杭州、合肥、成都、昆明四城市房产市场对比

摘要通过对09年11－5月四个城市市基本概况及及房地产市场场运行情况分分析，我们得得出以下结论论：基本概况比较杭州成都合肥昆明2008年人均均GDP（元）604143085534482258262008年人口口（万）2205112043202008年人均均可支配收入入（元）2410416943155911448209年1-5月月商品房成交交面积（万㎡㎡）265.32514.91382.80190.3909年1-5月月商品房成交交均价（元/㎡）1251260734329545109年1-5月月商品房成交交套均面积（㎡㎡）110868897备注：杭州人口口不含萧山、余余杭成交均价比较1）杭州房价最最高，但波动动也最大，1－5月成交均价价达到12500元/㎡，同时杭杭州1－5月房价变化化幅度也是最最大，最高涨涨价幅度与最最大降价幅度度差距为28.7％。2）合肥房价价最为稳定，但但平均价格最最低，1－5月份平均价价格4329元/㎡，最高价价与最低价384元/㎡。3）昆明09年的房价稳稳中有涨，除除为了4月份房交会会促销降价外外，一直处于于上升阶段，目目前维持在5500元/㎡左右。4）成都房价价在四个城市市当中仅次于于杭州，属于于中西部城市市房价较高的的城市，09年房价越过6000元/㎡之后涨幅幅较快，5月由于知名项项目开盘较少少的情况下，成交均价又又突转回落。成交面积比较1）成都成交面面积最大，四四个城市当中中成都商品房房成交面积总总量始终处于于最大，上涨涨到5月份，成交交面积已经达达到127万㎡；2）杭州成交交增幅最快，成成交面积的增增幅除2月份外皆处处于四个城市市中的首位，其其成长性最快快。3）合肥成交交速度逐渐减减缓。前4个月合肥成成交面积均处处于第二位，但但是随着增长长速度的递减减，到了5月份面积微微降而被杭州州超过。4）昆明整体体楼市复苏较较慢，成交面面积基本处于于最低位，但但是其成交量量增幅比较稳稳定。套均面积对比杭州、昆明20009成交户型面面积相对较大大，套均面积积在100㎡左右，成成都、合肥商商品房成交以以小户型为多多，套均面积积在86㎡左右。后续走势判断杭州：随着短期期供给告一段段落，杭州楼楼市成交量将将在6－7月淡季逐渐渐回落，但是是四个城市当当中，杭州是是唯一09年1-5月份商品房房成交均价未未超过2008成交价格的的城市，判断断价格将逐渐渐上涨。成都：1－5月月供应小于需需求之后必有有较大的后续续楼盘持续供供应，但是随随着楼市淡季季的到来，5月份房价已已经有下滑的的表现，因此此楼市短期内内将逐渐回落落，成交面积积和成交价格格都将有所下下降。合肥：由于099年1-5月的合肥土土地出让平均均溢价率达到到13.5%，其中5月份高达72.5%，同时，商商品房交易量量继续保持在在100万㎡的高位位，就此判断断后续房价将将会有明显的的上涨。昆明：相对于其其它几个城市市，昆明城市市自身的刚需需较少，难以以支撑楼市快快速回暖，回回暖期将滞后后与其它城市市，因此虽然然目前已有城城市成交量开开始下滑，但但昆明楼市仍仍将保持交易易量、成交均均价继续稳中中有涨的形势势。2008年受到到世界金融危危机的影响，全全国房产形势势陷入历史底底谷，但是随随着2009年春节的过过去，国内楼楼市在“刚性需求释释放”、“新房供给短短缺”以及“资金趋利性”等三股力量量共同作用下下迅速在3月份出现了了楼市小阳春春，在大家都都在议论纷纷纷后势会如何何发展的时候候，紧接着5月份又创造造了楼市大涨涨现象。以下是杭州、成成都、昆明、合合肥四个省会会城市的房地地产市场对比比：一、2009年年1-5月四城市房房地产市场运运行情况1.1杭州楼市市——天量之后房房价必涨杭州09年1--5月总成交面面积达到265万㎡，成交交数量基本达达到了2008年整年成交交额。整体楼楼市的热销局局面自3月份开始楼楼市愈演愈烈烈，彻夜排队队买房的现象象又现杭城。3月份，成交交量突飞猛进进达到了08年以来的历历史最高，到到了4月份，交易易量再创新高高。5月，市场行行情继续看涨涨，成交量再再创历史新高高，商品房成成交套数达到到10072套，首次月月成交量突破破万套，刷新新了杭城单月月的成交记录录。相比4月份环比增增加了60.7%。同时，相相比去年的5月增加了6711套，同比增增加了199.77%。商品房成成交均价为12927元/平方米，在4月份基础上上继续上涨，不不过涨幅不大大，为1.2%。根据6月份前两周周数据显示，杭杭州近期成交交量将成下降降趋势，房价价继续保持上上涨。杭州市主城区11-5月份成交情情况2009年成交面积成交均价成交套数1月1791491232113522月1895201298116263月5045351115047674月6973811277562685月108260221292710072汇总2653187712512240851.2成都楼市市——大量房源淡淡季入市，楼楼市价格将继继续下降2009年成都都1－5月份商品房房成交面积达达到515万㎡，是2008年成交量的80％。楼市成成交量由1月份的59.79万㎡涨到5月份的127.221万㎡，成交交面积一直平平稳上涨。而而商品住宅供供应量在2009年3月达到顶峰97.92万㎡之后，逐逐渐下降，供供应小于需求求的形势到5月份仍未改改变。通过5月成都量量增价跌的现现象分析，步步入传统的淡淡季楼市，从目前前的趋势来看看，楼市状况况比较稳定，未未来出现大幅幅波动的情况况较少，预计计成都六月成交价格格、成交数量量都将有所下下降。成都市主城区11-5月份成交情情况2009年成交面积成交均价成交套数1月597900553572882月9940005258112343月108920006104126234月119590006775139605月12721000627614551汇总514910006073596561.3昆明楼市市——回暖滞后，成成交量将继续续放大与上年杭州、成成都相比，2008年的昆明商商品房成交量量相对降幅较较少，同比减减少了38％。但是2009年昆明1－5月份商品房房成交面积190万㎡，成交交套数为19634套，与去年昆昆明主城区1－5月份成交商商品房22326套相比，成交情情况仍不容乐乐观。2009年初由由于春节的原原因，楼市成成交量在1－2月份继续走走低，蛰伏一一年的昆明楼楼市在3月开始有了起色色，主城区成交交商品房3558套，环比增增43%。成交面积积也从一二月月份的22－27万平方米米，上升到了了35万平方米，环环比增加588%。但是增幅仍仍为负值。44月出乎意料料上涨，成交量量达到45.5万㎡，无论论环比、同比比都具有较高高的上涨。55月继续攀升升，成交面积达达到60万㎡，而且且在成交量持持续攀升的同同时，购房者者的观望情绪绪减弱，纷纷纷出手购房，市市场呈现“小阳春”的火爆场面面随着昆明楼市继继续回暖，我我们可以看出出昆明楼市将将迎来量涨价价降的局面，成成交量在各类类营销活动和和楼盘推盘过过程当中会逐逐渐上升，但但是随着新盘盘折扣、优惠惠活动的存在在，成交价格格将会略有下下浮。昆明市主城区11-5月份成交情情况2009年成交面积成交均价成交套数1月273555464427842月223884520524823月354116569635584月455013552350175月59731957125793汇总190388775451196341.4合肥楼市市——楼市持续保保持稳定的发发展合肥2009年年1－5月商品房总总共成交383万㎡，从供供求关系比中中，可以看出出自20099年以来持续续供小于求的的局面，使得得合肥前五个个月库存压力力得到了大大大的缓解。其其中三月份库库存量为855989套，面面积为8133.2万㎡，四四月份可售量量为815888套，776..0万㎡，五五月可售量为为784611套，面积为为741.66万㎡。商品品房库存可售售量逐月大幅幅下降，库存存压力得到有有效的缓解。在城市整体经济济快速发展的的支撑下，合合肥房地产成成交量将继续续保持稳中有有涨的主基调调，特别是最最近合肥地价价被迅速抬高高之后，合肥肥房价也必定定逐渐上升合肥市主城区11-5月份成交情情况2009年成交面积成交均价成交套数1月462826459054652月504974420659453月8416704381106184月101758004254107995月10009888430110859汇总38280377432943686二、2009年年1-5月四城市房房地产对比分分析2.1成交面面积对比——成都成交量量最大，杭州州成长性最好好，合肥增速速趋缓，昆明明成交较小成都2008年年成交面积缩缩水最大的城城市，杭州次次之，合肥则则是四个城市市中最为稳定定的城市。2009年前5个月，成都都商品房成交交面积总量始始终处于四个个城市当中最最大，5月份达到了127万㎡，杭州州成交面积的的增幅除2月份外，皆皆处于四个城城市中首位，其其成长性最大大。合肥成交交量也比较大大，前4个月均处于于第二位，但但是随着增长长速度的递减减，到了5月份面积微微降而被杭州州超过。昆明明整体楼市复复苏慢于其它它几个城市，成成交面积基本本处于最低位位，但是其成成交量增幅比比较稳定。四城市各月成交交面积汇总对对比平米杭州成都合肥昆明2007年（万万㎡）510.581332.1331028.3558302008年（万万㎡）271.62646.91921.9511变动幅度-47%-51%-10%-38%2009年1月月1791495979004628262735552009年2月月1895209940005049742238842009年3月月504535108920008416703541162009年4月月69738111959000101758004550132009年5月月10826022127210001000988859731909年1-5合合计265318775149100038280377190388772.2成交交均价对比——杭州房价最最高，合肥房房价最为稳定定四个城市在20008年都受到金金融危机影响响，成交量均均有不同程度度的下降，但但是从商品房房成交均价来来看，只有昆昆明2008年成交均价价下降了12％，其余城城市均保持上上升。而今年年1－5月份的成交交均价与08年对比之后后，我们可以以发现除杭州州之外，其余余城市均价都都有上涨。杭州1－5月的的商品房的均均价达到12512元/㎡，基本是是其它几个城城市的两倍多多，但是根据据土地信息分分析，杭州目目前拍卖的土土地楼面价格格为5341元/㎡，平均是是其它几个城城市的4倍，因此高高房价不代表表必定有高利利润。合肥作作为2008年全国十大大房价抗跌城城市，今年继继续保持平稳稳的基调，基基本维持在4300元/㎡左右，相相比去年平均均增长了300元/㎡，增幅达达到7％。昆明房房价除了4月份有所下下降，其余月月份均保持上上涨态势，但但是随着6月份的到来来，为了实现现销售，更多多的开发商将将逐步推出营营销促销手法法，商品房价价格估计将有有所回落。昆昆明房价整体体保持在6000元/㎡左右，随随着成交量增增速的逐渐回回落，房价也也将下降。四城市各月商品品房成交均价价汇总对比平米杭州成都合肥昆明200711057539433265233200814590559540364598变动幅度32%4%21%-12%2009年1月月123215535459046442009年2月月129815258420652052009年3月月111506104438156962009年4月月127756775425455232009年5月月12927627643015712合计12512607343295451备注：20077－2008成都价格为为住宅成交均均价，合肥数数据来自优派派克思2008合肥市场研研究2.3套均均面积对比——杭州、昆明明大户型为主主，成都、合合肥小户型为为多2009年1－－5月，杭州商商品房成交套套型面积相对对比最大，平平均面积110㎡，其次为为昆明97㎡，主要是是近期较多的的成交商品房房为偏远郊区区的中低端的的产品；成都都和合肥目前前成交面积集集中在小户型型。四城市各月成交交套均面积对对比平米杭州成都合肥昆明2009年1月月1338285982009年2月月1178885902009年3月月10686791002009年4月月1118694912009年5月月1078792103合计110868897三、四城市开发发建议根据各个城市的的格局分布以以及房地产市市场的发展情情况，现对每每个城市房地地产开发项目目的规模、户户型、区位提提出建议。3.1杭州杭州开发商品房房，建议：1）项目体量量不宜过大，首首先，杭州每每年的去化量量不大，2008年受到金融融危机影响，成成交面积下降降38%，四个城市市中降幅最大大。其次，因因为杭州目前前交通仍然不不是非常通畅畅，住宅需求求的区域性仍仍然比较强，体体量过大容易易导致区域供供给过剩；2）主力户型型设计在100㎡，杭州目目前刚需仍然然比较旺盛，面面积要求100㎡左右为主主。3）项目位置置应该选择城城东方向，该该区位是政府府主力打造的的方向，而且且具有超大体体量的钱江新新城办公楼未未来即将投入入使用，庞大大的消费群体体将移居城东东。3.2成都建议：1）选择择项目体量不不宜过小，因因为成都目前前环线交通比比较通畅，住住宅需求的区区域性约束较较小，同时由由于成都每年年的去化量都都非常大，旺旺盛的需求量量可以支撑大大盘的操作；；2）主力户型型设计在80㎡，成都目目前主力面积积要求在80㎡左右，低低总价的户型型比较受到青青睐。3）随着地铁铁的即将投入入使用，项目目位置