沈阳市商圈全面综合调研报告

2009年沈阳市商圈综合调研报告第一章沈阳市市商圈分布状状况一、沈阳市商业业市场基本状状况目前沈阳阳市的商业格格局，基本形形成了以和平平区和沈河区区为主要商业业核心区域的的现状。形成成了中街商圈圈、太原街商商圈、五爱商商圈、三好商商圈、西塔商商圈、长江街街商圈等商业业区域。其中中中街商圈和和太原街商圈圈是沈阳市两两大主力商圈圈，其辐射范范围大，对周周边城市吸引引力强，这两两个商圈的发发展对提升沈沈阳商业形象象和增强沈阳阳商业辐射力力具有重大意意义。而五爱爱街商圈、三三好街商圈、南南塔商圈均是是辐射东三省省的批发商场场，是沈阳商商业市场的重重要组成部分分，而其它商商圈性区域较较强，是沈阳阳商业的补充充。得益于沈沈阳市商业的的快速增长，沈沈阳市商业地地产也得到了了快速的发展展，现已成为为城市经济发发展中的一项项重要内容。特特别是近年，在在国家振兴东东北老工业基基地的导向下下，沈阳所独独有的中心城城市地位得以以充分体现，商商业发展快速速步入规模高高速的增长时时期。目前，沈沈阳已开始成成为商业地产产的投资旺地地。出现这种种强烈的发展展势头的原因因，主要得益益于金廊开发发和浑河两岸岸开发的启动动、以及几大大传统商圈的的大力改造建建设而提供的的发展空间。二、沈阳市主要要商圈分布状状况目前，沈阳市共共有市级商圈圈3个（太原街街商圈、中街街商圈、长江江街商圈），区区级商圈3个（北市商商圈、北站商商圈、铁百商商圈），专业业商圈3个（五爱商商圈、三好街街商圈、南塔塔商圈），特特色商圈1个（西塔商商圈）。各商圈分布布状况如下：：此主题相关图片片如下：scfb..jpg【沈阳市主主要商圈分布布图】第二章沈阳市市主要商圈调调研分析一、中街商圈调调研分析（一）基本状况况1、区域市场场界定本项目目所指的区域域市场是指中中街商圈。该该商圈横跨大大东、沈河两两区，其中东东半部分行政政隶属于大东东区，而西侧侧部分则属于于沈河区，是是沈阳市历史史最悠久的商商业中心。2、商圈四至至中街商圈以以中街步行街街为核心，东东起小什字街街、南至南顺顺城、西至西西顺城、北起起北顺城，由由中街、小东东路、北中街街、南中街、沈沈阳路、正阳阳街、朝阳街街等主要道路路围合组成。3、商圈规模：：（1）占地面积积中街商圈总总长约1900米，宽约1400米，总占地地面积2.6平方公里；；其中，中街街商业步行街街长850米，宽18米。（2）商业面积积中街商圈在在营业总面积积为60万㎡左右，未未开业(包括闲置和和在建)商业网点营营业面积约30万㎡。该区区总营业面积积近100万㎡。（3）年营业额额该商圈年营营业额超过100亿元。4、服务半径径：中街商圈圈服务半径辐辐射整个沈阳阳市，该商圈圈服务日客流流量约30万人次。其其中，本地消消费者约占80%，外地消费费者约占20％。5、目标客户户群：该商圈圈以沈阳市及及部分外地的的中高端消费费人群为目标标客户群，以以年青、时尚尚为主力目标标客户群。6、消费者认认可度：中街街商圈是沈阳阳市历史最悠悠久的商业中中心，消费者者认可度极高高。（二）区区域定位中街街商圈发展定定位：“4A级商贸文化化旅游区”中街商圈是是沈阳市历史史最悠久的商商业区，目前前，沈阳市政政府正着力将将其打造成“东北第一街”，政府将其其定位为“4A级商贸文化化旅游区”，规划建设设正阳街和朝朝阳街地下通通道，结合故故宫周边环境境综合整治，完完成标志性建建筑装修改造造，完成中心心庙广场、名名人景观大道道、步道式精精品街的建设设工程，建设设休闲广场，努努力将中街商商圈建成东北北中心影响东东北亚经济圈圈的国际商贸贸旅游交易平平台。（三）地地铁等城市基基础设施改造造对区域的影影响1、地铁对区区域商业的影影响研究（1）地铁站点点在中街商圈圈的设置根据据沈阳市地铁铁规划，一、三三、四号线经经过中街商圈圈，在中街商商圈设置三个个站点，分别别是小什字街街站点、朝阳阳路站点及小小冿桥路站点点。（2）地铁对区区域商业的影影响地铁作为为一种大众交交通工具，具具有人流量大大、便捷快速速的特点，综综合考虑各方方面因素，沈沈阳地铁对区区域商业的影影响主要有以以下方面：巨巨大人流量，使使得区域商业业氛围更浓；；高效的便捷捷性，使得区区域商业活动动更加频繁；；对于地铁口口商业，由于于人流量的大大量增加，可可获得更多商商机2、城市基础设设施对区域影影响（1）交通状况况①道路状况：：中街商圈道道路网络发达达，以中街步步行街为核心心，形成四横横、六纵的道道路网：东西西向道路有：：北顺城路（双双向六车道）、中中街路、沈阳阳路、南顺城城路（双向六六车道）；南南北向街：西西顺城街（双双向六车道）、正正阳街（双向向四车道）、朝朝阳街（单向向四车道）、东东顺城街（双双向四车道）、大大什字街、小小什字街。虽虽然区域道路路交通网络发发达，但由于于道路较窄，车车流量过大，导导致商圈内交交通不够畅通通，但随着商商圈交通环境境的整治和地地铁的开通，这这种交通状况况有望得到改改善。②公交状况：目目前，共有16条公交线路路经停中街，可可快速的到达达沈阳各主要要区域。经停停中街商圈的的主要公交线线路公交线路路途经主要站站点市区线路路上行南一马路-北中街-中街-沈阳站北118路下行北中街-中街-故宫西华门-古城子132路上行沈阳工贸学学校-小北门-中街-故宫西华门-科普公园207路上行鹏利广场-中街-小西门-沈阳工业大大学213路上行乐购超市-小北门-中街-故宫西华门-南塔汽车公公司215路上行/下行泰山路-中街-故宫西华门-莲花街222路上行行大北门-小北门-中街-故宫西华门-南三好街228路上行/下行宠物市场-小西门-中街-故宫西华门-小河沿257路下行北中街-中街-故宫西华门-艳华街276路下行辽沈二街-小北门-中街-故宫西华门-沈阳理工大大学287路下行北中街-中街-故宫西华门-天河家园290路北线上行环北家园-小北门-中街-故宫西华门-小河沿296路下行北中街-中街-故宫西华门-滑翔小区294路上行三台子-小北门-中街-故宫西华门-五爱市场(南乐郊路)292路下行陵园街-小北门-中街-故宫西华门-方明街290路南线环北家园-小北门-中街-故宫西华门-小河沿③停车位：目前前，中街商圈圈停车位分为为地上停车位位和地下停车车位，地上停停车位以路边边停车为主，地地下停车位为为各大商场地地下二层停车车场。目前，中中街商圈停车车位较为缺乏乏，新玛特地地下停车位仅仅有200个、沈阳商商业城地下停停车位220个、兴隆大大家庭有1000个停车位。整整个商圈停车车位估计在2500个左右，相相对于日均人人流量为30多万人次的的商圈，其停停车难的问题题已十分突出出。（2）商业配套套状况：中街街步街商业配配套完善，各各大银行金融融网点较多，肯肯德基、麦当当劳、老边饺饺子馆等餐饮饮名店云集于于此。序号名称序序号名称1沈阳商业银银行9工商银行2新华书店10老边饺子馆3交通银行11必胜客4麦当劳12中国农业银银行5肯德基13中国银行6肯德基14肯德基7中国邮政15工商银行8麦当劳－――四）区域发发展规划及前前景预测1、区域规划划目前，沈阳阳市政府正着着力将中街打打造成“东北第一街”，政府将中中街商圈定位位为“4A级商贸文化化旅游区”，规划建设设正阳街和朝朝阳街地下通通道，结合故故宫周边环境境综合整治，完完成标志性建建筑装修改造造，中心庙广广场、名人景景观大道、步步道式精品街街的建设工程程，建设休闲闲广场，努力力将中街商圈圈建成东北中中心影响东北北亚经济圈的的国际商贸旅旅游交易平台台。按照规划划，中街商圈圈将以建设4A级景区为切切入点，以建建设“东北第一街”为统领，建建设成布局合合理、功能完完善、环境优优美、经济繁繁荣、最具竞竞争活力的中中心商业区。同同时，中街商商圈将实行住住宅控制规划划，目前，中中街商圈的住住宅面积约占占建筑物总面面积的三分之之二，政府规规划5～10年使住宅建建筑面积降到到建筑物总面面积的三分之之一以下。届届时，一个独独具历史文化化底蕴、具有有现代特色的的大型综合商商业区呼之欲欲出。2、前景预测测中街2005年被评为“中国十大商商业街”称号，是中中国具有悠久久历史的典型型商业街之一一，同时也是是沈阳市最具具有历史文化化特色、商业业氛围浓厚的的商圈。随着着沈阳市政府府正着力将中中街打造成“东北第一街”，将中街商商圈定位为“4A级商贸文化化旅游区”战略规划的的实施及中街街地区的综合合整治，中街街商圈的商业业影响力和知知名度在沈阳阳乃至东北地地区日益提升升，在未来几几年，中街商商圈将成为辐辐射整个东三三省的历史文文化特色街。（五）区域商业业市场分析1、商圈业态态分析中街商商圈主要有百百货店、专业业店、专卖店店、商业步行行街、大型综综合超市、购购物中心（shopppingmmall）以及便利利店、专业市市场等业态。2、业种分布分分析中街商圈圈大约有300多家商户，该该商圈主要业业种有服装、珠珠宝、名表、饰饰品、餐饮、百货及专专业性商品多多条街，从分分布区域来看看，主要业种种分布如下：：步行街及中中街延长线：：主要业种有有服装、珠定定、名表、饰饰品、餐饮、百百货；顺城街：主主要业种有小小食品、小商商品、广告制制作、二手手手机等；沈阳路：主主要是中医等等古文化商业业；正阳街：主主要分布低档档的服装、餐餐饮、美容美美发等，业种种比较杂乱；；朝阳街：主主要业种有婚婚纱、餐饮等等；西顺城街：：主要业种为为厨卫、木门门等家居。3、主力业种分分析中街商圈圈主力业种为为服装、珠宝宝、餐饮、小小商品等。

4、人流量分析析：经实地调调查，中街正正阳街至朝阳阳路段人流量量（周四）大大致为：上午午10点：240人/5分钟；中午2点：524人/5分钟；下午5点：355人/5分钟。商圈圈日均人流量量约30万人次，其其中沈阳本地地人占约占80%，外地人约约占20%。5、租金水平平分析：目前前，中街商圈圈的租金收取取方式有两种种：第一种，各各大型商场如如兴隆大家庭庭、商业城、新新玛特等采用用按营业额的20%～30%扣点形式抵抵扣租金。第第二种，各临临街铺面或小小型商场按每每月固定金额额收取租金。目目前，中街商商圈各主要街街道租金水平平如下：中街步行街步行行街北侧：平平均租金800—1500元/㎡·月步行街南南侧：平均租租金800—1500元/㎡·月正阳街：步行街以南：平平均租金180—250元/㎡·月步行街以北北：平均租金金200—300元/㎡·月朝阳街：平均租金60—300元/㎡·月东顺城街：：小商铺主要要为住宅开的的小门市，一一般为自营，平平均租金80—250元/㎡·月北中街：面积多数比比较大，但因因此地人流量量较小，因此此租金相对较较低，平均50—150元/㎡·月。小结中街商圈主主要有百货店店、专业店、专专卖店、商业业步行街、大大型综合超市市、购物中心心（shopppingmmall）以及便利利店、专业市市场等业态。从从商业业种来来看，中街商商圈各专业性性业种较明确确，功能分区区较为清晰，主主要囊括服装装、珠宝、饰饰品、名表、家家居、小食品品、广告制作作、婚纱等业业种。部分街街区经营业种种较为杂乱，档档次参差不齐齐。从中街商务务人流量看，中中街商圈日人人流量达30万人次，沈沈阳本地人约约占80%，外地人约约占20%。从该商圈圈的租金水平平来看，由于于各街功能定定位和档次不不同，造成了了主街与各副副街的租金水水平相差悬殊殊，整体来讲讲主街租金约约是副街租金金的3至5倍。（六）商圈典型型商业调研1、典型商业业分布图中街街商圈典型商商业主要分布布在中街步行行街区域或其其延长线上，具具体如下：罕罕王百货（0101流行馆）新玛玛特商业城兴兴隆大家庭苏苏宁电器沃尔尔玛国美电器沈沈阳春天时装装之苑嘉豪商商厦鹏达体育育运动源运动动汇萃华楼金金店1、沈阳新玛特特购物休闲广广场项目内容规模地上8层，总建筑筑面积约7万平方米定定位以中档为为主、集多样样化商品及餐餐饮、娱乐为为一体的为消消费者提供一一站式购物休休闲服务的SHOPPPINGMAALL。楼层业种种分布B1F：新玛特超超市：超市、干干洗、彩扩、通通讯广场、药药品、书报。B2F：停车场：：汽车美容、停停车、超市收收货。1F：仕女名品品馆：名牌化化妆品/流行彩妆/女鞋/黄金珠宝；；名表/国际精品/赛客咖啡吧/修鞋/总服务台。2F：流行少淑淑馆：名牌流流行少淑女装装、流行少女女装、流行杂杂货、流行饰饰品、休闲/国产手表、流流行眼镜、仙仙踪林茶坊。3F：名媛淑女女馆：名牌淑淑女装、淑女女休闲服、职职业女装、内内睡衣、珍珠珠玉器、皮草草、女包、赛赛客咖啡馆、亲亲子乐园。4F：绅士精品品馆：名牌正正装、衬衫、领领带、西裤、男男士杂货/皮件、箱包包、中性休闲闲服、运动休休闲、商务休休闲、牛仔服服。5F：居家生活活馆：大小家家电、数码广广场、健康器器材、照材、视视听音响、音音像、寝具家家饰、厨房用用品、卫浴精精品、文具、羊羊绒\羊毛。6F：童玩美食食馆：童装、童童玩、童鞋、童童车、婴童用用品、孕服装装、美食天地地、牛巴店、金金通电玩城、亦亦美皮衣折扣扣广场。7F：都会休闲闲馆：文化会会馆、贵宾厅厅（卡友中心心）、一兆韦韦德健身中心心、新玛特永永乐电影城、新新玛特宠特店店、涵沛美容容ＳＰＡ、诗诗婷美容美体体时尚馆、佳佳林美发美容容。8F：网络广场场：太平洋网网络广场。人人流量约120人左右/5分钟（周四四）经营状况况20066年营业额约约7.8亿元综合评评价新玛特作作为沈阳大型型的商业航母母，其丰富的的业态资源，齐齐全的功能状状态，为消费费者提供一站站式购物休闲闲服务，从该该店人流量可可看出，该店店消费者认可可度较高，但但新玛特位于于中街商业步步行街的延长长线，其地理理位置稍欠佳佳于步行街，随随着中街步行行街延长线的的建设，其商商业氛围将日日益浓厚。2、沈阳商业城城项目内容规模建筑面积约7.9万平方米，地地下2层，地上6层。定位商商业城以零售售商业为主，兼兼营批发，经经营万余种商商品，以中档档为主，高低低兼有，是以以新特、时尚尚为特色的大大型商场。楼楼层业种分布布1F：北区：文文钟市场：钟钟表眼镜、通通讯器材、照照相器材、文文教用品、计计算机及辅助助设备。北区区：皮具市场场：男女包、旅旅行包、皮带带。南区：百百货商场：国国际国内知名名品牌、化妆妆品、黄金、珍珍珠等。2F：鞋帽商场场：北区：男男女皮鞋、高高档进口皮鞋鞋。南区：运运动鞋、运动动服装、休闲闲鞋、帽子。3F：针织市场场：北区：休休闲装、少淑淑装、女士用用品。南区：：羊绒、羊毛毛、针织内衣衣。4F：女装商场场：北区：精精品女装、时时尚女装、裘裘皮。南区：：职业女装、休休闲女装、流流行女装。5F：北区：家家居商场：床床上用品、进进口厨卫、家家居饰品、窗窗帘等。南区区：男装商场场：精品男装装、休闲男装装、羽绒服、裤裤子、衬衫、夹夹克、领带。6F：家电商场场：北区：进进口、合资电电视机、美食食广场。南区区：国产电视视机、空调、音音响器材、摄摄像机等。人人流量约130左右/5分钟（周四四）经营状况况20066年营业额约10亿元综合评评价沈阳商业业城于1991年底开业，位位于沈阳市繁繁华的中街商商业区东端，是是中街最老的的大型购物中中心，消费者者认可度极高高，其经营状状况一直较好好。经营商品品品种丰富，以以中档为主，兼兼高低档，抓抓住沈阳市主主流消费人群群。商业城定定位为沈阳市市主流、中档档消费群体的的经营档次是是商业城辉煌煌十多年而不不衰的主要原原因。3、兴隆大家庭庭项目内容规模地下二层，地地上五层，总总建筑面积约约19.7万定位以中档为主主，集购物餐餐饮、娱乐、休休闲、社会服服务为一体SHOPPPINGMMALL。北楼：百百货区南楼：广场场区B1/B2：家居生活活馆：时尚生生活品、进口口厨具、玻璃璃制品、家居居饰品、床品品、地毯、精精品家私等。B2:室内停车场B1：美食广场场、兴隆超市市G:运动休闲广广场（共享大大厅）：运动动365、休闲第一一街、休闲联联邦、时尚精精品街、会员员俱乐部等1F：时尚流行行馆：金店、化化妆商场、名名表商场、皮皮具商场、广广发银行、总总服务台、六六福珠宝等。1F:名店广场：：国际名品服服饰、国内名名品服饰、名名牌男女鞋、名名牌配饰、名名牌箱包、商商务休闲区、尚尚岛咖啡等。2F：棉毛市场场：精品羊毛毛、时尚毛衫衫、帽子袜子子、女士内衣衣馆。2F：服饰旗舰舰广场：男士士正装、男士士商务装、男男士休闲装、牛牛仔裤；职业业女装、时尚尚女装、名品品少淑装、各各外牌旗舰店店。3F：兴隆皮鞋鞋城：男女皮皮鞋、休闲鞋鞋、拖鞋等。3F:现代电器广场：电视城、手机世界、电脑城、数码器材、音响、办公用品、文化市场、音像店、工艺礼品、客服中心。4F：兴隆儿童天地：玩具城、儿童超市等。5F：室内公园、绿色港湾（美食）。楼层业种分布5F：兴隆羽绒世界：大众羽绒服、时尚羽绒服、儿童羽绒服、波斯登旗舰店、雪中飞旗舰店、皮尔卡丹旗舰店。人流量约180左右/5分钟（周四）经营状况2006年营业额约12亿元综合评价沈阳兴隆大家庭采用国际流行的SHOPPINGMALL（摩尔）业态，由二大主力店（兴隆百货、兴隆超市）、四大广场（运动休闲广场、名店广场、旗舰店广场、现代电器广场）、五大辅助功能（美食天地、室内公园、旅游市场、屋顶运动场、室内外三大停车场）组成。各种商品种丰富，名店聚集，集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体。商场整体布局较乱。4、罕王百货（0101流行馆）项目内容规模罕王商场前前身为沈阳北北方贸易大厦厦，建筑面积积为1.2万平方米定定位中端休闲运运动为主的专专业商场楼层层业种分布1F：流行女装装、女鞋、休休闲装、化妆妆品。2F：男士休闲闲装、牛仔裤裤、精品配饰饰。3F：少女装、休休闲装、饰品品、杂品。4F：少淑装、内内衣、杂品、饰饰品。5F：名店运动动城。6F：名店运动动城。7F：班尼路时时尚、咖啡厅厅。人流量约50人/分钟（周四四）经营状况况一般综合评评价罕王百货货以流行、时时尚、年青、运运动为主题的的中型商场，定定位明确。商商品品种较为为单一，只经经营服装和配配饰品，商品品档次为中低低档，符合大大众、潮流消消费。（七）商圈综合合评价中街是是沈阳市历史史最悠久的商商业中心，在在消费者心目目中认可度极极高，每天高高达30万的人流为为整个商圈带带来了无限商商机。中街商商圈是沈阳市市的“4A级商贸文化化旅游区”，是沈阳市市政府正着力力打造的“东北第一街”。随着沈阳阳市地铁的开开通，以及区区域旧城改造造的完善，未未来的中街商商圈仍将占据据沈阳市商业业市场的核心心地位。从商商圈的整体定定位看，中街街商铺略低于于太原街商圈圈，主要有百百货店、专业业店、专卖店店、商业步行行街、大型综综合超市、购购物中心（shopppingmmall）以及便利利店、专业市市场等业态。区区域业种分区区较为清晰，主主要囊括服装装、珠宝、饰饰品、名表、家家居、小食品品、广告制作作、婚纱等业业种。二、太原街商圈圈调研分析（一）商圈基本本状况1、地理位置置太原街商圈圈位于沈阳市市和平区，是是沈阳市最繁繁华的商业中中心之一，商商圈以太原街街、中华路“一横一竖”为主轴，由由太原步行街街、中华路商商业街、中山山路日俄景观观街、拳术牌牌匾街、体育育用品街、南南一风味美食食街和开明商商业街等街区区组成。2、四至太原街街商圈东起和和平北大街、南南至南五马路路、西临胜利利北街、北至至北五马路。3、商圈规模（1）占地面积积该商圈长约约2.2千米，宽约1.6千米，总占占地面积约3.52平方公里（2）商业面积积该商圈商业业营业面积约约100万平方米。4、服务半径径：太原街商商圈是市级商商业中心，其其服务半径辐辐射整个沈阳阳市，并对周周边城市的客客户群体（本本溪、抚顺、铁铁岭、辽阳、鞍鞍山）有较大大吸引力。55、商圈定位位：太原街定定位为具有都都市时尚的中中高端现代化化国际商业中中心。6、目标客户户群：太原街街的主力目标标客户群是25～50岁的中高端端消费群。7、消费者认认可度：太原原街商圈是沈沈阳市繁华的的两个商圈之之一，消费者者认可度极高高。(二)商业现状1、商圈业态态分析太原街街商圈主要有有百货店、专专业店、专卖卖店、商业步步行街、大型型综合超市、以以及便利店、专专业市场等业业态。2、业种分布分分析太原街商商圈主要业种种有服装、名名表、饰品、电电器、餐饮、百货及专专业性商品多多条街，从分分布区域来看看，主要业种种分布如下：：太原街步行行街：主要业业种有服装、运运动器材、名名表、饰品、百百货、专卖店店；太原北街向北北延长：主要要业种有餐饮饮、娱乐、书书店；中华路：主主要是专卖店店、宾馆、商商场、超市、电电器、婚纱摄摄影；天津北街：：主要分布宾宾馆、餐饮、电电器、娱乐、低低档的服装；；北二马路：：餐饮、书店店、广告喷绘绘。4、人流量：目目前，太原街街商圈主要节节点的人流量量（周四）大大致如下：太太原南街与中中华路交汇处处：130人/五分钟（早9点）242人/五分钟（中12点）317人/五分钟（晚5点）太原北北街与中华路路交汇处：210人/五分钟（早9点）336人/五分钟（中12点）416人/五分（晚5点）南京北北街与中华路路交汇处：110人/五分钟（早9点）153人/五分钟（中12点）188人/五分钟（晚5点）5、租金水平平：目前，太太原街商圈的的租金收取方方式有两种：：第一种，各大型型商场按营业业额的20%～30%扣点形式抵抵扣租金，如如新世界一店店按25~300%扣点、新世世界三店按25~300%扣点、联营营按20~300%扣点、中兴兴商业大厦按按20~300%扣点。第二二种，各临街街铺面或小型型商场按每月月固定金额收收取租金。目目前，太原街街商圈各主要要街道租金水水平如下：太原北街商商场内：240—300元/㎡/月;太原北街临临街商铺：1500—1650元/㎡.月;太原南街临临街商铺：900—1000元/㎡.月6、小结太原街街商圈是沈阳阳市繁华的两两个商圈之一一，是具有都都市时尚的中中高端现代化化国际商业中中心。商圈服服务半径辐射射整个沈阳市市，并对周边边城市的客户户群体（本溪溪、抚顺、铁铁岭、辽阳、鞍鞍山）有较大大吸引力，主主力目标客户户群是25～50岁的中高端端消费群。太太原街商圈主主要有百货店店、专业店、专专卖店、商业业步行街、大大型综合超市市、以及便利利店、专业市市场等业态。从商业业种种来看，太原原街商圈的主主力业种为服服装、饮食和和各种快餐，这这种经营业种种的分布是太太原街商圈多多年发展的结结果，是市场场自然选择和和沈阳独特的的消费特点的的产物。(三)商圈典型型商业1、典型商业业分布图（1）新世界（一一店）项目内容规模建筑面积2万平方米定定位高端商场场（经营品牌牌：登喜路、杰杰尼亚、BOSS、迪奥、资资生堂等）楼楼层业种分布布1F：化妆品、皮皮具、国际品品牌服装、同同仁堂2F：国际、国国内品牌服装装3F：国内品牌牌服装4F：国内品牌牌服装人流量量出入人数（周周四）：75人/五分钟（12点）、55人/五分钟（5点）经营状状况20066年营业额约3亿元。综合合评价定位高档、购购物环境好、服服务态度好。（2）欧亚联营项目内容规模建筑面积约6万平方米定定位中、低端商商场楼层业种种分布1F：化妆品、金金店、钟表、烟烟酒2F：皮具百货货、男女皮鞋鞋、运动鞋、小小家电3F：羊绒衫、床床上用品4F：精品服装5F：运动装、家家电商场B1：小型超市市人流量出入人数（周周四）：150人/五分钟（12点）、180人/五分钟（5点）经营状状况20066年营业额约6亿元。综合合评价中低档定位位、购物环境境较差、服务务质量差。（3）新世界（三三店）项目内容建筑建筑面积约4.4万平方米定定位中、高档商商场楼层业种种分布1F：金店、化化妆品、鞋、饰饰品2F：国外、国国内品牌女装装3F：少淑女装装、内衣4F：男装5F：休闲、运运动装6F：床品、家家居用品B1：湾仔茶餐餐厅、美食广广场、通讯、特特卖场人流量量出入人数（周周四）：150人/五分钟（12点）、110人/五分钟（5点）经营状状况20066年营业额约3.5亿元。综合合评价商品时尚丰丰富、购物环环境好、服务务好（4）中兴商业业大厦项目内容规模建筑面积约14万㎡定位中、商档商商场楼层业种种分布1F：化妆品、钟钟表（高档）、金金店、名品店店（国际品牌牌服装）2F：超市、皮皮具、钟表（中中、低档）3F：通讯、家家电、鞋帽4F：服装5F：针织品、家家居用品、运运动服装6F：服装、名品广场场（国内品牌牌）7F：电影院、儿儿童用品、风风味广场（中中、低档）人人流量出入人数（周周四）：280人/五分钟（12点）、310人/五分钟（5点）经营状状况20066年营业额约20亿元综合评评价1楼、6楼有名品广广场，经营品品牌：POLO、登喜路、BURBEERRY、VERSAACE、DIOR,JOOPP!等国际品品牌，购物环环境好，服务务态度好。其其余的楼层定定位不高，服服务态度一般般、购物环境境一般。该商商场正在向高高层次调整中中,目前,二层,四层已基本本调整完毕.（5）时尚地下下商业街项目目内容规模经营面积约2.7万平方米。定定位低档商品楼楼层业种分布布B1：服装、美美食广场、饰饰品B2：服装、鞋鞋、美甲人流流量出入人数（周周四）：110人/五分钟（12点）、100人/五分钟（5点）经营状状况20066年营业额约2亿元。综合合评价经营的的商品较为低低端，几乎都都是五爱街上上货，购物环环境差、服务务态度差。3、小结新世界一店、中中兴一楼属于于高档消费区区，经营很多多国际大品牌牌；新世界三店、中中兴二楼以上上属于中商楼楼消费区，经经营国际及国国内一线品牌牌；联营、时时尚属于中低低消费区，品品牌杂、购物物环境差。中中兴、联营成成立时间较长长，属于老字字号的商场。（四四）商圈配套套设施1、交通状况况（1）道路状况况太原街商圈圈东西向道路路主要有中华华路和北二马马路，南北向向道路主要有有太原南、北北街、南京北北大街、胜利利大街。各道道路具体状况况如下：太原原街商圈主要要道路状况表表道路走向序号名称车道路况1中华路单向4车道由东向西单单行东西走向主主要道路2北二马路单向4车道由西向东单单行1太原南、北北街无车道步行街南北北走向主要道道路2南京北街双向4车道良好3胜利大街双向6车道良好（2）公交状况况目前，沈阳阳市共有46条公交线路路经停太原商商圈，公交十十分便利。太太原街商圈公公交线路明细细表公交线路路行使区间主要到达的的区域环路南一马路—沈阳站和平广场、南南塔、故宫、中中街、太原街街、沈阳站103五爱街—长客西站大西菜行、中中华路、沈阳阳站、铁西广广场、十二路路114铁西森林公公园—北站肇工街、沈沈阳站北、太太原街北口、和和平北大街、市市人大115望花工工业园—新华路上园路、省省高法、北三三经街、中山山路、中华路路、新华广场场123揽军路—五十中学腾飞一街、沈沈辽东路、沈沈阳站、中山山路、敬宾街街、沈阳大学学129上辽公司—药王庙路艳璐街、铁铁西百货、沈沈阳站北、太太原街北口、一一经街202塔南公园—河北街昆山西路、兴兴工北街、沈沈阳站、太原原南街、万和和花园203北站—艳粉新村哈尔滨路、和和平北大街、马马路湾、太原原街、滑翔路路204沈阳站—于洪北里兴工街、北北三路、南八八中路、南十十中路、重工工南街、太湖湖街205富山花园—沈阳站金山路、辽辽宁中医、保保工北街、兴兴华北街、兴兴工北街206沈阳化工学学院—沈阳站宁官、沈辽辽路、肇工南南街、艳粉街街、兴工南街街、南五马路路207鹏利广场—沈阳工业大大学中街、五爱爱、中山公园园、太原街、沈阳站、铁西广场208和信集团—沈阳站北东北汽配城、保工北街、兴华北街、云峰北街、兴工北街209沈阳北站—东北汽配市场沈阳北站、市政府、北市场、塔湾、东北汽配市场210金山小区—马路弯辽宁中医、辽宁大学、北行、光明街、沈阳站、中华路216沈阳北站—艳粉街市政府、西塔、沈阳站、南五马路、兴工街、铁西百货220沈阳站—金山小区太原街、市政府、北京街、公安厅、辽宁中医221沈阳站—东站太原街、中华路、南市、辽报、市政府、广宜街223南一马路—长青小区太原街、中山公园、省人大、五爱市场、泉园小区225南一马路—东塔机场省医院、五爱街、马路湾、太原街、沈阳站231金山小区—浑河小区乐购超市、皇寺广场、中山广场、中华路、滑翔路232沈阳站—三台子太原街、中山广场、北市场、四院、辽宁大厦、新乐遗址235沈阳站—广业路兴工街、云峰街、保工街、肇工街、东北制药厂237和睦路—铁西广场南五马路、太原街、马路湾、五爱街、滂江街240世纪联华超市—马路湾劳工公园、铁西广场、沈阳站、太原街、马路湾243沈阳站—东陵西路西塔、北市场、三经街、市府广场、广宜街、小津桥246沈阳站—方凌路太原街、中山公园、省委、领事馆、五爱市场、省医院249万科四季花城—砂阳路昆山路、西塔、太原街、七院、方型广场、南湖公园254铁路局—新东安居小区沈阳站北、皇寺广场、北京街、友好街、天后宫、珠林桥255沈阳站—道义开发区西塔、小白楼、万科四季花城、武警总队、道义开发区261张士灯具城—中山公园长客西站、保工南街、兴工南街、南五马路、沈阳站263泉园小区—西塔万柳塘公园、大南边门、五爱市场、马路弯、沈阳站264长客西站—沈阳北站重工南街、保工街、铁西百货、、中华路、北市场、北京街266于洪新村—煤炭设计院于洪新村、铁西百货、省妇婴医院、马路湾、五爱街271沈阳站北—炮兵学院太原街、西塔、北京街、松花江街、长客总站、新立堡279富山花园—兴华公园鸭绿江街、松花江街、皇寺广场、沈阳站、铁西百货282沈阳环科院—东北玩具城南塔、三好街、中华路、西塔、珠江街、小白楼264长客西站—沈阳北站重工南街、保工街、铁西百货、、中华路、北市场、北京街266于洪新村—煤炭设计院于洪新村、铁西百货、省妇婴医院、马路湾、五爱街264长客西西站—沈阳北站重工南街、保保工街、铁西西百货、、中中华路、北市市场、北京街街266于洪新村—煤炭设计院于洪新村、铁铁西百货、省省妇婴医院、马马路湾、五爱爱街271沈阳站北—炮兵学院太原街、西西塔、北京街街、松花江街街、长客总站站、新立堡279富山花园—兴华公园鸭绿江街、松松花江街、皇皇寺广场、沈沈阳站、铁西西百货282沈阳环科院—东北玩具城南塔、三好好街、中华路路、西塔、珠珠江街、小白白楼295家乐福超市—西部货运中中心沈阳北站、北北三经街、西西塔、太原街街、铁西百货货、南十中路路324龙江广场—苏家屯四院、西塔塔、太原街、新新华广场、浑浑河站327沈阳站—苏家屯铁路中学、南南十马路、下下夹河、沙岗岗子、绿色生生态园328马路湾—新城子沈阳站、太太原街、西塔塔、北市、市市政府、北站站、长客总站站338五爱市场—弓匠村小西门、广广宜街、北站站、沈飞集团团、三台子、道道义开发区501沙岭—五爱市场长客西站、肇肇工街、铁西西广场、太原原街、三经街街502沈阳北站—会展中心北京街、西西塔、沈阳站站、省委、夏夏宫、会展中中心602砂阳路—北站沈阳站、西西塔、太原街街、皇寺广场场、肛肠医院院，铁西新区一一线、开发区管委委会—西塔水产市场、长长客西站、肇肇工街、铁西西广场、沈阳阳站备注：共计46条公交线路路途径太原街街商圈，停靠靠站主要分布布在中华路、中中山路、北二二马路、民主主路、胜利大大街、南京街街等主干路上上。3）停车位目前前，太原街商商圈停车位极极其紧张，与与其都市时尚尚的中高端定定位极不相符符，据我司实实地调研，区区域停车位不不足700个，具体如如下：新世界界一店：78个（包括新新世界酒店）新新世界二店：：（右侧胡同同）20个左右新世世界三店：（门门前临街）32个商贸：地下：443个、地上：10个华联：地地下：45个沃尔玛：：地下：150个中兴：地地下：200个金三角宾宾馆：门前：：10个；侧面：10个苏宁电器前：55个联营：44个左右凤泰商厦：（左左侧）20个百安居：：（侧面）15个腾龙国际际商务酒店：：地上：25个总计：647个车位2、商业配套套目前，太原原街商圈各种种商业配套较较为完善.（五）商圈综合合评价太原街街商圈是沈阳阳市繁华的两两个商圈之一一，是具有都都市时尚的中中高端现代化化国际商业中中心。其整体体定位是沈阳阳市最高端的的商业中心。商商圈服务半径径辐射整个沈沈阳市，并对对周边城市的的客户群体（本本溪、抚顺、铁铁岭、辽阳、鞍鞍山）有较大大吸引力，主主力目标客户户群是25～50岁的中高端端消费群。其其经营业种和和目标客户群群与中街商圈圈略有类似，其其未来发展会会对中街商圈圈产生一定的的影响。太原原街商圈主要要有百货店、专专业店、专卖卖店、商业步步行街、大型型综合超市、以以及便利店、专专业市场等业业态。从商业业业种来看，太太原街商圈的的主力业种为为服装、饮食食和各种快餐餐，这种经营营业种的分布布是太原街商商圈多年发展展的结果，是是市场自然选选择和沈阳独独特的消费特特点的产物。太太原街商圈各各类商业配套套设施较为完完善，停车位位较为紧张。三、长江街商圈圈调研分析（一）商圈基本本状况1、地理位置置：长江街商商圈位于沈阳阳市皇姑区中中心区域，以以长江街为轴轴心向两侧扩扩展。商圈东东至嘉陵江街街、南达公铁铁立交桥、西西至珠江街、北北接崇山路。商商圈地理位置置优越，商业业发达，人文文资源丰富。2、四至：商圈圈东至嘉陵江江街、南接公公铁立交桥、西西临珠江街、北北临崇山路3、商圈规模（1）占地面积积：约2.5平方公里；；（2）商业面积积：约170万平方米；；（3）年营业额额：约9亿元人民币。4、服务半径：：长江街商圈圈所辐射的范范围主要有皇皇姑区以及于于洪区、和平平区的小部分分区域。5、商圈定位位：中低档区区域型商圈。以以长江街为中中心，全力打打造长江商贸贸中心区，把把长江街建成成集住宿、休休闲、购物、餐餐饮、娱乐、文文化交流于一一体的大型商商业街，从而而带动整个商商圈的全面发发展。6、目标客户户群：中低端端客户，大众众消费群体，客客户以皇姑区区居民为主。7、消费者认认可度：周边边居民对该商商圈认知度较较高，但对沈沈阳市其它各各区域的影响响范围有限。（二二）商业现状状1、商圈业态态：目前，商商圈内业态主主要有商场、专专业市场和临临街商铺。2、业种分布：：商圈内业种种种类众多，包包括服装、百百货、餐饮、娱娱乐、装饰材材料、家具、海海鲜批发等等等，主要都分分布在长江街街两侧。3、主力业种：：长江街商圈圈主要经营以以服装、装饰饰材料、餐饮饮等业种。4、人流量：据据初步调查，长长江街商圈各各主要时段的的人流量（周周四）大致如如下：9：00――195人/5分钟12：00――241人/5分钟17：00――297人/5分钟5、租金水平平：据我司了了解，长江街街商圈各主要要商业集中区区域的租金水水平大致为：：华山路至昆昆山路段：金金龙装饰材料料市场、中一一名品家具城城等租金为1层约120元/㎡·月；2层90元/㎡·月；昆山路路至宁山路段段：沿街店面面租金440－500元/㎡·月；千盛百百货1层租金180元/㎡·月，2、3层联营，按按营业额的20～30％扣缴租金金；北京华联联租金120－180元/㎡·月；宁山路路至崇山路段段：沿街店面面租金270～300元/㎡·月；昆山路路沿线：租金金300～350元/㎡·月。6、小结：长长江街商圈主主要以经营服服装、装饰材材料的商场及及专卖店为主主，主要集中中分布在长江江街沿线；昆昆山路至宁山山路之间是长长江街商圈的的中心区域，集集中了千盛百百货、北京华华联等大型商商场，人流量量大，同时租租金也是最高高的区段，并并逐渐向四周周递减。（三）商圈典型型商业1、典型商业业分布2、典型商业调调研（1）金龙装饰饰材料市场项项目金龙装饰材材料市场规模模1．8万㎡（1－2F）定位中低档装饰饰材料市场楼楼层业种分布布1、2F均为装饰材材料人流量约80人/5min经营状况一般综合评评价区域内大大型的装饰材材料市场，但但经营状况不不佳，均为个个体商户，经经营秩序较差差。（2）千盛百货货项目千盛百货规规模3万㎡（B1－3F）定位中低档楼层层业种分布B1F：超市、快快餐、烟酒、床床上用品、家家用电器、文文化用品1F：服装、首首饰、化妆品品、鞋、箱包包、饰品、2F：女装、内内衣、羊毛衫衫、皮草、美美容3F：绅士装、运运动装、休闲闲服、羽绒服服、电影院人人流量约140人/5分钟经营状况一般综合评评价中低档商场场，经营品种种众多，适合合大众消费。（3）北京华联联项目北京华联规规模1.5万㎡定位中低档楼层层业种分布3F：超市、服服装、首饰、化化妆品、鞋、箱箱包、饰品4F：日用品、快快餐、食品人人流量约360人/5分钟经营状况好综合评价中低档商场场，经营品种种众多，适合合大众消费3、小结受到到商圈整体定定位的影响，商商圈内的商场场也以中低档档定位为主；；无论从客源源、交通以及及自身的地理理位置等方面面也都极大的的限制了长江江街商圈的发发展，整体档档次难有提高高；目前主要要商场均已满满租，但经营营状况不佳，随随着中兴等知知名商家的规规划进入，将将会改善目前前状况，同时时也将加剧区区域内各个商商场之间的竞竞争。（四）商商圈配套设施施1、交通状况况（1）道路状况况：长江街商商圈内东西方方向道路有华华山路、昆山山路、宁山路路、崇山路，均均为双向4～6车道道路，交交通状况较好好。南北方向向道路为长江江街，交通较较为拥挤。道路走向序号号名称车道路况1崇山路双向6车道良好东东西走向主要要道路2昆山路双向4车道良好南南北走向主要要道路1长江街双向4车道一般（2）公交状况况目前，共有有10条公交路线线经停本商圈圈，公交状况况一般。长江街商圈主要要公交线路公公交线路行使区间主要到达的的区域116亚都名苑（5：30－19：00）鹏利广场场（6：20－20：00）上行：亚亚都名苑-北行-沈阳北站北-鹏利广场(共26站)下行：沃尔尔玛超市-鹏利广场-北行-亚都名苑(共26站)210金山小区（5：00－21：00）马路湾（5：40－22：00）上行：金金山小区-北行-马路湾(共20站)下行：马路路湾-北行--金山小区(共20站)215泰山路（5：00－20：30）莲花街（5：40－21：30）上行：泰泰山路-北行-莲花街(共23站)下行：莲花花街-北行-泰山路(共22站)236沈阳北站（6：00－20：30）道义大学学城（6：00－20：10）上行：沈沈阳北站-北行-辽宁大学(道义校区)(共29站)下行：辽宁宁大学(道义校区)-北行-沈阳北站(共30站)242金山小区(5：20－19：40）南十四路（6：00－20：30）金山小区-北行-南十四路(共26站)252滑翔五金城城（5：30－19：40）沙河子（6：24－20：40）滑翔五金金城-北行-沙河子(共28站)260文萃路(6：00－20：30)荷兰村(5：00－19：00)上行：文萃萃路-北行-荷兰村(共42站)下行：荷兰兰村-北行-文萃路(共40站)293格林梦夏(5：30－18：00)佳园小区(6：30－19：00)上行：格林林梦夏-北行(宁山路)-佳园小区(共19站)下行：佳园园小区-北行-宁山路-格林梦夏(共20站)329北市百货大大楼(7：00－18：00)马三家子(6：00－18：00)上行：北市市百货大楼-北行-马三家子(共20站)下行：马三三家子-北行-北市百货大大楼(共21站)（3）停车位：：据我司调研研，目前商圈圈内地上停车车位约240个、地下停停车位约150个。大多车车辆停放在道道路两侧，造造成交通秩序序混乱。2、商业配套目目前，商圈内内餐馆、银行行等商业配套套设施较为完完善，但档次次不高。长江街商圈主要要商业配套设设施表序号名称序号名称1环城饭店17建设银行2海王府海鲜鲜酒楼18aadidass专卖3大白鲨海鲜鲜美食19麦利来蛋糕糕世界4美国加洲牛牛肉面大王29桂林米粉5麦当劳21千盛百货6辽油食府22北京华联7好伦哥比萨萨自助23北行商场8亚名雪岳山山烧烤24啊呀呀饰品品店9商业银行25大东副食10工商业银行26新药特药11商业银行27阿美莉卡12农业银行28三耳兔13农业银行29伯利恒眼镜镜店14农业银行30金龙家具城15天香楼宾馆31十二线西批批发市场16青瓦台32中一名品家家具城（五）商圈综合合评价长江街街商圈是皇姑姑区的商业中中心，也是沈沈阳市规划重重点建设的商商圈。商圈以以长江街为中中心，向两侧侧延伸。就目目前的发展情情况而言，虽虽有国美电器器、百盛百货货、华联超市市的等品牌商商家的入驻，但但商圈规模较较小，档次较较低。商圈是是区域市场，区区域内消费者者认可度较高高。四、五爱商圈调调研分析（一）商圈基本本状况1、地理位置置沈阳五爱商商圈座落于沈沈阳市中部，沈沈河区风雨坛坛街与热闹路路交叉路口处处，最初成形形于1983年6月，至今已已有20多年的历史史，因当时市市场地处沈河河区五爱街而而得名。五爱爱商圈地处沈沈阳市的核心心商业区内，商商业地理位置置便利，距沈沈阳桃仙国际际机场20分钟车程，沈沈阳火车北站站5分钟车程、火火车南站10分钟车程。是是沈河中央商商务区核心组组成部分，是是规划建设中中的沈阳金廊廊地区的交易易核心区域之之一。2、四至五爱市市场商圈以五五爱市场为核核心，东起大大南街、南至至南关路、万万寿寺街、北北起热闹路，由由五爱市场、风风雨坛街、小小南街、大南南街、热闹路路、南关路组组成。3、商圈规模（1）占地面积积五爱商圈总总长为1300米，宽900米，总占地地面积1.2平方公里；；其中，五爱爱市场占地约约0.22平方公里。（2）商业面积积五爱市场营营业总面积达达130多万㎡(未包括在建建三期)。该商圈总总营业面积近近200万㎡。（3）年营业额额该商圈年营营业额达150亿元。4、服务半径五五爱市场商圈圈销售范围涵涵盖东北三省省、河北、内内蒙古东部地地区，辐射半半径已远到俄俄罗斯和独联联体、东欧的的一些国家。商商圈是东北亚亚经济圈和环环渤海经济圈圈最大的流转转型轻工产品品交易中心，也也是中国最著著名的专业批批发市场集中中的商圈之一一。5、商圈定位位五爱商圈主主营服装、鞋鞋帽、小百货货、针织品、布布料、箱包、家家用电器、礼礼品、日用杂杂品、美容美美发用品、小小食品、床上上用品等14大类、2万余个品种种。目前已成成为中国北方方最大的商品品集散地、全全中国第二大大小商品批发发市场。6、目标客户户群东北地区区服装、布料料、床上用品品等批发客户户，主要为中中、低档消费费人群。7、消费者认认可度五爱商商圈经过多年年营业，目前前交易状况火火爆，日客流流量达30多万人次，年年交易额150多亿元，是目前全国国超大服装专专业批发（兼兼零售）市场场之一。消费费者认可度极极高。（二）商商业现状1、商圈业态态五爱市场商商圈的商业主主要是以五爱爱市场为代表表的大型商城城和临街设置置的商铺两种种经营业态存存在，这些商商铺多为早期期商场建成时时由业主购买买所有权，现现在自营或出出租。2、业种分布五五爱市场商圈圈以经营服装装、布料、鞋鞋袜、针织品品、箱包等产产品的批发（兼兼零售）为主主，主要道路路两侧经营有有餐饮配套等等服务设施。3、主力业种目目前，商圈主主力业种为服服装、布料鞋鞋帽和箱包四四大类。4、人流量：沈沈阳五爱商圈圈经过多年营营业，目前交交易状况火爆爆，日客流量量达30多万人次，年年交易额150多亿元，是目前全国国超大服装专专业批发（兼兼零售）市场场之一。5、租金水平平：据我司调调研了解，五五爱商圈商场场内柜台的租租金水平大致致在600～800元/㎡·月左右，影影响租金价格格水平的主要要是铺位所在在的位置、楼楼层、商品档档次等因素。6、小结：五爱爱商圈以大型型商场为主要要经营业态，主主要道路两侧侧多设有临街街商铺；五爱爱商圈以经营营服装、鞋袜袜、针织品等等轻工产品的的批发（兼零零售）为主，属属于典型的专专业产品批发发商圈；五爱爱商圈客流量量大，商业分分为浓厚，经经营状况比较较好，市场影影响力和知名名度较大；商商场内铺位多多由业主购买买产权后进行行自营或转租租，租金水平平较高。（三三）商圈典型型商业1、典型商业业分布图2、典型商业调调研（1）沈阳五爱爱市场服装城城商场概况：：沈阳五爱市市场服装城是是沈阳五爱商商圈的主要主主体部分之一一，位于五爱爱市场东侧，热热闹路与小南南街交汇处。该该商场于一九九九七年四月月二十八日建建成投入使用用，占地面积积1.7万㎡，总建建筑面积12.7万㎡，经营营面积10.7万㎡，地上上五层，地下下二层为仓储储区、停车场场和大型设备备装备区，地地下一层至地地上五层为经经营区局部六六层为集中办办公区。经营格局的基本本划分：市场场为普通档口口和精品店铺铺组合格局，地地下一层至地地上三层主体体平面为普通通档口和精品品店铺组合格格局，地下一一层至地上三三层主体平面面为普通档口口趟式排列，有有普通档口4800余个；地下下一层至地上上三层的周边边和四层整层层为精品店铺铺，精品店铺铺总数达1000余个；五层层有204户品牌商家家。另有约4000㎡的室外停停车场和近100000㎡地下停车车场，以及6000多㎡的仓储储面积。规模模：目前，服服装城进场经经营的业户达达6000多户，各类类从业人员达达25000多人，基本本属二级销售售市场，以批批发为主，兼兼零售，销售售辐射东三省省、河北、内内蒙东部地区区，远到俄罗罗斯和独联体体、东欧的一一些国家，是是目前全国超超大服装专业业批发（兼零零售）市场之之一。五爱服装城概况况项目内容规模占占地面积1.7万㎡，总建建筑面积12.7万㎡，经营营面积10.7万㎡，地上上五层，地下下二层定位服装专业大大型批发（兼兼零售）市场场楼层业种分分布地下一层层集中经营童童装、衬衫、牛牛仔服和裤子子；地上一层层运动休闲服服、中老年服服装、泳装地地上二层：少少女装、针织织服装、运动动休闲装、裤裤子、牛仔、T恤、毛衫三三层主要经营营时装、针织织、毛衫、运运动服、睡衣衣、皮衣等；；地上四层为为精品广场，集集中经营各种种类和品牌的的精品服装（运运动、休闲、西西装、裤子、皮皮装等）地上上五层为名牌牌产品广场（精精品羊绒、高高档时尚女装装、男装、西西装、休闲装装等）。市场场为普通档口口和精品店铺铺组合格局，地地下一层至地地上三层主体体平面为普通通档口和精品品店铺组合格格局，人流量量日平均客流流量10万人次以上上，最高达30万人次左右右，经营状况况经营状况良良好，年交易易额约80亿元人民币币左右综合评评价商场所处处地理位置优优越，交通方方便，周边各各商业配套较较齐全；商场场规模较大，经经营环境较好好，市场管理理较规范市场场经营档次以以中档、中低低档服装为主主，租金水平平差别较大，具具体视铺位所所在的楼层、位位置、经营档档次等因素而而定；3、小结：五爱爱市场是构成成五爱商圈的的主要支撑企企业之一，其其下属除服装装城外，还有有还有针纺城城、鞋袜批发发城等大型商商场，规模和和市场影响力力都很大。经经过综合治理理、改造后，五五爱商圈的经经营环境已经经得到大大改改善，市场管理秩序井井然，市场经经营状况良好好；商圈各大大商场内部的的中央空调、电电梯、商务通通讯、等配套套服务设施均均比较完善，能能够为业主和和往来客户提提供了洁净、舒舒适、方便、快快捷的经营环环境；客货联联运站和多家家餐饮娱乐设设施的存在为为五爱商圈的的发展提供了了有力支撑。（四四）商圈配套套设施1、交通状况况（1）道路状况况：五爱商圈圈地处沈阳市市中心地段，区区内路网四通通八达，道路路状况基本保保持良好。五五爱商圈道路路状况表道路路走向序号名称车道路况1热闹路双向4车道良好东东西走向主要要道路2南关路双向4车道良好1大南街双向4车道良好南南北走向主要要道路2小南街双向4车道良好3风雨坛路双双向6车道良好（2）公交状况况：沈阳市有有32条线路公共共汽车经停五五爱商圈，市市民出入商圈圈极其便利，但但因是专业批批发市场，货货运车辆集中中且客流量较较大，因此该该区域交通状状况欠佳，经经常出现交通通阻塞现象。五爱市场商圈连连接沈阳各区区的主要公交交线路序号公交线路运营时间途经站点11033路五爱市场5:25--18:000长客西站4:16--16:500上行：五爱爱市场－长客客西站(共25站)下行：长客客西站-五爱市场(共26站)21117路医大二院院分院5:20--19:300小北边门6:15--20:400上行：腾飞飞二街-五爱市场-小北边门(共30站)下行：小北北边门-五爱市场-腾飞二街(共33站)31225路朝鲜一中5:00--18:000五爱市场6:00--19:000宏达家园-朝鲜一中-五爱市场西西区-五爱市场-通天街(共31站)41226路五里河公公园5：20-19：00通利汽车公公司6：20-20：10上行：五里河公园园－五爱市场场西区-通利汽车公公司(共27站)下行：通利汽车公公司五爱市场西西区五里河公园(共27站)51332路沈阳工贸贸学校6:00--19:055科普公园6:20--19:300上行：沈阳工贸学学校-五爱市场-五爱市场西西区科普公园(共25站)下行：科普公园－－五爱市场西西区-五爱市场-沈阳工贸学学校(共26站)61333路八家子5：20-19：00东滨河路6：15-20：00上行：八家子-五爱市场西西区-东滨河路(共23站)下行：东滨河路-五爱市场西西区-八家子(共21站)7134路路圆梦园小区区：5:30--19:000小河沿6:30--20:100圆梦园小区(路官二街)-五爱市场西西区-小河沿(共29站)82007路鹏利广场5:20--21:300沈阳工业大大学：5:00--22:000上行：鹏利广场-五爱市场西西区－沈阳工工业大学(共26站)下行：沈阳工业大大学-五爱市场西西区-鹏利广场(共28站)92112路科普公园5:20--22:000东机正门5:00--22:000上行：科普公园-五爱市场西西区-东机正门(共27站)下行：东机正门-五爱市场西西区-科普公园(共28站)102213路乐购超市5:30--21:300南塔汽车公公司5:00--20:300上行：乐购超市-五爱市场-南塔汽车公公司(共30站)下行：南塔汽车公公司-五爱市场西西区-五爱市场-乐购超市(共35站)112222路大北门5:00--20:200南三好街5:30--20:400上行：大北门－五五爱市场西区区－南三好街街(共15站)下行：南三好街－－五爱市场西西区－大北门门(共15站)122223路南一马路5:30--20:200和泰东方园5:30--19:300上行：南一马路-五爱市场西西区-五爱市场－－和泰东方园园(共22站)下行：和泰东方园园－五爱市场场-五爱市场西西区－南一马路(共23站)132224路区间张官官屯5：20-19：30沈阳北站5：00-20：30上行：张官屯-五爱市场西西区-沈阳北站(共26站)下行：沈阳北站-五爱市场西西区-张官屯(共27站)142224路杨官屯6：10-18：03沈阳北站6：06-19：26上行：杨官屯-五爱市场西西区-沈阳北站(共31站)下行：沈阳北站-五爱市场西西区-杨官社区-杨官屯(共32站)152238路天泰翰宇宇苑6:000-18:330五爱市场西西区6:00--19:000上行：天泰翰宇苑-五爱市场西西区(共18站)下行：五爱市场西西区-天泰翰宇苑(共18站)162246路方凌路5:30--19:200南一马路6:00--20:200方凌路-五爱市场-五爱市场西西区-南一马路(共26站)172260路文萃路6:00--20:300荷兰村5:30--19:000上行：文萃路-五爱市场西西区-荷兰村(共42站)下行：荷兰村-五爱市场西西区-文萃路(共40站)182263路泉园小区6:00--19:000西塔6:00--19:000泉园小区-五爱市场西西区-西塔(共25站)192266路煤炭设计计院6:00--18:300人大附小沈沈阳分校6:00--18:300上行：煤炭设计院-五爱市场-人大附小沈沈阳分校(共40站)下行：人大附小沈沈阳分校-五爱市场-煤炭设计院(共39站)202270路中学堂路7:00--19:000五里河公园6:00--18:000上行：中学堂路-五爱市场西西区-五里河公园(共19站)下行：五里河公园-五爱市场西西区-中学堂路(共20站)212273路东边城6:00--19:000南八马路6:30--19:400上行：东边城-五爱市场西西区-南八马路(共21站)下行：南八马路-五爱市场西西区-五爱市场-东边城(共20站)222274路中房基安安花园6:000-19:000五爱市场西西区6:300-19:330中房基安花花园-五爱市场-五爱市场西西区(共20站)232277路五爱市场场西区6:00--18:000森多尔木业6:00--19:000上行：五爱市场西西区-森多尔木业(共25站)下行：森多尔木业-五爱市场西西区(共25站)242293路格林梦夏5:30--18:000佳园小区6:30--19:000上行：格林梦夏-五爱市场西西区-佳园小区(共19站)下行：佳园小区-五爱市场西西区-格林梦夏(共20站)252297路市工人文文化宫5:30--19:000万柳塘公园园北门6:30--20:000上行：市工人文化化宫-五爱市场-万柳塘公园园北门(共29站)下行：万柳塘公园园北门-五爱市场--市工人文化化宫(共28站)26326路五爱市场场西区6:00--16:000新城子6:30--16:300五爱市场西西区-新城子(共35站)273333路沈阳北站6:00--20:000苏家屯5:30--18:300上行：沈阳北站-五爱市场西西区-苏家屯客运运站(共32站)下行：苏家屯客运运站-五爱市场西西区-沈阳北站(共31站)283334路沈阳北站5:54--18:288苏家屯5:54--18:000上行：沈阳北站-五爱市场西西区-金宝花园(共41站)下行：金宝花园-五爱市场西西区-沈阳北站(共41站)293338路五爱市场6:00--18:500道义四村5:30--18:000上行：五爱市场西西区-道义四村(共29站)下行：道义四村-五爱市场西西区(共29站)305501路沙岭6:00--18:000五爱市场6:00--18:000上行：沙岭-五爱市场西西区(共36站)下行：五爱市场西西区-沙岭(共37站)315523路南一马路6:30--16:000五爱市场7:00--15:300上行：南一马路-五爱市场西西区(共11站)下行：五爱市场西西区--南一马路(共12站)328800路新世界花花园6:00--20:000金山路5:00--19:000新世界花园-五爱市场西西区－陵园西西街(共28站)3）停车位据不不完全统计，五五爱商圈内现现有停车位约约8000个（含地上上、地下）。（4）其他五爱商圈内设有五爱客货联运总站，通往全国380余个线路。区内设有供业户使用的近万平米仓储中心，铁路、民航客货运办理处，邮电所、医院、图书馆、网站、信息中心等服务设施，拥有与全球主要贸易采购商往来的电子商务和交易平台。完备的配套设施为五爱商圈的发展提供良好的保证。2、商业配套五爱市场商圈商业配套齐全，周边银行、都市快餐、酒店、宾馆分布密集。主要商业配套11中国工商银银行2肯德基3宾馆4麦当劳5沈阳商业银银行6中国农业银银行（五）商圈综合合评价五爱商商圈地处沈阳阳核心地段，路路网发达，交交通便利，商商业地理位置置优越；商圈圈经营产品定定位以中档、中中低档服装、鞋鞋帽、针织品品、箱包等商商品的批发（兼兼零售）为主主，服务范围围涵盖东北三三省及部分东东欧国家，市市场声誉和影影响力较大；；商圈内商场场数量多、体体量大，商业业氛围浓厚，各各大商场内部部硬件设施多多比较完善，市市场管理较规规范，经营状状况良好；商商圈地处沈阳阳核心区域，区区内路网发达达，多条公交交路线通达市市内各区，交交通方便，但但作为重要的的产品批发集集散地，人流流和车流量都都很大，各主主要道路经常常出现交通拥拥堵现象；商商圈内银行、住住宿、餐饮、休休闲娱乐等配配套设施比较较齐全，方便便往来客提供供方便；尽管管五爱商圈与与中街商圈距距离较近，但但五爱定位以以中档、中低低档服装产品品为主的专业业批发市场，发发展定位与中中街截然不同同，因此五爱爱商圈对本项项目所在区域域影响较小。五、三好街商圈圈调研分析一）商圈基本状状况三好街商商圈是以中国国电脑软件城城为核心并向向外辐射的一一个片区。中中国电脑软件件城位于沈阳阳市城区南部部，始建于1988年，1998年12月在国家工工商总局注册册为“中国电脑软软件城”，其核心区区域为三好街街和西文萃路路，全长约2.7公里，总占占地面积约0.3平方公里，是是国家级沈阳阳高新技术产产业开发区的的重要组成部部分，目前已已发展成为东东北地区最大大的IT产品中心市市场和集散地地。中国电脑脑软件城位于于沈阳市城区区南部，始建建于1988年，是国家家级沈阳高新新技术产业开开发区的重要要组成部分。1、地理位置置三好街商圈圈位于和平区区的东南部，与与沈河区隔青青年大街相望望。是东北地地区IT产品的集散散地。2、四至三好街街商圈东起五五里河街、南南至文体路、西西接东北大学学、北连文化化路，商铺主主要集中在三三好街的两侧侧。3、商圈规模三三好街商圈内内已有东大计计算机广场（A、B、C座）、赛博博数码广场、百百脑汇资讯广广场、维用电电子市场、东东科电子市场场、桑地电子子市场、泰阳阳电脑城、信信息产业大厦厦、奉天硅谷谷等19个大规模的的电子信息产产品研发、销销售、办公服服务场所，临临街网点460余家，总建建筑面积达55万平方米，IT卖场面积近6万平方米。软件城内现现有注册工商商业户6000余户，其中中民营企业5400余户，从事事电子信息类类产品研发、经经营的企业近近4000家，从业人人员近4万人。软件件城内企业年年销售额超过过110亿元人民币币，其中年销销售额在5000万元以上的的有25家、亿元以以上的有11家。4、服务半径径三好街商圈从886年开始出现现零散的电脑脑销售店铺，90年代开始出出现集体的电脑市场场和写字楼，经经过20多年的发展展，其辐射力力、影响力可可达抚顺、辽辽阳、鞍山等等沈阳的周边边城市，以及及吉林、黑龙龙江等地区。目目前已经成为为东北地区最最大的电子信信息产品的集集散中心。5、商圈定位位三好街在2005年被评为“中国十大特特色商业街”的称号，现现已经成为沈沈阳市对外开开放、招商引引资、建设旅旅游城市的最最佳宣传亮点点，商圈在未未来发展中，将将更加突出IT基地的特色色，辅以总部部平台，文化化中心的建设设。6、目标客户户群商圈零售售的客户年龄龄以18岁～30岁的青年为为主，其中学学生占有很大部分；批批发的客户年年龄主要为30岁～45岁之间市内内及内其他城城市的经销商商。7、消费者认认可度三好街街商圈是IT产品的集散散地，市民对对此的认可度度非常高，基基本上提起电电脑、数码产产品、办公耗耗材等，立刻刻就能联想到到“三好街”。(二)商圈现状状1、商圈业态态商圈业态主主要以大型IT产品专业店店为主，并在在三好街、文文翠路两侧分分布着IT产品、图书书音像、琴行行等专卖店、以以及一些便利利店。2、业种分布商商圈内经营的的商品包括了了3C（电脑、家家用电器、数数码产品）类类的所有产品品，包括东芝芝、IBM、惠普、三三星、飞利浦浦、联想、清清华紫光、方方正、TCL等品牌的计计算机、笔记记本电脑、显显示器及兼容容机配件，打打印机、扫描描仪、复印机机、计算机耗耗材，家用电电器、通信器器材及时尚的的数码产品等等。周边街铺铺的功能主要要是为电脑城城提供配套服服务。其服务务的内容包括括：餐饮、服服装、酒店、写写字间，及住住宅和商务公公寓，以及和和医院有关的的花店、水果果店等。沈阳阳音乐学院以以及周边的琴琴行书店等。具具体分布大致致为：三好街街东侧：数码码产品店、音音像书店、琴琴行、办公设设施、耗材。三三好街西侧：：耗材、办公公设施、琴行行。文翠路北：数码产产品店、品牌牌电脑、打印印机、复印机机等专卖店。文文翠路南：数码输输出、品牌专专卖店、办公公设施。3、主力业种由由于三好街是是东北地区IT产品的集散散地，电脑、数数码产品、耗耗材无疑是三三好街商圈的的主力业种。4、人流量三三好街由于是是东北IT产品的集散散地，每天来来自沈阳市及及东三省各地地的客商络绎绎不绝，为三三好街带来了了无限的商机机，日均人流流量20多万人次，现现年交易额超超百亿。5、租金水平平赛博数码广广场（诚大）、东东软电脑城（C座）、百脑脑汇等几个主主要的IT产品的专业业商场租金相相较大，相同同楼层租金最最高的是赛博博数码广场（诚诚大），其中中一层租金最最高达到20000～250000元/㎡/年，最低的的是百脑汇的的四楼，租金金为600～800元/㎡/年。三好街街、文翠路两两侧的商铺的的租金情况，根根据对店主、营营业人员的调调查、询问，了了解到这四个个区域中，三三好街东侧租租金较高，200平方米左右右在20万元以上，三三好街西侧相相差一、两万万左右；文萃萃路北侧比南南侧价位高，两两层店铺的租租金由十几万万到三十几万万不等，区别别于三好街，主主要用于各大大品牌的专卖卖店。三好街街：三好街东东侧租金：1000～1800元/㎡/年；三好街街西侧租金：：800～1500元/㎡/年。文翠路路：文翠路北北侧租金：600～2000元/㎡/年；文翠路路南侧租金：：500～1800元/㎡/年；6、小结商圈内内的业态以经经营IT产品的专业业店为主，业业态较为单一一。是电脑、数数码产品、办办公耗材的集集散地，科技技含量高。人人气很旺，日日均人流量20万人次，并并且以男性消消费者居多。商商铺租金相差差较大，同样样地段三好街街东侧租金较较西侧贵。（三）商圈典型型商业1、典型商业业分布图2、典型商业调调研(1)赛博数码广广场（诚大）项目赛博数码广场（诚大）规模建筑面积20000㎡定位以电脑，数码产品为主，形成多品牌，多型号的IT产品的批发零售中心一层二层三三层楼层业种种分布品牌电脑（30%）数码产品品（70%）DIY专区（95%）数码产品品（5%）软件、耗耗材、电脑图图书租金元/㎡/年200000～25000040000～7500250