区域市场调研报告案例

京郊市场调研报告

廊坊、香河、燕郊、涿州2014年05月30日引言由于近期固安市场突陷冷冻，来访及成交量明显下降，为指导后续项目营销工作开展，需对大北京区域整体情况做详细了解，研究市场走势，预测后期市场情况，做好应对策略。

李丹、徐宏、刘猛三人于5月14日走访廊坊及香河,5月25日走访燕郊，5月26日走访涿州，以暗访及同行交流结合的方式详细调研了该区域的重点项目，以期为我们对整体市场的判断做实际指导。22014年京郊市场调研报告总纲3第一部分：整体市场概述廊坊简介市场格局第二部分：重点项目分析第三部分：廊坊市场总结汇报区域——廊坊4廊坊区域——简介廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，所辖10个县(市、区)全部与京津接壤。总面积6500平方公里，人口420万。素有“京津走廊、黄金地带”之称；市区距北京天安门广场40公里，距天津中心区60公里，距首都和天津两大机场70公里，距天津港100公里，且紧邻规划中的北京新机场；廊坊自驾车到东三环十里河1个半小时，805公交直达北京站，大约2个小时；高铁站及火车站，7条高速公路，5条铁路干线穿越境内，10条国家和20条省级公路纵横交错，是中国铁路、公路密度最大的地区之一；环渤海经济圈高新技术战略确定，吸引大量技术人才向廊坊聚集；廊坊绿色生态环境优势明显，京津间城市绿化打造宜居生态城市。路网较发达，城市配套齐全，未来发展潜力巨大5广阳区安次区开发区市场格局——廊坊北京廊坊高铁站京沪高速出入口京沪高速京津高速去北京须由此银河路上高速口6市场格局——廊坊广阳区安次区开发区中建·高街国际孔雀城大学里K2狮子城廊坊孔雀城万向城香邑·拉菲堡荣盛华府中科紫峰天地凤凰城旭辉十九城邦廊坊高铁站廊坊在售项目60多个，地图上只标注了区域重点项目北京7板块项目开发商建面容积率绿化率物业类型物业费（元/㎡·月）主力户型（㎡）成交价格（元/㎡）营销推广开发区大学里廊坊泰土房地产开发有限公司100万2.3935%高层、联排2.20三居89、112四居129联排290-377高层7000联排260万起高层排卡，联排广阳区孔雀城廊坊市京御幸福房地产开发有限公司30万2.3634.25%公寓、高层、洋房、别墅2.20二居78

三居109、120公寓7500高层8500洋房11000排卡2万抵5万荣盛华府荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司26万2.0080%高层2.50三居130-160四居150-260100003期排卡，电商1万抵2万塞纳荣府荣盛房地产发展股份有限公司47万1.2040%高层、洋房2.00洋房140-227联排350-400洋房8700联排13000三期联排、四期洋房在售万向城河北富桥房地产开发有限公司27万2.2030%高层2.00二居83

三居94-139五居247住宅8200现主推10-285㎡商铺，住宅在售（少量）安次区中建高街国际廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司27万2.0539%高层1.75二居85

三居90-1358500高层顺销中科紫峰廊坊市科通房地产开发有限公司14万2.035.10%住宅、公寓1.88一居60二居88三居8976004月已开盘，现顺销K2狮子城廊坊市中投置地房地产开发有限公司518万2.5035%高层1.98高层两居89、三居113公寓60-130高层8000公寓7500一期高层、二期公寓在售市场格局——廊坊8市场格局——廊坊小结廊坊区域可分为三大板块，依次为广阳区、安次区、开发区；广阳区均价8500元/平米，主要为地缘性客户及北京外溢客户；安次区均价7500元/平米，主要为地缘性客户；开发区均价7000元/平米，主要为北京外溢客户；一路（铁路）之隔划分出了广阳跟安次两个区域，但因地缘性客户广阳情结，广阳区高于安次区整体均价水平（大约高1000元/平方米左右）；在售项目从物业形式上分析，廊坊广阳、安次区主要以高层产品为主，别墅作为市场的稀缺产品，主要集中在北部区域（开发区及广阳北）；廊坊区域较注重学区房，学区房价格相较同区域其他项目高；9第一部分：整体市场概述第二部分：重点项目分析廊坊孔雀城荣盛华府中建高街国际K2狮子城孔雀城大学里第三部分：市场总结10精英城市样板，打打造孔雀城品牌高高端城市地产领域域的标杆项目分析——廊坊孔雀城项目位置广阳区北凤道与银河路交口处西行500米版块广阳区物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积10万平方米总建筑面积30万平方米容积率2.39

绿化率34.25%总户数1800户主力户型85-120平米目前销售均价公寓7500元/平方米高层8500元/平方米洋房11000元/平方米物业公司物业费廊坊市幸福基业物业服务有限公司2.20元/平方米/月开发商廊坊市京御幸福房地产开发有限公司最近开盘时间

2014年5月5日加推公园海入住时间2016年10月底入住1.3期项目配套设施内部社会公园、教育、10万平米商业会所周边2所幼儿园、3所小学、2所高中、3大医院、多家商业11项目分析——廊坊成交情况3月初公寓开盘，集集中推盘，成交量量较高（3月成交348套）；4月底高层首次集中中开盘，成交情况况好（4月成交769套）现在售（毛坯）公公寓价格为7500元/平方米（之前精装装公寓均价8200元/㎡)，高层均价8500元/平方米分析公寓开盘高层持续排卡，月月底开盘12项目分析——廊坊孔雀城户型图图3室2厅1卫109.00㎡2室2厅1卫85.00㎡3室2厅2卫120.00㎡优点：南北通透、全明户户型、大飘窗阳台台缺点：无玄关设计优点：紧凑三居、动线清清晰、客厅带大阳阳台缺点：无玄关设计、次卧卧较小且有一间采采光效果差优点：全明户型、动静分分离、主卧配备独独立卫生间缺点：过道浪费面积孔雀城系列产品，，户型设计整体较较好，赠送面积较较多13优势华夏系列产品，品品牌认知度高产品线丰富（公寓寓、高层、洋房）），客户可选择性性大社区配套齐全：12大城市级配套+4大社区级配套+1大组团级配套劣势公共交通欠缺借鉴产品线丰富，分次次推出，客户选择择性大项目分析——廊坊孔雀城小结14城市政治文化中心心的核心区域高端端景观住区项目分析——廊坊荣盛华府项目位置广阳区北凤道阿尔卡迪亚北门对面版块广阳区物业类别高层产品风格简欧建筑风格占地面积8.6万平方米总建筑面积26万平方米容积率2.0

绿化率80%总户数718户主力户型130-260平米目前销售均价10000元/平方米物业公司物业费荣盛物业公司2.5元/平方米/月开发商荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司最近开盘时间

2013年12月12日，预计2014年6月开3期入住时间2016年10月底入住1.3期项目配套设施内部自带商业、幼儿园、10万平米商业会所周边1所幼儿园、2所小学、4大银行、1家医院及市政配套15项目分析——荣盛华府成交情况况项目为高端项目，，豪华产品，价格格自3月底上涨500元/平方米，目前保持持平稳16项目分析——荣盛华府户型图I户型4室2厅3卫183.71㎡H户型3室2厅2卫134.85㎡C户型4室3厅5卫260.00㎡优点：南北通透、全明户户型、使用率较高高、入户花园设计计、主卧豪华配备备缺点：动线不合理、次卧卧进深较长优点：动静分离、使用率率较高、入户花园园设计、主卧豪华华配备缺点：不通透、餐客不朝朝阳优点：全明户型、入户花花园设计、主卧豪豪华配备、观光电电梯直达缺点：动线不合理、过道道太长高端项目，奢华户户型，赠送面积及及入户花园等设计计可借鉴17优势位于城市政治文化化中心等大型配套套的核心配套区域域，处于高端客群群集中区廊坊当地品牌开发发商，品牌效应较较好项目为高端项目，，低密度，高绿化化率景观居所，一一梯两户尽享奢华华，户型设计方正正通透、部分有观观光电梯、硬件配配套高端小区内部配套（会会所等）先行，彰彰显开发商实力劣势目前区域商业配套套、教育配套较少少户型面积过大且价价格较高借鉴区域外部配套不足足的情况下，提早早打造社区内部配配套项目分析——荣盛华府小结18绿化率最高，容积积率最低，楼间距距最大的一个地标标性综合生活学区区项目分析——中建高街国际项目位置安次区金光道和西昌路交叉口东南角版块安次区物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积10万平方米总建筑面积27万平方米容积率2.0绿化率39%总户数1728户主力户型85-120平米目前销售均价8500元/平方米物业公司物业费北京中建世纪物业服务有限公司1.75元/平方米/月开发商廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司最近开盘时间2014年5月1日开盘1#楼入住时间2015年8月一期A1#-A5#交房项目配套设施内部社会公立幼儿园周边多家超市，1所小学，1所高中，4所大专，3大医院，多家银行、医院、餐厅及新奥燃气营业厅19项目分析——中建高街国际成交交情况项目整体节奏较明明确，蓄客一个月月左右在开盘，3月下旬及5月初开盘（3月成交456套，4月成交541套）项目均价随着推盘盘节奏逐步增加，，3月均价7800-8000元/㎡，4月上涨到8300元/㎡，5月开盘项目价格上上涨至8500元/㎡，政策明确，较较好的逼定犹豫客客户分析排卡20项目分析——中建高街国际户型型图2室2厅1卫90.00㎡3室2厅1卫86.00㎡3室2厅2卫130.00㎡优点：南北通透、全明户户型、大飘窗阳台台缺点：无玄关设计优点：紧凑三居、动线清清晰、客厅带大阳阳台缺点：无玄关设计、次卧卧较小且有一间采采光效果差优点：全明户型、动静分分离、主卧配备独独立卫生间缺点：过道浪费面积学区房86-130㎡户型，且户型设设计较好，整体格格局设计可学习21优势位于安次区光明商商务岛的核心区域域，紧邻高速入口口国企品质，品牌实实力保证，且建筑筑质量好廊坊传统核心教育育区，具有全市最最好的教育资源，，典型学区房廊坊区域楼间距最最大的一个地标性性综合生活社区劣势区域商业配套目前前较少户型偏于刚需，区区域价格较高借鉴打造品牌实力，为为项目增加卖点及及市场影响力项目分析——中建高街国际小结结22精英城市样板，打打造孔雀城品牌高高端城市地产领域域的标杆项目分析——廊坊K2狮子城项目位置安次区银河南路与南龙路交口西侧版块安次区物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积300万平方米总建筑面积500万平方米容积率2.50绿化率35%总户数4052户主力户型89-125平米目前销售均价高层8000元/平方米公寓7500元/平方米物业公司物业费北京乔戈里物业管理公司1.98元/平方米/月开发商廊坊市中投置地房地产开发有限公司最近开盘时间海棠湾组团2014年1月1日入住时间海棠湾组团2016年3月项目配套设施内部社会医院周边1所幼儿园、1所小学、1所初中、1所大学、2家银行、4家超市、龙河公园23项目分析——K2狮子城成交情况3月份成交均价7500元/平方米，4月份价格上涨至8000元/平方米，4月份3次开盘，共去化1200余套24项目分析——K2狮子城户型图3室2厅1卫109.00㎡㎡2室2厅1卫85.00㎡3室2厅2卫120.00㎡㎡优点：南北通透透、全明明户型、、大飘窗窗阳台缺点：无玄关设设计优点：紧凑三居居、动线线清晰、、客厅带带大阳台台缺点：无玄关设设计、次次卧较小小且有一一间采光光效果差差优点：全明户型型、动静静分离、、主卧配配备独立立卫生间间缺点：过道浪费费面积南北通透透户型，，阳台、、飘窗设设计较好好25项目展示示——K2狮子城26优势位于廊坊坊市银河河南路西西侧，紧紧邻龙河河生态景景观带K2品牌地产产，系列列产品，，可借鉴鉴品牌实实力项目整体体指引系系统明显显，整体体售楼处处环境较较好廊坊市区区内最大大社区，，交通便便利通达达强销公司司，对客客户整体体把控、、逼定，，整体案案场销售售节奏强强劣势区域商业业配套目目前较少少、教育育配套较较少市场口碑碑较差、、价格较较高借鉴售楼处位位置明显显，且指指引系统统完善项目分析析——K2狮子城小小结27项目位置东方大学城内，滨河路以北，桐西路以东，毕昇路版块开发区物业类别高层、别墅产品风格南加州风格占地面积35万平方米总建筑面积100万平方米容积率2.39

绿化率35%总户数1800户主力户型89—112平米目前销售均价高层6800-7000元/平方米别墅9000元/平方米物业公司物业费廊坊市幸福基业物业服务有限公司2.20元/平方米/月开发商廊坊泰土房地产开发有限公司最近开盘时间

2014年3月23日开盘高层和别墅入住时间2016年6月底入住高层项目配套设施内部会所、2所幼儿园、小学周边3所小学、1所高中、9大高等学府、五大高尔夫及30万平米运动配套、5家医院

首个“学学院都市市版”孔孔雀城，，高品质质高端综综合社区区项目分析析——廊坊孔雀雀城大学学里28项目分析析——孔雀城大大学里成成交情况况3月环北京京区域市市场量价价齐升，，但本项目价价格（均均价6800元/㎡）未上上涨，采用保保价走量量的方式式；4月初恰逢逢清明假假期节点点，且增增设老带带新增一一季度物物业费及及认购抽抽家电等等优惠政政策，月月底集中中推货，，成交量量较高保定副中中心传闻闻，投资资客投资资方向转转移，成成交量下下滑（4月底因项项目集中中开盘，，成交量量上涨））孔雀城十十盘联动动，且项项目加推推小节点及及优惠政政策较大大分析29项目分析析——孔雀城大大学里户户型图G2户型3室2厅1卫89.94㎡G1户型3室2厅1卫112.31㎡G3户型2室2厅1卫80.78㎡优点：南北通透透、全明明户型、、大飘窗窗阳台缺点：无玄关设设计、浪浪费面积积多优点：南北通透透、动线线清晰、、赠送面面积大缺点：无玄关设设计、浪浪费面积积多优点：南北通透透、动线线清晰、、赠送多多（飘窗窗阳台））缺点：无玄关设设计、浪浪费面积积多项目产品品主力户户型为80-112㎡南北通通透户型型，为市市场畅销销户型，，且有90㎡左右小小三居设设计，后后续可借借鉴及学学习30项目展示示——孔雀城大大学里31项目分析析——孔雀城大大学里小小结优势整体环境境及售楼楼处氛围围较好华夏系品品牌开发发商，品品牌力影影响项目内部部和周边边配套完完善，有有9所大学、、多家商商场、3大高尔夫夫等交通便利利，805路公交车车直达项项目产品为高高层、联联排，低低密度社社区，且且联排紧紧邻凤河河劣势售楼处指指引系统统差，且且售楼处处位置太太深，不不容易寻寻找借鉴销售道具具物料等等及售楼楼处提示示牌等小小细节处处理较好好，整体体售楼处处较统一一对市场把把握力度度大，整整体市场场价格上上涨，但但其采用用保价走走量的方方式32第一部分分：整体体市场概概述第二部分分：重点点项目分分析第三部分分：廊坊坊市场总总结33廊坊整体体市场较较正规（（缴纳保保证金等等），各大国企企、央企企、上市市开发商商陆续入入驻廊坊坊，品牌牌竞争剧剧烈；配套齐全全，商业业发展较较为迅速速，未来来交通环环境及利利好消息息巨大；；公共交通通的原因因（虽有805公交直达达北京站站，但是是整体行行程时间间两个小小时），导致廊廊坊价格格比固安安低；各板块区区域特征征明显，，成交价价格差异异化较大大学校林立立，学区区房效应应较为明明显廊坊区域域80%项目主力力客户是是市区当当地周边边的人群群，与固固安客群群差异较较大（廊坊区区域北京京客群：：开发区区项目占占比70-80%；广阳区区项目占占比30左右；安安次区项项目占比比20-30%，但此区区域狮子子城较为为特殊，，北京客客群占比比70%左右）；；市场总结结——廊坊34第一部分分：香河河简介第二部分分：香河河区域楼楼盘项目目市场扫扫描第三部分分：重点点个案分分析第四部分分：香河河与固安安区域对对比分析析汇报区域域——香河35第一部分分：香河河简介36区域简介介——香河香河：位置：地处华北北平原北北部，四四面与京京津接壤壤，素有有“京畿明明珠”之美誉,全县幅员员458平方公里里，总人人口34万人；交通：距北京国国贸50公里,距天津市市中心70公里，路网便捷捷畅达，，拥有京哈高速速、103国道、大香线、、通唐线线、平香香线等5条国省级级交通干干线，938、810路公交车车由县城城直达北北京站；；配套：功能配套套完善，，拥有香香河开发发区、新新兴产业业示范区区、北方方家具产产业基地地三大省省级园区区，目前，各各园区起起步区已已基本达达到“九九通一平平”工业业配套标标准，成成为承接接京津产产业转移移和大项项目落户户的理想想平台，，一批实实力型企企业已相相继在香香河落户户发展。。香河37第二部分分：香河河区域楼楼盘项目目市场扫扫描38区域楼盘项目市场扫描——香河爱晚大爱城富丽新城荣盛.白鹭岛绿地国宝21城香城壹号京汉君庭盛达铂宫国隆府北京御湖湾香公馆香汐鸿坤罗纳河谷壹城公馆大运河孔雀城京哈高速速项目国国道103项目北京县城项目目京哈高速速103国道39项目名称开发商建筑面积(万平米）建筑类别开盘时间户型（平米）成交均价（元/平米）优惠政策营销动态项目推广情况富丽新城富丽（香河）房地产开发有限公司74高层、小高层、低密2014.4.19两居：87三居：104

四居：103-145毛坯：7500精装：8300一次性98折，按揭99折，新浪高层电商1万抵4万，联排2万抵8万

顺销开盘后剩余房源网络、巡展、户外、活动、纸媒项目围挡爱晚大爱城香河恒康房地产开发有限公司33高层、低密2014.6.1（一期）一居：53-62；两居：73-85；

三居：89-128；叠拼：146-170；联排：195-204价格待定优惠待定前期蓄客阶段户外、短信荣盛.白鹭岛荣盛房地产开发有限公司21高层、小高层2014.5.17两居：75-78三居：89-1106700待定一期开盘时间待定户外、网络、案场活动绿地国宝21城上海绿地集团香河投资开发有限公司27高层、低密2014.4.1一居：59两居：75-79

联排：170-190高层：7200搜房网会员独享1万顺销高层房源短信、户外、网络、节点活动大运河孔雀城香河京御房地产开发有限公司23高层、低密2014.3.20两居：90-112三居：129联排：230-254高层：7500联排：11000（报价）一次性96折，按揭98折顺销高层房源以及联排别墅户外、报广、网络、短信、鸿坤罗纳河谷鸿坤房地产开发有限公司14高层、联排、叠拼2014.5两居：87

三居：118联排：220-290高层：7500联排：13000（报价）搜房网一万抵三万二期房源排卡，预计5月底开盘高层房源网络、短信、户外、案场活动京汉君庭香河京汉房地产开发有限公司22.6高层、小高层五期开盘2014.5.1一居：68两居：78-89三居：110-1306800全款98折，按揭99折项目临近县城中心位置尾盘，以顺销为主近期无推广盛达铂宫香河县盛达房地产开发有限公司14高层二期开盘待定两居：91三居：132待定无一期售罄，二期开盘时间待定暂无未名1898香河富泰房地产开发有限公司105高层四期顺销一居：69

两居：84三居：1426500全款99折项目三期顺销网络、短信区域楼盘盘项目市市场扫描描——香河香河区域域项目可可以分三三个区域域：京哈哈、103国道以及及县城区区域三部部分，其其中京哈哈、103国道集中中大品牌牌开发商商，竞争争激烈，，开发体体量较大大开发周周期较长长，部分分为较成成熟项目目，产品品丰富成成交均价价比县城城项目略略高，主主要客群群北京人人或在北北京工作作外地客客户为主主；县城项目目开发周周期较早早周围配配套较为为完善，，但多为为当地开开发商，，专业度度较差，，客户群群体当地地人占比比较重；；40第三部分分：重点点个案分分析41重点个案案分析——香河富力力新城花香盛景香山郡溪香郡花香润景富力新城城开发商：：富丽（香香河）房房地产开开发有限限公司建筑类别别：高层、小小高层、、联排装修状况况：毛坯、部部分房源源精装修修绿化率:35%容积率：：1.97物业费：：待定交房日期期：2015.9户数：总总户数6738户建筑面积积：740000平米占地面积积：310000平米物业地址址：香河京哈哈高速出出口沿大大香线北北行一公公里近期销售售动态：：9#、10#、11#、18#蓄客；42富力新城城4月-5月第二周周成交分分析图房源销售售情况：：富丽新新城3月中旬蓄蓄客，4.19日开盘推推出800多套房源源（毛坯坯四栋，，精装三三栋）去去化650套左右，，其中精精装户型型去化109套房源，，精装房房源去化化没有达达到开发发商预期期，之后后高层联联排顺销销；房源成交交价格：：开盘成成交均价价较之前前偏低，，（毛坯坯：7000元/平米，精精装：8100元/平米）项项目整体体成交均均价出现现小幅下下滑状态态近期情况况：开盘盘后项目目成交量量以及成成交均价价逐步下下降；毛坯量价价走势图图精装量价价走势图图重点个案案分析——富力新城城43富力新城城——户型分析析79㎡两居：：优势：全明户型型，动静静分离，，格局方方正实用用率较高高；劣势：南北不通通透，进进深较长长采光率率较差105㎡三居：：优势：大面宽客客厅，房房间布局局合理充充分体现现家居三三居室；；劣势：二次卧较较小132㎡四室：：优势：全明户型型、南北北通透；；劣势：浪费面积积较多，，动静分分离不明明显主力户型型79-105平米两居居三居，，占到当当期产品品75%左右，后后期项目目继续推推出两居居三居畅畅销产品品；重点个案案分析——富力新城城44重点个案案分析——富力新城城45项目优点点：1、品牌开开发商，，利用富富丽在北北京的其其他社区区做巡展展，有效效的拓展展客户2、产品定定位比较较合理，，毛坯与与精装的的互补提提升了销销售力度度3、地理位位置明显显交通便便利，紧紧邻京哈哈高速，，能有效效拦截其其他项目目客源4、部分配配套与政政府合作作，提升升项目知知名度项目缺点点：5、后期存存量较多多，销售售周期较较长6、项目周周围配套套单一，，现有配配套不醇醇熟营销模式式：7、思源经经纪代理理、开发发商自销销客群分析析:8、富力新新城客群群多以北北京为主主，其中中自主客客群占比比较多本案需借借鉴：9、加大推推广力度度，进行行精确的的资源筛筛选，达达到拓客客效果10、借助当当地政府府的势力力与其合合作加大大销售力力度重点个案案总结——富力新城城46绿地国宝宝21城建筑类别别：高层、小小高层、、联排开发商：：上海绿地地集团香香河开发发有限公公司容积率：：1.5绿化率：：35%建面：27万平米占地：5000亩物业费：：高层1.7元/㎡/月，联排排3元/平米/月交房时间间：高层2015年中，联联排2014年底产权：70年项目最新新动态：：顺销当期期高层房房源重点个案案分析——香河绿地地国宝21城47绿地国宝宝21城4月-5月第二周周成交分分析图房源销售售情况：：四月上上半月周周销售量量在区域域属于中中等水平平，因其其他项目目正在排排卡，只只有此项项目顺销销状态房源成交交价格：：进入五五月第一一周成交交量达到到了一个个高峰期期，但成成交均价价有小幅幅度下降降，后期期成交均均价与成成交量整整体出现现下坡路路的态势势近期情况况：整体体成交均均价在区区域内维维持在一一个较为为合理的的水平，，但后期期市场不不稳定等等因素使使得客户户观望情情绪加重重重点个案案分析——绿地国宝宝21城48第49页户型分析析63㎡两居：：优势：卧室全朝朝阳劣势：不是全明明户型影影响居住住舒适度度，户型局局促；79㎡两室居居：优势：面积利用用合理，，主卧超超大阳台台；劣势：客厅与阳阳光隔离离;项目一期期产品面面积偏小小，相比比其他项项目产品品格局较较差，部部分房源源客厅不不能采光光，直接接影响项项目销售售，重点个案案分析——绿地国宝宝21城49缺配套大图700亩市政公园630亩商业配套重点个案案分析——绿地国宝宝21城50项目优点点：1、国企开开发商，，得到政政府的特特殊照顾顾（在京京哈高速速单独加加开第二二出口））2、占地700亩市政公公园，在在区域是是体量较较大的规规划3、引进的的物美、、麦当劳劳等商业业配套下下半年开开始运营营，加深深了销售售说辞项目缺点点：4、一期产产品面积积过于偏偏小，会会影响项项目销售售5、项目周周围比较较荒凉，，多以农农民耕地地为主，，势必会会造成客客户流失失营销模式式：6、开发商商自销团团队，其其销售模模式比较较单一客群分析析：7、临近京京哈高速速第二出出口，客客群以北北京客群群为主本案需借借鉴：8、在客户户未入住住项目的的阶段，，先引进进知名商商业而且且先让商商业运营营，会大大大加快快项目销销售节奏奏重点个案案总结——绿地国宝宝21城51鸿坤罗纳纳河谷开发商：：鸿坤地产产建筑类别别：高层、洋洋房、联联排装修状况况：毛坯、绿化率:35%容积率：：0.75物业费：：2.64交房日期期：二期待定定建筑面积积：70000平米占地面积积：140000平米物业地址址：京哈高速速西集出出口右转转，103国道天下下第一城城西侧重点个案案分析——香河鸿坤坤罗纳河河谷52鸿坤罗纳纳河谷4月-5月第三周周成交分分析图房源销售售情况：：四月排排卡一月月，于四四月底开开盘项目目二期B51#楼，当天天认购很很好，临临时决定定加推52#楼房源成交交价格：：而在成成交较好好的情况况下成交交价格相相比平时时有下降降，而下下降幅度度较小近期情况况：根据据市场情情况进行行有针对对性的开开盘动作作，客户户多的情情况下进进行集中中开盘，，而市场场不好的的情况进进行排卡卡，5月初项目目开始排排卡，5.19项目开盘盘，成交交均价有有7100元/㎡重点个案案分析——鸿坤罗纳纳河谷53户型分析析87㎡两居：：优势：户型格局局合理，，主卧、、客厅双双阳台劣势：动静分离离不明显显，卫生生间不能能采光；；118㎡三居：：优势：南北通透透，南北北双阳台台；劣势：主卧面宽宽较小，，影响采采光；项目主力力户型89㎡两居以以及118㎡三居受受到客户户的追捧捧，后期期市场影影响项目目成交价价小幅下下降重点个案案分析——鸿坤罗纳纳河谷54重点个案案分析——鸿坤罗纳纳河谷55项目优点点：1、项目地地理位置置优越，，临近103国道，距距离国家家4A级旅游景景点天下下第一城城很近，，周围交交通便利利2、完美的的实景园园林让客客户体验验到惬意意的生活活情景，，提高了了销售力力度3、纯正的的托斯卡卡纳建筑筑风格得得到了部部分客户户的肯定定项目缺点点：4、项目周周围配套套较少使使客户有有落差感感营销模式式：5、开发商商自销、、分销客群分析析：6、项目定定位较高高，多以以北京客客群为主主本案需借借鉴：7、建筑风风格以及及完美的的景观园园林都是是都极具具参考性性重点个案案总结——鸿坤罗纳纳河谷56香河与固固安区域域对比分分析香河1、品牌开开发商较较多，开开发系统统稳定2、地理位位置较好好连接北北京与天天津的重重要枢纽纽3、整体市市场成交交均价相相对稳定定，但近近期同样样出现下下滑状态态4、大部分分客群来来自北京京，自住住客户占占比大于于投资客客5、自主产产业（家家具城））以及旅旅游业的的支撑（（天下第第一城））6、后期存存量大，，开发周周期较长长固安1、小开发发商占据据当地市市场比重重较大2、相对离离北京较较近，过过于依赖赖北京3、早期依依靠第二二新机场场利好信信息房价价上升过过快，近近期因市市场原因因部分开开发商优优惠力度度过大(华夏）4、主要客客群以北北京及在在北京工工作的外外地人为为主5、无自主主产业的的支撑6、后期存存量大，，但开发发不稳定定57第一部分分：整体体市场概概述燕郊简介介市场格局局第二部分分：重点点项目分分析第三部分分：市场场总结汇报区域域——燕郊58燕郊简介介位于京津津唐都市市圈核心心地带，，同时也也是全国国离天安安门最近近的产业业开发区区，距天安门门约30公里，距首都都国际机机场25公里，距距天津港港120公里规划面积积105.2平方公里里，建成成区域面面积42平方公里里，下辖辖92个村街，，总计80万人口,其中常住住人口40万人；走102国道上通通燕高速速半小时时直达国国贸，京京平高速速40分钟直达达首都机机场京哈高速速公路、、京秦、、大秦电电气化铁铁路横贯贯东西，，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公交交车直通区区内，接驳驳八通线和和地铁6号线路，京京通快速路路将燕郊与与北京市中中心紧密连连接。目前，燕郊郊开发区综综合实力在在河北29个省级开发发区中位居居第二，在在全省县(市)域开发区中中位居第一一；燕郊区域地地处“大北北京”腹地地，地理位位置得天独独厚，为区区域提供了了融入京津津的绝佳平平台，使得得当地市场场辐射范围围广阔。燕燕郊区域已已成为“全全国创建文文明城市示示范点”，，不仅是投投资兴业的的乐土，也也是京东生生活的“首首善之区””。第59页距离北京最最近的环北北京区域，，紧邻CBD地理位置优优越；公交线路十十余路，但但是（通燕燕高速北京京段较堵））路网有待待完善；城市配套齐齐全，但缺缺少支柱产产业；京东客群为为主，主要要为东三环环支付能力力一般需求求小面积户户型的小白白领一族；；环北京区域域发展最早早，价格过过万且价格格一直最高高；紧邻潮白河河自然资源源，水系在在北方稀缺缺，区域内内独有资源源；59市场格局——燕郊交通路路网北京走通燕高速速半小时直直达国贸京平高速（（燕郊）北北务出入口口，40分钟直达首首都机场燕郊区域60燕顺路迎宾路102国道神威北路蒋谭路京平高速夏威夷南岸夏威夷蓝湾天洋城4代富地广场天洋城湾仔城15000东方夏威夷夏威夷水岸1号新弘国际阳光城嘉都首尔甜城中骏四季花都金谷美丽城北区均价8000-12000南区均价11000-13000工业区均价7000-8000旅游度假区均价17000起商业区均价13000-14000市场格局——燕郊楼市区区域分布燕郊在售项项目约20个，其中待待售项目约约7个，此图只只标记燕郊郊重点项目目61板块项目开发商建面容积率绿化率物业类型物业费（元/㎡·月）主力户型（㎡）成交价格（元/㎡）营销推广旅游度假区东方夏威夷三河市兴达房地产开发有限公司24万0.2767%高层联排2.38；独栋3.98独栋360-800联排225

总价1200—3000万/套2012年已全盘售罄湾仔城三河市华荣房地产开发有限公司19.4万2.5035%高层、商业住宅2.96；商业4.28一居54；二居87、88；三居12015000住宅顺销商业区富地广场三河市绿都房地产开发有限公司45万2.5035%高层2.98一居55-58；二居75-87；三居120-13013000顺销（一居售罄）天洋城天洋置地180万2.9730%高层1.4一居56-60；二居78-92；三居112-13014000基本售罄南区夏威夷蓝湾三河市兴达房地产开发有限公司91万2.5035%高层2.96一居58；二居78-88；三居88-133110005月加推天洋城4代天洋置地有限公司480万2.7735%多层、高层2.80一居50-60；两居78-92；三居115-13012500年初开盘，顺销北区嘉都三河市佰嘉房地产开发有限公司185万2.5035%高层——一居63；两居76-88；三居95-115开售价格预计9000左右预计下半年开盘首尔甜城燕达（地产）集团300万2.2545%高层2.98二居85；三居134-13812000顺销金谷美丽城百世金谷房地产开发有限公司27万2.5038%高层2.3一居40-60；二居80-90；三居110-13011000预计7月开盘工业区新弘国际阳光城中基首业房地产开发有限公司75万1.5630%高层——一居59-67；二居67-88暂定6700预计开盘，时间待定市场格局——燕郊楼市扫扫描燕郊旅游度度假区紧邻邻潮白河，，区域内项项目大部分分为低密项项目，大部部分高层价价格在17000左右，部分分高端（低低密）项目目均价达到到3万以上（湾仔城临临旅游度假假区及商业业区，价格格较接近旅旅游度假区区，因此将将其划分为为此部分））；商业区目前前开发地块块几乎没有有，此区域域配套较为为齐全，在在售项目并并未大面积积推售货量量，价格在在13000-14000元/平方米；燕郊目前主主要开发区区域为南区区、北区及及工业区，，南区价格格在11000-13000元/平方米，北北区价格在在8000-11000元/平方米，工工业区价格格在7000-8000元/平方米；南南区价格较较低是因为为地段及交交通原因影影响，后续续交通增加加后，南区区必将升值值62第一部分：：整体市场场概述第二部分：：重点项目目分析东方夏威夷夷湾仔城富地广场夏威夷蓝湾湾天洋城4代嘉都首尔甜城金谷美丽城城新弘国际阳阳光城第三部分：：市场总结结63项目位置燕郊南外环与迎宾路交口版块旅游度假区物业类别联排、独栋产品风格欧洲古典主义建筑风格占地面积54万平方米总建筑面积24万平方米容积率0.27绿化率67%总户数94套主力户型独栋360-800平方米联排225平方米目前销售均价现联排二手房价格23000元/平方米起物业公司物业费兴达集团物业服务公司联排：2.38元/平方米·月；独栋：3.98元/平方米·月开发商戴德梁行最近开盘时间三期2007年6月底已开盘入住时间三期2008年10月已入住项目分析——燕郊东方夏夏威夷64项目分析——东方夏威夷夷户型图独栋D户型独栋C户型参照夏威夷夷度假风情情规划，依依托自然资资源规划出出10万平米原生生水域，打打造大北京京稀缺“水水”资源风风情高端观观景社区65项目展示——东方夏威夷夷66项目分析——东方夏威夷夷小结优势当地品牌开开发商，夏夏威夷系列列产品，品品牌影响力力较大项目位置好好，且有自自然资源客群北京改善客客户公司中中高层管理理、小企业业老板借鉴积极利用项项目内部自自然资源，，或打造大大面积水景景，可为低低密等物业业增加更加加丰富有力力的卖点67项目位置燕郊102国道与燕顺路交叉口东北角版块旅游度假区物业类别高层产品风格新古典主义风格占地面积8.1万平方米总建筑面积19.4万平方米容积率2.50绿化率35%总户数804户主力户型54—120平米目前销售均价15000元/平方米物业公司物业费住宅：2.96元/平米/月；商业：4.28元/平米/月开发商三河市华荣房地产开发有限公司最近开盘时间

2013年11月23日入住时间预计2015年7月1日入住项目分析——燕郊湾仔城城68项目分析——湾仔城户型型图户型2室2厅1卫85㎡户型1室2厅1卫54㎡E1户型3室2厅1卫88㎡优点：户型方正、、紧凑实用用、干湿分分离缺点：卧室、客厅厅为东向优点：动线清晰、、餐客一体体连同大面面积阳台缺点：厨房位置较较差、餐厅厅小优点：南北通透、、全明紧凑凑三居、大大面积采光光阳台缺点：卧室相连，，私密性差差项目产品主主力户型为为54-120㎡户型，且且有88㎡南北通透透全明小三三居户型，，后续可借借鉴及学习习69项目分析——湾仔城小结结优势当地品牌开开发商，夏夏威夷系列列产品，品品牌影响力力较大售楼处展示示较好，且且多盘联动动劣势一二手部门门信息不通通，优惠幅幅度不一，，导致销售售信息不同同，易使客客户心里产产生反感营销自销模式：：公司同时时成立二手手房部门，，楼盘联动动线下多采用用户外高炮炮、销使代代客客群北京客户占占比90%左右，自住住型客户占占比高借鉴此项目处于于稀缺商业业区域，因因此兴达未未大面积推推售此项目目，而是主主力推售其其公司其他他地段一般般项目，尽尽快去化相相对较差产产品，留存存较好地段段项目，可可积极应对对后续市场场冲击；70项目分析——燕郊富地广广场项目位置迎宾路与神威南路交口东南版块商业区物业类别高层产品风格现代风格占地面积9万平方米总建筑面积45万平方米容积率2.5绿化率35%总户数935户主力户型75-130平米目前销售均价13000元/平方米物业公司物业费三河市夏威夷服务有限公司2.98元/平方米/月开发商三河市绿都房地产开发有限公司最近开盘时间2014年1月5日入住时间2015年7月1日71项目分析——富地广场户户型图2室2厅1卫85㎡1室2厅1卫56㎡3室2厅2卫125㎡优点：纯朝南户型型、阳台设设计缺点：餐厅较小、、无玄关设设计优点：动线清晰、、客厅带大大阳台缺点：无玄关设计计、卧室相相连私密性性差优点：全明户型、、主卧配备备独立卫生生间缺点：动静不分区区56-130㎡户型，户户型设计较较为方正、、实用72项目分析——富地广场小小结优势当地品牌开开发商，夏夏威夷系列列产品，品品牌影响力力较大售楼处展示示较好，且且多盘联动动劣势一二手部门门信息不通通，优惠幅幅度不一，，导致销售售信息不同同，易使客客户心里产产生反感营销自销模式：：公司同时时成立二手手房部门，，楼盘联动动线下多采用用户外高炮炮、销使代代客客群北京客户占占比90%左右，主要要为自住需需求借鉴多盘联动，，不同地段段不同产品品分批量推推售，避免免因产品地地段等问题题流失客户户等情况73项目位置燕郊南外环与迎宾路交口版块南区物业类别高层、小高层产品风格英伦风格占地面积26.7万平方米总建筑面积91万平方米容积率2.50绿化率35%总户数4647主力户型78—133平米目前销售均价11000元/平方米物业公司物业费兴达集团物业服务公司2.6元/平方米/月开发商三河市兴达房地产开发有限公司最近开盘时间2014年5月1日入住时间北区2015年12月项目分析——燕郊夏威夷夷蓝湾74项目分析——夏威夷蓝湾湾户型图A2户型2室2厅1卫78㎡B3户型1室2厅1卫58㎡E1户型3室2厅1卫88㎡优点：户型方正、、紧凑实用用、干湿分分离缺点：餐厅较黑优点：动线清晰、、餐客一体体连同大面面积阳台缺点：厨房位置较较差、餐厅厅小优点：南北通透、、全明紧凑凑三居、大大面积采光光阳台缺点：动线较长、、卧室相连连，私密性性差项目产品主主力户型为为78-133㎡户型，且且有88㎡南北通透透全明小三三居户型，，后续可借借鉴及学习习75项目展示——夏威夷蓝湾湾76项目分析——夏威夷蓝湾湾成交情况况项目多频次次开盘，节节奏清晰，，3月下旬开盘盘成交180套，4月初开盘成成交150套，中旬加加推264套，成交117套；正常销销售每周去去化约60套；项目均价3月份均价12500元/平方米，4月初项目整整体价格下下调至11000元/平方米，保保持不变分析77项目分析——夏威夷蓝湾湾小结优势当地品牌开开发商，夏夏威夷系列列产品，品品牌影响力力较大售楼处展示示较好，且且多盘联动动劣势一二手部门门信息不通通，优惠幅幅度不一，，导致销售售信息不同同，易使客客户心里产产生反感营销自销模式：：公司同时时成立二手手房部门，，楼盘联动动线下多采用用户外高炮炮、燕郊公公交站牌、、销使代客客展示型：售售楼处对立立，占据燕燕郊主要地地段，位置置明显客群北京客群为为主，且自自住客占比比60%以上借鉴展示性方面面可向其学学习（如售售楼处等等等）78项目分析——燕郊天洋城城4代项目位置燕郊迎宾南路东侧版块南区物业类别多层小高层高层产品风格简欧建筑风格占地面积20万平方米总建筑面积480万平方米容积率2.77绿化率35%总户数8000户主力户型60-120平米目前销售均价12500元/平方米物业公司物业费天融物业2.8元/平方米/月开发商天洋置地有限公司最近开盘时间（1、2、13号楼）2014年1月18日开盘入住时间一期2014年5月28日79项目分析——天洋城4代户型图户型2室2厅1卫88.8㎡㎡户型1室2厅1卫61㎡户型3室1厅1卫121㎡优点：南北通透、、全明户型型、使用率率较高、入入户花园设设计、主卧卧豪华配备备缺点：动线不合理理、次卧进进深较长优点：动静分离、、使用率较较高、入户户花园设计计、主卧豪豪华配备缺点：不通透、餐餐客不朝阳阳优点：全明户型、、入户花园园设计、主主卧豪华配配备、观光光电梯直达达缺点：动线不合理理、过道太太长高端项目，，奢华户型型，赠送面面积及入户户花园等设设计可借鉴鉴80项目分析——天洋城4代小结优势品牌一级资资质开发企企业，品牌牌展示度强强中国首席第第4代城市综合合体，打造造中央生活活区，更好好的面向北北京客群售楼处展示示明显且有有创意新颖颖劣势在当地口碑碑不太好营销线上网络硬硬广自销模式线下多采用用户外高炮炮（东四环环外）、销销使代客客群几乎为北京客群群借鉴积极创建城市配配套，以市场不不同产品（综合合体）面向北京京市场，更好的的承接北京外溢溢客户81项目分析——燕郊嘉都项目位置京平高速木燕路（北务）出口东500米版块北区物业类别小高层高层产品风格Artdeco占地面积69万平方米总建筑面积185万平方米容积率2.50绿化率35%总户数10174户主力户型63-115平米目前销售均价预计9000元/平方米物业公司物业费——开发商三河市佰嘉房地产开发有限公司最近开盘时间预计2014年下半年开盘入住时间预计2016年入住82项目分析——嘉都项目展示83项目分析——嘉都户型图2室2厅1卫88㎡1室2厅1卫63㎡3室2厅2卫120.00㎡㎡优点：紧凑一居户型缺点：无玄关设计、客客厅较小优点：纯朝南两居、动动线清晰、客厅厅带大阳台缺点：无玄关设计、餐餐厅位置不好优点：全明户型、动静静分离、主卧配配备独立卫生间间缺点：动线不明显孔雀城系列产品品，户型设计整整体较好，赠送送面积较多户型阳台及飘窗窗等设计可借鉴鉴84项目分析——嘉都小结优势售楼处整体展示示型较好，且具具有时尚感及美美感离京平高速出入入口较近，去顺顺义区及首都机机场方便劣势位置较偏且周边边无配套营销独家代理：自销销+世联独家线下多采用户外外高炮（通燕高高速燕郊段）、、销使代客客群（蓄客中）国贸贸等地支付能力力弱小白领及顺顺义区域中高层层客群借鉴项目外部环境较较差时，积极打打造好内部环境境及整体案场氛氛围85项目分析——燕郊首尔甜城项目位置燕郊经济技术开发区燕顺路东侧版块北区物业类别小高层、高层产品风格简欧风格占地面积124万平方米总建筑面积300万平方米容积率2.25绿化率45%总户数总户数27158户，当期户数1800户主力户型78-138平米目前销售均价12000元/平方米物业公司物业费三河市创美物业管理公司2.98元/平方米/月开发商燕达（地产）集团最近开盘时间

2014年4月26日32#楼入住时间预计2014年9月底入住B11、B22#86项目分析——首尔甜城户型图图3室2厅1卫99㎡2室2厅1卫77㎡3室2厅2卫138㎡优点：纯朝南户型、大大飘窗阳台缺点：无玄关设计优点：紧凑三居、全明明户型、动线清清晰缺点：无玄关设计优点：动静分离、主卧卧配备独立卫生生间缺点：过道浪费面积、、动线复杂大部分户型均有有飘窗阳台等设设计，户型紧凑凑实用87项目分析——首尔甜城成交情情况项目整体销售较较平稳，每周均均去化约50套；4月中旬开盘，推推出300套，成交250套；项目均价12000元/平方米，价格未未变；分析88项目分析——首尔甜城小结优势当地品牌开发商商燕达集团，口口碑好，品牌影影响力较大地段好，绿化较较高户型设计好，大大面积阳台及飘飘窗劣势目前公共交通不不便营销线上网络广告自销模式线下多采用户外外高炮、销使代代客客群北京年轻客群为为主借鉴当地口碑好，建建筑质量较好89项目位置迎宾北路版块北区物业类别高层产品风格新古典主义风格占地面积10.8万平方米总建筑面积27万平方米容积率2.50绿化率38%总户数3200户主力户型40—130平米目前销售均价11000元/平方米物业公司物业费百世金谷房地产开发有限公司2.3元/平方米/月开发商百世金谷房地产开发有限公司最近开盘时间预计2014年7月开盘二期入住时间二期预计2015年9月入住项目分析——燕郊金谷美丽城城90项目分析——金谷美丽城户型型图户型2室2厅1卫74㎡户型1室1厅1卫48㎡E1户型3室2厅1卫88㎡优点：户型方正、紧凑凑实用、干湿分分离缺点：餐厅无位置优点：动线清晰、客厅厅连同大面积阳阳台缺点：厨房位置影响阳阳台空气质量优点：南北通透、全明明紧凑三居、大大面积采光阳台台缺点：无玄关设计项目产品主力户户型为40-130㎡户型，且有88㎡南北通透全明明小三居户型，，后续可借鉴及及学习91项目分析——金谷美丽城小结结优势项目现场整体感感觉较好，物料料制作较为精美美劣势地段较偏，缺少少配套营销自销模式+代理线下多采用户外外高炮、销使代代客客群北京客群为主借鉴做好项目现场环环境，项目现场场昭示性弥补了了项目外部环境境较差等情况92项目位置福喜路路口南侧800米至大福北路向东500米版块工业区物业类别高层产品风格Artdeco占地面积48万平方米总建筑面积75万平方米容积率1.56绿化率30%总户数7730户主力户型59—88平米目前销售均价暂定6700元/平方米物业公司物业费万通物业公司——元/平方米/月开发商中基首业房地产开发有限公司最近开盘时间预计2014年下半年开盘一期入住时间预计2016年内一期入住项目分析——燕郊新弘国际阳阳光城93项目分析——新弘国际阳光城城户型图户型2室2厅1卫69㎡户型2室1厅1卫59㎡户型2室2厅1卫88㎡优点：户型方正、紧凑凑实用、赠送面面积大缺点：餐厅位置小优点：动线清晰、餐客客一体连同大面面积阳台缺点：厨房位置较差差、餐厅小优点：南北通透、大大面积采光阳阳台缺点：餐厅位置较差差项目产品均有有小面积户型型，小面积低低总价，奇偶偶层设计高赠赠送94项目分析——新弘国际阳光光城小结优势首钢为投资商商，有市场品品牌影响力综合体项目，，小户型为主主，价格低，，总价低劣势处于燕郊工业业区，周边还还处于未开发发阶段，生活活配套较为欠欠缺营销多家代理线下多采用户户外高炮、公公交媒体、销销使代客、DM单客群大部分为北京京客群，自住住为主，有一一部分燕郊当当地客群借鉴奇偶层设计，，高赠送；低低价入市，吸吸引客群目光光，打响市场场声音95第一部分：整整体市场概述述第二部分：重重点项目分析析第三部分：市市场总结96燕郊整体市场场基本为兴达达、燕达、福福成三大当地地开发商为主主，均在燕郊郊开发多个项项目且口碑较较好；配套齐全，商商业发展较为为迅速，未来来交通环境有有待提升；区域位置较好好且公共交通通方便；各板块区域特特征明显，地地段、配套不不同造成成交交价格差异化化较大区域客户基数数较大，不需需要采取太多多的推广方式式，只需在当当地市场截流流客户即可；；燕郊项目推广广渠道基本相相同：户外高高炮、销使代代客、占据102国道有利位置置建造售楼处处，部分刚入入市项目时还还采取线上线线下及北京巡巡展等方式；；燕郊区域客群群主要为北京京客群，自住住比例高达60%以上市场总结——燕郊97第一部分：涿涿州简介第二部分：涿涿州区域楼盘盘项目市场扫扫描第三部分：重重点个案分析析第四部分：涿涿州区域总结结汇报区域——涿州98第一部分：涿涿州简介99涿州简介涿州：地理位置：涿州市地处河河北省中部，，全市土地总总面积742平方公里，总总人口达到59.6万人，距离北京天安安门62公里，首都第第二机场35公里，天津160公里，涿州是位于于京津冀区域域经济规划的的中心位置，，是北京市时时都市圈的紧紧密紧密层，，是河北省““一线两厢””经济发展布布局的一个中中间节点；交通：涿州到北京的的道路有107国道，京港澳澳高速与北京京西站的高铁铁站。公交车有917路与838路到达北京六六里桥。城市定位：涿州以现代化化中等城市、、京郊生态新新城、大北京京都市圈等定定位为主。100第二部分：涿涿州区域楼盘盘项目市场扫扫描1