年济南房地产市场调查报告

2006年济南房地产市场调查分析报告目录第一章济南南市宏观背景景分析一、社会经济发发展二、人口情况三、城市规划与与发展1、城市结构2、城市发展动动力3、城市发展规规划4、城市发展对对高新区影响响分析四、消费特征1、人均收入水水平2、人均可支配配收入及消费费支出3、城乡储蓄存存款4、居民消费特特征五、高新区经济济发展状况第二章济南南市房地产市市场概况一、济南房地产产市场现状（一）综合分析析（二）需求分析析（三）济南楼市市专业水平总总体评价二、济南房地产产市场发展前前景预测第三章济南南房地产各类类物业市场分分析一、济南住宅市市场分析1、新增供应量量分析2、2005年年住宅市场价价格走势分析析3、2005年年住宅市场特特征4、2006年年住宅市场展展望5、典型住宅项项目调查6、小结二、济南写字楼楼市场分析（一）20055年写字楼市市场状况（二）20066年写字楼市市场发展展望望三、济南商业市市场分析（一）20055年济南商业业地产发展状状况（二）20066年济南商业业地产趋势（三）济南典型型商业设施（四）商业物业业租售价格情情况调查（五）小结四、济南酒店市市场分析1、济南星级酒酒店基本情况况2、供应特点研研究3、产品特点研研究五、济南土地市市场分析1、2005年年土地市场供供应状况2、市场成交状状况3、济南城区国国有土地基准准地价第四章济南南市高新区市市场研究一、济南高新区区发展规划二、高新区房地地产市场（一）高新区住住宅市场（二）高新区写写字楼市场（三）小结济南市宏观背景景分析社会经济发展2005年济南南市国内生产产总值达到1876..48亿元，增长长速度达15.6%，增速达到到了济南市近近年来的最高高水平，同时时高于全国平平均水平5.7个百分点，也也高于东部省省会城市水平平。2005年济南市的的经济发展速速度位居全国国省会城市（除除拉萨外）第第六位。全国各省会城市市经济增长速速度排名(除拉萨):序号城市2005年GDDP（亿元）GDP增速1呼和浩特700.422.20%2合肥589.716.90%3南昌100816.80%4沈阳160216%5郑州165015.80%6济南1876．48815.60%7南京2200.32215.20%8长沙1519.914.90%9西宁206.2714.80%10太原895.4914.70%11武汉210014.70%12贵阳52014.60%13天津3663.86614.50%14哈尔滨1830.414.10%15石家庄1855.04413.60%16长春1675.413.50%17成都2305.313.50%18南宁700.813.20%19西安127013.10%20广州5115.75513.00%21银川213.513.00%22杭州2918.612.50%23海口285.212.10%24兰州566.312.00%25重庆2971.911.50%26北京6814.511.10%27上海914411.10%28昆明106111.10%29乌鲁木齐57110.90%30福州15609.80%说明：本节数据据源自《中国国统计年鉴》及及《济南市统统计年鉴》。952.181066.161200.831365.33952.181066.161200.831365.331600.271876.480200400600800100012001400160018002000200020012002200320042005年亿元济南市历年GDP增长趋势济南市历年GDP增长趋势2005年济南南市人均GDP为31604元，按当时时汇率折算为为3858美元。约为为同期北京市市人均GDP的70%，天津市人人均GDP的90%，南京市人人均GDP的77%。济南市历年人均均GDP变化2006年第一一季度，济南南市社会经济济发展仍保持持了平稳强劲劲的态势，经经济增长速度度达到17%。城镇居民民人均可支配配收入为3596元，增长10.1%。金融机构构各项存款余余额为3646..6亿元，比年年初增长6.6%，金融机构构各项贷款余余额3514..2亿元，比年年初增长9.8%。各主要经济指标标均呈现出加加快发展态势势。社会消费费品零售总额额增长20.5%，提高3.7个百分点,全社会固定定资产投资增增速有所回落落，但仍保持持20%以上的增速速。1．第二产业较较快增长工业结构进一步步优化、增长长方式出现积积极转变一季度，全部工工业完成增加加值183.0亿元，同比比增长20.0%。其中规模模以上工业完完成增加值167.4亿元，增长21.7%，实现销售售收入508.2亿元，增长28.3%，实现利税49.8亿元，增长19.9%，实现利润21.3亿元，增长7.0%；规模以上上工业企业1669家，同比净净增166家，一季度度已过亿元企企业达到53家，同比净净增9家。工业品出口呈现现新格局一季度，规模以以上企业完成成出口交货值值32.3亿元，同比比增长19.4%，高于总产产值增幅1.1个百分点。出出口工业品结结构已由过去去主要依赖少少数高耗能和和传统产品，向向传统产品、低低消耗产品、高高新技术产品品的多元化转转变。受国家家出口政策影影响，一些老老牌高耗能产产品出口企业业如济钢、庚庚辰钢铁、镁镁碳砖等均出出现大幅下降降，而重汽实实现出口交货货值4.23亿元，增长4.5倍,浪潮2.75亿元，增长91%,轻骑铃木2.08亿元，增长74.8%%,山水1.81亿元，增长7.2倍，在松下下、元首、玛玛钢等传统出出口骨干企业业形势稳定的的同时，涌现现出鑫森服装装、中氟化工工、美捷家用用纺织、齐鲁鲁安替比奥、西西门子变压器器、海尔电机机、柴油机股股份等一批新新的出口骨干干企业，呈现现出工业品出出口多点开花花的新格局。非公有制工业活活力凸显截至3月底，规规模以上工业业中非公有制制企业1318家，同比净净增199家，占规模模以上企业个个数的比重达达79%。一季度，非非公有制企业业销售收入234.1亿元，增长35.7%，同比提高13.1个百分点；；实现利税25.6亿元，增长45.1%，增幅高于于全市平均水水平25.2个百分点；；实现利润14.5亿元，增长48.7%，高于全市市平均水平41.7个百分点。建筑业平稳增长长一季度，全市建建筑业增加值值12.7亿元，增长5.3%，提高1.5个百分点。房房屋建筑施工工面积2026..2万平方米，同同比增长13.2%，其中新开开工面积376.2万平方米，同同比增长34.7%。2．第三产业加加快发展一季度，第三产产业增加值220.4亿元，同比比增长16.0%，提高2.6个百分点，为为近六年同期期最高增速，对GDP增长的贡献率50.9%，拉动经济增长8.7个百分点。现代服务业快速速增长一季度，现代服服务业增加值值92.2亿元，同比比增长17.1%，占第三产产业增加值的的比重41.8%，同比提高2.1个百分点。金融、房地产业业增速回升金融业增加值227.3亿元，增长17.2%，提高9.5个百分点；；房地产业增增加值15.2亿元，增长15.1%，提高6.7个百分点。旅游业发展势头头良好一季度，共接待待游客321.1万人，同比比增长18.9%，其中接待待国内游客318.9万人，同比比增长18.9%；旅游业总总收入30.1亿元，增长23.9%，其中国内内旅游收入29.4亿元，增长23.9%。软件业较快增长长。软件产业业完成销售收收入23.6亿元，增长12.7%。会展业加速发展展全市共举办会展展28场，直接营营业收入2000万元，增长53.8%。批零贸易业、住住宿餐饮业、交交通运输仓储储和邮政业等等继续保持稳稳定快速发展展一季度，批零贸贸易业完成增增加值46.6亿元，同比比增长15.3%，住宿餐饮饮业增加值19.0亿元，增长16.8%。交通运输输、仓储和邮邮政业增加值值32.6亿元，增长9.0%。3．固定资产投投资规模一季度，全社会会固定资产投投资111.1亿元，同比比增长24.4%。其中，第第一产业3.7亿元，增长80.3%；第二产业49.6亿元，增长14.7%；第三产业57.8亿元，增长31.2%。第一产业业投资明显增增强。一季度度，第一产业业投资增速提提高44.2个百分点，高高于全市投资资增速55.9个百分点。工工业投资继续续增长。工业业投资完成47.8亿元，增长11.2%，但增长幅幅度较去年同同期大幅回落落。房地产投投资平稳增长长。房地产开开发完成投资资19亿元，增长13.9%%。新开工项目目数量增加。截截至3月底，固定定资产投资新新开工项目421个，比去年年同期净增89个，其中农农村项目123个，比去年年净增7个。亿元以上上项目增多。计划投资在1亿元以上的项目(不包括房地产项目)有172个，增加53个。一季度完成投资47.8亿元，下降2.9%,占全社会固定资产投资43%,下降12.1个百分点。企业自主投资能力继续增强。在规模以上投资中，资金来源合计166.5亿元，增长40.3%。其中企业自筹资金105.8亿元，增长49.9%，占资金来源总计的63.6%，同比提高4.1个百分点。4．消费需求显显著增强一季度，实现社社会消费品零零售总额239.7亿元，同比比增长20.5%，提高3.7个百分点。餐餐饮市场持续续活跃。一季季度，实现餐餐饮零售额34.0亿元，增长21.9%，提高1.7个百分点。近近九成商品普普遍旺销。5．对外经贸继继续保持快速速增长一季度，实现进进出口总额10.23亿美元，增增长31.2%。其中出口4.96亿美元，增增长18.8%；进口5.27亿美元，增增长45.4%。全市新批批外商投资项项目40个，同比增增加10个;实际利用外外资1.49亿美元，增增长61.5%，其中外商商直接投资1.05亿美元，增增长118.77%。6．区域经济产产业布局更趋趋清晰。近郊郊区已成为全全市工业经济济的主要聚集集地目前，近郊区已已集中了全市市52.2%的规模以上上工业企业，同同比上升2.3个百分点。一一季度，近郊郊区工业产品品销售收入291.7亿元，同比比增长31.7%，占规模以以上工业的比比重由上年同同期的56.6%上升至57.4%。中心区作为全市市服务业发展展中心的地位位愈加突出一季度，中心区区实现第三产产业增加值158.2亿元，增长16.4%，占全市第第三产业总量量的71.8%，同比提高0.2个百分点。远郊区在着力提提高第二产业业水平的同时时，特色农业业和都市农业业已成为经济济发展的重要要方面一季度，远郊区区实现第二产产业增加值29.8亿元，增长36.5%，占全市第第二产业的比比重15.2%，同比提高2个百分点。种种植业、畜牧牧业、无公害害蔬菜等已成成为全市主要要生产基地，一一季度远郊区区肉类、奶类类、蔬菜产量量分别占全市市的50.5%、10.2%、47.5%，同比分别别提高4.5、0.6、0.8个百分点，禽禽蛋产量占全全市比重36.2%，与去年同同期基本持平平。人口情况济南市总面积88177平方公里，其其中市区面积积3257平方公里。济济南市目前下下辖历下、历历城、市中、槐槐荫、天桥、长长清6区，平阴、济济阳、商河3县和章丘一一市。市市区商河县济阳县章丘市面平阴县截止2005年年年末，济南南市常住人口口达到597.4万人，人口口自然增长率率为3.8‰。在中国56个民族中，济济南市有42个民族居住住。其中，汉汉族人口占98.311%，回族占1.62%，其他少数数民族人口较较少。济南市历年人口口变化图(万人)济南市人口在近近几年来保持持持续稳定的的增长，由2000年的562.665万人增长到2005年的597.4万人，6年时间全市市总人口增长长了5.8%。每年的人人口自然增长长率基本保持持在4‰左右，2005年达到3.8‰。济南市人人口的增长主主要是靠人口口迁入机械增增长拉动，2005年济南市人人口机械增长长率达到8.5‰，约为人口口自然增长率率的2.2倍。而以2003年和2004年的人口机机械增长率最最高，均达到到10‰以上，2003年的人口机机械增长率甚甚至达到14.17‰，是当年济济南市人口自自然增长率的的7倍。此外，随着市区区人口的不断断增加，全市市总户数也一一直在稳步增增加。从2000年济南市区区总户数的99.25万户，增加加到2004年年末的102.668户，5年内市区总总户数增长了了3.3%。但相比全全国其他省会会城市（拉萨萨除外）同期期市区总户数数增长偏低。人人口和家庭户户数的增加将将必然带来房房地产市场的的发展。济南市市区总户户数变化图(万户)从济南市市区总总户数变化图图中可以看出出，2000年至2003年4年间，市区区总户数一直直在稳定增长长，平均每年年增加1万户左右。但但2004年的市区总总户数相比2003年并没有增增加，反而有有所下降。此外，随着全市市总人口与总总户数的增长长变化，济南南市的城市化化程度逐年提提高。城市非非农人口比例例由2000年的36.911%提高到2004年的52.199%。在济南市的五个个市区中，高高新技术开发发区所在的历历下区位于城城市东部，其其发展势头较较为明显。从从济南城市发发展规划及发发展方向上来来看，东部的的历下区与历历城区是济南南现在及今后后的重点发展展区域。在济济南市的五个个市区中，历历下区的人口口规模和居民民总户数位于于历城区之后后，居第二位位，可见，历历下区的房地地产市场发展展具备较好的的人口基础与与条件。根据据目前济南市市房地产发展展情况，东部部的历城区与与历下区也是是房地产项目目较为集中、供供需较为旺盛盛、房地产价价格相对较高高的一个区域域。历下区人口数量变化曲线（万人）54.58历下区人口数量变化曲线（万人）54.585658.3559.3752545658602001200220032004年历下区总户数变化曲线（万户）14.9215.1315.2615.6414.414.614.81515.215.415.615.82001200220032004年从人口变化看，历历下区的总人人口数和居民民总户数也逐逐年增加。总总人口由2001年的54.58万人增长到2004年的59.37万人，总户户数由2001年14.92万户增加到2004年的15.64万户。从总总户数上看，2003年至2004年期间历下下区的总户数数相对以往年年份有较大幅幅度增加。在人口自然增长长率方面，历历下区的人口口自然增长率率一直低于济济南市的人口口自然增长率率水平。而历历下区的人口口机械增长率率则远远高于于济南市的人人口机械增长长率水平，2003年最高，达达到62.25‰。说明历下下区的人口增增长主要以人人口的机械式式迁入为主，人人口自然增长长较低，同时时也看出历下下区是济南市市人口迁入较较为活跃和集集中的地区，这这与区域产业业发展、公司司企业集中（高高新技术开发发区位于历下下区）、区域域观念以及城城市规划发展展有很大的关关系。较多的的人口迁入历历下区，将明明显增大历下下区的消费人人口基数。人口自然增长率率比较（‰）年份2001200220032004济南市3.84‰3.69‰2.08‰3.84‰历下区2.57‰3.51‰1.69‰3.17‰人口机械增长率率比较（‰）年份2001200220032004济南市5.83‰6.16‰14.17‰10.98‰历下区26.69‰23.02‰62.25‰9.79‰三、城市规划与与发展济南市是中国东东部沿海经济济大省——山东省省会会，全省政治治、经济、文文化、科技及及教育中心，也也是国家批准准的副省级城城市和沿海开开放城市。全全市总面积8177平方公里，市市区面积3257平方公里，建建成区面积200.111平方公里。济南地处鲁中南南低山丘陵与与鲁西北冲积积平原的交接接带上，南依依泰山、北傍傍黄河，地势势南高北低。大大体依地势可可分为三带：：北部临黄带带、中部山前前平原带、南南部丘陵山区区带。济南境境内河流较多多，主要有黄黄河、小清河河两大水系。还还有南北大沙沙河，玉符河河等河流。济济南所处的地地理位置与地地势特点决定定了济南城市市的规划与发发展方向。1．城市结构城市在聚集与扩扩散这一对矛矛盾力的作用用下，而形成成不同结构。济济南市在历史史、经济、政政治、市政设设施等各方面面原因作用下下，城市规模模不断扩大，现现在建成区面面积已经超过过200平方公里，市市区面积达到到3257平方公里。山东省的省级政政府部门和济济南市主要政政府部门主要要集中在城市市中心城区。其其中省级政府府部门位于历历下区，市级级政府部门位位于市中区。市级商业中中心在中心城城区，以泉城城路为核心，呈呈放射状。其其他区域性商商圈有花园路路商圈、泺口口商圈、泺源源大街商圈、大大观园商圈、北北园大街商圈圈、英雄山商商圈等。重点点高等院校主主要集中在中中部的东向和和南向区域。城城市商务办公公主要集中在在市中区市政政府周边区域域、山大路沿沿线周边区域域以及东部区区域等三个区区域。从以上城市结构构及功能分布布可以看出，济济南市的政治治、经济、教教育、商务等等功能区相对对较为集中，而而且城市中部部也分布有较较多的支柱性性工业企业，都都使得城市中中心聚集度较较强，城市中中心的聚集力力量较为显著著。2．城市发展动动力城市的发展受到到经济、交通通、政策、人人口、产业等等等各种内外外因素影响，根根据城市经济济学以及城市市地理学方面面研究，当人人均GDP达到2500美元时，城城市郊区化发发展开始显现现；达到4000美元时，郊郊区化发展显显著，而在之之前，城市的的发展主要表表现为城市的的聚集作用。济济南市人均GDP在2005年年底已经经达到3858美元，理论论上应当处于于城市郊区化化发展已经起起步，但郊区区化建设尚未未显著发展阶阶段。因此，济济南市在城市市发展方面已已经具备郊区区化建设、城城区拓展的条条件与基础。是是城市扩张的的良好时机。城市东部高新技技术开发区位位于城区边缘缘，与市区紧紧紧相邻，多多条城市主干干道将其与市市区连接，依依照济南东部部新城的发展展战略规划，高高新区将重点点建设“三区一城“，即建设本本区域内的科科技城、中心心区、新区、出出口加工区。随随着城市战略略发展规划的的确定实施、一一系列优惠政政策措施的扶扶持以及政府府的大力支持持，济南市因因此将形成重重点向东发展展的格局。3．城市发展规规划根据《济南市城城市总体规划划（2005年－2020年）》，济济南市的城市市性质确定为为山东省省会会，著名的泉泉城和国家历历史文化名城城，环渤海地地区南翼和黄黄河中下游地地区的中心城城市。城市职职能为山东省省省会，国家家历史文化名名城，科技教教育文化中心心，全国重要要交通枢纽，区区域性金融中中心，全国重重要工业基地地。同时着力力培育和突显显的城市职能能有现代服务务业和总部经经济，高新技技术产业和先先进制造业。规划到20200年市区户籍人人口将增至450万人左右，城城镇人口将达达到380万人左右。市市区总人口将将达到550万人，城镇镇总人口为480万人。其中中心城人人口规模将增增至430万人。近期规规模为到2010年中心城人人口规模为340万人，建设设用地规模控控制在330平方公里以以内。城市发展按照“提升中心区区、做强近郊郊区、突破远远郊区”的思路，推推进区域产业业分工和协同同发展，加快快产业布局调调整，改变中中心城区功能能过于聚集的的状况。围绕绕“东拓、西进进、南控、北北跨、中疏”的城市空间间发展战略，城城市产业发展展规划实施两两翼展开、跨跨河发展的总总体战略，形形成主城区产产业聚集区和和东部济青、西西部济郑、黄黄河北济盐三三条产业聚集集带。市区发展总体格格局根据济南南市区地理环环境、城乡空空间和产业发发展特征，将将南部山区、中中部平原和北北部黄河沿岸岸三个带状区区域，分别定定位为南部山山区保护发展展带、中部城城市空间与产产业发展带和和北部黄河保保护发展带。中中带是城市空空间和产业的的主要发展区区，是中心城城发展的主体体；南北两带带是为城市发发展提供生态态支持和服务务的重要生态态功能区。中心城建设用地地集中在北部部黄河和南部部山区之间的的适宜建设区区域内选择，用用地发展方向向在现状城区区用地的基础础上主要向东东西两翼拓展展。规划范围围向东扩展至至市区边界，向向西南扩展至至长清城区，中中心城规划范范围由上版的的526平方公里扩扩大到1022平方公里。中中心城空间结结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区区和东部城区区。主城区为为玉符河以东东、绕城高速速公路东环线线以西、黄河河与南部山体体之间地区，西西部城区为玉玉符河以西地地区，东部城城区为绕城高高速公路东环环线以东地区区。主城区与与西部城区、东东部城区之间间以绿色空间间相隔离。工业方面主城区区内现状工业业按照不同的的区位和用地地条件进行调调整改造。对对于污染企业业要加强环境境整治，控制制发展规模，有有条件循序逐逐步外迁。市市区重工业和和化工企业逐逐步向黄河北北重化工工业业园集中。保保留的各工业业街坊，结合合各自产业特特点，注重生生态环境要求求，加快对传传统产业的优优化升级，重重点发展都市市型工业。提提升高新技术术开发区产业业层次，加快快高新技术产产业发展。西西部城区加快快以经济技术术开发区为核核心的产业聚聚集区的发展展，东部城区区加快以孙村村工业区为核核心的产业聚聚集区的发展展。注重发挥挥产业基地的的辐射带动作作用，促进周周边地区相关关产业的发展展。近期内，济南市市的城市规划划建设重点主主要在以下几几个方面：加快经十路规划划建设经十路东起章丘丘市域东部，西西至长清片区区南界，全长长约90公里，是贯贯穿济南东西西的交通走廊廊。对道路两两侧236平方公里的18处二三产业业片区进行深深度规划，引引导城市空间间有机集中和和合理分散。经经十东路40公里沿线规规划开发143平方公里、9处片区：包包括章丘政务务中心区、明明水经济开发发区、枣园—龙山工业园园、圣井工业业园、高新区区新区、力诺诺工业园、唐唐冶片区、出出口加工区、临临港经济开发发区以及2片拟规划区区，构筑东部部现代产业密密集带。经十十中路30公里沿线规规划开发建设设30平方公里、6处片区：包包括高新区中中心区、信息息金融中心、奥奥体—政务中心、省省级服务中心心、文化娱乐乐中心、经十十路标准段综综合功能区，形形成现代功能能完备的新城城区。经十西西路20公里沿线规规划开发建设设63平方公里、3处片区：包包括山东现代代国际物流基基地，经济技技术开发区的的产业区和文文教区以及1片拟规划区区，形成“山、水、绿绿、城”相融一体的的现代化新城城区。加快奥体政务中中心建设东起玉顶山、西西至转山，北北起经十路、南南至旅游路，规规划用地面积积2.2平方公里。按按照建设以山山水景观为特特色、以高标标准生态环境境和便捷交通通为支撑、形形成独具个性性魅力的东部部新城中心区区的总体思路路，精心搞好好规划策划与与前期筹备工工作。奥体中中心以满足全全运会需求为为重点，兼顾顾大众体育活活动和产业化化经营需求。按按照十一届全全运会场馆验验收时间倒排排工期，拟分分四个阶段实实施：20004年第三季季度前为前期期准备阶段；；2004年第第四季度至2008年6月为项目建建设施工阶段段，其中政务务中心拟于2007年竣工；2008年7月～2009年初为完善善试运行阶段段；2009年5月前为检查查验收阶段。加快高新区建设设突出发展电子信信息、生物制制药和光机电电一体化三大大产业，构筑筑特色突出、带带动力强的高高新技术产业业体系，力争争到2007年末，实现现每平方公里里生产总值产产出10亿元以上、高高新技术产值值占全市30%以上、实际际利用外资占占全市20%以上、其他他各项经济指指标占全市10%以上。加快快孙村、出口口加工区和中中心区三个片片区建设，力力争用三年时时间，把孙村村片区建成规规模化新型工工业的聚集区区，把出口加加工区建成集集口岸、通关关和加工贸易易于一体的外外向型产业聚聚集区，把中中心区建成为为总部经济和和研发、服务务聚集区。加快西部片区规规划建设规划范围包括经经济开发区、大大学园区、五五峰山旅游区区、农高区和和长清老城区区，共100平方公里。西西部片区发展展将以工业化化、城市化、国国际化为目标标，以京沪高高速铁路枢纽纽为依托，商商贸、金融和和物流产业为为支撑，以发发展高等教育育、高科技产产业、生活居居住、旅游休休闲为重点，实实施大规划，展展开大建设，促促进大发展，形形成“山、水、绿绿、城”相融一体的的格局。重点点理顺市区关关系以及长清清区与经济开开发区、大学学园区的关系系，形成顺畅畅的管理体制制。市政府在在土地指标、土土地出让金使使用、建设信信贷、财政转转移支付等政政策上给予支支持；加快基基础设施建设设，抓紧实施施大学园区、济济南经济开发发区道路和绿绿化建设。大大学园区力争争两年内在校校规模达到16.5万人，形成成生态良好、环环境优美、功功能完善、配配套齐全的国国内一流高校校新区和科研研基地。加快老城区改造造提升一是完善路网框框架。对影响响老城形象、阻阻滞城区交通通、承载辐射射功能的重要要城区道路进进行改造整治治，并相应搞搞好沿线区片片综合开发建建设，形成交交通与纵深开开发相融合、功功能完备的城城市景观和贯贯穿东西、连连接南北、辐辐射周边、快快速便捷的路路网体系。二二是提升特色色风貌带。重重点对老城区区具有代表性性的片区如大大明湖地区进进行综合改造造整治，形成成彰显泉城文文化、现代设设施完善的古古城新韵风貌貌带。三是打打造优美生态态环境。全面面完成背街小小巷和铁路沿沿线综合整治治任务，完善善城区各类基基础设施，深深化城市综合合整治，有效效防止环境污污染，基本形形成人居环境境优美、各类类设施齐全的的新兴城市街街区。加快鹊山龙湖规规划建设鹊山龙湖是泉城城特色风貌带带北延和带动动北部发展的的纽带，是演演绎黄河文化化与齐鲁文化化的重要区域域。规划范围围南起黄河大大坝，北至黄黄河二道坝，西西临李家岸干干渠，东至104国道，总用用地43平方公里。融融合现有鹊山山水库、黄河河沉沙池及济济阳沿黄河段段，统一规划划，按照防洪洪兴利的原则则开发建设鹊鹊山龙湖，有有助于丰富城城市功能、完完善生态体系系、开发都市市农业、发展展旅游经济、协协调区域发展展、带动群众众致富、带动动北部开发。4．城市发展对对高新区影响响分析“东拓、西进、南南控、北跨、中中疏”的发展战略略决定了济南南市未来城市市发展走向。城城市向东、向向南发展的趋趋势，城市规规模的扩大将将使济南市继继续保持条带带状城市的特特点。城市的的发展对于高高新区的发展展具有以下影影响。有利影响：处于城市发展迅迅速的方向城市东部部、西部是今今后城市发展展最快的方向向，资源在这这一方向投入入多，政策在在这一方向更更加倾斜，消消费者也将更更看重这一方方向。同时顺顺应济南人固固有的区域观观念与印象，高高新区所在东东部地区更易易被接受与认认可。城市郊区化建设设、边缘化发发展强化高新区位于于城市东部边边缘城乡结合合部位置，济济南城市郊区区化建设的加加速，中心城城区支柱性产产业的外迁，降降低中心城区区聚集度以及及城市发展规规划等一系列列强劲扩张作作用力的作用用，都对高新新区产生有利利影响。东部新城的城市市定位目前已初步步形成以济钢钢为代表的传传统工业区和和高新技术产产业开发区两两大片区。作作为济南“两翼”中率先展开开的一翼，东东部将会得到到巨额的资金金投入，并在在发展环境和和经济政策上上给予强有力力的支持。以高新技术、外外向型出口加加工业为主的的资金技术密密集区高新区将规规划发展形成成全国重要的的软件产业基基地、环渤海海湾地区高新新技术产业和和高附加值制制造业基地。不利影响：区域发展空间巨巨大城市向外扩扩张，新城市市区域价值与与老城区差别别较大，具有有较大发展空空间与增值潜潜力。城市中心吸引力力强城市聚集力力强、聚集度度高，城市中中心价值相对对较高，影响响城市扩展与与郊区化建设设。四、消费特征1．人均收入水水平随着经济快速发发展，城市居居民收入也维维持了较快的的增长速度。这这都为城市居居民生活水平平提高，为房房地产市场的的快速发展提提供了基础。但城市每年的人人均收入增长长幅度并不稳稳定，起伏较较大。2000年人均收入入增幅最高，达达到18.3%，2002年最低，仅仅为5.5%。13578135781200511013100949565847118.3%5.5%9.1%9.0%13.1%12.9%0200040006000800010000120001400016000200020012002200320042005年元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增长(%)济南市历年城市市居民人均可可支配收入及及增长速度2．人均可支配配收入及消费费支出济南市居民的人人均可支配收收入每年均呈呈上涨趋势，2004年平均每人人每月可支配配收入突破了了1000元界限，呈呈现了较好的的增长势头。人均可支配收入入增长的同时时，人均消费费性支出也呈呈现出不断增增长的态势，但但增长幅度明明显低于居民民的人均可支支配收入。在在人均可支配配收入增长的的同时，人均均消费性支出出并没有出现现同比增长的的情况。2000年，居居民人均可支支配收入每月月705.9元，人均每每月消费性支支出574.3元，消费支支出所占比例例为81.4%。而到2005年,居民人均可可支配收入每每月1131..5元，已突破破千元大关，但但当年人均每每月消费支出出768.9元，消费支支出所占比例例仅为68%。而且居民民消费性支出出比例每年都都呈下降趋势势。说明济南南城市居民的的消费能力不不强。705.9705.91131.51000.4917.8841.2797.1768.9715.1699.6651.5622.1574.3020040060080010001200200020012002200320042005年元平均每人每月可支配收入平均每人每月消费性支出济南市居民每人人每月平均消消费能力数据据变化曲线3．城乡储蓄存存款济南的的城乡居民储储蓄存款额也也是逐年增加加，2005年，全市城城乡居民储蓄蓄存款超过1000亿元。与此此同时，城乡乡居民人均储储蓄额达到171477.6元。预计2006年人均储蓄蓄额将突破20000元大关。济南市近几年城城乡居民储蓄蓄存款（亿元元）济南市近几年人人均储蓄值增增长曲线（元元）数据显显示，城乡居居民储蓄不断断增加，也说说明济南市居居民所持有的的可支配货币币在不断增多多，与之匹配配的购买力水水平也随之提提高。12.9%5.5%9.1%12.9%5.5%9.1%9.0%13.1%8.3%4.7%7.4%2.2%7.5%14.2%19.2%16.3%13.3%16.2%0%5%10%15%20%25%20012002200320042005年%人均储蓄存款人均消费支出人均可支配收入济南城乡居民近近几年人均消消费及存款增增长变化曲线线从上表表可看出，济济南城乡居民民每年的人均均储蓄存款相相对于居民人人均可支配收收入和人均消消费支出高位位增长。说明明在居民购买买力不断提高高的同时，持持币存币观念念也较强，居居民消费欲望望偏低。4．居民消费特特征考虑济南市当前前城市及经济济发展阶段，同同时考虑济南南历史沿革、居居民习惯等因因素影响，以以下消费特点点值得关注：：家庭结构变化家庭人口逐渐减减少，家庭结结构逐渐变为为以核心家庭庭为主。家庭庭结构的变化化使得消费者者更加关注家家庭主人、与与孩子的生活活空间，更加加注重生活质质量，因此较较大面积户型型需求较多。济南市历年家庭人口变化曲线济南市历年家庭人口变化曲线对项目长期慎重重考察通过对济南市房房地产住宅项项目的调查了了解，建筑规规模在20万平米左右右、销售率达达到85%以上的房地地产项目销售售周期一般都都在二三年。同同时，很多项项目的项目环环境、外观等等直观形象基基本完成，以以准现房、现现房进行销售售。房地产市市场产品供应应充足，而且且市场中的产产品本身也处处于快速成长长中，使得消消费者从有购购房意向，到到确定购买的的决策时间一一般较长。地缘特点消费者对城市东东部、南部的的认可是济南南市较为明显显的地缘特点点，消费者在在购买项目产产品时存在较较强的地域观观念。东部城城市印象好，及及城市未来的的发展前景有有利于吸引全全市的中高端端消费群体。沿街底商需求多多济南的沿街住宅宅底商是济南南商业的主要要商业形态之之一。沿街住住宅下一般都都设有商铺，经经商已经成为为城市居民、下下岗职工寻求求收益的重要要手段。因此此，商铺需求求越来越多。存币储币现象明明显，消费观观念有待引导导济南居民的储蓄蓄观念较强，居居民人均储蓄蓄增长率明显显高于人均收收入增长及消消费的增长水水平。消费所所占收入的比比例不高，相相比其他沿海海省会城市甚甚至内陆省会会城市超前消消费、提前消消费的消费观观念，城市居居民购买力较较强但不消费费的整体消费费观念有待引引导改变。五、高新区经济济发展状况济南高新区成立立于1991年，是国务务院批准的首首批国家级高高新区之一。是济南市对对外开放的窗窗口和重要的的高新技术产产业基地。济南高新区区位于济南市市区东部，包包括总部经济济中心区、出出口加工区、东东部新区三部部分。济南市市交通主干道道经十路、工工业南路、世世纪大道穿区区而过，西邻邻济南奥林匹匹克中心和山山东省政务中中心，东接章章丘龙山文化化发源地，南南面是葱翠山山峦，北面距距济青高速公公路和济南国国际机场15分钟车程。区区内基础设施施完善，建设设了现代化的的实验学校、幼幼儿园、居住住小区，成立立了行政审批批服务中心，建建立了投资、金金融、人才交交流、会展、保保险、法律、公公证等支撑服服务体系。当前，高新区三三大片区建设设全面展开：：总部经济中中心区将建设设提升为济南南市现代化的的东部新城样样板区，集中中建设总部经经济基地和科科技研发区、生生活商贸区；；东部新区将将建设成为规规模化新型工工业的聚集区区；出口加工工区将建设成成为集加工贸贸易、陆路口口岸和保税物物流于一体的的外向型产业业聚集区。高高新区已经进进入到新一轮轮更大规模更更艰苦的创业业时期。济南高新区规划划建设了齐鲁鲁软件园、创创业服务中心心、留学人员员创业园、大大学科技园、出出口加工区、生生物医药园、环环保科技园和和齐鲁机电园园等八个国家家级专业产业业园区，区内现拥有有各类企业3000多家，高新新技术企业二二百多家，其其中，产值过过亿元的有41家，过5亿元的14家，过10亿元的7家，浪潮集团、力力诺集团、小小鸭斯威特、齐齐鲁制药、正正大福瑞达、齐齐鲁电机制造造、山东华为为通信、胜利利生物、元隆隆生物、天辰辰集团、华光光电子、法因因数控、十方方圆通、山大大科技产业园园先后在高新新区发展壮大大。济南高新区区直接从事高高新技术产业业的有6万人，硕士士博士1500多人，累计计承担国家火火炬计划项目目100多项，省部部级火炬计划划项目300多项。2004年，规模以以上企业全年年实现产品销销售收入98亿元，实现现工业增加值值31亿元，实现现高新技术产产业产值83亿元，实现现出口创汇6555万美元。按按科技部口径径统计，实现现技工贸总收收入510亿元，完成成工业增加值值124.3亿元。在全全国53家国家级高高新区经济指指标综合排名名中位列第十十三位。

建区以以来，济南高高新区陆续有有韩国LG、日本松下下、铃木、NEC、德州仪器器、百事可乐乐、美标、沃沃尔沃、三洋洋等15家世界500强企业落户户。高新区于于2001年加入了世世界科技园区区协会，建设设了国家间政政府合作项目目中乌高科技技合作园。齐齐鲁软件园与与印度班加罗罗尔软件园建建立了友好姊姊妹园区关系系，与国外著著名软件公司司合作建立了了“微软解决方方案实验室、IBM解决方案实实验室、北电电网络实验室室和DSP联合实验室室，齐鲁软件件学院与美国国IBM公司合作建建立了国际计计算机培训中中心，环保科科技园与北欧欧SEM公司合作建建立了环保科科技产业基地地，建立了国国际学校。1．实现收入2005年，济济南高新区实实现营销收入入663亿元，自1991年建区至2005年，累计实实现营业收入入突破2500亿元。高新区历年营业业收入柱状图图（亿）2．工业增加值值2005年，济济南高新区实实现工业增加加值162亿元，自1998年至2005年，累计实实现工业增加加值532亿元。高新区历年工业业增加值柱状状图（亿元）3．利税2005年济南南高新区实现现利税56亿元，自1991年建区至2005年，累计实实现利税235亿元。高新区历年利税税额柱状图（亿亿元）4．出口创汇2005年济南南高新区实现现出口创汇3.2亿美元，自1991年建区至2005年，累计实实现出口创汇汇12.6亿美元。高新区历年出口口额柱状图（亿亿美元）20005年完成固定定资产投资32亿元，增长78%。新开工项项目70项，新开工工建筑面积121万平米，新新竣工建筑面面积101万平米，实实施各类科技技计划项目73项，其中国国家级火炬计计划项目12项。5．人力资源目前，高新区内内拥有高校13所，每年普普通高校毕业业生约11万人，并呈呈逐年增长势势头；各类科科研机构126所，其中53个省级科研研院所，有10个国家级实实验室和25个省级重点点实验室；有有高新区博士士后科研工作作站、高科技技人才市场和和5个劳动力就就业合作基地地，各类科技专专业人员35万人，博士、硕士1000余人。6．入驻企业区内现拥有各类类企业3000多家，高新新技术企业二二百多家，其其中，产值过过亿元的有41家，过5亿元的14家，过10亿元的7家，15家世界500强企业落户户。部分企业公司名名录：浪潮集团有限公公司济南久荣水处理理公司山东正大福瑞达达制药山东山大华天软软件济南轻骑铃木摩摩托车有限公公司（铃木汽汽车）山东浪潮乐金信信息系统有限限公司（韩国LG）济南百事可乐公公司（百事可可乐）山东松下映像产产业有限公司司（松下电器器）济南鲁源电力工工程有限公司司（西门子）山东爱美声电子子科技有限公公司（美国艾艾默生）山东鲁能积成电电子股份有限限公司天辰集团山东松下电子信信息有限公司司鲁能软件山东润丰化工有有限公司山东胜利生物股股份有限公司司齐鲁制药集团中鲁通信中创软件大陆机电………………第二章济南南市房地产市市场概况一、济南房地产产市场现状2005年济南南房地产业平平稳增长。全全年实现房地地产业增加值值60.9亿元，增长6.0%。房地产开开发投资121.1亿元，增长9.9%，其中：住住宅投资96.2亿元，增长10.1%，占房地产产开发投资的的79.4%。房屋施工工面积3448万平方米，房房屋竣工面积积1216万平方米，其其中住宅732万平方米。2006年前五五个月，全市市商品住房登登记5392套，登记金金额22.09亿元，登记记成交均价2969元/平米，分别别比上年同期期增长22.5%、46.8%和15.6%。其中，高高价位、大户户型的商品住住房增长幅度度大大超过中中低价位和中中小户型。其其中面积超过过150平米的大户户型登记成交交量同比增长长了七成以上上，增长幅度度令人吃惊。大户型住宅产品受到市场青睐，成交量增长较大。大户型住宅产品受到市场青睐，成交量增长较大。（一）综合分析析基于对济南市房房地产市场的的考察了解及及重点个案楼楼盘项目的调调研分析，得得出以下相关关结论。1、东、西部区区域楼盘价格格差异明显从调查的楼盘中中看出，东部部楼盘的价格格超过5000元/平方米的楼楼盘数量明显显多与西部，而而大舜天成的的房价更是高高达8900/平方米，创创造济南房价价的最高值。而而西部楼盘中中均价最高的的三箭如意苑苑均价为5100/平方米与大大舜天成房价价相差几乎接接近一倍的价价格。造成东、西部区区域楼盘价格格差异的原因因：1）经济影响：：东部经济基础好好于西部经济济。西部经济济多为工矿型型企业，物流流批发业，而而东部金融商商务、事业机机关单位较多多经济发展快快于西部。地地价的成本高高于西部同地地段水平。2）环境影响：：西部自然环境较较差，当前阳阳光100、世纪佳园园所在区域，历历史上存在较较多工矿企业业如东方红水水泥厂、机床床二厂等污染染较重企业，导导致西部区域域自然环境较较差。而东部部多是科教文文卫单位，自自然环境好，更更适宜人的居居住。此外，西西部区域流动动人口较多，社社会治安难度度大，东部人人口素质较高高。3）文化心理影影响：由于经济发展的的不平衡以及及自然环境的的差异，形成成了一定时期期的社会居住住文化，即济济南人所流传传的“住南不住北北、住东不住住西”的居住区域域观念。4）产品品质的的塑造影响：：东部区域如大舜舜天成所打造造的高端产品品可以满足商商住两用，小小区虽小，但但配套完善，引引领济南楼市市。高新区的的悉尼花乡、莱莱茵小镇（二二期）更是济济南别墅市场场的代表项目目，尚层e墅则是产品品的创新衍生生。西部区域域楼盘虽然在在推广上打造造时尚生活社社区，但是其其绿化以及小小区的规划设设计也相对落落后，如世纪纪佳园，户型型设计及绿化化均有可提升升空间。阳光光100对于济南的的房地产开发发起到借鉴启启发作用，其其产品定位为为白领阶层，小小区规划设计计先进。2、西部楼盘开开发量大于东东部从建筑面积规模模上看，西部部楼盘开发量量大于东部的的开发量。西西部主要为城城市改造的重重点，政府侧侧重于城市形形象再造，寄寄希望于房地地产开发改变变西部城市形形象，提升西西部的发展速速度。几个超超级大盘的开开发拉升了西西部地区开发发量。其中，阳阳光100对于西部城城市改造的成成功，不仅改改善了周围的的自然环境，同同时改变了部部分本地人对对于济南西部部的看法，提提升了区域房房地产开发的的地段价值。东东部老城区及及近郊区域土土地成本较高高，大规模面面积开发少，开开发重点向高高新区转移。且且郊区土地成成本相对较低低，但是目前前配套生活设设施、商业设设施不完善，从从而影响到进进一步的开发发，升值空间间较大。3、小高层、多多层住宅为市市场主流产品品从建筑形式上看看，济南存在在联排别墅、多多层、小高层层、高层住宅宅。其中主流流产品为小高高层、多层住住宅。高层住住宅为辅。别别墅等低密度度住宅，成为为山东省政府府严控的对象象，并且停止止审批用地。未未来市场低密密度住宅供应应量较小。多多层住宅是消消费者喜欢的的类型，主要要表现为没有有电梯的维护护成本，部分分本地人对于于高层、小高高层入住后电电梯维护等费费用较高，担担心未来物业业管理服务跟跟不上。小高高层、尤其是是高层产品的的出现，使得得土地利用价价值最大化，有有助于提升空空间价值，意意味着城市房房地产开发的的进一步发展展。4、产品多样化化、市场细分分从调查的楼盘看看，户型多样样，从一居、二二居、三居、四四居、五居、六六居到复式、跃跃层都有，面面积区间跨度度大从二、三三十平方米到到二、三百平平方米的面积积都有。可以以满足不同层层次的消费需需求。但济南市场主力力户型主要集集中在二居、三三居。从销售售状况看，该该两种户型最最好销售。通通常在济南目目前市场上两两居室户型在在面积配比上上75—95㎡为经济型型、95—110㎡为舒适型型、110—125为豪华型。三三居室户型在在面积配比上上100—120㎡为经济型型、120—140㎡为舒适型型、140—160㎡为豪华型型。小户型产品的出出现是市场激激烈竞争的表表现。但目前前济南市场上上小户型产品品供应量较少少。小户型的的特征是单价价高、总价低低，可以作为为暂时性过渡渡用房。济南南的第一个小小户型是青年年居易，开盘盘销售一年后后，销售率已已达到90%。而尚层e墅则属于济济南小户型的的提升产品，虽虽然处于尚未未成熟的高新新区，但是仍仍然受到消费费者欢迎。5、投机、投资资性购房比例例小济南房地产市场场中投机、投投资性购房比比例不大，绝绝大部分为自自住型需求。特特别是国家新新一轮宏观调调控政策的出出台，对房地地产投资投机机打击较大。据据调查，一般般中介商手中中都有投资性性房产。少则则一、二套，多多则十几套，甚甚至几十套。有有些利薄的投投资性房产已已无利可图，被被套者或转向向出租或把售售价相应提高高以避免交营营业税带来的的收益损失。相相应抬高二手手房市场价格格。6、房地产市场场主要为济南南市本地居民民消费，外地地购房者较少少济南市区与市内内其他县市、省省内城市及外外地省份经济济关联度不高高，市域经济济相对封闭独独立，同时济济南房地产市市场对外地购购房者吸引力力较弱，房地地产市场需求求主要集中体体现在市内本本地居民的消消费，外地购购房者相对较较少，比例不不高。7、宏观政策对对于市场的影影响目前进入国家宏宏观调控政策策期，在调研研楼盘中看楼楼的顾客较少少，宏观调控控主要目的是是规范房地产产市场，对于于产品进行结结构性调整。即即加大中、低低端产品的供供应，满足老老百姓真正的的住房需求。宏观调控打打击了投资，真真正需求客户户暂时持币观观望，短期内内楼价波动为为正常市场现现象。8、开建经济适适用房，实行行廉租住房补补帖在国家宏观调控控政策指导下下，济南市为为调整住房供供应结构、增增加中低价位位普通商品住住房和经济适适用住房供应应，陆续出台台了一系列相相应措施。目目前，经济适适用房建设已已全面启动，05、06两年将开工158万平方米，竣竣工80万平方米；2005年5月1日，《济南南市廉租住房房管理办法》全全面实施，符符合条件的“双困户”已于近期领领取了廉租住住房补贴，后后续工作也正正在有序进行行。随着各项项调控措施的的逐步落实，包包括商品房网网上预售和联联机备案等系系统的建成运运行，将会给给济南广大中中低收入者了了解房地产市市场信息，改改善居住条件件带来便利和和实惠。（二）需求分析析1、30-400岁购房群体体仍为购房主主力，26-30岁的购房群群体比例上升升潜在购房者的年年龄结构趋于于年轻化，40岁以下的年年轻人是购房房群体主流，所所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群群体比例显著著上升，所占占比例达到29%。购房群体体的年龄特征征将直接影响响其对住宅的的户型选择、建建筑风格、社社区配套等的的需求情况。潜在购房群体年年龄结构（%）2、置业行为以以家庭为核心心购买力购房行为主主要以家庭为为单位，三口口之家占据主主导，比例为为48%，二人世界界所占的比例例为27%，相比之下下单身购房群群体在对房产产的需求程度度和支付能力力上都略显不不足，所占比比例仅为12%。对于26~~30岁的潜在购购房者，其家家庭结构主要要表现为二人人世界，比例例为53%；对于31~40岁的潜在购购房者，其家家庭结构是三三口之家占据据主流，比例例为76%。1）单身贵贵族消费群体体白领阶层的的消费意识随随着社会进步步发展迅速，单单身一族对住住宅物业要求求日益强烈，对对住宅的功能能要求较高。该该群体多为高高收入、高学学历的单身者者。其置业特特征：①由于多是知知识阶层，所所以对物业的的要求相对苛苛刻，有时愿愿花较多的钱钱，也不愿买买回廉价粗糙糙的物业；②理性不受促促销活动的影影响，购房群群体购买理性性，冷静而客客观。2）老年消消费群体当前老年人人消费市场日日益扩大，其其消费心理和和消费能力与与年轻人相比比，更加理性性，随着人口口老龄化的加加快，老年人人的消费力资资源会比较充充裕。其群体体特征：①经济自主自自立，城市里里知识型老人人已基本脱离离要子女代劳劳的传统，在在选择住宅物物业时喜欢按按自己的意志志和喜好；②老年人多在在金钱使用时时谨慎小心，不不会过分的奢奢侈。3、潜在购房群群体学历分析析潜在购房者中具具有大专和本本科学历的人人群已经成长长为潜在的购购房主流，为为79%；其次是具具有高中（含含中专、技校校）学历的人人群，比例为为17%，相应的购购房者对社区区带来的文化化气息、生活活品质、周边边配套都将提提出更高的要要求。初中及及以下学历的的人群仅占4%。具有较高学学历的群体中中，多从事专专业性较强的的工作，并且且多数已具有有事业基础，职职业相对较稳稳定。济南市市具有高学历历人群占城市市总人口近70%，而这一类类人多在重要要的学校、医医院等事业单单位及大型企企业的重要岗岗位。还有是是随着济南的的发展，引进进了一大批外外资，外地企企业，在这些些企业界里也也拥有一大批批知识分子，其其职位相对较较高。济南市在各各类学校任职职的教育工作作者约有112万，其他还还有医院、政政府机关等众众多事业单位位。这些高学历的专专业群体势必必对生活质量量提出更高的的要求，才能能产生心理的的满足感——幸福感。他他们关注城市市的生活氛围围、居住环境境、居住质量量、政治环境境、生活环境境、治安环境境、经济环境境、气候环境境等要素构成成。其对住宅的需求求特征为：a．个性化追求求：自我思想想在生活氛围围的张扬；b．私密性：家家庭范围、个个人生活方面面的私密不为为外人所知；；c．身份属性追追求：以人群群分；d．自我价值追追求：社会认认知感；e．自尊性的体体现：事业成成就、身份、价价值的标志年年轻中职群体体。4、潜在购房者者工作单位多多为私营企业业潜在购房者者的工作单位位多为私营企企业，其次为为事业单位，年年收入在6~10万元间的购购房者的工作作单位中私营营企业居首位位，年收入在在10万元以上的的潜在购房者者工作单位以以事业单位为为首。5、市中区、历历下区潜在购购房需求较高高潜在购房者者来自市中区区的需求最多多，比例为31%，其次为历历下区，所占占比例为27%。分析表明明，购房者对对现在住房最最大的不满意意是面积和户户型。6、公交车是主主要出行工具具潜在购房者者的主要出行行工具表现为为公交车，所所占比例为44%，相应的，购购房者对于公公交汽车站的的关注程度也也较强。其次次为自行车/助力车，比比例为24%，排列在第第三位的是私私家车，比例例为17%，购房者的的私家车拥有有数量不容忽忽视。7、潜在购房者者的消费需求求远远大于投投资需求潜在购房者者的置业目的的中自己改善善居住条件的的居于首位，所所占比例为69%，购房给父父母及孩子的的比例为23%，用于投资资的潜在购房房者所占的比比例为6%。结合潜在购房者者的住房性质质分析，商品品房的拥有比比例仅为16.2%，自有住房房、房改房所所占的比例为为35.8%和30.2%，拆迁房所所占的比例为为9.3%。济南商品房拥有有比例较低，伴随着城市市居民购房置置业升级换代代的需求,济南市商品品房开发销售售拥有较大的的市场空间。将市场需求求简单概括为为四类：拆迁迁带来的需求求、外来人口口解决居住的的需求、主动动改善居住条条件的需求和和投资需求。通通常将主动改改善居住条件件的需求作为为消化楼市的的第一动力，因因此这一部分分需求显得尤尤为关键。影影响主动改善善型需求的因因素较多，主主要体现为当当前的购买力力以及对未来来行情的预期期两点，自己己改善居住条条件的购房者者预计未来房房价将小幅上上涨的比例为为50%，基本持平平的比例为27%，预计房价价将大幅上涨涨的比例为10%。较高的房房价预期将削削减或延缓当当前部分有改改善居住条件件的欲望但购购买力不足的的人群的需求求，即引起该该类需求的缩缩水。8．潜在购房者者偏爱东部区区域潜在购房者者中有40%选择在东部部购房，选择择南部区域的的比例为22%，选择西部部区域的比例例为19%。潜在购房者者在选择购房房居住区域时时，考虑的主主要因素有交交通方便、自自然环境、经经济文化、工工作方便。交通便利是是购房者最关关注的因素，调调查表明，购购房者不希望望为居住地点点至工作地点点的不便的交交通所困扰，因因此，绝大多多数购房者在在对将来生活活区域的配套套设施的重视视程度上，将将交通配套放放在了首要重重要的位置，这这一比例达到到21%。事实上，交交通状况是衡衡量地理位置置好坏的重要要指标，那么么购房者对交交通因素的极极大关注也就就说明了地理理位置对一个个楼盘项目的的重要作用，楼楼盘的地段依依旧在很大程程度上影响着着购房者的选选择。因此对对开发商而言言，在开发楼楼盘项目时，仍仍要精心选择择地理位置。除此之外，对对自然环境和和经济文化的的关注程度也也较高，以上上3项因素与人人们的生活息息息相关，购购房者对此关关注程度较高高，可以看出出，人们对居居住区域的综综合品质要求求已经提上日日程。但是，对对其他因素如如升值潜力的的关注程度并并不高。其中，选择择东部区域的的购房者考虑虑的主要因素素依次为：交交通便利、自自然环境、经经济文化和价价格因素；西部区域购购房者考虑的的主要因素依依次为：交通通、价格、自自然环境和工工作方便；北部区域购购房者考虑的的主要因素依依次为：自然然环境、价格格、交通便利利和升值潜力力；南部区域购购房者考虑的的主要因素依依次为：自然然环境、交通通便利、价格格和工作方便便；市中心购房房者考虑的主主要因素依次次为：交通便便利、工作方方便、自然环环境和价格。9．多层住宅是是首选建筑形形态潜在购房者者对建筑形态态的选择中，多多层居首位，所所占比例为57%，其次为小小高层所占比比例是37%，对于高层层的选择比例例仅占6%，别墅所占占的比例是1%。虽然多层依然在在建筑形态中中占据主导地地位，但是小小高层已经逐逐渐为购房者者接受，其地地位日渐稳固固，而且限于于稀缺的土地地资源，小高高层的需求容容易得以实现现，而对多层层的需求则会会由于其供给给量的匮乏逐逐渐向小高层层和高层转移移，购房者对对小高层的需需求未来将呈呈现增涨势头头。10．平层是户户型结构的首首选潜在购房者者首选的户型型结构是平层层，所占比例例为50%，选择复式式结构的比例例为25%，选择错层层的比例为16%，跃层结构构为8%。11．二室、三三室是需求主主力户型二居室、三三居室是需求求的主力户型型，比例超过过90％，其中二二居室比例为为62％，三居室室比例为28％；对一居居室、四居室室的户型需求求极少，分别别为2％、3％。户型需需求与家庭成成员结构密切切相关，一居居室更多地面面向单身及投投资者，四居居室以上的户户型因其总楼楼款较高，相相对抑制客户户的购买需求求。相关分析表表明，济南市市不同区域的的购房者对住住宅的户型需需求略有差异异，选择市中中区的购房者者对三室的需需求量较其他他区域强劲，南南部区域内对对四室的需求求较显著，表表明这两个区区域大户型住住宅较有市场场；西部、北北部区域对二二室一厅的住住宅需求居前前一、二位，表表明此区域内内的购房者偏偏好经济适用用的户型。12．80~1100平米成为需需求的主力面面积80~100平平方米之间的的户型面积指指标成为大众众需求主流，比比例高达39％，其次为100～120平方米，需需求比例为26％，80平方米以下下需求比例为为19％，120～150平方米需求求比例为11％，对150平方米以上上的户型需求求比例为4％。2004年，济济南市城区人人均住宅使用用面积约为25.2平方米，与与国家建设部部制定的2020年居住目标——人均居住面面积达35平方米，尚尚且存在一定定差距。人均均住房面积是是反映一个地地区住房情况况的重要指标标。潜在购房房者人均住房房面积的提升升标志着生活活水平的提高高，对住宅品品质要求的提提升。13．需求面积积与户型相关关分析潜在购房者者选择的二室室一厅户型，面面积区间主要要分布于61~1000平米之间；；选择二室二二厅户型的面面积区间主要要分布于81~1000平米之间；；三室的面积积区间主要分分布于101~1120平米之间。潜在购房者者的购房需求求多为改善自自身居住条件件，购房时间间集中于1~2年内，潜在在购房者首选选东部区域，二二室、三室是是需求的主力力户型，80~1000平米成为需需求的主力面面积。14．潜在购房房者家庭年收收入分析家庭年收入入区间以3~5万元为最多多，比例为44%，其次为3万元以下的的家庭，比例例为29%，收入在6~10万元之间的的潜在购房者者所占比例为为22%，10万元以上的的潜在购房群群体所占比例例仅为4%。家庭收入入是决定市场场吸纳量的重重要因素，低低收入特征预预示着未来低低价位市场需需求量较大。由于潜在购房者者的购买力大大小将决定着着房地产市场场潜力的大小小，而家庭收收入水平的高高低又直接影影响着潜在购购房者购买能能力，一般而而言家庭年收收入水平高的的家庭相应的的储蓄额度相相应高一些，自自有储蓄额度度将直接影响响潜在用户的的首付款的支支付能力，从从本次研究群群体的家庭年年收入来看，主主要集中在3~5万之间，同同时假定该群群体已有4~6年的积蓄，储储蓄率按照50%计算，该部部分群体的储储蓄额度在6~15万之间，按按照首付30%计算，该部部分群体对总总价的承受能能力应该在20~45万之间。15．低价位住住宅市场广阔阔对价格的接受程程度集中在4000元/平方米以下下，比例超过过90％，其中3500元及以下所所占的比例最最高，为64%，其次为3500~~4000元/平方米，所所占比例是30％，4000元/平方米的住住宅比例仅占占5％。16．总价在440万元以下的的住宅颇受欢欢迎潜在购房者者对住宅总价价的承受力方方面，以40万元以下的的为需求主流流，占到总数数的八成多，其其中21~30万元间的总总价，购房者者接受的比例例约占到四成成，其次是31~40万元之间的的总价，约占占到三成，超超过40万元的总价价水平，仅有有12%的人可以接接受，所以总总价水平40万元为潜在在购房者的心心理底线。依据潜在购购房者能够承承担的总房款款价格，细分分不同购房群群体的需求特特征。承担总房款款在30万元以下的的潜在购房者者，偏好的面面积首先是81~1000平米，其次次为61~80平米，偏好好的户型分别别为二室一厅厅一卫和二室室二厅二卫；；总房款在31~40万元之间的的购房者偏好好的面积为101~1120平米，户型型为二室二厅厅一卫；总房房款在41~60万元之间的的购房者偏好好的面积为121~1150平米，户型型为三室二厅厅二卫；总房房款在61~80万元之间的的购房者偏好好的面积为121~1180平米之间，户户型为四室二二厅二卫。17．银行按揭揭付款方式是是主流潜在购房者者选择银行按按揭付款方式式的比例是79%，其中，月月供款在1000元以下所占占的比例为33%，其次为月月供款在1000~~1500元之间，比比例为31%。其中，接受受总房款20万元以下的的购房者主要要采用月供1000元以下的方方式，所占比比例为49%；接受总房房款21~30万元之间的的购房者主要要采用月供1000元以下，所所占的比例为为41%，采用月供1501~~2000元的比例为35%；总房款31~40万元之间的的购房者多选选择月供1001~~1500元，比例为38%；总房款41~60万元之间的的购房者采用用一次性付款款和月供1001~~1500元的比例均均为27%；总房款61~80万元之间的的购房者主要要采用一次性性付款，比例例为40%。18．绿化、超超级市场、幼幼儿园/学校是最重重要的三项配配套潜在购房者者关注的社区区配套中，绿绿化居于首位位，所占比例例为20%，之后分别别为超级市场场、学校/幼儿园和运运动场所。19．租用车位位特征显著潜在购房者者对于有车位位需求与无需需求的比例为为4：1，租用与购购买所占的比比例分别为49%和32%。潜在购房房者比较偏好好地下的车位位。购房者愿意支付付的车位价格格主要集中于于7万元以下，比比例为50%，其次为8万元，比例例为21%，购买者对对车位的购买买意识不强，愿愿意支付的价价格普遍较低低，车位配比比应与当前需需求与未来城城市发展相结结合考虑。20．潜在购房房者获取信息息渠道分析报纸广告和和房展会是购购房者最大的的信息来源渠渠道，比例均均达22.4％。在媒体体多元化的今今天，报纸广广告仍以其巨巨大的读者覆覆盖及最具房房地产广告传传播的优势被被购房者认同同；电视广告告以12.8％的比例，位位居第二。总结：潜在购房者的基基本特征方面面：年龄结构构趋于年轻化化，26~30岁的购房群群体成为主流流；三口之家家为最核心的的家庭结构；；单身购房者者需求明显不不足；潜在购房者者的工作单位位多为私营企企业；公交车车是主要出行行工具。潜在购买者的购购买力方面：：家庭年收入入区间以3~5万元为最多多；对价格的的接受程度集集中在4000元/平方米以下下；对住宅总总价的承受力力以40万元以下的的为需求主流流。潜在购房者的需需求特征方面面：购房时间间集中于1~2年内；置业业目的中自己己改善居住条条件的居于首首位；近五成成的购房者认认为未来房价价将小幅上涨涨；对建筑形形态的选择中中多层居首位位；二居室、三三居室是需求求的主力户型型；80~1000平方米之间间的户型面积积指标成为大大众需求主流流；购房者关关注的社区配配套中，绿化化、超级市场场、幼儿园/学校是最重重要的三项配配套；报纸广广告和房展会会是购房者最最大的信息来来源渠道。（三）济南楼市市专业水平总总体评价1、总体规划排列式或单排沿沿街的总体楼楼盘布局，大大部分楼盘规规模较小，建建筑面积在10-40万平米之间间的项目全市市有将近50个。相对容容积率比较高高，文体设施施、康乐服务务设施等配套套设施相对短短缺，小区配配套主要依赖赖市政配套。大大部分楼盘建建筑造型表现现与色彩运用用较为传统和和单一，园林林规划设计与与布局相对滞滞后和稀缺，绿绿化面积少且且硬绿化多于于软绿化。2、建筑风格尽管很多楼盘采采用和借鉴了了欧式建筑风风格，但楼盘盘开发整体上上难以体现差差异性，个性性张扬、品位位及可观赏性性较小。3、营销手法整体营销手法与与包装较为落落后,水平较低。尽尽管有天建、中中润、四建、三三庆这些综合合实力较强的的企业，在开开发理念与营营销手段上较较为超前，但但一大部分企企业理念较为为落后，营销销手段几乎一一律是“广告宣传+售楼小姐”模式，开发发商仍处于被被动状态，信信息的释放渠渠道有限。进军济南的外地地开发商营销销手法相对超超前，阳光100相对于其他他项目有所突突破，为选购购阳光100的客户均免免费办理“阳光卡”，持卡客户户在济南的部部分高档健身身娱乐场所、酒酒店、餐厅及及购物商场享享受折扣优惠惠。4、整体质素济南楼盘整体质质素在近年提提升较快，一一部分开发商商特别是外地地开发商为济济南楼市带来来的先进的营营销手法与理理念，研发产产品时已开始始设计一些新新颖建筑形式式，如落地玻玻璃窗、凸窗窗、复式、错错层、欧式弧弧形飘台等等等，局部构造造也加以处理理与借鉴效仿仿。但由于开开发楼盘规模模较小，档次次不高，精品品楼盘较为稀稀少。多数楼楼盘限于规模模和自身开发发实力，自身身基本配套设设施与服务稀稀缺，因而不不得不依赖市市政配套与小小区以外的周周边设施。5、物业管理物业管理滞后，调调查中发现济济南消费者对对物业管理意意识不强，另另一方面开发发商自己的物物业管理水平平有限。服务务内容仅限于于一般水平的的保安、保洁洁等物管功能能，尚不能提提升到社区文文化氛围的营营造和生活方方式引导的高高级物管水准准。二、济南房地产产市场发展前前景预测1．城市规划引引导城市房地地产开发。西西部、东部为为济南市开发发重点东部将以高新区区为核心为开开发建设重点点，侧重于新新区开发，土土地升值空间间大。西部侧侧重于城市改改造，重塑城城市形象。城城市改造成本本高于新区开开发成本，目目前东部房价价高于西部，西西部房价会有有一定的上升升空间。2．外地开发商商继续抢占市市场，同时输输入先进开发发理念阳光100、富富翔天地、京京鲁山庄、青青岛建设集团团、莱钢建设设集团、外海海集团均为外外地开发商，对对于地区的产产品品质提升升起到推动作作用，市场竞竞争力较强，同同时加大市场场洗牌力度。3．济南房地产产产品品质提提升空间大与北京、上海以以及南方发达达城市相比，济济南的房地产产产品可塑性性强，产品和和服务的提升升空间大。4．近期内济南南房地产市场场仍以自住需需求为主，市市场投机、投投资比例不大大济南的房地产所所受宏观政策策的影响不会会像北京、上上海、深圳等等发达城市那那么剧烈，市市场比较健康康，不存在较较大泡沫。预预计2006年房地产价价格将会小幅幅增长。房地地产投资仍然然不高，真正正需求和升级级置业是市场场主力需求。5．“住东不住住西、住南不不住北”的置业观念念继续影响市市民购房行为为济南市区东部、南南部尤其是东东部是备受购购房者青睐的的区位，对市市中心地段的的偏好居于第第二层级。另另外，在售楼楼盘的销售率率最高的也集集中在济南的的西南部、西西部、东南部部等区域。6．经济适用房房和廉租房建建设力度加大大，保障中低低收入家庭需需求对已经列入经济济适用房建设设计划的项目目，将优先保保证土地供应应，加快前期期工作，尽早早开工建设。对对已开工的项项目加快建设设速度，尽快快交付使用，加加大力度，确确保经济适用用房的计划实实施。7．产品结构不不合理，造成成产品结构性性相对过剩济南缺房群体主主要是中低收收入阶层，但但开发企业过过分偏重于利利润较高的"高端"品种，供给给主体与需求求主体脱节。第三章