漯河勤俭步行街SWOT分析1

-.z.1、纪念品促销1、纪念品促销2、价格促销1、纪念品促销2、价格促销目录前言一、优势分析〔strengths〕二、劣势分析〔weakness〕三、时机分析〔opportunities〕四、威胁分析〔treats〕五、对策〔countermeasure〕1、纪念品1、纪念品促销2、价格促销前言对工程的优势、劣势、时机、威胁的全面评估称为SWOT分析〔strengthsweaknessopportunitiesandtreatsanalysis〕。勤俭商业步行街〔双汇商业城〕是**市一个投资规模较大的商业地产工程，本工程开发成功与否，对双汇地产的开展至关重要，也将直接关系到双汇地产的前途和命运。因此通过SWOT分析，躲避工程开发的风险，发挥与整合工程的资源优势，把握市场时机，使本案的开发取得更大的成功。依据市场调查结果，现对勤俭商业步行街〔双汇商业城〕的内外部条件等各方面内容进展综合和概括，进而分析工程存在的优势、劣势、时机、威胁，并且提出行动对策。1、纪念品1、纪念品促销2、价格促销一、优势分析〔strengths〕实力实力规模位置商气优势1、区位1、位置优势1、区位本工程位于**市火车站西，北靠马路街，南临人民路，东起交通路，西至友爱街，属**市的核心商业圈，具体区位优势表现在以下方面：规模性：本工程占地180亩，是**市中心唯一的一块大型商业开发用地，在**乃至**省内不多见的大型商业开发工程。成熟性：周边金融〔农行、工行分理处〕、学校〔许慎小学、实验高中〕、医院〔市一院〕等生活配套齐全，交通便捷〔7路、9路、68路、77路等公交〕。增值性：本工程与双汇广场隔路〔人民西路〕相望，双汇广场面积广阔、环境优越，勤俭步行街〔双汇商业城〕规模宏大，同时属于**市核心商圈，增值潜力大。2、辐射力强2、商业辐射力强2、辐射力强交通路、人民路、马路街、勤俭街是**市传统的批发加零售的商业区，有良好的商业环境与经商气氛，以及传统商业聚集地，是**市的商业黄金十字架，其商业辐射力极强〔根据雷利法则计算，详见宏观调查局部〕，辐射范围可达周边〔**的西平与上蔡；**的西华，以及**、**等〕地市。3、规模大3、规模大3、规模大本工程总规划用地面积180亩〔约12万平方米〕，是**市中心唯一的一块最具商业开发价值的用地，在**省乃至全国是不多见的多业态、纯商业开发用地，在这里可以建立大型商场、商业步行街，能够形成规模宏大的购物中心。4、人气旺盛4、商业业态较为全面集中，人气旺盛4、人气旺盛本工程周边尤其是人民路与交通路沿线分布服装、家电、超市、百货、家具、手机、餐饮、化装品、眼镜、珠宝店、鞋业、文体用品、书店、洗浴等商业业态，**市80%的消费人群集中在这里，商业人气旺盛。具体业态如下列图：本工程周边现有商业面积与经营业种单位：平方米路名〔市场〕经营业种营业房总面积交通路〔人民路-**路〕眼镜、鞋业、书店、洗浴12000人民路〔汽车站-五一路〕超市、珠宝、手机、餐饮、文体用品7500金穗广场服装类零售10000马路街〔火车站-五一路〕服装、五金类7000中华市场服装类批发42000亚细亚家电、百货、家具40000人民商场服装、百货、餐具50000合计——1685005、品牌优势5、品牌优势5、品牌优势双聚集团强大的实力与良好的信誉，提高了本案开发的可信度。双聚集团是跨地区跨行业跨国经营的大型企业集团，是中国最大的肉类生产基地，2003年产值超过100亿元。在**乃至全国是人们心目当中出类拔萃的企业，是品牌卓越、实力强劲的大型集团，在**，双汇是**人的骄傲，人们特别相信双汇的实力与信誉。二、劣势〔weakness〕与问题分析劣势劣势分析土地本钱高规划受限制友爱街凌乱购置较力低市场容量小缺乏经历1、土地本钱高1、本工程是**市中心唯一的一块商业用地，土地本钱较高，每亩地高达90万元，是**土地市场的"地王〞，造成开发本钱较高。1、土地本钱高解决思路：通过高品质、多业态、精产品等方面的整合，提高本物业的价值，从而增加工程利润。2、整体规划受限制2、整体规划受限制2、本工程西北沿街面多已建成，而且局部建筑物不能撤除，整体规划设计受到限制，而且又不利于北部与西部商业气氛的形成。解决思路：本工程西北局部可规划为专业大买场，吸引更多的商业人气。3、土地利用率低3、本工程西北局部地块不规则，土地利用率较低，形成西北部有死角。3、土地利用率低解决思路：西北局部地块的设计与整体规划相谐调，从而合理利用每寸土地。4、友爱街比拟凌乱4、人民路与友爱街交汇处比拟凌乱，缺乏商业人气。4、友爱街比拟凌乱解决思路：建议与政府合作改造友爱街，增加本区域的商业气息。5、购置力相对较低5、通过**市居民经济收入状况分析〔2002年**市城镇居民人均可支配收入5916万元，城镇居民人均消费性支出4716万元〕，整个**市的居民购置力相对较低。5、购置力相对较低解决思路：吸引**市周边地市购置力较高的消费人群。6、市场容量小6、本案作为中原最大的商业地产工程，根据**市的城市规模〔45平方公里〕，目前市区人口总量〔35万左右〕，其市场容量会对本案造成一定的威胁。6、市场容量小解决思路：吸引**周边地市与省外更多的投资商，扩大本工程的市场容量。7、人才缺少7、本案的开发，需要专业的商业管理人才，本案开发是双汇地产的开山之作，因此大量引进商业人才很重要。7、人才缺少解决思路：引进专业的商业管理、招商与销售推广等方面的人才，加强团队建立。8、经历缺乏8、在房地产开发，特别在商业地产的开发方面，双汇公司缺乏丰富的经历。8、经历缺乏解决思路：智源机构通过与双汇公司的精诚合作，努力弥补双汇地产公司在开发经历方面的缺陷。三、时机分析〔opportunities〕机机会缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的商业中心商业投资意识强烈，而且易于引导消费现有商业形态落后，业态、业种、经营理念急需更新换代缺少专业的大卖场，以及品质较高的商业步行街1、缺少商业中心1、通过市场调查分析，**市商业形态的快速开展与目前的商业现状形成显著的矛盾。整个市场缺乏新的商业业态，特别缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体为一体的商业中心〔详细依据参见市场定位局部〕。1、缺少商业中心2、易于引导消费2、通过市民的精神面貌与消费特征分析，**市民思想开放，追求时尚，易于引导消费。〔例如：各种新型款式的服装与各新品牌的汽车购置，在**省属于超前的消费城市〕2、易于引导消费3、投资意识强烈3、通过客户访谈与实际调查，**市民有较强的投资意识，尤其是投资商业地产的意识强烈。3、投资意识强烈依据：①**市多层住宅不稀缺，而且升值较慢。②商业房不仅具有保值、增值的功能，还具有投资收益功能，投资者看好勤俭商业步行街。4、商业急待更新换代4、依据现有的商业形态〔亚细亚商场、人民商场、小胖量贩等较大的商业业态比拟落后〕，**市的商业规模、商业业态、经营理念、经营场所急待更新换代。4、商业急待更新换代5、缺少专业的大卖场5、依据现有商业建筑业态〔金穗广场、亚细亚商场、人民商场、小胖量贩、新大新量贩、家具市场、光明路市场〕分析，**市缺少专业的大卖场，以及品质较高的大卖场与商业步行街。5、缺少专业的大卖场四、威胁分析〔treats〕威胁分析威胁分析同类工程体量较大大量的商户被分流沙北CBD即将出现1、沙河购物广场等工程构成威胁1、本案附近的沙河购物广场，以及即将开发的光明路市场、小胖购物中心、豫荣商业城等商业工程体量较大，对本案的开发构成威胁。1、沙河购物广场等工程构成威胁解决思路：抢先于光明路市场、小胖购物中心的开发，通过本工程的综合优势，打败一切竞争对手。2、商户被分流2、**城市开展方向北扩〔沙北〕东进〔铁东〕，而且整个商业网点沿城市主要干道〔人民路、交通路、嵩山路、黄河路〕成线形分布，分流了大量的商户。2、商户被分流3、CBD商务圈即将出现3、**市沙北〔嵩山路与凇江路交汇处〕将出现CBD商务圈，会对市区商户造成一定的分流。3、CBD商务圈即将出现解决思路：通过本工程地理位置、业态业种、升值潜力等方面的优势，引导商户在本案投资。S〔优势〕1、位置优势S〔优势〕1、位置优势2、规模优势3、人气旺盛4、品牌优势W〔劣势〕1、土地本钱高2、地块不规则3、友爱街凌乱O〔时机〕1、缺少商业中心2、易于引导消费3、投资意识强烈4、缺乏专业卖场T〔威胁〕1、周边工程直接威胁2、大量商户被分流3、市场容量有限五、对策行动对策矩阵图SS〔优势〕W〔劣势〕O〔时机〕T〔威胁〕1、SO对策1、SO1、SO对策〔1〕突出本案人民路与交通路商业黄金十字架的区位优势；〔2〕加快本工程的开发建立，吸引本工程现有经营商户进驻的同时，扩大其它区域经营商户的进驻；〔3〕扩大本案的经营业态，吸引大型品牌店的进驻；〔4〕挖掘本案成熟的商业环境与经商气氛；〔5〕强调本地块是商业发财之地；〔6〕发挥双汇的信誉与品牌等资源优势。2、WO对策2、WO2、WO对策〔1〕利用地理位置的优越性，以及本案建筑设计的科学性，以建筑物亮丽的立面色彩，到达告知目标客户的目的和品位；〔2〕加强本区域内大型购物中心以及其它相关配套设施的完善。〔3〕拿到土地后，加强宣传，扩大本工程的知名度，迅速开展各种公关活动，并要抢占客源。〔4〕从经商方面引导置业，从置业方面引导投资，从客户消费方面吸引人气。〔5〕创造**市集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的商业中心。〔注：本工程对面沙河购物广场已启动，现已开场内部认购，建议此工程尽快启动以争取主动，并迅速占领市场，争得更大的市场份额。〕3、WT对策3、WT3、WT对策时间上：2003年12月底，本工程土地拿到后，按阶段落实工作方案，抢先占领市场。产品上：依据不同的经营业态，通过混合产品的研发，吸引不同商户的经营与投资