广东某工业区生活配套项目市场报告

****区****工业区配套生活区市场研究报告HYPERLINK\l"_Toc103358299"珠海市总体经济济及未来发展展机遇3HYPERLINK\l"_Toc103358300"1、珠海市总体体经济分析33HYPERLINK\l"_Toc103358301"1.1、珠海市市2004年总总体经济概述述3HYPERLINK\l"_Toc103358302"1.2、珠海市市2005年经经济发展展望望3HYPERLINK\l"_Toc103358303"2、珠三角经济济圈发展规划划及珠海未来来发展机遇44HYPERLINK\l"_Toc103358304"2.1、珠三角角经济圈发展展规划：4HYPERLINK\l"_Toc103358305"2.2、珠海市市未来发展机机遇4HYPERLINK\l"_Toc103358306"3、发展机遇展展望5HYPERLINK\l"_Toc103358307"珠海市城市及区区域发展规划划分析6HYPERLINK\l"_Toc103358308"1、珠海城市分分区发展策略略规划6HYPERLINK\l"_Toc103358309"2、城市住区发发展规划6HYPERLINK\l"_Toc103358310"珠海市主要工业业区调研及分分析7HYPERLINK\l"_Toc103358311"1、珠海保税区区：7HYPERLINK\l"_Toc103358312"2、珠海南屏科科技工业园：：7HYPERLINK\l"_Toc103358313"3、金鼎（台湾湾）科技工业业园：8HYPERLINK\l"_Toc103358314"4、****区区科技工业园园（项目所在在工业区）88HYPERLINK\l"_Toc103358315"珠海市宏观房地地产市场分析析10HYPERLINK\l"_Toc103358316"1、珠海市房地地产市场概况况10HYPERLINK\l"_Toc103358317"2、2004年年珠海市房地地产业主要特特点10HYPERLINK\l"_Toc103358318"项目片区微观市市场研究分析析13HYPERLINK\l"_Toc103358319"1、珠海市各片片区房地产市市场比较133HYPERLINK\l"_Toc103358320"2、典型项目调调研分析144HYPERLINK\l"_Toc103358321"项目SWOT分分析16HYPERLINK\l"_Toc103358322"1、项目概况：：16HYPERLINK\l"_Toc103358323"2、项目SWOOT分析16HYPERLINK\l"_Toc103358324"2.1优势166HYPERLINK\l"_Toc103358325"2.2劣势166HYPERLINK\l"_Toc103358326"2.3机会177HYPERLINK\l"_Toc103358327"2.4威胁177HYPERLINK\l"_Toc103358328"项目定位18HYPERLINK\l"_Toc103358329"1、开发模式118HYPERLINK\l"_Toc103358330"2、档次定位：：18HYPERLINK\l"_Toc103358331"3、项目客户群群定位：199HYPERLINK\l"_Toc103358332"4、价格定位119说明：工业用地生活配配套项目，不不同于以往的的普通住宅项项目，要分析析此项目的可可行性，关键键要从整个珠珠海市及片区区的宏观面入入手，结合我我司已获得的的****工业区三期期项目来探讨讨工业区发展展及配套项目目发展模式。如果单单把此项项目看作一个个普通的住宅宅项目，它的的劣势是显而而易见的。1）处于工业业区范围内，非非传统的住宅宅区域，缺乏乏成熟的生活活区氛围；2）地处珠海海市西郊，区区域价值较低低；3）交通、商商业、娱乐等等一系列生活活配套缺乏，珠珠海市民对片片区住宅难以以接受等等。但但是如果我们们把项目看作作工业区的延延伸部分，结结合工业区的的发展模式去去看，那么项项目又存在诸诸多的发展机机遇。由于珠海市开发发工业园区传传统的“先基础设施施建设，后出出让土地”建设模式使使得目前的工工业土地出让让金远远低于于政府在工业业用地的基础础设施建设投投资，因而珠珠海市政府希希望通过开发发工业园区的的招商引资来来带动、加快快本地区的经经济发展，其其着眼点更多多地放在工业业园区入园企企业建成投产产后带来的新新增GDP、税收、以以及更多的就就业等等。基基于此，我们们可以预见，工工业园区的发发展一定是符符合珠海市整整体产业和区区域发展规划划的，工业区区的招商引资资也是珠海市市政府发展城城市经济、增增加税收、促促进就业的重重要手段。按按照此种模式式的发展，工工业园区的发发展及成熟，必必定存在一定定的住宅、商商业等配套设设施服务需求求。工业园区区发展的越快快、配套需求求就越多，这这也是和珠海海市政府产业业政策及发展展模式相辅相相成的。这也也印证了为什什么我们要从从宏观角度去去探讨这个工工业区配套项项目的原因。因此，下文将主主要从珠海市市未来发展机机遇、城市规规划等宏观角角度、战略角角度分析项目目的可行性，同同时辅以珠海海市的住宅市市场发展现状状，分析****工业园区生生活配套项目目的市场定位位及经济价值值。珠海市总体经济济及未来发展展机遇1、珠海市总体体经济分析1.1、珠海市市2004年总体经济济概述珠海市20044年全年生产总总值为546.228亿元，同比比增长13.8%%。其中，第一一产业增加值值18.63亿元，增长3.6%；第二产业业增加值311.444亿元，增长15.1%；第三产业业增加值216.220亿元，增长12.7%。三次产业业结构比例由由2003年的3.8：56.4：39.8调整为2004年的3.4：57：39.6。表1：珠海市11999－2004年主要经济济指标指标名称199920002001200220032004生产总值（亿元元）286.61330.26366.59406.27473.27546.28GDP增速（同同比）8.06％15.2％11％10.8％16.5％15.4％固定资产投资（亿亿元）116.9294.98104.87120.53141.05179.84固定资产投资增增速21.6％－18.76％％10.4％14.9％17％27.5％房地产投资（亿亿元）33.1332.6934.2137.0338.7740.5房地产占固定投投资比例28.34％34.43％32.63％30.72％27.49％22.52％→分析：整体经济增长较较快，运行平平稳，连续几几年GDP增速保持高高位运行（增增速10％以上）。从供给角度分析析，生产供给给活力较强。固定资产投投资增速从2000年低谷中重重拾增长势头头，特别是最最近3年连续保持15％的增长率率，2004年更是达到27.5％。这个数字字比全省平均均增速高7.6个百分点，在在珠三角9个城市中排排名第三位。从宏观调控的影影响面看，虽虽然去年的高高速投资增长长得益于整体体经济形式及及受投资增长长过热的影响响，但市场需求求强劲，包括括社会商品零零售总额的增增长和城镇居居民收入的同同步增加，2004珠海市城镇镇居民可支配配收入为18347元，同比增增长10.5%。2004年年人均GDP首度突破四万万元。值得注意的是，受受中央宏观调调控的影响，珠珠海市目前加加大产业结构构调整优化力力度，在保持持经济平稳发发展的同时开开始有意识地地控制投资规规模和速度，防防范经济风险险。1.2、珠海市市2005年经济发展展展望从周边环境看，我我市在粤港澳澳合作、泛珠珠三角区域合合作中定位为为区域中心城城市之一，港港珠澳大桥项项目正在积极极推进，珠三三角城际快速速轨道交通"广州-珠海"段将启动建建设,横琴岛合作作开发有所进进展。20005年珠海市经济济的增长速度度有可能在2004年较高增速速的基础上继继续保持平稳稳增长的态势势。固定资产投资资将保持在适适度较快增长长区间，民间间投资较快增增长的势头仍仍可以延续，外外商投资骤减减的可能性不不大。2、珠三角经济济圈发展规划划及珠海未来来发展机遇2.1、珠三角角经济圈发展展规划：根据最新规划，珠三角经济圈将形成两条发展主轴、三大都市区，呈网络状发展。其中两条发展主轴分别向香港、澳门延伸：一条是广深（香港）发展轴；一条是广珠（澳门）发展轴。而三大都市区分别是中部都市区、东岸都市区、西岸都市区。中部都市区：以以广州为中心心，包括佛山山、三水等，这一都市区区的产业发展展基本上是对对广州目前的的产业的延伸伸——重点发展科科技、金融商商贸、信息咨咨询与开发、周周末度假相结结合的旅游业业等第三产业业，同时发展展以汽车制造造、电子、机机械、饮料及及石油化工为为主的第二产产业。东岸都市区：以以深、港为中中心，包括东东莞、惠州两两大副中心，这一区域域主要发展以以对外商贸为为主的第三产产业，工业开开发与研究相相结合的科研研事业及通讯讯器材、电子子仪器、能源源化工等工业业。中心城市市深圳特区和和香港，将实实现功能互补补和结构性对对接，共同形形成国际性金金融、贸易、旅旅游城市，带带动全区的第第二、三产业业发展。西岸都市区：包包括珠海市、中中山市、江门门市的部分地地区。西岸都市区区重点发展依依托于港口运运输的大工业业，如能源、重重化工、机械械工业及高技技术的医药微微生物工程，国国外和国内并并重的旅游业业和以物资转转运为主的港港口贸易等第第三产业。2.2、珠海市市未来发展机机遇随着港、珠、澳澳大桥可行性性研究的初步步完成暨国家家计委针对该该项目的立项项讨论（2003年8月提交国务务院立项），以以及“内地与香港港关于建立更更紧密经贸关关系的安排（CEPA）”的签署，再再加上珠海市市新一届领导导班子上任后后大刀阔斧的的经济改革，珠珠海市迎来了了新一轮经济济飞速发展的的机遇。特别别是珠海规划划的江珠高速速，粤西沿海海高速以及珠珠海通往粤西西的铁路和广广珠城际快速速轨道等，珠珠海将成为珠珠江西岸最具具辐射力和吸吸引力的中心心城市之一！！港、珠、澳大桥桥历时多年，连接接香港、澳门门、珠海的“港珠澳大桥”可行性研究究终于进入尾声声。确定港珠珠澳大桥采用用“单Y”型设计方案案，即一桥贯贯通香港、澳澳门及珠海三三地，部分采采用隧道建设设，大桥在三三地的落脚点点也最终确定定，西岸落脚脚点最终选择择为珠海的拱拱北和澳门的的明珠，香港港的起点则为为大屿山散石石湾。从地理位置上看看，珠海目前前是珠江西岸岸的一个终端端城市，三面面环海，许多多大型交通设设施到珠海后后就到头了。而而港、珠、澳澳大桥的修建建，将意味着着珠海从一个个终端城市向向中枢城市转转变，这对珠珠海未来创建建区域性中心心城市极为重重要。据介绍绍，大桥贯通通后，由香港港开车到珠海海或澳门，只只需要15至20分钟，较目目前行船一个个小时节省许许多时间。专专家分析，港港珠澳大桥建建成后，不仅仅会创造世界界桥梁奇迹，还还将推动香港港与内地，特特别是粤港澳澳地区的经济济互动。根据据港资向珠三三角投资的三三小时规律，珠珠海将成为港港资下一步选选择投资区域域的一个重要要考虑，特别别是珠海比较较低廉的土地地，良好的生生态环境，以以及粤西广大大的发展腹地地，将大大吸吸引港资的资资金流入。京珠高速连通到到澳门据悉，京珠高速速延伸工程已已经立项，该该项工程将把把京珠高速从从唐家湾经中中山的坦洲、南南湾、横琴，连连接到莲花大大桥与澳门相相接。这样，珠海主城城区的南部地地区将通过京京珠高速与中中山、佛山、广广州、澳门建建立快速的交交通联系。这这对于南湾的的保税区、南南屏科技工业业园以及****科技工业园园的发展起到到非常大的带带动作用。广珠铁路的续建建以及广珠城城际轨道的规规划从珠三角目前的的发展现状来来看，广州是是珠三角实质质上的经济中中心（除香港港外），以广广州市为中心心向外辐射，越越接近广州的的城市经济越越发达，比如如东莞、佛山山（深圳则是是沾了紧邻香香港的光），因因此，珠三角角其他城市如如果想纳入与与广州共同发发展的轨道，与与广州建立快快速的交通连连通系统时非非常重要的，而而广珠铁路的的续建将激活活珠海的海港港和空港，同同时广珠城际际轨道的规划划将广州与珠珠海的交通时时间大大缩短短，这样，就就把珠海的经经济发展纳入入以广州为中中心的经济列列车。CEPA的签订订2003年6月月份，《内地地与香港关于于建立更紧密密经贸关系的的安排》（CEPA）的的正式签署，对对于整个珠三三角地区的工工业和服务业业的发展都将将起到巨大的的推动作用。CEPA的签订，最最大的受益者者将会是珠三三角地区，因因为珠三角有有地缘优势及及文化优势，香香港人难免优优先选择在珠珠三角地区扩扩大业务及投投资，其次才才是长三角和和环渤海地区区。另外一个个原因在于，服服务业与制造造业相伴生，珠珠三角地区有有53000家港资工厂厂，为这些企企业提供服务务是一个很大大的市场。珠海作为珠三角角西岸的区域域中心城市，也也将会受到CEPA的惠顾。3、发展机遇展展望正如上面的分析析，珠海的未未来有着巨大大的发展契机机。整个珠三三角产业链的的衔接、经济济圈的确定、交交通网络的延延伸覆盖都给给珠海的经济济发展注入了了活力以及新新的发展主题题。港珠澳大大桥的最终落落成将使珠海海受惠于香港港，而广珠铁铁路的续建又又使珠海受惠惠于广州，虽虽然珠海属于于交通网络的的终端，但是是整个大珠三三角的交通网网络又使珠海海成为了链接接各区域的交交通枢纽，相相信珠海将来来将有广阔的的经济发展空空间。珠海市城市及区区域发展规划划分析1、珠海城市分分区发展策略略规划珠海城市发展结结构是，建立立由“主城区—次中心城—外围新城－－中心镇”构成的多层层次、组团型型的城市空间间体系。主城区：包括由由新老****、吉大、拱拱北、前山等等组成的中心心城区和由南南屏、湾仔、****组成的南湾湾城区。南湾湾城区承担以以第二产业为为主的生产职职能。到2020年，主城区区的城市建设设用的规模控控制在85平方公里，人人口101万人。城市近期建设重重点：主城区区向南推进，重重点开发建设设南湾城区内内的工业用地地及配套生活活区，通过工工业区的启动动，促进房地地产开发向南南屏、湾仔转转移。2、城市住区发发展规划珠海市城市居住住区建设原则则中提到“……南屏东、****东南等地开开发建设新的的居住区。前前山、南屏湾湾仔通过改造造旧区，撤村村并点，建设设城市型居住住区。”表2：居住人口口规划规划****新****上冲前山拱北夏湾吉大南屏****、湾仔人口（万）16108121010111410比例15.84％9.9％7.92％11.88％9.9％9.9％10.89％13.86％9.9％→分析：南湾片区已经纳纳入主城区的的空间体系，并并将承担以第第二产业为主主的生产职能能，其标志便便是工业园区区的开发建设设以及大批企企业的进驻。这这势必将带来来片区人口的的居住问题，带带来的一个机机遇是片区生生活氛围的成成熟、片区经经济的发展，另另一个机遇是是客户的有效效支撑。这和和表1南屏、****片区的人口口规划是相吻吻合的。按照珠海市近期期建设重点的的发展方向，南南湾城区的工工业用地及配配套生活区已已经启动，包包括南屏科技技园、****工业园和珠珠海保税区的的多年发展，已已经形成了完完善的产业优优势和众多企企业的进驻，房房地产开发开开始向南屏、湾湾仔转移。从表1的人口规规划看，南屏屏、****、湾仔片区区总人口规划划将达到25万人，占总总比例的24％，承担城城市人口的1/4强，为将来来项目的销售售提供了可支支撑的客户资资源。珠海市主要工业业区调研及分分析1、珠海保税区区：珠海保税区于11996年11月3日经国务院院批准设立，面面积约3平方公里。珠海保税区位于于珠海经济特特区南部，紧紧靠湾仔口岸岸，与澳门隔隔水相望，通通过横琴大桥桥和莲花大桥桥与澳门陆路路连通。珠海海保税区距市市中心约11公里，距珠珠海港口约44公里，距九九洲港约18公里，距珠珠海机场约40公里，距建建设中的珠海海火车站约5公里，距香香港也仅仅36海里。珠海保税区主要要发展出口加加工、保税仓仓储、国际贸贸易及其他第第三产业。具具体为：加工制造业：鼓鼓励发展有一一定规模的以以资金、技术术密集型和高高附加值为主主导的加工工工业，特别是是鼓励发展现现代生物医药药技术产业、现现在通信技术术产业、光机机电一体化产产业、微电子子技术产业和和海洋工程技技术产业。保税仓储业：发发挥保税区与与澳门相连的的特殊地理优优势，并通过过在珠海港及及九洲港设立立保税区专用用运输作业点点，逐步形成成内地与港台台地区相联系系的大型仓储储基地和进出出口货物的集集散分拨中心心。国际贸易：鼓励励国内外大型型跨国公司、综综合商社和连连锁店等机构构利用保税区区特有优势，开开展形式多样样的生产资料料、农用物资资、机器设备备、汽车、电电子产品、化化工、建材、医医药尖及食品品等商品对国国内和国外的的转口贸易及及代理进出口口贸易。商品展示业：鼓鼓励世界各地地的高、新、精精、尖产品在在区内展览、展展销和寄售及及选样订货，鼓鼓励举办国货货精品展览会会和世界专业业商品展销会会。国际运输业：金融保险业：国际经济、技术术信息咨询其他服务业2、珠海南屏科科技工业园：：珠海国家高新技技术产业开发发区南屏科技技工业园位于于珠海市西郊郊，东距市区区、九洲港货货柜码头10公里，南距距澳门10公里，西距距珠海机场35公里、珠海海港45公里，特别别是南屏工业业区紧邻珠海海大道，特有有的地域位置置使其尽享市市区通讯、交交通、水电等等大型基础设设施配套完善善的优势及金金融、人才、配配套齐全的第第三产业服务务市场。它是是珠海市国家家高新技术产产业开发区的的重要组成部部分。南屏科技工业园园区规划工业业用地总面积积420万平方米，已已经初步形成成了一个以电电子信息、生生物制药、精精细化工、机机械制造、现现代物流、新新材料等高新新技术产业为为主导、普通通工业为配套套的的科技工工业园。目前，南屏科技技工业园已经经具有比较大大的规模，产产业配套能力力强，道路、水水电、电信、排排水排污等各各项市政配套套设施完善，已已经完全具备备工业厂房建建设条件，基基本上已经全全部招商完毕毕。共引进企企业240家、投资企企业165家。3、金鼎（台湾湾）科技工业业园：金鼎（台湾）科科技工业园于于1999年成立，目目前实际开发发建设用地为为102万平米（约约一平方公里里），按照市市政府最新的的规划，将增增加大约20万平米的土土地作为金鼎鼎工业园的开开发用地。按按照产业的不不同，金鼎工工业园划分为为四个工业小小区“电子信息产产业区、机械械制造产业区区、医药生物物科学产业区区和其他产业业区”。目前，金鼎工业业园已经基本本上全部出让让完毕，从2000年年初到现现在，用了三三年的时间招招商31家企业。金金鼎工业园成成功开发的主主要原因是：：金鼎工业园地理理位置优越，紧紧靠高速公路路入口，具有有较好的交通通优势地质情况比较好好，属于丘陵陵地和沙质地地，基本上没没有软基础，如如果打桩，基基本上在20米以内。大学园区的建设设，优越的周周边环境，以以及高质素人人才的引进使使得许多企业业愿意到金鼎鼎工业园。4、****区区科技工业园园（项目所在在工业区）****区科技技工业园占地地面积120万平方米，地地处珠海市西西郊，距市中中心10公里，东临临珠海保税区区、横琴经济济开发区，西西接高新区南南屏科技工业业园，地理位位置十分优越越，主要发展展高新技术、传传统产业、出出口加工型产产业。表3：珠海主要要工业区一览览工业园名称投资导向区内主要企业珠海国家高新技技术产业开发发区南屏科技工业园园电子信息、通讯讯、生物制药药九洲松下电器、三三井铜箔、紫紫翔电子、天天虎电子、东东信和平、天天威打印机耗耗材等公司科技创新海岸珠海国家高新技技术产业开发发区；以电子子信息、计算算机软件、网网络通讯及光光机电一体化化等高新技术术为主导产业业已进入的企业近近三十家，工工商银行总行行软件开发中中心、国家信信息产业部南南方软件园有有限公司、哈哈工大集团的的珠海经济资资源开发港及及清华科技园园等出口加工、保税税仓储、国际际贸易，其中中制造业以航航空发动机维维修、航空器器材、电子元元件、光线通通讯等生产为为主中德合资的MTTU公司、EPCOS电子公司（SIEMEENS集团成员）、SIPIX数码相机、光光联通讯、东东京兵兼、良良品计划仓储储有限公司电子信息、机械械制造、医药药生物科学和和其他产业智迪科技工业园园、宏利药业业、新金山五五金制品高新技术、传统统产业、出口口加工型产业业日本佳能、美国国赛拉斯珠海海公司、格力力电器、松下下电器、香港港联邦制药厂厂等表4：珠海各主主要工业区生生活配套一览览工业园名称住宅配套商业配套及主要要业态公交路线（交通通）工业区外独立生生活配套区，有有成规模的住住宅片区，部部分可售（集集体产权）住宅底层街铺，租租赁为主，部部分可售。主主要类型：百百货、餐饮、五五金、士多店店、网吧、职职业介绍所等等15路：*****－南屏科技技园16路：凤凰北北－南屏科技技园区内企业职工宿宿舍住宅底层街铺，租租赁形式。主主要类型有：：超市、美容容美发、小餐餐馆、网吧、五五金建材店等等。61路：前山桥桥西－洪屏东东、62路至横琴暂无配套同上园内各厂家自建建职工宿舍。距距离科技园约约500远有一住宅宅宿舍区。住宅宿舍区底层层商铺。主要要类型以大众众餐饮、士多多店为主。67路：会同－－金鼎医院、70路至北师大大线路园内有少数洋房房住宅，其他他为各厂家自自建4层职工宿舍舍。无3路、10路、66路、69路等较多公公交线路珠海市宏观房地地产市场分析析1、珠海市房地地产市场概况况表5：房地产占占固定资产投投资比重固定资产投资（亿亿元）116.9294.98104.87120.53141.05179.84房地产投资（亿亿元）33.1332.6934.2137.0338.7740.5房地产占固定投投资比例28.34％34.43％32.63％30.72％27.49％22.52％表6：珠海市11999－2004年房地产开开发基本情况况指标\年份199920002001200220032004施工面积466.23470.95378.26－460.91468.52竣工面积144.49190.45116.5894.26154.78126.28销售面积105.02144.96119.51134.14121.75115.69→分析：房地产开发投资资已成为全市市固定资产投投资中最活跃跃的因素，有有力拉动全市市经济增长。从竣工面积和销销售面积的对对比看，竣工工面积的大幅幅增加和销售售面积的同比比减少，说明明空置面积在在增加，市场场竞争压力加加剧。2004年销售售面积的同比比递减幅度小小于竣工面积积的同比递减减，说明市场场开始消化空空置面积，二二手市场较活活跃。房地产产开发投资受受宏观调控影影响，市场有有抗力。2、2004年年珠海市房地地产业主要特特点2004年珠海海市房地产开开发投资40.5亿元，增长4.3%，占固定资产产投资的222.6%。在基本建建设和更新改改造投资项目目中，全年施施工项目538个，增长16.0%；其中新开开工项目311个，增长95.5%。1、房地产投资资规模继续扩扩大从20003年下半年起起，珠海市房房地产政策有有所放宽，城城中村改造以以外的房地产产项目，经批批准可以开工工和复工，2004年全市供批批准动工的房房地产项目46个（不含城城中村），虽虽然这些项目目投资规模极极少，大多只只有1、2千万元，但但一定程度上上弥补了城中中村改造投资资减少的影响响。2004年全市房地地产完成开发发投资40.5亿元，同比比增长4.4％，其中占占总额近八成成的住宅投资资32.3亿元，同比比增长7.1％，办公楼楼投资0.3亿元，同比比增长62％，商业营营业用房投资资2.7亿元，同比比下降30.9％，数据显显示，以贸易易、中介为主主要服务对象象的写字楼，全全年投资额虽虽然增长6成多，但总总量仅3000多万元，市市场极小，商商业用房投资资大幅下降，住宅需求成为珠海市房地产投资增长的主要动力。2、商品房空置置面积首次降降到100万平方米以以内20044年随着珠海海市经济快速速增长，居民民收入不断提提高，居民住住宅需求的升升级换代加速速，珠海市住住宅需求旺盛盛。新楼盘开开售前通宵排排队认筹现象象普遍出现，久久未露面的炒炒楼大军又重重新活跃于房房地产市场。2004年全市个人人住宅销售面面积110.3万平方米，销销售金额34.8亿元，同比比分别增长2.5％和10.5％。市场需需求增加，但但商品房竣工工面积减少。2004年全市商品品房竣工面积积126万平方米，同同比下降18.4％。由于需需求旺盛和竣竣工面积减少少，不少积压压房屋得到消消化，全市商商品房空置面面积首次降到到100万平方米以以内。（→与上文分析析的空置面积积得到消化相相吻合）其中中空置面积一一年以下21.9万平方米，1－3年23.7万平方米，3年以上46.3万平方米，同同比分别下降降11.9％、47.9％和12％。数据显显示珠海市新新楼盘销售畅畅旺，空置较较少；近两年年积压的商品品房，由于地地理位置好，价价格合理，销销售较理想，空空置面积下降降五成；空置置3年以上商品品房由于设计计不合理和位位置较偏等原原因，销售仍仍然较慢。3、商品房住宅宅价格大幅上上升根据市房地产交交易中心产权权登记资料分分析（只含市市区，下同），珠珠海市市区房房地产价格2003年8月为最低谷谷，住宅均价价仅2707元/平方米。之之后逐月回升升，2004年升幅明显显加快，由1月份的3169元/平方米，到12月份为3702元/平方米，全全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上上升413元/平方米，增增长13.4％。分项指标，住宅宅、商铺、别别墅价格升幅幅差异较大（详详见下表）表7：20044年市区商品品房价格变动动情况表二级市场（一手手房）三级市场二手房房普通住宅别墅商铺平均售价3493724266772277增长率13.4％18.8％4.3％11.3％→分析：表中数据显示，与与市居民居住住有关的一、二二手房普通住住宅和别墅价价格升幅较大大，其中别墅墅升幅近两成成，商铺价格格则较为平稳稳。商品房价格上升升，影响因素素是多方面的的，主要为建建筑成本上升升，供求关系系变化和人们们心理预期的的改变。去年年珠海市土地地拍卖价格创创新高和“买涨不买跌”的从众心理理，影响着人人们对房产价价格的心理预预期。2004年促进了大大部分观望者者实现了购买买行为，加速速了潜在需求求向有效需求求的转变，不不少发展商反反映，他们的的楼盘是变卖卖边涨价，越越涨价越好卖卖。同时珠海市商品品房价格2004年虽然增长长了13.4％，但市区区均价3493元/平方米，在在全省特别是是珠三角地区区价格不算高高，所以珠海海市的商品房房对外有较强强的吸引力。根根据市房地产产交易中心产产权登记资料料，珠海市商商品房销售中中，有43.6％是外地人人购买，其中中以港澳地区区居民为主的的境外购买者者占10.9％。随着港港珠澳大桥动动工兴建和广广东西部沿海海高速公路的的全线贯通，珠珠海交通枢纽纽地位渐现，外外来购房者队队伍仍会不断断扩大。4、二手房需求求持续升温珠海房地产登记记中心的统计计数字表明，去去年珠海二手手房的交易办办证达8576宗，交易面面积92.44万平方米，比比前几年增长长了百分之三三四十。增长长的原因一方方面是去年珠珠海一手商品品房交易量的的上涨，很多多人开始了“卖旧换新”，二次置业业。同时，珠珠海的城市魅魅力正在一步步步地显现，小小区居住环境境地改善，吸吸引了不少急急需住房而资资金略显紧张张的首次置业业者。→分析：主要原因包括：：去年珠海人口增增长较快，购购买房屋的需需求量在增加加。统计局的的统计数据显显示，珠海去去年新增户籍籍人口3.4万左右，而而总人口比2002年增加了4.5万人。其次珠海新的商商品房价格上上涨较快。目目前珠海新房房整体房价在在每平方米3300－3800元，这对于于一些想买方方的低收入阶阶层来说，价价格略显偏高高。而二手房房的价格相对对比较平稳，虽虽然去年也上上涨了7－10％。但总体体成交价格只只有一手楼的的60％。项目片区微观市市场研究分析析1、珠海市各片片区房地产市市场比较片区吉大拱北****老****前山唐家南屏、湾仔市场特征珠海的CBD；；市场供应量量较少。商业中心；市场场供应量减少少，主要集中中在夏湾、前前山桥一带行政文化中心；；城中村改造造项目众多，市市场放量集中中南坑、柠溪、凤凤凰路三大老老牌商业圈；；居住氛围浓浓厚；配套完完善；二手市市场交易活跃跃。城中村改造提供供了素质较高高的楼盘；精精品小户型引引导市场潮流流。沿唐家湾海景一一线，为别墅墅、洋房等高高档住宅提供供了创造了条条件南屏工业园众多多，商住房主主要集中在湾湾仔码头一带带，近期供应应量少，多为为早期开发主要物业形态高层高层小高层小高层、高层多层、小高层别墅、多层多层、海景高层层目前主要项目世航·诺瑞比丽丽名园夏湾片区：好旺旺角、前山桥桥下：北欧森森林、幸福时时光三好·香都、宝宝地康泰、城城市风景等。岭南世家、扬名名·海邑、鑫北北名苑·华府荣泰河庭、棕榈榈假日海怡湾畔、美丽丽湾、旭日湾湾等华发新城片区市场价格（元/平方米）5500夏湾：40000拱北中心区：55000－6000不等3300－355003800－40000海景房：65000－70003000别墅：50000，小高层：3800－4000华发新城：55500主要客户群私营业主、老板板、投资客户户私营业主、投资资客户、港澳澳客户公务员、外来务务工人员本区域珠海原住住民客户本地居民为多高素质和高新科科技人群最为为集中的地区区项目周边客户、城城区挤压至郊郊区客户、港港澳客→分析：吉大依托先天的的山海美景和和多年的刻意意打造，各种种金融、百货货、酒店、写写字楼、休闲闲旅游文化景景点的汇聚给给吉大带来了了大量的人气气，吉大有望望成为珠海的的CBD，沿海一线线形成的高尚尚住宅是拱北北区的特点，目目前市场推售售量很少，且且项目规模也也非常少，价价格比较稳定定。拱北紧靠靠澳门，商业业的发展刺激激了区域的房房地产发展，区区域投资意向向浓厚。拱北北中心区项目目不多，而夏夏湾、前山桥桥下片区比较较活跃，价格格也有较大增增幅。老****是珠珠海居民传统统的居住地，这这里商业繁华华、配套完善善，居住氛围围浓厚。但不不断减少的供供应量使得价价格增幅较快快。新****被定位为珠珠海未来的行行政和文体中中心，各大政政府机关的进进驻，各种市市政配套设施施的陆续完善善，以及体育育中心的影响响，未来的新新****俨然成了“珠海版”的天河区。越越来越多又鲜鲜明个性和引引导潮流的楼楼盘渐渐出现现。目前市场场放量集中，交交投活跃，但但由于产品质质素和客户定定位差异不大大，市场价格格相差不多，维维持在3500元上下。唐家湾一带是高高档住宅集中中区，经历了了2002年段的较大大下浮后，目目前受大势影影响，重新确确立市场地位位。海怡湾畔畔3期的热卖，价价格的高启说说明片区升值值潜力仍然很很大。2004年珠海海房地产市场场快速发展，但但各区市场供供应量却不断断减少，体现现在二手市场场上，空置面面积减少。据据珠海市建设设部提供的数数据，去年珠珠海商品房空空置面积92万平方米，同同比减少1/4，（推算去年年空置面积122.6平方米）。2、典型项目调调研分析1地产商开发商物业地址2技术指标占地/建筑19.33万㎡㎡/33.772万㎡13万/23万万㎡43124/770254㎡㎡户数A区：302户户，为5—8层电梯洋房房B区：10466户，以小高高层、高层为为主一期住宅为5883套，商铺73个二期住宅近5000套，商铺为90多个14栋多层、113栋小高层容积率1.71.771.633市场定位区位南屏湾仔片区，前前山河西岸前山，南屏大桥桥下夏湾片区户型主要为140㎡㎡以上大户型型和复式单位位1房1厅1卫：：39.94㎡2房2厅1卫：：51、57、65、70、75、78㎡3房2厅1卫：：83、86、87－95㎡3房2厅2卫：：111.3、132㎡4房2厅2卫：：122㎡复式：185㎡㎡1房至3房2厅厅，户型面积积不大。客户珠海市本地客户户＋港澳度假假投资客户前山周边客户＋＋市区追求较较高性价比的的客户＋少量量投资客户拱北居民＋白领领阶层＋投资资客户核心卖点开发规模大，形形成成熟的生生活社区氛围围；配套除规规划中的大型型运动会所、商商业中心，另另有占地5.6万的容闳学校校。水岸江南的人居居环境；前山山河水整治、建建材市场外迁迁等区位地位位的提高；广广珠城际经过过前山等投资资远景夏湾区域的地产产走势被很多多人士所看好好，毗邻拱北北之优势，开开车５分钟能能到拱北关口口，但在价格格上却更有优优势。推广语在未来，在生活活纯水岸，纯江南南――入市时机B区2005年年4月23日开售2004年年底底2004年底价格B区：55000元／平方米米去年发售月33300，目前售价3700－38003300元／平平方米→分析：选取的典型项目目离本项目距距离较近，华华发新城与项项目同属南湾湾片区，但相相对本项目而而言，华发新新城离市区更更近，脱离工工业区的印象象范围。多年年的开发也使使得其确立了了成熟大社区区的地位。需需要看到的是是，虽然南湾湾片区以及前前山水道作为为客户心理上上的分水岭，但但一个大盘的的成功运作仍仍然可以跳出出片区市场范范畴，引领市市场，创立价价格标高。前山桥和夏湾区区域是目前拱拱北货量减少少的情况下新新发展的区域域，受惠于政政府对于前山山区域“宜商宜住宜宜旅宜学的文文化生态街区区”的规划和拱拱北连接澳门门的先天优势势，此片区发发展迅速。→→应该看到本本项目也具备备同样的发展展契机：1、政府对南南湾城区工业业园及配套用用地的启动和和推进；2、各大交通通路网的完善善给项目提供供了便利；3、工业区的的发展为项目目提供了充足足的客户资源源。目前项目片区市市场水平明显显低于南屏东东、夏湾等地地。但这些区区域的崛起和和目前市场状状况，仍有我我们可借鉴的的地方。项目SWOT分分析1、项目概况：：本地块位于*****工业园****片区配套生生活区西端，与****区科技工业园临东西向的南横大道分隔南北两侧。本项目为****工业园****片区配套生活区规划的一部分，将为****区****片区提供居住、娱乐、学习、购物等服务配套。该用地三面环山，现状为荒废的甘蔗田、水塘和鱼塘，区内地势落差较大。项目经济指标：：总用地面积积26万平方米，建建筑面积31.2万；容积率率约为1.2。2、项目SWOOT分析2.1优势区位优势：根据据珠海市产业业政策和区域域规划，南湾湾片区将加强强工业区及生生活配套设施施建设，加强强工业区的招招商引资，这这既是珠海市市近期重点建建设项目，同同时也符合南南湾片区的产产业定位。本本项目（生活活配套区）紧紧邻保税区和和****工业园区，随随着工业园内内企业的不断断入住，区域域的发展、需需求的增加为为生活区建设设发展提供了了有利的支撑撑条件。对外交通优势：：规划区周边边交通条件良良好，可便捷捷地到达珠海海市对外交通通出入口及城城市中心地区区。正在兴建建的南北走向向、由江门至至珠海的江珠珠高速公路，以以及广珠西线线105国道的太澳澳高速和沿海海高速公路都都连通横琴岛岛，而项目片片区正是由横横琴至市中心心的必经之路路。自然环境优势：：项目区北依依南屏将军山山，南临两个个工业园区和和洪屏大道，环环境优美，区区内有山有水水，自然风光光优越，为进进一步营造独独特的景观条条件和居住环环境奠定了基基础，同时也也为将来发展展高端物业（如Townhouse、花园洋房等）提供了支撑条件。规模优势：规划划区南临的两两个工业园区区产业良性发发展，配合我我司****工业园区的的招商引资和和发展，园内内企业的人口口具备相当规规模就业人群群，有利于形形成集中的生生活片区和配配套设施。2.2劣势生活配套严重不不足。项目1公里以内除除了保税区生生活配套设施施外，片区内内没有形成有有规模的生活活配套项目。主主要业态也只只是简单的超超市、小餐馆馆等，随着工工业园内企业业的入住和人人口的增加，项项目片区很难难满足就业人人员的生活需需要。但同时时也给本项目目提供了发展展的契机。规划区内的市政政基础设施、公公建配套设施施跟不上需求求，且规划布布局有待进一一步完善。生活配套项目北北面，正好是是一个发电厂厂——****电厂，电厂厂的存在将大大大降低片区区生活质量及及片区住宅的的市场价值。未形成成熟的住住宅社区氛围围。相对周边边湾仔、北山山等片区，项项目区域至今今没有成熟的的住宅项目。说说明项目片区区非传统的住住宅区，受市市民对片区传传统工业区印印象的影响，市市场接受度较较低，进一步步影响将来住住宅项目推售售和降低销售售价格。2.3机会南湾城区工业区区的启动和发发展，如片区区所覆盖的****工业园各期期、珠海保税税区的就业人人口急需解决决生活配套需需求，项目发发展需求强劲劲。上文提到的港珠珠澳大桥的开开通，珠海落落脚点设在拱拱北，而从目目前珠海城区区发展方向看看，将重点向向西发展，即即南湾城区。加加上拱北土地地市场供应量量的减少也将将房地产市场场向西南推进进，这些给项项目提供了发发展机遇。从路网交通来看看，片区通过过****大桥接驳横横琴岛、通过过珠海大道接接驳拱北至市市区、通过昌昌盛大桥接驳驳拱北口岸和和澳门，这无无论从交通便便利来看，还还是客户资源源来看，都提提供了有利支支撑。片区内尚无商住住项目，本生生活配套项目目的启动有利利于抓住机遇遇、引领市场场，分享先期期市场带来的的经济效益。2.4威胁生活配套用地还还没有划拨给给****科技工业园园，仍存在政政府取消划拨拨该生活配套套用地给****科技工业园园的风险。同同时，是否就就生活配套用用地的性质转转成商住用地地，也是个不不确定的风险险因素。（我我司应就此问问题向管委会会或政府咨询询并明确）。片区工业及生活活配套区的成成熟尚需时日日，交通网络络的覆盖也有有待政府规划划的落实，片片区房地产是是否能借此起起步，也是个个不确定因素素。规划区内的用地地界限、用地地权属及其用用地属性较为为复杂，要依依靠规划部门门、保税区、****工业园及湾湾仔街道办等等部门协商解解决，是否能能顺利进行将将影响项目的的进展。项目定位1、开发模式本项目的开放模模式不同于以以往的商住项项目，结合片片区市场来看看，如果单纯纯走商住用地地的发展模式式，一是缺乏乏片区成熟的的市场环境，二二是市场价格格亦难有支撑撑条件。所以以考虑本项目目，应结合工工业园区的开开发来进行探探讨。1.1定位：工工业区职工宿宿舍→洋房别墅，结结合部分小高高层1.2诠释：生活配套区的开开发首先是满满足工业园区区的需要，就就片区所辖的的人口构成来来看，主要为为工业园区内内普通职工、技技术工人、中中高层管理者者。而大批量量的普通职员员的住宿问题题仍是项目首首要的发展方方向。因而先先期物业应该该从园区职工工宿舍入手。结合工业园区的的发展速度，应应在2005年底－2006年，配合工工业园区内企企业的入住推推售员工宿舍舍（临市政路路南横大道布布置）。在宿舍底下沿街街布置商业，主主要为满足园园区内员工的的生活需求。具具体业态可考考虑小型超市市、餐饮、美美容美发、银银行、邮政局局等服务类项项目。考虑到项目的经经济效益和项项目用地性质质的转变，使使得开发商住住物业成为可可能。片区房房地产市场的的发展以及项项目具有先天天自然景观也也为项目发展展中档物业提提供了条件。工工业园内必定定存在中高层层管理人员的的住房需求，因因而项目中后后期考虑向北北面将军山纵纵深发展，主主要物业形态态可发展为多多层洋房、TOWNHHOUSE、沿山可适适当排布小高高层。物业形态的升级级主要依赖以以下几个条件件。①就业人群的的大量集中，形形成相对成熟熟的居住氛围围。②商业、交通通、服务类配配套的充分满满足。③项目优越的的规划、户型型、环境以及及较高的性价价比。后期随着项目的的成熟可将周周边部分农民民、南湾片区区居民包括市市区房价挤压压客户纳入项项目客户群中中。2、档次定位：：2.1定位：中中低档→中档偏上2.2诠释：：项目先期作为工工业园区的配配套作用决定定了其尚不能能定位中高档档项目，一是是缺乏有效的的客户支撑，二二是区域环境境不具备开发发中高档项目目的条件。虽然配套项目的的获取土地成成本较低，但但开发中低端端项目，不仅仅利益趋薄，且且对于一个以以开发中高档档项目为主的的企业来说，将将降低企业的的美誉度。因因而在片区房房地产快速发发展的预见下下，应该适时时地转换物业业形态，将中中低档项目向向中高档项目目过渡。目前的高档物业业主要集中在在吉大、唐家家湾沿海一线线，由于客户户群数量有限限、产品设计计水平一般，部部分项目空置置率较高或销销售速度缓慢慢平；其次随随着珠海房价价的不断升温温和受宏观调调控的影响，客客户开始观望望，市场竞争争压力大。项目所属区域的的市场属性决决定了近2－3年内，南湾湾片区还难以以成为珠海高高端房地产市市场。高端物物业的核心竞竞争力在于稀稀缺