山景区旅游项目开发建设可行性研究报告

XX山景区旅游项目开发建设可行性研究报告目目录第一章总论1．1项目基本情况1．2编制依据与范围1．3项目建设背景和必要性1．4项目建设概况1．5主要技术经济指标第二章旅游资源与市场预测2．1地热资源2．2市场预测第三章开发利用条件3．1地理位置3．2自然条件3．3建设条件第四章总体规划4．1总体规划的依据和原则4．2规划原则4．3总体布局4.6旅游服务设施第五章建设内容及规模5．1建设内容规划原则55．2建设内容第六章工程方案6.1旅游基础设施6.2景观建设第七章项目开发与管理7．1建设业主及管理机构7．2主要职责7．3项目负责人及机构设置第八章项目实施进度8．1项目建设期8．2分年建设内容实施进度安排第九章投资估算及融资方案9．1投资估算9．2资金筹措第十章财务效益及风险分析10．1财务效益10．2风险分析第十一章社会效益11.1加快当地经济发展11.2收益分析11.3就业机会分析11.4结论第一章总论1．1项目基本情况项目名称：XX山景区建设项目项目业主：XXXX房地产开发有限公司建设地点：XX省XX市项目负责人：XX项目业主简介：XXXX房地产开发有限公司成立于1997年3月,公司注册资本金2000万元，法定代表人XX，是XX市最早一家国家二级房地产开发企业。至2004年末公司总资产达1.55亿元，资产负债率仅56％，有较强的偿债能力。公司自成立以来，已累计开发各类建筑面积70多万平方米，主要工程有：水东门古城楼、南岸XX小区、十八间商业步行街、翠屏区工商局大楼、XX市邮政综合大楼、滨江路“世纪大厦”、水东门电梯公寓、成都电子科大学生公寓等，2005年计划开工面积50余万平方米，现已开工11万平方米，为XX市的发展建设做出了贡献。公司始终坚持诚信经营、文明办企，是XX省百名诚信纳税人之一、银行AAA级信用单位、省级卫生先进单位。公司每年向国家上缴各项税费1000多万元，先后荣获了“XX市十强民营企业”、“优秀非公有制企业”、“市级文明单位”等二十多项市级荣誉称号。公司现有多家分公司，分别在成都、泸州等地从事房地产、药业、饮品、商贸、新型建材、餐饮娱乐等经营活动，并已初步取得了成绩，正逐步向集团公司方向发展。景区开发基本情况：XX山风景区位于XX市翠屏区北郊川云中路以东，距市中区约4公里，距内宜高速公路北出口2.5公里。景区幅员面积5平方公里，与XX流杯池公园同一山脉，景区内有多处三国时期，诸葛孔明屯兵古戎州时留下的历史遗迹以及多处具有旅游观赏价值的自然景观。拟建中的XX山风景区中心园占地面积1000余亩，园区内属东高西低的平坝和坡地地形。海拔425米以上为天然松树林地，北侧有一条从上流下的溪沟，与由南至北流向的晶玉河交汇，形成景区天然河道系统，区内高差174n。地质稳定，环境优雅，适宜制造风景区人文景观和园林环境。1．2编制依据与范围1.2.1编制依据1、《XX市旅游发展规划（2000—2020）》2．《XX市2003年年鉴》《XXXX山景区概念设计》泸州地质勘探设计院《XX省XXXX山地热勘探可行性研究报告》。5．XXXX房地产开发有限公司企业法人营业执照6.XXXX房地产开发有限公司《2004年资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表》7.建设业主提供的有关项目的基础资料和数据。1.2.2编制范围本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就XX山景区项目基础设施的建设，阐述项目的背景并论证其必要性，对旅游资源进行科学评价，分析研究旅游市场和开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设的工程方案，研究确定合理的建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析。1．3项目建设背景和必要性1.3.1项目背景1．项目开发的机遇XX地处中国西南腹地，地域辽阔，拥有雄奇秀险的山川，悠久的文化历史，众多的少数民族，古朴淳厚的民风，旅游资源在全国占有重要地位。XX现有国家级风景名胜区15处、省级风景名胜区70处，丰富的旅游资源使XX省成为集总量丰富、类型较齐全、品种多样、品位较高为一体的旅游资源大省。但XX省人多、山多、耕地少，经济与全国各兄弟省市相比，尚有较大差距。为了抓住中央关于西部大开发战略的发展机遇，XX省确定了二十一世纪实行“追赶型”、“跨越式”发展的目标、思路、重点和措施，并将旅游产业的发展放在重要的位置，明确提出要把旅游产业培育和发展成为我省的支柱产业之一。XX省委、省政府制订了《关于加快培育旅游支柱产业、建设旅游经济强省的决定》，确定了我省由旅游资源大省向旅游经济大省跨越的发展目标：“十五”期间，全省国际国内旅游总收入年均增长18%，至“十五”末，旅游收入达到578亿元，相当于当年全省GDP的9%以上；2006年至2010年，旅游总收入仍以年均18%的速度增长，到2010年达到1376亿元，相当于当年全省GDP的14%。为了实现旅游产业的跨越式发展目标，全省要建成一批世界级、国家级旅游精品，建设一批国际级、国家级旅游城市，积极扶持一批旅游企业集团，以加快旅游产业的发展带动相关的发展，进而促进全省经济的发展和生态环境的保护。全省各地按照省委、省政府的部署，大力推进旅游资源优势向旅游产业优势和旅游经济优势转化，旅游综合产业要素不断完善，大旅游、大产业全面发展的格局正在形成，全省旅游经济发展充满生机与活力。1999年至2003年，全省旅游招商引资共计达93.3亿元人民币。2004年，全省累计实现旅游总收入566.23亿元人民币，比上年增长34.6%。接待国内游客11425.6万人次，国内旅游收入542.26亿元人民币，分别比上年增长36.0%、32.8%。接待入境游客96.62万人次，旅游外汇收入2.89亿美元，分别比上年增长114.3%、93.1%。2005年，是“十五”计划的最后一年，根据XX旅游的发展情况，全省将提前实现省委、省政府提出的“十五”期间旅游业经济的发展目标，其旅游业发展前景良好。近年来，XX市旅游产业获得长足发展，总体态势良好。在国家级旅游资源中，自然的占全省18%、人文的占全省的8%，但是XX市旅游接待人数只占全省的4.6%、旅游收入仅占全省的4%左右。为此XX市政府对旅游业十分重视，提出了：“集中力量，突出重点”寻求跨跃式发展的途径。明确阶段目标是：以2005年、2006年和2010年为三个阶段（即2005年建成“中国优秀旅游城市”、2006年争办全省旅发会、2010年旅游总收入对当年GDP的贡献率达到10%以上），全力推进旅游产业的崛起。而又以2005年和2006年两年的“脱胎换骨”突出抓好“13213”工程（“一城三景两区一环线三要素”）工程。“13213”工程即：“一城”—XX中心城区暨国家历史文化名城的扩容和城市形象的提升；“三景”—蜀南竹海、兴文石海、僰人悬棺的精品景区打造；“两区”—以五粮液厂区为主的千年酒都工业旅游区、以向家坝为依托的高峡平湖旅游区；“一环线”—旅游环线公路升级和沿线场镇民居整治；“三要素”—旅游接待、服务、娱乐设施等重要要素。在2006年8省旅发大会前必须完成10大项目：白塔山景区功能完善、南广古镇旅游区的打造、流杯池及周边改造、竹海“两镇一线一片”（万里镇、万岭镇、景区内公路沿线、观海楼片区）整治、五粮液集团厂区旅游功能完善和五粮液大道整治、五粮液大酒点建设、宜长路建设、三里半至后河过境路建设、旅游公路环线沿线整治、三江湖世外桃园一期工程，XX山景区建设工程。2．自然风景资源与地热资源为满足市场的要求，XX在拥有蜀南竹海等众多闻名遐迩的自然风光旅游景点的基础上，再开发出距市区近，自然风景优越，地热资源丰富，建设起点高，设施和服务项目齐全的XX山景区项目予以配套，将是锦上添花，建成后必将成为XX市和翠屏区的重要经济增长点之一。而XX距成都275公里、重庆260公里，距乐山、自贡、内江、泸洲四个中等城市100多公里，其间多有高速公路相通，交通极为便利。周边城市人口约2300多万人，是得天独厚的消费者资源。“XX山风景区”项目无论从地理位置、交通条件、旅游环境、投资规模、档次、客源、接待能力等方面均优于西部大峡谷。国家重点工程向家坝水电站的修建将淹没西部大峡谷，他的大量固定客源将被迫另觅他处，而“XX山风景区”给游客们提供了一个更方便、舒适、丰富的旅游资源以满足其消费要求。1.3.2建设的必要性随着西部大开发向纵深推进。XX将以独特的区位条件，丰富而博大的旅游资源禀赋厚重而悠远的历史底蕴、优雅兼神秘的文化风情、强劲而持续的旅游产业力量，正蓄势待发。但是，XX仍是一座正在升级换代的新兴旅游城市，从市容市貌到城市功能配套，都还与其中的地位很不相称。作为区域性中心城市，XX需要有一处迎来送往，接待宾客的“城市客厅区”——一个集吃、住、行、休闲、观光、娱乐、游购于一体的高水平的综合服务功能区，以便吸引八方人气，留住游客脚步，体现城市价值，提升蜀南旅游环线魅力。XX山景区以其能满足上述旅游接待功能而成为蜀南旅游环线上的精品度假景区。从而从根本上改变过去蜀南游客“白天逛山看庙，晚上闭门睡觉”，在旅游地停留时间短，休闲、养生、娱乐消费少的局面。XX市委市政府于2004年将“XX山景区”项目作为XX市创造“中国优秀旅游城市”重点配套工程列入了全市重大建设项目和迎接XX省第四次旅游发展大会必建配套项目予以重点支持。将XX山景区项目列为蜀南旅游资源整合、整治与开发类项目，其目的在于改善XX旅游环境，提升XX旅游功能，扩大XX名城游客容量，让XX山风景区真正成为蜀南旅游圈的起始点和回归休憩地及游客集散中心，成为蜀南旅游圈又一大型新景区和XX城市“新客厅”。XX山风景区：·功能定位：自然风景区+森林温泉旅游养生区+度假及商务接待区+旅游复合地产区；·功能形象定位：玉液仙乡、酒都天堂，XX城市新客厅；·功能规模定位：西南地区一流，蜀南地区数一数二；·市场地位：蜀南旅游圈的起始点和回归台及游客集散中心；综上所述，XX“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，拟建设的“XX山景区”又是其重点配套项目之一，是名符其实的城市旅游公园，前景十分乐观。它的建成将有利于XX市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色的产业经济结构，实现经济社会跨越式发展的目标具有重要意义。该项目建设完全符合国家西部大开发的战略部署，是十分必要的。1．4项目建设概况1.4.1建设内容规划XX山景区中心园区为4个区域：西部片区（度假居住公寓区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（连接XX山森林风景区）。本次项目建设区域为其中的主要旅游休闲区，占地面积926亩。本次项目建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项。一期工程建设内容包括景区基础设施、与景区生活、商业配套的基础实施、建设用地征用（492亩）等3大类，建设工程共8项；二期工程建设内容包括旅游接待设施、特色温泉浴场、商业街、生活公寓小区以及建设用地征用（434亩）等4大类，建设工程共5项1.4.2管理机构本项目建设业主为XXXX房地产开发有限公司，该公司属民营企业，统一负责本项目的建设和管理工作。1.4.3实施进度本项目规划建设期为3年，从2005年至2007年。其中：一期工程建设期2年，从2005年至2006年，2006年度XX省旅发大会前投入营运；二期工程建设期2年，从2006年至2007年，2007年底全面竣工。1.4.4投资估算及资金筹措本项目总投资为48000万元。其中：一期基础设施工程总投资为15192万元，二期工程总投资为32808万元。项目资金筹措为企业自有资金30000万元，申请银行借款18000万元。其中：一期工程企业自有资金7192万元，申请国家开发银行借款8000万元；二期工程企业自有资金22808万元，申请其它金融机构借款10，000万元。1.4.5财务评价本项目主要财务指标为：年均营业收入8349万元、年均营业税金及附加459万元、年均总成本费用4187万元、年均利润总额3704万元所得税1222万元、税后利润2481万元、内部收益率（全部投资、税前）8.82%、内部收益率（全部投资、税后）6.52%、净现值（Ic=6%、税前）8847万元、净现值（Ic=6%、税后）1581万元、投资回收期（全部投资、税前）10.54年、投资回收期（全部投资、税后）12.02年、偿债备付率134％－424％、贷款偿还期：国家开发银行贷款宽限期3年，还款期10年；其它金融机构贷款宽限期3年，还款期5年。4.6社会评价速流量，有较大产量，属二叠和三叠系的地下淡水化泉带之间。水源来自数十公里至二百公里不等的地质构造深层区域内。水主动力系统有长江流域水系补给，“取之不尽，用之不竭”，前景十分看好，没有水源枯竭的风险。2．2市场预测2.1XX省旅游业基本情况近几年来，通过XX省旅游业的不断开拓和发展，XX的旅游业取得了可喜的成绩，2004年全省累计实现旅游总收入566.23亿元人民币，比去年同期增长34.6%。接待国内游客11425.6万人次，国内旅游收入542.26亿元人民币，分别比去年同期增长36.0%、32.8%。接待入境游客96.62万人次，旅游外汇收入2.89亿美元，分别比去年同期增长114.3%、93.1%。15大主要旅游景区接待游客1295.57万人次，门票收入8.56亿元，分别比去年同期增长46.8%、84.2%。2004年，XX省接待入境旅游人数和旅游外汇收入较2002年同期分别增长44.8%、44.3%。2004年游客情况统计表表2-2 指标 单位 2004年累计 比2003年增长（%） 比2002年增长（%）1、接待入境人数 万人次 96.62 114.3 44.8其中：外国人 万人次 54.68 124.1 32.9台湾同胞 万人次 25.41 94.7 31.2香港同胞 万人次 13.03 82.5 135.92、接待入境人天数 万人天 170.14 90.5 38.9其中：外国人 万人天 100.88 81.7 21.2本项目的建设和经营指导思想是高起点、高标准、一流设施和一流服务。以其有疗养价值的水质优势，营造一个上规模、上档次、具有独特的自然景观与沐浴、品水、戏水、玩水功能、配合喷泉水景，激光水景、音乐水景等休闲旅游度假环境。以新、奇、特使之远近闻名吸引八方来客，塑造一个来了XX必须去XX山风景区的口碑。XX有着独特的区位优势和十分便捷的交通，拥有自然景观与温泉休闲、度假旅游景点的市场前景是将非常令人乐观。由于向家坝电站建设，将使西部大峡谷被淹没（现已封库），使其大量固定客源顺势成为XX山风景区的消费者，最后达到到XX旅游不来XX山风景区就不算尽兴的效果。2.2.4消费水平另据XX市旅游局抽样调查结果显示，来宜游客中45％选择在此过夜，XX市区内星级酒店入住率均超过70％，来宜游客人均花费485元（XX省平均游客花费为428元）。酒店消费为：二星级120元/天、三星级200元/天、四星级350元/天。而今XX“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，“XX山景区”又是其配套重点项目之一，项目得到政府更多的政策支持和帮助。再加上它依托城市，是名符其实的城市温泉型森林旅游公园，游客消费前景十分乐观。.4客源市场的空间定位根据“XX山景区”基本情况以及游客到达旅游目的地的距离与游客数量间的比例关系，可将客源市场的地域结构定位如下。1．一级市场：主要是成都和重庆两地，一级市场定位在35％。2．二级市场：主要是本市及成都和重庆两地通高速公路的周边城市，二级市场定位在35％。3．三级市场：主要是贵州、云南、陕西、甘肃、河南、北京、广东等，三级市场定位在25％。4．机会市场：主要为海外市场中的日本、台湾及其它市场（游客人数最少，但消费水平最高），机会市场定位在5％。2.2.5游客量及收入预测近几年，全国旅游行业的平均增幅在20-25%之间，XX省的旅游业增幅高于全国平均水平，XX市旅游产业与省内旅游发达的市州相比，差距较大。本项目基础设施建设期3年，于2007年底完成，2008年全面投入运营。根据XX市旅游业发展和XX山风景区基本情况、消费水平，预测游客在全面投入运营后将达到41.3万人.次/年(2008年)，投入运营第5年后达到60.4万人.次/年是能够实现的，此后处于相对稳定时期。游客规模和预测区间预测如下：游客规模及区间预测表2－5年度2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012~2029年大众沐浴人数（万人）28.030.833.937.341.045.149.654.6同比增长10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%贵宾浴人数（万人）3.05.8同比增长10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%就餐人数（万人） 14.0 15.4 16.9 18.6 20.5 22.5 24.8 27.3娱乐人数（万人） 7.0 7.7 8.5 9.3 10.2 11.3 12.4 13.6住宿人数（万人） 9.1 9.1 9.1 9.1 9.1 9.1 9.1 9.1注：就餐人数按大众浴沐人数的30％测算，娱乐人数按以大众浴沐人数的25％测算，住宿人数按入住率的50%测算。第三章开发利用条件3．1地理位置“XX山景区”位于XX市城市规划区内，拟建的中心园区南北长约1300米，东西宽约700米，与XX山风景区联片。市内6路公共汽车终点站在本项目园区入口处，交通十分便捷。该区域是XX市城市规划的建设区。。园区紧靠吊黄楼火车站，距内宜高速公路出口2.5公里，距XX机场10公里，市中心5公里，是XX市规划区内尚未全面开发的自然景区。根据XX市江北建设发展的趋势分析，必将带动吊黄楼以北沿川云公路至象鼻卫星集镇和相关产业的开发建设。拟建园区属东高西低的平坝和坡地。海拔425米以上为天然松树林地，北侧有一条从山上流下的溪沟，与由西至北流向的晶玉河交汇，形成天然河道系统。区内高差174m，地质稳定，环境优雅，适宜制造人文景观和园林环境，有利排水和达标污水处理。建设场地的土石方可就地平衡消化，温泉浴场有利于依山畔水就势布局。3．2自然条件XX市位于XX盆地南部边缘，金沙江、岷江汇聚市中区，形成长江之源。XX市辖九县一区，总人口500万，幅员13283平方公里。地处东经103039＇至105020＇，北纬27049＇至29016＇之间，属亚热带季风气候。平均日照1050小时、年均气温180C、年均降雨量1100ml、年均相对湿度83%。冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，雨量充沛；无霜期长，光照适宜，四季分明。属地震7度设防区。3．3建设条件3.3.1交通XX已形成铁路、公路、水运、航空立体交通网络。距市中心7公里的菜坝机场可起降波音737等大型飞机，已开通至北京、上海、昆明、广州等航线。成渝铁路经内江、自贡与XX相连，内昆铁路XX至昆明段已全线通车，成为XX主要运输大动脉，XX到南宁出海只需24小时。内宜高速公路已建成并与成渝高速公路连接，XX至成都、重庆的汽车只需要2.5小时就可到达。全市各县、区共有16条公路通向全国各地。XX山景区中心园区建在川云公路旁，对外交通十分便捷。市内则有6路公共汽车直抵景区，每3分钟发一班车，为广大市民消费提供了便捷的交通条件。3.3.2社会经济状况XX1997年建市以来，城市建设日新月异，国民经济持续健康发展，市区年人口已达50万人，全市国民生产总值连续几年呈两位数增长，经济总量跃居全省第四位。2003年，全市地方财政收入达14.48亿元，比上年增加28.44%；旅游经济发展加快，服务业方兴未艾，2003年全市旅游总收入15.19亿元，接待游客316万人次，创汇108万美元，同比分别增长35%、35%和54%.城镇居民人均可支配收入6628元，经济快速增长。3.3.3基础设施建设XX山地热资源取水点距园区2000米沿途为顺势而下的山地。本项目采取架设输水管线与井口相接，利用地形高差，使温泉水自然溢出，减少后期的取水成本。景区紧靠吊黄楼火车站，沿此段的川云公路两旁已形成建设区。经大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路跨越景区，只要接线就可供电。中国电信、联通通讯已覆盖此地，通讯条件优异。供水、供气均可从吊黄楼火车站直接口供给，鉴于园区地处冲沟地带，地下水源丰富，为节约投资，近期钻井取地下水供给景区生活用水。由于有一小溪貫穿景区低洼地带，由南至北流向，未受到城市污染。设计经过整治加宽加深，下部设污水管，而上部经流雨水，作为景区内排水和污水的干渠。由于实施了清污分流，又可兼作景区小桥流水和自然景观。3.3.4垃圾处理本项目依托已建成XX市垃圾处理厂，“XX山景区”垃圾处理采用收集后送至该处理厂。3.3.5污水处理本项目采取建设污水处理厂处理景区污水的措施。第四章总体规划4．1总体规划的依据和原则4.1.1总体规划的依据1．《中华人民共和国城市规划法》2．《城市居住规划设计规范》3．《城市绿化规划建设指标的规定》4．《城市绿地分类标准》5．《XX市城市规划局规划设计条件通知书》6．《XX山景区地形图》4．2规划原则生态原则高度重视当地的生态效益和环境保护。充分利用XX山风景区东麓现有水网、山体、植被等自然条件，合理引导功能空间与自然生态系统的协调发展，保持地区的生态环境平衡，实现可持续发展，按照自然资源赋存条件，社会经济条件，人群条件等方面的实际情况统筹安排，合理规划协调发展。渐进原则坚持规划的科学性与可行性的结合，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益社会效益与经济效益相统一。实用原则坚持经济方便，合理规划和布局风景区服务设施，充分结合现有地形，地貌及植被包括水体，溪流，山林地和古树名木，利用环境景观优美地带进行绿化，给予自然生物若干自然生存环境，绿地布局与其他景观资源复合，植物配置恰当考虑其生命周期和群落演潜进程。个性原则充分发掘XX山风景区自然资源潜在优势，并合理的加以整合开发利用，加强旅游环境治理，旅游功能完善，扩大旅游容量；加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。通过保护自然生态景观，选择合适的植物配量方案，凸现绿化的个性特征和时代特色，同时，使其各景观区域，各团组具有较强的可识别性，突出游览观光与休闲度假复合这个主题。。4．3总体布局4.3.1功能分区XX山风景区内的中心园区建设分为两大系统，即一是旅游景区基础设施系统，包括道路、河道、管网、水、电、气、热、通信等设施以及景区生活、商业配套土地一级开发建设基础设施项目；二是温泉游乐设施和商业、生活区域设施系统。将居住区和游乐区分开，居住区主要布局于西部片区。游乐区布局于地势较平的西北片区，其间由一座人工湖将他们分开，避免使用上的相互干扰。游乐区程L状布置，游人接待中心，布置在纵横交汇处。西南侧为大型文艺广场，和商业街，并与居住区主入口相联，东南侧为温泉浴场，并向山坡攀升与XX山自然景区相联，使游人通过景区道路游览XX山自然景观。4.3.2交通系统XX山风景区中心园区的用地范围内基本地貌为坡地。道路设置主要以等高线为依据，游乐区设一个广场入口和一个通向浴场的人口，并在游人接待中心处设置了一个道路交汇点，便于游客去往各个项目区。居住区设主次两个入口，主入口和商业街相通利于游客游览及购物，次入口与温泉浴场相联，便于休闲娱乐，居住区内由一条横向环道将其区分开，山坡中上段将组团道路设置为环道利于车辆通向环道将其区分开，山坡中上段将组团道路设置为环道利于车辆通行。4.3.3给排水及污水处理中心园区接待设施用水和温泉水浴场按照集中取水，统一建设，统一管理，统一供水。为防止水体污染，服务接待区均采用雨污分流的排水体制。污水收集后通过排污管网送景区污水处理厂统一处理。4.3.4环卫及固体废物处理服务区、休息、观景点以及游览步道、公路侧均设立垃圾箱，在中心园区内设垃圾转运站一座，收集垃圾至城市垃圾处理厂进行无害化处理。各服务区、休息、观景点附近设置公厕，粪便污水由服务接待区污水处理设施统一处理后，用管道排入景区污水处理厂再处理后排放。4．6旅游服务设施本项目拟建游人接待中心1座（设500个床位），商业步行街一条，游客接待除主要依托游人接待中心外，还辅之以各景点度假村部分接待设施。规划在景区内重要景点设若干服务设施，方便游客需要。第五章建设内容及规模5．1建设内容规划原则本次项目为XX山风景区中心园区建设项目，设计建设内容依据深圳王志纲工作室编制的《XX山风景区中心园总体策划方案》和德国D+L公司编制的《XX山风景区中心园选址及策划方案》，并依据省、市规划部门及专家组的审查、评定意见。规划XX山风景区中心园为4个区域：西部片区（度假居住区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（联接XX山森林旅游区）。本次项目建设区域为其中的主要旅游休闲区，占地面积926亩，总建筑面积183300平方米。本次项目建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项。项目按照分期实施的原则进行安排，一期工程建设内容包括景区基础设施（建设项目包括道路、河道、水、电、气、热、通信等）、景区生活、商业配套区一级土地开发和基础实施建设项目包括土地开发、管网建设、污水处理等实施。景区绿化建设项目、建设用地征用等4大类，建设工程共8项；二期工程建设内容包括温泉露天浴场、冲浪馆、旅游接待管理设施、公寓小区、商业步行街、建设用地征用等4大类，建设工程共5项。5．2建设内容5.2.1一期工程景区基础设施旅游道路：建设景前区道路1300米，道路宽度40米；景区西部、北部、中部片区车行道6000米，道路宽度4－12米；建设西部、北部、中部片区景区步行道12000米，道路宽度2－3米；建设南部片景区步游道9000米，道路宽度1。5－2米。XX山风景区道路5000米，道路宽度6—10米；形成西部、北部、中部、南部区以及向XX山自然风景区延伸的完善的旅游道路网络。、晶玉河道：晶玉河位于景区入口处，需整治的长度为3000米，整治面积22500平方米。、排污泄洪暗沟：位于景区内，全长4000米，宽2米、高2.5米；除排污泄洪外，过境电缆均可敷设在暗沟内。、供排水管线：敷设井口－度假区－浴场温泉主供水管线、支供水管线，长度3000米，供温泉水能力3000立方米/日，向度假区和浴场供应温泉水；敷设西部、北部、中部片区自来水供水管线3600米、排水管沟8000米，形成完善的供排水系统。、供电设施：敷设城市输电线路至西部、北部、中部片区变配电所的10千伏输电线路2000米；在西部、北部、中部片区建设变配电所3座（建筑面积200平方米），变压器总容量3000千伏安；景区西部、北部、中部片区室外照明（道路、景观照明等）。（（6）、通讯实施：敷设通信电缆20，000米，形成XX山风景区通讯系统。（7）、供气设施：在中部片区建设天然气调压站1座（建筑面积200平方米），供气能力3000立方米/日;敷设城市天然气主干管－调压站－各用气点天然气管线1500米。（8）、供汽设施：在中部片区建设蒸汽锅炉房1座（建筑面积300平方米），安装蒸汽锅炉2台（2吨/时×2台）；敷设供汽管线1800米，集中向各片区供汽。（9）、景区污排水处理场：在西部、北部片区建设景区排水处理站2座，景区污排水处理能力5000立方米/日，使景区排水处理达标排放。（10）、土石方工程：建设场地平整挖填方工程量900，000立方米；场地挡墙工程量30，000立方米。风景区景观建设（1）景观建设：在西部、北部、中部片区重点进行园林绿化、建设园林景点，在南部改善森林旅游区植被及自然景观，绿化面积300000平方米；对西部、北部、中部、南部片区的现有水体沟渠进行整治，溪流沟渠整治面积8000平方米。土地征用征用一期工程建设用地492亩。5.2.2二期工程旅游接待设施第六章第六章工程设计方案6．1一期工程6.1.1景区基础设施旅游道路.1景前区道路及景区车行道(1)线路按照景区规划，建设景前区道路1300米，道路宽度40米；建设XX山风景区道路5000米，道路宽4—12米。建设西部、北部、中部片区景区步行道12，000米，道路宽度4－12米，按市政道路标准设计。线路设计原则：1）按照自然地形，在线路设计时尽量减少土方量。2）道路分级明确，路网形态清晰，使管理者能够方便管理，游客能够轻松地到达想去的任何景点。3）充分结合公园中的景点进行道路设计，使游园中的人充分感受到“人在画中游”的情趣。（2）主要技术标准1）道路等级：城市主要道路；2）设计车速：30公里/小时；3）计算荷载：BZZ-100，车辆荷载：城-A；4）平曲线最小半径：100米；5）道路最大纵坡：2.3%，最小纵坡：0.3%；6）设计年限：30年（柔性路面15年）。（（3）路面工程1）路面结构组合车道路面为沥青砼面层，上面层为4厘米厚的AC-13Ⅰ型细粒式SBS改性沥青混凝土，下面层为6厘米厚的AC-25Ⅰ中粒式沥青混凝土，基层为25厘米厚的6%水泥稳定碎石层，垫层为30厘米厚的砂砾层。2）结构要求（沥青路面部分）土基回弹模量30米pa，表面层沥青回凝土劈裂强度1.5米pa，抗压模量1400米P。中面层沥青混凝土劈裂强度1.0米pa，抗压模量1000米P。（4）路基工程要求土基回弹模量>30米pa。如不能满足地基要求时采用丁码0.4米厚人头石。填方路基，施工前应清除垃圾和杂填土。要求换填路基段，路基压实度要求按设计标准。（5）其它工程工程其它工程建设内容包括小块花岗路面人行道、排水管沟、道路照明工程等。.2景区步行道（1）线路建设西部、北部、中部片区景区步行道12，000米，道路宽度2－3米。旅游步行道连接片区各建筑、旅游步行道连接片区各建筑、景点，以形成片区步行道交通网络。（2）设计原则1）主要景区游览步行道尽量作到能形成环线，方便游人游览，不走回头路。2）游览步行道应尽量作到不破坏或少破坏自然风景，工程量少。3）游览步行道应视所处自然环境，有其独特风格，并与环境相协调。（2）主要技术标准1）游览步行道路基宽度2－3米。2）道路纵坡大于1：1-1：3地段设人行踏步台阶。3）路基铺筑材料：路基两边各镶粗凿料石，料石规格为25厘米×25厘米×100厘米。路基两边料石中间铺设厚25厘米碎石。踏步台阶用高25厘米、宽30厘米、长110厘米细凿料石铺设。景区步行道建设南部片区景区步游道3500米，道路宽度1.5－2米。形成森林旅游区完善的旅游道路网络。设计原则和主要技术标准与景区步行道相同。晶玉河道整治：河长3000米，宽15米，形景区天然水系。设计原则按照自然地形，尽量减少土方量，护岸挡墙采用浆砌块石砌筑。供排水管线.1温泉主供水管线敷设井口－度假区－浴场温泉主供水管线、支供水管线，长度3000米，供温泉水能力3000立方米/日，向度假区和浴场供应温泉水。温泉主供水管线采用保温夹层钢管，井口温泉自然压力输送。.2自来水供水管线水源景区位于城市规划区内，采取由XX自来水厂供水。给水管网设置给水管网采用枝状管网。为解决供水压力和低压消防压力，拟在高地设置倒锥壳水塔，美观实用，不影响景区环境。为解决管网末端消防水量供给不足问题，拟向设小型消防水池处铺设专用消防供水支管。敷设西部、北部、中部片区自来水供水管线6000米。结合给水管网复盖区域设置消防供水设施，如专用消防支管、地上式消火栓、小型消防水池等，除直接用于消防灭火外，还可为其它消防方式提供水源，如向消防车供水、向室内消防系统供水等。景区各片区根据其用地及人口规模确定其消防标准，为同一时间火灾次数为1次，每次消防用水量为10升/秒，火灾持续时间按2小时，故消防用水量为72立方米。.3泄洪排水管沟排水体制各片区均采用雨污分流制。雨水经有组织汇集后，就近排入溪河；污水经有组织汇集后，排入城市污水管网，由景区污水处理场处理达标后排放。雨水排水系统雨水排水能力按当地暴雨强度公式计算，设计取值：P=1年；径流系统根据各段的铺地情况采用0.3-0.65；在t=t+mt中，t取101 2 1分钟；迟缓系数m：明沟采用1.2，暗沟采用2.0。根据相对集中，就近分散排放雨水的原则布置雨水沟管，沟管一般沿道路布置。为暗管时，敷设在河道或车行道侧；为明沟时，即采用浆砌条石砌于道路边沟。为保证旅游接待区、站地区安全，在山坡上，布置一定的截洪沟。泄洪暗沟采用钢筋砼现浇砌筑雨水管道采用钢筋砼管，雨水明沟采用浆砌条石砌筑。较大的雨水出口，如排泄高差较大，设砼结构的跌水。（1）污水排水系统景区内的生活和粪便污水均进入化粪池或沼气池处理后排入污水管道系统；厨房油腻物，修化油池过滤后再排放。生活污水管道根据自然地形和道路坡向布置，个别地段根据自然地形坡度作自由布置，使污水以重力流方式排入城市污水管网。温泉排水由温泉排水收集，以重力流方式排入温泉水处理设施。污水管道采用钢筋砼管，个别跨溪河处采用钢管。敷设排水管线8000米。供电设施.1电源经大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路跨越园区，接线条件优越。景区采取由10KV高压输专线供电。.210千伏输电线路从大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路引三个回路分别至西部、北部、中部片区变配电所2000米。采用10千伏变联聚乙烯绝缘三蕊YJV型电力电缆，穿φ80塑料管埋地敷设，埋深1米。线路应尽量避开景点，施工不破坏地貌，并且要有严格防火要求。.3变配电所根据各片区的用电负荷，在西部、北部、中部片区建设变配电所3座，设10千伏变压器3台，总容量3，000千伏安。各变配电所分别向各片区供电，采用0.4千伏电力电缆穿管埋地敷设。建设各片区室外照明系统，包括道路、景观照明等。供气设施.1供气方案根据现有的天然气气源状况和景区内各个用气点的用气要求，本项目建设景区天然气供气系统。在中部片区建设天然气调压站1座（建筑面积200平方米），供气能力3000立方米/日;敷设城市天然气主干管－调压站－各用气点天然气管线1500米。.2建设方案敷设自城市天然气接口输气管道，管径为89×5毫米，干管输气压力均为0.8兆帕。天然气经调压站调压后，送至用户内的使用压力为300-500毫米水柱，满足安全用气的要求，天然气质量经脱硫处理后符合民用标准。输气管采用标准GB8163-流体管，20#钢材质的无缝钢管，管道敷设方式为地下埋设。供汽设施.1热负荷根据景区集中供热负荷统计，平均热负荷3/h，最大热负荷4/h。各用热点用汽压力0.3Mpa。.2锅炉燃料来源：考虑城市环保要求，拟采用天然气，天然气由城市天然气管网供应，锅炉按中压天然气（20Kpa）设计，天然气管由调压站专管引至锅炉炉前阀组。锅炉选择：根据负荷征，从投资、运行等方面进行比较，选用2台2t/h的燃气低压锅炉，可满足不同时段的用汽负荷要求。供热方式及介段参数：蒸汽管道采用母管制，锅炉运行压力1.25Mpa，蒸汽压力P=1.25Mpa、t=1940C，锅炉蒸汽经分汽缸分配至各生产车间，由车间自行减压至要求的压力使用。燃烧方式及燃料消耗：燃气低压锅炉采用全自动比调节。.3水处理锅炉房设一套三塔式流动床离子交换设备，该设备为半自动软化水装置系统。连续出水，出水水质稳定，操作简单，维护方便，所需树脂较少，水耗、再生剂耗量低且耐腐蚀。系统流程如下：原水三塔式弱氢型流动床脱碳器三塔式钠离子流动床软水箱。由于用汽点多为壳式热交换设备，凝结水质好，为节约能源，凝结水回收率考虑为60%。凝结水经回收管道集中，由车间专用泵输回锅炉房。软水箱兼作凝结水箱。.4节能措施最大限度回收凝结水，减少热损失和软水损失。用热设备及热力管道采用绝热性能好、比重轻、施工方便的保温材料保温，以减少散热损失。.5供汽管线敷设供汽管线1800米，集中向各片区各用汽点供汽。景区排水处理站在西部、北部片区各建设景区排水处理站1座，景区排水总处理能力5000立方米/日，使温泉排水处理达标排放。景区沐浴污水属一般生活污染，无有毒有害物品污染源，对环境影响较小。浴场采取过滤法处理浴后废水，其作法是将各式浴池的浴后废水有组织地排入人造溪沟，溪沟底铺一层砂两层石子，过滤层及底层用0.5-4石灰石碎石铺15cm厚，中间层为10cm精砂层，面层上再铺15cm厚1-8cm石灰石碎石。沟底安装漏水洞与排水沟连通，过滤后的沐浴废水排入区内主干渠的污水管道。土石方工程建设场地平整挖填方量900，000立方米，修建挡墙工程量30000立方米。挡墙采用浆砌条石重力挡墙。园林绿化在西部、北部、中部片区重点进行园林绿化，建设园林景点；在南部片区及XX山的主要景区，改善森林旅游区植被。绿化面积300,000平方米。园林绿化主要建设景观主题景点，深入发掘温泉和长江第一城历史文化内涵，把温泉生态旅游与长江第一城文化旅游完美结合起来，突出温泉山水文化交融的特色。园林景观带以低矮名贵竹子为背景，分片区、成规模地种植四季花卉，做到四季花香，五彩缤纷。在景观绿化带设置交叉探照灯和彩灯，营造景区灯光交叉的动态效果和浪漫气氛。改善XX山景区植被主要进行补植树。0溪流沟渠水体整治对西部、北部、中部、南部片区以及XX山主要景区的现有沟渠进行整治，并建设小桥、观赏游道等，水体整治面积8000平方米。沟堤采用浆砌条石重力堤型和生态堤型，堤上建1.2米高的青石雕花护栏，并沿河堤内建彩色砼块路面的游人道路。6.2二期工程6.2.1温泉及景观建设特色浴场在中部片区建设特色浴场，包括室内浴池1000平方米（建筑面积6000平方米），设计日接待能力1000人；室外浴场浴池9000平方米，设计日接待能力3000人。特色浴场按照“生命之泉、美丽之泉、养生之泉”理念将洗浴区分为三个部分。生命之泉(公共区):与自然要素、娱乐要素相结合，体现泡温泉的趣味性，感受自然与生命的另类乐趣。美丽之泉(女性专区):体现温泉美容、保健、养颜的功效，让女性洗出健康，洗出美丽。养生之泉（公共区）：体现温泉医疗、养生的价值，解决现代人的亚健康问题。生命之泉：日光浴是夏天泡温泉的另一种体验，通过人造沙滩、岩伞的搭配，营造出类天然的景致风光。森林浴是由桑拿浴、日光浴等派生出来的一种时尚流行语，意即到树林中去沐浴那里特有的气息、氛围。一项最新研究成果表明，吸入杉树、柏树的香味，可降低血压，稳定情绪。本项目将树林和温泉结合形成所特有的温泉森林浴。增加温泉的趣味性和娱乐性，让游客在温泉冲浪池中感受绿浪翻滚、涛声阵阵的刺激，在温泉飘流中感受泉水淙淙、碧波荡漾、逍遥自在的感觉。休闲馆休闲馆满足在人们泡温泉之余，能够参与更多的休闲活动，例如各种棋类活动、扑克、台球、乒乓球等等。美丽之泉：鲜花浴有益于皮肤的新陈代谢，能够起到养颜的功效。牛奶浴：牛奶含丰富的维生素及矿物质，牛奶浴除了有美白肌肤的效果外，还可以治失眠。咖啡浴：咖啡因具有分解脂肪的作用，也可以紧实肌肤。泥浴：用矿物泥或海泥进行美容已成为当今时尚，本项目温泉的盐含量比较高，温泉的盐含量比较高，泥浴将具有很好的美容保健效果。美丽馆是女性的专属空间，是青春的加油站。提供美容美体、美容按摩、美容化妆、医学美容等服务。养生之泉：药浴既是一种保健方法，也是一种治疗手段，温泉药浴治病的领域非常广泛，特别适合于亚健康人群和一些慢性病的康复治疗。6.2.2景观建设旅游广场在北部区入口处建设旅游广场1座，面积6500米，包括广场地面、景观雕塑、小品等。建成XX山风景区专题旅游广场。广场上设置体现温泉特色和长江第一城历史文化特色的小品，可以是温泉特色和长江第一城历史文化特色的诗词书画灯箱、文化名人介绍等。6.2.3旅游接待及管理设施旅游管理设施.1管理用房在各片区建设后勤、管理用房1800平方米。建筑采用川南民居建筑风格，钢筋砼框架结构，坡屋面。.2景区智能化系统（1）智能化系统组成在西部、北部、中部片区建设景区智能化系统在西部、北部、中部片区建设景区智能化系统4套，包括办公自动化系统、通讯网络系统、景区自动管理系统、综合布线系统，实现景区现代化管理。（2）办公自动化系统（OAS）1）网络功能满足管理日常办公业务的需要，办公决策及实施管理的需要；满足园内宽带网络数据传输的需要。本网络为办公自动化系统开发、运行、发展的平台，应适合各种办公自动化软件的运行，应能与市内宽带网络连接，能通过ISDN、IDSL、DDN等与Internet、Chinanet等广域网连接。能与通信网络系统（CNS）、楼宇自动化管理系统（BMS）、综合布线系统（GCS）共享资源。2）网络构成设置统一的计算机网络系统中心，并在各建筑物内设网络局域子系统。根据目前交换式互联网络技术的发展，从桌面存取、网络工作组（局域子网）、广域连接到远地存取，全面支持学校的信息交换、使用及管理。网络系统拓扑结构主要采用星形、树形相结合的形式。由网络中心、楼宇节点、用户工作站等组成。3）办公自动化软件办公自动化软件分为系统软件、应用软件。协议体系标准：以TCP/IP、NetBEUI协议集为网络的协议体系，建设网络系统。软件体系工作模式：考虑到软件的通用性、互动性，应采用浏览器＋服务器的工作模式，客户端以浏览器作为统一的用户界面。并建立统一的FTP、NEWS、Email等服务系统。运行管理：可由网络中心统一规划IP地址及域名，信息发布管理及安全管理。各部门或各建筑物自行管理其内部的局域网。（3）通信网络系统（CNS）通信网络系统（CNS）能为建筑物的使用者提供迅速、有效、安全、可靠的通信服务，包括语言、图像及数据等多种媒体的通信服务。通信网络系统（CNS）应满足办公自动化系统（OAS）、设备综合管理系统（BMS）的要求，并能在数字化、宽带化上实现资源共享。数据、多媒体宽带网络的建设办公自动化系统（OAS）。通信系统园区固定电话通话系统以程控电话交换平台为依托，组建园区电话网。除了使用园区宽带网络与外界进行信息传输外，还可以通过电话网与园区外信息网络进行信息传输。系统布置：根据园区的地形，在道路旁、各建筑、广场等处设置适当的公共电话（如IC、IP电话）；在办公室内、各建筑内均设直拨电话。有线电视系统有线电视系统包括从城市有线电视网引入的电视信号、园区自己接收的电视信号以及园区自办的节目。系统组成：根据功能要求，本网络采用750MHz邻频传输系统。在园内建立卫星接收及有线电视前端机房和全校铜轴电缆分配系统。（4）景区自动化管理系统1）概述景区自动化管理系统包括：建筑设备自动化系统（BAS）、消防自动化系统（FAS）、安全防范自动化系统（SAS）等。2)建筑设备自动化系统（BAS）目前，建筑设备自动化系统的产品较多，生产厂家也较多，但各公司均采用了RS-485总线接口，这就为系统设计的通用性提供了方便。在系统方案的设计中，其系统构成的网络拓扑结构应适用与不同厂家产品的需要，为选择最终产品带来极大的方便。建筑设备自动化系统主要包括：冷热源系统监控子系统、给排水监控子系统、供配电监控子系统和照明监控子系统及重要实验室监控子系统等。系统设计时应考虑系统功能的可扩展性，控制与管理方式变更时易行性，硬件和软件进入和退出系统的方便性。3)消防自动化系统（FAS）系统组成：本系统是一个较为独立的子系统。它由火灾探测报警设备、消防联动设备和消防通信、广播设备等组成。本系统设计应符合现行国家规范的要求。系统应与楼宇自动化管理系统集成所需的接口。火灾探测器选择应以烟、温及可燃气体或复合探测器为主。不采用传统的开关量探测器。在景区内设置消防控制中心，内设集中报警器。在景区需要的各建筑中设置多个区域报警器，以形成景区统一的消防控制系统。4）安全防范自动化系统（SAS）安全防范自动化系统（SAS）主要子系统包括：电视监控系统、防盗报警系统、出入口控制及门禁系统、保安人员巡查系统、访客警示系统、车辆管理系统、周界防越报警系统、安全信息广播系统等。景区内安全防范自动化系统（SAS）的组成：设置：门禁系统、防盗报警系统等。景区的管理中引入保安人员巡查系统、周界防越报警系统、出入口控制系统等以保证学校的安全。在景区的主要出入口、道路旁、主要活动场所设置适当的校园广播扬声器作为校园信息播及安全广播。（5）综合布线系统（GCS）1)概述综合布线系统（GCS）是应开放式星形拓扑结构，其支持语音、数据、图文、图像等多媒体业务的需要。其传输线路主要用于办公自动化系统（OAS）、通信网络系统（CNS）、景区自动化管理系统等各智能化子系统内部以及相互之间的信号。2)2)综合布线系统的组成综合布线系统由工作区子系统、配线子系统、干线子系统、设备间子系统、管理子系统、建筑群子系统等6个部分组成。因景区内不同建筑的结构和建筑面积的不同，学校可分为建筑物间的干线子系统、各建筑物内的配线子系统、在适当的房间内设置工作区子系统。景区综合布线系统采用100M网络传输系统，在景区主干线采用光纤电缆，各建筑物内的配线干线及工作区内配线均采用5类8芯数据双绞线作为数据传输线路，在每个工作区设置2个或2个以上的信息插座。6.2.4游人接待中心建筑地点在中部片区建设游人接待中心。建筑与结构游人接待中心采用钢筋砼框架结构，单层，钢筋砼柱下独立基础，砖围护和隔墙，墙下条形基础。建筑面积20000m2，包括前厅、演示厅、服务厅、商务中心、KTV厅、计算机房、管理用房等。设计床位500张，会议接待能力1000人，游人接待能力5000人次。游人接待中心建筑造型采用川南民居建筑风格特点，并加以提炼创造，以形成景区的标志性建筑。主要功能游人接待中心的主要功能是：旅游景区和游览线路介绍，特景演示；旅游服务设施介绍；旅游服务查询，服务预订洽谈；旅游信息发布；提供餐饮、购物服务。前厅设施及功能前厅用于游客短暂停留和导游查询。厅内设置触摸式查询电脑五台及少量轻型休息椅，查询电脑与计算机房的网络服务相连。通过人机交互方式的触摸屏查询电脑，游客可直观、快捷、方便地查询景点介绍、服务介绍、设施介绍、收费介绍、注意事项以及天气、交通、住宿现状等情况，可使游客轻松自如获取所需了解的信息，有条不紊地安排游程。.5演示厅设施及功能演示厅内设多媒体投影屏幕系统和音响系统，用于介绍有关景点情况，设座席50个。多媒体播放系统由计算机房控制，将数字摄像机拍摄的景区图像资料编辑为多媒体软件。通过介绍特色景点，以渲染气氛和吸引游客游览。服务厅设施及功能服务厅用于景区售票和旅游服务预订、洽谈。服务厅设服务台，配备相应的计算机终端，计算机终端与计算机房的网络服务器相连，在服务厅游客可直接洽接和预订住宿、门票、导游、交通、餐饮、娱乐等。计算机房计算机房用于游人解说中心计算机管理、开发和与外界的通信联络。设网络服务器1台，开发工作站1台，配置相应的输入输出设备，网络服务通过集成器和智能布线与各计算机终端组成局域网，逐步与景区各景点电脑相连，解说中心登记注册国际互联网站，中心可通过上网对外发布信息和与外界沟通。6.2.5公寓小区在西部片区建设公寓小区，总建筑面积62800平方米。仿川南古老的地方民居建筑形式或符号下现代舒服的内部空间，和园林景致一起，反映了一种回归本土、回归自然的生活方式。6.2.6步行商业街在北部片区建设步行商业街，总建筑面积13800平方米。设计要点采用川南民居的建筑风格，充分利用景区风景与自身园林景观，提升其商业价值。 第七章 项目开发与管理 7．1建设业主及管理机构本项目建设业主为XXXX房地产开发有限公司。公司成立于1997年3月,公司注册资本金2000万元，是XX市最早一家国家二级房地产开发企业。至2004年末公司总资产达1.55亿元，资产负债率仅56％，有较强的偿债能力。在本项目中，由XXXX房地产开发有限公司统一负责XX山温泉景区的开发保护、利用、建设和管理工作。7．2主要职责XXXX房地产开发有限公司作为XX山风景区开发商，其主要职责如下：保护XX山风景区自然资源和生态环境，维护风景区的自然风貌，开发利用温泉与自然景观资源；协调编制XX山风景区总体规划和详细规划并组织开发实施。开发建设、维护、管理景区基础设施和公共设施及自然景观；制定XX山风景区管理制度，负责游人安全、环境卫生、治安、商业和服务业管理等；7．3项目负责人及机构设置7．3．1项目负责人本项目负责人为XX，现任XX房地产开发有限公司法定代表人。建立理经营机构，是“公司法”为现代企业标准化、制度化管理提出的基本要求。公司结合项目实际，分开发建设和正常经营两个阶段设置相应经营管理机构。确保开发建设和生产经营顺利进行。本项目管理机构设6部1室：风景区管理部、浴场管理部、办公室、财务部、娱乐健身部、住宿部和餐饮部，设计定员为50人。其组织机构见图7-1。董事长、总经理监事会风景区管理部娱乐健身部浴场管理部餐饮部住宿部财务部办公室第八章项目实施进度8．1项目建设期本项目规划建设期为3年，从2005年至2007年。其中：一期工程建设期2年，从2005年至2006年，2006年度XX省旅发大会前投入营运；二期工程建设期2年，从2006年至2007年，2007年底全面竣工。在各建设内容的进度安排上，本着分年建设、分年形成旅游设施条件和首先建设旅游基础设施、逐年开发旅游接待设施、改善旅游环境的原则。2005年首先形成大规模基础实施建设条件；2006年形成道路、水电气设施、旅游广场、旅游管理设施、游人接待中心、特色浴场、园林绿化、水体整治等基础设施和游客接待设施条件；2007年形成全部旅游客接待能力和良好的景区旅游环境以及与之配套建年形成全部旅游客接待能力和良好的景区旅游环境以及与之配套建设的商务，公寓小区环境。计划在2005年内全部完成各建设内容的初步设计、施工图设计和当年建设工程的招标等工作；2006年、2007年初完成当年建设工程招标等工作。8．2分年建设内容实施进度安排2005年：2005年首先完成部分土地征用、土石方工程、旅游道路工程建设，形成大规模建设基础条件。2006年：完成全部土地征用、土石方工程、旅游道路工程河道溪流整治工程建设，并完成旅游广场、游人接待中心、特色浴场、园林绿化、溪流沟渠整治等工程建设，形成游客接待的基础设施条件。2007年：完成公寓小区、步行商业街等工程建设，形成全部旅游客接待能力和良好的景区旅游环境以及生活居住环境。XX山景区建设项目分年建设内容实施进度安排表表8-1序号项目2005年2006年2007年一一期工程1景区基础设施1.1旅游道路1.2供排水管线1.3供电设施1.4供气设施1.51.5供汽设施1.6通讯设施1.7景区污水处理场1.7景区溪流水体整治1.8土石方工程1.9河道整治工程2征用土地（492亩）二二期工程1温泉及景观建筑1.1特色浴场1.2景观建设及景区绿化2旅游接待及管理设施2.1游人接待中心2.2旅游管理设施3公寓小区4商业步行街及广场5二期土地征用（434亩）第九章投资估算及融资方案9．1投资估算9．1．1投资估算的依据（1）总投资估算范围：本项目总投资估算范围只包括建设投资，费用分类为工程费用、其它工程费用、预备费、建设期利息。流动资金由建设单位另行解决，不计入总投资。工程费用：参照当地同类工程目前竣工造价和“三材”及人工单价测算出单位工程投资指标，按本建设方案工程量估算工程费用；设备购置和安装工程费按当地同类工程竣工造价估算。其它工程费用：景观建设、旅游管理设施、旅游接待设施等工程的其它工程费用按工程费用的5%（其中：建设单位管理费1.0%、勘察设计费1.5%、工程监理费1.0%、其它1.5%）；其它建设工程的其它工程费用按工程费用的8%（其中：建设单位管理费2.0%、勘察设计费3.0%、工程监理费1.5%、其它1.5%）。预备费：景观建设、旅游管理设施、旅游接待设施等工程的基本预备费按工程费用和其它工程费用的6%；不计涨价预备费。建设期利息：银行借款资金按年利率6.12％计算建设期利息。9．1．2总投资9．1．2．1项目总投资本项目总投资为48000万元，其中：土建工程23251万元，占总投资的48.44%；设备购置4657万元，占总投资9.70%；安装工程1，571万元，占总投资的3.28%;其它费用18521万元，占总投资的38.58%。详见表9－1。9．1．2．2一期基础基础设施工程总投资一期工程总投资为15192万元，占项目总投资的31.65%。其中：（（1）景区基础设施8075万元，占一期工程总投资的53.16％；（2）景区绿化900万元，占一期工程总投资的5.92％；（3）土地征用费5972万元，占一期工程总投资的39.31％；（4）建设期利息245万元，占一期工程总投资的1.61％。详见表9－2。9．1．2．3二期工程总投资二期工程总投资为32808万元，占项目总投资的68.35%。其中：（1）温泉浴场及旅游广场实施5077万元，占二期工程总投资的15.48%；（2）游人接待及管理设施5994万元，占二期工程总投资的18.27％；（3）公寓小区实施8840万元，占二期工程总投资的26.95%；（4）商业步行街实施2255万元，占二期总投资的7.32%；（5）其它设施1901万元，占二期工程总投资的5.8%；（6）景区景区1500万元，占二期工程总投资的4.58%；（7）土地征用费6935万元，占一期工程总投资的21.14％；（8）建设期利息306万元，占一期工程总投资的0.94％。详见表9－3。9．1．3总投资分年计划9．1．3．1项目总投资分年计划按照项目建设进度安排，总投资分年计划为：2005年7192万元，占项目总投资的14.98%;20062006年20808万元，占项目总投资的43.35%；2007年20000万元，占项目总投资的41.67%。详见表9－6。9．1．3．2一期工程总投资分年计划按照一期工程建设进度安排，总投资分年计划为：2005年7192万元，占一期工程总投资的47.34%;2006年8000万元，占一期工程总投资的52.66%。详见表9－7。9．1．3．3二期工程总投资分年计划按照二期工程建设进度安排，总投资分年计划为：2006年12808万元，占二期工程总投资的39.04%;2007年20000万元，占二期工程总投资的60.96%。详见表9－8。9．2资金筹措9．2．1项目资金筹措9．2．1．1企业自筹资金企业自筹资金30000万元，占项目总投资的62.5%，分年投入计划：2005年7192万元，2006年10808万元,2007年12,000万元。企业自筹资金为资本金，共计30000万元，占项目总投资的62.5％，满足国家对建设项目资本金比例要求。9．2．1．2银行借款银行借款资金银行借款资金18000万元，占项目总投资的37.5%。分年投入计划：2006年14000万元，2007年4000万元。详见表9－6。9．2．2一期工程资金筹措9．2．2．1企业自筹资金企业自筹资金7192万元，占一期工程总投资的37.47%，分年投入计划：2005年7192万元。企业自筹资金为资本金7192万元，占一期工程总投资的37.47％，满足国家对建设项目资本金比例要求。9．2．2．2银行借款申请国家开发银行长期借款8000万元，占一期工程总投资的52.66%。分年投入计划：2006年8000万元。9．2．3二期工程资金筹措9．2．2．1企业自筹资金企业自筹资金22808万元，占二期工程总投资的69.52%，分年投入计划：2006年10808万元，2007年12,000万元。企业自筹资金为资本金，共计22808万元，占二期工程总投资的69.52％，满足国家对建设项目资本金比例要求。9．2．2．2银行借款申请其它金融机构长期借款10，000万元，占二期工程总投资的30.48%。分年投入计划：2006年2000万元，2007年8000万元。XX山景区建设项目10．1景区旅游项目财务效益10．1．1财务评价依据及方法依据《建设项目经济评价方法与参数》中的有关规定和国家现行财税制度，以及行业特点对本项目各项财务指标进行测算和分析。10．1．2基础数据1．营业收入（附表10－1）根据XX山景区项目开发情况，结合本旅游项目的特点，本项目收入测算如下：景区游缆及沐浴门票收入：每天人均消费85元、每年沐浴人数同比递增10％计算。贵宾浴收入：每天人均综合消费200元、每年沐浴人数同比递增10％计算。接待楼客房收入：共计500张床位，将接待客房的标间、普通客房、单间客房和套房合并考虑、入住率为50％、房价每床每天380元、八折计价测算。年收入2774万元；餐馆收入：以大众浴沐人数的50％留下就餐、人均消费40元计算。娱乐收入：以大众浴沐