低总价小面积地块给中小房企土地储备带来新机会

Word低总价小面积地块给中小房企土地储备带来新机会据行业调研记者了解：虽然在国土部的调控旨意下，北京(楼盘)市国土局暂停了“准地王”地块顺义21街区原大龙地产地王地块的出让，并且将近期推出的所有挂牌方式交易地块的出让形式都设计成竞价涨停和转竞配建方式，依然无法阻止土地市场的火热局面和开发商的拿地热情。15日下午北京市延庆县沈家营镇东王化营村西侧A-03、B-05地块R2二类居住用地(配建“经济适用住房”、“限价商品住房”)国有建设用地在北京市土地交易市场出让，即使是这样一宗位于延庆县的远郊区县冷门地块，也吸引了住总、万科、城建、首创、华远等房产大鳄扎堆入场，最终万科城建联合体在多达71轮报价后摘得该地块。

沈家营地块位于延庆县沈家营镇东王化营村西侧，建筑用地面积16.6万平，建筑控制规模23.26万平，容积率1.4。具体四至范围是：东至沈韩路，南至延硫路，西至八峪路，北至八峪路，将以“三通一平”的形式供地。

该地块挂牌起价4.7亿元，参与竞拍的企业有住总、万科城建联合体、首创、华远、中昂、旭辉、中加伟业、京北双龙等。该地块需要配建19400平方米经适房，回购价4000元/平方米。

经过23轮现场竞价后，中昂报价7亿，达到价格上限，溢价率48.9%，转入竞报限价商品住房面积阶段。限价商品住房配建的竞报起始面积为50350平方米，售价为4800元/平方米。

经过71轮激烈竞争，最终，万科城建联合体以12.13万平的限价商品住房配建竞报面积成交。最终成交价为7亿元土地总价款、1.94万平经济适用房配建面积、12.135万平限价商品住房配建面积，扣除配建保障房面积后的楼面地价约7624元/平方米。其中，经济适用房可取得7760万元回购款，限价商品住房可取得5.8248亿元销售收入，配建保障房部分总计可获得约6.6亿元回款。

地块出让后，记者第一时间连线亚豪机构市场总监郭毅，她表示，目前延庆住宅产品单价区间约在1万-1.3万元/平方米，而该项目商品房部分入市价格预计约在1.4万-1.5万元/平方米。

记者以1.45万元/平方米售价估算，商品房部分可获得约13.3亿元销售收入，再加上配建保障房部分回款，该项目总计可获得20亿元收入，地价占总收入比例约1/3。

郭毅表示，该地块所建项目产品将承接本地改善型需求，以花园洋房为主，或搭建低密度联排、叠拼别墅。“目前延庆县除了刚需产品就是别墅，改善型需求产品暂属空白，而郊区区域性改善型购房需求正在增加，大型开发商的进驻有助于改善该地区产品结构。”她说。

而一位业内人士表示，北京市国土局在未来半年将可能集中推出此类郊区冷门地块，“现在不让出地王了，但土地市场热度不减，因此预计优质、热点地块的数量会减少，低总价、小面积、地段比较一般的地块则会有更多的露面机会，这样也能更多地吸引中小房企参与，以降低市场垄断水平。”

随着近年来北京土地市场的门槛越来越高，许多原本在北京本土市场风生水起的房地产企业已经很难拿到理想地块。以华远为例，近两年来该公司积极参与北京多个热点地块的竞拍，其中也包括多宗附有限房价或配建政策性、保障性住房条件的地块，但其最终仅于去年底和今年2月分别以10.05亿元和3.26亿元取得了通州梨园与密云新城两宗地块，均配建有限价商品房。华远地产董事长任志强此前表示，“我们拿不着地就去别的地方，没有一、二线城市就没有地王。一线城市我们