永林街商务公寓市调定位及的营销策略

永林街商务公寓市调定位及的营销策略第一章市场调查第二章第三章第四章第五章目录营销策略合作方式建议市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析市场调查：地区概况昆明是云南省省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心。同时也是我国西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市。辖五区八县一市，市域总面积21111平方公里，其中市区面积约98平方公里。总人口488万。昆明地处云贵高原中部，平均海拔1,891米，东西最大横距140公里，南北最大纵距220公里。地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，具有典型的温带气候特点，素以“春城”而享誉中外。是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往国际、国内航线约40条，以及省内的7条航线。现有铁路干支线12条，省内铁路2条。有5000多公里的公路网通往省内各地和邻省邻国。市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析1）、昆明宏观经济分析2）、昆明房地产投资结构3）、昆明二月份房地产趋势4）、区域房地产市场分析5）、总结市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结

2007年昆明市实现地区生产总值1393.6亿元，增长12.5％；地方财政一般预算收入133.1亿元，增长28.3％；全社会固定资产投资818亿元，增长25％；社会消费品零售总额569.4亿元，增长17.6％；城镇居民人均可支配收入12083元，农民人均纯收入4003元，扣除物价上涨因素，分别增长6.1％和7.1％；人口自然增长率6.02％；居民消费价格总水平上涨5.8％。从各项社会经济指标可以看出，我市社会经济整体发展是较好的。市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结

目前昆明普通住宅的楼盘总共占到55.7%。随着别墅用地储备的不断消耗殆尽，别墅势必体现出其稀缺资源的优势。从区位分布来看，一环以内的多为纯商业项目，如正义坊和摩玛大道商铺；一二环间的是分布在官渡区的住宅项目、城市理想，二三环间的新开楼盘主要在盘龙和官渡区，三环外的楼盘数量仍然最多，以普通住宅为主；滇池旅游度假区和世博园片区普遍是洋房、别墅之类的高品质住宅。呈贡新城的规划，商品楼盘主要为世纪城、云大知城等几个大盘。昆明整个房地产投资呈：中心以繁荣商业；边缘以改善居住条件；外围以专业地产为格局的结构发展。市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结2008年1～2月份中国大陆楼市一片低迷，部分一线城市的房地产开发商已经开始降价救市。而昆明的楼市在春节过后逐渐回暖，且速度明显比其他城市快，但购房者对市场的观望等待却不断升温。一环以内的房地产投资因其区位及商业价值决定是保值的，价格是稳中带升，而二环以外的楼盘房价却有所回落。2008年1月共有5个楼盘开盘，２月，则几乎没有一个项目开盘。3月份昆明也只有两个楼盘开盘，而且提供的房源只有约580套。昆明的房地产市场仍是良性发展，前景看好！市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结

根据《昆明主城55分区控制性详细规划公示——弥勒寺分区》的规划方案。一个连接昆明CBD核心区、南屏商业区以及螺蛳湾商业区等传统商业区的旅游商贸服务区即将诞生。按照《控制性详细规划》，弥勒寺分区范围东起盘龙江，西至环城西路，南至环城南路，北以金碧路为界，用地总面积120公顷。功能定位为：昆明主城区历史传统主轴上以旅游商贸服务为主的综合区域。该分区将以桥梁性的作用把南屏分区和螺蛳湾分区连接在一起，形成一个吸引和集聚大量消费人群的昆明大商圈。区域内云集了昆明市儿童医院、云南省第一人民医院、昆三中、书林一小、屈臣氏等一批医院、学校、商场，生活配套设施齐全。区内的金碧公园以及金马碧鸡坊是昆明最繁华的休闲广场。云南省委、昆明市委、云南省疾控中心等行政单位均位于这一区域。作为与主城核心区紧邻的区域，该区域地块一直吸引了不少开发商及置业投资者的目光，而区域可供开发的土地已近殆尽。同时，“准现房时代”迈入普通昆明人视野，这也对楼盘的销售模式提出更高要求。市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构

3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析

5、总结

综上所述，昆明市2008年的房地产销售前景乐观。本项目所处区位优越，将有利于发挥环比价格优势，较短的建设周期也能有效地抵御时间和政策风险，优化与周边环境协调的规划布局和单体设计必将为地块的开发创造无限商机。市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析1）、项目土地性质调查分析2）、项目周边环境调查分析3）、项目交通条件调查4）、项目市政配套设施调查分析5）、项目常住人口调查分析6）、项目赞住人口调查分析7）、项目周边流动人口调查分析8）、项目周边商业业态、业种调查分析9）、项目周边商业产品租价调查表10）、典型在售商业项目价格调查表11）、住宅产品售价调查表12）、住宅产品租价调查表13）、典型在售酒店公寓调查市场调查：项目用地周边环境调查分析1.项目土地性质调查该地块属出让商业用地，期限40年。规划用地面积2582.67㎡。规划条件：容积率2.5，建筑密度≤60％，绿(旷)地率≥30％，机动车位0.5个车位/100㎡，非机动车位8个车位/100㎡，退15M临街≥3M，建筑高度＜18M。市场调查：项目用地周边环境调查分析2）、项目周边环境调查分析地块西、北至石桥铺规划路，东侧至昆明市第三幼儿园，南至“近日楼”片区。处于三市街黄金商圈与螺蛳湾批发商圈中间位置，城市综合配套齐全，人口密集区。市场调查：项目用地周边环境调查分析3.地块交通条件调查1）、交通地理位置图市场调查：项目用地周边环境调查分析公交线路起点站终点站附近站№4大观楼小菜园金碧广场№73海埂公园护国路金碧广场№98菊花村苏家塘金碧广场№3昆明站金苑商厦金碧广场№62菊花村梁源小区金碧广场№90黄土坡双凤路金碧广场№52大观楼昆明机场金碧广场№26黄土坡关上金碧广场№109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查2）、公交车网图№112湖畔之梦护国桥螺蛳湾№75梁家河石闸立交桥螺蛳湾№89金沙小区金牛小区螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№111东站岔街螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№58黄土坡永平路螺蛳湾№107经济技术开发区东寺街东寺街№137船房村东寺街南口东寺街南口№152湖畔之梦市总工会书林街本案市场调查：项目用地周边环境调查分析公交线路起点站终点站附近站№4大观楼小菜园金碧广场№73海埂公园护国路金碧广场№98菊花村苏家塘金碧广场№3昆明站金苑商厦金碧广场№62菊花村梁源小区金碧广场№90黄土坡双凤路金碧广场№52大观楼昆明机场金碧广场№26黄土坡关上金碧广场№109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查№112湖畔之梦护国桥螺蛳湾№75梁家河石闸立交桥螺蛳湾№89金沙小区金牛小区螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№111东站岔街螺蛳湾№24昆明站海埂公园螺蛳湾№58黄土坡永平路螺蛳湾№107经济技术开发区东寺街东寺街№137船房村东寺街南口东寺街南口№152湖畔之梦市总工会书林街公交线路地块位于一环路以内，金碧广场以南400米。东西两侧是书林街、东寺街。有23条公交线路在附近运行，交通非常便利。市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析在项目周遍的配套分为四大路线进行调查:分别为东寺街、书林街、金碧路、环城南路、进行了调查:市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析东寺街:学校机构:部队幼儿园

医院:男科医院、云南疾病预防控制中心、诊所、药店

金融:自助银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行

娱乐:足疗、网吧、电玩、酒吧、美容、西餐自助

购物:新玉带河鞋城、奥特来斯购物商场、屈臣氏、天浩运动

餐饮:小吃、肯德基、饭店、西餐自助

行政机构:昆明市图书馆、卫生检查中心、五华文化旅游局

交通:NO.107.NO.152NO.137

附属商业:烟酒、茶、瓷器、报亭、彩票、首饰、服装、鞋包、擦鞋、日化、数码、律师所、中介、食品、饮品、打字复印、便利店、五金、床上用品、摄影、美发、糕点、纹身、卤味、音像、玉器、助听器、洗衣店、婴儿用品、停车场、市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析环城南路:学校机构:无

医院:诊所金融:工商银行娱乐:螺丝湾鞋业广场、东方玉龙鞋城、家乐福、云纺商业区、

餐饮:华城饭店、螺丝湾饭店、德克士、小吃

行政机构:无

交通:NO.109NO.75NO.107NO.3NO.58NO.80NO.112NO.89NO.111NO.24NO.64NO.91.

附属商业：鞋业、眼镜、锅具、酒、糕点、自行车销售、首饰、乐器、书店、联通、打印、摄影市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析金碧路:学校机构:幼儿园

医院:五华妇幼保健院、云南第一人民医院、药店、专科医院

金融:交通银行、自助银行、信用社、光大银行、广东银行、富滇银行、中国银行、建设银行

娱乐:网吧、电玩、KTV、金碧夜市区、咖啡店、美容

餐饮:小吃、西餐厅、中西餐厅

住宿:酒店

交通:NO.62NO.52NO.98.NO.3

附属商业:摄影、茶、保险、中介、烟酒、书店、保健仪器、服装、婚纱、瓷器、打字、典当、便利店、办公文具、保健用品、食品、糕点、围棋店、缝纫机、助听器、彩票、眼镜、家纺、鞋、美发、移动通讯

购物:金碧地下城、金碧商城、金马文化旅游市场、富祥商场、艺明轩家居广场、同仁步行街、金碧辉煌购物中心、百佳购物中心

宗教:教堂

市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析书林街:学校机构:昆明市十五幼儿园、昆明市第三幼儿园、昆明第三中学、书林二小

医院:儿童医院、药店、兴兴女子医院、吴氏整容医院、诊所

金融:工商银行、富滇银行、建设银行、邮政、自助银行

娱乐:金马坊酒吧区、美容、步行街、网吧

餐饮:桥香园、酒楼、餐馆、小吃

住宿:总工会宾馆、招待所

交通:NO.137NO.152

附属商业:便利店、音像、报亭、玩具店、摄影、婴儿用品、首饰加工、服装、理发、助听器、饮品、花店、中介、自行车修理、文具、日化、图文、复印打字、书画行、超市、五金、烟酒、煤气部、橡胶制品、二手手机、印刷、糖果店、教学仪器、游戏卡、彩票、糕点、保健仪器、律师所、火车票代售点购物:农贸市场

行政机构:云南出版社、书林社区居委会、金碧派出所、治安亭、报社

市场调查：项目用地周边环境调查分析

总结:从上面的调查来看,首先是书林街，主要是以儿童医院和学校为主，所以在书林街上的附属商业大部分都是以文具,玩具等学生用品为主,而东寺街是以购物商业体系为主，二环路是以大型批发为主，而金碧路段是整个昆明的中心购物场所，所以这四条路上的人流和车流量是非常大的数量．总的来说:项目周边不论是在生活上,还是在娱乐、购物、上学、医疗配套金融配套等上都具备了很完善的系统,生活十分便利.不论在生活上还是在购物消费上都是最佳的位置.4）、周边配套设施调查分析市场调查：项目用地周边环境调查分析4）、周边配套设施调查分析市场调查：项目用地周边环境调查分析5、常住人口调查分析

街道名称小区名称层数户数书林街富邦花园288户书林小区22拆迁办28书林街46号48书林街45号154临街61.书林街

常住人口数量调查

所在区域：市场调查：项目用地周边环境调查分析街道名称小区名称层数户数（比较老旧的小区）120敬德巷67号70石桥铺55号47昆明茶厂宿舍120书林街职工宿舍48书林街140号24书林街138号605、常住人口调查分析

1.书林街

常住人口数量调查

所在区域：红砖房20轻工厂宿舍42云津市场294红砖房24外运公司225盘一中教师宿舍36市委幼儿园宿舍26市场调查：项目用地周边环境调查分析街道名称小区名称层数户数后兴街后兴街132号22后兴街21号26盘龙院40市政府住宅14省药监所24政府宿舍14后兴南街7号66银行宿舍28石开铺银行宿舍35铁路宿舍76司马巷15号365、常住人口调查分析

2.后兴街

常住人口数量调查

所在区域：司马巷14号20工行宿舍28老年之家36市歌舞团100工行宿舍73市委宿舍118一建公司宿舍120总计：2578户市场调查：项目用地周边环境调查分析5、常住人口调查分析

3.东寺街常住人口数量调查所在区域：街道名称小区名称栋数层数户数东寺街防务部宿舍88熙泽苑96幼儿园宿舍48南疆花园121东寺花园83典雅阁300桃花桥昆花园96东方A座B座400共：1232户东寺街社区调查常住人口有：6432+以上小区共：10744人合计：人口总合计：东寺社区+书林社区=22966人左右市场调查：项目用地周边环境调查分析5、常住人口调查分析

从上表可看出：整个项目周边的居住人群体大部分为以前的职工住房，并且特别是书林街片区，消费群体数量很高,从消费群体来分可以分为:工薪消费群/学生消费群/旅游购物消费群,这系列消费群会带来相当的消费能力,如果把本项目的重点突出为旅游商贸,就更能体现本项目的中心商业的优越商业位置.市场调查：项目用地周边环境调查分析6、消费群抽样调查分析

屈臣氏抽样“吞吐”人流量调查街道名称5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人东寺街(进口)103041早／中／晚人流调查均:2均:3均:3总均:3人/分钟人/分钟1小时./人12小时/人24小时/人318021604320出口:5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人164260均:4均:4均:4总均:4人/分钟人/分钟1小时/人12小时/人24小时/人424028805760出口(提货)5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人92538均:3均:2.5均:2.5总均:3人/分钟人/分钟1小时/人12小时/人24小时/人318021604320市场调查：项目用地周边环境调查分析人流量调查：学校上下学的时段街道名称5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人东寺街:3257551125均:73.5人/分钟每分钟人流量1小时人流量12小时人流量24小时人流量73.5441052920105840书林街:5分钟人流量/人10分钟人流量/人15分钟人流量/人140425225均:26人/分钟每分钟人流量1小时人流量12小时人流量24小时人流量26156018720374407、项目周边流动人口调查分析

项目学校上下学重点抽样人/车流量调查

所在区域：西山区车流量调查:街道名称5分钟车流量/辆10分钟车流量/辆15分钟车流量/辆东寺街:92.5160307.5均:19辆/分钟每分钟车流量1小时车流量/辆12小时车流量/辆24小时车流量/辆1911401368027360书林街:5分钟车流量/辆10分钟车流量/辆15分钟车流量/辆27.535112.5均:6辆/分钟每分钟车流量/辆1小时车流量/辆12小时车流量/辆24小时车流量/辆636043208640总结：从表中可以看出书林街人流量为：２６人／分钟，１５６0人／小时，车流量为６辆／分钟，３６０辆／小时东寺街人流量为：７３.５人／分钟，４４１０人／小时，车流量为：１９辆／分钟，１1４０辆／小时从上表中可以看出书林街和东寺街的人流量和车流量都很大,特别是在学生上/下学的时候达到了人流和车流的高峰期市场调查：项目用地周边环境调查分析业态业种数量医院5药店14幼儿园3酒吧金马酒吧夜市区百货超市3鞋业商场3服装百货149

精品、饰品4文体、办公8日用电器2钟表、眼镜5珠宝、首饰10日化9乐器行2香烛1早点小吃45快餐、外卖4茶楼、茶坊8咖啡1电玩4福利彩票6数码产品2中国联通1保健器材2打字、复印14洗衣店4

酒店1租车行1教堂1印刷、包装3电动配件1自动车修理1缝纫机销售18、项目周边商业业态、业种调查分析：装饰1橡胶制品6社会团体10文化艺术2诊所5中小学校5金融机构19美容、美体10购物商场5家居广场1鞋帽、箱包47音像制品5便利超市29图书销售9食品、饮料20烟酒、糖茶24玩具店8市场调查：项目用地周边环境调查分析8、项目周边商业业态、业种调查分析：业态业种数量助听器5中式餐厅24西式餐厅2糕点8网吧4保健按摩4美发19公园2中国移动3手机销售1摄影、写真13中介21花店1停车场1住宿5煤气站1典当行1五金、机电5钥匙配件1自行车行1磁器2教学仪器1机关单位8驻在机构1总业态:75种1.服装百货149家6.中介21家2.箱包、鞋帽47家7.食品、饮料20家3.早点小吃45家8.金融机构19家4.便利超市29家9.药店，打字复印14家烟酒、糖茶，中式餐厅24家10.摄影13家市场调查：项目用地周边环境调查分析9、项目附近商业产品租价调查表书林街和东寺街商铺租金调查表

街道名称现状商铺商铺性质商铺面积开间进深层高租金备注书林街民房改用玩具9㎡3㎡3㎡3㎡2000/月均：222元/㎡.位于金马娱乐城旁边民房改用玩具12㎡3㎡4㎡3.5㎡2000/月均：166元/㎡.位于儿童医院旁民房改用服装23㎡3.5㎡6.5㎡3㎡3000/月均：130元/㎡.民房改用首饰5㎡2㎡2.5㎡4㎡1200/月均：240元/㎡.民房改用制衣店25.5㎡3㎡8.5㎡4㎡2800/月均：109元/㎡.备注：书林街总均价为：158元/㎡东寺街商铺（吊顶）糕点78㎡6㎡13㎡3.５㎡7800/月均：100元/㎡.商铺（吊顶）中介33㎡3.3㎡10㎡4㎡8000/月均:242元/㎡.商铺(民房）中介24㎡4㎡6㎡2.8㎡1700/月均:71元/㎡.商铺（民房）五金20㎡3㎡6.5㎡2.8㎡1200/月均:60元/㎡.商铺服装28㎡4㎡7㎡3.５㎡3500/月均:120元/㎡.东寺街步行街商铺政府规划,二层为200㎡左右,三层为300㎡均:80---100元/㎡.不分位置,只能做中高档次物业东方广场铺面30㎡4㎡7.5㎡3.5㎡10000/月均:333元/㎡.临街备注：东寺街的商铺租金均价为：154元/㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析9、项目附近商业产品租价调查表

总结:在书林街和东寺街上的商铺租金相差不大，书林街均价为:158元/㎡,东寺街均价为:154元/㎡,并且两条街道的人流量加起也是比较大，从租金上就可以看出商铺的开间、进深、和层高并不是影响租金的主要因素，影响租金的主要因素是位置,并且这俩条也是金碧路和环城南路的联结线，特别是东寺街+东西寺塔步行街会有很多旅行团的来进行景点参观就会带来一定的消费。

市场调查：项目用地周边环境调查分析9、项目附近商业产品租价调查表东寺街+东西寺塔步行街市场调查：项目用地周边环境调查分析10、典型商业项目在租售价格调查表

在项目周边没有太多的商铺在售所以调查的参数不多。东方广场商铺24.431南向19万均价：7777元/㎡均价为：23388元/㎡东方广场商铺53.281207.79万均价：38999元/㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析10、典型商业项目在租售价格调查表东方广场市场调查：项目用地周边环境调查分析12、二手住宅产品售价调查表名称面积楼层厅室装修均价元/㎡总价元税收加税后备注：后新街14023*2普装535775无大部分为5-8年以上的大部分没有税收。总体不带税均价为4729元/㎡，如果加上税收营业税5.556%、印花税0.05%、契税1.5%、个人所得税1%、中介费2%、土地增值税1%工本费80元、共有人产权证10元、转让手续费5元/㎡，公正费0.3%成交审验服务费5元/㎡，约10%的税收（9.906%）加税后均价为：5476元/㎡环城南路6542*1普装430728无书林街5142*1普装509826无书林街61+15㎡的围园12*1普装368428无书林街8573*1*1普装447038无书林街9073*1*1中装500045有5501后新街866顶3*2普装546547有税6012巡津新村65+20㎡商铺12*2普装447038有税4920百大铺面6.2322927218.5均每月返租金1000元，每季度返一次百大铺面8.2312452735每季度返租金6250元书林街段项目周边住宅的售价调查表市场调查：项目用地周边环境调查分析12、住宅产品售价调查表东寺街路段：名称面积楼层厅室装修均价总价元税收税收后均价备注东方广场108西向73*2*1毛10185110有11120二手房税收费用为：总体不带税均价为8528元/㎡，如果加上税收营业税5.556%、印花税0.05%、契税1.5%、个人所得税1%、中介费2%、土地增值税1%工本费80元、共有人产权证10元、转让手续费5元/㎡，公正费0.3%成交审验服务费5元/㎡，约10%的税收（9.906%）加税后均价为：9373元/㎡后果后135.86南向103*2*2毛9937135有10926165南向124*2*2毛10000165有10996135A座南向3*2*2毛9630133有10589135.8南向73*2*2毛9862134有10850160南向124*2*2毛10000160有10996170114*2*2毛10000170有10996备注：东方广场分为AB俩栋，其中A栋的销售价格比B栋高，因为B栋是北向总均价：9945元/㎡加税后总均价：10924元/㎡东玉花园1404/73*2*2毛8000112有87981502/83*2*2毛8333125有916411073*2*1毛500055有5500备注：东玉花园是周遍一个高档的住宅区，内部以居住为主。总均价：7111元/㎡加税后总价7821元/㎡项目周边住宅的售价调查表市场调查：项目用地周边环境调查分析12、住宅产品租价调查表项目周边住宅的租价调查表名称面积楼层厅室装修带家具否月租均价元/㎡备注：书林街11053*1*1装修过带全套家具1500元/月14元/㎡总均价租金为：2327元/月从租房的房源情况来看,好租的房子都是2*2*1或者2*2*2卫的、装修过、带部分家具、5通。书林街452*1*1装修550元/月12东寺街（典雅阁）14034*2*1普装部分家具2400元/月17东寺街（典雅阁）12033*2*1普装部分家具2000元/月17西寺塔旁11023*2*1普装部分家具1800元/月16龙园豪宅212165*2*3装6000元/月28东寺街6022*1新装（房改房）1100元/月18东寺街14053*2*中装部分家电260018.5东方广场A座12093*2*2中装300025市场调查：项目用地周边环境调查分析12、二手住宅产品售价调查表总结：

从上两张表可看出书林街的房价没有东寺街的高，主要原因是书林街的住宅90%都是原单位（银行、铁路、干部疗养等）的住宅房，并且年代都以久远，甚至有的还是青砖房，所以在价格上并不是优势，而东寺街的住宅已建了一部分商品房源，所以在价格上具优势，整体的房价就比书林街的要略高。主要以东寺住宅为主要代表趋势.市场调查：项目用地周边环境调查分析11、典型住宅项目在售价格参考

南屏时代南屏时代位于昆明中心核心商圈——三寺街旁，东临濂泉苍，南临宝善街，西临国际商务酒店，北临新华书店，坐拥昆明核心CBD商圈。市场调查：项目用地周边环境调查分析11、典型住宅项目在售价格参考

物业类别：普通住宅开盘时间：07年12月26日售卡08年1月11日样板房开放住宅起价：9800元/㎡建筑类别：小高层、高层入住时间：09年住宅均价：12000元/㎡地址：昆明市宝善街155-162号装修：70㎡以下的户型精装修商铺：暂无开发商：云南裕锦屋业有限公司绿化率：暂无车位：70M2以上户型含私家产权车位的性价优选楼层现状：准现房已建到8-9层层高：３.３户型：目前有16种其中户数：133户型比例：（平层住宅）53㎡有36套27%（1*2*1）115.6㎡24套18%95.73㎡11套8%140.69㎡14套10%103.03㎡8套6%198.13㎡2套1.5%104.87㎡6套4.5%75.58㎡5套3.7%150.12㎡4套3%140.88㎡3套2.2%72.44㎡11套8%已售完93.95㎡3套2.2%已售完142.09㎡2套1.5%已售完66.84㎡2套1.5%已售完70.24㎡1套1.3%已售完配套：南屏时代周边，金碧广场、金碧公园、近日楼、同仁街、南屏街/正义路休闲步行街等休闲中心遍布，更荟萃了新昆明影城、麦当劳、肯德基、必胜客等昆明时尚娱乐精华，市中心早已成为精彩的休闲娱乐圈！学校：“市一级幼儿园”市三幼、十五幼、十五年、省公安厅幼儿园，校风、教风和学风均优质的书林一小和二小，同属“省重中学”的昆三中与昆铁三中，分布周边；新华图书城近在咫尺，这个位置是城市难得的好学区!医院昆华医院、市第一人民医院、市儿童医院等省市重医院，还聚集了“百年中药老字号”福林堂、省疾病预防中心、一心堂、健之佳、白药大药房等医药医疗机构，家人看病买药省时省心，后顾无忧！购物线：南屏步行街、正义路步行街、新纪元广场、柏联百盛购物中心、昆百大购物中心、家乐福购物广场、福林广场、同仁街、新世界百货、金格中心。南屏时代市场调查：项目用地周边环境调查分析11、典型住宅项目在售价格参考

顺城豪庭：物业类别：高层开盘时间：08-03-22住宅起价：10000元/㎡装修状况：毛入住时间：09-8、9月住宅均价：12000元/㎡只有大户型绿化率46%楼层状况：正在建设中（平层住宅）商铺：只租不售，租金要到8-9月份才出层高６米配套费：待定总住户：650户VIP卡：50000元/张市场调查：项目用地周边环境调查分析11、典型住宅项目在售价格参考

正义坊一手楼盘调查表楼盘名称正义坊所在区域五华区物业类别:步行街物业地址钱王街1号容积率：建筑列别：商业中心开盘时间2007年年底绿化率：装修状况：毛胚入住时间：楼层状况：地上5层地下2层物业管理：第一太平戴维斯有限公司交通状况：NO.2、NO.54、NO.69、K2........配套费:停车位：首期４００个周边配套：户型配比：纯商业楼层现状：正在建总占地面积：10亩建筑面积：总住户：联系电话型：价格：住宅起价/㎡商铺均价/㎡住宅最高价/㎡高层价/㎡联排别墅/㎡无8万/㎡无无无开发商：昆明市之江置业有限公司投资商：代理公司:市场调查：项目用地周边环境调查分析11、典型住宅项目在售价格参考

正义坊一手楼盘调查表备注：正义坊商业街区东临正义路步行街，位居昆明老街历史保护街区的东大门。一、正义坊的总体规划。形成正义路-正义西街-钱王街"三江并流”关系，正义西街位于正义坊商业街区的中轴线，是正义坊的核心街。它最高密度地汇聚了正义坊的基本业态和精华，作为上下、左右、前后交通及人流动线的汇集和疏散点，以及商业景观的最佳体验处，正义西街的人流最密集，是正义坊商业群落的住动脉。二、正义西街的核心商业价值。位于传统核心商圈，地段和交通的核心枢纽优势决定商业的经营基础；首选具有创新体验的综合业态项目；有着历史悠久的商业文化和商业记忆；专业统一的商业运营管理为投资者提供了全方位的保障。三、商业布局。正义坊由北段“天下”，和南段“云上”两座单体建筑组成，竟地下贯通，总面积10万平米，为昆明独有的线型开放式商业空间；铺铺临接，满足全日营业；商铺大尺度层高，平均达到4.8米以上，有助于打造个性商业空间；以线形布局、游移性路径，立体空间串联丰富的主题区；特色的三维空间：南北强化步行交通街铺的丰富性，东西强化业态和建筑风貌的节走变化，垂直强化自动交通，连接各主题消费区。上空强化特色服务功能，打造天街美食长廊：1.8万平米地下停车场，首期提供400个泊位。四、多个主题商业街区形成极强的互动。五.沉淀其中的商业历史文化.昆明老街东起正义路商业步行街，北临人民中路，南接景星街，西至云瑞西路，日均人流量在数十万人次，这里极具诱惑的浪漫商业氛围及充满生活情趣的民俗文化，融休闲娱乐、体验购物、茶艺酒吧、旅游观光、歌舞表演等文化产业于一体，缔造昆明独特的城市文化风景线，昆明老街的保护修建，无疑将直接引领昆明城市中心的繁荣，催生无法复制的核心地段价值。昆明老街依托拟建的聂耳故居陈列馆和昆明老街珠宝古玩文化城等大型文化设施，大力开展高雅艺术表演，对外文化交流、城市历史陈列展示、大型艺术节庆等活动。不断积累、伟承昆明城市历史文化资源，增加昆明老街文化产业的历史内涵，充分发挥民俗风情在文化资源配置中的基础作用。商业管理：昆明老街商业经营管理有限公司物业管理：第一太平戴维斯(上海)有限公司建筑设计：上海市同济大学建筑设计研究院景观设计：上海帕莱登建筑景观设计公司室内设计：上海其美设计有限公司全程策划：上海派顿投资管理咨询有限公司文史资料：昆明老街研究会市场调查：项目用地周边环境调查分析11、典型住宅项目在售价格参考

基本参数：交通：云上（南）自动扶梯18，景观电梯4，货梯2，停车位130；天下（北）自动扶梯27，景观电梯7，货-2，停车位270；层高：云上（南）B1层4.7-5.8米,1F5.1-6米,2F4.2米,3F4.5米,4F4.5米,5F4.8米；天下（北）B1层5.8米,1F4.3-6米,2F4.2米,3F4.5米,4F4.5米,5F4.8米；结构：钢筋混凝土框架结构，抗震9度，基本柱网8.0*8.4米。荷载配置：商业3.5KN/平米,餐厅、卫生间、车库;2.55KN/平米,真冰场;3.0KN/平米,上人屋面;2.0KN/平米,消防车道;20.0KN/平米,机房;8.0KN/平米.真冰场约900平方米.周边配套：设备配置有弱电/智能化系统：闭路电视监控系统，地下停车场管理系统，有线电视系统，消防报警系统，电话及宽带通信系统，背景音乐系统，周界系统，防盗监控系统。强电：公共区域照明，消防应急照明，双电源高压进线+柴油发电机。其他：户外与中庭广告，户外多媒体显示屏，预留大型尚户专用空调机位。正义坊一手楼盘调查表市场调查：项目用地周边环境调查分析二环周边商铺售价商铺租金备注中产风尚20000/㎡框架结构临街底商注：层高５.９米葵花公社10000/㎡邻立交桥实力北岸14000/㎡框架结构临街底商金康园13000/㎡框架结构临街底商昌源路：14500元/㎡框架结构临街底商二环西路：15000元/㎡框架结构临街底商康宏小区：11000元/㎡框架结构社区商业西秀园：15000元/㎡平均售价：14063元/㎡二环、三环周边商铺售价调查市场调查：项目用地周边环境调查分析二环、三环周边商铺售价调查北三环周边商铺售价商铺售价备注云南映像9000元/㎡框架结构临街底商印象首日封17000元/㎡框架结构临街底商春城邻里14000元/㎡框架结构临街底商东方玫瑰园15000-16000元/㎡框架结构社区商业北市区9000元/㎡框架结构社区商业平均售价：12900/元㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析11、典型住宅项目在售价格参考

总结:从最新的楼盘可看出：1.房型:最畅销的的户型是在60平方左右,功能为:1*2*1和2*2*1,3米层高的精装修中小户型.其次是3*2*2的100-120平方3米层高的标准户型．其住宅是以层高为３米最为经济、舒适，易于被大众所接受。

２.房价：一环的商业中区高档楼盘住宅的售价均价为：9800-10000元/㎡，而最高价位在12000元/㎡．３.商铺:顺城的商铺层高在６米做为一个亮点，而正义坊的商铺售价高达80000元/㎡主要原因是铺面的层高到平均都到4.8米以上,成为了一个亮点有助于打造个性商业空间；以线形布局、游移性路径，立体空间串联丰富的主题区；特色的三维空间.市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表典型酒店式公寓调查表京王酒店连锁昆明北京路延长线店昆明北京路延长线店客房类型Room门市价/夜Outletprice现行优惠价/夜Currentconcessionprice协议价/夜Theagreementprice增送早餐Presentedbreakfast备注Remarks标准间RMB160RMB96现行优惠价9.2折有免费宽带商务迷你房RMB150RMB92现行优惠价9.2折有免费宽带商务房RMB220RMB132现行优惠价9.2折有免费宽带行政房RMB280RMB168现行优惠价9.2折有免费宽带标准迷你房RMB76RMB现行优惠价9.2折有免费宽带行政迷你房RMB111RMB现行优惠价9.2折有免费宽带行政套房RMB169RMB现行优惠价9.2折有免费宽带标准迷你房RMB108RMB76现行优惠价9.2折有无线宽带备注：住房时的水电费自理，当退房时一并结算。市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表典型酒店式公寓调查表麦田时光房间类型门市价协议价备注普通标间￥198.00￥138.00双床标准间普通单人间￥198.00￥138.00大床双人间豪华家标准间￥218.00￥148.00豪华家庭间￥218.00￥148.00大床加标准床一张备注：房费中已经包括了水电费用。公寓酒店都是小公寓，最大也就是一室一厅不超过70平方，都是经过精装修小公寓．市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表

奔腾年代位于昆明市永胜路与永平路交汇处，是昆明首家产权式公寓酒店。奔腾年代吸收了传统酒店与传传公寓的优点，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向往客提供家庭式的居住空间、家居式的服务享受，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。公司简介：

奔腾年代市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表奔腾年代

公司简介：

最佳无风险投资机遇，让你轻轻松松坐亨红利收益！黄金地段位于永平路与永胜路交叉口，现被颐华国际商务酒店租做公寓套房，每月每套固定租金收益2000多元，可抵按揭还款额，每年参与酒店分红。每年业主可入住酒店7天。市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表建筑类别:产权式酒店公寓装修状况:毛坯

地理位置:盘龙区昆明市永胜路与永平路交汇口

价格:起价5000元/m2均价:5400元/平方米售楼处地址:昆明市永胜路与永平路交汇口奔腾年代

市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光亮点：

位于穿金路上的麦田时光距离一环仅500米，距离青年路、圆通山、翠湖、东风广场、南屏街、世博园等仅需20分钟左右路程，周边没有城中村的不安定因素，地处昆明市“升值最快的片区”。地理位置：建筑形态开盘均价为：

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物管为：市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光亮点：

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物管为：市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光亮点：

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物管为：小高层（13层）、精装修麦田时光为烂尾楼改造，改造后为小公寓形式有38年产权（商业用地形式，当时已经闲置了12年）市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光亮点：

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物管为：4000元/㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光亮点：

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物管为：300元/㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光亮点：

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物管为：每楼每套几千元不等

市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光亮点：

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物管为：1.5元/㎡首付为40%，贷款最长年限为10年市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表一、麦田时光二手信息：面积楼层功能均价总价装修税收税后价3881*1*1478918.2精装有5346381*1*1500019精装有5503401*1*1550022精装有6052市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光目前得知户型为：1室1厅1厨1卫48㎡B户型：1室1厅1卫1厨36㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光目前得知户型为：C户型：1室1厅1厨1卫40㎡D户型：1室1厅1厨1卫63㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光目前得知户型为：E户型：1室1厅1厨1卫47㎡F户型：1室1厅1厨1卫31㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光目前得知户型为：G户型：1室1厅1厨1卫37㎡H户型：1室1厅1厨1卫32㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光目前得知户型为：H户型：1室1厅1厨1卫32㎡J户型：1室1厅1厨1卫57㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光目前得知户型为：K户型：1室1厅1厨1卫43㎡1室1厅1厨1卫55㎡市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光整个麦田时光优势为：

临街和国美电器相邻为于二环内周遍生活配套齐全，周遍小户型房源较少，正好弥补了小户型空缺，并且对于周遍的房价来说，麦田的价格居中，升值空间大。缺点：

小户型首付比例大，产权短。

市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：一、麦田时光麦田时光穿金路店所有房间均以四星级酒店标准配置，价格却只有四星级酒店的1/3，是商务、旅游住宿的最佳选择之地。（旅游团队价格）客房类型门市价付前台价早餐付旅行社价早餐备注□普通标准间元168元预定不含早160元预定不含早双床房

□普通单人间元168元预定不含早160元预定不含早大床房□豪华标准间元188元预定不含早180元预定不含早双床房□温馨家庭房元188元预定不含早180元预定不含早大床+标准床市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：新纪元公寓酒店：昆明新纪元酒店连锁公寓星级标准

:准★★★

昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店，温馨舒适的客房，个性化的设计与搭配，彰显出酒店公寓的特征、设施配备齐全。卫星电视、独立宽带接口、国际国内直拨，独立宽敞浴室24小时冷、热水供应，标准的卫生洁具设施，为顾客提供一个方便、经济、卫生、安全的休息环境，让您的商务活动，休闲及观光旅游更加便利。地址：

云南省昆明市东风西路99号

市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：新纪元酒店：酒店设施:

酒店拥有288间设施齐全的客房，店内唐风阁餐厅为您提供粤菜，炖品，川菜，滇菜等不同风格及口味的美食。西餐厅为您提供正宗意大利美食，法式大餐，若您酷爱运动，室内游泳池，棋牌室，弹子房及设施齐全的健身中心正等着您的光临。酒店简介:

98年开业。2002年重新装修。楼高28层。酒店位于市区金融、商贸活动的中心，交通极为便利。外形设计别致美观。雄伟挺拔的主楼已成为城市中心性建筑物。

位置：位于市中心，昆明百货大楼楼上。

毗邻金马碧鸡坊、昆明百货大楼、新纪元购物广场。

距火车站20分钟，机场车程30分钟。市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：新纪元公寓酒店：昆明新纪元酒店连锁公寓与机场距离：6.5公里

与火车站距离：4.5公里

与市中心距离：0公里

娱乐设施：卡拉OK厅台球室桑拿棋牌室室外游泳池健身房歌舞厅

餐饮设施：酒吧中餐西餐

其他设施：商店停车场IDD美容美发室DDD最近装修时间：2004年9月

开业时间：1998年

市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：新纪元公寓酒店：房间类型

门市价格

会员价格

高级标准间

258元/间228元/间(不含早)备注：楼层:9-17层，双床高级单人间

258元/间228元/间(不含早)时租房（4小时内）￥：100元备注：楼层:9-17层早餐：18元/份；加床：100元/床市场调查：项目用地周边环境调查分析13、典型酒店式公寓调查表昆明新纪元酒店公寓是昆明新纪元大酒店下属经济型酒店如：新纪元大酒店4*房间价格：房型名称门市价格优惠价格可打5折

豪华套间22801140

景观单人间1480740

商务标准/单人间1280640

新纪元套房50002500

行政标准间1480740

行政单人间1480740

行政单套房1800900行政双套房30801540行政观景套房28801140高级套房1880940加床200元备注：免费机场巴士接送，（按时间发表发车），单独专车预定另行收费，并为住客提供带泊车服务。房内免费提供纯净水及当日报纸，房内提供ADSL及10兆宽带上网。每房至多增送俩份自助早餐，十二岁以上视为成人，三岁以上，十二岁以下不占床的儿童早餐减半收取，三岁以下儿童早餐免费，十二岁以下儿童与父母同住如不加床，则不另加收房费。酒店设有无烟层和有障碍客人用房，并为住客提供免费擦鞋服务。住电客人免费使用健身房和游泳池；退房时间为中午12点：00整，12：00-18：00时退房收取半日房费，18：00整以后退房收取全天房费。行政楼层的优惠：A管家式服务为您办理住、离店；B迎宾茶、欢迎鲜花、水果蓝增送；C每日下午15：00-17：00点，欢乐时光免费下午茶或咖啡；D住店期间每日免费烫上衣或裤子一件；E住店期间提前预定可一次性免费使用行政楼层会议室1小时。市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析1、优势2、机会3、劣势及应对措施市场调查：土地SWOT分析

1、优势2、机会3、劣势及应对措施1、区位→地处一环路以内市中心地区。随着昆明城市规划向东南发展，老城区仍是以“世纪广场”为中心辐射周边，地块就在这一区域，常住人口和流动人口密度均是昆明最高的区域。2、交通→地块周边城市交通路网发达，有23条公交线路经过，距昆明火车站约3公里，距昆明机场约7公里。交通便捷。4、规划→地块为《弥勒寺分区》规划中连接南屏商业区和螺蛳湾商业区的旅游商贸服务区中心，其商业价值彰显。7、配套→附近分布了昆医附一院、市第一人民医院、市儿童医院等知名医院；书林一小、书林二小、昆三中、等著名学校；南屏步行街、三市街、正义路、金碧路是昆明最繁荣的购物区，新兴的“金碧休闲广场”“近日楼文化公园”是茶余饭后的最佳去处。5、周期→地块规划体量小，开发周期短，抗时间风险能力强。6、高品质→四层公寓楼在昆明都是绝无仅有的。3、历史文化→位于老昆明历史文化核心：东西寺塔之间，增值空间巨大。市场调查：土地SWOT分析

1、优势2、机会3、劣势及应对措施1、项目周边半径一公里内区域竞争楼盘少,建成后尤为弥足珍贵。2、旅游商贸服务核心区，商务办公及旅游接待要求高

3、文化氛围带动商气－昆明是一个历史悠久的城市，金马碧鸡坊是老昆明的文物古迹和人文景观，八八年新建的金马碧鸡广场也是新昆明的象征。地块的新兴文化沉淀浓郁。为未来商业、旅游物业的发展创造了有利环境。市场调查：土地SWOT分析

1、优势2、机会3、劣势及应对措施1、地块规划指标控制严格，土地开发回报低。应对措施：做高品质投资物业，以提高单位价格。2、地块所在石桥铺位于东寺街与书林街之间，对商业项目而言露脸度不高。

应对措施：首层商铺做回廊，制作统一的店面门头，提高商铺昭示性；上部公寓做悬挑阳台，增强外立面视觉层次感，要做到协调周边建筑又区别周边建筑。市场调研1、地区概况2、区域市场现状及其趋势判断3、项目用地周边环境调查分析第一章4、土地SWOT分析5、典型类比项目整体分析1）、典型类比楼盘选择2）、分析市场调查：典型类比项目整体分析1、典型类比楼盘选择：

南屏时代－该项目位于宝善街以北西端，地理位置优越，但属于改建项目，户型及配比受原结构制约较大。小户型不设功能厨房，只做管道预留，属公寓型住宅，适于做时效房价类比。南屏时代

市场调查：典型类比项目整体分析2、分析1）家庭结构分析2）房价收入比3）客户细分套内布局套内面积（㎡）数量每户平均家庭人数1室厅+1卫50～75411.5621室1厅厨1卫70～96261.5392室1厅厨1卫94～115412.51023室2厅厨2卫140～150232.5584室3厅厨2卫150以上23.57小计133268从类比楼盘户型配比可知，单身公寓型住宅占50％。南屏时代

市场调查：典型类比项目整体分析2、分析1）家庭结构分析2）房价收入比3）客户细分根据昆明市2008年者调查统计，昆明市城镇居民人均可支配收入12083元,平均每户2.76人,50㎡/套以下平均每套住房价格60万元。房价收入比为：600000/（12083×1.5)＝9.93︰１南屏时代

市场调查：典型类比项目整体分析2、分析1）家庭结构分析2）房价收入比3）客户细分该楼盘主要是针对我市住房消费水平较高人群，其自身定位为：打算或正住在郊区别墅的人、希望物业保值的人。南屏时代

市场调查：典型类比项目整体分析1、典型类比楼盘选择：

奔腾年代—位于昆明市永胜路与永平路交汇处，是昆明首家产权式公寓酒店。奔腾年代吸收了传统酒店与传传公寓的优点，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向往客提供家庭式的居住空间、家居式的服务享受，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。

奔腾年代

市场调查：典型类比项目整体分析以上两个项目均为酒店式公寓，户型面积25～60㎡/套，单间开房价：533～2888元/天。业主收益：2000元/月。因项目建成时间在05～06年间，不参考楼盘售价，只做酒店式经营管理下的业主收益类比。奔腾年代

2、分析第二章项目定位1、形象定位2、功能定位3、产品建议4、价格定位

5、客户细分

方案一：国际商务酒店公寓

方案二：都心洋房商务公寓

项目定位：形象定位一）、项目形象定位

国际商务酒店公寓

方案一项目定位：形象定位二）、功能定位商务办公、酒店、公寓功能为一体

方案一项目定位：形象定位商铺：层高4.2Ｍ-４.７Ｍ面积15～30㎡/个三）、产品户型建议住宅：层高4.５Ｍ-４.７Ｍ主力面积４０㎡左右方案一项目定位：形象定位公寓：单套面积25～35㎡/套（紧凑型）20％、35～40㎡/套（舒适型）50％、40～50㎡/套（一房一厅）30％，利用层高4.7M做局部加层。三）、户型配比建议方案一项目定位：形象定位四）、价格定位1、可类比项目市场均价

2、定价中考虑的卖点因素

3、项目产品的均价建议

4、产品的投资回报测算（15年回报）南屏时代:均价12000元/㎡（52～198㎡/套），收益均价：2000元/月套。主力户型52～65㎡/套。方案一项目定位：形象定位四）、价格定位1、可类比项目市场均价

2、定价中考虑的卖点因素

3、项目产品的均价建议

4、产品的投资回报测算（15年回报）商铺：●带回廊的商铺，统一制作的门头。●层高优势公寓：●四层电梯公寓,精装修小户型；设计考虑入户花房、景观阳台，4.7米层高的高物业的附加值；采光内通廊同时改善室内及加层的通风采光。●星级的酒店管理不仅大幅提升商业物业的品质，更使投资者在投资的同时即能享受可见的回报。方案一项目定位：形象定位四）、价格定位1、可类比项目市场均价

2、定价中考虑的卖点因素

3、项目产品的均价建议

4、产品的投资回报测算（15年回报）商业35000元/㎡；公寓14000元/㎡。

方案一项目定位：形象定位四）、价格定位1、可类比项目市场均价

2、定价中考虑的卖点因素

3、项目产品的均价建议

4、产品的投资回报测算（15年回报）公寓面积计算方式15年回报（万元）购房价格（万元）25～35㎡/套

2500×12

〔1+(1+5%)+…+(1+5％）14〕64.74235～40㎡/套52.540～50㎡/套63注:根据类比项目的户型面积、区位及业主收益，考虑本项目户型面积有加层后将增加60％，购房价格取面积中间值，业主收益参定为2500元/月套，年增长率5％;单套面积按平均值,单价14000元/㎡。方案一项目定位：形象定位四）、价格定位1、可类比项目市场均价

2、定价中考虑的卖点因素

3、项目产品的均价建议

4、产品的投资回报测算（15年回报）商铺面积计算方式15年回报（万元）购房价格（万元）30㎡/套30㎡×156元/㎡月×12×〔1+(1+5%)+…+(1+5％）14〕121105注:根据对东寺街、书林街临街商铺的调查，平均租金为156元/㎡，年递增5%。方案一项目定位：形象定位五、客户细分１、对酒店公寓有投资热情的客户２、投资市中心升值、保值物业的客户３、投资市中心办公的客户方案一第三章营销策略1、概念包装2、策略执行

方案一营销策略：概念包装（一）概念包装国际商务酒店公寓在老昆明核心旅游商贸商圈的投资≈０风险投资方案一营销策略：策划执行（二）策略执行1、投资有保障2、投资有升值3、投资见效益4、投资有品牌5、投资、自用两不误委托经营管理、租金收入有保证方案一营销策略：策划执行（二）策略执行1、投资有保障2、投资有升值3、投资见效益4、投资有品牌5、投资、自用两不误4.7米层高，更有另类空间方案一营销策略：策划执行（二）策略执行1、投资有保障2、投资有升值3、投资见效益4、投资有品牌5、投资、自用两不误

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管理分红年年兑现方案一营销策略：策划执行（二）策略执行1、投资有保障2、投资有升值3、投资见效益4、投资有品牌5、投资、自用两不误国际先进酒店管理品牌输入方案一营销策略：策划执行（二）策略执行1