北京下半年楼市急速转暖 土地市场迎来井喷趋势

Word北京下半年楼市急速转暖土地市场迎来井喷趋势在新房和二手房成交量均持续高位运行的情况下，北京的土地市场也迎来了井喷，开发商为了获取一宗优质地块，往往需要竞拍上百轮，由此也产生了新的单价地王。

在经历了上半年的萧条与冷清后，北京下半年的楼市急速转暖。在新房和二手房成交量均持续高位运行的情况下，北京的土地市场也迎来了井喷，开发商为了获取一宗优质地块，往往需要竞拍上百轮，由此也产生了新的单价地王。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，“2021年北京新房和二手房无论是成交面积还是成交金额，都将超过2021年的数据。同时，截至目前，北京市年内共揽入土地出让金1238亿元，由于未来一个月还将有大量土地成交，预计2021年北京土地成交额有望超过去年的1916.9亿元，并历史上首次突破2000亿元大关。”

疯狂的土地市场

10月20日下午，经过104轮激烈竞拍，葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米的农民回迁房的代价，拿下北京丰台樊家村危房地块，溢价率高达50%。

出让资料显示，该地块起价33亿元，总建筑面积为20.38万平方米，需配建1万平方米公租房及6.18万平方米农民回购房，回购价分别为8000元/平方米和3800元/平方米。同时，地块包含大量的配套设施，建成后需无偿移交丰台区相关部门使用管理。

不过，即便条件如此苛刻，作为今年北京4环内出让的第二宗住宅用地，还是吸引了大批开发商的关注。除了葛洲坝外，还包括金地集团、中国金茂，中铁建、中铁置业。此外，不少企业为了增强竞争力，则采取了“抱团取暖”的参战方式，其中包括万科金融街联合体、中粮天恒首创联合体以及龙湖保利首开平安联合体。

而想要在如此强敌环伺的境地中取胜，付出的代价自然不会太小。张大伟表示，去掉回迁房、公租房和配套设施用地后，该地块商品房住宅面积只有6.82万平方米，导致这部分的楼面价高达7.49万元/平方米。对此，有国内龙头地产公司的营销老总直呼：“疯了。”业内人士也称，以这个单价计算，项目入市后的价格不会低于15万元/平方米。

同时，这一单价也超过了融创2021年拿下的农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价，成为北京新的单价地王。而该地块相较农展馆地块，位置及周边配套均落差一筹。由此，也可以看出北京土地价格的上涨趋势。

而3天后的土地拍卖上，北六环外一宗宅地的商品房部分也拍出了2.75万元/平方米的楼面价，这也意味着未来该地块商品房的售价将超过4万元/平方米，而目前其周边区域在售的商品房价格尚在2万元/平方米至2.5万元/平方米。

此外，当天位于中央别墅区的顺义后沙峪地块，更是吸引了11家房企及联合体的参与，最终经过41轮竞拍，金隅大成以18.5亿元，配建7.94万平方米限价商品房、4.69万平方米自住型商品住房的代价将该地块收入囊中。其中商品房的楼面价也高达5.25万元/平方米，并成为北京历史单价第9贵的地块。

据房地产行业市场深度分析数据显示，从2021年10月20日至11月24日，一个月多的时间里，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地。这34宗土地合计起价达到了628亿元，按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这34宗地块最终的成交价有望达到880亿元。从而使北京的土地出让金首次突破2000亿元/年。

值得注意的是，龙头房企们也在越来越多的把资源投放到北京这样的一线城市。中原地产的统计数据显示，2021年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，其中在一线城市投入的占比历史首次突破了40%，达到了44%。

高和资本董事长苏鑫此前也对记者表示，房企之所以加大在一、二线城市拿地的力度，更多的还是源于利润上的追求和提高资产安全性的考虑，而这也是房企在市场状况不好时理应采取的“防御策略”。毕竟人流和资金越聚集的城市房价会更加坚挺，且位置越好安全边界越高。而从实际情况看，目前一、二线城市无论是在房屋销量和房价走势上，均好于三、四线城市。

住宅成交全面超越2021年

实际上，近期楼市的成交情况，也确实让房企在一线城市拿地时，底气十足。中原地产研究部统计数据显示，截至2021年10月25日，北京纯商品住宅(剔除自住房等)合计签约44116套，虽然低于2021年全年，但成交均价达到了29055元/平方米，合计住宅签约额为1606.69亿元，已经超过了2021年全年的1551.4亿元。同时，二手房成交套数也达到了153612套，已经远远超过2021年全年，全年成交套数有望达到19万套—20万套。

而这一成绩还是在上半年楼市惨淡的背景下完成了，更凸显出下半年楼市的火热。

此外，北京的豪宅市场也是持续火爆。截至目前，2021年北京售价超过10万元/平方米豪宅项目成交大幅攀升。整体签约套数达到了188套，即便剔除盘古项目集中签约的96套，也达到了92套的历史最高纪录。此前最高的年份也只成交了28套，今年年内的成交已经是过去最高年份的3倍。市场人士预计北京全年超过10万元/平方米的豪宅成交套数将超过250套。

而曾经的单价地王北京壹号院(即农展馆地块)，近期也成交了3套商业房源，均价高达19.5万元/平方米，同时还有3套已经被预订。而19.5万元/平方米的售价也刷新了北京同类产品售价的新高。

显然，在这种情况下，动辄5万元/平方米、7万元/平方米的楼面价，房企自然也是敢于接收。

据悉，北京成交楼面价超过3万/平方米的地块已有38宗，这其中楼面价超过6万元/平方米的有5宗，楼面价超过5万元/平方米的有5宗，楼面价超过4万元/平方米的有11宗。这也意味着，房价预期在15万元/平方米左右的项目将有10个(楼面价超过5万元/平方米的)，售价超过10万元/平方米的项目合计将有21个，再加上市场上现存的部分老项目，未来北京单价超10万元/平方米的项目将有50个。

“北京商品房市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售的物业中低端占比非常少，北