房地产销售员培训内容

销售员培训内容TOC\o"1-3"销售员培训内容容1.公司情况介介绍1.1公司背景景1.2公司产业业状况1.3公司目标标1.4公司制度度2.形式、政策策、与企业应应对2.1房地产产产业形式2.1.1.11999年商商品房供求状状况和价格走走势2.1.2.机机遇和希望2.1.3.挑挑战和困难2.1.4.产产业发展正处处于大转变时时期2.2政策选择择2.2.11.启动个人人住房消费((一个中心)2.2.2.两两个创新2.2.3.四四个轮子2.2.4.22000年的的工作重点2.3企业应对对2.4加入WTTO对房产业业的冲击2.4.1.房房地产业的高高峰期有望提提前2.4.2.非非住宅类物业业将成抢手货货2.4.3.房房价中地价比比重加大，总总体房价看涨涨2.4.4.金金融业开放2.4.5.外外贸业发展2.4.6.城城市化进程加加快2.4.7.居居住郊区化2.5西部大开开发与房产业业的发展2.6房地地产开发风险险??3.销售部工作作流程及行为为规范3.1销售部组组织机构及岗岗位职责营销部机构与人人员配备13.1.2.各各岗位职责3.2销售员工工作细则3.2.1.公公司基本规定定3.2.2.销销售员工作细细则3.3接待、签签约流程3.4销售及回回款控制4.项目介绍4.1项目背景景介绍4.1.1.成成都市发展规规划4.1.2.成成都市房产发发展基本情况况及趋势4.1.3.相相邻房产公司司或竞争对手手基本情况介介绍、优劣势势分析4.2本公司项项目基本情况况4.2.1.项项目定格、定定调、定位4.2.2.项项目设计、规规划内容特点点，各种经济济指标、价格格表、售楼细细则等4.2.3.该该项目周边环环境介绍：交交通、医院、学学校、市场及及各种主要市市政设施及配配套184.2.4.户户型特点分析析、优劣势分分析4.2.5.物物管简介4.2.6.综综述本项目性性价比最优5.民用建筑的的一般知识5.1民用建筑筑的构造组成成5.2民用建筑筑的分类5.3民用建筑筑的结构类型型5.3.1.结结构用材5.3.2.结结构受力和构构造特点5.4民用建筑筑的等级5.5房屋建筑筑的抗震设防防5.6.住宅的的配套5.7.住宅的的装修标准5.8.住房品品质综合评价价6.住宅设计规规范及计量技技术规范6.1.《商品品房销售面积积测量与计算算》（中华人人民共和国国国家计量技术术规范JJFF1058—1998）摘摘要6.1.1.定定义6.1.2.商商品房建筑面面积计算6.1.3.计计算全部建筑筑面积的范围围6.1.4.计计算一半建筑筑面积的范围围6.1.5.不不计算建筑面面积的范围6.1.6.共共有建筑面积积的分摊计算算6.2《住宅设设计规范》中中华人民共和和国国家标准准GB500096——19996.2.1.术术语6.2.2.套套内使用面积积计算6.2.3.层层高和室内净净高要求6.2.4.电电梯设置7.物业管理7.1.物管公公司简介、管管理架构、管管理公约解释释7.2.服务内内容、收费标标准、规范装装修等7.3.物管相相应的法律、法法规条款8.销售员的基基本素质8.1.现代推推销观念8.2.高度责责任感8.3.具备良良好的心理素素质.4.具备良好好的业务素质质8.5.通晓法法律知识8.6.具备良良好的个性8.7.如何注注意仪表、仪仪态8.8.如何作作好售后服务务9.销售技术9.1.真诚与与信心9.1.1.相相信“推销”的潜力9.1.2.相相信自己的魅魅力9.1.3.相相信本公司本本小区房屋的的实力9.2.推销员员说话的原则则9.3.对不同同类型购房投投资者的谈判判9.4.如何处处理客户所提提出的反对意意见9.4.1.处处理反对意见见的策略及态态度现场应急方案？？9.5.如何把把握客户购买买心理，促成成客户预订或或签合同9.5.1.建建议购买的策策略9.5.2.签签预订书或合合同时要注意意的几点9.6.接听电电话时应注意意的事项10.房地产法法规及制度00.1.土地地管理法10.2.房地地产条例（城城市房屋权属属登记管理办办法）10.3.成都都市城市房屋屋产权产籍管管理暂行办法法10.4.合同同法11.销售人员员须知11.1.房屋屋与土地A.国家所有有的土与集体体所有的土地地29B.两种土地所所有权与商品品房的出售22911.2.八种种国家限制买买卖的房屋11.3.四种种不应购买的的房屋11.4.国家家对土地使用用权出让的年年限规定11.5.建立立房地产开发发企业应具备备什幺条件11.6.房地地产开发企业业的资质标准准划分A.资质一级级企业30B.资质二级级企业31C.资质三级级企业31D.资质四级企企业3111.7.商品品房保修规定定11.8.房屋屋顶层平面使使用权可否出出售11.9.房地地产开发企业业的成本构成成11.10.商商品房销售必必备的“五证”11.11贷款款11.11.11.个人住房房贷款11.11.22.个人住房房贷款的种类类11.11.33.住房按揭揭贷款11.11.44.办理个人人住房贷款业业务的银行11.11.55.个人住房房贷款发放对对象11.11.66.申请个人人住房贷款需需具备的条件件11.11.77.个人住房房贷款的期限限和利率11.11.88.申请个人人住房贷款的的大致程序11.11.99.申请个人人住房贷款需需提供的材料料11.11.110.个人住住房贷款的发发放数量11.11.111.个人住住房贷款的担担保方式11.11.112.可作为为个人住房贷贷款的抵押物物11.111.13.个个人住房贷款款的保证11.11.114.申请个个人住房贷款款需办理的手手续11.11.115.个人住住房贷款的提提取11.11.116.个人住住房贷款的偿偿还11.11.117.办理个个人住房贷款款的注意事项项11.11.118.各银行行办理个人住住房贷款的具具体手续11．．12．公积金金支取程序？？11．．13．购房税税率如何界定定？12.合同、住住宅使用说明明书和质量保保证书12.1.购房房合同12.2.住宅宅使用说明书书12.3.住宅宅质量保证书书13.现代建筑筑观念简介13.1.智能能住宅功能及及发展13.1.1..智能住宅产产生的背景13.1.2..智能住宅的的功能13.1.3..发展前景13.2.二十十一世纪居住住小区13.2.1..优美的环境境13.2.2..建筑功能要要齐全。13.2.3..配套设施要要到位13.2.4..科技先导要要贯彻13.2.5..物业管理要要规范13.3.住宅宅性能认定制制度13.3.1..认定内容13.3.2..认定程序13.3.3..认定的变更更与撤销14.名词解释释及客户关心心问题参考材材料14.1.常用用名词解释14.2.客户户关心问题参参考材料15．现场模拟拟训练？15．1销销售代表现场场互动训练15．2公公司领导现场场抽查训练15．3培培训总结16.房地产专专业术语（中中英对照）16．1住宅物物业类（Residdentiaalflaat）16．2楼花（propeertyuunderconsttructiion）16．3商铺铺（retaiilshoop）16．4条件件磋商（termnegottiatioon）16．5法定定协议16．6按揭揭（mortggatelloan）16．7约见律律师（appoiintmenntwitththeesoliicitorr）公司情况介绍公司背景公司产业状况公司目标公司制度形式、政策、与与企业应对房地产产业形式式2000年上半半年商品房供供求状况和价价格走势据中房指数，22000年全国在房房地产行业状状况：投资总额40110亿元，比比上年增长111%，其中中住宅建设投投资24300亿元，增长长24．5%；竣工面积1．997亿m2，增长28%%，其中住宅宅竣工面积11．62亿m2，增长29．76%；销售面积1．334亿m2，增长25．2%，其中住住宅销售面积积1．19亿m2，增长24．9%；销售金额增长223．9%，其中住住宅增长244．77%；全国房价稳中有有降，但各地地区情况差异异较大。预计明年成都地地区GDP增长为8%机遇和希望住房需求作为我我国经济的增增长点，拉动动经济增长；；消费结构升级换换代：恩格尔尔系数：一个个国家家庭收收入的59%%以上用于吃吃，该国处于于穷困阶段；；50—59%用于吃吃，该国生活活渡过了温饱饱线；40—50%用于吃吃，小康水平平；少于300%用于吃，国国家极富；我我国19977年统计，用用于吃的家庭庭收入占总收收入的46．4%，我国已已经进入了小小康阶段。人的需求：吃住住行；目前我我国正处于由由解决温饱问问题向追求舒舒适居住方面面转变的转型型期，人们对对居住需求提提到上升日程程。城市化进程加快快：我国城市市人口30%%，发达国家家城市人口占占全国人口的的70%90%。在在我国城市中中生活着大量量的“盲流”，极不正常常，应让在城城市中生活的的无户口的人人员成为合法法的城市居住住者。一个城城市人消费==3个农村人人消费。产业的发展的时时间和空间：：开发物管、中中介、策划、律律师、租赁等等。台湾将房房地产业分为为：建筑投资资业、营造业业、房屋销售售业、房地产产广告业、土土地登记代理理业（代书业业）、土地估估价业、土地地重划业（较较少）、不动动产规划研究究业（较少）、地地政补习业。美国将房地产事事业划分为：：房地产代理(AAgencyy)：经纪业业(Brokeerage))、房地产管管理(Managgementt)、房地产产估价(Appraaisingg)、房地产产顾问(Advissory)、房房地产保险((PropeertyIInsuraance)。房地产投资(IInvesttment))：一般投资资(Equitty)、抵押押投资(Mortggage)、租租赁投资(Leaseehold))、其它形态态投资。房地产经营(OOperattions))：一般经营营、抵押、租租赁和其它。建筑业(Connstrucction))：承包(Contrractinng)、建造造(Buildding)、开开发(Devellopingg)、改造与与装璜(AlterringaandMooderniizing))。政府服务：地产产评估(Taxattion)；；公地取得、卖卖出、管理与与租赁；房地地产金融(Finanncing))、建筑物与与土地使用立立法；土地的的经济使用与与资源维护((EconoomicllandCConserrvatioonandduse))。挑战和困难投资和建设规模模已超前：11999年按按90m2/套作为平均均面积计算，我我国建成144套住房/10000人（据据联合国统计计，发展快的的国家的住宅宅建设10套/10000人）；在房房地产业的投投资占GDPP的7．8%（据联合合国统计，发发展快的国家家在房地产业业的投资占GGDP的2-7%）。商品房的空置房房量逐年上升升：96年空置62000万m2；98年空置87000万m2，其中住宅宅空置61000万m2。新旧住房体制交交替，政策不不到位、不完完善：国家计计划在20000年、20011年间完成住住房体制改革革。将公房房房租成倍提高高，如北京老老房月租将从从1．3元/m2提高到3．5元/m2。住宅产业化水平平不高：产业业质量差、投投诉多（999年建设部接接到的投诉增增加50%，客户户自我保护意意识增强）、企企业素质低、竞竞争能力差。产业发展正处于于大转变时期期转制：住房体制制从实物分配配全面转向货货币分配。转轨：市场形态态由卖方市场场已经转向买买方市场。转型：产品质量量和档次从安安居逐渐转向向康居。政策选择启动个人住房消消费(一个中心)国家政策：住房房由个人购买买（“让人民群众众自己买房子子”）启动买房的第三三级火箭：购购房动力第一一级“国家购房”和第二级“企业购房”已经完成其其历史使命，现现在是启动第第三级“个人购房”的时候了。确定恰当的房价价收入比和租租售比：在房房地产业成熟熟的国家，中中等房价=（3—6）中等家庭庭年收入水平平；中国建设设部房改办多多年研究认为为，中国的房房价水平计划划定为：中等等房价=4年中等家家庭的年收入入。即每年将将家庭收入的的20%用于购购房，20—25年付清房房款。国家计计划使用住房房补贴方式将将原有的实物物分配转变为为货币分配。两个创新制度创新：决定定产业发展速速度。技术创新：决定定市场开拓能能力。四个轮子改革住房分配体体制：个人购购房、实行住住房补贴、开开展换房。建立住房供应体体制：高收入入家庭，自由由购房；中等等收入家庭，建建立康居房和和经济房；针针对低收入家家庭由社保系系统建立社保保房解决住房房困难户的住住房。健全住房市场体体系：建立完完善房地产的的二级市场和和租赁市场。目目前我国除上上海市建立了了比较完善的的二级市场和和租赁市场外外，其它城市市还处于草创创阶段，究其其原因主要是是二级市场房房产交易和租租赁的门槛太太高。上海的的二级市场和和租赁市场的的建立得利于于上海市政府府将房产产权权转让的税费费由3%降为1．5%，最后降降到0．75%，房产产交易的二级级市场才开始始繁荣。发展住房的金融融体系：住房房的金融贷款款是国家房地地产业的动力力，在房地产产业成熟的国国家，金融机机构向房地产产业提供的贷贷款通常占全全社会总贷款款额的60--80%。1999年我我国金融机构构向房地产业业的贷款总额额为35000亿元，占社社会总贷款额额的6%，相当于于国外发达国国家的1/110。其中金金融机构向个个人提供的住住房的款占社社会总贷款额额的20%左右，而而在我国少于于2%，同样相相当于国外发发达国家的11/10左右右。我国要加加强金融介入入的力度。2000年的工工作重点增加需求改善供应激活市场搞好金融企业应对认清形势，面对对市场竞争加剧，风险险加大，趋于于微力市场的三个差别别营造买方市场下下的卖方市场场适销对路，提高高质量个人买房的特点点四种质量的整合合（工程、功功能、环境和和服务）套套都好销，方方方都有用（住住宅的“均好性”）注重营销，品牌牌战略营销三要素（定定位、包装和和销售）CIS战略：企企业形象设计计机会利润、管理理利润、创新新利润加入WTO对房房产业的冲击击1999年111月15日，中美美两国就中国国“入世”问题达成了了协议，为我我国正式加入入世界贸易组组织铺平了道道路。加入WWTO后，我我国将全面降低关税；；更加开放国内市市场；有利于扩大对外外出口和吸引引外商直接投投资；房地产业的高峰峰期有望提前前周期性：房地产产业具有周期期波动性，一一般8～10年出现一一次峰值。前两次蜂值：我我国房地产业业最近两次蜂蜂值分别出现现在19866年和l9933年。加入WTO后，国国际经济全局局和区域变动动的影响将会会越来越明显显。国家计委l9998年的预测测，中国经济济的调整期有有望在20001年结束。房地产业的下一一个峰值有望望在20000年底到20001年初出现现。非住宅类物业将将成抢手货当前房市场：写写字楼积压最最为严重、空空置率最高。全全国十大城市市写字楼的平平均空置率在在20％以上，部部分城市甚至至达到30%%～40%，远远远超过国际公公认的10％的警戒戒线。加入WTO，情情况可能彻底底改变：“入世”城市经济活活动趋于频繁繁房地产投资资增加写字楼楼、宾馆、商商场、厂房等等非住宅类房房屋的需求增增加住宅类房房屋的需求增增加。交通改善：“入入世”汽车关税逐逐年大幅降低低+大中城市道道路交通系统统的日趋完善善汽车拥有量量迅速增加停停车位的需求求紧张。收入增加：“入入世”经济活动频频繁职工收入入增加+就业率提高高。消费开支降低：：“入世”关税全面下下调居民的日日常开支减少少居民购房资资金的积累住住宅类房地产产需求相应增增加。房价中地价比重重加大，总体体房价看涨房价构成：①地地价；②建筑成本；③税费；建造成本下降：：加入WTOO关税的下降降+国外竞争对对于进入短期期内均会使房房地产建造成成本明显下降降（如进口建建材、设备等等的关税，将将从目前的330％降至百百分之十几）；；税费下降：加入入WTO行业管管理向国际惯惯例靠拢规范范化+费改税房地产产开发过程中中的总体税费费将会有较大大幅度的下降降；地价全面攀升；；房价：地价比重重增加，建筑筑费用和开发发税费比重减减少。对于上上海、广州等等沿海大城市市：短期内：土地相相对稀缺，在在建筑费用和和开发税费降降低的同时，土土地价格将上上升，房价构构成变动较明明显，房价构构成中上升下下降因素基本本可以抵冲，总总体房价维持持稳定；中长期：建筑费费用和开发税税费不会持续续下降，土地地的需求则是是长远的，它它是房地产价价格特别是土土地价格中长长期利好的一一个重要因素素。金融业开放国外信贷资金进进入：房地产产的融资多元元化发展，资资金投入量加加大，提前消消费趋势明朗朗并被越来越越多的消费者者接受。外国银行介入：：允许外国银银行在一定期期限后经营人人民币乃至私私人银行业务务行业对写字字楼的需求量量增大我国主主要大中城市市的非住宅类类房屋的需求求将得到增加加。有利于空空置楼盘的消消化。现金流量增加：：房地产项目目资金规模大大、工期长，如如果整个市场场的现金流量量不足，将严严重影响其顺顺利发展。对开发商提供贷贷款增加向购房着提供抵抵押贷款增加加结论：房地产开开发的融资多多元化。外贸业发展进出口的重点品品种：纺织品品和农产品历历来是我国进进出口的重点点品种。纺织和服务业：：美国逐步取取消对华纺织织品配额极大大地刺激目前前还未完全从从金融危机中中缓过劲来的的纺织和服务务业产品的出出口量将有较较大的增长。农产品：进口障障碍的逐步取取消进口业务务增长。港口运输量增加加，保税区业业务增长。中中国的外贸运运输量九成以以上由海运承承担，中国外外贸海运量将将会由19998年的3．83亿吨，增增加到20005年的6．56亿吨。随随着外贸增加加，中国港口口货物吞吐量量和船舶进出出艘次、运量量都会增加，中中国的海运市市场、码头和和船舶代理的的业务扩大。有有利于该类地地区房地产业业的发展。外商投资增加。城市化进程加快快农业人口涌入城城市，促进我我国的城市化化进程，扩大大了房地产的的需求。农产品进口：中中国目前农产产品关税高达达45％，在20004年之前根根据农产品的的不同品种，各各种农产品的的关税将降至至10％～20%，平均均关税要降至至17%，重点点农产品关税税则要降至114．5%。农民收入受到冲冲击：进口农农产品挤掉中中国农业产品品的部分市场场更多的农业业人口进入城城市。农民进城：各大大城市中的外外来劳动力特特别是来自农农村地区的打打工者很多，加加入关贸后这这些城市将获获得源源不断断的廉价劳动动力（建筑业业属于劳动密密集型行业），人人工成本的降降低有利于降降低房地产的的开发成本。同同时，城市人人口的增加、城城市规模的扩扩大又增加了了房地产的潜潜在需求。居住郊区化进口汽车增多：：在未来的几几年内越来越越多的国外汽汽车将以较低低的价格进入入中国市场。国产汽车降价：：国内品牌汽汽车采取降价价的策略保持持市场份额。购买家用轿车的的人会越来越越多。城市中心区土地地减少。居住郊区化：拥拥有私人轿车车的家庭数量量的增加，人人们在购楼时时对交通的要要求将有所改改变，因此生生活小区将进进一步朝郊区区发展。西部大开发与房房产业的发展展规划要先行基础设施要适当当超前发展小城镇新思路、新机制制·2.6.房地地产基本风险险财务风险又称拖拖欠风险或信信用风险。由由于购买者财财务状况不妙妙而使房地产产投资及其回回报无法全部部收回的可能能性。购买力风险包括括价格风险和和市场风险。价价格风险指的的是由于房屋屋的价格引起起销售不畅或或者按原价销销售而冲减收收益。市场风风险指供求形形式发生变化化，出现供过过于求的局面面而对房屋销销售和售价方方面造成压力力。工程建设风险主主要指抗力造造成的风险，即即建设前期工工程项目的设设计方案存在在问题以及层层层转包工程程造成的质量量问题。筹资融资风险指指由于银行紧紧缩银根造成成贷款困难，以以及筹资成本本增加引发的的各种风险。变现风险指房地地产投资在一一段时间内要要把投资变成成现资而为此此付出的代价价和承受的损损失。外汇汇率变动风风险是由于外外汇较大幅度度的波动从不不同侧面对开开发商造成的的风险。营销部工作流程程及行为规范范营销部组织机构构及岗位职责责营销部机构与人人员配备经理经理1名销售广告与市场开拓人员1名清洁工2名保安3名销售员7名出纳1名内勤1名销售广告与市场开拓人员1名清洁工2名保安3名销售员7名出纳1名内勤1名各岗位职责A．营销部职责责营销工作以公司司的方针、计计划为标准，严严格组织实施施。贯彻执行公司各各项规定，执执行营销计划划。负责销售人员的的招聘、培训训、管理，提提高销售人员员的素质，储储备优秀人才才，为公司的的发展打好基基础。负责市场调研、收收集、整理，分分析同类房产产公司的相关关资料，及时时反映市场动动态，为公司司项目发展的的市场定位提提供可靠依据据。制订销售计划并并具体实施，保保证公司所开开发的商品房房能及时销售售。负责销售合同、印印签的监管及及使用，对已已签合同需进进行认真核定定。配合财务人员按按时、准确、无无误收回销售售资金。协助其它部门工工作，并协同同相关部门共共同做好售后后服务。建立市场信息档档案，积极开开拓集团购买买渠道，做好好集团购房的的市场摸底、先先期谈判工作作。维护公司品牌形形象，在公司司统一指导下下做好广告宣宣传工作。B．首席销售职职责C．销售内勤职职责D．销售员职责责遵守公司各项规规章制度。按公司统一要求求，实事求是是地介绍本公公司楼盘。认真热情接待每每一位客户，耐耐心细致地作作好每一位客客户的引导解解释工作。作好销售记录，总总结并将客户户的意见及建建议及时向主主管领导反映映。正确处理好个人人利益与公司司利益的关系系。密切配合合同事的工作作。保质、保量、及及时完成公司司交给的各项项临时任务。积极配合财务搞搞好客户的按按揭办理及资资金回笼工作作。E．保安的职责责F．出纳的职责责G.保洁员员职责销售员工作细则则公司基本规定销售员工作细则则上班时间为9：：00——18：00，中午12：00——13：00为午餐时时间。晚上值值班时间暂定定为18：00——19：00；中午值值班时间为112：00——13：00每天各组组安排一人轮轮流值班。值值班时间所来来客户依旧轮轮班接待每天严格按轮次次接待客户，因因事错过一概概不补接客户户。凡进入售楼处询询问房子的客客户，都算轮轮次。客户是是否有诚意，销销售员都必须须认真接待，不不得敷衍了事事。在接待客户过程程中，销售员员不得夸大其其词，应严格格按照统一口口径和指标来来回答客户。每位销售员都应应主动、热情情地接听电话话。电话客户原则上上还是按轮次次接待。但如如果客户指名名道姓，则视视为该销售员员的老客户，但但一销售员不不能同时接待待两波客户（先先接新客户，老老客户后来除除外）。老客户原则上由由原销售员接接待。如该销销售员不在场场，其它人员员应主动、热热情接待。如接待较长时间间后原销售员员才认出是自自己的客户，则则视为新客户户。老客户不算轮次次。如出现一个客户户多个销售员员交叉接待过过，则销售员员间互相协商商，如协商达达不成一致意意见造成不好好影响，则业业绩收交营销销部。每个组每天保证证5-6人上班，其其中一人值班班。每位销售售员一星期可可休息1天。接待客户须认真真、细致、耐耐心，不得与与客户发生争争吵，如遇客客户投诉，投投诉一次扣佣佣金200元，投投诉三次以上上，公司将做做除名处理。销售员不得在售售楼处代卖其其它公司的房房屋。合同条款需熟练练，解释准确确，签订合同同不得涂改、有有误。交秘书书及出纳审核核后，确保无无误再交公司司存档。销售人员无权收收取定金，每每分钱需上交交公司财务（下下班时间除外外）。销售部每周一次次例会，时间间暂定为每周周三下午6：00点开始，以以便对工作中中遇到的问题题及销售中的的体会作一次次交流。总结结一周销售情情况，作好下下一周工作的的安排。每月销售第一名名设特别奖3300～500元，连连续3个月业绩最最低则自动解解聘。接待、签约流程程销售及回款控制制项目介绍项目背景介绍成都市发展规划划为加快城市化进进程，成都市市将拆销郫县县、新都县、温温江县和双流流县，而改设设市辖区。11月23日，成都市市政府成立了了“拆县建区”工作已进入入实质性启动动阶段。国务务院去年6月批准成都都市（1995—2020年）城市总总体规划方案案中，市区规规划面积为3260平方公里，覆覆盖7区四县，而而目前成都市市市辖区总面面积仅为422平方公里。据悉，根据国家家民政部对行行政区划调整整的要求，结结合实际情况况，有关部门门提出了分步步、分批“拆县设区的的规划。首先先，拆销郫县县，设置蜀都都区（暂名）；；拆销温江县县，设置柳城城区（暂名）；；拆销新都县县，设置桂湖湖区（暂名），2000年底启动有关文字材料准备工作，2001年上半年上报省政府审核并报国务院审批。第二步拆销双流县，将双流县一分为二，设置两个行政区：北部地区以东升镇为中心，设置东升区（暂名）；南部地区以华阳镇为中心，设置华阳区（暂名）。2001年启动有关文字材料和图标资料，2002年上报省政府审核并报国务院审批。成都市房产发展展基本情况及及趋势相邻房产公司或或竞争对手基基本情况介绍绍、优劣势分分析本公司项目基本本情况项目定格、定调调、定位项目设计、规划划内容特点，各各种经济指标标、价格表、售售楼细则等该项目周边环境境介绍：交通通、医院、学学校、市场及及各种主要市市政设施及配配套户型特点分析、优优劣势分析物管简介综述本项目性价价比最优民用建筑的一般般知识建筑物，通常又又称“建筑”，是指人们们从事工作、生生活和活动用用的房屋和场场所，其中，主主要是房屋。建建筑物是工程程技术和文化化艺术综合体体，在一定程程度上反映出出时代的政治治经济背景和和文化艺术传传统。自从人人类能够进行行创造性的生生产劳动以来来，人们一直直都在努力为为自己创造一一个舒适的生生活场所和空空间，以满足足生存需要，并并获精神上的的满足。民用建筑的构造造组成一般的民用建筑筑是由基础、墙墙体、梁、柱柱、楼地面、楼楼梯、门窗、屋屋盖等主要构构件组成。这这些构件的作作用和功能不不尽相同，从从构件所起的的主要作用上上看，它们大大致分为以下下三类：第一类：承重构构件。如基础础、梁、柱、承承重墙、楼地地面等。这类类构件在房屋屋建筑中相互互支承，直接接或间接地承承受建筑物上上的各种荷载载，所以也称称之为“主体结构”。第二类：围护分分隔构件。如如部分内外墙墙体、门窗等等。这类构件件的主要作用用是抵御大自自然中各种不不良因素对房房屋内部的干干扰。以及采采光、通风、分分隔房屋内部部空间等。第三类：装饰构构件。如吊顶顶，各种线条条、门窗套等等能满足感观观需求的构件件。它能美化化房屋建筑，弥弥补建筑物存存在的缺陷。民用建筑的分类类以住宅的层数为为标准分为：：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）、高层住宅（10层以上）。以住宅的平面布布局为标准可可分为：点式式（塔式、墩墩式）、条式式（板式）住住宅。以住宅设计特点点为标准可分分为：内廊式式住宅、外廊廊式住宅、退退台式住宅、跃跃复式住宅、错错层（跃复）式式住宅、复式式住宅。以住宅承重结构构所选用的主主要材料为标标准可分为：：砖混结构住住宅、大模板板结构住宅、框框架轻板结构构住宅、简单单结构住宅。以住宅的用途和和功能为标准准可分为：普普通住宅、青青老年住宅、别别墅式住宅。民用建筑的结构构类型结构用材根据结构用材的的不同，民用用建筑的结构构可划分为钢钢结构、钢筋筋混凝土结构构、混合结构构和木结构。一般的多层宅多多用混合结构构，即用砖墙墙作垂直受力力构件，而楼楼面、楼梯等等水平构件则则用钢筋混凝凝土结构。钢筋混凝土结构构按施工方法法分成现浇和和预制两种，现现浇混凝土灵灵活性大、整整体性强，防防水防渗性能能好，但施工工速度较漫。结构受力和构造造特点根据结构受力和和构造特点的的不同，民用用建筑的结构构可划分为承承重墙结构、框框架结构、剪剪力墙式结构构、筒式结构构和大跨度空空间结构五种种基本类型。一般多层住宅用用承重墙结构构，高层住宅宅（电梯公寓寓）用框架结结构或剪力墙墙结构。民用建筑的等级级建筑物的等级是是从重要性、防防火、耐久年年限等不同角角度划分为：：特等、甲等等、乙等、丙丙等、丁等五五类。高级居居住建筑为甲甲等，中级居居住建筑为乙乙等。根据耐久年限的的不同可分为为一级（1000年以上，重重要建筑），二二级（50~~100年，一一般性建筑），三三级（25~~50年，次次要建筑），四四级（15年以下，临临时性建筑）。一一般住宅设计计使用年限为为50年，但具具体使用年限限受政策及环环境影响大。房屋建筑的抗震震设防某一地区按可能能所受地震影影响而确定设设防烈度，设设防烈度由国国家颁布法规规性文件确定定。设防烈度度分成1°~12°，6°以上地区为为地震区，成成都为7°设防地区，建建筑物都应进进行抗震设计计。框架结构构、剪力墙结结构及筒式结结构抗震性能能较好，砖混混结构抗震性性能较差。对对于砖混结构构，一般是从从房屋体型、平平面布置及结结构措施等几几方面来考虑虑抗震，具体体的结构措施施有设置圈梁梁、构造柱，限限制横墙间距距和墙体某些些局部尺寸等等，目前多层层住宅楼除按按抗震规范设设计外，还需需报建委抗震震办审批。住宅的配套除小区环境配套套以外，住宅宅本身配套是是否完善一定定程度上决定定着房屋的使使用性能。这这些配套包括括以下几个系系统：上下水系统。涉涉及厨房、卫卫生间、洗衣衣位，另外还还包括热水供供应。排水系系统与防水问问题紧密相关关，一些新的的排水方法可可有效解决卫卫生间、厨房房等区域的漏漏水、渗水问问题。配电系统。包括括照明及各种种电器配电，常常用三回路：：空调、电器器、照明，配配电系统是否否完善可靠包包括每户配电电量，线路用用线规格、品品质，开关、插插座品质及是是否到位、充充足。防盗系统。包括括防盗报警系系统、单元防防盗系统和进进户防盗门。通讯电视及智能能网络系统。燃气系统。住宅的装修标准准住宅的装修标准准按以下几方方面考虑：外墙：色彩及材材质。楼梯间：地面、墙墙面、扶手所所有材料，式式样及色彩搭搭配。门窗：单元门、进进户门、内门门及外窗的尺尺寸、材料。卫生间：洁具和和龙头数量和和品牌，墙地地面、天棚、灯灯具所用材料料和施工工艺艺水平，台面面和墙镜位置置及用材。厨房：墙地面和和天棚所有材材料及施工工工艺，油烟机机、排烟管道道情况，厨具具橱柜位置和和用材。其它房间：墙地地面、天棚所所有材料、色色彩、施工工工艺。按目前前市场情况，装装修标准在1100~4000元/M2属低档装修修，400~~800元/M2属中档装装修，8000元/M2以上属中高高档和高档装装修。住房品质综合评评价区位条件；小区环境与视野野；房屋朝向和面宽宽大小；房屋布局（套型型）、面积和和所居层次；；结构型式和建筑筑材料；配套设施（包括括水、电、气气、视、讯、防防盗系统及车车库、车位）及及装修标准；；物业管理。住宅设计规范及及计量技术规规范《商品房销售面面积测量与计计算》（中华华人民共和国国国家计量技技术规范JJJF10588—1998）摘摘要定义商品房销售面积积：商品房整整幢出售，其其销售面积为为整幢商品房房的建筑面积积（地下室作作为人防工程程的，应从整整幢商品房的的建筑面积中中扣除）。商商品房按“套”或“单元”出售，其销销售面积为购购心者所购买买的套内或单单元内建筑面面积与应分摊摊的共有建筑筑面积之和。整幢房屋建筑面面积：指房屋屋外墙（柱）勒勒脚以上各层层的外围小平平投影面积之之和，包括阳阳台、挑廊、地地下室、室外外楼梯等，且且具备有上盖盖，结构牢固固，层高2..20m以上上（含2.220m）的永永久性建筑。套内建筑面积：：指套内使用用面积、套内内墙体面积及及套内阳台建建筑面积之和和。套内使用面积：：指房屋户内内全部可供使使用的空间面面积，按房屋屋的内墙线小小平投影计算算。阳台建筑面积：：指阳台地面面底板外沿在在小平面的投投影面积。套内阳台建筑面面积：指套内内各阳台建筑筑面积之和。共有建筑面积：：指各产权主主共同占有或或共同使用的的建筑面积。共有建筑面积分分摊系数：指指整幢建筑物物的共有建筑筑面积与整幢幢建筑物的各各套套内建筑筑面积之和的的比值。应分摊的共有建建筑面积：指指套内建筑面面积与共有建建筑面积分摊摊系数之积。商品房建筑面积积计算指层高在2.220m以上（含含2.20mm）的房屋外外墙（或柱外外围）小平投投影面积。层层高取自地面面至楼面、楼楼面到楼面、楼楼面至屋面（不不包括隔热层层）的垂直高高度。计算全部建筑面面积的范围永久性结构的单单层房屋，不不论其高度均均算一层，按按其外墙勒脚脚以上外围小小平面积计算算建筑面积；；多层房屋建建筑面积的总总和计算。自然层内的附层层、技术层，按按其层高在22.20m以以上部位的上上口外围小平平投影面积计计算。穿过房屋信道，房房屋内的门厅厅、大厅，不不论其高度，均均按一层计算算。门厅、大大厅内的回廊廊部分，层高高在2.200m以上的，按按其水平投影影面积计算。楼梯间、电梯（观观光梯）井、提提物井、垃圾圾道、管道井井等均按房屋屋的自然计算算。突出房屋屋面，有有围护结构且且层高在2..20m以上上的方形或坡坡形楼梯间、水水箱间、电梯梯机房，按其其围护结构外外围水平投影影面积计算。封闭阳台、挑廊廊，按其外围围水平投影面面积计算。属永久性结构有有上盖的室外外楼梯，按各各层水平投影影面积总和计计算。建筑物墙外有顶顶盖和柱的走走廊、檐廊，按按其柱外水平平投影面积计计算。房屋间永久性的的、封闭的架架空通廊，按按外围水平投投影面积计算算。净高在2.055m以上的地地下室或半地地下室，按其其外墙（不包包括采光井、防防潮层及保护护墙）外围水水平面积计算算。有柱雨蓬或有围围护结构的门门廊、门斗，按按其柱或围护护结构外围水水平面积计算算。玻璃幕墙等作为为房屋外墙的的，按其外围围水平投影面面积计算。属永久性建筑有有柱的车棚、货货棚等按柱外外围水平投影影面积计算。位于自然层以上上的假层房屋屋或斜面结构构房屋，按其其高度超过22.20m以以上部位的水水平投影面积积计算（应具具备通风、采采光条件）。计算一半建筑面面积的范围与房屋相连有上上盖、未封闭闭的架空通廊廊和无柱的走走廊、檐廊，按按其围护结构构外围水平投投影面积一半半计算。独立柱，单排柱柱的门廊、车车棚、货棚、站站台等属永久久性建筑的，按按其上盖水平平投影面积一一半计算。未封闭的阳台、挑挑廊按其水平平投影面积一一半计算。无上盖的室外楼楼梯，按各层层水平投影面面积总和的一一半计算。不计算建筑面积积的范围层高在2.200m以下的房房屋，净高在在2.05mm以下的地下下室和半地下下室。突出房屋墙面的的构件、配件件、艺术装饰饰、垛、挑沿沿、半圆柱、勒勒脚、台阶等等。房屋之间无上盖盖的架空通廊廊。无柱的雨蓬。建筑物内的操作作平台、上料料平台及利用用建筑物的空空间安置箱、罐罐的平台。骑楼、过街楼的的用作街巷通通行的部分，以以及房屋层用用作街头巷通通行的部分。房屋的天面，挑挑台，天面上上的花园、泳泳池。消防、检修等用用途的室外爬爬梯。构筑物如独立烟烟囱，烟道，水水塔，储油（水水）池、罐，地地下人防干、支支线等。共有建筑面积的的分摊计算《住宅设计规范范》中华人民民共和国国家家标准GB550096——1999术语地下室(bassementt)：房间地地面低于室外外地平面的高高度超过该房房间净高的11/2半地下室(seemi-baasemennt)：房间间地面低于室室外地平面的的高度超过该该房间净高的的1/3，且不不超过1/22者。套内使用面积计计算套内使用面积包包括卧室、起起居室（厅）、厨厨房、卫生间间、餐厅、过过厅、过道、前前室、贮藏室室、壁柜等的的使用面积的的总和。跃层住宅中的套套内楼梯按自自然层数的使使用面积总和和计入使用面面积。利用坡屋顶内空空间时，顶板板下表面与楼楼面的净高低低于1.200m的空间不不计算使用面面积；净高在在1.20--2.10mm的空间按1//2计算使用用面积；净高高超过2.110的空间全全部计入使用用面积。坡屋顶内的使用用面积应单独独计算，不得得列入标准层层使用面积和和标准层建筑筑面积中，需需计算建筑总总面积时，利利用标准层使使用面积系数数反求。阳台面积应按结结构底板投影影净面积单独独计算，不计计入每套使用用面积或建筑筑面积内。层高和室内净高高要求普通住宅层高不不宜高于2..80m。卧室、起居室（厅厅）的室内净净高不应低于于2.40mm，局部净高高不应低于22.10m，且且其面积不应应大于室内使使用面积的11/3。利用坡屋顶内空空间作卧室、起起居室（厅）时时，其1/22面积的室内内净高不应低低于2.100m。厨房、卫生间的的室内净高不不应低于2..20m。厨房、卫生间内内排水横管下下表面与楼面面、地面净高高不得低于11.90m，且且不得影响门门、窗扇开启启。电梯设置7层以上住宅或或住户入口层层楼面距外设设计地面的高高度超过166米以上的住住宅必须设置置电梯。物业管理物管公司简介、管管理架构、管管理公约解释释服务内容、收费费标准、规范范装修等物管相应的法律律、法规条款款销售员的基本素素质现代推销观念高度责任感具备良好的心理理素质具备良好的业务务素质通晓法律知识具备良好的个性性如何注意仪表、仪仪态如何作好售后服服务销售技术真诚与信心相信“推销”的的潜力相信自己的魅力力相信本公司本小小区房屋的实实力推销员说话的原原则对不同类型购房房投资者的谈谈判如何处理客户所所提出的反对对意见处理反对意见的的策略如何把握客户购购买心理，促促成客户预订订或签合同建议购买的策略略签预订书或合同同时要注意的的几点接听电话时应注注意的事项房地产法规及制制度土地管理法房地产条例（城城市房屋权属属登记管理办办法）成都市城市房屋屋产权产籍管管理暂行办法法合同法销售人员须知房屋与土地房屋属于不动产产，是附着于于土地之上的的。由于我国国的土地分别别属于不同的的所有者，所所以住房能否否出售、购买买就与土地属属于哪个所有有者有直接关关系了。我们们在了解如何何购买住房、欲欲购买的房屋屋是否能够用用于出售、购购房后能否一一定取得所有有权这样一些些问题之前，应应当首先了解解我国的土地地所有权制度度。A.国家所有的的土地与集体体所有的土地地目前，我国的土土地只有两面面三刀类所有有者：一类是是国家所有，另另一类是集体体所有。国家家所有的土地地，其所有权权人具有唯一一性，而集体体所有的土地地，则分别属属于众多的不不同的集体。属属于国家所有有的土地是：：城市的土地地、农村和城城市郊区中由由法律规定属属于国家所有有的土地。属属于集体所有有的土地是：：农村和城市市郊区的土地地、宅基地、自自留地、自留留山。对于集集体所有的土土地，国家可可以依法征用用。B.两种土地所所有权与商品品房的出售在两种土地所有有权中，只有有属于国家所所有的土地才才能被依法用用于商品房的的开发经营。属属于集体所有有的土地是不不能被用于商商品房开发经经营的。当然然，集体所有有的土地被国国家依法征用用后，还是可可以用于商品品房开发的。国家所有的土地地被用于商品品房的开发经经营是有条件件的，即开发发商必须向国国家支付土地地使用出让金金，才能从国国家取得该片片土地在一定定期限内的使使用权。目前前，我国从事事住宅开发的的单位，可以以通过两种途途径从国家取取得土地的使使用许可权：：一是行政划划拨，二是有有偿；转让。两两种途径的主主要区别在于于，取得土地地使用权是有有偿还是无偿偿的。房地产产开发商用于于商品房开发发的土地都必必须是有偿的的，即必须是是向国家交付付了土地使用用权出让金的的土地。否则则，建设单位位对在该土地地上建造的房房屋不能取得得所有权，而而购房者即使使支付了房价价款，也不能能取得所有权权。八种国家限制买买卖的房屋违法或者违章建建筑；房屋使使用权不能买买卖，房屋产产权有纠纷或或产权未明确确的；学校、寺寺庙、庵堂等等教育、宗教教建筑；著名名建筑物或者者文物古迹等等须加以保护护的房屋；由由于国家建设设需要，征用用或者确定为为拆迁范围内内的房屋；单单位不得擅自自购买城市私私房；出租人人、共有权人人、出典人的的房屋可以出出售，在同等等条件下，承承租人、共有有权人、承典典人有优先购购买权；出卖卖享有国家或或者单位补贴贴廉价购买或或建造的房屋屋。四种不应购买的的房屋在集体所有的土土地上兴建的的房屋。有的的地区比如北北京市禁止利利用集体所有有土地进行土土地和商品房房屋的开发经经营活动。房房地产开发商商只有取得了了国有土地权权才可以按规规定开发经营营土地和商品品房。如果开开发商没有取取得有效的国国有土地使用用证，购房者者就不应考虑虑买其出售的的房屋。非房地产开发商商建设销售的的房屋。只有有批准有房地地产开发资格格、领取营业业执照的房地地产开发商，才才可以开发建建设和销售商商品房。只有使用权的房房屋。有的地地区，对明知知其建设的房房屋不能买卖卖，无法办理理合法房地产产买卖手续，非非法倒卖公房房使用权的行行为，将严厉厉查处。因此此，这种只有有使用权的房房屋也不应购购买。房屋产权受到限限制的房屋，也也不能购买。这这包括经人民民法院和仲裁裁机构裁定限限制产权转移移以入房屋已已经设定抵押押的情形等。国家对土地使用用权出让的年年限规定居住用地70年年；工业用地50年年；教育、科技、文文化、卫生、体体育用地500年；商业、旅游、娱娱乐用地400年；综合或者其它用用地50年。建立房地产开发发企业应具备备什幺条件有自己的名称和和组织机构；；有固定的经营场场所；有符合国务院规规定的注册资资金；有足够的技术人人员；法律，行政法规规规定的其它它条件。房地产开发企业业的资质标准准划分房地产开发企业业按资质条件件划分为五个个等级。各级级企业的资质质标准如下：：A.资质一级企企业自有流动资金22000万元以上，注注册资金不低低于20000万元元。有职称的建筑。土土木工程。财财务管理。建建筑或房地产产经济类的专专业管理人员员不得少于440人，其中中有中级以上上职称的管理理人员不得少少于20人。设有高级工程师师职称的总工工程师。高级级会计师职称称的总会计师师。经济师以以上（含经济济师）职称的的总经济师。工工程技术。经经济、统计，财财务等业务负负责人具有相相应专业中级级以上职称。具有5年以上从从事房地产开开发的经历。近3年累计竣工工30万平方米米以上的房屋屋建筑面积，或或与此相当的的房地产开发发投资。连续续4年建筑工程程质量合格率率达100％，优优良率达200％以上。B.资质二级企企业自有流动资金11000万元元以上，注册册资金不低于于1000万元元。②有职称的建筑筑、土木工程程、财务管理理、建筑或房房地产经济类类的专业管理理人员不得少少于20人，其中中具有中级以以上职称的管管理人员不得得少于10人。工程技术、经济济、统计、财财务等业务负负责人具有相相应专业中级级以上职称。具有3年以上从从事房地产开开发的经历。近3年累计竣工工15万平方米米以上的房屋屋建筑面积，或或与此相当的的房地产开发发投资。连续续3年建筑工程程质量合格率率达100％，优优良率达100％以上。C.资质三级企企业自有流动资金5500万元以以上，注册资资金不低于5500万元。有职称的建筑、土土木工程、财财务管理、建建筑或房地产产经济类的专专业管理人员员不得少于110人，其中中具有中级以以上职称的管管理人员不得得少于5人。工程技术。财务务负责人具有有相应专业中中级以上职称称，其它业务务负责人具有有相应专业助助理以上职称称，配有初级级以上职称的的专业统计人人员。具有2年以上从从事房地产开开发的经历。累计竣工5万平平方米以上的的房屋建筑面面积，或累计计完成与之相相当的房地产产开发投资。建建筑工程质量量合格率达1100％。D.资质四级企企业自有流动资金2200万元以以上，注册资资金不低于2200万元。有职称的建筑、土土木工程、财财务管理、建建筑或房地产产经济类的专专业管理人员员不得少于55人。工程技术负责人人具有相应专专业中级以上上职称，财务务负责人具有有相应专业初初级以上职称称，配有专业业统计人员。资质五级企业。自有流动资金不不低于1000万元，具体体标准由省、自自治区。直辖辖市建设行政政主管部门制制定。商品房保修规定定建设部在19998年发布的的《商品住宅宅实行质量保保证书和住宅宅使用说明书书制度的规定定》中明确规规定，正常使使用情况下商商品住宅各部部位。部件的的保修内容和和保修期为：：屋面防水33年；墙面。厨厨房和卫生间间地面、地下下室。管道渗渗漏：年；墙墙面。顶棚抹抹灰层脱落：：年；地面空空鼓开裂。大大面积起砂11年；门窗翘翘裂。五金件件损坏1年；管道堵堵塞2个月；供热热。供冷系统统和设备：个个采暖期或供供冷期；卫生生洁具、年；；灯具。电器器开关6个月。其它它部位、部件件的保修期限限由房地产开开发企业与用用户自行约定定。房屋顶层平面使使用权可否出出售有些房地产开发发公司将商品品房屋面出售售或出租给顶顶层购房户，这这是不符合有有关法律，法法规的行为。根根据建设部11989年11月21日发布的的《城市异产产毗连房屋管管理规定》的的第六条规定定：“（异产毗连连房屋）所有有人和使用人人对共有共享享的门厅。阳阳台、屋面、楼楼道、厨房、厕厕所，以及院院落。上下水水设施等，应应共同合理使使用并承担相相应的义务，除除另有约定外外、任何一方方不得多占。独独占”。“所有人和使使用人在房屋屋共有、共享享部位。不得得有损害他方方利益的行为为”。因此，房房地产开发公公司将屋面使使用权向顶层层住户出售是是侵犯其它楼楼层购房户即即第三人的合合法权益的行行为，而归于于无效。当然然，房地产开开发公司如果果已与其余楼楼层购房户达达成协议则另另当别论。此此外，房地产产开发公司以以一定的价格格出售屋面的的使用权，并并称此举乃收收口成本的，亦亦属不合法。因因为根据国家家物价局、建建设部等四部部门于19992年7月28日发布的的《商品住宅宅价格管理暂暂行办法》第第五条规定精精神，商品房房屋面的建造造成本已包含含于建筑总成成本之内，房房地产开发公公司未经物价价部门批准再再行收取价款款，没有法律律依据，亦不不符合物价政政策。房地产开发企业业的成本构成成A.土地成本土地补偿费用：：合作方的条条件，或转让让费。土地出让收益金金：国家按土土地类别收取取土地转让费费用。B.建筑安装成成本一般砖混结构为为600~7700元／m2，框架结结构为9000～1000元／／m2，装修费费用按实际情情况另计。C.企业管理费费：一般占销销售回收金额额的2％。D.销售广告费费：一般占销销售回收金额额的2％~3％。E.前期费用勘测费：按建筑筑面积3元／m2收取。设计费＝按设计计单位资质及及建筑面积收收取。F.前期税费固定资产投资方方向调节税。根根据开发项目目性质不同按按总投资比例例的0.5％、10％、15％、30％收取，中中外合资可免免征，一般为为5％。城市设施有偿使使用费：按110元/m2收取。城市规划管理费费：按勘测设设计费，建安安成本的3%%收取。新型墙体保证金金：按4．5元／m2收取，竣竣工验收合格格后退回。工程质量监督费费：按勘测设设计费。建安安成本的2．5收取。学校修建费；按按2元／m2收取。人防异地建设费费：按10元／m2收取。房屋拆迁管理费费：按土地补补偿费用的00．5％收取，不不涉及房屋拆拆迁的免收。供水增容费：按按所需水管粗粗细划分，每每100mmm管需增容费费500000元。电增容费：计算算所需用电量量，按6500元／kW收取。F.营业税：按按销售收入的的3．3％计算。G.所得税：企业所得税：按按毛利润的224％计算。地方所得税：按按毛利润的33％计算。H.其它费用：：包括不可预预见费用，鉴鉴证费等，按按销售收入的的1。5％计算。*以上所列数数字，视时间间性和各地具具体情况不同同会有所差别别。商品房销售必备备的“五证”一是该项物业的的计委立项，可可行性研究的的批件不能少少，二是规划划局的规划许许可证不能少少，三是土地地使用证不能能少，四是建建设部门颁发发的开工建设设许可证不能能少，五是房房管局的商品品房预售许可可证不能少。贷款个人住房贷款个人住房贷款是是指银行向借借款人发放的的用于购买自自用普通住房房的贷款。借借款人申请个个人住房贷款款时必须提供供担保。个人住房贷款的的种类目前，个人住房房贷款一般有有委托贷款。自自营贷款和组组合贷款三种种。个人住房委托贷贷款指银行根根据公积金管管理部门的委委托，以公积积金存款为资资金来源，按按规定的要求求向购买普通通住房的个人人发放的贷款款。个人住房自营贷贷款是以银行行信贷资金为为来源向购房房者个人发放放的贷款。个人住房组合贷贷款指以公积积金存款和信信贷资金为来来源向同一借借款人发放的的用于购买自自用普通怯房房的贷款，是是个人住房委委托贷款和自自营贷款的组组合。住房按揭贷款按揭贷款是住房房担保贷款的的一种。是指指购房者以所所购住房做抵抵押并由其所所购买往房的的房地产开发发企业提供担担保的个人住住房贷款。办理个人住房贷贷款业务的银银行经中国人民银行行批准设立的的商业银行和和住房储蓄银银行都可以办办理。个人住房贷款发发放对象个人住房贷款的的发放对象是是具有完全民民事行为能力力的自然人，即即年满18岁的公民民。申请个人住房贷贷款需具备的的条件申请个人住房贷贷款需具备以以下条件：具具有城镇常住住户口或有效效屠留身份；；有稳定的职职业和收入，信信用良好，有有偿还贷款本本息的能力；；具有购买往往房的合同或或协议；不享享受住房补贴贴的以不低于于所购住房全全部价款的330％作为购购房首期付款款；享受住房房补贴的以个个人承担部分分的30％作为购购房的首期付付款；有贷款款办认可的资资产作为抵押押或质押，或或有足够代偿偿能力的单位位或个人作为为保证人；贷贷款人规定的的其它条件。个人住房贷款的的期限和利率率期限：最长不得得超过20年。利率率如表1所示。贷款期限1年以以上的遇利率率调整，从下下年开始按新新利率相应档档次执行。表1个人住住房贷款的利利率期限种类1年以下(含11年)1至3年(含33年)3至5年(含55年）5至10年(含含10年)10年至15年年(含15年)15年至20年年(含20年）个人住房委托贷贷款4.68%5.04%5.22%5.76%6.30%个人住房自营贷贷款7.02%7.92%9.00%9.72%1在3至5年贷贷款利率基础础上适当上浮浮，上浮幅度度最高不得超超过5%申请个人住房贷贷款的大致程程序大致程序为：向向银行提出贷贷款申请，银银行审查同意意后签订贷款款合同和担保保合同，按要要求到当地房房地产管理部部门，保险公公司。公证等等部门办理抵抵押登记、保保险和公证手手续，再到银银行办理贷款款手续。申请个人住房贷贷款需提供的的材料申请个人住房贷贷款应向银行行提供下列材材料：身份证证件（指居民民身份证、户户口本和其它它有效居留证证件）；有关关借款人家庭庭稳定的经济济收入的证明明，符合规定定的购买住房房合同意向书书、协议或其其它批准文件件；抵押物或或质物清单。权权属证明以及及有处分权人人同意抵押或或质押的证明明；有关部门门出具的抵押押物估价证明明；保证人同同意提供担保保的书面文件件和保证人资资信证明；申申请住房公积积金贷款的，需需持有住房公公积金管理部部门出具的证证明；贷款人人要求提供的的其它文件或或资料。个人住房贷款的的发放数量个人住房贷款发发放的数额，不不享受住房补补贴的，一般般按拟购住房房价值扣除其其不低于房款款30％的首期期付款后的数数量确定；享享受住房补贴贴的一般按个个人承担部分分的刀％确定定。住房公积积金贷款额度度不超过借款款家庭成员退退休年龄内所所交纳住房公公积金数额的的2倍。个人住房贷款的的担保方式个人住房贷款采采用抵押、质质押、保证和和抵押（质押押）加保证四四种担保方式式。抵押贷款方式是是指贷款银行行以借款或第第三人提供的的符合规定条条件的财产作作为抵押物而而向借款人发发放贷款的方方式。质押贷款是指借借款人或第三三人将符合规规定条件的权权利凭证交由由贷款银行占占有，贷款银银行以该权利利作为贷款担担保而向借款款人发放贷款款的方式。保证贷款方式是是指贷款银行行以借款人提提供的具有代代为清偿能力力的法人或个个人作为保证证人而向其发发放贷款的方方式。抵押（质押）加加保证贷款方方式是指贷款款银行在借款款人或第三人人提供抵押（质质押）的基础础上，同时要要求借款人提提供符合规定定条件的保证证人作为贷款款担保而向借借款人发放贷贷款的方式。可作为个人住房房贷款的抵押押物抵押人所有的房房屋和其它地地上定着物。抵押人依法取得得的国有土地地使用权。贷款银行认可的的其它符合法法律规定的财财产。凭证式国库券。国家重点建设债债券。金融债券。AAA级企业债债券。存单等有价证券券。个人住房贷款的的保证法人和个人均可可为个人住房房贷款提供保保证。保证人人是法人的，必必须具有代为为偿还全部贷贷款本息的能能力，且在银银行开立有存存款帐户。保保证人是个人人的，必须有有固定经济来来源，具有足足够代偿还能能力，并且在在银行存有一一定数额保证证金。申请个人住房贷贷款需办理的的手续申请个人住房贷贷款还需在保保险公司。公公证部门和当当地房地产管管理部门办理理保险。公证证和房产抵押押登记等手续续。个人住房贷款的的提取贷款的提取主要要有以下两种种方式：A.直接提款。借借款合同生效效后，借款人人按照合同约约定的用款计计划，将所借借款项直接转转入其在贷款款行开立的存存款户。B.专项提款。借借款合同生效效后，由借款款人委托贷款款行按借款合合同约定的时时间，将借款款一次或分次次转入售房单单位或开发商商在有关银行行开立的存款款户内。采取取专项提款方方式的借款人人，在提取贷贷款时，必须须向贷款行提提供有关合同同。协议付款款通知等凭证证。用住房公积金发发放的贷款，采采取专项提款款方式。个人住房贷款的的偿还偿还贷款本息的的方式由借贷贷双方商定，并并在借款合同同中载明，贷贷款期限在11年以内（含含1年）的，实实行到期一次次还本付息，利利随本清；贷贷款期限在11年以上的，按按月归还贷款款本息，一般般有：月均还款法。贷贷款期内每月月以相等的额额度平均偿还还贷款本金和和利息。累进还款法，贷贷款期内，逐逐年或每隔儿儿年按一、定定比率递增还还款额，但每每年或某几年年内各月均以以相等的额度度偿还贷款本本金和利息。办理个人住房贷贷款的注意事事项按期归还贷款本本息。不提供虚假文件件或资料未经贷款银行同同意，不将设设定抵押权或或质押权财产产或权益拆迁迁、出售、转转让赠与或重重复抵押。不擅自改变贷款款用途，挪用用贷款。配合贷款银行对对贷款使用情情况进行监督督检查。不与其它法人或或经济组织签签订有损贷款款银行权益的的合同或协议议。保证人违反保证证合同或丧失失承担连带责责任能力，抵抵押物因意外外损毁不足以以清偿贷款本本息，质物明明显减少影响响贷款人实现现质权时，借借款人要按贷贷款银行的要要求落实新保保证或新抵押押（质押）。各银行办理个人人住房贷款的的具体手续各银行办理个人人住房贷款时时，可根据《个个人住房贷款款管理办法》制制定具体实施施细则，具体体手续可以有有所不同。例例如中国工商商银行广西区区分行个人住住房贷款操作作程序如下：：开发商与银行签签订个人住房房贷款协议；；购房者向开发商商提交借款申申请；开发商列出借款款人名单及有有关资料交中中国工商银行行；中国工商银行根根据清单及有有关材料进行行贷款前调查查核实；银行认可的借款款人先将不低低于刀％购房房款交到工行行指定开发商商的帐户；借款人将与开发发商签订的购购房合同及缴缴款收据办理理评估。保险险、登记手续续；借款人与银行签签订借款合同同，银行将贷贷款转入开发发商的存款帐帐户。开发商将借款人人的房产证及及他项权证交交工行抵押保保管；借款人逐月归还还贷款本息，贷贷款还清后，银银行退回房产产证并注销抵抵押登记。11．12合同、住宅使用用说明书和质质量保证书购房合同住宅使用说明书书住宅质量保证书书现代建筑观念简简介智能住宅功能及及发展智能住宅产生的的背景智能住宅是在信信息技术革命命浪潮的推动动下产主的。信信息技术革命命以信息高速速公路（包括括空问信息高高速公路）和和多媒体信息息技术作用为为其腾飞的两两翼。信息高高速公路是指指区域性、全全国性乃至全全球性的数字字光缆高速通通讯网络，而而空间信息高高速公路则是是以通讯卫星星、光纤辅之之以其它手段段形成的区域域性乃至全国国性通讯网络络，实现信息息传递高速化化、信息资源源共享及信息息双向交流，可可联系千家万万户，使得“天涯若比邻”变为“地球村”。多媒体信息技术术是将声音、文文本、视频、动动、画及通讯讯融为一体的的信息处理和和表现技术，实实现信息交互互的多元化、同同步化与实对对化，可进”行环境与空空间造型场景景的动态仿真真。信息高”速公路与多多媒体信息技技术相结合，极极大地改变、了了人们的生产产、生活和相相互交往的方方式，人们：：追求更高效效、快捷、安安全的生活工工作方式，渴渴望有更舒适适、安全、便便捷、卫生的的生活工作环环境。在这种种背景下，智智能住宅应运运而生。900年代、未，“智能住宅”一词已成为为国内建筑界界的时髦用语语。在当今激激烈的市场竞竞争中，“智能”更是房屋销销售的一大卖卖点。所谓智能住宅，就就是通过其结结构、系统、服服、务和管理理四个基本要要素进行最优优化设计，从从而、为客户户提供一个高高效和安全的的生活工作环环境。智能住宅的功能能智能住宅的功能能是多方面的的，主要应包包括以下功能能：（一）小区管理理方面1、安全自动化化--AA（SafettyAuutomattion），包包括遥控监视视、楼字管理理、自动报答答、自动灭火火、地震、漏漏电防止、停停电对策、停停车场管理等等。2、消防自动化化--FA（FireAutoomatioon）。3、停车管理自自动化--PPA（ParkAutoomatioon）。4、信息管理自自动化--MMA（MainttenancceAuttomatiion），包包括水电气三三表记录、维维修申报。住住户投诉、人人员车辆进出出、保安巡视视、住户及房房屋相关信息息等。（二）办公方面面。1、办公自动化化--OA（OfficceAuutomattion）。2、通讯自动化化一CA（CommuunicattionAutommationn）。（三）生活、娱娱乐方面。总之，信息技术术革命将打破破集中化生产产方式，使劳劳动重新分化化，出现以电电子科学为基基础的家庭工工业时代。家家庭将作为集集工作、生产产、学习、休休息及娱乐等等功能为一体体的社会细胞胞，人们可以以足不出户，通通过计算机通通讯网络与公公司、机关、学学校、银行、商商店、图书馆馆、邻居及亲亲友联系，可可以在家办公公、设计）授授课、学习、采采购商品、存存取货币、炒炒股、放录像像节目、“出席”各种会议、接接受职业培训训、医疗咨询询和监护照顾顾外地老人、控控制家庭电子子设备等，实实现工作生活活的高度自动动化、智能比比和遥控化。发展前景智能住宅是信息息技术运用于于建筑业的结结晶。“它将随着信信息技术革命命的发展而不不断完善和发发展，同时将将给传统建筑筑业带来巨变变，使得原先先固有的建筑筑类型改变、萎萎缩甚至消失失，崭新的建建筑类型将逐逐步产主、发发展和完善。智智能住宅作为为新型建筑类类型的代表，由由于其具有高高科技含量，适适应时代发展展的要求，必必将具有广阔阔的发展前景景，红外线防盗保安安系统小区的第一道安安全系统，在在小区的围墙墙和出入口等等地方，我们们设置红外线线对射和电视视监控系统，全全天候运作，任任何人翻越围围墙都会立即即报警并进行行录象，同时时将有情况地地区的画面切切换为主画面面。保安巡更电子监监测系统为了确保小区的的每一个角落落都处于保安安人员的监控控之中。保安安人员定时到到巡更点用遥遥控器报到，任任何巡更信息息都能及时而而又准确无误误地传送到保保安中心控制制室。确保小小区各个段落落24小时得到到巡视和保卫卫。室内安全防范系系统报警器主机门磁开关楼字对讲主机设／撤防键盘磁控门窗安全监监控系统当您睡眠和外出出的时候，他他会24小时默默默的注视你家家中的每一个个角落，任何何从外面强行行闯入者，他他将主刻报警警并通知保安安人员前来支支拐。楼宇对讲保安系系统：每户均均设有可与楼楼房单元门访访客对讲的电电话，方便辨辨别访客的身身份，一切其其它人员均会会被拒之门外外。主人通过过对话后了解解来访者的身身份后，才能能允许其进入入单元大门。您家里的每一扇扇窗户都被他他时刻紧紧的的盯着，如果果外人破损玻玻璃都会激发发警报并通知知保安中心。即即使你外出时时也不用担心心。室内智能紧急求求助系统：在在家里如果遇遇上紧急情况况，住户可按按动此按扭直直接指示保安安员救援。此此警寸民器安安装在隐蔽顺顺手的位置。灾害自动报警系系统：在你家家中一旦出现现异常火苗或或者煤气浓度度超标，系统统将自动报警警并通知保安安监控中心，将将一切可能的的危险消灭在在萌芽之中，居居家智能小区区绝不会发生生因煤气泄漏漏或失火而造造成人身与贝贝才产的损失失。二十一世纪居住住小区国家科委、建设设部《20000年小康型型城乡住宅科科技产业工程程》提出：科学合理地确定定我国小康住住宅水平。综合采用新技术术和新产品，建建设一批体现现小康居住水水平的城乡住住宅区。引导我国居民221世纪初居居住生活水准准的实现。对小康住宅居住住小区的基本本要求：以科技为先导。立足于当前人民民的经济承受受能力。具有前瞻性。在2015年前前不落后。在2015年以以后可改造。功能齐全、设备备良好、环境境优美、配套套完善。达到目前国际通通用的文明居居住小区水平平。二十一世纪文明明居住小区的的宗旨：“以人为本”。优美的环境环境质量包括：：住区的大气、水水源、视野、绿绿化质量；与城市中心的关关系和交通方方便程度；小区居民生活舒舒适、心理安安全、活动方方便。保证居住小区环环境质量，从从选点定位上上考虑：将住宅区建在城城市的近郊区区，既可避免免闹市区的暄暄嚣和浊气，又又可减轻市区区“人满为患”的压力。交通必须通畅，与与城市干道相相连，车程最最好在半小时时以内，以保保证在市内上上班的人群不不致过多地把把时间和精力力消耗在路途途上。住区内及其周边边不宜有产生生污染源的工工厂或其它设设施。最好是在城市的的上风上水位位置，以保证证住区水质的的纯净和空气气的清新。住区内小环境的的塑造：控制好住区的建建筑密度；考虑通风、采光光、日照的建建筑间距；留有足够的绿化化、美化地带带，营造人工工景色，使住住区成为绿茵茵遍地，树木木成行，视野野开阔，景物物协调，既方方便邻里交往往，又适合休休闲娱乐的公公园式居住小小区。建筑功能要齐全全。功能齐全，主要要体现在户型型设计上。（1）户型设计计体现“以人为本”：使生活在在这个空间的的人舒适方便便。方便生活起居方便工作学习方便会客交往，又又保证私密性性。每户进门考虑门门斗，方便更更衣、整装和和置物，同时时可避免将室室外灰尘带人人室内。客厅和餐厅应分分设，但可连连为一体，作作适当的穿透透分隔，既区区别功能不同同，又扩大室室内空间。适应现代生活的的需要，并尊尊重国人节俭俭的传统，每每户应有足够够的储藏空间间。衣帽问和和杂物间要分分开设置。住宅的心脏是厨厨房、卫生间间。厨房卫生生间必须方便便使用和操作作、整洁卫生生、洁污分离离、通风良好好、便于排除除气体和异味味，保证室内内其它部位不不受影响。卫生间中洗浴、便便溺与梳桩、盥盥洗、洗衣最最好加以分隔隔，进一步保保证洁污分离离，同时也提提高使用效率率。（2）户型设计计考虑购房者者的经济情况况：作到经济济实惠。厨房、卫生间的的装修应一次次到位，既能能选用系列产产品，保证格格调一致。又又可减少费用用、降低造价价。装修一次到位，采采用合适的标标准和可靠的的设备材料，良良好的施工安安装。不能脱离购房者者的经济实力力，无限制地地采用“高档设备”，不能追求价格便便宜，采用廉廉价产品，最最终形成人住住后“打掉重来”的浪费。做到标准合适、安安装可靠、使使用方便、质质量保证。吸收住户参与设设计，让住户户选择一些可可改的设备，以以保证住户的的喜好。（3）户型设计计考虑购房者者的使用情况况：作到维护护方便。便于清扫：保证证卫生，住宅宅的管、线宜宜暗设。对不不宜暗设的煤煤气管道，要