广东省养老度假基地建设项目可行性研究报告

广东金龙湖养老度假基地可行性报告高要市新肇养老基地开发有限公司广东金龙湖养老度假基地可行性报告高要市新肇养老基地开发有限公司第页广东金龙湖养老度假基地可行性报告广东金龙湖养老度假基地可行性报告高要市新肇养老基地开发有限公司养老基地交通示意图项目座落在广东省肇庆高要市的金龙湖地区，区域面积20平方公里。该地区位于广东省珠江三角洲与港澳的中心区域，覆盖面广，地理位置优越，交通四通八达。项目所在地距广肇高速公路不足10公里；距全国著名旅游城市肇庆市鼎湖风景区18公里；距广州市区80公里；距佛山市60公里；距深圳、珠海、江门、中山等城市最多也仅有1.5小时车程；距广州白云国际机场80公里；在建的广州至广西梧州高速公路、广州至肇庆轻轨铁路建成后，交通将更加便捷。（二）优越的自然品质分析金龙湖养老度假基地位于北回归线旁边，年平均气温在22.10℃，气候温暖、春秋季节长，适宜老年群体生活居住。金龙湖各岛屿林木茂盛该地区占地20平方公里(含上下金龙湖近7000亩水面)的丘陵生态林区,自然环境秀美，周边没有村庄，没有工业和生活污染,空气清新,素有“天然氧吧”之称，对老年人生活健康有很大帮助。基地拥有金龙湖湖水面积7000多亩，加上湖水与山丘相联形成了众多岛屿，处处如画，点点成景，青山碧水相映成趣，在湖水环绕的山丘上建设养老基地不占用耕地，而且意境清幽、给人一种超凡脱俗、返璞归真的感受，是大自然赐予的原生态修身养性、颐养天年的桃源仙境。（三）丰富的旅游资源分析项目所在地肇庆市是闻名遐迩的旅游历史文化名城，区域内旅游资源十分富有；著名的鼎湖山、七星岩、九龙湖，还有新开发的高尔夫球场、广新生态园等，而周边地区的旅游资源也很丰富，如南海的西岸庆云洞、西樵山；新兴的温泉、国恩寺；德庆的龙母庙、盘龙峡；四会的葫芦山、奇石河等。这些名胜古迹和景点为本项目的开发建设锦上添花。（四）资源综合利用分析金龙湖方圆２０公里，是２０世纪五、六十年在天然湖泊基础上人工建坝形成的中型人工水库，库深平均１０米以上，主要功能为蓄水排涝和浇灌农田。整个库区周边以荒山为主，山上长期生长着次生林，生态环境较好。而整个库区的所有荒山基本上都是红色的沙石土质，既不适合农耕，也不适合粮食种植。然而，良好的生态环境，可以给老年人带来很好的疗养功能。公司实施生态保护性开发，不仅可以将现有的荒山给以充分高效地利用，而且还可以为社会养老尽一份力，同时，水库的原有功能不会受到损害。养老项目的开发可以将金龙湖区域的资源得以有效地利用，并能给当地的农民带来较好的经济效益和就业的机会。从以上几个方面分析，高要市金龙湖旅游度假养老基地的开发符合资源利用的要求。二、建设规划设计理念（一）项目建设主题原则规划设计主题原则：和谐社区关爱老人生活配套规划设计原则：建设无障碍和谐社区园林规划设计原则：生态和谐健康益寿（二）产品组合和功能定位产品组合定位：别墅与洋房公寓共存,共同满足机构养老、旅游养老、家庭养老的需要。产品组合类型：别墅分为独立别墅、双联体别墅、四联体别墅及六联体别墅；洋房公寓为多层电梯楼房。（三）产品布局：１．公寓洋房采用大组团围合式布局，所有产品围绕中心园林，景观均好性强。２．别墅产品均沿湖而建，户户有家庭湖岸码头；别墅前院面对中心主题花园。房屋前后通透，视线极好。整个产品就像树一样生长在湖畔，令人心旷神怡。（四）配套布局：１．由于社区规模巨大，商业配套要平衡配置，在社区的两头人口密集的园区，各设置一个商业区。由于周边商业环境不成熟，商业区主要以定点商铺为主，定位为服务于社区的商业配套。２．由于项目规模巨大，又是服务老年的项目，一定要建设社区综合性医院、酒店和会所，满足日常家庭养老、和旅游养老的需求。这就需要开发一个大型服务区，建在小区的正门入口处。幼儿园和学校也要放在综合服务区内。３．由于项目规模巨大，为了更好地服务老人，要在每个独立的园区设立与医院密切联系的护理分支机构。４．接待中心和主要的销售中心设置在位于项目主入口处，便于为人流车流服务。第四章社会影响综合分析一、行业影响分析目前，我国老年人养老的场所主要有三大方面：以政府为主导的社会福利性质的养老院，这些养老院主要收住一批社会上经济能力差，无依无靠，无人赡养的孤寡老人为主；以企业为主导，带有社会公益性质的老年公寓，这些公寓主要居住着一批与子女产生矛盾，或年事已高在家居住不便的老年人；郊区花园式社区。在广州，有数以万计的老年人因不堪城市内的空气和噪音污染，而纷纷购买郊区花园式社区内养老，但由于这些社区交通、生活、看病都不够方便，也使不少老年人意见颇多。据调查，这类老年人更希望居住在环境优美、空气良好、生活方便、社区完善，尤其是医疗设施完善的老年社区内。广东在上世纪90年代就已经进入了老龄化的社会，广东的户籍人口8千多万，60岁以上的老人有1000多万，这个比例占11.4%左右，而广东城乡现有的福利机构只有2000多所，床位只有10万多，床位远远不能适应社会养老的需求，亟待大力推动养老服务的社会化。在广东，针对老年人养老度假休闲的社区早已出现，2001年，一家企业在广州东北郊开发的颐年园便是其中一座。据了解，该项目占地有1000亩，房子的所有户型均按照老年人的生活习惯而建造，整个园区设施配套，也是按照老年人的生活习惯而设，例如每户都安有与社区医院相连接的生命钟，老人一有不适，按一下生命钟，很快就有医护人员到来。每位业主还随身携带有一个生命钟，钟声一响，医护人员很快就可以根据生命钟ＧＰＳ定位，判断其位置，前往实施抢救。该社区无论电梯、台阶、卫生间、道路，基本上都按照老年人的生活习惯而设置的。此外，该项目选址在山脚下，社区内古树参天，有一座１０亩见方的天然水库，环境十分宜人。该项目在经营上完全按照房地产开发等模式进行的，所有房屋均有产权，一律只售不租。所有老人的护理，均有物业管理公司来管理实施。但该项目2000户单位早已销售一空。目前，该类产品无后继开发。此情况表明，养老度假型项目有待大批量上市。金龙湖老度假基地，我们公司将充分利用金龙湖地区优越的生态条件、自然资源，为老年人提供集休闲、度假、养生、康健一体化的优良场所；提升老年人的生活质量和生命质量，拥有重返自然怀抱，享受乡村田园牧歌式的闲适生活；进一步缓解目前老龄人口增加，给社会带来的负担和压力，把养老服务业规范化、规模化、多功能化，为构建社会主义和谐小康社会尽一份绵薄之力。该项目首期占地5000亩，是我国目前最大的养老度假基地或养老社区，它的建设会出现许多国内第一，在设施配套上，在老年服务上，在养老模式上都有许多创新，有可能会对整个养老行业的发展有一定的影响，会逐步引导中国人晚年走出家门，到服务更周到，更健康，更环保的养老社区内生活。在行业内，该项目有可能会引导新的养老社区的出现，完全走出敬老院、托老所、养老院那种僵化的服务模式，更让人乐于接受，结束中国长达数千年的家庭养老缺少医护服务的历史。该项目的开发有可能会推进整个养老产业的快速发展，由于该项目在开发模式上容易复制，因此也不会出现垄断性的局面。二、区域经济影响分析该项目的开发将会对区域经济产生重大影响。由于当地经济状况相对于发达地区还比较落后，虽然也有工业生产，但生产规模还不太大，整个地区还没有大型养老社区，不存在重复建设。根据规划，该项目建设交付使用后，可以为8万-18万老年人提供优质服务。十多万人居住的社区，在我国传统的城镇规划上，它不仅仅是一个项目，更是一个新的小城镇。根据房地产开发的大型社区对当地经济影响的模式看，它首先会带动当地的就业，该项目至少可以为6万人提供就业机会，也为农民增产农副产品，增加收入提供了机会；其次它会影响产业结构的布局，由于平常有10多万老人生活，还会促生有关老年产业和相关产业在项目附近布局，同时也会催生周边老年商业的发展，提高内需经济发展水平。由于项目促进了当地经济的快速发展，将会增加当地的财政收入，同时又可以加大基础设施的投资建设，改善当地的投资环境，进一步地促进区域经济的发展。由于项目本身会带动相关产业，对当地人的就业有很大帮助，这样也可以提高当地社会收入的分配水平，改善他们的生活质量，早日实现小康。宏观经济影响分析该项目对国家来讲是一个不足挂齿的小项目，它对经济的影响仅限当地，对宏观经济起不到多大影响的作用，不用担心引发通涨问题。社会影响效果分析（一）社会影响该项目是一个养老社区，它在养老理念上会首先影响当地社会，会大大改善当地的养老模式和养老习惯，让他们的晚年生活得更幸福。项目对当地老人养老会有一定的政策倾斜。在当地的养老行业会吹起一股新风，促进当地养老业的快速发展。树立当地爱老敬老助老新风尚，让全国更多的老年人能够老有所养、老有所医，老有所学，老有所为，老有所乐。（二）社会效益项目建设期间原材料主要从当地就近采购，可以扩大社会内需，拉动当地经济增长。建设期可以提供上千个工作岗位，缓解当前就业压力。对当地农村扶贫和区域综合开发有重要促进作用。项目建成后，设立的教育设施可以面向周边辐射，带动周边农村教育文化事业的发展，而基地内的医疗卫生设施具有先进性可以为当地的医疗保健事业提供支持，为公共卫生服务。基地建成后将要招收培养数千名养老专业护理员工，在为基地本身提供专业人才的同时也可以为广东乃至全国的养老机构输出专业人才，满足养老专业服务人员数量和质量的要求，为老年人提供优质服务。基地日常维护包括园林绿化、环卫、保安、交通服务等方面都可以为当地人增加就业机会。（三）社会适应性分析该项目是一个民办的社会福利机构，是专门为老年人服务的，无论对公司本身来讲，还是对当地社会来讲，都是善举。据了解，该项目一经披露，就在当地引起不小的轰动，附近民众一致叫好，希望工程快点启动，好给他们带来利好。在我国，只要有人烟的地方就会有老人，有老人的地方就需要给老人提供服务，创建养老机构，每个地方都需要，在社会环境上和人文条件上，该项目对当地政府和民众来说都是非常需要的，可行性和适应性也会随项目的启动而更显得具有时代性的强列需求。（四）社会风险及对策分析投资一方，富裕一方，是我们企业的投资宗旨。我们依托的公司是广州新肇农业科技开发有限公司，其经常为该项目附近的村庄捐款捐物和捐建有利于村民文化生活的设施，如自来水厂、学校、村办公楼、医疗保险、节日送老人红包等，与当地村民的关系非常融洽。而该项目所在地与新肇开发的星湖度假农庄非常相近，在社会关系处理上，同一个投资人，有比较好社会关系和人脉，可以减少与当地的社会摩擦。此外，该项目也没有涉及拆迁和移民，所存在的社会风险也比较低。尽管如此，我们在开发养老度假基地前，还是会利用捐资捐建的方式，为附近村庄村民谋福利。凭以往经验，一定可以顺利处理好与当地的社会关系，规避社会风险，是能够确保项目顺利地实施的。第五章结束语综上所述，鉴于我国逐步进入老年社会已是一个亟需应对的现实问题，将养老服务规范化、规模化、专业化，实现老年人老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐的夙愿已成为当务之急。党和政府对此问题高度重视，下发文件要求加快养老服务业等老龄事业的发展，对此，我们在充分利用自身优势并依托金龙湖得天独厚的自然环境而提出建设金龙湖养老度假基地的申请，并得到了当地高要市政府同意上报立项和用地上的支持。项目原计划首期占地5000亩，在上报立项时，高要市政府为了确保该项目的土地资源拥有足够的可持续发展空间，把该项目的用地红线图扩大至下金龙湖区域，这样，金龙湖养老度假基地总面积达14000亩，并已纳入政府福利性用地规划。从而使该项目计划容纳养老人数增加至18万人