毕业论文论商品房消费者权益的保护.万字

XXXXXXXX学院毕业论文题目：论商品房房消费者权益益的保护系部：：工程管理系系专业：：房地产经营营与估价学号：：学生：：指导教师：起止日期：目录HYPERLINK\l"_Toc250643815"中文摘要IHYPERLINK\l"_Toc250643816"英文摘要IIHYPERLINK\l"_Toc250643817"引言1HYPERLINK\l"_Toc250643818"1商品房消费费者权益的内内涵及特点22HYPERLINK\l"_Toc250643819"1.1商品房消消费者权益的的内涵2HYPERLINK\l"_Toc250643820"1.2在商品房房买卖中消费费者的权益的的特点3HYPERLINK\l"_Toc250643821"2商品房消费费者权益受损损现象5HYPERLINK\l"_Toc250643822"2.1商品房质质量不过关55HYPERLINK\l"_Toc250643823"2.2商品房房面积缩水55HYPERLINK\l"_Toc250643824"2.4商品房房价格虚高66HYPERLINK\l"_Toc250643825"2.5房屋产产权证书难办办理6HYPERLINK\l"_Toc250643826"3商品房消费费者权益受损损原因6HYPERLINK\l"_Toc250643827"3.1商品房消消费者的劣势势地位6HYPERLINK\l"_Toc250643828"3.2房地产商商追逐暴利77HYPERLINK\l"_Toc250643829"4房地产市场场存在一系列列问题8HYPERLINK\l"_Toc250643830"4.1商品房一一级市场发展展过热8HYPERLINK\l"_Toc250643831"4.2官商结合合，幕后操作作8HYPERLINK\l"_Toc250643832"4.3房地产业业融资渠道相相对单一8HYPERLINK\l"_Toc250643833"5对商品房消消费者权益进进行保护的必必要性9HYPERLINK\l"_Toc250643834"6我国商品房房消费者权益益法律保护的的现状及不足足10HYPERLINK\l"_Toc250643835"6.1商品房消消费者权益法法律保护现状状10HYPERLINK\l"_Toc250643836"6.2商品房消消费者权益保保护法律制度度的不足100HYPERLINK\l"_Toc250643837"6.3司法解解释的不足110HYPERLINK\l"_Toc250643838"6.4相关关法律制度存存在冲突100HYPERLINK\l"_Toc250643839"6.5立法层层次低，法规规、规章居多多11HYPERLINK\l"_Toc250643840"7完善商品房房消费者权益益保护机制的的建议12HYPERLINK\l"_Toc250643841"结论20HYPERLINK\l"_Toc250643842"参考文献21HYPERLINK\l"_Toc250643843"致谢22中文摘要论商品房消费者者权益的保护护摘要近年来来，随着我国国房地产经济济的发展和住住房制度改革革的深入，房房地产交易同同趋频繁、活活跃，商品房房消费也成为为许多人一生生中较为重要要的消费行为为。然而我国国商品房市场场中种种不规规范现象导致致商品房消费费者的生命财财产安全权、公公平交易权等等权益受到直直接损害，房房地产市场秩秩序混乱的问问题还未得到到根本解决，严严重影响到消消费者基本生生存权利的实实现，限制了了广大人民群群众生活水平平的进一步提提高。这一状状况，不仅侵侵害了消费者者的生存利益益，而且不利利于房地产业业的健康发展展和城镇住房房制度改革的的不断深化。因因此加强对商商品房消费者者的保护已刻刻不容缓。本本文首先研究究商品房消费费者的权益，分分析了商品房房消费者权益益的内涵和特特点，然后通通过考察在商商品房买卖过过程中侵害消消费者权益的的具体现象，分分析导致商品品房消费者权权益受损的原原因，即市场场经济形态下下消费者的弱弱者地位、立立法不完善、房房地产市场监监管不力以及及商品房自身身特点等，进进而提出了对对商品房消费费者权益进行行保护的必要要性。文章接接着指出目前前我国商品房房买卖中消费费者权益保护护的的诸多不不足，例如《消消费者权益保保护法》中商商品房消费者者保护主体地地位不明确，权权利内容不完完善；商品房房消费者权益益保护法律、法法规、规章等等之间还存在在着较严重的的法律冲突等等等。针对这这些情况，文文章最后提出出了要从立法法保护、司法法保护、社会会保护以及政政府保护等方方面加强对消消费者权益的的保护，以期期建立覆盖全全社会的全方方位、多层次次、立体化的的保护体系，使使得商品房交交易过程中侵侵害消费者合合法权益的情情况减少，即即使开发商等等有侵害消费费者合法权益益的行为，消消费者也能够够以明确的相相关法律为依依据维护自己己的合法权益益，从而促进进商品房消费费者权益的保保护，进而促促进我国房地地产事业乃至至整个国民经经济的健康有有序发展。关键词：商品房房消费者；权权益保护；完完善英文摘要ProtecttionoofCommmerciialAppartmeentCoonsumeer’sRigghtanndIntteresttsAbsstraCttWithhthedevellopmenntofchinaa’sfeaalesttateaandthhedeeepeninngoftherrefonIIlofthehhousinngsysstem，therrealeestateetraddeaduuaUybbecomeesmulltifarriousandaactiVee，andcommeerciallapannmemcconsummptionnbecoomesmmoreaaIldmmorellmporttantiinpeoople’sperrsonallConssumptiion．Howevver，thevvariouusnonn—standdardpphenommenonofmeerchanndisebuilddingmmarkettinoourcoountryydamaagestthefiightttoliffeanddproppertysafettyanddtheriglllttobefaairtrradedofthheconnsumerrs．TtIleereallestaatemaarketdisorrdefhhasnootbeeenfunndamenntanyresollvedwwhichhasaaseriiousiimpacttontthereealizaationofthhebassicexxistennceriightooftheeconssumerssandlimittstheebroaadmasssesooftheepeoppletoofunhherimmproveethestanddardooflivving．Thiscondiitionnotoonlyvviolattesthheexiistencceintteresttsofconsuumerbbutallsoinnfluenncestthedeeveloppmentofthhereaalesttateiindusttryddeepeeningofreefbmoofurbbanhoousjnggsystt．Itisssouuentthatweshhouldstrennhenthepprotecctionofcoommefccialaapanmeentcoonsumeer．T1liisdisssenattionffirstllystuudiestheccommerrcialaparttmentConsuumer’srigghtsaandinnteresstsanndanaalvsesstheconnootatioonanddcharracterristiccofccommerrcialapanmmentcconsummer’sritsanndintterestts．Seconndly'tthrouobslvvingssomecconcreeteprroblemmsabooutenncroacchingoncoonsumeer’srigglltsdintteresttsintheccommerrcialaparttmentbusinness，thisdisseenatioonanaalysessthereasoonofthepprobleem．Consuumer’sweaakperrsnsttatusinthhemarrketeeconommy，imperrfectiionoffthelawtheiinefI．ectiVVesuppefvissionaandmaaIlageementofreealesstatemarkeet，houssingmmarkett’sownncharracterristiccSleaadtoaboveeprobblems．lentheaanideputffbarddthenecesssitytothheprootectiionoffmercchandiisebuuildinngconnsumerrritts．7nleanicllepoiintsooutthhereeexistmanyfaulttsinthepprotecctionofcoonsumeerrisanddinteerestssinrrealeestatcctr{mmsactiions，suchhthebiguooussuubjecttdmeeimpeellfbcctconntextofthheconnsumerrs，rigllltinthellawoffPRC，dtheerecXXistmmuchddeteriiorateeConfflictbetweeenthheLawwoftthePRRConthePProteccItionnofttheRiitsddInteerestssofCConsummersaalldtthecoommerccialhhousetradeelawandmmles，andssoon．Illrresponnsetoothessecirrcumsttancess，theanicllefinnallyproviidesllegisllationnprottectioon，judiicialproteectionn，sociialprrotecttionaasweUUgoveemmenttprottectioontostrenngthenntheproteectionnofcconsummerriits，withavieewtotheeestabllishmeentoffcommmunityy。widecoverrageooftheea11．Round,,threee—dimennsionaalprootectiionsyystem，andfeduccetheevioIIationnofllegitiimaterigIlltsanndintteresttsofconsuumersinthhercaaIesttatetrransacctionss．EvenifthhedevvelopeershaaVethhebehhaviorrsofViolaatingthellegitiimaterighttsanddinteerestssofcconsummers，consuumersareaablettoprootecttheirrownlegittimateerittsanddinteerestssaccoordinggthereleVVant，andssoastoprromoteetheproteectionnofcconsummerriights，andttoproomotetheCChina’sreaalesttateaandevventhheenttirennationnalecconomyyhaVeeaheealthyyandorderrlydeeveloppment..Keywordds：CommmerciaalApaartmenntConnsumerr；ProteectionnofRRightandIIntereest；引言近年来，随着我我国社会主义义市场经济的的发展和住房房制度改革的的不断深化，商商品房消费者者在市场经济济中的地位越越来越重要。消消费者在购买买和使用商品品房过程中依依法享有的权权利和利益能能否得到有效效保护，不仅仅关系到消费费者个人基本本生存权利的的保障，而且且已经成为商商品房市场持持续健康发展展的前提条件件，因此保护护好商品房消消费者的合法法权益具有深深刻意义。然然而，现实的的情形是，消消费者在购买买商品房的过过程中常常与与开发商发生生纠纷，消费费者的合法权权益往往受到到侵害而没有有得到及时适适当有效的保保护或救济。房房地产消费投投诉率居高不不下，并且投投诉额度大，涉涉及内容广，问问题解决率低低，以至于开开发商与消费费者之间纠纷纷呈白热化的的趋势，甚至至维权过程中中发生流血事事件，这既直直接损害了消消费者的生存存利益，也有有碍于房地产产市场乃至整整个国民经济济的健康发展展，更不利于于社会的和谐谐稳定。目前前我国已经制制定了一系列列的法律、法法规，并建立立了各种组织织，采用司法法和行政手段段加强对商品品房消费者权权益的保护，但但我国商品房房消费者权益益保护法律制制度仍存在许许多不足，如如商品房消费费者保护主体体地位不明确确，权利内容容不完善；商商品房买卖中中买方合同权权益保护不足足；商品房消消费者权益保保护法律、法法抓规章等之之间存在着较较严重的法律律冲突；商品品房交易法律律、法规、规规章中买卖双双方信息不对对称；法律规规制不完善等等等。本文以以保护商品房房消费者权益益和促进商品品房市场健康康发展为出发发点，从商品品房消费者权权益的内涵入入手，阐述了了商品房消费费者权益受损损的种种表现现及原因，分分析了现行的的法律保护现现状，并就消消费者权益保保护机制提出出了一系列建建议，以期建建立覆盖全社社会的全方位位、多层次、立立体化的保护护体系，从而而确保商品房房消费者权益益的顺利实现现，促进房地地产业乃至整整个国民经济济的健康发展展。1商品房消费者者权益的内涵涵及特点1.1商品房消消费者权益的的内涵探讨商品房消费费者权益的概概念，首先需需明确何为消消费者。《消消费者权益保保护法》(以下简称《消消法》)第2条规定：“消费者为生生活消费需要要购买、使用用商品或者接接受服务，其其权益受本法法保护。切实实保护，是我我国消费者权权益保护法的的出发点和核核心内容。1993年颁布的《消消法》正是以以此为出发点点，广泛吸取取、借鉴了各各国以及国际际消费者保护护立法的经验验，设计了我我国的消费者者权利内容和和体系，并专专章规定了国国家对生产经经营者的监督督管理、对消消费者权益的的保护职责以以及国家司法法机关在消费费者争议解决决办法中的权权威作用，在在保护消费者者权益方面起起到了很大的的积极作用。1.1.1、商商品房消费者者权益.1商品房消费费者权益的内内涵商品房消费者权权益，是指商商品房消费者者在购买和使使用商品房过过程中依法享享有相应的权权利并有权作作出或者不作作出一定行为为，并有权要要求政府、房房地产商作出出不作出一定定行为，从而而使权利得到到保护并给商商品房消费者者带来应得的的利益。.2商品房消费费者的具体权权利首先，《消法》规规定下的权利利消费者权益益不是一项权权益，而是一一束权益，《消消法》作为消消费者权利特特别保护法，其其出现标志着着我国在消费费者权利保护护方面形成了了比较完整的的法律体系。根根据《消法》的的规定，消费费者在购买、使使用商品和接接受服务时主主要享有如下下权利：(1)安全权；(2)知情权；(3)选择权；(4)公平交易权权；(5)求偿权；(6)结社权；(7)获得有关知知识权；(8)人格尊严和和民族风俗习习惯受尊重权权；(9)监督批评权权。商品三、商商品房消费者者的权利极为为复杂且具有有专业性其次，商品房交交易涉及金额额大，交易风风险大，相关关契约条款非非常复杂，涉涉及建筑、房房产、法律等等诸多知识，而而普通的消费费者是很难成成为建筑房产产法律样样精精通的全才的的。其次，商商品房价值巨巨大，生产过过程复杂，往往往需要经历历许多环节，各各个环节相互互依存，而一一旦出问题，设设计单位、施施工单位、售售房单位等往往往相互推脱脱责任，因此此面对极为复复杂的商品房房纠纷，普通通的消费者作作为非专业、非非知情人士其其权益受到损损害也便顺理理成章。再次，商品房的的交易程序极极为复杂，需需要签订购买买房屋意向书书、房屋买卖卖合同书，办办理过户登记记手续、入住住手续，与物物业管理公司司签订物业管管理合同，办办理房屋产权权登记，领取取商品房所有有权证等。综上可知，随着着我国房地产产经济的发展展和住房制度度改革的深入入，商品房在在公民生活消消费中的地位位日渐重要。由由于商品房交交易涉及主体体众多，运用用法律纷繁，既既有民事法律律关系，又涉涉及行政法律律关系，同时时涉及标的价价值巨大，社社会影响广泛泛，关联地产产、金融、中中介等多个行行业，使得商商品房交易问问题复杂化。上上述所述商品品房消费者权权利的这些特特点都决定我我国有必要大大幅度提高商商品房消费者者权益保护意意识，加大对对商品房消费费者权益的保保护力度，使使得购房者在在不具有专业业购房知识的的情况下，其其权益依旧能能够得到很好好的保护，进进而促进商品品房交易市场场及整个房地地产业的健康康发展。1.2在商品房房买卖中消费费者的权益的的特点商品房消费者的的权利是最容容易受到损害害的权利商品房消费者者的权利是最最容易受到损损害的权利与与一般的消费费者相比，商商品房消费者者的弱势性更更加明显，商商品房消费者者在购买商品品房的过程中中，因缺乏有有关专业性、技技术性知识、信信息以及受开开发商等的控控制等因素，导导致其知情权权、公平交易易权、受偿权权、监督权等等在一定程度度上被剥夺，造造成消费者权权益的损害。商商品房本身和和商品房交易易的特点决定定了商品房消消费者的权利利是复杂的、具具有相当专业业性、技术性性的权利。消消费者因缺乏乏相应知识与与信息，在选选择、购买商商品房过程中中很大程度上上依赖于经营营者，而经营营者往往会利利用消费者的的这种依赖，对对其提供片面面虚假信息，以以谋求自身利利益的最大化化。商品房消费者的的权利是公民民最基本的生生存权利之一一近年来，我国的的消费结构正正在发生历史史性的变化，人人民的生活水水平不断提高高，房屋已经经成为继食、衣衣等问题解决决以后最重要要的消费品，买买房已成为新新的消费热点点，这为中国国房地产的发发展提供了新新的契机。在在房地产业迅迅猛发展的同同时，商品房房消费者利益益的保障也被被提到了前所所未有的高度度。党中央、国国务院高度重重视解决人民民群众的住房房问题，始终终把改善群众众居住条件、保保障城乡购房房者的合法权权益作为住房房制度改革和和房地产业发发展的根本目目的。商品房消费者的的权利极为复复杂且具有专专业性首先，商品房交交易涉及金额额大，交易风风险大，相关关契约条款非非常复杂，涉涉及建筑、房房产、法律等等诸多知识，而而普通的消费费者是很难成成为建筑房产产法律样样精精通的全才的的。其次，商商品房价值巨巨大，生产过过程复杂，往往往需要经历历许多环节，各各个环节相互互依存，现实实中保证每一一个环节都不不出问题非常常困难，而一一旦出问题，设设计单位、施施工单位、售售房单位等往往往相互推脱脱责任，因此此面对极为复复杂的商品房房纠纷，普通通的消费者作作为非专业、非非知情人士其其权益受到损损害也便顺理理成章。2商品房消费者者权益受损现现象近年来，随着商商品房市场持持续升温，我我国房地产业业得到了快速速增长，人民民群众的住房房条件也迅速速改善。据统统计，从1996年起，城乡乡每年建房超超过10亿平方米，折折合100万套住宅，与与此同时，商商品房消费市市场中也暴露露出不少问题题。为了推动动房地产市场场的诚信建设设，中消协同同中国房地产产行业协会及及有关单位，在在全国开展房房地产业消费费状况调查，加加强对消费者者选购商品房房的消费教育育和指导，征征集评选在房房地产市场诚诚信建设中的的典型人物和和事件，支持持消费者起诉诉商品房消费费纠纷案件，并并为建立商品品房市场诚信信建设和消费费者满意度评评价体系做了了很多探索工工作，在配合合政府有关部部门搞好房地地产市场监管管，保护消费费者的合法权权益，促进房房地产业的发发展方面，发发挥了重要作作用。从2004年以来，房房地产业消费费者投诉量逐逐年下降，据据统计，2007年中消协和和各地消协组组织共受理商商品房及装修修投诉37443件，较2006年下降了4．7％，但是消消费者对商品品房仍有众多多的抱怨和不不满。目前，侵侵害商品房消消费者权益的的现象主要表表现在以下几几个方面2.1商品房质质量不过关在关于商品房投投诉中，涉及及质量问题方方面的投诉一一直居高不下下，商品房质质量问题指房房屋在建筑材材料、设备的的使用上或施施工操作规程程上达不到法法定质量标准准。常见的主主要有因房屋屋沉降造成的的墙体开裂、下下水道堵塞、断断裂；因墙体体材料选择、不不当引起的墙墙体开裂及粉粉刷起壳等这这样的工程有有的被检查出出来，还有很很多没被检查查出来，从而而形成严重的的事故隐患。2.2商品房房面积缩水商品房的销售面面积是指购房房者在与开发发商签订的《商商品房买卖合合同》中约定定的建筑面积积，即套内建建筑面积与分分摊公用建筑筑面积之和。实实践中常出现现以下侵害买买房人权益的的现象：总的的建筑面积不不变，而分摊摊的共有建筑筑面积增加。2.3商品房房销售广告不不真实商品房销售广告告是房地产开开发商或其代代理人制作的的，向不特定定的人宣传和和发送的有关关预售商品房房的图片和文文字说明。在在商品房预售售时房屋尚未未建成，购房房人不能通过过实物，而只只能通过售楼楼广告了解所所购房的状况况。因此，售售楼广告对消消费者决定是是否购买商品品房起着非常常重要的作用用。2.4商品房房价格虚高对于我国的房价价是否有泡沫沫的问题，自自2003年以来就一一直是争论的的热点，对房房价是否虚高高，判断标准准不一，国内内甚至有学者者用30个指标作为为评价依据，比比如房地产投投资占GDP比重、空置置率等。从国国内和国际主主要研究来看看，租售比、房房价收入比、家家庭月供收入入比是三个基基本指标。所所谓租售比，是是指每平方米米使用面积的的月租金与每每平方米建筑筑面积的房价价之间的比值值。从国际经经验看，用来来衡量一个区区域房地产运运行状况良好好的租售比一一般为1：300～1：200。如果租售售比低于1：300，意味着房房产投资价值值相对变小，房房产泡沫已经经显现；如果果高于1：200，表明这一一区域房产投投资潜力相对对较大，后市市看好。2.5房屋产产权证书难办办理房屋产权证是证证明房屋所有有权的重要凭凭证，能否办办到房屋产权权证对于消费费者而言极其其重要。然而而现实中，有有的经营者在在没有取得《国国有土地使用用证》、《建建设工程规划划许可证》和和《商品房预预售许可证》的的情况下，违违章建筑并非非法出售商品品房，在售房房时又对购房房者隐瞒无产产权的实际情情况，导致购购房者误认为为所购房屋合合法，能取得得产权，但实实际上却无法法办理房屋所所有权证和国国有土地使用用证。有的经经营者在集体体土地或者公公益用地上开开发建造商品品房，消费者者购买后根本本领不到产权权证书。实践践中，因房屋屋产权证问题题而引发的侵侵害消费者权权益的案例屡屡见不鲜。3商品房消费者者权益受损原原因3.1商品房消消费者的劣势势地位住房制度改革明明确了房地产产消费关系的的市场属性，而而消费者的弱弱者地位是由由商品经济本本身所决定的的。从经济结结构上分析，普普通居民作为为房地产消费费者很难与房房地产经营者者相抗衡，消消费者在这种种交易中总是是处于弱者地地位。首先，从从力量对比上上看，商品房房消费者是个个人，而房地地产经营者一一般是拥有雄雄厚资本、设设有复杂组织织机构的企业业。二者从交交易起始，地地位便是不平平等的，特别别是集团化的的大型垄断企企业，在利益益驱动下，凭凭借其优势地地位，有可能能不惜采取各各种手段损害害消费者的利利益。3.2房地产商商追逐暴利商品房价格过高高是导致商品品房消费者权权益受损的重重要原因，现现实中，商品品房价格过高高的原因是多多方面的，但但其中一个非非常重要的一一点便是房地地产商过度投投机追逐暴利利的结果。搞搞房地产一定定赚大钱是老老百姓普遍认认同的观点，房房地产商甚至至一度被称为为“暴利户"、“房老虎”。因商品房房买卖标的物物的特殊性，在在很长一段时时间内，一直直实行政府指指导价，但随随着社会主义义市场经济的的发展，目前前，除经济适适用房实行政政府指导价外外，普通商品品房的价格均均已放开，买买卖双方根据据商品房的质质量、市场需需求商定销售售价格。商品房价值巨大大商品房与人民群群众生活密切切相关而且价价值巨大，购购房不论对哪哪个收入阶层层的消费者来来讲，都是生生活消费中的的头等大事。一一套商品房动动则几十上百百万，如此巨巨大的价值，使使得消费者在在购买这一商商品的时候，必必须非常慎重重，对于开发发商来讲同样样如此。在买买卖商品房中中引发的纠纷纷给消费者带带来的经济损损失、精神伤伤害也更大。的的确，面对商商品房如此巨巨大的价值，消消费者和开发发商哪一方都都不愿承担如如此巨大的损损失，即使是是开发商的过过错，其也会会想方设法逃逃脱。这便一一定程度上增增加了对商品品房消费者保保护的难度。商品房质量使用用检验周期长长一般而言，消费费者看房，对对商品房进行行质量检查主主要是看房屋屋有无裂缝、有有无倾斜、有有无渗漏等等等。明显的裂裂缝与渗漏短短期内可以发发现，但很多多质量问题并并不是看房当当时能发现的的，而是需要要少则几个月月，多则几年年甚至上十年年的时问。商品房生产过程程复杂，环节节较多房地产产业链条条长，开发过过程中受各种种因素的影响响很大，房屋屋开发、销售售涉及的行业业和部门较多多，一幢商品品房从策划到到生产，再到到销售给消费费者，需要经经过许多与其其他商品不一一样的多个立立体交叉环节节，需要多个个部门和机构构的参与，包包括房产、城城市规划、价价格、卫生等等部门和勘测测、设计、施施工、金融等等行业。商品品房丌发是一一项环节众多多的系统工程程，需要多个个机构协作，各各个环节环环环相扣，哪个个环节出问题题均可对商品品房造成影响响，而现实生生活中保证每每一个环节不不出问题并不不容易，并且且在出问题后后各开发商往往往相互推诿诿，消费者很很难追究开发发商的责任，因因而其权益得得不到有效的的保障。4房地产市场存存在一系列问问题4.1商品房一一级市场发展展过热自2004年以以来，我国房房地产业飞速速发展，房地地产投资、房房地产价格等等以超常的速速度攀升，逐逐步呈现出过过热态势。据据统计，2004年全国商品品房销售价格格指数比上涨涨9％，2005年上涨7．7％，2006年继续上涨5．5％。同时，房房地产开发投投资额不断提提高，2001年仅为0．63万亿元，到2006年底己增加加到1．94力．亿元，每每年均保持20％以上的增增长率。房价价居高不下，广广大群众买不不起房或沦为为“房奴”，是房地产产业发展过热热造成的后果果之一。相关关调查显示，我我国98％的房贷消消费者有精神神病症，可见见高房价已经经对消费者的的心理健康造造成了严重影影响。4.2官商结合合，幕后操作作承建房地产项目目资金量大，回回报率高，为为了谋取利益益，建筑商往往往不惜一切切手段承揽工工程项目，其其中最主要的的便是对掌握握土地批租权权的地方官员员进行腐败攻攻关，而政治治和法律头脑脑并不清晰的的地方官员又又很容易在金金钱面前迷失失自我。4.3房地产业业融资渠道相相对单一来自国家统计局局的数字显示示，2006年以来，房房地产开发投投资本年资金金来源中的国国内贷款高位位反弹，并且且显现出越涨涨越快的趋势势。目前我国国房地产业的的融资仍主要要依靠银行贷贷款，银行承承担了大部分分金融风险。薪薪阶层则实际际消费能力下下降，导致贫贫者越贫。泡泡沫一旦破灭灭，房地产价价格将大幅下下跌，作为抵抵押物的房产产急剧贬值，进进而银行乃至至整个国民经经济受到严重重创伤，购房房者的权益更更是无从得到到保障。综上，目前我国国房地产市场场尚不规范，除除上述外，还还存在许多问问题导致商品品房消费者的的权益受损，如如违规开发、广广告虚假、面面积缩水、秩秩序混乱等等等，而目前的的法律对房地地产消费市场场的规范比较较欠缺，对商商品房消费者者利益保护的的规范较为薄薄弱。5对商品房消费费者权益进行行保护的必要要性随着我国住房商商品化改革的的深入实行，商商品房这种特特殊的商品在在公民生活消消费中的地位日渐渐重要。由于于商品房交易易自身的特点点以及市场经经济条件下商商品房消费者的弱势地位位，近几年消消费者对商品品房投诉的案案件日渐增多多，并成为我我国消费者保护的一个新新课题。中共共十六届四中中全会提出构构建社会主义义和谐社会，其其中一个非常重要的目目标便是实现现“安居乐业”，保证人民民群众“居者有其屋"，以达致社社会的公平、正正义、和谐。为为此，对房地地消费者权益益进行充分保保护是非常有有必要的。它它不仅仅是消消费者权益保保护发展的需需要，也是房房地产市场健健康发展的需需要，还是社社会和谐稳定定的需要，总总之，如果房房地产市场消消费者权益屡屡屡受侵害，那那么房地产市市场就不能健健康发展，社社会不稳定因因素就会增多多，百姓安居居乐业、构建建和谐社会的的目标就难以以实现。为了实现社社会和谐，建建设美好社会会，就必须加加强商品房消消费者权益的的保护。6我国商品房消消费者权益法法律保护的现现状及不足6.1商品房消消费者权益法法律保护现状状当前，我国并没没有针对商品品房消费者权权益进行专门门立法，保护护商品房消费费者权益的规规定散见于民民事、经济和和行政等法律律、法规中，例例如《消费者者权益保护法法》、《城市市房地产管理理法》、《民民法》、《合合同法》、《广广告法》、《物物权法》等都都有所涉及，但但是还不够全全面和系统，存存在着较大的的漏洞，给消消费者的权益益的权益带大大较大的威胁胁。6.2商品房消消费者权益保保护法律制度度的不足《消费者权益保保护法》的缺缺陷.1商品房消费费者主体地位位不明确商品房像普通商商品一样已经经完全具备了了商品的属性性：作为不动动产的商品房房也是法律意意义上的消费费者消费的对对象，商品房房买卖合同和和作为动产的的普通商品的的买卖合同相相比没有本质质上的差异；；不能按价值值的高低来确确定一件物品品是不是商品品。但是因为为《消法》在在消费者的主主体条件上定定义不明确，使使得法官在处处理商品房纠纠纷时无所适适从，造成各各地方立法以以及司法实践践的不统一，商商品房消费者者维权底气不不足。.2商品房消费费者的权利范范围过窄消费者权利是消消费者权益保保护的核心问问题，《消法法》赋予了消消费者九项权权利，随着社社会的发展和和新型行业的的出现，这九九项权利已经经不能满足保保护消费者利利益的需要。商商品房消费者者作为一类特特殊的消费者者，其权益应应当受到特殊殊的保护，最最为典型的是是缺乏对商品品房消费者的的反悔权的规规定。出于保保护消费者的的利益，目前前许多国家的的法律规定了了销售金额较较大的商品允允许消费者在在一定期限内内可以反悔(即反悔权，也也叫犹豫期)。总之，随着时代代的发展和社社会的进步，消消费者享有的的权利也将越越来越多，《消消法》作为消消费者权益保保护的基本法法，也应与时时俱进，逐步步扩大其调整整范围，增加加权利种类。6.3司法解解释的不足从总体上讲，《解解释》的公布布和实施，有有助于保护消消费者的合法法权益和制裁裁房地产开发发企业的违法法经营行为，但但仍存在不少少需进一步完完善的地方。例例如在实践中中，计算公摊摊面积的争议议和界定公共共财产的争议议是开发商与与购房人发生生的争议最多多的、对购房房人利益损害害最大的、并并且难以通过过协商解决的的问题，然而而对这两个争争议，《解释释》都没有涉涉及。6.4相关关法律制度存存在冲突我国商品房消费费者保护法律律制度的冲突突是比较严重重的，举几例例予以说明：：例一：《土土地管理法》和和《城市房地地产管理法》的的关系非常混混乱。首先，从从标题上和理理论上无法确确定二者是从从属关系还是是并列关系；；其次，从内内容上看，二二者既有从属属又有并行还还有矛盾的部部分。这两大大重要法律之之间的混乱关关系给房地产产的执法和司司法实践以及及商品房消费费者权益的保保护带来了无无穷的后患调整一级市场的的法规较多，规规范二级三级级市场的法规规较少房地产产一级市场又又称土地一级级市场，是土土地使用权出出让的市场，即即国家通过其其指定的政府府部门将城镇镇国有土地或或将农村集体体土地征用为为国有土地后后出让给使用用者的市场；；房地产二级级市场，是土土地使用者经经过开发建设设，将新建成成的房地产出出售和出租给给消费者的市市场；房地产产三级市场，是是购买房地产产的单位和个个人次将房地地产转让或租租赁的市场。目目前我国房地地产法规大多多属于土地转转让管理、房房屋拆迁和房房地产税方面面的法规，而而以居民住宅宅问题为中心心的立法，比比如房屋买卖卖、租赁、抵抵押等方面的的立法却相对对较少，远不不适应形势发发展，不少与与消费者利益益紧密相关的的房屋预售、物物业买卖、房房屋出租、房房屋抵押等方方面的法律纠纠纷较难找到到合适的法律律依据，这对对商品房消费费者权益的保保护显然极为为不利。6.5立法层层次低，法规规、规章居多多从上文介绍的商商品房费者权权益保护的现现状可以看出出，我国商品品房消费者权权益保护方面面的房地产立立法层次较低低，像《城市市房地产管理理法》、《消消费者权益保保护法》那样样由人大常委委会通过的法法律极少，与与《城市房地地产管理法》配配套的多是部部门规章以及及“报告”、“意见"、“暂行规定"和司法解释释等，不仅极极不严肃，而而且规范性差差，难以执行行和操作，难难以给消费者者利益以最大大保护。总之之，对于商品品房消费者权权益的保护，尽尽管我国目前前已经初步形形成了以《消消法》和《城城市房地产管管理法》为核核心、系列单单行法规并列列、诸多规章章相补充的法法律体系的框框架，但是我我国现行商品品房消费者权权益的法律保保护依然不够够完善。7完善商品房房消费者权益益保护机制的的建议从上文的消费者者权益保护现现状可以看出出，近些年来来，国家实施施了一系列措措施，逐渐加加大了规范商商品房市场开开发行为，颁颁布了一系列列有关的房地地产法律法规规，这些法律律法规对房地地产开发经营营活动给予了了原则性、范范围性的规定定，并发挥着着法律的准许许和禁止、支支持和限制、奖奖励和处罚等等调整作用，这这对加大商品品房消费者的的保护力度、维维护商品房消消费者的合法法权益也起了了重要作用。但但是，由于我我国的房地产产市场尚不成成熟，并没有有从根本上遏遏制开发商在在开发销售商商品房过程中中严重侵犯消消费者权益的的违法违规行行为，这种状状况严重影响响到我国商品品房市场和房房地产业的持持续健康发展展和人民生活活水平的进一一步提高，商商品房消费者者权益的保护护工作亟待加加强。笔者认认为，在认真真分析总结我我国商品房消消费者权益受受损现象、原原因以及目前前的保护情况况的基础上，应应坚持标本兼兼治、重在治治本的原则，总总结借鉴国内内外先进经验验，深入了解解其发展规律律，不断积累累商品房消费费者权益保护护的经验，以以法律保护为为主同时又不不仅仅依靠单单一的法律手手段，而要综综合运用法律律、经济、社社会、道德等等多种手段，尽尽快建立健全全商品房消费费者权益保护护机制。为此此需要从以下下几方面努力力：7.1商品房消消费者权益保保护的立法完完善完善立法是对商商品房消费者者实施保护的的基础和前提提，也是最重重要的手段之之一。立法保保护的主要内内容和要求是是根据时代的的发展变化建建立健全相关关法规，使商商品房消费者者权益保护工工作真正做到到有法可依。7.1.1明确确购房者属于于消费者任何一部法律都都有自己特定定的调整范围围，这决定着着该法律的内内容，《消法法》作为调整整国家在保护护消费者权益益过程中发生生的社会关系系的专门法，其其调整范围具具体取决于法法律对消费者者的界定。根根据《消法》第第二条的规定定，消费者是是指为生活论论商品房消费费者权益的保保护需要而购购买、使用商商品或者接受受服务的人。这这些特殊性下下说明了对消消费者予以更更高程度的特特殊保护的迫迫切性，而非非剥夺对商品品房消费者的的保护。7.1.2拓展展商品房消费费者权利种类类权利是保护消费费者的基本依依据，但仅仅仅9项权利己不不足以保护商商品房消费者者，随着经济济和社会的发发展，立法机机关应拓展权权利种类，比比如明确规定定购房者的反反悔权。消费费者的反悔权权主要针对的的是一些“不违法’’、但显失公公平的约定行行为。前文已已述，虽然消消费者反悔权权在国内的相相关法律法规规中还是空白白，但是在国国外已经成为为一种流行趋趋势，并成为为商家的一种种竞争手段。西西方发达国家家的商业发展展历程告诉我我们：越是经经济发达的国国家，越是尊尊重消费者的的反悔权，它它体现了对消消费者权利的的尊重。商品品房买卖属于于大宗消费，消消费者对相关关知识十分缺缺乏，稍不留留神就陷进了了开发商布下下的不违法但但极不公平的的“温柔”陷阱。反悔悔权在这种情情况下将切实实保护商品房房消费者的合合法权益。因因此赋予消费费者一个反悔悔期，可以规规定为取得竣竣工验收合格格证(现为备案证)后30天内，购房房者有反悔退退房的权利。同同时，对开发发商或销售商商而言赋予商商品房消费者者反悔权既是是表达诚信的的一种方式，还还将是一个吸吸引消费者的的经营手段。7.1.3明确确商品房适用用欺诈惩罚性性赔偿规定《消法》第499条规定“经营者提供供商品或者服服务有欺诈行行为的，应当当按照消费者者的要求增加加赔偿其受到到的损失，增增加赔偿的金金额为消费者者购买商品的的价款或者接接受服务的费费用的一倍。”该条便是著著名的惩罚性性赔偿规定。不不难看出，该该条的适用条条件有两个，一一是消费者为为生活消费需需要而购买商商品或接受服服务；二是经经营者提供商商品或服务有有欺诈行为。惩惩罚性损害赔赔偿，具有补补偿受害人遭遭受的损失、惩惩罚和遏制不不法行为等多多重功能。我我认为商品房房完全满足其其适用条件，在在《消法》中中应予明确，理理由如下：首首先，从主体体资格上看，购购房者作为一一方主体，购购买商品房以以满足自己“住"的需求，是是合格的消费费者，而房地地产开发商作作为另一方主主体，正是以以赢利为目的的的经营者，所所以商品房买买卖双方都是是《消法》适适格的主体，其其行为理应受受《消法》规规范和调整。商商品房属于商商品，消费者者在购买商品品和服务消费费中，其合法法权益受到侵侵害，可以依依据消费者权权益保护法寻寻求救济。其其次，从投诉诉标的来看，前前文已论证，商商品房属于《消消法》第49条所规定的“商品"，只不过商商品房有其特特殊性，即其其价值较大，但但我们判断有有形物的商品品属性不能以以其价值为标标准，即不能能按价值的高高低来确定一一件物品是不不是商品，动动产与动产区区分的这一理理由已丧失其其重要性近年年来，屡屡发发生的商品房房买卖纠纷，多多是由于商品品房交易双方方力量悬殊、信信息严重不对对称，房地产产商故意隐瞒瞒真实信息或或者告知虚假假信息，从而而诱使商品房房购买者与其其签订购房合合同，此类行行为完全符合合“欺诈”的三个构成成要件。将商商品买卖中的的欺诈行为纳纳入《消法》第49条，商品房消费者应受到《消费者权益保护法》的保护逐渐成为社会共识。7.2完善商品品房广告法律律制度，建立立预审制7.2.1现行行商品房广告告法律制度的的规定我国一直以来的的广告经营体体制是多轨制制，即一部分分广告由广告告主自行发布布，一部分由由广告经营者者代理，一部部分由广告发发布者直接经经营，多轨制制的经营体制制便论商品房房消费者权益益的保护决定定了广告审查查难度的增加加，现行的审审查制度是以以广告经营、发发布和审查为为一体的广告告审查制度。一一般说来，除除了广告审查查机关对广告告进行审查外外，还包括广广告主、广告告经营者和广广告发布者对对广告的自审审自查。可是是目前具有权权威性的广告告审查机构不不但没有出现现，反而广告告管理机关直直接将本应赋赋予广告审查查机构的执法法权牢牢地控控制在自己手手里，而且是是落后的事后后监督的管理理。广告主、广广告经营者和和广告发布者者的自审自查查更是漏洞百百出，从而导导致房地产虚虚假广告大行行其道，消费费者所购商品品房同广告的的宣传不符，同同消费者支付付的价格不符符，并引发大大量的购房纠纠纷，极大的的损害了购房房者的合法权权益。7.2.2建立立商品房广告告预审制度商品房广告在发发布前审查不不严是造成虚虚假广告的一一个重要原因因，如果能够够严格把握好好这一关，虚虚假广告将会会大大减少。广广告预审制就就是在广告发发布之前，由由专门设立的的预审机构依依据统一制定定的标准，对对广告的内容容、形式进行行审查，认为为没有虚假等等违法情形的的准予发布商商品房广告是是预售合同的的基础。购房房人之所以接接受所购房屋屋的价格，是是基于对商品品房广告的确确信，但由于于我国规制商商品房销售广广告的法律法法规还不完善善，虚假、夸夸大、不实的的商品房广告告大量存在。因因此，必须进进一步完善商商品房广告法法律制度，建建立预审制，使使商品房虚假假广告在发布布前就剔除或或尽量剔除，从从而大大降低低消费者上当当受骗的几率率，以切实保保护市场环境境中处于弱势势地位的商品品房消费者的的利益。7.3消除商品品房消费者权权益保护法律律冲突经过多年的努力力，我国房地地产法律体系系已初见轮廓廓，为房地产产业的健康发发展及商品房房消费者合法法权益的保障障起到了重要要作用，但实实践中也出现现了不少问题题，导致了令令人尴尬的现现象，较为严严重的自然是是相关法律冲冲突问题。比比如，针对同同一法律客体体，法律、法法规或者司法法解释有不同同的规定，让让执法者不知知所措，此冲冲突问题的表表现前文已经经讲述，这里里将着重说明明该如何消除除法律冲突。7.3.1消除除法律冲突的的规则消除商品房消费费者权益保护护法律冲突的的重要途径是是建立解决冲冲突的规范体体体系，就是是要明确各种种法律规范的的效力等级。明明确了法律规规范的效力等等级，执法、司司法部门在适适用法律时按按法律效力高高的优先选择择，就能有效效地解决法律律适用中的冲冲突问题。现现行法律体系系中，消除法法律冲突的规规则主要有：：地方性法规规和部门规章章冲突：法律律或行政法规规授权部门规规章作出实施施性规定的，其其规定优先适适用；法律或或行政法规授授权部门地方方性法规作出出实施性规定定的，其规定定优先适用；；地方性法规规对属于地方方性事务的事事项作出的规规定，应当优优先适用等；；地方性法规规与部门规章章之间对同一一事项的规定定不一致，不不能确定如何何适用时，由由国务院提出出意见，国务务院认为应当当适用地方性性法规的，应应当决定在该该地方适用地地方性法规的的规定；认为为应当适用部部门规章的，应应当提请全国国人民代表大大会常务委员员会裁决；规规章冲突：法法律或行政法法规授权部门门规章作出实实施性规定的的、尚未制定定法律行政法法规的，部门门规章对国务务院决定命令令授权的事项项或属中央宏宏观调控的事事项需要制订订全国统一的的市场活动规规则及对外贸贸易和外商投投资事项作出出规定的优先先适用部门规规章；地方政政府规章根据据法律或行政政法规的授权权，根据本区区域的实际情情况作出的具具体规定，对对属于本行政政区域的具体体行政管理事事项作出的规规定应当优先先适用等；部部门规章之间间、部门规章章与地方政府府规章之间对对同一事项的的规定不一致致时，由国务务院裁决；第第四，特别规规定与一般规规定冲突的，优优先适用特别别规定；同一一机关制定的的新的一般规规定与旧的特特别规定不一一致时，由制制定机关裁决决；7.3.2消除除法律冲突的的措施加强法律的修订订，确保法律律的时效性。近近些年来，随随着我国房地地产经济的迅迅猛发展和人人民生活水平平的提高，规规范房地产消消费的法律、法法规层层出台台，年年有新新法，年年有有更改，旧法法没废除，新新法已出台的的现象较为普普遍，因此必必须要加强法法的修订、补补充和编纂。通通过法的修订订、补充和编编纂可以及时时修改法中不不合时宜的部部分，增设为为社会发展所所需的法律条条文，并将其其汇编成册，便便于保证法的的时效性，从从而为商品房房消费者权益益的提供最及及时的保护。因因此我国有必必要建立专门门的宪法监督督机构，有这这个专门机构构，就可以使使法律冲突的的解决方便易易行，富有实实效。如果该该专门机构确确实能够真正正发挥作用，那那么商品房消消费者权益保保护法律方面面的冲突自然然会大大减少少。总之，为了在全全国建立统一一的保护商品品房消费者权权益的法律制制度，有必要要对相关法律律制度进行全全面清理并设设立专门机构构裁决法律冲冲突，使消费费者权益的保保护有统一明明确的法律规规定，真正做做到有法可依依、有章可循循。7.4商品房消消费者权益保保护的司法完完善我国现行的司法法保护不能很很好地适应房房地产消费者者权益保护的的要求，为了了加强对消费费者权益的保保护，司法机机关要公平、公公正地处理涉涉及商品房纠纠纷案件，为为此，要从以以下几个方面面进行完善：：7．4.1适用用《消费者权权益保护法》审审判目前我国对侵害害商品房消费费者权益案件件的审理以司司法途径为主主，但法院在在审判这一类类案件时经常常适用的是《民民法通则》或或《合同法》，众众所周知，《民民法通则》或或《合同法》是是调整平等主主体之间权利利义务关系的的民事法律规规范。如果商商品房消费适适用《民法通通则》和《合合同法》，其其实质是将商商品房消费关关系视为平等等主体之间的的法律关系，置置于传统民法法、债法的调调整范围，其其基本价值取取向是基于意意思自治与契契约自由，给给予商品房消消费者与经营营者平等的法法律保护。在在现实的市场场经济条件下下，与强有力力的经营者相相比，商品房房消费者在经经济实力、联联合程度、消消费认知能力力、诉讼能力力等诸多方面面都很难与之之相匹敌，很很少有机会和和能力就合同同条款与开发发商进行平等等地协商，因因而二者并不不是地位平等等的民事主体体，而民法的的契约自由原原则却掩盖了了商品房消费费主体实质上上的不平等。其其实在现代社社会，由于在在经济力量或或信息容量方方面的差距，商商品房消费者者与经营者之之间的缔约能能力并不平等等，商品房消消费者根本无无法决定契约约的内容和形形式，大量格格式条款的出出现，使得消消费者的自由由常常被限制制在“同意"或“不同意”两者之间。诚诚如梁慧星教教授所言，“消费者权利利与传统民法法上的权利在在性质上是不不同的’’，因为“消费者权利利是论商品房房消费者权益益的保护以经经营者和消费费者之间的不不平等关系为为基础的，其其目的在于对对消费者的弱弱者地位予以以补救。”7.4.2建立立集团诉讼制制度目前，消费诉讼讼主要是由消消费者个人提提起，而且没没有适用于消消费者群体诉诉讼的程序，这这种诉讼制度度已经不适应应消费者维权权的实践需要要。因为实践践中商品房一一般由开发商商成片整栋开开发和建设，房房屋出现工程程质量问题、面面积纠纷、权权属证明难以以办理等问题题时，往往牵牵涉到众多业业主，由此造造成的损失也也不再局限于于个人，而是是涉及到众多多消费者，同同时这些行为为甚至会扰乱乱社会经济秩秩序。面对强强势开发商的的违规行为，若若由受害人单单独起诉，容容易被不法开开发商“各个击破"，以致造成成大部分业主主权益受损而而无法获赔，而而且单个消费费者在面对商商品房纠纷时时，往往是迫迫不得己才到到法院起诉，起起诉手续的麻麻烦、诉讼时时间的漫长以以及较高的诉诉讼成本使得得普通商品房房消费者望而而却步。正因因如此，为了了更好的保护护商品房消费费者的权益，建建立集团诉讼讼制势在必行行。集团诉讼讼被誉为是人人类迄今为止止发现的解决决小额多数权权利救济问题题的最好机制制.通过建立集集团诉讼制度度，放宽代表表人诉讼的适适用条件，对对现有制度作作进一步突破破。在购房纠纠纷问题上，只只要有共同的的“事实问题或或法律问题”就允许提起起集团诉讼，代代表人无须取取得全体购房房者的同意，只只要所代表的的权利人在法法院公告7.4.3增设设独立的“商品房消费费者权益仲裁裁庭”《消法》第344条规定了消消费纠纷的5种解决途径径，即协商、调调解、申诉、仲仲裁、诉讼。但但实践中往往往是协商不欢欢而散、“和解”和“调解”缺乏强制力力、“向有关行政政部门申诉"缺乏力度、仲仲裁没有依据据、诉讼精疲疲力尽，使本本来就处于弱弱势地位的消消费者宁愿忍忍气吞声，自自动放弃维权权诉讼，使经经营者得不到到应有的惩罚罚，这对保护护消费者的弱弱势地位不利利，更违背了了《消法》的的立法宗旨。目目前消费者在在面对商品房房纠纷时，往往往是迫不得得己才到法院院起诉，究其其原因，一是是起诉手续麻麻烦。启动诉诉讼程序前要要写诉状，准准备各种证据据，向法院递递交诉状。法法院受理后，还还得随时等候候庭审。二是是诉讼持续时时间长。按《民民事诉讼法》规规定，一般案案件应在6个月内结案案，简易案件件应在3个月内结案案。有的案件件一审判决后后，还得经过过上级法院二二审判决。这这样一来，判判决结果可能能要等半年、一一年，甚至更更长时间才能能下来。三是是费用昂贵。商商品房消费纠纠纷的标的额额往往较大，较较大的诉讼标标的也导致了了高额的诉讼讼费用。此外外，消费者还还要承担很多多其他费用，如如律师代理费费、质检费、交交通费等等。因因此，笔者认认为，针对传传统的五种解解决途径存在在的机制上的的缺陷，可以以考虑建立一一套消费者权权益仲裁机制制，增设独立立的“商品房消费费者权益仲裁裁庭’’，专门解决决商品房消费费者权益纠纷纷。确保司法独立、避避免行政介入入自建国以来，司司法机关的领领导体制虽几几经变动，但但我国法院的的设置基本上上还是走行政政区划的老路路子，审判工工作与司法工工作不分，司司法工作行政政化现象极为为明显：其一一，司法机关关依行政区划划设置，与行行政机关一一一对应。其二二，对司法人人员按行政干干部进行管理理，与行政机机关相对应。其其三，工作方方式上实行层层层把关的首首长负责制和和请示汇报等等行政方式，而而且在实质权权力关系上，司司法机关还必必须接受执政政党——中国共产党党的领导。虽虽然党的领导导方式受到一一定的限制，但但是司法机关关并不享有政政治结构即国国家权力关系系上的独立。部部分地区司法法机关基本上上受制于党委委，成为党委委的附属产物物，地方法官官的任免权掌掌握党委手中中。在审理案案件过程中，党党委经常性直直接过问案件件情况并参与与案件的讨论论和审理．此此外，我国司司法经济保障障不足，财政政供应体制不不顺。法官的的待遇低，而而且其身份无无法真正独立立。因此现行行的管理机制制和财政体制制使得法院在在审理商品房房案件时在很很大程度上受受到地方政府府、党委及相相关部门制约约，甚至商品品房开发商往往往能够通过过党委、政府府部门对司法法审判进行干干涉，这便严严重影响了司司法审判的独独立性、公正正性和权威性性。司法独立立主要包括两两个方面：一一是指法院独独立，即法院院独立行使审审判权，不受受其他任何机机关、团体和和个人的干预预：二是指法法官独立，即即法官独立对对法律负责，法法官在裁判时时采取自由心心证的原则，不不受其他任何何因素对其裁裁判的影响，不不对其他任何何组织和个人人特别是上司司负责，即马马克思所说的的：“法官除了法法律，没有别别的上司。"要想确保司司法独立，就就应从经济、组组织等方面对对现行审判制制度进行改革革，例如建立立司法经费的的全国统筹制制度，而非由由地方财政供供应，从而切切断地方政府府部门借此干干涉和影响司司法工作的渠渠道，为地方方各级司法机机关保持独立立地位提供经经济保证。再再如，改善党党对司法工作作的领导方式式，使党的领领导原则在具具体实际生活活中更加规范范的运行，使使党在行使其其权力时严格格按照一定规规范和程序来来行使，并通通过立法对这这一权力进行行约束等等。通通过以上措施施最大限度地地防止法官审审判受到权力力金钱影响，确确保商品房纠纠纷案件得到到公正审理，从从而更好的维维护商品