城市调研汇总版-第一批（普洱、昭通、文山、丘北、蒙自、弥勒、蒙自、保山、腾冲、大理、版纳、楚雄、曲靖）正式版

城市市调成果汇报调研路径普洱、景洪、磨憨已开通/即将开通省内重要站点：大理、楚雄、曲靖、弥勒、丘北预计2020年前通车，省内重要站点：昭通预计2021年前通车，省内重要站点：普洱、景洪、磨憨预计2022年前通车，省内重要站点：保山、瑞丽、芒市、蒙自已开通曲靖、弥勒、丘北2020年昭通已开通/即将开通未开通渝昆线盐津昆明曲靖昭通丽江玉溪蒙自临沧普洱景洪楚雄文山弥勒腾冲芒市瑞丽师宗丘北中印铁路猴桥梁河中缅铁路保山中越铁路耿马磨憨勐腊砚山广南富宁云桂铁路南昆支线毕节剥隘镇攀枝花华坪期纳广通澄江石林中老泰铁路嵩明寻甸罗平宁洱河口成昆线中缅铁路沪昆线滇藏铁路大理祥云鲁甸会泽高铁利好节点城市中期开通2021年2018年大理、楚雄保山、瑞丽芒市、蒙自2022年昆明文山红河西双版纳普洱临沧楚雄曲靖昭通丽江大理腾冲迪庆怒江玉溪德宏城市旅游人次昆明1.32亿大理4222万丽江4047万西双版纳3326.5万普洱2896.8万腾冲440万旅居城市2017年旅游人次城市旅业：2017年，各大旅游城市旅游人次大幅上升；客户结构：旅居属性的六个城市，成交客户中省外客户占比高，西双版纳省外客户高达73%。2017年主要旅居城市成交客户结构云南旅居城市分布情况旅居属性较强城市GDP＞800亿：昆明、曲靖、红河、玉溪、大理、楚雄、昭通、文山；销售面积＞100万方：昆明、文山、楚雄、红河、曲靖、大理、昭通、西双版纳、玉溪、普洱；常住人口＞200万人：昆明、曲靖、昭通、红河、文山、大理、楚雄、普洱、保山、临沧、玉溪。2017年云南地州GDP（亿元）2017年云南地州销售面积（万㎡）2017年云南地州常住人口（万人）GDP＞800亿产能＞100万方常住人口＞200万产能机会扫描地州房地价差情况各地州去化周期2017各地州TOP1企业市场占有率房地价差：除迪庆外，各城房地价差均在3000以上；去化周期：各城市平均去化周期为11个月，5个月以下为西双版纳、大理、普洱、昭通、昆明；市场占有率：各地区TOP1企业市场率平均值为20%，市场进入机会较大。产能机会扫描房地价差：除迪庆外，各城房地价差均在3000以上；去化周期：各城市5个月以下为西双版纳、大理、普洱、昆明；市场占有率：市场原生态，临沧、玉溪、昭通、保山存在本地房地产企业市占率高于25%的情况。逐级下沉城市进驻逻辑：1+X核心及节点城市单点地州市县级市/县城1层次标杆战略下沉机会下沉昆明做大做强核心城市紧抓城市扩张窗口机会普洱、西双版纳（旅居）大理（叠加）红河、曲靖、楚雄、玉溪、昭通（高铁）高能级地州市地州市+县级市腾冲、弥勒澄江、丘北文山（丘北）红河（弥勒）西双版纳普洱临沧楚雄曲靖昭通丽江大理保山（腾冲）迪庆怒江玉溪（澄江）德宏昆明文山（地州市）结合城市经济、房产开发等综合指标排序，具有旅居属性或短期高铁通车城市将重点关注。城市下沉辐射路径X文山（丘北）红河（弥勒、蒙自）西双版纳普洱临沧楚雄曲靖昭通丽江大理保山（腾冲）迪庆怒江玉溪（澄江）德宏昆明已完成调研城市启动时间：2018年6月7日-2018年6月18日进展汇报：目前已完成大理、保山、腾冲、文山、丘北、蒙自、弥勒、楚雄、版纳等地实地调研；后期计划：持续下沉市场调研，摸排云南各重点市、县房产情况；已完成9个城市实地调研，持续下沉，摸排云南各重点县、市房产市场情况营销部市调城市投拓部市调城市城市概况-保山1、城市区位昆明文山红河西双版纳普洱临沧楚雄曲靖昭通丽江大理迪庆怒江玉溪德宏保山保山古称永昌，地处云南省西部，内与大理州、临沧市、怒江州、德宏州毗邻，外与缅甸山水相连；国土面积19637平方公里，辖隆阳区、施甸县、腾冲市、龙陵县和昌宁县1区1市3县、75个乡镇及街道办事处，总人口258.1万人。国境线长167.78公里，腾冲猴桥国家一类口岸与缅甸甘拜地口岸对等通关，有华人、华侨50余万人，是全国重点侨乡。2、政策利好——棚改政策政策执行期限2014年10月-2017年10月1、改造总况及范围大：5年时间完成中心城区青阳片区、下村片区、青华湖片区、火车站片区等多个棚户区改造。棚户区改造区域总面积约22417亩。2、支持政策：省财政平均每户每平米2600元货币安置补偿款，其次每户以5000元的标准安排城市棚户区改造补助资金；支持房地产开发商按市场化方式参与棚户区改造。对棚户区改造项目免征各种行政事业性收费和政府性基金。3、棚改具体方法：3个方式（货币安置、产权调换、规划区外安置）2个奖励（公告前签订申请书给予人均5000元奖励；公告发布第一时间签订协议，给予永久性建筑面积100元/平方米、简易房70元/平方米奖励）5个补助（1、产权调换即规划区外安置给予8元/㎡过渡补助；2、一次性搬家补助20元/㎡；3、选择货币及规划区外安置给予水电气电信补助；4、产权调换给予1200元/人/年生计补助；5、选择货币化安置且在隆阳区内购买商品房给予600元/㎡购房费）实行干部6包（包宣传入户动员、包签订协议、包领款搬家、包房屋拆除、包安置入住、包生产发展)棚改范围大，支持力度大，平均每平米补偿2600元，选择货币安置还可给予每平米600元额外补助；棚改区主要集中于保山北市新区，目前改造已完成80%，青阳村片区为目前集中改造区；南北区分界线：保岫西路北新区为保山城市主要发展方向之一，聚集较多中高端物业，未来城市发展主要方向。高层均价：5000/m2洋房均价：5500元/㎡别墅均价：9000~12000元/㎡城东片区城市成熟度及开发环境起步较晚，在售项目较少；高层均价：4500元/㎡洋房均价：4800元/㎡城南片区该片产品为山地别墅；可用供地较少；洋房均价：5200元/㎡别墅均价：9000-12000元/㎡中心区市中心开发销售项目较少，多为刚需型尾盘项目。高层均价：5000元/㎡洋房均价：5800元/㎡保山市共分为四大片区，北新区为房价较高、周边配套完善，设施齐全、风貌较好，是城市富人集中区；能提供优质的生活环境和居住品质，建议重点拓展；城东片区为发展新区，目前正在集中开发中，本地客户对片区认可度较低，是保山市后期重点拓展方向，建议积极关注；富人区北新区城东片区中心区城南片区青阳片区沿学府路城市发展新方向青华湖公园3、城市格局4、保山市整体市场情况中央名门（高层）：

特点：北城40万方品质居住小区销售周期：2014年至今产品：98-249㎡价格：4800元/㎡销售状态：1890余套，目前仅剩不足10套售罄典型项目目前供货项目待售供货项目汇景苑（别墅、高层、洋房、商墅）：

特点：欧式风格住宅小区，产品价值较高销售周期：18年2月至今产品：别墅：175-246㎡；高层：118㎡、143㎡价格：叠墅8500元/㎡联排13000-15000元/㎡洋房5800-6300元/㎡高层5100-5300元/㎡商墅9000-10000元/㎡销售状态：共144套，目前仅剩少量洋房和几套商墅学府路一号（纯叠墅）：

特点：北城核心·学府路旁·纯叠墅品质小区销售周期：2017年1月开盘即售罄产品：160-230㎡价格：开盘时6000-7000元/㎡销售状态：售罄中梁壹号院（叠墅、高层）：

特点：北城核心·学府路旁，与碧桂园毗邻而居，毛坯销售周期：目前认筹中，预计6月底首开产品：叠墅140-190㎡，高层113-140㎡价格：未定，高层预计约6000元/㎡以上销售状态：叠墅约238套，本次推144套；高层约536套，本次推208套，目前认筹中。保山碧桂园（高层、叠墅）：

特点：北城核心区位，保山首家精装华宅销售周期：目前认筹中，预计6月底开盘产品：高层：120-225㎡；叠墅：140-160㎡价格：未定，高层预估6900元/㎡销售状态：叠墅约138套，本次推28套；高层约1414套，本次推170套，认筹中；其中225㎡大平层已全部认筹完。九岭天下（联排、独栋、独栋、洋房）：

特点：保山城南目前唯一在售千亩大盘，湖山资源，近距主城销售周期：15年底至今产品：独栋：300-500㎡；联排：180-370㎡；洋房120-200㎡价格：联排约1万/㎡，独栋约1.3万/㎡，洋房5600-6000元/㎡销售状态：共1586户，去化约60%，但有部分规划未定；现推大平层产品沁园（高层）：

特点：东城新区保一中学区房，开发商前期口碑好销售周期：4月针对片区事业单位客户团购；6月开始报名，预计7月1、2期开盘产品：119-159㎡价格：预计不低于5000元/㎡销售状态：1期600余套，2、3期各1200余套，目前1、2期认筹情况良好，预计7月开盘青阳郡（高层、别墅、公寓、商墅）：

特点：东城新区，开发商为保山本土最大（地建），多集团内购销售周期：17年9月开始认筹至今，预计7月开盘产品：高层122-150㎡公寓40-60㎡商墅265-348㎡别墅201-323㎡销售状态：1期高层400余套，别墅300余套，认筹良好；2期规划中翰樘城（别墅、高层）：

特点：东城新区大盘，赠送约50㎡销售周期：18年2月开始认筹至今，预计9月开盘产品：叠墅209-278㎡，联排220㎡，高层137-168㎡（三房）销售状态：本期推货1200余套，别墅认筹已满，高层顺销中央名门（高层）：

特点：北城40万方品质居住小区销售周期：2014年至今产品：98-249㎡价格：4800元/㎡销售状态：1890余套，目前仅剩不足10套5、保山碧桂园基本信息项目基本信息获取方式股权收购（鼎隆投资公司合作）获取时间2018年3月8日股权比例51%总占地面积（亩）116.23土地单价（万/亩）270容积率3.0楼面价（元/平米）1403总建筑面积（万平米）30.59可售建筑面积（万平米）23.01总货值17.97关键指标商业货值占比7.4%总户数:总车位数1545:2300(1:1.49)地上车位:地下车位331:1969(1:5.95)示范区234567891011121314151617181920212223242526272829停车场1示范区停车场综合楼营销中心1产品建议：容积率3.0，总建面约24万㎡，以125-140平米产品为主抢占刚需市场，增加大平层产品，填补市场空白。售价建议：叠拼毛坯均价12000元/㎡，高层精装均价7000元/㎡，底商毛坯售价15000元/㎡。预计本月月底开盘5、保山碧桂园基本信息产品层数户型面积套数占套数比例总建筑面积预估单价预估总价叠墅（毛坯）6F145.79/155.72463%39574上叠：1200016267156/145.79463%中叠：1000011109152.5/142463%下叠：1250015164高层（精装）16F、18F14240926%5836372004027529F、32F12542227%5279169003590029F、32F14242227%6036169004104927F216/22116110%35139700024602商业////1500150002250合计

1545100%2312009375179700保山碧桂园户配6、小结进入建议：目前购房市场活跃，公务员、企事业单位员工、生意人等重要改善置业客户置业需求未得到完全释放，建议积极进入；拓展区域：北新区为城市富人集中区，能提供优质的生活环境和居住品质，建议重点拓展；

城东片区（青阳片区为主）为发展潜力新区，是保山市后期重点拓展方向，建议积极关注；

产品建议：整体市场较为封闭，地缘客户为主，偏好改善再改产品（120-140㎡），对精装大平层产品及别墅产品接受度高，建议快速下沉，通过品牌、精装实现溢价；

市场户配建议：洋房/高层（精装）：120㎡：30%；140㎡:50%；160㎡：20%；

叠墅/别墅/合院：150㎡：30%；200㎡：50%；250㎡：20%（具体户配以地块情况为准）城市概况-腾冲1、城市概况腾冲市，位于云南省西南部，市区距省会昆明606公里，距缅甸密支那200公里，是中国通向南亚、东南亚的重要门户和节点。腾冲市国土面积5845平方公里，国境线长148.075公里，辖11镇、7乡，总人口65.99万人;腾冲市是著名的侨乡、文献之邦和翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，大理国中期设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为"极边第一城"。腾冲经济总量较小，但GDP增速较快，2013年受大项目拉动增速达到16%，其余年份稳定在9%以上。2017年，总产值达177.79亿元，城镇、农村常住居民人均可支配收入分别为29677元、10528元。受旅游产业发展与交通条件的不断优化，腾冲呈现出“人口流入”趋势，户籍人口变动不大，但旅居人口显著增加。腾冲近5年旅游接待人口及收入年份接待人数（万人）同比增长旅游收入收入（亿元）同比增长2013551.92—41.95—2014650.1617.8%52.0624.1%2015750.1815.4%66.126.8%2016106341.7%100.1851.8%20171414.633.1%151.151%2、经济人口概况从2011年到2017年之间，腾冲机场累计开通航线19条，2017年旅客吞吐量达99.7万人次。腾冲机场二期扩建工程已于2018年6月28日竣工，未来定位为中型国际口岸机场。航线增多，目前已经开通北上广深、重庆成都昆明、长沙郑州西安南京。即将开通杭州、合肥、内蒙、兰州。随着直航城市的增多，未来几年，腾冲机场的接待量将持续快速上涨增加。3、城市交通—航空城市交通规划—高铁昆明至腾冲的高速公路2016年已全线建成通车，公路交通网络便捷度得到极大提升。腾冲至缅甸边境的铁路是泛亚铁路西线的重要支线，建成后，将弥补腾冲交通无铁路的历史，使腾冲交通更加立体化，同时能够极大促进整个区域的经济快速循环与边贸往来，是“一带一路”战略的重要体现（预计开通时间2022年）高速通车，铁路规划启动，未来公路、铁路立体交通网可期。泛亚铁路西线支线房地产市场腾冲2017年成交面积79.85万方，同比增长191.39%；成交金额55.87亿元，同比增长171%，整体市场呈上升趋势；近两年，腾冲市房价波动较大，2017年整体呈上升趋势（主要因为腾冲市多为文旅项目，单项目供货价格影响整体市场价格；远郊旅居大盘整体价格>市周边供货项目价格）

棚改政策：

2016年起，腾冲市启动棚户区改造工程，释放大量城市刚需，2017年腾冲棚户区改造拆迁补贴释放购房客户3000多户，成为了2017年腾冲市区地产项目的最大去化来源。但由于政府资金短缺，后续棚户区改造主要以回迁为主，预计2018年棚改需求将得到一定平抑。房产政策：

腾冲在地产调控政策方面，不限购、不限贷，政策利好，短期内预计维系宽松状态，对于各类置业需求（刚需、改善、投资）较为友好。城市相关政策腾冲市整体市场情况云南原乡（别墅、高层）：

特点：雅居乐打造大型国际旅居项目，离主城较远但旅游资源优越；销售周期：分3期开发，目前仅规划1期，13年底开售至今产品：高层56-162㎡，别墅77-206㎡价格：高层8500元/㎡，别墅23000-29000元/㎡销售状态：高层约2000套，剩10余套；别墅约800套，剩90余套。凤凰保集伊甸园（别墅、洋房）：

特点：火山文化特色体验生态旅居大盘销售周期：18年1月启动1期认筹，5月开盘产品：在售合院67、84、114㎡价格：18000-20000元/㎡销售状态：合院共234套，剩约20套。新推货包未定启迪冰雪小镇（别墅、洋房、高层）：

特点：清华、启迪科技等优势资源支撑，打造冰雪特色的产业文化小镇；销售周期：第一批合院预计6月底启动认筹产品：合院80-200㎡（赠送花园30-100㎡）价格：预估17000元/㎡销售状态：合院共342套，还未正式认筹。腾冲世纪城（别墅、洋房、高层）：

特点：主城西北约2公里，主力开发新区，休闲养生大盘；销售周期：10年至今产品：洋房121-152㎡价格：约4200元/㎡销售状态：别墅、高层已售罄，目前剩200余套洋房在售；另有400亩新供地，产品以别墅、洋房为主，具体规划未出。玛御谷温泉小镇（别墅、洋房）：

特点：温泉特色旅游大盘，距主城约8分钟车程车程，分4期，1、2期销售，3期未规划，4期为配套销售周期：1期17年开售至今，2期18年2月认筹至今产品：洋房50-108㎡；别墅109-177㎡价格：1期洋房10000元/㎡，别墅15000-17000/㎡2期洋房预期11000-12000元/㎡，别墅预期23000元/㎡销售状态：1期基本售罄，2期别墅认筹完，洋房认筹50%，别墅预计6月底开盘高黎贡国际旅游城（别墅、洋房、精装公寓）：

特点：主城东北，配套优越的生态旅居大城销售周期：10年开售至今产品：洋房103-193㎡，别墅230-590㎡公寓60、80、115㎡价格：17年洋房5500元/㎡，别墅15000元/㎡新开预计洋房5800元/㎡，精装公寓预计10000元/㎡销售状态：别墅在售剩10套，后期规划200套；洋房剩540套认筹中，预计7月开盘；公寓888套，预计8月认筹香槟庄园（高层、洋房）：

特点：品质改善型楼盘，本地客户占大多数，口碑较好销售周期：14年1月至今产品：48-132㎡价格：4700元/㎡销售状态：共2390套，4期共417套房源，目前剩10余套在售售罄典型项目目前供货项目待售供货项目水墨中国（别墅、洋房）：

特点：主城以南旅游商业大盘，目前已知开发7期销售周期：12年至今；1-5期已售完，6期在售，7期将推产品：在售联排186㎡价格：新推洋房预计4700-5100元/㎡联排目前6100-7200元/㎡，双拼11000-12000元/㎡销售状态：18年3月6期150套联排开盘，目前剩10余套；7期洋房预计10月开售景业项目规划未定，总建筑40万方，1期供货10万方北海宝能项目规划未定恒大腾冲故事约100亩，规划未定北部远郊生态旅游大盘，因旅居属性多为精装——别墅均价为21250元/㎡，洋房均价10500元/㎡，高层均价8500元/㎡主城及近郊区域，客群本地改善、投资与外省投资均有，大多为毛坯——别墅均价为13000元/㎡，洋房均价5000元/㎡，高层均价4200元/㎡6、小结进入建议：腾冲旅居属性的逐步凸显，以及城市内外交通的不断改善，为腾冲房产外销型将带来强有力的发展契机，建议重点关注，择机进入；拓展区域：因本地远郊开发项目以文旅大盘+特色小镇为主（以城市资源作为拓展依托），近郊以本地客群改善型别墅、洋房为主。无明显的城市拓展分区，故建议重点关注“资源型供地”、市区周边供地；产品建议：市场根据项目所在区位及项目资源，特征较为明显：

远郊文旅项目：洋房/高层（精装）：50㎡：40%；80㎡：50%；120㎡：10%；

叠墅/别墅/合院（精装）：80㎡：30%；100㎡：50%；120㎡：20%（主打高赠送）近郊城市项目：洋房/高层（精装）：80㎡：20%；120㎡：50%；140㎡：30%；

叠墅/别墅/合院：150㎡：30%；200㎡：50%；250㎡：20%（具体户配以地块情况为准）城市概况-文山城市区位：文山市位于云南东南部，文山州西南部，东临广西，南壤越南，是中国-东盟自贸区的前沿，是泛珠经济区的重要组成部分；发展定位：是“昆明-文山-关系北部湾-珠三角发展主轴”上的重要节点城市，是滇东南城镇集群核心城市之一，是“文砚平丘城市群”核心城市；1、城市概况铁路交通：建设沿边铁路、文丘高铁，在中心城区南部设置火车站场，结合三七产业园区，加快产城融合建设；城市轨道交通：建设1/2号线，加强南北联系；2、城市交通概况（规划）注：文山市内交通网注：文山市内外交通网高铁线路普通铁路高速公路3、城市宏观经济解析经济增长：2013-2017年文山市区国民生产总值（GDP）整体保持平稳增长，至2016年，整体平均增速超过8%，高于全国平均水平；房产开发：近五年文山市房产开发投资波动较大，2015、2017年呈现负增长状态；4、城市功能结构规划产业结构：一带一心五区，以文山市综合产业中心为核心，辐射周边产业区域发展；城市空间发展：东山、西山，是文山市城市发展的天然生态屏障，故形成东固、西进、南拓、北展四个城市发展方向；5、分片区情况文山市房地产开发主要集中在南北部片区，其中，北部片区为发展较成熟区，南部为新兴发展片区；

2017年整体市场均价为毛坯高层4000元/㎡，别墅6000-10000元/㎡，其中北部高，南部较低；

南部片区（文教组团）定位：新兴发展片区，目前市区客户认可度不高，购房客户重点关注片区学校；建筑形态：高层建筑为主，少量别墅、洋房供应；客户构成：

文山市区客户占比约50%（以搬迁的行政事业单位客户为主）

周边县、镇客户占比50%；产品均价：4000元/㎡（高层）房产开发：房产开发集中区，可拓展区域；北部片区南部片区北部片区（行政组团）定位：片区处于开发中，舒适度居住区，目前市区客户认可度高；建筑形态：别墅、洋房产品为主，高层建筑为辅；客户构成：地缘客户占比约90%；产品均价：4500元/㎡（高层）；

别墅8000-10000元/㎡房产开发：目前圈地已基本完成，可拓展空间较小6、整体市场情况美泉尊府（高层）：

特点：紧邻州政府，片区品质最高的高层产品；销售周期：2018年1月至今产品：88-170㎡价格：4500元/㎡销售状态：已供应180套（货包1100套），去化率达89%；世外桃源（别墅+洋房+高层）：

特点：北市区最大的的开发项目，带动整个北部片区房价上涨近1000元/㎡；销售周期：2014年至今产品：别墅：290-408㎡；洋房高层：120-270㎡价格：联排：6500-6800元/㎡；四合院：10000元/㎡；高层：4500元/㎡销售状态：四合院已去化90%，顺销中中天世纪（别墅+洋房）：

特点：开发商区域认可度较高销售周期：2008年至今，一期售罄，二期顺销中产品：别墅：290-450㎡；小高层：130-140㎡价格：别墅：8000-9000元/㎡；小高层：4000元/㎡销售状态：顺销中佛寿街（综合体项目）：

特点：市中心唯一在售综合体项目销售周期：2008年至今，一期售罄，二期顺销中产品：高层90-150㎡价格：3500-4500元/㎡，2期预计价格4500-5000元/㎡销售状态：一期售罄，二期住宅待售书香苑（别墅+高层+小高）：

特点：教职工购房客户为主；销售周期：2016年至今产品：别墅300-390㎡；小高111-198㎡；高层80-140㎡价格：别墅：6000元/㎡；小高：4100-4200元/㎡；（2017年价格）高层预计8月开售，价格预估约4100元/㎡销售状态：别墅售罄，目前在售小高层，高层预计今年开售世纪名苑（别墅+高层+小高层）：

特点：市中心唯一在售综合体项目销售周期：2017年4月至今产品：90-148㎡（一期）价格：3600-4600元/㎡销售状态：一期尾盘，二期待售碧山丽水（别墅+高层+小高）：

特点：城南消防支队旁，距老城中心约5分钟距离，配套齐全；销售周期：2017年4月至今产品：别墅：350-370㎡，跃层：120-200㎡价格：双拼：7000元/㎡；楼梯洋房：3500元/㎡销售状态：认筹中，预计年底开盘（别墅、楼梯房已认筹完，电梯房仅余少量）滨江康城（别墅+高层）：

特点：城南大道边，背靠盘龙河休闲公园，品质住区销售周期：2017年12月至今产品：高层99-156㎡；别墅330-362㎡价格：联排6500元/㎡；双拼7500元/㎡；独栋10000元/㎡；高层3900元/㎡销售状态：认筹中（50%），预计年底开盘南城之心（高层）：

特点：首个打造现代农贸市场项目销售周期：2017年5月至今产品：121-163㎡价格：4000元/㎡销售状态：整体去化50%，顺销中目前供货项目待售供货项目6、小结进入建议：目前购房市场活跃，多项目未开盘已认筹完毕，潜在供应量不足，住宅市场具备进入空间，建议积极进入；拓展区域：北部片区为宜居新区，片区认可度较高，但目前可供用地不足，建议积极关注；

南部片区为发展新区，目前本地客群认知度不高，随着大量优质学校入驻，学区房区位优势明显，地缘客户及周边乡镇客户占比各达50%，是文山市城市发展方向，建议重点拓展；

产品建议：整体市场较为封闭，地缘客户为主，偏好改善再改产品（120-140㎡）；

市场户配建议：120㎡：30%；140㎡:50%；160㎡：20%（具体户配以地块情况为准）城市概况-丘北城市区位：位于云南省东南部，文山壮族苗族自治州西北部,县城距省会昆明市280千米，距州府文山市108千米，距文山普者黑机场80千米，是文山州通往贵州省和云南省通往“两广”等泛珠三角地区及北部湾的重要通道。城市定位：是国家级AAAA级旅游区，被列为云南省旅游循环经济试点县和全省九大康体度假基地。被誉为“世间罕见、中国独一无二的喀斯特山水田园风光”。1、城市概况铁路交通：已开通高铁站，加强与昆明与周边县市的联系；航空规划：拟修建新普者黑机场，预计2020年通航；2、城市交通概况普者黑1h0.5h2.5h3、城市旅游经济旅游人数与收入：自2016年12月高铁开通后，普者黑旅游人次大幅上涨。2017年丘北共接待旅游405万人次，共计旅游收入28.04亿元，同比上涨23.6%、48.1%；整体思路：加大棚户区改造及货币安置力度，消化商品房存量；房产政策：宽松的房产政策，无限购、限贷，支持产业项目开发；4、区域政策总体要求：将去房地产库存与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来，与完善住房保障体系结合起来，与促进房地产市场供需平衡结合起来，与加快房地产行业转型升级结合起来，加强土地管控，加大棚户区改造货币化安置力度，逐步消化商品房存量；推行措施：大力推进棚改货币化安置。采取政府购买服务的方式，用足用好国家开发银行、农业发展银行政策性贷款，加大城镇棚户区、城中村和城镇危房改造货币化安置力度，力争2017年全县棚改货币化安置率达50%以上；贷款政策：首套房：20%（公积金/商贷）

二套房：40%；注：连续3个月缴存公积金即可贷款，且支持文山市内异地公积金贷款；

支持未开发土地性质更改：在规划条件许可的前提下，经申请审核，允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构；支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目；普炭路椒莲路青丘大道音乐广场社保局武装部消防队地税局农贸市场农贸市场县医院县检察院县公安局普者黑大街椒莲广场客运站火车站方向丘北汽车站民政局县政府普者黑风景区住宅集中开发区新区成熟区旧城改造区5、分片区情况住宅集中开发区：丘北县沿普碳路（县医院附近）集中开发，整体市场均价4400元/㎡；新区成熟区：普者黑新区为椒莲广场片区，

片区发展较为成熟，整体市场均价4000元/㎡；旧城改造区：目前棚改政策启动，价格较低，整体市场均价3500元/㎡；

旧城方向6、整体市场情况云上水乡（旅居-公寓+合院+双拼）：

特点：目前风景区内唯一开发项目，无住宅产品推售销售周期：2015年6月至今产品：200-5000㎡（合院）价格：合院10800元/㎡起商铺：21800元/㎡销售状态：1期3.7万㎡，2、3期还未规划，去化40套合院客户构成：他市外客户为主（客栈、商铺投资）去化难点：整体面积过大，总价过高普者黑新天地（集中商业+高层）：

特点：位于新区核心区位，仅2栋住宅，尾盘销售中销售周期：2016年至今产品：100-260㎡（3T8户，120为主力户型）19-180㎡（商业）价格：近期4300元/㎡，2016年约3000元/㎡商业多自持，销售面积约3万平，均价2.5万/㎡客户情况：20%省外客户目前供货项目尾盘销售项目城投云水项目（旅居投资项目）：

占地：1900亩建面：102万㎡容积率：0.81建筑密度：20.5%产品：主题酒店大千名苑（洋房）：

特点：城改项目销售周期：2018年1月至今产品：86-230㎡（110㎡主力户型）价格：3300元/㎡销售状态：尾盘，总计80套房源，仅剩1套；客户情况：地缘客户，事业单位、企业及部分拆迁户（丘北老城2018年启动棚改，约2000余户）桐乐豪园（高层+洋房+别墅）：

货包：360余套（小高复式约150余+高层180余+别墅30余）销售周期：2018年5月至今产品：高层：114（三房）-140㎡

复式约：200㎡；别墅：300㎡；价格：别墅约7000元/㎡高层4400元/㎡销售状态：顺销，去化率70%；客户构成：本地客户为主润园（联排别墅+商墅）：

货包：70余套销售周期：2018年1-4月产品：

复式约：200㎡；别墅：300㎡（赠送约70㎡）；价格：别墅约6500-7500元/㎡销售状态：售罄客户构成：事业单位人员为主公园里（洋房+高层）：

货包：1100余套（2期开发）销售周期：2015年至今（一期15年售罄，二期18年售罄，周期4月）产品：100-127㎡（100㎡主力户型）价格：4500元/㎡（2017年3400元/㎡）销售状态：售罄客户构成：丘北、周边区县、省外投资客（喜欢买80㎡三房）5：4:1幸福里：待供应，1000余套高层房源；锦绣龙城（高层+4层楼梯房+别墅）：

货包：350套销售周期：2016年至今产品：高层135、139㎡；楼梯房128、131㎡；联排260㎡价格：高层4300元/㎡，别墅16年开盘价3000元/㎡销售状态：尾盘，剩余50套电梯房，别墅一推售即售罄；客户情况：本地客户占比90%；待供货项目6、小结进入建议：

片区仅剩少量尾盘在售，潜在供应量较小。随着丘北县集中效应的提升及旅居属性的挖掘，住宅市场具备进入空间，建议择机进入；拓展区域：本地及外省投资客对“普碳路沿线区域”认可度较高，建议积极关注；产品建议：整体市场地缘及周边县镇客户为主，偏好改善再改产品（120-140㎡），对洋房及别墅产品需求较大，外地投资客户偏好投资小户型：

市场户配建议：

高层/洋房：80㎡：20%；120㎡:50%；140㎡：30%

别墅：200㎡：50%；250㎡：30%；300㎡：20%；（具体户配以地块情况为准）城市概况-蒙自城市区位：蒙自市建于滇南地区最大的坝子之上，是红河哈尼族彝族自治州首府，位于云南省东南部，东临文山、西连个旧、北接开远，是滇中城市群“一主四副”次核心城市组团之一，共同形成“核心引领、互为支撑”的空间格局。（一主：昆明都市区；四副：楚雄城镇组团、玉溪城镇组团、曲靖城镇组团、蒙自城镇组团）发展定位：滇中城市群次核心，滇中城市群面向东南亚开放的前沿门户；滇中城市群南部增长极和协调滇东南城镇群发展的重点区域；1、城市概况附：云南八大平坝排名：陆良坝子、昆明坝子、蒙自坝子、昭阳区、鲁甸县坝子、曲靖坝子、嵩明坝子、祥云坝子、大理坝子。楚雄城镇组团曲靖城镇组团玉溪城镇组团蒙自城镇组团昆明蒙自楚雄曲靖玉溪昆明区域性综合交通枢纽中心城市：”外联内通一环四纵三横全通畅全辐射”交通网络一环：蒙自绕城高速

四纵：开河高速、蒙屏高速、国道G326、省道大庄至马鞍

三横：蒙文砚高速、省道马塘至中村、省道蒙自至古木全通畅：辖区所有通乡镇、通村委会、通自然村的公路全部实现通畅全辐射：蒙自与周边县市全部通高速，州府辐射其他县市高铁：弥蒙高铁今年5月开工，预计6年建成，届昆明-蒙自2小时到达城市有轨电车：南起蒙自汽车客运站，沿天马路延长线至蒙自火车北站，连通南北新老城区，运营里程共13.3千米。2、城市交通概况弥蒙铁路示意图蒙自交通网络辐射示意图蒙自市有轨电车交通图蒙自-开远、弥勒、泸西通道蒙自-个旧、元阳、绿春蒙自-建水、屏边蒙自-建水、昆明蒙自-河口蒙自北站蒙自客运站3、城市宏观经济解析经济增长：2013-2017年蒙自市国民生产总值（GDP）整体保持平稳增长，至2013年，整体平均增速超过8%，高于全国平均水平；人口概况：2017年蒙自全域人口约43万人，人口自然增长率为6.2‰；15、16、17年人口城镇化率分别为56.4%、65.7%、69.57%，均远高于全国平均水平；17年，蒙自市城镇人口人均可支配收入为31990元，高于全省人均可支配收入30996元。4、棚户区改造2018年棚户区改造：执行成熟一片、推进一片的方针，预计完成11.42万㎡以上的改造任务。

棚户区改造赔偿：以货币赔偿为主，赔偿均价约3900-4000元/㎡。待招标棚改项目（传统老城区附近）：2018年米轨车站片区建设项目2014年柏枝园片区建设项目、哥胪士片区建设项目2015年农贸东巷片区建设项目米轨这站片区改造项目：

南湖拆除重建约400户总用地面积约57480平方米(约86.22亩)拆迁建筑面积约56650平方米。

拆除重建项目约3年农贸东巷片区项目：

净用地面积约3.61万平方米征收建筑面积约2.8万平方米征收改造户数约200户改造后新建建筑面积约15.4万平方米总投资估算约1.3亿元哥胪士片区项目柏枝园片区项目：

净用地面积约7.51万平方米（约112.72亩）改造房屋建筑面积约15万平方米涉及改造棚户区居民住户约726户项目改造后建筑总面积约40.04万平方米总投资估算10.02亿元5、区域市场根据本次调查样本计算，2018年5月蒙自房地产市场毛坯高层均价约为4690元，较去年同期均价4023元，上涨约16.6%。其中，南湖沿岸片区均价最高，约为5700元；

老城棚改片区均价约为3750元；州政府周边片区均价约为4500元；市政府周边片区均价约4575元。别墅目前在售项目仅统计南湖片区，均价约为10000元，去年年底全市场均价约为7500元。蒙自城市发展规划为“北拓”策略，整体往东北方向，延天马路向蒙自北站区域拓展；但蒙自因地势较为平坦，其东、西、南方向均有可房地产开发拓展空间。州政府片区市政府片区老城区北部新区（开发初期）南部片区北部片区定位：政府规划发展方向，目前市政府周边片区配套相对成熟，居民认可度较高；再往北仍处于开发规划期，基本无生活配套。建筑形态：别墅、高层、小高层、洋房客户构成：本地客户（含周边区县）占比约90%；产品均价：4575元/㎡（高层）；

别墅17年7500元/㎡，目前无在售房产开发：可拓展空间较大州政府片区定位：蒙自新城最早开发的片区，周边配套成熟丰富、生活便捷，居民认可度较高；建筑形态：高层、小高层、洋房、别墅客户构成：本地客户（含周边区县）占比约90%；产品均价：4500元/㎡（高层）；房产开发：可拓展空间相对较小老城片区定位：传统生活区，生活便捷建筑形态：高层、小高层客户构成：本地客户（含拆迁客户）产品均价：3750元/㎡（高层）；房产开发：为棚改项目南部片区定位：新安所镇开发方向，但目前区域开发还未成熟，据悉暂无在售项目。房产开发：可拓展空间6、蒙自市整体市场情况长桥左岸（别墅、洋房）：

特点：市公安局旁，目前配套不成熟，但产品品质较高；销售周期：17年1月至今产品：

别墅260-300㎡；洋房126-130㎡价格：17年别墅7500-8500元/㎡，洋房4200元/㎡18年洋房略涨销售状态：别墅共220余套，仅剩7套；洋房100余套，剩40余套洲际华府（高层）：

特点：新城中心区位，天马路主干道旁，各项配套便利销售周期：17年10月至今产品：106-155㎡价格：4400-4600元/㎡销售状态：共1212户，已售1000余套，剩200余套在售。紫金学苑（高层）：

特点：洲际华府旁，学区现房在售；销售周期：14年至今产品：80-157㎡价格：4200元/㎡销售状态：在售共计600余套，剩余少量尾盘在售创泰翰文苑（小高层）：

特点：州政府片区，配套优越，开发商口碑好销售周期：18年5月开始登记报名，预计年底开盘产品：89-155㎡价格：预估4500元/㎡销售状态：总套数420套，目前登记1000余人。万联茗盛湾（别墅、洋房）：

特点：州政府片区高端品质小区，配套优越；销售周期：17年推出即基本售罄产品：别墅270-290㎡洋房：116-143㎡价格：17年别墅6800-7200㎡；洋房4200元/㎡销售状态：基本售罄西湖1901（高层）：

特点：高端综合体，自带178亩人工湖，板式华宅；销售周期：18年5月开售产品：120-350㎡（跃层）价格：4700-5500元/㎡销售状态：1期共2000套，外销300余套，剩余20余套；2、3、4期规划未出九龙湾（高层、小高层）：

特点：蒙自老城目前两个棚改项目之一；销售周期：18年3月认筹，6月计划开盘产品：106-160㎡价格：均价约4000元/㎡销售状态：共800余套，开盘预计去化2/3。公园世家（高层）：

特点：蒙自老城目前两个棚改项目之一，较多拆迁户购买；销售周期：17年11月开盘至今产品：55-143㎡价格：均价约3600元/㎡销售状态：1期供应1600余套，仅剩1/3,；2、3期规划中天德中兴（高层）：

特点：南湖旁品质住宅，配套商业及酒店销售周期：16年至今产品：64-158㎡价格：5000-5800元/㎡销售状态：890余套，目前仅剩20余套在售铭诚澜岸（高层）：

特点：南湖旁品质住宅，现房在售；销售周期：18年上半年至今产品：高层110-144㎡；联排：328-468㎡价格：高层均价5600元/㎡；别墅均价接近10000元/㎡销售状态：高层共280套，剩余80余套；别墅共78套，剩40余套。南湖荟第壹城（高层、精装公寓）：

特点：南湖边综合体，含商业、酒店，商业携手诺仕达运营，住宅价格为蒙自标杆；销售周期：17年11月至今产品：30-200㎡价格：17年11月5000-6000，新开批次预计6000-8000元销售状态：共1300余户，剩余约4/7，公寓还未推售。售罄典型项目目前供货项目待售供货项目6、小结进入建议：作为红河州州府，对周边区县（个旧、云南、屏边）等地客户具有较强吸附力，2018年棚改为市场提供一定客群，整体购房市场活跃，住宅市场具备进入空间，建议积极进入；拓展区域：

北部新区：城市发展方向，建议重点拓展；

市中心及东部区域：蒙自市成熟区域，本地客户认可度较高，建议积极关注；产品建议：目前整体市场以地缘客户为主，建议快速开发，实现高周转；南湖沿岸片区、市政府天马路延长线片区，因资源优势，目前吸纳约10%外地投资客，可配比少量投资产品：市场户配建议：

高层/洋房：80㎡：20%；120㎡:50%；140㎡：30%

别墅：200㎡：60%；250㎡：20%；300㎡：10%；（具体户配以地块情况为准）城市概况-弥勒城市定位：链接滇中城市群的核心纽带，助推“滇中城镇群”成为中国面向南亚、东南亚的辐射中心，加快融入全球经济一体化；城市轨道交通：弥勒市城市轨道交通是由“一横两纵一环一支”4条线路组成，设换乘站12个，车站81座，线网总长约75.15公里，分期实施；1、城市概况与交通鼎屏风景区2、城市经济2016年经济排行中，弥勒市位居第三，城市发展潜力大整体思路：加大棚户区改造及货币安置力度，消化商品房存量；房产政策：宽松的房产政策，无限购、限贷3、区域政策弥勒市鼓励在城区购买商品住房定居实施办法（试行）（一）补助时间自2017年1月1日至2017年12月31日止（以签订商品房购销合同时间为准），目前仍在持续补助中。（二）补助对象凡在弥勒城区购买新建商品住房（不包含产权式度假酒店类型）面积在70㎡以上（不含70㎡）的购房户

(已享受过鼓励在城镇购买商品住房定居的除外)。（三）补助标准按照“一户一房一补助”的原则，每户享受2万元财政资金补助（弥勒市建档立卡贫困户每户享受4万元的财政资金补助，同时享受3年10万元内的政府贷款贴息补助）；再享受房产企业补助资金2万元（不参与本实施办法的房产项目除外）。4、分片区情况

弥勒市以“弥勒大道”为界，东西开发差异较大，有“西边是欧洲，东边是非洲”的戏称；城市项目分布分散，无明显差异，以“城市配套”为中心形成区域集聚，除“红河水乡”附近高层项目局部超6000元/㎡以外，整体市场高层、洋房均价为4300元/㎡，别墅6000元/㎡；弥勒大道冉翁路佛城商都特点：传统老城区，居住氛围较差平均房价：3800元/㎡民主街特点：待开发区域喷泉周边特点：老城核心地段，周边商圈云集（沃尔玛入驻）均价：4000元/㎡庆来公园周边特点：新城市中心均价：4300元/㎡湖泉生态园+红河水乡周边特点：宜居区域均价：5000元/㎡弥勒北周边特点：新拓展区域，多烟厂开发项目，片区房价差异加大均价：3700-5000元/㎡宜居区老城区+棚改集中区拓展新区5、整体市场情况时代中心（综合体项目）：

特点：位于新老城交界处销售周期：2018年1月至今产品：90-160㎡价格：4300元/㎡销售状态：已去化70%客户情况：本地客群为主目前供货项目尾盘销售项目北辰花园（高层+公寓）

产品：79-125㎡价格：4400元/㎡销售周期：2017年销售状态：小户型已售罄，整盘去化率50%红河水乡（旅游小镇）：

特点：带动周边房价上涨，高于整体城市房价2000元/㎡销售周期：2014年至今无住宅产品，以酒店、商墅、公寓产品为主温泉里（洋房+别墅）

货包：1600套（1500套洋房、100套别墅）

产品：洋房：78-130㎡

别墅：320-420㎡价格：洋房：4100元/㎡

别墅：5400元/㎡销售周期：2014年至今销售状态：洋房整盘去化率90%，别墅剩余较多，仅去化30套北辰明珠（高层）：

特点：北辰明珠首创近1.5万平米超大体量奢华樱花主体园林景观，在社区内大量种植各种珍贵品种樱花树建筑面积：50万㎡销售周期：2016年1月至今产品：82-149㎡价格：4300元/㎡销售状态：已去化90%客户情况：本地客群为主6、小结进入建议：近两年，片区开发项目较为分散，且去化速度不一，市场价格有所上涨，整体涨幅约1500元/㎡，但整体价格较低，建议择机进入，快速开发，实现高周转。拓展区域：城市重心向西北、西南方向偏移，目前存在可拓展空间，建议后期拓展重点关注该片区；产品建议：整体市场偏外向型，省外客户占比约30%，建议后期产品设计中注重产品设计多样化，刚需+改善型住宅满足不可客户的个性需求；市场户配建议：

高层/洋房：80㎡：30%；120㎡:50%；130㎡：20%（具体户配以地块情况为准）城市概况-普洱城市区位：“一市连三国（越南、老挝、缅甸）、一江通五邻“——地处西南边陲，是中国—东盟自由贸易区、大湄公河区域次区域合作的中心，是孟中印缅经济走廊和中国—中南半岛经济走廊的重要节点；城市定位：是中国唯一的国家绿色经济试验示范区，是“彩云之南”的面积大市、生态大市、资源大市、边境大市、民族大市、文化大市，也是一个发展相对滞后的边疆民族欠发达地区；历史地位：：普洱是茶马古道—南方丝绸之路的起点，素有“云南海关重镇”和“东南亚陆路码头”的美誉；城市发展概况中国地图云南云南省行政划分图普洱在泛亚经济圈的位置普洱市公路网：根据“十三五“规划，普洱交通网将全面融入省内公路网规划体系（规划建设高速公路4条9个项目，高速公路投资和建设里程居全省各州（市）之首）铁路网：一主、四支、两过境铁路网（玉磨铁路全线开工，预计2020年建成，可直通往老挝、泰国，未来昆明到普洱仅需2小时）航空网：1929年创建机场（昆明至普洱1h航程，目前迁建规划中）（规划开通普洱至曼谷，普洱至河内、普洱至金边、普洱至仰光、普洱至万象等国际航线）城市交通概况昆明普洱昆磨高速-昆玉高速约6hS26G5615临沧景洪在建路段通车路段磨憨昆明普洱临沧景洪蒙自在建泛亚路段通车路段规划路段玉溪磨憨十三五规划公路网十三五规划铁路网城市宏观经济2013-2017年普洱市区国民生产总值（GDP）整体保持平稳增长，整体平均增速超过8%，高于全国平均水平宏观经济：普洱市经济增长率波动上升，整体经济发展保持平稳增长，图.2013-2017年普洱市GDP及增长率情况城市宏观经济解析2013-2016年普洱市城镇人口增长保持3.5-5%，相对较慢；近四年城镇年普洱市整体人均可支配收入保持10%以上增速，2016年达到23%，经济发展较快；2013-2016年普洱市人口、人均支配收入情况宏观人口：人口增长较慢，城市化率保持37%左右，略有增长；宏观经济：经济增速较为乐观，平均增速达13%以上；城市发展格局城市规划：“生态立市、绿色发展”为发展理念，主要包括老城区组团、北部和南部次级城市组团，规划设计用地面积63.32平方公里。城市风貌空间结构：秉承总体规划关于城市的发展战略，“延续山水文脉”、复兴城市文化的战略构想，结合现状及北部区、南部区新区开发以及相关重要文化性节点项目建设，规划形成“一环、四轴、八核、六走廊”的城市风貌空间结构。①②③④⑤规划形成“5大风貌分区”，打造由特色风貌活力区“引领”形成的城市风貌分区布局。行政文化特色风貌区（北部）：集商业服务、行政办公、文化休闲、生态休憩、居住生活等多功能为一体的展示新区现代风貌、森林城市特征的风貌片区。教育文化特色风貌区（东部）：以科研院校和创意文化产业为主，集体育休闲、商业购物、公共服务、生态公园等多功能为一体的展示新区现代教育文化风貌特色的片区。物流商务特色风貌区（西部）：以物流和商务办公为主，集商业、办公、居住、物流等多功能为一体，体现现代物流、现代办公与城市融合的风貌片区。休闲度假养生特色风貌区（南部）：以度假休闲、文化体验、生态旅游、居住生活为主的展示自然生态特色与民族风情、普洱茶文化相融合的风貌片区。商贸居住特色风貌区（中部）：商业商务功能集聚，以文化休闲、旅游体验、商业购物、生态休憩、居住生活于一体的展示茶马文化特色的风貌片区。北市区项目竞品情况一览项目名称销售状况物业形态产品面积销售均价东日凯旋城二期认筹高层105—140㎡8000悦澜山居二期认筹洋房别墅别墅：180—500㎡洋房：80—160㎡洋房7000别墅10000盛林苑意向登记小高层公寓100—130㎡8000鼎城国际三期认筹高层122—141㎡7500幸福家园新开盘小高层128—142㎡7000南市区项目竞品情况一览项目名称销售状况物业形态产品面积销售均价公园1号5期认筹小高层77—1557000水云间新开盘高层、别墅128—1387500御景新城云景里停工小高层————凤凰城认筹跃层、高层、公寓120—1408000东日凯旋城鼎诚国际盛林苑悦澜山居幸福家园公园一号御景新城云景里凤凰城水云间房产市场表现6、小结进入建议：普洱市重点的地理区位优势及经济发展消费潜力未完全释放，存在较大购房潜力。随着海南、版纳等多地限购、限售政策的出台，普洱宜居的气候环境被逐步挖掘，省外投资旅居客户占比约30%，故建议积极进入；拓展区域：

北部片区：城市重心向北偏移，目前可拓展空间较大，建议后期拓展重点关注该片区；

南部片区：片区发展成熟，本地客户认可度较高，建议积极关注；产品建议：整体市场偏外向型，省外客户占比约30%，建议后期产品设计中注重产品设计多样化，刚需+改善型住宅满足不可客户的个性需求；市场户配建议：

高层/洋房：80㎡：30%；120㎡:50%；140㎡：20%

别墅：120㎡：30%；180㎡：50%；250㎡：20%（旅居项目、洗马河片区项目可缩小产品面积，具体户配以地块情况为准）城市概况-昭通规划背景：随着“桥头堡”战略逐步实施和云南省南北大通道建设，昭通面临历史性发展机遇规划总目标：全面贯彻科学发展观，落实”桥头堡”战略，把昭通建设成为“中国西部重要的能源产业基地、新型载能产业基地、生物产业基地、产业转移承接基地，长江上游生态屏障和中国内地通往东南亚南亚以及云南通往长江经济带和中国内地的双向大走廊”。城市占位：南北大通道的综合枢纽、滇东北对外主要门户、云南省重要工业基地，集商贸集散、生态旅游为一体的现代城市；

发展定位：滇东北城市群明珠，昭通中心城市要按照200万人口规模进行规划建设；城市发展概况一环两横四纵六联络公路网：十三五”期间，全市将新建12条高速公路，高速公路里程将突破1000公里，到2020年将实现县县通高速，形成市内2小时高速公路交通圈，周边毗邻州市3小时高速通达，昆明、成都、重庆、贵阳4大区域中心城市4小时高速通达，打造内联外通、无缝衔接的综合交通网络。城市交通概况渝昆高速蓉遵高速注：昭通内公路网4.5h车程注：昭通外围公路网6.5h车程二横四纵一枢纽铁路网：建成衔接昆明、成都、重庆和贵阳2小时快速铁路交通网；高铁：2018年7月15日，成贵高铁云南段将开始铺轨，2019年底通车运营。云南段共设有3个站：新街站、威信站、镇雄站。航空网：在已开通昭通至北京、昆明、成都、重庆、贵阳等航线的基础上，开通昭通至上海、广州等航线；（到2020年，争取建成昭通新机场，开通昭通至上海、西安、广州等国内城市航线，年旅客吞吐量突破45万人次，年货邮吞吐量达到500吨。）城市交通概况昭阳渝昆铁路内昆铁路昭通城市枢纽站成昆铁路隆黄铁路两横：攀昭毕遵铁路两横：昭威成绩铁路彝良大关盐津水富毕节鲁甸注：昭通铁路网注：昭通高铁线城市宏观经济解析2013-2017年昭通市区国民生产总值（GDP）整体保持平稳增长，至2016年，整体平均增速超过8%，高于全国平均水平宏观经济：昭通市区经济发展保持平稳增长图.2013-2017年昭通市GDP及增长率情况2013-2017年昭通市产业结构比例城市宏观产业解析近五年昭通市产业结构比例稳定，其中昭通市产业结构表现第二产业突出，第一产业、第三产业结构小幅波动；近五年昭通市房产投资金额及商品房销售面积波动上升；产业结构：昭通全市逐步形成“二三一”产业结构，整体以工业产业为经济支柱；房产经济：近五年来，房地产投资金额及商品房销售面积呈波动上升趋势，2016年至2017年，涨幅较大，涨幅分别为57%、34%；城市宏观经济解析2014-2017年昭通市城镇人口增长保持7-8%；同时，近四年城镇年昭通市整体人均可支配收入保持8-9%增速，2017年昭阳区人均可支配收入达2.55万元，折合可承受房价约为3750-4700元/㎡，与目目前市区住宅均价略高基本持平，具有一定消费潜力。人均可支配收入推算人均可承受房价范围假定条件上限下限2017年昭阳区住宅均价4500贷款70%70%供期30年30年每月供款月入50%月入40%家庭平均住房面积125㎡125㎡经济收入人口2.52.5贷款年利率5%5%可承受房价470037502014-2017年昭通市昭阳区人口、人均支配收入情况宏观经济：人口增长健康，全区人均收入高于全区水平及区域住宅均价，区域消费潜力未完全释放，存在较大潜力城市发展规划12431-老城传统商业中心2-市级商业中心3-市级商务中心4-区级商业中心昭通中心城区发展战略：《云南省城镇体系规划（2010-2030年）》明确推进昭阳鲁甸一体化，建设滇东北城镇群核心城市的战略框架；（目前新规划招标中）昭通“一城三区”的总体布局：“一城”是指昭通中心城市，“三区”是指昭通中心城市由昭阳、鲁甸、靖安三个片区构成。中心组团打造规划：规划北顺城街的老城传统商业中心，太平新区中部昭通大道两侧形成市级商业中心，在新区昭通大道、永善路、经十路和翰林路街坊形成市级商务中心，同时完善海楼路、昭阳大道、团结路、金鹰大道等商业街，在省耕塘北部建设区级商业中心；昭通市昭阳区发展规划中心区：昭通市区以传统老城区为基础，目前发展集购物、休闲、餐饮、办公等为一体，是主要商业核心分布区域；

北部片区：新兴发展片区，以昭通大道为主要轴线，东侧为市级行政单位布局和高档小区，片区未来将发展成为市级商业中心，高端物业聚集，但目前居住氛围认知不高；

南部片区：目前居住、酒店物业集中片区，目前开发以居住物业为主体，生活配套相对完善、客户认知度较高；

东、西部片区：目前开发速度较慢，正处于发展起步阶段昭通市总体区域规划图示分区中心区东部片区昭阳大道环城北路环城西路

学庄路

海楼路凤霞路朱提大道环城东路机场大道蒙泉路顺城北街建设北街顺城南街建设南街青年路珠海大道机场大道昭阳大道北部片区西部片区南部片区政府发展思路：重点发展北部、有序发展东西部，严格控制南部；分版块情况中心区为传统老城区，南市区为居住集中区，北部片区新兴发展，东西片区发展相对缓慢；

2017年整体市场均价（毛坯高层）为4500元/㎡，形成中心较高，南北次之，东西较低的整体格局；

北部片区

定位：新兴发展片区，东侧为市级行政单位布局和高档小区，目前居住氛围认知不高入住率：目前仅至国学路附近项目有部分客群，入住率较低，片区居住认可度还需提升市场价格水平：高层（精装）：5500-6000元/㎡；别墅：6500-13000元/㎡代表项目：昭通碧桂园、北部新洲北部片区西部片区定位：目前开发速度较慢，正处于发展起步阶段入住率：入住率低，区域开发项目较少市场价格水平：高层：3000-4500元/㎡商业：0.9-2万元/㎡中心片区

定位：昭阳区传统老城区，目前发展集购物、休闲、餐饮、办公等为一体，是主要商业核心分布区域入住率：昭阳区最高，人口主要集中区市场价格水平：高层（二手房）：4000-6000元/㎡；

商业：1-3.5万元/㎡；东部片区定位：目前开发速度较慢，正处于