房地产六大成本

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产六大成本房地产开发本金管理制度（试行）一、总那么1.为了巩固本金操纵力度，降低本金使用费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司本金管理的要求和阅历、教训，制定本制度。

2.本金管理的根本原那么是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程操纵为环节、模范操作为手段，提高经济效益为目的。

3.本金监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实本金岗位责任制，完善本金管理根基，形成有效的本金监控系统，努力降低本金，提高经济效益。

二、房地产本金管理职责1.公司的本金管理职责（1）制定、修正公司本金管理制度，促使、指导各部门建立、完善本部门本金管理制度;并跟踪、检查执行处境，对本金实行制度监控。

（2）举行房地产市场调研，对房地产市场走势做出分析、判断，实时供给、反应给公司和各部门做决策参考;保持对国家有关法规政策和公司本金管理环境的了解，争取优待政策、处理有关政策性问题。

（3）组织各方面专业人士对拟建工程举行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，做好工程前期计划中的本金操纵。立项审查的重点是：

①立项资料是否齐全、模范；

②市场定位是否明确、恰当；

③投资本金估算是否经济、合理；

④投资回报是否符合公司利润目标要求；

⑤投资风险能否有效操纵。

（4）跟踪、落实各工程本金筹划及其执行处境，适时了解各工程本金的实际构成，汇编公司本金报表；

分析、总结工程本金操纵处境，辅助、促使各工程公司做好工程操作过程中的本金操纵工作。

（5）建立本金信息监控专人负责制度，实时收集各工程本金动态资料，为公司管理层供给充分、有效的决策依据，并按要求将有关观法反应给各有关部门。

（6）组织公司本金管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的本金管理意识，推广公司内外本金管理阅历，寻求降低本金的有效途径，促进公司本金管理水平的提高。

（7）根据管理的需要，派出审计小组对工程本金举行阶段审计和决算审计，对工程本金发生的合理性、本金管理的模范性提出审计观法，并结合工程收益处境，考核工程的本金降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

（8）逐步推行本金管理及其信息交流电脑化，搞好本金管理的综合服务。

2.各有关部门的本金管理职责（1）各有关部门要专心执行公司本金管理制度，并自觉采纳公司监视。

（2）销售部、计划部、工程部要根据公司业务进展规划、开发才能和市场处境，确定工程开发筹划，组织立项调研、选址和前期计划，提出立项建议和开发设想，并按要求向公司提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

（3）计划部牵头，会同销售部、工程部于11月底以前要对工程下一年的开发量提出可行性研究方案。

（4）规划部门于规划设计阶段，应按市场定位和本金估算切实把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计符合模范，又表达本金操纵的意识和要求。

（5）预算部门的职责是：

①要客观、专心的举行工程本金费用测算，编制工程本金费用筹划，确定工程及每个单项工程的目标本金，分解本金费用操纵指标，辅助工程部落实降低本金技术组织措施。

②熟谙、掌管国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水对等本金操纵因素，用足用活各种政策、资源，提高本金操纵的预见性，努力合作相关部门寻求降低本金费用的途径。

③与相关部门一起定期或不定期分析本金布局、差异及其理由、监控措施及其效果、阅历教训，每年至少一次，并将分析报告报总公司备案。

（6）工程部门的职责是：

①要遵循根本创办程序，举行工程实际操作，对房地产本金实行工程经理负责制和全员全过程操纵，对可控本金、变动本金和本金奇怪偏差实行有效监控。保证将本金操纵在目标本金范围内。

②正确处理本金、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程事故，努力缩短开发周期，严格操纵工程的质量本金和期间费用，加快投资回报，提高投资回报率。

（7）财务部门要做好工程开发本金费用核算，实时、全面、切实、动态地回响工程本金、费用处境，按规定编制本金会计报表等有关资料。坚持本金报告制度，保证本金信息交流的实时、有效。

三、房地产本金监控1.本金监控的要求（1）制度创办①根据管理的需要，公司制定和完善包括以下几方面内容的本金管理制度：

A.本金管理责任制及监控程序；

B.筹划管理制度（包括指标、定额、考核管理手段）；

C.招、投标管理制度；

D.合同管理制度；

E.工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）管理制度；

F.预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算款项拨付）管理制度；

G.费用操纵制度H.材料设备管理制度。

②公司不断总结本金操纵阅历，在此根基上，逐步健全、完善本金管理制度。

（2）筹划管理①各部门应按根据工程开发的节奏，实时编制本金筹划，并跟踪、检查、考核筹划的执行处境：

A.开发产品本金筹划（按完全本金口径）：

B.期间费用筹划：

C.降低本金技术组织措施筹划。

①本金筹划以设计概算、本金预算和决策为依据，综合考虑各种因素举行编制，做到目标明确、先进、可行、尽量数据化、图表化。

②各部门应完善本金考核手段，确立本金降低率、费用俭约额、工程投资回报率等本金考核指标。

（3）分析检查①各部门在本金操纵过程中，应定期、按开发阶段对房地产本金的布局、差异及其理由、操纵措施及其效果举行分析，以实时总结阅历教训，做好下一步本金操纵工作。分析的重点是：

A.筹划及其执行处境；

B.实际本金与预算本金、筹划本金比较差异及其理由；

C.分析期内操纵措施、效果、存在问题及提升观法、对策；

评价、结论与提示。

D.公司根据管理需要，应按工程就本金操纵处境举行分析检查。

（4）信息交流①应报公司的常规性本金资料主要包括：

A.工程根本处境；

B.按会计制度规定应编报的本金核算报表；

C.本金动态处境及其分析资料；

D.当地政策性收费工程、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。

②按例外管理原那么，对以下本金奇怪偏差及其处置手段，应随时报公司：

A.当地有关法规政策的重大调整；

B.本金超降率占单项工程本金总额的10%以上、占其本身预算本金或筹划本金30%以上的工程、事情（包括停工、严重窝工、重大设计变更、筹划外增工程、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的本金增、减工程或事情）；

C.合作条件变更；

D.补交地价。

四、房地产开发工程目标本金管理1.目的构建公司房地产开发工程目标本金管理体系，实施全过程本金动态管理，加强本金操纵工作，积累阅历，持续提升，不断提高公司的竞争才能。

2.定义（1）目标本金是公司基于市场状况，并结合公司的经营筹划，根据预期售价和目标利润举行预先确定的，经过努力所要实现的本金指标，是房地产开发工程各环节全体本金和税金的总和，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外供给信息，与会计核算口径不完全一致。

（2）目标本金文件分为三个片面：《目标本金测算表》、《目标本金操纵责任书》和《动态本金季评估》。

（3）《目标本金测算表》反映的是工程的总目标本金的分工程标本金的金额。创办工程的总目标本金是创办工程本金的操纵线，由各分工程标本金组成；

各分工程标本金包括各专业工程造价指标及各种费用指标。

（4）《目标本金操纵责任书》是对各工程费用的责任部门及其主要职责的说明，包括操纵内容、操纵要点和手段、需要留神的已完工程的失败教训。

（5）《动态本金月评估报告》反映各本金工程的动态变化处境，分析理由，提出本金操纵建议。

3.目标本金确实定原那么（1）不同阶段目标本金确实定原那么：应以达成规定的基准盈利率为前提，以税前本金总额为核定内容，原那么上后一阶段的税前本金总额不得突破前一阶段的总额。假设展现总建筑面积5%以上或分类物业建筑面积10%以上的较大变化，那么设计费用、建安费用等以建筑面积为计算依据的本金工程，应按原来确定的分类物业单位本金，相应调整本金总额；

假设原来没有同类物业，或有同类物业但物业档次发生较大变更的，应重新确定单位本金，相应调整本金总额。

（2）对于需要分期实施的大型工程，分期本金确实定原那么为：土地费用按照各期的可售面积比例举行分摊；

建安费用以各分期内实际建立物业作为本金指标核定范围，对于公共配套设施的建安费用不考虑举行跨期分摊，但在举行盈利计算时可以按照各期可售面积或建筑面积等作为依据举行分摊；

除土地费用和建安费用外的其他本金工程，属各期共同发生的费用，由公司以合理和便于操作的原那么自行确定分摊基数（如可售面积、建筑面积、土地面积、投资额或开发周期等）（3）管理费用确实定原那么；

同时开发两个及以个以上工程时，管理费应在各工程之间合理调配，确保分摊到各工程的管理费用合计等于公司全部的管理费用。

4.目标本金管理原那么（1）市场导向原那么：目标本金管理要以市场为导向，确保目标利润的实现。

（2）切实严谨原那么；

目标本金指标应科学切实，每项来源都要有充分依据，保证目标本金的权威性。

（3）事前操纵原那么：目标本金管理贯穿于创办工程的每一阶段，凡事都要做到以事先操纵为主，事中事后操纵为辅，在立项、设计、施工之前察觉问题，裁减无效本金。

（4）全过程操纵原那么：在工程的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立本金操纵目标，实行全过程目标本金管理。

（5）动态管理原那么：创办工程的动态本金要实时与目标本金举行对比并纠偏，确保创办工程总本金在目标本金操纵范围内。

5.工程目标本金文件制定的步骤实时间要求（1）工程定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、规划设计、工程、财务等相关部门相互议论确定的工程定位，完成“工程定位阶段的全本金测算”，形成《工程本金测算表》。确定各项费用的筹划金额，包括设计报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以规划设计部编制的《创办工程综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算根基，提出实施方案阶段的本金操纵目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的本金操纵建议》，以此指导实施方案的造价操纵。

（2）实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《工程本金测算表》举行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和筹划、对设计、报建、营销等费用举行分析和修订。建安费的操纵在主要材料设备选型确定后，需要增加主要材料设备目标本金分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、混凝土含量等），形成《目标本金测算表》作为施工图设计阶段造价操纵的依据。

（3）施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标本金测算表》全面举行细化和修订，作为最终的目标本金。并按已完成工程的阅历，编制正式的《目标本金操纵责任书》，并以此指导招标、施工、购买等业务活动中的本金费用使用与管理。

6.《目标本金测算表》的编制（1）目标本金测算要表达量价分开的原那么。

（2）目标本金的制定应以工程的规划指标、建立标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为根基，目标本金测算务必附带细致的产品建立标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。

（3）实施方案确定后，《目标本金测算表》中各本金工程工程量，应