陕西豪城商业广场商业中心项目前期市场的分析

陕西豪城商业广场商业中心项目前期市场的分析豪城商业广场前期市场分析研究报告

2012/06/202012/07/20工作成果宝鸡市规划与发展调研宝鸡市土地市场调研宝鸡市房地产市场调研宝鸡市产品发展调研客户访谈业内人士访谈项目背景资料研究项目土地价值研究西花园版块市场现状研究西花园版块市场竞争研究西花园版块客户研究类似相关案例借鉴项目各层面定位项目VI设计项目物业发展建议第二阶段项目整体定位与物业发展建议第一阶段项目市场调研及项目初判宝鸡房地产市场状况宝鸡房地产市场版块特征宝鸡各区域房地产市场特征宝鸡消费者需求项目未来预判21个工作日21个工作日2012/08/20项目前期工作阶段划分报告思维导图宏观背景分析城市宏观运行房地产市场发展政策环境与影响项目宏观背景

区域发展与价值宝鸡市发展历程项目片区规划发展项目区域价值

区域房地产市场发展宝鸡市整体市场宝鸡市细分市场项目市场机会

宝鸡市消费者调查研究消费者需求研究消费者商圈调查客群需求商机

项目地块初步理解项目本体分析

项目未来预判宝鸡市大商业现状项目竞争机会

宝鸡市竞争对手第一章宏观背景分析1.1城市宏观运行1.2房地产市场发展1.3政策环境与影响--从城市宏观运营状况、整体市场发展及大势角度分析，判断项目未来所处的基本宏观环境--城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础1.1城市宏观运行数据来源：宝鸡统计局年度2002200320042005200620072008200920102011GDP（亿元）2182613204154775807148069791003增速（%）8.10%8.30%8.50%8850%9.10%9.40%9.60%9.90%10.30%10.50%宝鸡GDP近三年保持了10%左右的增长速度，特别是2011年在国家宏观调控的背景下依然保持了10.5%的增速；2011年宝鸡GDP突破千亿元，在经济的强烈带动下，宝鸡房地产市场进入高速发展阶段。宝鸡人均GDP达到三线区域中心城市前列统计指标（2011年）宝鸡咸阳锦阳德阳GDP（亿元）9791099960921人均GDP（人民币）26262224462081225479全社会固定资产投资(亿元)835.22865.41822.34807.15房地产投资(亿元)842784793827全市户籍人口（万人）379.67489.48461.39361.58城镇居民人均可支配收入（元）189781808317532185802011年宝鸡市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要三线城市）相比，均处于相近水平；2011年宝鸡市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，已经超过了其它三线城市；宝鸡的经济基础处于三线城市的前列。数据来源：各地统计局1.1城市宏观运行宝鸡的经济增长保持高速增长，目前已经超过一线城市增速宝鸡近3年年GDP平均增长率为10.5%，已基本达到了一线城市的增速。宝鸡2011年人均可支配收入平均增长率为16.1%，已超越了全国主要城市，增长速度惊人。数据来源：各地统计局1.1城市宏观运行宝鸡市城市人口规模稳中递增，城市发展潜力巨大截止2011年末，宝鸡市辖区人口379.67万，宝鸡市城市人口97.3万。虽然城市综合竞争力在全国副省级城市中排名相对靠后，但就城市人口容量一项指标来看，2011年宝鸡市常住人口发展潜力非常明显。年份总人口城镇人口人数年增长率（‰）人数年增长率（‰）1980128.841.52121.391990278.892.28206.982000318.010.94255.792011503.424.45379.671.57宝鸡市城镇化发展速度较快，处于同类城市（咸阳、德阳、锦阳等）最高点；同时城镇规模大，辐射能力强，也使得宝鸡成为西北地区除西安外最大人口聚集型城市之一，城市发展潜力巨大。数据来源：宝鸡统计局1.1城市宏观运行分行业来看，批发业零售额同比增长最快达25.07%，住宿和餐饮业零售额同比也录得23.12%的增长速度。批发、零售业 （亿元）住宿和餐饮业 （亿元）其他行业（亿元）2010年158.7127.291.962011年198.533.62.3增长幅度25.07%23.12%17.30%宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势1.1城市宏观运行宝鸡社会消费品零售总额保持持续增长态势，而且自2008年开始增速有所加快。2011年宝鸡的社会消费品零售总额达234.4亿元，同比增长达24.7％。宏观经济与房地产市场发展的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～60006000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宝鸡房地产发展正处于快速发展阶段。2011年宝鸡宏观经济增长速度10.5％人均GDP4103美元1.1城市宏观运行一带一轴五组团的市域城镇空间布局，形成市域、规划区和中心城区三个层次“一带一轴五组团”，一带是渭河沿线的东西向城市发展带，包括市级商业中心、文化中心、行政中心、商务中心和物流中心等城市公共中心。一轴是城市跨越式发展的南北向拓展轴，包括教育科研中心、体育中心等。五组团分别是福谭组团、金渭组团、代马组团、陈仓组团和蟠龙组团

。《宝鸡市城市总体规划纲要（2008—2020）》中关于城市发展总目标是，在规划期内，将宝鸡建设成为我国西部地区宜居宜业的现代化特大城市。该规划按照地域范围分为市域、规划区和中心城区三个层次，规划区为宝鸡市辖区。近期（2015年）宝鸡市域总人口预计为410万人，远期（2020年）宝鸡市域总人口预计为425万人。1.1城市宏观运行1.1城市宏观运行宝鸡在关中天水经济带中占据重要的枢纽传导作用宝鸡“关中－天水经济区”作为西部率先发展的三大经济区之一，主要包括西陇海线由西安和咸阳、宝鸡、天水等城市，经济区的主体部分在陕西省境内，甘肃天水市是功能延伸区和承接产业的重要节点城市。关中－天水经济区属于大中小城市分布比较集中、工业化水平比较高、人口密度较大、人才知识资源相对丰富、自然生态环境相对较好的区域，区域产业重点是发展高科技、装备制造业、航空航天工业、现代农业和特色旅游产业。

宝鸡作为陕、甘、川、宁毗邻城市，陕西第二大城市，要顺应省委“关中率先发展”“把宝鸡建设成为百万人口特大城市”的战略要求，必须充分发挥宝鸡区位优势突出、工业基础雄厚、资源优势明显、综合实力较强的优势，建设区域中心城市，增强城市集聚功能，推动特大城市建设，带动周边地区共同发展。使得宝鸡多中心格局的形成，逐步呈现大宝鸡的版图92年高新区建设产业配套小企业进入商住楼95年03年写字楼建设，城市面貌提升05年城市面貌成熟，核心区内大规模房地产开发11年核心区饱和，人气逐渐上涨02年陈仓区成立管委会，大面积拆迁整改城市道路完善陈仓大道拓宽整治08年04年渭滨区基础设施建设承接桥南打造商务商务核心区域的形成渭滨区金台区商业核心区逐步形成西郊居住群体已逐步形成东西1.1城市宏观运行多热点的形成形成大宝鸡版图产业、空间、交通三大驱动力共同促进城市外扩背景下的人口外延，建立消费基础城市外扩驱动力产业驱动空间驱动快速交通驱动金台——金台产业渭滨——旅游、文化产业高新——高新产业陈仓——物流、贸易人口密度高土地利用率高无开发利用空间城市公交系统完善城市交通网完善地铁修建产业的导入区域的外扩城市骨架拉大城市外扩背景下的人口外延，建立了良好的市场消费基础1.1城市宏观运行宝鸡人均GDP的量保持前列，增速超过一线城市，这样的增速，会快速推动市场增容而同时宝鸡人口规模走高；依赖于高速经济扩张，将进一步促进城市版图发展，新的规划使得宝鸡多中心格局形成大宝鸡版图初现；机会与启示：宏观环境趋好，将快速带动城市整体发展水平，为房地产发展提供有利的外部环境城市发展处在快速扩张阶段，人口增加和产业导入带来巨大市场需求1.1城市宏观运行1.2房地产市场发展2005年后宝鸡房地产市场进入“起飞程序”2001年至2010年，经各项核心指标评价，宝鸡房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康；2005年之后房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段。数据来源：宝鸡统计局市场表现一：土地市场成交活跃，成交量价一路走高全市土地成交量价同比走势：全市挂牌土地供应从09年开始持续增加，11年达到历史最高点，高新区目前为全市土地供应最热区域。数据来源：创一市场研发中心1.2房地产市场发展近两年，众多开发商在宝鸡开始拿地，高新区域、大体量、高单价成为其拿地的显著特点。市场表现二：房地产开发投资规模持续扩大数据来源：创一市场研发中心1.2房地产市场发展2006年以来，宝鸡的房地产开发投资增长率均保持在20％以上。2011年同比增长更加攀上50％以上。2008年投资总额比2003年翻了4.5倍。可见宝鸡房地产业近年来抓住了飞速发展的机会。宝鸡的房地产开发主要集中在高新区的居住建设区。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。2006-2011年，宝鸡商品房累计销售面积约1000万平米，年均增长16.2%。住宅成交均价逐年递增住宅销售面积及增幅数据来源：宝鸡统房地局市场表现三：宝鸡房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势2006年至2011年，宝鸡商品住宅销售面积大幅攀升，即市场需求量显著增加；宝鸡房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势。1.2房地产市场发展市场表现四：众多开发商逐鹿，加速市场布局，“催化”宝鸡市场华辰地产北辰地产宏方地产三迪地产宏腾地产华夏地产嘉隆地产2003年2007年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于宝鸡房地产市场产生极大影响：1.产品品质的提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范化；3.加速市场发展，促使进一步成熟。东森地产中苑地产2011年振东地产金联地产永嘉地产秦佳地产金田地产1.2房地产市场发展豪城地产2005年市场表现五：市场发展形成了一个主轴，多个板块共同发展的局面西花园板块：传统老工业区，形象比较陈旧，发展相对滞后，但依据大量的土地储备，近期房地产开发加速起步商品房价格：3420元/㎡陈仓板块：传统落后区域，形象较差；但随着经济开发区的发展，近期区域价值提升迅速商品房价格：3689元/㎡经二路板块：集中了大量商业主力店和商业步行街；不断上涨的人气和商业氛围将加大该区域的发展商品房价格：4835元/㎡高新板块：高新产业资源带动区域发展，区域认同度高，近年发展迅速。商品房价格：4951元/㎡火炬路板块：传统居住区，高校聚集地，人文氛围浓厚；地产项目较为分散，逐步向南推进商品房价格：4290元/㎡联盟板块：金台产业为依托，经济发展最迅速、形象最好的城市综合新区；随着金台可开发的土地逐年减少，市场供应显得不足商品房价格：4320元/㎡1.2房地产市场发展经二路板块火炬路板块高新区板块联盟板块陈仓板块西花园板块政策调控持续性，全国市场表现出量价齐跌局面，近期以价换量明显2009.122010.012010.02取消个人住房营业税优惠政策，两年变五年拿地首付不低于50%国11条发布，遏制房价上涨成年度基调国四条出台连续3次上调存款准备金率2010.042010.05国土部发布“国十九条”78家央企退出地产业务银行取消7折利率优惠二次购买普通房屋，不再享受契税优惠政策银行提高二套房首付比重二套房首付提至50%新国十条发布暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%2010.09公积金存贷利率上调2010.10贷款利率上调0.25%

银行取消7折利率优惠2010.11第二轮调控提高置业成本第一轮调控提高开发门槛第三轮调控限制置业2011.012011.02国八条出台持续加息，贷款收紧开始征收房产税全国以及地方版限购令出台1.3政策环境与影响全国保障性住房全面开工2012.3银行贷款适度有所松动，中央依然坚持政策持续调整第四轮建设保障性住房限购令的出台，直指二次改善和投资型需求，无疑是对市场最大的打击纲领性政策开发商消费者土地政策货币政策信贷政策税收政策其他政策国十条，国八条，房产税，限购令国土部国十九条央行持续提高准备金率央行持续加息央行取消置业七折利率公积金信贷利率上调首付提高并暂停第三套住宅贷款取消置业契税减免沪渝版房产税出台全国和宝鸡版限购令宝鸡年度房价控制目标房地产领域调控的重心，从土地—增量房—存量房—消费者逐步转移。2011年以来，政府从提高开发门槛，提高置业成本两方面入手，但效果并不明显。到如今的限制置业的政策出现，可以看出政府对于房地产市场调控的决心。限购令的出台，将二次改善型置业和投资型客户拒之门外，全面落实保障性住房政策，这对市场是最为严厉的打击！1.3政策环境与影响保障性住房全面展开建设实施开发商:对后市较为谨慎,出现较多的以价换量或商业开发,规避风险从各大开发商表现看,提前加推密集期,各大开发商纷纷低价加推,实现快速跑量;并且伴随的是商业开发的异军突起。一线龙头房企表现:2012年5月一度出现上海万科清林径项目直降4000元/平米，出现深夜排队购房热潮;二线城市表现2012年4-6月，西安出现多数楼盘以小额诚意金抵大额购房款的浪潮，同时出现4800元/平米的商品房信息开始抢占市场;三线城市2012年6月汉中市场，金泰湖滨花城项目月成交1套，恒大项目以低价促销成交16套，整个市场低迷；宝鸡市场从现有市场表现来看，住宅市场几乎处于半滞销状态，商业开发骤然剧增，出现综合体项目约7-8个。1.3政策环境与影响在开发商的二三线城市扩张的背景下，未来供应持续增加供应量正面影响负面影响成交旺盛，市场保有量迅速去化紧缩地根是中央调控的核心内容供应增加供应减少品牌开发商二三线城市拿地高涨土地监管力度加强，逼存促开工城市加大保障性住房用地供应刚需主导市场促使供应套数增加控制银根，提高开发门槛捂盘惜售明显，延缓上市步伐转让税收提高导致自营比例上升旧城改造速度加快，产生大量土地从2011年全国土地市场的成交情况来看，二、三线城市已成为各大企业的拿地重点区域，随着宝鸡建设大都市脚步的加快，2011年以后，越来越多的开发商将在宝鸡开发随着宝鸡新一轮城市规划建设的落地，渭滨区、金台区、陈仓区、高新区都将有大量的土地放量。1.3政策环境与影响在目前刚需为主导的市场仍未改变，表明未来一段时间内市场的需求依然增加需求量正面影响负面影响需求增加需求减少青年结构高峰代表的刚需不减限购下的市场需求不断累积利用房地产抵御通膨的保值行为税费转嫁导致存量需求转向增量资本追随外资向房地产业聚集多方政策打击投机、抑制投资限购政策将多改和投资客拒之门外工薪阶层房价收入比差距明显供应结构调整，有效需求被抑制利率上升通道，置业成本提升从目前宝鸡市的成交结构来看，市场的主要客户群体仍为青年结构为主体的刚性需求，而这一现状在未来一段时间都不会改变。限购政策具有两面性，一方面将一部分客户拒之门外，但是客户的需求依然存在，另一方面市场的需求在不断积累，蓄势待发。1.3政策环境与影响平稳的慢增长将是2012年宝鸡商品房市场价格水平的主格调成交价正面影响负面影响价格上涨价格下跌房价泡沫较少，房价仍有上升空间以地价为主的开发成本高速增长以抗通胀为预期的购买行为存量房税费负担促进房价上涨宝鸡本土政策对房地产行业的保护各地制定房价控制目标，抑制快速上涨限购打压下的市场上升受阻以首置为主的市场单价难以快速提升高端住宅的成就下滑对价格拉动降低低租金收益制约房价上涨动力2011年宝鸡均价同比2010年上涨28%，价格上涨十分明显。2011年考虑到稳定物价水平已被作为今年的中央经济重点工作之一，这将降低经济通胀预期，从而减小宝鸡市一部分投资客户置业保值的置业动机。但同时在宝鸡市旺盛的市场需求下，价格始终存在上涨的冲动，综合来看，2012年宝鸡商品住宅市场价格水平难以出现大幅上涨，平稳的慢增长将是今年的主格调。1.3政策环境与影响预计未来宝鸡楼市发展的几个趋势

短期内,成交量将出现下滑,但价格下探可能性不大;

中期内,在不断调整的政策下,随着政策的不断被消化,购房需求的压制，成交量有望出现反弹;

长期趋势则取决于国家政策效应.整体上判断,2012年下半年宝鸡楼市住宅成交将出现短期内成交量下滑,商业市场成交将有望释放,而价格增长幅度趋于平稳。整体趋势层面:产品层面:

投机需求和再次改善类过度需求将受到极大抑制,紧凑的刚需,首改类产品将成为市场成交主力;投资客户受到影响大于自住型客户

首置客户及首改客户将成为市场消化主力;投机和过度消费将被严重抑制;1.3政策环境与影响在宝鸡的经济发展快速的背景下，人口规模不断增加，大宝鸡版图初现，是房地产发展的基础；宝鸡房地产市场正处于快速发展阶段，成交量价不断攀升；市场虽然遇到了政策的严厉打压，但是以刚性需求依然旺盛，成交依然稳中向上；项目发展机会与启示：宏观环境趋好，为房地产发展提供有利的外部环境；遭遇了政策严厉的打击，住宅市场萎靡，但是商业或公寓类物业将迎来机遇；宏观背景总结第二章区域发展与价值2.1宝鸡市发展历程2.2项目片区规划与发展--从区域发展历程和未来发展方向，为项目的发展寻找最有利的依托资源--“关-天经济区”逐渐形成，宝鸡成为重工业、科技、居住、商务中心2.1宝鸡市发展历程2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；

大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；

作为关天经济带的主要城市群，宝鸡的核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；

宝鸡重工业科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在关天经济区乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。机电工业领跑宝鸡经济，是城市知富、中产阶层的聚居之地，聚集了大量城市精英宝鸡是中国中西部区域性中心城市，陕西省第二大城市，西北第四大城市。

宝鸡工业基础雄厚，是西部工业重镇，国有企业比重大是宝鸡经济结构的显著特征。装备制造业优势突出，重型汽车、数控机床、精密磨床、电子仪器仪表、石油钻采设备、铁路桥梁及钛材等60多个产品销量居全国或世界同行业前列。宝鸡矿产资源储量在全省占有重要地位。现已发现各类矿产地126处，探明储量85处；发现各类矿产26种，探明储量的18种；主要矿种探明储量有：金5.242吨、铜8.6万吨、铅锌250万吨，另外还有大量的硫、磷、硅石、石灰石、大理石、红柱石、煤、石墨等非金属矿种，其中：铅、锌、金是宝鸡的优势矿种。工业、新型制造业作为宝鸡经济龙头的地位将进一步强化2.1宝鸡市发展历程宝鸡经历三次转折性扩张，已成为全省工业重镇和宜居之城2.1宝鸡市发展历程宝鸡市城市总体规划经历了三个阶段：第一个阶段是1956年编制的城市总体规划，初步确定宝鸡为“以机械工业为主的铁路交通枢纽城市”。第二个阶段是1981～2000年城市总体规划，确定宝鸡的城市性质是：“以机电工业为主的新兴工业城市，是通往祖国西南、西北的铁路交通枢纽”；至2000年城市人口规模由1980年的40.8万发展至85万。第三个阶段是2000～2020城市总体规划，国家建设重点西移，国家批准宝鸡为对外开放和二类陆路口岸城市，同时被确定为新亚欧大陆桥上枢纽城市，从城市性质、城市人口及用地规模都具有较大的变化，城市规模由中等城市向大城市发展、城市由“内向型”向“外向型”转变，建设以工业为主导的综合型城市。经过近20年的发展历程，城市综合竞争力不断提升时间1956-19801981-20002000-至今阶段起步期发展期快速发展期规模29平方公里46平方公里130平方公里（远期至143平方公里）发展目标以机械工业为主的铁路交通枢纽城市以机、电工业为主的新兴工业城市，西南、西北的铁路交通枢纽宝鸡为对外开放和二类陆路口岸城市，同时为新亚欧大陆桥上枢纽城市城市地位快速发展期城市发展不断提升城市竞争力，本案顺势可获得更高经济效益。2.1宝鸡市发展历程城市魅力全国重点工业城市新型的重点工业城市，西南、西北的交通枢纽新型制造业基地国家园林城市国家卫生城市国家环保模范城市全国绿化模范城市中国人居环境奖国家节水型城市国家森林城市全国环境优美城市中国十大生态宜居城市中国十大生态旅游城市西部先进制造基地；关中重要西部中心城市；陕、甘、宁、川四省交界地区的中心城市；陕西省综合交通枢纽；生态宜居城市重工业加工基地重工业加工基地西南、西北交通枢纽宝鸡经过50年的发展已经形成了四大主导产业重型装备制造业宝鸡共有工业企业60多家，已形成以秦川、陕汽、北方动力、宝钛集团、宝鸡中石油钢管、宝鸡中石油机械厂、法士特等等龙头企业为核心的产业集群。食品工业宝鸡已有一批在全国有一定影响的大中型先进食品工业企业和产品，如宝烟、西凤酒、好猫集团、惠民乳液、青岛啤酒等全国知名的大中型企业。数控、家电制造宝成航空仪表、秦明电子、烽火通信、双欧集团、北方照明等一批高科技产业高科技工业产业集群。生物医药打造太白山药谷大品牌，以辰济药业、金方制药、秦明电子、秦岭制药、金麒麟药业等为龙头，加快医药基地建设，培育一个医药大产业。2.1宝鸡市发展历程宝鸡市产业的高端发展，聚集了大量的中高级人才企业名称技术影响力宝鸡石油机械有限公司世界最大的陆上钻机研发基地全国最大的石油钻采设备制造商陕西北方动力全球唯一413F、514G直列风冷才有机生产企业秦明电子亚洲最大的心脏起搏器生产企业陕汽集团全国最大的重型越野车、越野军车、15吨以上重卡生产企业宝钛集团中国钛城，全国最大的难溶金属加工基地中铁宝桥股份全国最大、提速最快的铁路岔道、磁悬浮功能键和轨排生产基地宝成航空仪表全国最大的航空仪表生产企业西凤酒股份西北最大的国家名酒制造商宝烟集团西北最大的卷烟生产厂家、国家烟草行业重点工业宝鸡制药机械厂西北最大的制药机械生产企业宝鸡阜丰生物科技全国最大的氨基酸生产企业目前项目周边区域的工业企业（石油机械、宝钛、宝烟、中铁等）集中了大大小小的制造以及科技类企业，总从业人数约5万人左右，其中各类中高端人才占到80%左右，这部分人群享受宝鸡以及所在企业提供的住房补贴。且均以企业福利安置房安置在金台区金台大道和东风路周边，因此本案的潜在客户数量巨大。2.1宝鸡市发展历程宝鸡未来将实现“一带一轴五组团”功能布局，成为国内新型产业聚集地2.1宝鸡市发展历程福谭组团工业、居住区代马组团行政、商务中心陈仓组团工业示范区、物流中心蟠龙组团高新技术示范区金渭组团商业中心、文化中心五组团：福谭组团、金渭组团、代马组团、陈仓组团和蟠龙组团。（1）福谭组团：西部为三类工业用地；东部以居住用地建设为主。（2）金渭组团：重点建设市级商业中心和文化中心。（3）代马组团：重点建设市级行政中心、商务中心以及高铁站客运枢纽。（4）陈仓组团：南部以发展工业产业为主，建设生态型工业示范区；北部重点建设市级物流中心。（5）蟠龙组团：重点建设市级教育科研中心和体育中心，发展高新技术产业，建设宜居新区和节水生态示范型新区。一带：以渭河沿线的东西向城市发展带，串联市级商业中心、文化中心、行政中心、商务中心和物流中心等城市公共中心一轴：以盘龙大道为贯穿点，串联市级商务中心、行政中心、教育科研中心和体育中心等城市公共中心西花园中央居住区未来商业规划更多是以住宅项目配套商业为主，本案周边目前商业更是稀缺。2.1宝鸡市发展历程宝鸡市未来商业规划主要以住宅区配套商业为主，分布较为分散，很难有机的链接起来，因此各区域内的商业价值将会更高。本案所在区域目前商业较少，尤其是配套商业缺乏。多个城市副中心逐渐形成，西花园板块已呈现中央居住区的重要功能2.1宝鸡市发展历程宝鸡市正形成三个区域副中心的区域，即经二路、火炬路片区和高新区。本案、百翠园、春天大道等大体量项目的入驻，成为西花园中央居住区城市功能定位和标志。同时，作为宝鸡未来居住集中组成部分，是宝鸡最具消费潜力的区域之一。市中心火炬路板块联盟板块高新大道板块西花园板块经二路传统的市中心商业地位，持续的提升区域及周边的发展势头西花园市中心联盟板块火炬路板块高新区3公里3公里10公里2公里从距离大小来看：桥南火炬路板块更靠近市中心，但是两大区域之间因渭河的阻隔，市中心对火炬路板块的带动弱化；从板块联系来看：西花园版块与市中心同处一个区域，也使得其之间的带动性增大，但是目前受经二路打通的影响，西花园板块发展受限；2.2项目所在区域的规划与发展经二路向西高效的通达性阻断，打通延伸段的可能性较小，阻碍西花园板块发展2.2项目所在区域的规划与发展从道路现状来看：经二路西段因宝鸡二建大楼的阻碍，短时间内道路贯通可能性较小；中山街两侧建筑物体量较多，拓宽难度极大，打通西延伸段需要解决铁路及横穿村落等问题，即使解决打通疑难成为主要连接西花园板块的主要道路。因此，未来主要能够连接项目及板块的主要干道应为新福路。新福路新建路经二路中山路集中住宅区、低端的商业配套，区域形象档次一直难以提升从区域规划来看：是未来宝鸡市重要的中央居住区；从区域位置来看：西接城市级商业中心，未来发展潜力巨大从发展现状来看：整体现状是一个集中居住区，生活配套较为低端，初步印象区域城市功能单一，且均已沿街小铺为主，较大的区域级商业缺失，整体发展受到很大限制，虽距离经二路商业中心较近，但一直都没有发展；凌乱的城中村持续的施工低端的配套改造后的社区2.2项目所在区域的规划与发展城市级商业中心与本案的距离较近，但本案区域为集中居住物业开发新区域，处于发展阶段，商业配套目前仅以满足日常生活需求为主，需要有辐射区域范围的中高端商业出现。

如果说项目所处的是中央居住区，这个片区却显得缺乏生气，它没有独立的、独特的、有吸引力的气质！2.2项目所在区域的规划与发展项目区域有什么？——中央居住区对区域价值提升无决定性支撑西花园板块从宝鸡宝鸡整体规划来看，便作为重要的城市发展区域，大量居住物业的不断开发和入驻，对区域的发展起到了不可磨灭的推动。中央居住区的逐步形成，虽对该区域乃至宝鸡市的发展规划格局有很大的完善，但毕竟对区域的跳跃性发展和高城市高品质形象的提升推动较小，并不具备持久吸引力及可发展性！所以中央居住区的概念提升无支撑可言。2.2西花园板块的规划与发展项目区域有什么？——未来居住物业开发终究是难以重复消费的市场项目地块周边有大量的在开发土地，且均以居住物业开发为主，如：百翠园、本案、春天大道及大量待改造地块居住物业市场发展对于区域的提升起到较大的促进作用，但是其为目的性消费，业态的组成造成区域的消费人群以不重复消费为主，从而限制区域的消费力成为不可持续的消费现象。2.2西花园板块的规划与发展项目区域有什么？——尚未便捷的交通体系，不足以构成市场支撑项目区域道路通达性一般，两条线路链接城市商业中心、火车站、行政中心；这不足以支撑区域高品质提升发展，构成市场契机。2.2西花园板块的规划与发展文教区高新区老城区市中心联盟板块行政中心豪城天下中央居住区房地产消费市场尚未便捷的交通项目发展还有能靠什么？——西花园板块中央居住区城市功能对区域价值提升无支撑终究是难以重复的消费市场尚未便捷的交通体系，不足以构成市场支撑项目片区的发展依靠单一的资源发展较难，必须寻求新的突破点2.2西花园板块的规划与发展随着宝鸡城市功能划分的不断升级，项目片区将迎来发展的契机西花园片区整体规划以中央居住区为主，担负重要的城市功能，因其目前处于功能完善的建设期，因而成为当前发展瓶颈，但未来前景极其向好。区域入驻人口约5万西花园集中住宅区（CLD）百翠园出现较为规整的沿街商业公交线路增多新福园项目安置；豪城天下；2005年2007年2011年2.2西花园板块的规划与发展线索一：区域土地的开发和旧村改造，将完善区域城市功能，提升区域形象在金台区全面实施打造宝鸡市中心城区的主要目标下，西花园板块逐步形成以豪城天下项目为首，百翠园、春天大道等项目逐步进入拉动区域城市功能完善的步伐，并在5年内对片区的整体形象提升很大，对于城市规划发展奠定基础对区域房地产市场起到积极推动作用。2.2金台区的规划与发展线索二：城市功能规划片区为CLD，为区域发展奠定人口基础2.2西花园板块的规划与发展

用地面积(ha)占比居住用地111.1144.80%村庄发展用地26.410.65%公共设施用地19.98.02%教科研用地13.645.50%医疗卫生用地1.980.80%商业金融用地4.281.73%市政用地12.55.04%道路广场40.4916.33%绿地33.8213.64%公共绿地15.386.20%生产防护绿地18.447.44%三产用地3.781.52%

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区域整体规划以居住性用地为主，居住用地占片区整体土地用量的44.8%，商业用地占到1.73%。从整体规划来看，区域整体为未来城市人口主要居住区，商业体量的占比为生活配套型商业规划，片区属城市未来中央居住区，即CLD。线索三：西花园板块居住人群带来的强大的消费力2.2西花园板块的规划与发展项目体量户数未来消费人口豪城天下总规划约100万平米90003.15万祥瑞花园总规划约13万平米12000.42万轩苑盛世总规划约30万平米30001.4万百翠园总规划约45万平米45001.58万秦佳西花园总规划约53万平米50001.75万春天大道总规划约20万平米20000.7万新福园约10万平米10000.35万合计271万平米257009.35万西花园板块现有项目情况统计区域内城市居住功能已初步呈现，就目前而言，在开发项目未来提供的固定消费人群约在10万人左右，强大的消费力足以支撑一个中央居住区的区域级商业消费。在板块发展的内外综合动力的驱动下，项目片区的未来定会发展关中天水经济带板块功能升级城市核心位置城市功能布局调整城市升级，人口的导入，区域配套的完善功能的升级，人口的导入，区域配套的完善城市骨架的拉大，交通路配套的完善人口的导入，土地的需求，经济的带动项目片区必须发展区域发展的外动力西花园发展的内生动力旧城改造、统一开发城市功能完善区域形象提升，配套完善，居住需求增加区域价值初显，人口基数增大未来的CLD区域价值放大，区域房地产市场开发热潮2.2西花园板块的规划与发展关-天经济带的带动，宝鸡成为西部重要枢纽城市，城市综合竞争实力将不断提升；城市骨架拉大，逐渐形成由单一的城市副中心向多个城市副中心发展；城市产业结构升级，提升城市形象，带来中高端技术人群，奠定了较好的消费基础；项目发展机会与启示：宝鸡城市发展目标转换，城市形象大幅度提升，加速城市化进程，为项目提供了发展基础；新的城市规划区域为中央居住聚集区，大量人群的入驻为本案提供了消费客群；片区完善的配套规划，加速西花园版块价值提升，为商业物业的开发奠定基础；区域大量居住人群的入驻，大大提升区域商业价值，商业物业发展潜力巨大。区域发展及价值总结区域功能升级，提升城市形象，带来中大量固定消费基础；第三章区域房地产市场发展3.1宝鸡市整体市场发展3.2宝鸡市细分市场发展--从区域房地产市场的发展状况以及细分市场的分析，确定项目未来发展市场环境--西花园板块全市四个热点板块中，西花园板块发展较为迅速，但处于区域发展阶段3.1宝鸡市整体市场发展西花园板块—“性价比”路线区域认知：现状认知较差，未来规划利好，价格平台相对较低平台价格：3500-3800元/平米产品：小高层、高层、洋房典型项目：豪城天下、百翠园火炬路板块—“中高端主流”路线区域认知：区域认知度高，发展成熟，城市中高端项目主流区域，价量双优平台价格：4200-4800元/平米产品：小高层、高层典型项目：南洋国际、凯越欧洲城联盟板块—“小盘”路线区域认知：区域土地储备较小多以城市改造为主平台价格：住宅4200元/平米产品：小高层、高层、别墅典型项目：东岭国际社区高新板块—“高端小众”路线区域认知：新兴城市富人区，当前宝鸡市场价格高地，所占市场份额较小，价高量少平台价格：住宅4500—5200元/平米产品：小高层、高层典型项目：华夏生态时代、水木清华等经二路板块火炬路板块高新区板块联盟板块陈仓板块市场发展—近年来西花园板块的市场发展较缓慢，新房在全市中成交的占比基本平稳宝鸡市历年成交可看出，宝鸡市住宅成交量从06年开始出现大幅攀升，08年全年成交量处于最高点；成交均价方面，宝鸡市自06年来成交均价连续保持上涨趋势，从10年开始，成交均价上涨趋势幅度明显增大。从宝鸡市在全市各区域的成交占比可看出，受市场供应量限制，西花园住宅成交面积占全市比重呈现基本平稳，这主要是由于区域原有住宅市场的开发饱和，新增土地供应量有限等因素导致近近几年成交在全市占比较低；从长期发展情况来看，西花园板块的快速开发会对该区域住宅市场提供一定的放量支撑。数据来源：创一市场研发中心3.1宝鸡市整体市场发展价格平台——宝鸡市住宅成交均价在4200元/平米区域均价(元/M²)联盟板块4250火炬路板块4450高新板块4850西花园板块3650从近一年的宝鸡市分价格段成交量看出，宝鸡市的主力价格平台上升速度较快，目前阶段4200-4800元/㎡是宝鸡市市场市场成交的主流。2011年全市各区域住宅成交均价从2011年宝鸡市各区的成交均价可以看出，西花园板块的价格在老城区的发展中属于较低区域，基本受新区开发初级阶段的影响。3.1宝鸡市整体市场发展数据来源：创一市场研发中心从近一年的宝鸡市分面积段成交量看出，80-120㎡占比为52%左右，可以看出宝鸡市整体市场成交中，目前主要以刚需和首改为市场最大的份额。而高端类物业成交占比较低。成交结构——宝鸡市的成交主要以刚需和首改类客户为主，高端类物业占比较低从近一年的金台区分面积段成交价格看出，80-120㎡产品成交均价主要集中在4100元左右，代表了宝鸡市的主力产品均。3.1宝鸡市整体市场发展数据来源：创一市场研发中心随宝鸡市发展不断向东扩大、向西移居，形成明显格局特征3.1宝鸡市整体市场发展城市核心市级物流中心以发展工业产业为主，建设生态型工业示范区西部以教科研文化发展为主，东部以商务、科技产业为主以居住为主要发展规划，逐步将西河滩区域带动发展，打造西部城市居住区（CLD）西部重点三类工业园；东部以居住用地建设为主，加快基础设施和公共服务设施的配套建设。重点建设市级教育科研中心和体育中心，积极发展高新技术产业重点建设市级行政中心、商务中心以及高铁站客运枢纽。东扩西移3.1宝鸡市整体市场发展宝鸡市2011－2012年住房建设规模年度计划单位：万平方米年度商品住房保障性住房合计商品房中小套型住房经济适用房廉租房201112587805210201213595705210合计27018215010420备注：数据来源于宝鸡市房管局年度商品住房保障性住房合计商品房中小套型住房经济适用房廉租房20111.351.021.260.12.7120121.461.111.110.12.67合计2.712.132.370.285.38宝鸡市2011－2012年住房建设套数年度计划单位：万套根据宝鸡市住房建设规划，未来2011-2012年每年的住房建设规模保持在210万平米约2.7万套，其中商品房的比重为58%左右。商品房建设规模仍占市场主导地位。2011-2012年房地产供应市场预测市房管局预计去、今两年每年住房供给210万㎡，2.7万套，商品房建设规模较大3.1宝鸡市整体市场发展目前宝鸡没有建成的城市综合体，在建的城市综合体的6个之多，集中分布在渭河北部的经二路、金台大道两侧。其中在的巨一时代广场和鹏博星汇是目前典型的城市综合体。万润国际广场是东高新较大的商业中心。东岭集团将在金台大道超高层的地标性商业综合体。未来2-3年有8个城市综合体或大型商业中心入市，集中在经二路和金台大道两侧鹏博星汇万润国际广场五洲现代城巨一时代广场壹号大院乐活58街区东岭·商业综合体项目宝鸡在建（含规划中）城市综合体或大型商业中心分布图世纪荟萃中联国际项目名位置涵盖物业建筑体量定位投资开发商备注信息壹号大院经二路中段住宅、写字楼、公寓、商业23万㎡中高端宝鸡市振东房地产开发有限公司一期住宅到尾盘，进入商业开发巨一时代广场经二路东商业、住宅、写字楼总建面79250㎡中高端宝鸡巨一置业有限公司建设当中，横店影院进驻五洲现代城金台大道住宅、商业、公寓商业5万中端陈仓房地产以住宅为主东岭商业综合体项目金台大道住宅、酒店、商业、写字楼（规划中）商业21万-东岭集团住宅销售中、项目在规划中乐活58街区新福路住宅、商业、公寓2万中端喜龙房地产位置比较偏、以生活商业为主鹏博星汇行政中心西侧住宅、公寓、酒店、商业、写字楼占地80亩，总建面16万㎡。高端鹏博地产目前已在售住宅、写字间、商铺万润国际广场高新大道住宅、商业、写字间总规划建筑面积13.6万㎡中高端万润置业西安世纪金花准备入住中联国际广场东风路住宅、商业、办公11万中高端博众置业项目规划中合计91.6万3.1宝鸡市整体市场发展未来1-3年内近百万平米的商业量将集中释放，必然形成竞争激烈的市场格局版块细分——以目前较为成熟区域为研究对象3.2区域细分市场研究版块细分原则经二路版块：城市商业中心，发展最为成熟，且距离项目最近的区域。联盟路版块：项目所在地，周边有建材市场等其他少量专业市场，属于首批改造区域，目前部分项目已建设成，有可类比价值，且与本案地块较近火炬路版块：成熟发展区域，住宅、商业项目较多，居住人口最为密集区高新版块：新兴版块，发展速度强劲，集商务、办公、居住、生产为一体的综合区域经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块西花园版块经二路拥有核心的地段优势，依托于便利的交通，房地产发展成熟，宝鸡市商业中心便利的交通成熟的商业配套浓厚的商业氛围核心的地段经二路版块，是宝鸡市发展的起点，该版块拥有便利的交通和成熟的配套，区域的房地产开发已经成熟，是目前宝鸡市商业中心区域经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究版块内目前全部以商业类物业为主，且均为中高端集中商业3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块银座开元商城宝鸡人民商场天下汇宾馆佳美佳超市新华书店经一路步行街联盟路版块以大型商场为主，商业多以服饰、通讯、快餐店为主，中高档型餐饮较少3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块手机卖场酒店/药店

陕西信合大酒店步行街

服饰烟酒蛋糕店火车站经二路文化路西风路金陵路华润超市/KFC开元天同国际名汇商城服饰/眼镜行摄影/邮政

银座服饰

百合美美服饰电影城KTV服饰饰品商店3F旧楼KFC超市书店

宝鸡商城巨一时代广场壹号大院服饰餐饮人民商城新世纪商城红旗路渭滨区政府眼睛/妇幼专卖/广告/装饰/饰品汉中路金洲商城婚纱服饰药店金陵小学西餐厅/电子商城/服饰天下汇手机配件儿童医院酒楼宝鸡国贸中心中国工商银行开元大厦白云宾馆18F高层药店/烟酒/餐饮/书店酒店/烟酒

18F高层（红旗路——金陵路）联盟路版块3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块步行街

服饰烟酒蛋糕店火车站经二路文化路西风路金陵路华润超市/KFC开元天同国际名汇商城服饰/眼镜行摄影/邮政

银座服饰

百合美美服饰电影城KTV手机卖场酒店/药店

陕西信合大酒店服饰饰品商店3F旧楼KFC超市书店

宝鸡商城巨一时代广场壹号大院服饰餐饮人民商城新世纪商城红旗路渭滨区政府眼睛/妇幼专卖/广告/装饰/饰品汉中路金洲商城婚纱服饰药店金陵小学西餐厅/电子商城/服饰天下汇手机配件儿童医院酒楼宝鸡国贸中心中国工商银行开元大厦白云宾馆18F高层药店/烟酒/餐饮/书店酒店/烟酒

18F高层（红旗路——金陵路）以大型商场为主，商业多以服饰、通讯、快餐店为主，中高档型餐饮较少联盟路版块火车站

经二路文化路西凤路华润超市/KFC开元红旗路汉中路中国工商银行经一路均利北街嘉隆国际101及永嘉批发市场服饰/101批发市场/永嘉批发市场百富商城商场/服饰/茶叶/商店小吃街服饰/商店/副食批发建国路批发市场

服饰

/商店/丽园鞋城/酒店四通达通讯广场/服饰服饰/均利小吃城田邦小商品手机通讯丽园鞋城餐饮/服饰经一路批发市场，商业氛围浓厚；西凤路及均利广场以通讯、餐饮为主，商业氛围较为冷淡3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块商业类型数量内容银行4邮政储蓄2个、陕西信合1个、农业银行1个、工商银行1个医院/学校6儿童医院1个、人民医院1个、金陵小学1个、经二路小学1个、省二建中学1个、渭滨中学1个事业单位2渭滨区政府、宝鸡日报社大型卖场10开元、名汇、银座、宝鸡商场、人民商场、天下汇、新世纪商场、百富鞋城、丽园鞋城、淘宝商城、四通达通讯广场、华润万家超市、佳美家超市小型商业300左右主要以服饰、小餐馆、商店、医药、广告、配件等品牌服饰店50左右主要李宁、安踏、KAMA、美邦、鸿星尔克、森马、红蜻蜓、鳄鱼、半身缘裤业、阿玛施电子卖场8个龙泰电子广场、新世纪通讯广场、国美电器、苏宁电器、中国电信、联通华中通讯广场、惟德科技、德祥二手手机城酒店9个东方红温泉酒店、怡苑宾馆、信生酒店、国贸酒店、白云宾馆、西风酒店等品牌餐饮10个左右麦当劳1个、肯德基2个、米琪1个、佰怡咖啡1个、芭斯罗滨1个批发市场3个101批发市场1个、建国路副食批发市场个、永嘉批发市场1个休闲娱乐6影楼2个、KTV1个、电影院1个、网吧1个、动漫城1个、市中心以大型卖场、专业市场为主，人流量大、交通方便，配套齐全市中心周边业态组合统计分析以火车站为中心周边2公里范围内统计联盟路版块3.2区域细分市场研究经二路租金水平250-600元/㎡，沿街巷子租金水平175—400元/㎡，最高区域主要集中商场底部租金400-650元/㎡。经二路商业档次差距较大，租金水平不齐，高端集中商业底商沿街租金最高经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究经一路租金水平120-300元/㎡，均利广场及西风路沿街商业150-200元/㎡之间经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块经二路商业租金及业态调查情况3.2区域细分市场研究店铺面积/㎡租金/月备注时尚坊25260元/㎡开元西侧3F平房，卫生及设施较差永红服饰25280元/㎡开元西侧3F平房，卫生及设施较差惟德科技6-7450元/㎡联通大厦沿街小铺，地段较好。无铭科技70450元/㎡联通大厦沿街旺铺，环境较好。名汇烟酒7-8500元/㎡名汇沿街商铺，经二路与步行街交汇处。飞天广告18㎡250元/㎡卫生及设施较差蛋糕店30400元/㎡步行街靠内商铺。饰品店20175元/㎡火车西侧文化路，环境及设施差。托斯卡纳接待处90600元/㎡环境好，装修豪华。红蜻蜓90580元/㎡金洲商城沿街底商，环境、卫生设施较好。康明眼镜150500元/㎡环境、卫生设施较好。干果店80187元/㎡（巷子）红旗路沿街商铺，环境及设施较差。经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究经一路及西风路周边租金及业态情况店铺面积/㎡租金/月备注我爱卡通12㎡300元/㎡经一路沿街商铺，店铺整体，环境较好。折扣会馆35121元/㎡经一路沿街商铺，店铺整体，环境较好。婴姿坊80200元/㎡经一路沿街商铺，店铺整体，环境较好。鲜花婚庆9155元/㎡西凤路上，沿街商铺，旧房环境一般烟酒店30130元/㎡均利广场下，沿街商铺，环境一般。眼镜店80187元/㎡西凤路沿街商铺，店铺整体，环境较好。经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块版块内商业平均销售价格在5万元/㎡以上，为全市最高商业售价区域3.2区域细分市场研究1）天同国际街区：项目位置火车站西侧

1-4层商业后期规划电子商城2万体量；不对外销售主要以出租为主。

另有三间独立商铺110㎡，单价：8万元/㎡（只能一次性付款）

2）万合国际：

红旗路中段

1-5层商业，总体量1.5万，单层面积3000㎡以后自由分割，面积区间60㎡、120㎡120㎡以上等预计价格：7万元/㎡左右销售进度：目前只是做前期登记，暂未销售。经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究1）那里国际：宝鸡市经一路62号开发商：陕西省金圆方置业代理商：PIP·中国1栋25F高层，1-4层，后期规划为大型商场，沿街商铺70-150，内部30-60，沿街目前正在和屈臣氏及必胜客洽谈中面积、价格暂未定。目前只是做登记，处于场地平整阶段。2）巨一时代广场：红旗路与经二路西南角占地：13亩总建面:12万规划：公寓、办公、住宅商业：4万㎡左右1-5F大型商场，1楼沿街底商（面积100-200㎡）销售情况：只是前期登记工程进度：挖坑打桩阶段。经二路未售商业体量在日后处于增长阶段，主要以大型商场为主3）中苑香格里拉：金陵路与经二路东北角占地：10亩左右。处于场地平整阶段，售楼部暂未进场经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块依托老城区成熟的配套与便利的交通，房地产市场相对成熟火炬路版块，是宝鸡市发展较早的版块，该版块距离城市中心较近，拥有便利的交通和成熟的配套，区域的房地产开发成熟。3.2区域细分市场研究便利的交通成熟的商业专业市场配套优势的区位经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块版块内目前主要以居住物业开发为主，均为小体量、旧城改造项目项目名称总建筑面积(㎡)建工大厦70303紫金名门36000兴欣大厦建工大厦火炬路版块主要写字楼供应项目名称总建筑面积(㎡)容积率销售状态销售报价(元/㎡)凯跃欧洲城200,000——售罄4500龙禧花园20,000——预售4200华夏盛世佳园140,0004.2售罄——南洋国际花园70,0005.5预售4600紫金名门36,0003.5未售——碧源盛景35,000——未售——兴欣大厦40,000——预售4800火炬路版块主要住宅供应市场现状：作为宝鸡市老城，火炬路版块住宅类物业是区域供应的主力，也是商务酒店、办公的集中版块区域，周边配有大量的餐饮以及专业电子产品市场。而住宅类物业目前在售的项目多为小体量，容积率偏高，且多数为旧城改造项目，目前除了专业电子市场没有大规模的集中商业，区域级配套底商，以餐饮业为主。未来发展：区域已经发展成熟，由于土地供应稀缺，未来市场会向西河滩扩展，与西花园片区连成一片。3.2区域细分市场研究新烽火·荣上居经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块公园路清姜路火炬路广元路太白路凯越欧洲城美伦大酒店人民公园建工大厦市体育场E时代数码广场龙禧花园碧源盛景中苑国际兴欣大厦紫金名门南洋国际花园公园华府华夏盛世佳园荣上居公园家属院赛特电脑城畅新电子城宝鸡华山医院家美佳宝鸡高新医院火炬路综合市场宝鸡公路局公安渭滨分局商务酒店万国家具城专业电子市场商务办公住宅火炬路版块住宅物业是区域供应的主力，同时也是商务酒店、办公的集中版块区域，周边配有大量的餐饮以及专业电子产品市场。3.2区域细分市场研究区域发展以商务酒店、中高端餐饮、住宅、专业市场为主经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块主要城市功能区交叉分布，居住人群较多，市容环境相对一般3.2区域细分市场研究高新商务酒店美伦大酒店沿街电子市场赛特电脑城经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块依托老城居住、商务等成熟发展，成为宝鸡中高档餐饮聚集区域3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块商业类型数量内容银行6邮政储蓄1个、陕西信合1个、农业银行1个、中信银行1个、建设银行1个，中国银行1个医院4宝鸡市高新医院、宝鸡市华山医院、宝鸡市人民医院、宝鸡脑血管病医院、学校7铁五处中学、铁五处小学、姜谭联中、烽火小学、烽火中学、清姜小学、清姜中学事业单位2宝鸡市公路局、渭滨区公安分局小型商业500左右主要以餐馆、商店、医药、广告、洗车修理、等酒店6美伦大酒店、宝鸡高新商务酒店、中苑酒店、怡和酒店、万利酒店、凯博尔酒店品牌餐饮6肯德基1个、德克士1个、御品轩1个、上岛咖啡1个、一尊皇牛、阿瓦山寨、大香港威哥鲍翅广场/公园2人民公园、市体育场休闲娱乐1维多利亚KTV火炬路版块为老城区人气充足，商业氛围浓厚，目前主要以专业电子市场、餐饮、商务酒店等为主，是宝鸡成熟的版块区域。3.2区域细分市场研究火炬路版块配套性业态情况经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究版块为新发展区域，现处于高速发展阶段，产业链价值极高宝鸡高新区是1992年11月经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区，历经12年的辛勤耕耘、艰苦创业，高新区已成为宝鸡市配套设施完善、环境优势明显、科技企业聚集的中心和经济增长最快的区域。宝鸡文理学院高新大厦广场目前，园区注册企业2860家，年销售收入过亿元的企业52家，过10亿元的企业18家。法国施耐德、日本住友、德国西门子等世界500强和秦川发展、宝光股份、宝钛股份、国核锆业、蒙牛乳业等国内外知名企业入区。建成了亚太地区最大的真空断路器生产基地、石油钢管生产基地和纺织电子仪器及设备生产基地，全国最大的钛及钛合金生产基地，西北最大的专用车生产基地和新型化学建材生产基地。经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块文教片区金融商业片区工业片区3.2区域细分市场研究版块功能划分明确，划分为文教片区、金融商业片区以及工业片区文教片区：宝鸡文理学院，高新国际中学，幼儿园，宝鸡中学，高新二小等。金融商业片区：城市新天地商业街，肯德基，人人乐，万润国际广场，街坊路商业街，聚丰购物广场，好宜家国际家居广场等。工业片区：金德管业集团（宝鸡）工业园，瑞海制药公司，陕西恒鑫精密纺织机械有限公司，宝鸡宝石特种车辆有限责任公司，宝鸡力兴钛业（集团）有限公司，宝鸡市华西金属科技有限责任公司，宝鸡市华联钛设备厂等。高新一路高新三路高新五路经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块大集团引领、大项目带动、园区化承载、集群化发展项目名称规划区域规划面积（亩）预计投资（亿元）新材料应用产业园新城西片区一期100020节能环保产业园科技新城200030高铁装备配套制造产业园科技新城50010西部防灾装备制造产业园科技新城50010航空安全装备电子信息产业园科技新城100025机床工具产业园科技新城50010新能源发电储能设备产业园科技新城50010西北制造业服务外包产业基地——3008钓鱼岛秦岭山水度假休闲区项目以原姜太公钓鱼台景区北大门为起点，沿伐渔河两侧东西展开30007科技新城中心景观商务区片区开发——35平方公顷100宝鸡高新区2012年重点推介项目3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究高新区已进驻大型企业经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块项目名称总建筑面积(㎡)销售报价(元/㎡)华夏生态时代16万4900高新壹号5万4500高新观邸15万4700左岸新城32万4500山水文苑8万4700水木清华25万4700水韵江南16万45003.2区域细分市场研究区域内住宅均以大盘中高端产品为主，全市价格标杆区域经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究高端商业综合体聚集，但均在招商阶段，未来区域商业发展潜力巨大经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块归属店铺面积/㎡租金/月开间*进深（米）石油高层小区华山大药房150100元/㎡7.5*20水木清华沿街汉娜尚菲美妆2568元/㎡4*6.25修鞋店2360元/㎡4*5.75水木清华步行街黄河人饭店8876元/㎡17.6*5美妆店2665元/㎡4*6.5小超市7780元/㎡15.4*5郭家崖市场博雅书店20100元/㎡2*10城市枫景健盛大药房270100元/㎡15*18左岸新城发国170100元/㎡8.5*20东发商行4060—70元/㎡4*103.2区域细分市场研究高新区目前商业业态及租金情况整个区域以小区沿街商业为主，以服饰、餐饮等为主，小区底商面积90—300元/㎡，租金100-150元/㎡，人人乐附近商业步行街30—110㎡居多，租价60—80元/㎡。经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究版块内在售项目目前主要以商业为主，且未来商业放量极大高新区目前住宅放量均已存量为主且放量较小，多数项目均已商业销售回笼资金，预计在售和未售商业项目体量约10万平米，未来商业市场竞争激烈。经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块3.2区域细分市场研究经二路版块火炬路版块高新区版块联盟路版块联盟路版块根据目前现状又可细分为新福路片区和金台大道片区东风路片区金台大道片区商业以高端集中建材家居为主，交通极为便利，未来重点打造版块金台大道交通便利，以商业发展为主，目前已经形成了成熟的建材家居市场，是未来宝鸡大型的专业商务区和现代都市商业街。版块内拥有多家市政机构（宝鸡市反贪局，宝鸡市地税局，宝鸡市国税局等）。版块现在处于发展阶段，仍有相当大一部分建筑属于陈旧建筑，亟待整合开发，目前在建的五洲现代城，东岭国际社区、世纪荟萃广场等。3.2区域细分市场研究四通八达的交通经