年上海某商业地产项目营销策划案

****商业项目前期策划报告第一部分、上海海商业发展现现状一、2003年年上海商业发发展回顾全年商品销售总总额达到5555..30亿元，比上上年增长10.6％，其中零零售和批发销销售额分别增增长8.4％和11.9％。社会消消费品零售总总额仍然保持持全国的领先先地位，达到到2220..64亿元，比上上年增长9.1％。结合商品零售售物价下降的的修正值，实实际增长10.2％。商业增增加值首次突突破700亿元，达到709.226亿元，比上上年增长6.6％；对全市市国民经济的的贡献率达到到11.3％，对第三三产业的贡献献率达到23.4％，均比上上年有所提高高；在第三产产业分行业增增加值中，商商业增加值名名列第一。2003年上海海商业发展呈呈现以下特征征：消费市场出现持持续上升势头头2003年,上上海人均GDP55600美元，人均可支支配收入14867元人民币，消消费能力大大大提高。尽管管受到"非典"的影响，上上半年的消费费总量有所下下降，但"非典"过后消费出出现了恢复性性反弹，消费费总量快速增增长。"十一"黄金周期间间抽样统计的的288家商业企业业共实现零售售总额22.90亿元，比上年同同期增长25.1％，创下节节日黄金周零零售额新高和和比上年同期期零售额增幅幅的新高；10月份零售总总额实现了198.337亿元，也创创下了历年单单月零售总额额的新高。从近几年情况看看，上海社会会消费品零售售总额增长幅幅度从2002年开始出现现反弹，达到9.3%的增幅。2003年增幅虽然然略低于上一一年，但仍然然保持在9%以上，高于1999年至2001年低谷时期期的增幅，上上海消费市场场已开始出现现周期性上升升势头。推动动这一上升势势头的主要动动力是汽车、住住房、通信设设备等新兴的的消费热点。2003年，全市轿轿车零售量达达7.11万辆，比上上年增长30%，零售额为176.7亿元，占社社会消费品零零售总额的8%，对社会消消费品零售总总额增长的贡贡献率为19.8%。2003年与住房相相关的家具、家家居类商品零零售额为232.881亿元，比上上年增长22.5%，对社会消消费品零售总总额增长的贡贡献率为23%；通信器材材类商品的零零售额为45.93亿元，比上上年增长44%，对社会消消费品零售总总额增长的贡贡献率为7.6%。这三类消消费品共拉动动上海社会消消费品零售总总额增长了4.6个百分点，对对社会消费品品零售总额增增长的总贡献献率在50%以上，表明明这些新兴消消费热点已成成为上海新一一轮消费增长长的主力。各类消费品销售售普遍增长除了汽车、住房房、通信器材材等热点消费费品供销两旺旺外，2003年全市吃穿穿用烧商品的的销售也全面面增长。吃的商品销售8887.299亿元，比上上年增长7.5％；穿的商品销售2287.599亿元，比上上年增长7％；用的商品销售11027.227亿元，比上上年增长11.1％；烧的商品销售118.49亿元，比上上年增长14.5％。从社会消费品的的零售数量看看，吃的商品品中，水产品品、净菜、食食油零售量分分别比上年增增长19.8％、16.4％和7.9％；穿的商商品中，针织织内衣裤、羊羊毛衫、皮鞋鞋分别比上年年增长8.4％、7.9％、7.6％；用的商商品中移动电电话增长111.5％、空调机增增长46.9％、家用消消毒柜增长37.9％。餐饮、汽车、数数码产品成为为消费绝对亮点。2003年全市市餐饮营业额额达到214.883亿元，比上上年增长16.6％；照相机、电电脑、摄像机机的销售量分分别比上年增增长6.9％、8.4％和35.4％。此外，各各类文化、休休闲、娱乐、旅旅游等服务消消费蓬勃发展展。2003年上海城镇镇居民人均服服务性消费达达到3369元，比上年年增长11.1％，占人均均消费总支出出的30.5％。消费价格指数略略有回升2003年，上上海居民消费费价格指数为为100.1，价格上涨涨集中在食品品、居住、娱娱乐教育文化化用品3个大类，分分别比上年上上涨1.3％、1.1％和0.3％。食品类类价格从8月份起逐月月攀升，12月份涨幅较较大的是食油油、粮食、肉肉禽、蛋类、水水产品，分别别上涨25％、12.3％、11.3％、10.3％和4.7％，拉动了了在外用膳食食品、糕点面面包、奶及奶奶制品、烟酒酒类商品价格格上涨。衣着着类、家庭设设备用品及维维修服务类、交交通和通信类类商品的价格格下降比较明明显，这三类类商品的价格格下降幅度分分别为2.5%、1.6%和3.7%。商品零售售价格指数2003年平均为99，11月达到100.5。由于总体上消费费市场商品供供过于求，2003年上海市场场物价水平仍仍处于低位运运行的状态，到到年末，零售售价格指数总总体保持平稳稳。新型零售商业业业态发展迅速速首先是大型综合合性购物中心心建设加快。据据初步统计，上上海的大型综综合性购物中中心已有14家，正在建设设和即将建设设的将有29家。大型综综合性购物中中心已成为上上海商业发展展的热点。其其次是"折扣店"开始在上海海出现。第一一家"品牌商品折折扣店"已在普陀区区开张；家乐乐福旗下的"迪亚"折扣店也开开了食品折扣扣店先河；华华联家电公司司则开设了上上海首家以销销售陈列样品品和过季产品品为主的家电电折扣店。尽尽管这些折扣扣店还处在尝尝试阶段，但但毕竟使上海海零售商业又又多了一种值值得关注的新新型业态。再再次是连锁商商业继续快速速发展。2003年全市连锁锁商业实现销销售总额800.443亿元，比上上年增长27％。其中，零零售总额突破破579.998亿元，比上上年增长24.1％，占社会会消费品零售售总额的比重重已达到26.1％。年末连连锁门店数达达到7609家，比上年年末增加了1177家，连锁商商业已覆盖了了69类业种和业业态。连锁公公司向市外拓拓展的步伐加加快，市外连连锁门店的数数量已超过3038家，约占上上海连锁商业业门店总数的的28.5%。由于连锁锁商业积极向向市外拓展，使使上海对市外外的批发销售售业务快速增增长。2003年共实现市市外销售业务务276.339亿元，比上上年增长17％，占上海海批发销售总总额的7.8％。商业布局差异化化特征开始显显现随着上海城市形形态向多功能能、多层次发发展，上海商商业布局也出出现了差异化化特征。2003年，以"四街四城"为代表的中中心商业区，以以五角场、中中山公园、打打浦桥等地区区为代表的区区域性商业中中心，以及分分布广泛的社社区商业中心心这三种商业业布局，在规规划功能和形形态上更具有有差别化特征征。同时，形形成了南京西西路"金三角"、卢湾区"新天地"、衡山路休休闲街、多伦伦路名人街，以以及虹桥仙霞霞路等富有特特色的消费商商圈，使上海海商业布局显显示出丰富多多彩的特征。徐徐汇区、卢湾湾区、长宁区区开始对区内内富有历史文文化底蕴的老老式花园洋房房和新式里弄弄进行规划和和开发，探索索营造能充分分体现上海历历史文化风貌貌和区域特征征的特色商圈圈。各郊区城城镇也开始根根据当地的资资源和文化特特点，进行城城区商业规划划和改造。上上述因素使上上海商业开始始显现差异化化、多元化。二、2004年年上海商业发发展环境分析析从总体上看，22004年上海商业业的发展环境境具有延续性性和多样性。消费环境随着上海社会诚诚信体系的建建设和完善，整整顿与规范市市场秩序工作作的不断深入入，上海的消消费环境得到到较大改善。同同时，与商业业紧密相关国国内生产总值值（GDP）和城乡居居民收入等宏宏观经济指标标在2004年继续向好好，也为消费费市场的繁荣荣提供了良好好的环境基础础。此外，随随着市场消费费总量的不断断扩大、居民民购买力的稳稳步增长，以以及外来消费费的增加，整整个消费市场场将呈现平稳稳增长的发展展特点。上海GDP与增增长率变化单位：亿亿元人民币数据来源：上海海市统计局外资投资环境2003年上海海零售商业合合同利用外资资1.86亿美元，实实际引进外资资7877..8万美元，外外资商业零售售约占全社会会零售总额10.555%。2004年底，随着着中国零售业业入世过渡期期结束，分销销服务业将全全面开放，外外资商业的进进入速度会进进一步加快，特特别是在大型型商业设施、连连锁商业以及及各种新型商商业业态方面面的投资会更更加集中。上海FDI及增增长率变化单单位：亿美元元数据来源：上海海市统计局商业投资环境2003年上海海商业（批发发、零售、餐餐饮行业、房房地产建设中中的商业设施施）固定资产产总投资97.39亿元。其中中，基本建设设和更新改造造完成29.39亿元，同比比增长44.288%。房地产中中的商业设施施投资67.82亿元，同比比增长8.8%。商业设施施施工面564.004万平方米,同比增长34%;新开工面积248.337万平方米,同比增长81.5%；竣工面积163.001万平方米，同同比增长27.5%。据统计，2004年上海商业业投资稳中有有升，达到100亿元人民币。区域合作环境根据"五个统筹筹"的科学发展展观，以及中中共上海市委委、市政府提提出的"服务全国、融融入全国"的指示精神神，上海同全全国各地的经经贸合作将会会更加密切，特特别是与长江江三角洲地区区的经济融合合度将得到增增强。2004年上海举办办的各类会展展数量将超过过往年，推动动上海同各地地的贸易合作作进一步扩大大，使上海中中心城市的作作用更加凸现现。第二部分上海海餐饮行业发展展概况上海社会消费品品零售业分析析2003年，上上海商业努力力克服"非典"疫情和历史史罕见的持续续高温等重大大困难的不利利影响，把握握中国加入世世贸组织、加加快实施中西西部开发战略略、振兴东北北老工业基地地和长江三角角洲地区整合合发展的有利利契机，扩大大对外开放、积积极引进外资资，加强产业业联手，共同同开拓全国市市场，推动了了上海消费市市场的健康持持续增长，提提高了商业对对本市国民经经济的贡献度度。2003年上海社会会消费品零售售总额达到2220..64亿元，在全全国商业中心心城市中市场场规模排名第第一，分别比比北京、天津津、广州、重重庆四个大城城市多303.994亿元、1146..59亿元、726.337亿元和1385..12亿元，占全全国社会消费费品零售总额额的比重保持持在5％。2003年全国国主要城市社社会消费品零零售总额排列序号城市社会消费品零售售总额（亿元元）比上年增涨（％％）1上海2220.6449.12北京1916.714.53广州1494.27794天津1074.05514.15武汉854126重庆835.539.57深圳801.7716.38沈阳776.2811.79成都771.51310哈尔滨624.111.811南京600.2414.412杭州587.5212.213大连568.4512.414宁波521.5313.415济南513.214.8餐饮业现状分析析目前，上海处于于人均GDP50000到8000美元的发展展阶段，消费费品市场由生生产者主导转转向消费者主主导，社会需需求以购买实实物产品为主主转化为更多多地购买服务务，休闲消费费、文化消费费、娱乐消费费等占据了越越来大比重，市市场需求日趋趋多元化、细细分化和个性性化。近十年来，上海海市餐饮市场场每年以两位位数速度增长长，2003年遭受"非典"疫情的影响响，但营业额额依旧增幅强强劲,达到214.883亿元,比上年增长16.6%。上海市餐饮业营营业额年份19952000200120022003营业额（亿元）50.38127.65141.63184.23214.83比上年增长（％％）23.115.91130.116.6第三部分上海海房地产零售售物业市场现现状分析1、市场综述随着中国经济尤尤其是上海经经济的良性发发展，上海零零售物业市场场面临难得的的发展机遇。今年沪上商铺市市场主要呈现现如下特征：：（1）市中心主主要商业街的的临街店铺基基本满租。新供应的店铺租租金高企，次次级商业区新新上市商铺的的租金直逼甚甚至超过繁华华地段的商铺铺租金。（2）近期主要要商业街无大大型零售物业业供给。市场新供应主要要集中在次级级商业区域和和市郊区域，形形式以专业市市场为主。（3）繁华地段段的商铺成为为境内外投资资者关注的对对象。2、商铺分布根据上海现有商商业规划以及及各商业街租租金水平，我我司将上海商商业街分为中中心商业区、次次级商业区和和城市边缘商商业区。中心心商业区包括括淮海路、南南京路、徐家家汇、豫园四四个商业区。四四川北路、新新客站、新上上海商业城及及其余各市区区范围内的商商业区属于次次级商业区。城城市边缘地区区的商业区属属于城市边缘缘商业区。3、租金水平区位平均租金（元//平方米/天）中心商业区30次级商业区32城市边缘商业区区——从租金水平看，绝绝对的市中心心地段已不是是决定商铺价价值的最重要要因素。特色色的经营主题题和人气的旺旺盛才是商铺铺的最重要因因素。4、售价水平今年新上市零售售物业售价有有所上升。区位平均售价（元//平方米）中心商业区——次级商业区25774城市边缘商业区区——市中心高档次规规模化零售物物业供给的稀稀缺使品牌商商品的经营者者选择余地很很小。新上市市的大型商铺铺主要是次级级地段的专业业市场住宅的的郊区化进程程使市郊出现现了较大规模模的大型商场场。近期供给给的商铺大多多以销售形式式出现，市场场上以出租形形式出现的零零售物业基本本没有。5、市场需求今年的商铺需求求主要来自便便利店、大型型超市、连锁锁餐饮、国内内外品牌专卖卖店。在需求求区域上，专专卖店的需求求主要集中于于繁华成熟地地段，而服饰饰、休闲等品品牌旗舰店的的需求则主要要集中于顶级级商业街。6、租金水平主要商业区商铺铺租金区域租金(元/平方米..天)备注淮海路商务区40-52其支路详见附表表1徐家汇商圈——具体详见附表22豫园商圈10-50————不夜城商圈7-15天目西路周边区区域南京西路商圈20-28————备注：上述租金金为临街商铺铺底楼租金，其其它层面据此此相应折减。附表1淮海海路支路商铺铺租金路名业态分布布典型租户户租金（元/平方米..天）备注淮海中路（陕西西南路—马当路）品牌服饰专卖、休休闲凯普狄诺、红房房子、达芙妮妮、PLAYBBOY、唯亭婚纱纱、古今胸罩罩40-52————陕西南路餐饮、鞋、服装装专卖振鼎鸡、肯德基基、福禄寿司司、鳄鱼专卖卖、达芙妮、名名款鞋城8-30————茂名南路服饰丽婴房、蓝松树树、古今胸罩罩8-22————瑞金一路服饰————13-20目前有多个小面面积铺位可供供租赁思南路休闲餐饮、酒吧吧老上海弄堂餐馆馆、葛兰芙美美容、ENGLIISHCLUUB5-37————雁荡路休闲美食PIZZA、仙仙踪林、海老老龟、钱柜4-13————襄阳路服装市场场休闲服饰————————30-40万//个.年，业主惜惜售附表2徐家家汇附近商铺铺租金路名主要业态分布典型租户户租金（元/平方米..天）备注环岛附近————16————华山路品牌服饰专卖欧洲风十字街、柏柏仙多格、奥奥丽珠宝、百百事流行街25—30————衡山路休闲、餐饮圆缘园、爱婴6-16————天钥桥路餐饮、服饰雅视眼镜、天天天渔港8-15———