用途途分组的商品品房空置情况况表单位：：万平方米、%指标住宅办公楼商业营业用房数量比重数量比重数量比重空置面积合计9.57100.04.77100.05.77100.0待销面积3.2834.271.3929.142.2639.17滞销面积6.0262.92.3549.272.9450.95积压面积0.272.821.0321.590.579.88从空置住宅宅的户型结构构来看，90平方米以下下户型住宅空空置面积只有有0.04万平方米，占占住宅空置面面积的0.42%；90－140平方米户型型住宅空置面面积7.14万平方米，占占住宅空置面面积的74.611%；140平方米以上上户型住宅空空置面积2.39万平方米，占占住宅空置面面积的24.977%。从空置住宅宅的档次结构构来看,

别墅和高档档公寓空置面面积2.58万平方米，占占住宅空置面面积的27％，其中待待销、滞销面面积为1.51和1.07万平方米，分分别占住宅待待销、滞销面面积的46.044%和17.777%。（四）空置置房主要集中中在主城区2007年年底，崇川区区空置各类商商品房屋面积积21.72万平方米（表表３），占市市区空置房面面积的92.866%,其中空置住住宅8.43万平方米；；港闸区空置置各类房屋面面积0.37万平方米，占占1.56%，其中空置置住宅0.3万平方米；；开发区空置置各类商品房房屋面积1.12万平方米，占占4.77%，其中空置置住宅0.85万平方米。表３:20077年***市区商品房房空置情况表表单位：：万平方米分地区空置面积＃住宅办公楼商业营业用房市区合计23.399.574.775.77崇川区21.728.434.75.31港闸区0.370.30.07-开发区1.120.66-0.46（五）空置置房面积呈回回升态势2003年年由于房地产产企业改制等等原因，市区区新开工面积积大幅回落，房房地产市场供供应出现青黄黄不接，部分分空置房得到到消化，空置置房大幅减少少，至2004年底市区空空置房面积回回落到11.49万平方米（图图2）。近年来来国家加大了了对房地产市市场的宏观调调控力度，商商品房价格不不降反升，加加上市场供应应量有所放大大,市区商品房房空置面积开开始回升，至至2007年底，市区区空置商品房房屋面积23.39万平方米，比比上年增加了了6.88万平方米，同同比增长41.677%。今年上半半年空置房面面积进一步增增加，至6月底市区空空置各类房屋屋面积达38.51万平方米，比比年初又增加加了15.12万平方米。二、商品房房空置率情况况商品房空置置多少才算合合适，不能单单从空置量上上去分析,在研究商品品房空置规模模的同时，更更应观察空置置率的变化情情况，这样才才能全面地把把握房地产市市场走势。商品房空置置率是指报告告期商品房空空置数量占报报告期可供销销售、出租商商品房数量的的比重，以反反映当年可供供销售和出租租的商品房中中没有销售和和出租的商品品房的空置程程度。本文采采用国内常用用的商品房空空置率计算办办法：商品房房空置率等于于报告期空置置房面积除于于近三年商品品房竣工面积积合计。（一）商品品房空置率峰峰值出现在1999年，随后逐逐年下降从历年商品品房空置率的的统计数据看看，1999年***市区商品房房空置率达到到峰值，为16.788%（图3、表４），随随后逐年下降降，2004年降至最低低点3.58%，2007年空置率又又回升到4.7%。市区住宅空空置率峰值同同样出现在1999年，当年空空置率为13.433%，以后逐年年下降，至2004年空置率下下降到1.4%,,20077底市区住宅宅空置率为2.43%。非住宅类物物业空置率峰峰值出现在2000年,当年空置率率高达48.522%,以后逐年下下降,至2006年空置率回回落到11.566%,20007年非住宅类类物业空置率率上升到18.688%。表４：19988年－2007年市区商品品房空置率情情况表单位位：万平方米米、％年份新开工面积＃住宅竣工面积＃住宅空置面积＃住宅空置率＃住宅199887.9579.1764.9055.2733.7518.0913.889.291999104.6986.28107.6988.2845.6329.1816.7813.432000117.8696.9194.4982.9539.2719.5814.708.642001136.40121.19115.9398.3440.4519.4112.727.20200298.0881.41137.68115.7528.9213.188.314.44200395.6377.2885.4572.7217.856.665.262.322004188.01164.8797.7180.1711.493.753.581.402005264.03233.72163.25141.8717.467.795.042.642006236.71193.03162.20132.7816.518.613.902.432007284.16225.02172.31149.1123.399.574.702.26（二）高空空置率主要集集中在商办楼楼等非住宅物物业和别墅高高档公寓从商品房各各物业类型的的空置率来看看，2007年住宅空置置率为2.26%，低于市区区商品房平均均空置率2.44个百分点，其其中别墅高档档公寓空置率率为16.566%，高于市区区住宅平均空空置率14.12个百分点；；而办公楼、商商业营业用房房等其他非住住宅物业空置置率为18.688%，比市区商商品房平均空空置率高出14个百分点,比住宅空置置率高16.24个百分点。从19988年以来市区区各类房屋空空置率情况看看，非住宅类类物业空置率率一直远高于于商品住宅空空置率（图3、表5）。表５:19988-20077年市区空置置率情况表单位:%年份商品房空置率＃住宅空置率非住宅空置率199813.889.2932.40199916.7813.4330.03200014.708.6448.52200112.727.2043.3520028.314.4430.8320035.262.3221.4220043.581.4014.8320055.042.6418.7220063.902.4311.5620074.702.2618.68（三）空置置率与商品房房价格涨幅呈呈显著相关关关系空置率高低低是房地产市市场供求关系系的一个重要要信号，空置置率高表示市市场可供选择择的商品房多多,商品房源相相对充足,商品房价格格涨势就会趋趋缓;空置率偏低,就意味着市市场可供选择择的房源减少少,商品房供不不应求,商品房价格格就会较快上上涨。从1998年--2007年市区空置置率与商品房房价格走势图图可以看出,1999年市区商品品房空置率达达到16.788%（图4）,当年商品房房涨幅为8.26%,比上年回落落６.19个百分点，2000年商品房价价格比1999年又下降了7.67%%;19999年-2002年市区商品品房空置率持持续回落,但仍保持在在一个较高的的水平,同期商品房房价格涨幅也也一直较低,19999年至2002年商品房价价格年均只增增长了3.1%。随着空置置率的一路走走低,2003年开始市区区新开工面积积大幅回落，市市场上商品房房供应量减少少,商品房价格格开始快速上上涨,2003年-2007年市区商品品房价格年均均增长16.5%。我们利用市区11998年－2007年空置率和和商品房价格格增幅数据进进行相关分析析，通过计算算两者相关系系数为-0.6，这表明市市区商品房空空置率和商品品房价格增幅幅之间存在显显著相关关系系。当空置率率上升时，商商品房价格涨涨幅就会回落落，当空置率率下降时，商商品房价格涨涨幅就会回升升。三、空置房房产生的原因因空置房的产产生有宏观环环境因素的影影响，更有企企业或楼盘自自身的一些原原因，本文引引用调查资料料主要从企业业或楼盘的角角度，查找其其产生的原因因。（一）销售售遗留尾盘。调调查资料显示示，市区空置置房中有42.922%的空置房空空置时间在一一年以内，这这部分房屋为为正常销售周周期产生的尾尾盘。另外在在有空置商品品房的企业中中，大多数空空置面积在5000平方米以下下，这些房屋屋基本上是开开发企业销售售过程中甩下下的尾房。(二)单套套住宅面积太太大，总价太太高。调查资资料显示，空空置的住宅中中，相当部分分为单套建筑筑面积在200平方米以上上的高档公寓寓复式楼或别别墅，由于面面积大，总体体价位高，使使人望楼却步步。从空置率率上看，别墅墅高档公寓空空置率高达16.566%。（三）房屋屋本身质量问问题影响销售售。调查发现现部分住宅因因采光较差、层层次低或层次次偏高、通风风情况不好等等原因影响销销售。（四）商办办楼地点较偏偏或地理位置置不佳，影响响销售。部分分商办楼由于于所处地理位位置偏辟，没没有形成商业业或办公的氛氛围，导致楼楼盘销售进程程缓慢；个别别商办楼因受受马路拓宽改改造等原因拓拓宽米)影响销售。（五）设计计缺陷性价比比不高影响销销售。部分店店面房，设计计成窄条型，因因为开间比较较深，后面部部分只能作仓仓库等使用，性性价比不高，影影响销售。（六）产权权无法分割影影响销售。个个别面积较大大的商办楼，一一层只有一个个产权，销售售时只能整层层销售，因为为无法分割产产权影响销售售速度。（七）捂盘盘惜售导致空空置房产生。部部分开发商在在房价节节走走高时，延长长销售周期，只只要房价走势势是向上的，手手中有房，就就可以获得更更高的利润。（八）宣传传不够，导致致空置房产生生或空置房消消化不力。部部分楼盘，开开盘较晚，加加上宣传没有有跟上，影响响了销售速度度。也有企业业对空置房宣宣传不够或措措施不力影响响空置房的消消化。惜恭必必敬6四、对市区区空置房情况况的基本判断断空置房的存存在有其客观观必然性，这这是由商品房房消费和需求求结构的复杂杂性决定的。商商品房的需求求具有强烈的的区域倾向、品品种倾向和价价格倾向，因因此商品房的的供给必须要要有一个适度度的大于需求求的量存在。适适当的空置是是一个健康的的房地产市场场所必须的。保保持一定的空空置量是正常常的和必要的的。按照国际通通行惯例，空空置率在5％－10％之间为合合理区，商品品房供求平衡衡，有利于国国民经济的健健康发展；空空置率在10％－20％之间为空空置危险区，要要采取一定措措施，加大商商品房销售的的力度，以保保证房地产市市场的正常发发展和国民经经济的正常运运行；空置率率在20％以上为商商品房严重积积压区，国家家就应该采取取一系列措施施，甚至是强强制措施，以以使商品房空空置率在一定定时期内降到到比较合理的的区间，否则则将给国民经经济发展带来来一系列的严严重问题。国家统计局局有关人士认认为，我国目目前比较合适适的商品房空空置率应在5%－14%之间，商品品房空置率在在14%－20%之间为空置置危险区，此此时，商品房房开始供大于于求，资金开开始积压房地地产市场。空空置率在20%以上为商品品房积压区，此此时商品房大大量空置，资资金严重积压压。通过以上分分析我们可以以初步判定，目目前***市区商品房房空置总量不不高，整体空空置率较低，但但商品房空置置面积回升态态势明显，非非住宅类物业业和别墅高档档公寓空置率率偏高，空置置房的物业类类型严重走偏偏、商品房价价格上涨过快快等问题应引引取重视。集集市产立告五、保持合合理空置的对对策建议商品房空置置率作为一个个动态变化的的参数，是衡衡量房地产市市场是否健康康的一个重要要指标。适度度的空置商品品房对房地产产市场来讲是是一个“蓄水池”，它对于调调节市场需求求、抑制商品品房价格的非非正常上涨、降降低房地产拥拥有者的机会会成本等具有有重要意义，对对国民经济的的良性循环也也是十分有意意义的。但过过度的空置商商品房不仅会会造成房地产产市场产能过过剩的假象，威威胁到开发商商自身及金融融业的良性运运行，它还会会加剧社会贫贫富差距，对对整个社会经经济的健康发发展带来一系系列严重问题题。要保持合合理适度的空空置房，消化化存量空置房房和控制增量量空置房是两两个非常重要要的环节，也也是解决空置置房问题的根根本所在。（一）采取取措施推动存存量空置房消消化空置商品房房产生于作为为市场供给主主体的开发商商，但空置房房对社会的影影响是多方面面的。存量空空置房需要政政府、开发商商、中介机构构、消费者等等多方形成合合力才能得到到有效消化。1、加大存存量空置房信信息披露。空空置房缺乏权权威、全面、透透明的信息披披露，这种信信息不对称是是空置房难于于消化的一个个重要原因，因因此，要加大大空置房信息息披露，定期期向社会发布布空置房源信信息，增强市市场信息透明明度，促进市市场有效需求求与空置房供供给之间做到到最大匹配，加加快空置房的的消化速度。2、推动空空置房功能转转换。配合市市区住房保障障实施目标，政政府通过收购购、改造部分分空置商品房房，并将其转转换为保障性性用房，增加加即期供给，改改善低收入家家庭住房条件件。3、开发商商要多措并举举，加快存量量空置房消化化。开发商应应准确评估空空置房的市场场价值，通过过降价促销或或公开拍卖等等办法消化空空置房，也可可以通过对空空置房的改造造，租售并举举消化部分空空置房。4、利用中中介机构销售售网络和客户户资源优势推推动空置房的的消化。开发发商把空置房房委托给具有有良好品牌形形象、销售网网络健全的中中介机构，是是处置空置房房的一个新途途径。中介机机构可以利用用众多的连锁锁门店、辐射射面广，客户户资源庞大等等优势，低成成本、高效率率地推动空置置房的消化。（二）适度度控制增量空空置房产生1、加强调调控，科学实实施市区房地地产业发展规规划。政府部部门要继续加加强对房地产产市场的宏观观调控，科学学实施市区房房地产发展规规划。政府在在做好政策引引导推动存量量空置房的消消化，同时通通过土地、金金融等宏观政政策的调控手手段，强化市市场信息的透透明度，完善善市场环境，特特别是强化在在土地审批上上的控制和把把握，在控制制土地供应总总