物业管理的概念

第一节物业管理概述一、物业管理的概念二、物业管理的性质三、物业管理的目标与任务四、物业管理的发展历程五、我国物业管理成绩及存在的问题第十章物业管理1一、物业管理的概念(—)物业1.物业的含义物业一词由英文“Estate”或“Property”翻译而来的，其含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，它是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是物业管理的物质对象，是指使用中或可以投入使用的各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

各类房屋可以是建筑群，也可以是单体建筑。同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

22.物业与房地产、不动产的区分

“房地产”一词有狭义和广义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益；广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。

“不动产”一词的英译是realestate或realproperty。realestate具体是指土地及附着在土地上的建筑物(包括构筑物和房屋)；realproperty是指土地及附着在土地上的建筑物及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。从狭义的房地产概念出发，房地产与不动产是同一语义的两种表述，房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体；而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动的特殊属性。但两者所指乃同一对象；英语中的realestate和realproperty可互译互称。一、物业管理的概念3这三个概念有些时候可以通用，但它们之间也略有区别（1）称谓领域不同。就一般状况而言，“不动产”一词常在民法中使用；“房地产”一词常在经济法、行政法及商事实务中使用；而“物业”在房地产领域中通常是单元性房地产的别称。（2）适用范围不同。从微观角度，“房地产”与“物业”有时可以通用(如基于狭义房地产概念时)，但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位(如单项的房产、地产)，只能在微观层面上使用；而“房地产”可以指一个国家、地区或一个城市所拥有的房产和地产。（3）概念外延不同。一般而言，“房地产”概念的外延，包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等全部过程。“物业”有时也可用来指某项具体的房地产，然而，它仅仅只是指房地产的交易、售后服务这一阶段或领域。所以，两者有宏观与微观之别，也有全体与部分之差。一、物业管理的概念43．物业的分类从物业管理的角度出发，根据物业使用功能的不同，物业可以分为以下4类：①居住物业。这是指以居住为主要功能的物业，包括：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。②商业物业。这是指以收益性经营活动为主要功能的物业，包括：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等，以及以收益性办公服务为主要功能的其他物业，如办公楼。③工业物业。这是指以生产经营活动为主要功能的物业，包括：工业厂房、仓库等。④其他用途物业。这是指除上述3项物业以外的其他物业，如车站、机场、医院、学校等。一、物业管理的概念5(二)物业管理1．物业管理的广义含义

广义的物业管理范围很广，是指一切为了物业的正常使用与经营对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务，是对资产、财产的管理，对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴。2．物业管理的狭义含义。通常所说的物业管理是一种狭义上的物业管理，即特指对房地产的管理，是由专门的机构——物业管理企业接受业主、用户或物业所有权人的委托后，按照国家法律及合同契约的规定，运用科学的现代化的管理方式和先进的技术对已竣工验收并投入使用的物业和房屋建筑及附属配套设备、设施和场地及物业周围的环境卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施和道路养护等实施全面的维护和专业化、企业化管理。一、物业管理的概念6

业主，即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。值得注意的是，业主可以是个人、集体或国家。

物业管理企业，通常称为物业管理公司，是以全面物业管理为主营业务，具有独立法人资格的经济实体。一些从事某些单项服务的公司，如保洁公司、保安公司、绿化公司等属于劳动服务公司而不属于物业管理企业。

一、物业管理的概念7可以从以下几个方面了理解物业管理。物业管理中业主与管理企业之间是委托和被委托的关系，以经济合同的形式来明确双方的权利和义务。物业管理是用经济手段来管理物业，是企业化、商业化的管理。物业管理的对象是建筑物、附属设施及其周围环境。物业管理中的服务对象是业主和物业使用人物业管理的目的是充分发挥物业的使用价值和经济效益，同时取得最佳的社会效益和环境效益。物业管理企业必须遵守国家的政策和法规。一、物业管理的概念8从以下3个角度进行具体分析，以加深对物业管理目的的认识：（1）从物的角度讲，通过物业管理，实现物业的保值增值。（2）从人的角度看，通过以人为核心的物业管理，为广大住用人创造良好的生活、工作环境。（3）从社会的角度看，通过物业管理，促进社区管理和社会的和谐和稳定，提高城市的现代文明程度。一、物业管理的概念9物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的与产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制要求相适应的社会化、专业化、市场化的管理，物业管理是服务行为。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。

二、物业管理的性质（一）社会化物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上找可以代管的物业。10(二)专业化物业管理理的专业业化是指指由专业业物业管管理企业业通过服服务合同同或契约约的签订订，按照照产权人人和使用用人的要要求去实实施专业业化管理理。因此，物物业管理理企业必必须具备备一定的的专业资资质并达达到一定定的专业业水平。。所谓专业业化有三三层含义义：一是有专专门的组组织机构构。专门组织织机构的的建立，，表明这这一行业业已从分分散型的的劳动转转向了专专业型。。二是有专专业的人人员配备备。物业管理理的内容容很多都都是专业业性的，，如管道道、空调调、机电电设备、、电梯、、房屋维维修、消消防等，，非有专专门人才才不可。。三是有专专门的管管理工具具和设备备，这是管理理工作的的物质保保证。二、物业业管理的的性质11（三）市市场化市场化是是相对于于行政化化而言的的，即要按市场场经济的的要求去去运作，，这是物物业管理理最主要要的特点点。在市场经经济条件件下，物物业管理理企业作作为一个个独立的的法人，，是按照照现代企企业制度度组建并并运作、、向业主主和使用用人提供供劳务和和服务的的。物业业管理过过程中的的每项业业务、每每个进程程都是有有偿的，，业主和和使用人人应购买买并消费费这种服服务。这这种通过过市场竞争争机制和商品经营营的方式式所实现的的商业行为为就是市场场化。因因此，物物业管理理企业必必须依照照物业管管理市场场的运行行规则参参与市场场竞争，，依靠自自己的经经营能力力和优质质服务在在物业管管理市场场上争取取自己的的位置并并拓展业业务，用用管理的的业绩去去赢得商商业信誉誉。二、物业业管理的的性质12物业管理理的具体体目标是是：1.营造竞争争有序的的物业管管理市场场环境和和运行机机制，使使物业管管理的多多个主体体均能充充分发挥挥作用，，不断提提高物业业管理水水平，促促进家庭庭、经济济、社会会、环境境的协调调发展，，确保物物业管理理目标的的实现。。2．创造一一个安全全、舒适适、和谐谐的生活活和工作作环境与与气氛。。3．提高物物业的价价值。4．提高发发展商的的声誉。。5．建立有有效率的的管理体体制，制制定完备备的管理理标准。。6．在预算算成本的的控制下下保证提提供高品品质的服服务。7．减少设设备事故故的发生生频率，，维护物物业的总总体形象象。8．建立良良好的社社区环境境，提高高物业的的投资收收益。9.提高物业业的价值值，使物物业发挥挥最大的的使用效效能。三、物业业管理的的目标与与任务(一)物业管理理的目标标13(二)物业管理理的任务务1．延长物物业使用用年限及及确保其其功能的的正常发发挥。物业建成成后，一一是受到到自然环环境因素素的作用用而发生生损坏；；二是在在使用过过程中受受到人为为因素的的作用而而被破坏坏，如不不及时进进行维修修和加强强管理，，就会影影响物业业功能的的正常发发挥。2．为业主主和用户户创造良良好的环环境。遵照国家家有关政政策和法法规，运运用现代代管理科科学和先先进的维维修养护护技术管管理物业业，妥善善处理业业主投诉诉，有效效维护业业主合法法权益，，为业主主和用户户创造一一个优雅雅、舒适适、宁静静、安全全的居住住和工作作环境。。运作良良好的物物业，有有助于工工作效益益的提高高；称心心惬意的的居住环环境，有有助于人人际关系系的改善善。这一一切，是是社会稳稳定和经经济增长长必备的的前提条条件。三、物业业管理的的目标与与任务143．提高城城市管理理的社会会化和专专业化程程度。物业管理理采取将将分散的的社会分分工汇集集起来统统一办理理的方式式，使每每个业主主只需面面对物业业管理公公司一家家，就能能将所有有关于物物业的日日常事宜宜办妥，，这种管管理方式式可大大大提高城城市管理理的专业业化和社社会化程程度。4．促使物物业保值值、增值值为社会会创造巨巨大的财财富。通过物业业管理，，不断““追加劳劳动”——维修，进进行物业业更新改改造，不不仅可以以使物业业及其设设备处于于完好状状态和正正常运行行，还可可以提高高物业的的档次和和适应性性，使物物业保值值、增值值，为社社会创造造巨大的的财富。。5.树立良好好的企业业形象，，促销物物业产品品。现代社会会，物业业管理公公司还应应通过良良好的物物业管理理，形成成良好的的企业形形象，提提高房屋屋销售价价格，加加速推销销进度。。三、物业业管理的的目标与与任务15四、物业业管理的的发展历历程（一）物物业管理理的起源源物业管理理起源于于19世纪60年代的英英国。当当时英国国工业正正处于迅迅速发展展的高涨涨阶段，，随着大大量农村村人口的的涌入，，城市原原有的房房屋设施施已远远远满足不不了人口口增长的的需要，，一些开开发商相相继修建建了一批批简易住住宅以低低廉租金金租给贫贫民和工工人家庭庭居住。。由于住住宅设施施极为简简陋、环环境条件件又脏又又差，不不仅承租租人拖欠欠租金严严重，而而且人为为破坏房房屋设施施的情况况也时有有发生，，严重影影响了业业主的经经济效益益。当时时有一位位名叫奥奥克特维维亚·希尔（OctaviaHill）的女士士为在其其名下出出租的物物业制定定了一套套行之有有效的管管理办法法，要求求承租人人严格遵遵守，结结果出人人意料地地取得了了成功，，不仅有有效地改改善了居居住环境境，而且且还使业业主与承承租人的的关系由由原来的的对立变变得友善善起来，，首开物物业管理理之先河河。从那那以后，，物业管管理工作作逐渐被被业主和和政府有有关部门门重视，，被普遍遍推广于于世界各各国，并并不断发发展成熟熟。16（二）我我国香港港的物业业管理我国香港港的物业业管理源源自英国国，但根根据当地地的情况况又有新新的发展展。在20世纪60年代，香香港经济济起飞，，住房十十分紧张张，导致致居住环环境恶化化。香港港政府为为此开始始修建公公共屋村村，一些些社会人人土则成成立了一一些非牟牟利团体体，如““香港房房屋协会会”，兴兴建一些些廉价房房屋以缓缓解中下下层市民民的居住住问题。。为管理理这些屋屋村，政政府和团团体开始始从英国国引进物物业管理理人才、、管理理理论和方方法。1、物业管管理服务务趋向专专业化香港人均均国民生生产总值值已达14000美元，居居东南亚亚五小虎虎之首，，直逼一一些老牌牌发达国国家。房房屋越建建越高，，越来越越先进，，使物业业管理的的难度越越来越大大，需要要有丰富富的物业业管理经经验和专专业知识识的人才才能胜任任。四、物业业管理的的发展历历程172、物业管管理的费费用独立立核算物业管理理的费用用均取之之于业主主或租客客，一幢幢独立的的大楼就就是一个个独立的的户头、、管理费费收取标标准是量量入为出出。因此此，在香香港每个个物业收收取的管管理费都都有可能能不同。。一般先先由物业业公司提提出预算算，经业业主审查查同意后后执行。。管理费费一般由由以下部部分组成成：（1）聘用管管理员工工的薪金金、福利利补贴等等约占管管理费总总额的25%-40%。（2）楼宇设设备的维维修保养养费用；；（3）公共部位电电、水、煤及及通信的费用用；（4）楼宇火灾保保险，公共责责任及劳工保保险费；（5）楼宇清洁及及保安、护花花种草等及美美化环境方面面的费用；（6）管理公司的的行政开支；；（7）储备金，实实际上是房屋屋及设备的大大修理费用，，专款专用。。上述费用中，，除第一项作作为物业公司司的法定收入入，可以自由由支配外，其其他费用均需需定期向业主主或租户公布布帐目，年终终有余时，要要转入下年；；出现赤字时时，需要由业业主或租客分分摊。如果经经常性收入低低于经常性支支出，就可能能要调整管理理费。四、物业管理理的发展历程程183、物业公司扮扮演着雇工角角色香港的物业公公司也受市场场规律的支配配，捧的是一一只“泥饭碗碗”，业主是是“上帝”。。业主选择物物业公司时，，一般采取协协议、招标或或委托的方式式，大的发展展商的物业，，通常都以委委托的方式交交给他所属的的子公司管理理，“肥水不不外流”。但但一幢大楼很很少有发展商商自用的，有有出租出售的的情况下，小小业主的收益益的保障就成成了问题。所所以，政府规规定，这种委委任性质的管管理只能在新新楼落成后的的2—5年内有效，过过了这个期限限，如经小业业主半数以上上表决，可以以选择另外的的物业公司。。四、物业管理理的发展历程程194、订立公共楼楼宇契约物业管理公司司的职责和权权力并不完全全来自于业主主方面。香港港政府规定，，在一幢楼里里有两个以上上的业主，就就必须订立公公共楼宇契约约。公契一经经注册登记，，就成为一份份有约束力的的法律文件，，不受业主、、租客或物业业管理公司的的更换而失效效。5、遵守职业道道德物业管理公司司的另一项非非法律性的约约束来自它本本身所处的同同行协会，并并有专门的《物业管理手册册》。物业管理公公司都服从手手则规定的职职业道德。四、物业管理理的发展历程程20(三)英美的物业管管理概况英国的物业管管理实行行业业管理，政府府不直接进行行干预，具体体工作由住宅宅中介协会负负责协调。在在英国，任何何人、任何公公司都可以从从事物业管理理，只要具备备条件，领取取营业执照即即可。物业管管理公司固定定人员少，临临时聘用的人人员多。政府府对物业管理理的服务内容容和收费标准准不作任何规规定，而是由由业主与物业业管理公司双双方协商决定定，如果出现现了双方难以以达成协议的的情况，可以以通过法律机机构，即租用用房产估值法法庭仲裁解决决，一经裁定定，当事双方方即执行裁定定的服务项目目和收费标准准。四、物业管理理的发展历程程21总体来说，美美国的物业管管理的目的是是让物业保值值和升值，通通过各种手段段使物业获得得最大的回报报。美国的物物业管理社会会化程度较强强，社会分工工更加专业化化和细化，物物业管理公司司一般负责整整个住宅或住住宅小区的物物业整体管理理，而具体业业务将聘请专专业的服务公公司承担，美美国有很多专专业的保安公公司和绿化公公司。美国物物业管理权责责明晰，通过过政府的法规规明确物业管管理的权限；；业主委员会会一般也参与与社区的规划划或者制定行行为规范，以以更好地保障障物业的保值值和升值。四、物业管理理的发展历程程22(四)我国物业管理理的产生及发发展现代意义的物物业管理在我我国起步较晚晚，是随着改改革开放不断断深化，市场场经济日趋活活跃，城市建建设事业的迅迅速发展，房房地产综合开开发的崛起和和房屋管理体体制改革步伐伐的加快，于于20世纪80年代由沿海地地区逐渐兴起起的。1981年3月，深圳市第第一家涉外商商品房管理的的专业公司——深圳市物业管管理公司成立立，标志着中中国在物业管管理上已迈出出了第一步，，1993年6月，深圳市物物业管理协会会正式成立，，则表明中国国物业管理已已进入了一个个新阶段。四、物业管理理的发展历程程23（一）物业管管理的成绩1.物业管理的研研究日渐深入入，具有我国国特色的物业业管理理论体体系逐渐形成成。2.物业管理的专专业化水平有有较大提高，，特别是建设设部试点小区区的成绩普遍遍较好。3.物业管理的法法规建设取得得一定的成绩绩，住宅小区区物业管理法法规正逐步完完善，至今已已颁布实行了了《城市新建住宅宅小区管理办办法》和《城市住宅小区区物业管理服服务收费办法法》，另外全国各各地也制定实实施了相应的的大量地区性性法规。4.物业管理的覆覆盖面不断扩扩展，各种专专业性物业（（如综合大楼楼、办公楼、、工厂厂房等等)也在逐步开展展有特色的物物业管理。5.大中型企业、、国家机关及及军队住房小小区的管理开开始走向社会会化。6.不少地区创造造了适应本地地实际、有着着明显地方特特色的物业管管理模式。五、我国物业业管理成绩及及存在的问题题24（二）物业管管理存在的问问题1.物业管理不规规范，没有统统一的管理标标准，最为突突出的是管理理费的收取与与服务问题，，如服务不配配套、收费混混乱，只收费费不服务或降降低服务标准准等。2.有的物业管理理单位忽视自自身的建设，，把物业管理理看成是房管管所的翻版，，缺乏企业化化经营思想，，管理不计成成本，甚至年年终无核算，，对专业化服服务和社会化化管理一概不不问，同时专专业人才和专专业管理措施施也跟不上发发展需要。3.物业管理与公公用事业衔接接的脱节。物物业管理是综综合性的管理理，需要与许许多部门有效效地配合，因因而除物业管管理部门自身身的努力外，，还应有公用用事业部门相相应的管理措措施，如水、、电、气的保保障等，这些些是物业管理理能正常运行行的最基本条条件。从近年年来的情况看看，公用事业业保障服务不不容乐观，据据中国消费者者协会在全国国35个主要城市进进行的消费者者权益保护状状况调查发现现，公用事业业名列受投诉诉最多的8种行业之中。。五、我国物业业管理成绩及及存在的问题题25（三）物业管管理的发展物业管理今后后的发展还有有许多需要克克服的困难1．住房改革后后，产权多元元化使房屋产产权关系模糊糊，，物业管管理市场的客客体内涵不明明确。2．物业管理市市场上，传统统的房屋管理理单位在转换换体制成为利利益独立化的的企业后，仍仍将过去的权权力带进了物物业管理市场场，不能与其其他物业管理理公司展开公公平竞争。3．传统的房屋屋管理单位的的经营费用是是低标准、福福利性的租金金和供暖费以以及政策性的的亏损，因实实施不同的价价格体系而拉拉大了彼此间间的差距。4．物业管理市市场执法管理理体系落后于于物业管理的的发展。五、我国物业业管理成绩及及存在的问题题26

第二节物物业管理的内内容与程序一、物业管理理的内容二、物业管理理的特点三、物业管理理的主要环节节第十章物业管管理27（一）以生活活资料为主的的专项服务与与管理1．产权管理房产与地产(包括建筑用地地与环境用地地)的产权、产籍籍管理。房屋产权管理理，是在明确房屋屋产权和产权权取得方式的的情况下，包包括对所辖各各类房屋及其其附属设施的的所有权、使使用权进行登登记、审查和和确认等方面面的服务与管管理；房屋户籍管理理的内容，是经房屋产权权登记后，包包括对房屋所所处的地理位位置、产权归归属和历史情情况等所进行行的产权情况况的综合管理理。它是有效效地为产权管管理提供服务务和为城市建建设规划管理理提供重要依依据的管理。。一、物业管理理的内容28地产产权管理是在城市土地及其其建设用地的权属属依国家法律、法法规确认的情况下下，包括对所辖各各类建设用地所进进行的所有权、使使用权等的权属登登记、变更和依法法禁止违章占地、、非法侵占、出租租和买卖等方面的的管理；建设用地地的产籍管理，是是在用地权属关系系明晰后，为保护护所有权、使用权权等合法权益，包包括行政、经济、、法律和技术等所所进行的地籍方面面的综合管理。一、物业管理的内内容292．房屋建筑及其附附属构筑物的管理理房屋建筑物与构筑筑物的管理，通常常称为物业管理中中的主业管理，是是物业管理的基础础性管理。它包括括对所辖各类建筑物物与构筑物的保养养、维修、修缮及及局部改扩建，使之保持原貌和良良好的可继续使用用等方面的服务与与管理。3．设备与设施的管管理设备与设施管理，，通常被称为物业业管理的核心，是是关系到人们吃、、穿、住、行和物物质与精神文明建建设的各种管理。。它包括对所辖各类基础设设施、给排水、供供电、供暖、通讯讯、燃料、动力设设备等的保养、检检修，使之保持正常运行行的服务与管理。。一、物业管理的内内容304．保安与消防管理理保安与消防管理是是关系到人民生命命财产和—城市社区长治久安安的管理。它包括括对所辖各类安全与与消防设备、设施施、治安、保卫和和安全与消防隐患患等方面的服务与与管理。5.环境、卫生与绿地地管理环境、卫生与绿地地管理，通常被人人们称为物业的““窗口”管理，是是提供温馨、舒适适，使人赏心悦目目的管理。它包括括对所辖道路、电梯梯、楼内通道、绿绿化美化等保养、、保洁的服务与管管理。一、物业管理的内内容31(二)与主业相关的配套套服务与管理1．商业网点的设立立在现代物业管理中中设立商业网点，，是物业社会化服服务的客观需要，，是方便人们生活活急需和提供全方方位服务不可缺少少的内容。主要包括副食餐饮、粮粮油、蔬菜、日用用百货、土特产品品、家电修理、公公用电信、邮政代代办和日用杂品等等吃穿住行必不可可少的商业配套服服务与管理。2．托幼园所与中小小学的设立物业管理在具备物物业规模经营的住住宅小区内，设立托儿所、幼儿儿园、中小学校等等教育设施，为物业使用人提供供教育服务，解除除物业使用人对婴婴幼儿和青少年教教育的后顾之忧，，这些设施的设立立是管理好物业小小区的条件之一。。一、物业管理的内内容323．医疗保健网点的的设立自然规律告诫人们们，人有生老病死死，物业管理尤其其是住宅小区的物物业管理，肩负着着保一方身心健康康的重任，扶老携携幼、设立医疗保保健网点，使人们们健康有保障，是是物业配套服务与与管理的重要内容容。4．娱乐、健身与社社会福利的设立满足人们日益增长长的文化娱乐和身身心健康是社会进进步与发展的重要要标志。物业管理理在不断完善“硬硬件”服务的同时时，为人们营造和和谐、宽松的“软软件”环境，使人人们在工作、学习习之余或茶余饭后后，走向物业小区区设立的包括文娱娱活动室、俱乐部部、健身房、老年年活动室、歌舞厅厅等文化、体育设设施和活动场所。。物业管理为人们们提供先进的“硬硬件”设施和营造造“软件”休闲娱娱乐环境是我国物物质文明和精神文文明建设共同发展展的容观要求。一、物业管理的内内容335．物业中介机构的的设立中介咨询是建立健健全企业物业市场场管理的客观需要要。在以生活资料料为主业的房屋与与地产的产权、产产籍等权属关系的的管理中，发生变变动与纠纷时需要要物业中介的参与与；房屋在长期消消费中的维修、养养护和改扩建等也也会不断发生。设设立物业不动产投投资、估价、金融融、法律和税务委委托代理等中介机机构，开展既服务务于物业管辖内的的房屋维修、产权权纠纷，也服务于于物业社区的业务务咨询，是现代物物业建章立制，实实行物业市场规范范化、法制化和企企业化管理不可忽忽视的内容。一、物业管理的内内容34(三)与所在社区相结合合的服务与管理物业管理作为独立立核算的企业化经经营实体，既是社社区服务与管理的的重要组成内容，，也是社区各项物物质与精神文明建建设的重要窗口与与缩影。尽管目前前物业整体管理水水平尚有不尽如人人意之处，但从长长远看，它必然成成为所在社区党政政组织与千家万户户相联系的纽带，，是建设社区物质质文明与精神文明明的中坚力量。物物业与社区相结合合的服务与管理内内容是十分广泛的的，诸如计划生育育、爱国卫生、治治安联防、职工再再就业、社区福利利、家政与家务等等都应成为物业与与社区相结合的服服务与管理内容。。管理与服务内容容的相互渗透，是是创建物业文明小小区与文明社区建建设的有效途径，，是建设现代化城城市的客观需要。。一、物业管理的内内容35二、物业管理的特特点(一)物业管理采取企业业化经营方式物业管理是通过各各类经济性质的物物业公司来实现的的。物业公司是具具有中介性质的执执行信托职能的服服务性法人企业，，它是一种自主经经营、自负盈亏、、自我约束、自我我发展的经济实体体。因此，物业管管理公司在实施管管理和提供服务时时，依照市场经济济规律的要求，遵遵循市场经济的做做法，有偿使用，，有偿服务。36二、物业管理的特特点(二)物业管理实行统一一经营、综合管理理这一特点是由城城市的现代化，，建筑物业的集集中化、高级化化、综合化和人人们居住水平的的提高的要求决决定的。现代房房屋的用途往往往是多功能的，，其使用性质可可以由商业、服服务业、办公商商务和住宅等共共同构成，物业业结构相连以及及设备相互贯通通的整体性和系系统性，要求通通过统一经营、、综合管理，使使各类物业和工工作、居住环境境相协调，以充充分发挥物业功功能。37(三)物业管理契约化化即物业管理公司司是通过各种合合同、规章、条条例对物业进行行管理的，物业业管理服务的全全部运作过程都都建立在契约的的基础上，从业业主(用户)委员会的建立、、委托管理到具具体每项经营服服务项目的确定定和操作；都订订立一系列的契契约。(四)物业管理以“服服务第一，一切切为人”为宗旨旨物业管理服务面面向置业人(业主)和使用人，向他他们负责，一切切为他们着想。。以上乘的服务务和科学的管理理营造一个舒适适、方便、安全全、优美的工作作和生活环境，，是物业管理的的根本宗旨。二、物业管理的的特点38(一)物业管理的策划划阶段这一阶段的工作作包括3个环节：1．物业管理的早早期介入所谓物业管理的的早期介入，是是指物业管理企企业在接管物业业以前的各个阶阶段（如项目决决策、可行性研研究、规划设计计、施工建设等等阶段）就参与与介入，从物业业管理运作的角角度对物业的环环境布局、功能能规划、配套设设施、管线布置置、施工质量、、竣工验收等多多方面提供有益益的建设性意见见，协助开发商商把好规划设计计关、建设配套套关、工程质量量关和使用功能能关，以确保物物业的设计和建建造质量，为物物业投入使用后后提供优良管理理创造条件，这这是避免日后物物业管理混乱的的前提和基础。。三、物业管理的的主要环节392．制定物业管理理方案房地产开发项目目确定后，开发发企业就应尽早早制定物业管理理方案，也可聘聘请物业管理企企业代为制定。。制定物业管理理方案，首先是是根据物业类型型、功能，规划划物业管理消费费水平，确定物物业管理的档次次。其次是确定定相应的管理服服务标准。然后后进行年度物业业管理费用收支支预算，确定各各项管理服务的的收费标准和成成本支出，进行行费用的分摊，，建立完善的能能够有效控制-管理费用收支的的财务制度。三、物业管理的的主要环节403．选聘物业管理理企业在物业管理方案案制定并经审批批之后，即应根根据方案确定的的物业管理档次次着手进行物业业管理企业的选选聘。国家提倡倡建设单位按照照房地产开发与与物业管理相分分离的原则，通通过投、招标的的方式选聘具有有相应资质的物物业管理企业。。选聘物业管理理企业由建设单单位在开发项目目全面竣工交付付使用之前进行行。投标人少于于3个或者住宅规模模较小的，经物物业所在地的区区、县人民政府府房地产行政主主管部门批准，，可以采用协议议方式选聘具有有相应资质的物物业管理企业。。上述3个环节的特点是是均由房地产开开发企业来主持持。这3个环节是物业管管理全面启动和和运作的必要先先决条件，房地地产开发企业对对此应予足够的的重视。三、物业管理的的主要环节41（二）物业管理理的前期准备阶阶段这一阶段的工作作包括3个环节：1．物业管理企业业内部机构的设设置与拟订人员员编制企业内部机构及及岗位，要依据据所管物业的规规模和特点灵活活设置。其设置置原则是使企业业的人力、物力力、财力资源得得到优化高效的的配置，建立一一个以最少人力力资源达到最高高运营管理效率率的组织。三、物业管理的的主要环节422．物业管理人员员的选聘和培训训为适应物业管理理专业化和现代代化的需要，必必须选聘那些崇崇尚敬业精神的的人员来从事物物业管理工作，，并对其进行专专业技术和职业业道德的培训。。各岗位工种人人员的素质应达达到一定的水平平，上岗前应对对其上岗资格予予以确认。电梯梯、锅炉、配电电等特殊工种应应取得政府主管管部门的资格认认定方可上岗。。3．物业管理规章章制度的制定这是实施和规范范物业管理行为为的重要条件与与保证。规章制制度的制定应依依据国家法律、、法规、政策的的规定和物业管管理行政主管部部门推荐的示范范文本，结合本本物业的实际情情况，制定一些些必要的、适用用的制度和管理理细则。三、物业管理的的主要环节43（三）物业管理理的启动阶段物业管理的全面面正式启动以物物业的接管验收收为标志，包括括从物业的接管管验收开始到业业主委员会的正正式成立等4个基本环节。1.物业的接管验收收物业的接管验收收包括新建物业的接管管验收和原有物业的接管管验收。新建物业的接管管验收是在政府府有关部门和开开发建设单位对对施工单位竣工工验收的基础上上进行的再验收收。这种验收同样按按照有关工程验验收的技术规范范与质量标准，，对已建成的物物业核验，目的的是将隐患消除除在入住之前，，以便今后能够够对物业进行顺顺利的使用与维维护。接管验收收一旦完成，即即由开发商或建建设单位向物业业管理企业办理理物业管理的交交接手续。手续续办完后；就标标志着物业正式式进入实施