购物中心商业街收益核算精算报告模板

word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑xxxx国际广场项目购物中心与商业街成本收益核算表xx市xx营销策划有限公司2014-7目录TOC\o"1-4"\h\z\u\h1.项目界定说明 4\h1.1基本技术经济指标 4\h1.2项目进度安排 5\h2.购物中心投资收益分析 5\h2.1投资成本测算 5\h2.1.1土地费用 6\h2.1.2土建工程费用 7\h2.1.3设备安装工程费用 7\h2.1.4装饰工程 7\h2.1.5其他费用 7\h2.1.6总投资成本 7\h2.2租金收入测算 7\h2.2.1租金价格建议 7\h2.2.2购物中心租金收入预算 10\h2.3经营费用及税费测算 14\h2.4纯租赁模式下收益分析 16\h2.5一层临街商铺出售模式下收益分析 17\h2.5.1销售价格建议 17\h2.5.2一层街铺销售收入测算 19\h2.5.3该模式下15年收益分析 20\h2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析 21\h2.6.1销售价格建议 21\h2.6.2“一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 21\h2.6.3该模式下15年收益分析 22\h3.商业街投资收益分析 23\h3.1商业街投资成本核算 23\h3.2商业街销售利润估算表 25\h4.自营百货运营数据预测分析 26\h4.1月运营成本分析 26\h4.2月租金收益估算表 27\h4.3月销售收益预估表 274.4月盈亏平衡分析表281.项目界定说明1.1基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。表1：购物中心技术经济指标序号序号主要技术经济指标指标值（㎡）1地下建筑面积48489.331.1负二层建筑面积239221.2负一层建筑面积24567.33#负一层超市9630.01#负一层街铺12235.782地上建筑面积59373.782.1一层建筑面积17401.69#百货4476.93#临街黄金商铺2739.7#其他经营面积10185.062.2二层建筑面积17401.69#百货4174.48#其他经营面积13227.212.3三层建筑面积17401.69#百货4388.53#电影院2591.67#其他经营面积10421.492.4四层建筑面积7168.7#电影院2591.67#预留百货/办公4577.043总建筑面积107863.111.2项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表2：项目进度安排表阶段阶段时间安排阶段主要任务描述前期策划及可行性分析2013年上半年报建备案、规划设计、商业定位项目施工2013年下半年~2015年此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收项目招商2013年下半年~2015年项目招商工作在建设期启动，预留一年招商时间，根据业态定位，选择优质商家项目开业及经营2015年正式投入营业2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。表3：购物中心投资成本测算表序号序号项目工程量（㎡）单位造价（元/㎡）费用额(万元）备注1土地费用59374660391959374㎡为地上总建筑面积2土建工程197912.1前期工程费593742001187包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。根据测算结果，本项目购物中心建设共需要资金约3.78亿。2.1.1土地费用项目整体占地37100.0㎡，单位面积成本为135万元/亩，可计算出总地价约7513万元，以总建筑面积113800㎡计算，则楼面地价为660元/㎡，购物中心部分规划地上建筑面积59374㎡，则购物中心部分的土地成本为660*59374=3919.00万元。2.1.2土建工程费用包括购物中心前期工程费、地上四层商业土建费用及地下土建费用，其中前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。根据贵司提供单位造价标准，计算得出土建工程费为19791万元。2.1.3设备安装工程费用本项计算基础数据为需要安装设备工程的负一层及地上四层共83941㎡，根据相关标准，计算得出设备安装工程费用为5624万元。2.1.4装饰工程装饰工程费用包括商业内部装修费用及外立面装修费用，其中商业内部装修费用的基础数据为负一层及地上四层共83941㎡，外立面装修费用的基础数据按地上建筑面积的25%计。得出装饰工程费用为2569万元。2.1.5其他费用本项包括建设单位管理费、财务费、不可预见费用等。根据本项目的商业特点，规划设计和建筑工程均要求较高，项目的可变因素也较多，因此适当预留一定比例作为项目的不可预见费。共计5886万元。2.1.6总投资成本购物中心总投资成本=土地费用+土建工程费用+设备安装工程费用+装饰工程费用+其他费用，共计37790万元。2.2租金收入测算2.2.1租金价格建议价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：整体的经济环境市场的供求状况物业自身客观条件：地理位置、质素、体量、建筑结构、商业形象和昭示力等目标客户的价格接受程度和价值取向定价策略：低开高走根据市场调查研究结果，购物中心的租金单价低开高走，在招商前期，由于市场前景的不明朗性及存在的市场风险，知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险，这时我们应采取低租金策略，“放水养鱼”，培育市场，而一旦市场转旺，知名度提高，得到大多数品牌商家及消费者的认可，我们就掌握了主动权，就可以提高租金。定价方法：市场比较法表4：临淄区商业租金售价市调汇总表市场比较法：整体平均租售价格：公式P：P=∑(C*K*I)其中：C：选取实例中平均价格K：权重比值K,指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值I：所选取实例占总实例比例购物中心平均租金确定选取可比实例：运用市场比较法选取可比较购物中心租金来进行本项租金定价。由于临淄区尚未出现购物中心，而购物中心与传统街铺、百货运营管理方式有较大区别，因此临淄区不具有可比较商业物业。在此选取张店区名尚城市广场作为可比实例。名尚城市广场租金情况：1F：150元/㎡/月。表5：市场比较法计算表类比项类比项分值(分)名尚城市广场本项目区域发展潜力1079距离传统商圈距离1068人流量1056配套情况1068形象档次1099规模适中度1079消费者购物便利性1068辐射范围1087升值潜力1089规划定位1089类比总值1007082一层平均租金C——150——权重比值K——1.171428571——所占比例I——100%——整体平均租金P——175.7142857175.714经市场比较法计算得出本项目一层平均租金定为175元/㎡/月较为合理。二层租金应为一层的50%；三层租金为二层的75%；四层租金为三层的65%。2.2.2购物中心租金收入预算收入预算说明：计算期数：按一年12个月计算各年的相关数据年租金收入=月租金单价×建筑面积×出租率×（自然月-免租期），假设主力店、次主力店首年平均免租6个月，餐饮类平均首年免租3个月，其它零售类店铺首年免租3个月。第一年以后的租金递增率将以主力店、次主力店、餐饮类、其它零售分类，根据区域发展、租赁合同期、承受租金能力等情况进行分别拟订，具体详细参阅收入预算表。首年租金建议表6：首年租金计算表行业分类行业分类业态计租面积(平方米）预估租金（元/平米/月）预计年租金小计（应收：元）主力店超市9630354044600自营百货1F4476.91407521192F24174.48804007500.83F4388.53703686365.2影院2591.6730933001.2合计/平均25261.5866.6118904720192659.2次主力店儿童主题乐园2500601800000合计/平均2500601800000餐饮1F品牌快餐15008014400002F品牌餐饮150050900000F3美食街200040960000合计/平均5000553300000品牌零售店-1F辅营区12235.78100146829361F名品街区11424.7920027419496F2时尚街区11727.211001407265233F休闲街区5921.49704974051.64F预留百货4577.04502746224合计/平均45886.31116.039256663895359.6总合计/平均78647.8994.5013896789188018.8备注：以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑15年内收入预算表7：15年收入预算表分类 指标名称 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年出租面积（㎡）25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6租金标准（元/㎡/月）66.666.668.6070.6672.7874.9677.2179.52 租金递增 0 0 3% 3% 3% 3% 3% 3%主力店免租月数60000000实际租金月数612121212121212年收入（元）1009453520189071207947432141858522061143227229772340466624106806出租面积（㎡）25002500250025002500250025002500租金标准（元/㎡/月）60606366.1569.4672.9376.5880.41次主力租金递增005%5%5%5%5%5%店免租月数60000000实际租金月数612121212121212 年收入（元） 900000 1800000 1890000 1984500 2083725 218791122973072412172出租面积（㎡）50005000500050005000500050005000租金标准（元/㎡/月）555558.361.8065.5169.4473.6078.02租金递增 0 0 6% 6% 6% 6% 6% 6%餐饮 免租月数 3 0 0 0 0 0 0 0品牌零售店实际租金月数 9 12 12 12 12 12 12 12年收入（元）24750003300000349800037078803930353416617444161444681113出租面积（㎡）45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3租金标准（元/㎡/月）116116127.6140.36154.40162.12170.22178.73免租月数30000000实际租金月数912121212121212年收入（元）4790529763873730702611037728721385015934892667319373006798416571总合计（万元）6137891696441044011309118341238512962表7（续）：15年收入预算表分类 指标名称 第9年 第10年第11年第12年第13年第14年第15年 合计（万元）出租面积（㎡）25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6/租金标准（元/㎡/月）81.9184.3786.9089.5092.1994.9697.80/租金递增3%3%3%3%3%3%3%/主力店租金递增 0 0 10% 10% 10% 5% 5% 5%次主力店免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/年收入（元） 24830010255749112634215827132423279463962878478729648331355051542出租面积（㎡）2500250025002500250025002500/租金标准（元/㎡/月）84.4388.6593.0897.73102.62107.75113.14/租金递增5%5%5%5%5%5%5%/免租月数0000000/餐饮 实际租金月数 12 12 12 12 12 12 12/ 年收入（元） 253278126594202792391293201030786113232541339416836177538出租面积（㎡）5000500050005000500050005000/租金标准（元/㎡/月）82.7087.6692.9298.50104.41110.67117.31/租金递增6%6%6%6%6%6%6%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/年收入（元） 496198052596995575281590979762643856640248 7038663 71824718出租面积（㎡） 45886.345886.345886.345886.345886.345886.3 45886.3/租金标准（元/㎡/月） 187.67197.05206.91217.25228.11239.52 251.49/品牌零租金递增 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%/售店免租月数 0 0 0 0 0 0 0/实际租金月数 12 12 12 12 12 12 12/ 年收入（元） 1033373991085042691139294831196259571256072551318876171384819981467130623193018总合计（万元） 13566 14200 14864 15560 16290 17055 178562.3经营费用及税费测算经营费用=招商宣传推广费用+日常经营费用支出+商场保险费招商推广费用：包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体按计租建筑面积每平方米300元假设计算。即78647.89*300=23594367元即2359万元计算。日常经营费用：按当年租金收入总和的20%预算。商场保险费用：每年按照总造价的0.2%预算，即总投资额37790万元*0.2%=75.58万元预算。➢税率标准如下表：表8：项目所在区域税率标准表项目项目税率计算公式主体企业综合税率租赁税营业税5%租金*5%5.00%城建税城建税7%租金*5%*7%0.35%教育费附加3%租金*5%*2%0.10%地方水利基金0.10%租金*0.5%0.5%个人所得税%2.50租金%*2.5企业所得税租金的3%3%房产税1.20%租金*12%12%印花税0.10%租金*0.1%0.10%合计21.50%表9：经营费用及税费测算表年份 开业前 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年招商推广费用（万元）（建筑面积每平方米300元） 2359 日常经营费用（万元）（按当年租金收入的20%预算） 1227.41783.21928.8 20882261.82366.8 24772592.4商场保险费用（万元）（每年按照总造价的0.2%预算）75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58税费（万元）（按当年租金收入的21.5%预算）1319.4551916.942073.462244.62431.4352544.312662.7752786.83合计(万元)23592622.443775.724077.844408.184768.824986.695215.365454.81表9（续一）：经营费用及税费测算表年份 第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年合计（万元）招商推广费用（万元） （建筑面积每平方米300元）日常经营费用（万元）（按当年租金收入的20%预算） 2713.2 28402972.8 3112 3258 34113571.2商场保险费用（万元）（每年按照总造价的0.2%预算） 75.5875.5875.5875.5875.58 75.5875.58税费（万元）（按当年租金收入的21.5%预算）2916.6930533195.763345.43502.353666.8253839.04合计（万元）5705.475968.586244.146532.986835.937153.417485.8283595.172.4纯租赁模式下收益分析15年累计总收益=总收入-总成本=总收入-（投资成本+经营费用及税费）=193018-（37790+83595.19）=193018-121385.19=71632.81万元表10：纯租赁模式下收益分析表年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年收入累计（万元）613715053246973513746446582807066583627成本累计（万元）42771.4446547.165062555033.185980264788.6970004.0575458.86收益（万元） -36634.4-31494.2 -25928-19896.2 -13356-6508.69 660.95 8168.14说明：其中第n年“收入累计”为第1~n年收入之和，第n年“成本累计”为第1~n年成本之和。表10（续）：纯租赁模式下收益分析表年份 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年收入累计（万元）97193111393126257141817158107175162193018成本累计（万元）81164.3387132.9193377.0599910.03106746113899.4121385.2收益（万元）16028.6724260.0932879.9541906.9751361.0461262.6371632.81说明：其中第n年“收入累计”为第1~n年收入之和，第n年“成本累计”为第1~n年成本之和。经分析，纯租赁模式下，开业前15年，总收益共计71632.81万元。其中前六年为投资成本回收期，第七年开始盈利。2.5一层临街商铺出售模式下收益分析该模式下只出售购物中心一层临街商铺，其余部分出租。一层临街商铺采取售后返租，返租期3年，给予投资者年租金回报率为8%。2.5.1销售价格建议选取可比实例：运用市场比较法选取可比较街铺售价来进行本项目街铺定价。本案选取“桓公路街铺”、“方正2009”“凤凰城街铺”三个指标进行比较。因桓公路街铺为目前临淄街铺售价最高街区，而本案所打造购物中心为未来临淄区档次最高物业，所以具有可比较性；“方正2009”为临淄区即将落成大型商业购物场所，且距离本项目较近，连同本项目形成新商圈，所以价格具有可比性；而凤凰城街铺所处位置与本案相邻，为本案竞争对手，具有比较参考价值。表11：市场比较法销售价格计算表类比项类比项分值(分)桓公路街铺方正2009凤凰城街铺本项目区域发展潜力105869商业规模109838人流量109646配套情况109648形象档次103739区域消费力107999停车便利性104869辐射范围109638升值潜力106759规划定位104639类比总值10065714684平均售价C——20000100009000——权重比值K——1.291.181.83——所占比例所占比例I——33%33%33%——整体平均售价P（元/㎡）——8606.83939.785472.818019经市场比较法计算得出本项目一层街铺平均售价为18019元/㎡较为合理，故建议本案商业街中一层商铺平均售价定为18000元/㎡；根据商业发展规律及行业约定俗成，购物中心一层临街黄金商铺售价一般为其他街铺售价的2~3倍，综合本案区域位置及未来升值潜力等因素考虑，建议购物中心一层临街黄金商铺平均售价为45000元/㎡。2.5.2一层街铺销售收入测算临街商铺销售收入=临街商铺面积*临街商铺平均售价=2739.7㎡*45000元/㎡=12328.65万元年返租金额=临街商铺销售收入*返租率=12328.65*8%=986.292万元2.5.3该模式下15年收益分析一层临街商铺出售模式下收益计算，需要在“纯租赁模式收益分析表”的基础上，“收入累计项”加入“临街商铺销售收入12328.65万元”；“成本累计”项需加入前3年的返租金额，即第1年“成本累计项”加入第一年返租金额986.292万元，第2年“成本累计项”加入前两年年返租金额986.292*2=1972.584万元，第3年及其以后“成本累计项”加入前3年年返租金额986.292万元*3=2958.876万元。表12：临街商铺销售模式下收益分析表年份 第1年 第2年 第3年 第4年第5年第6年第7年第8年收入累计（万元）18465.6527381.6537025.6547465.6558774.6570608.6582993.6595955.65成本累计（万元）43757.73248519.74453583.87657992.0662760.8867747.5772962.9378417.74收益（万元）-25292.082-21138.094-16558.226-10526-3986.22861.0810030.717537.9说明：①其中第n年“收入累计”为第1~n年收入之和，第n年“成本累计”为第1~n年成本之和。②因“一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。表12（续）：临街商铺销售模式下收益分析表年份 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年收入累计（万元） 109521.7 123721.7 138585.7 154145.7 170435.7 187490.7 205346.7成本累计（万元） 84123.21 90091.79 96335.93 102868.9 109704.9 116858.3 124344.1收益（万元） 25398.4 33629.9 42249.7 51276.7 60730.8 70632.4 81002.6说明：①其中第n年“收入累计”为第1~n年收入之和，第n年“成本累计”为第1~n年成本之和。②因“一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。经分析，一层临街商铺出售模式下15年共收益81002.6万元，其中前5年为投资成本回收期，第6年开始盈利。2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析此种销售模式为购物中心地上建筑面积的30%进行销售。一层临街商铺面积约占地上总建筑面积5%，而一层临街商铺为确定销售部分，因此还需销售25%内铺。销售商铺采取售后返租，返租期3年，给予投资者年租金回报率为8%。2.6.1销售价格建议前文已计算得出购物中心一层临街黄金商铺平均售价为45000元/㎡。购物中心内铺销售价格可按该地段一层街铺平均售价18000元/㎡计算。2.6.2“一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算25%内铺面积=地上总建筑面积*25%=59373.78*25=14843.445㎡“一层临街商铺+25%内铺”销售收入=一层临街商铺面积*临街商铺平均售价+25%内铺面积*内铺销售价格=2739.7*45000+14843.445*18000=39046.851万元年返租金额=“一层临街商铺+25%内铺”销售收入*返租率=39046.851*8%=3123.75万元2.6.3该模式下15年收益分析“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益计算，需要在“纯租赁模式收益分析表”的基础上，“收入累计项”加入“一层临街商铺+25%内铺”销售收入39046.851万元；“成本累计”项需加入前3年的返租金额，即第1年“成本累计项”加入第一年年返租金额3123.75万元，第2年“成本累计项”加入前两年年返租金额3123.75*2=6247.5万元，第3年及其以后“成本累计项”加入前3年年返租金额3123.75*3=9371.25万元。表13：“一层临街商铺+25%内铺”销售模式下收益分析表年份 第1年 第2年 第3年 第4年第5年第6年第7年第8年收入累计（万元） 45183.851 54099.851 63743.85174183.8585492.8597326.85109711.9122673.9成本累计（万元） 45895.19 52794.66 59996.2564404.4369173.2574159.9479375.384830.11收益（万元） -711.339 1305.191 3747.6019779.4216319.623166.930336.637843.7说明：①其中第n年“收入累计”为第1~n年收入之和，第n年“成本累计”为第1~n年成本之和。②因“一层临街商铺+25%内铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。表13（续）：“一层临街商铺+25%内铺”销售模式下收益分析表年份 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年收入累计（万元）136239.9150439.9165303.9180863.9197153.9214208.9232064.9成本累计（万元）90535.5896504.16102748.3109281.3116117.3123270.7130756.5收益（万元）45704.353935.762555.671582.681036.690938.2101308说明：①其中第n年“收入累计”为第1~n年收入之和，第n年“成本累计”为第1~n年成本之和。②因“一层临街商铺+25%内铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。经分析，“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下15年共收益101308万元，其中第1年为投资成本回收期，第2年开始盈利。3.商业街投资收益分析本项目中由于商业街与购物中心为左右布局，致使购物中心与街区相对独立，购物中心对街区的带动性不强，街区的经营情况对购物中心的影响较小，签于以上特点，建议本项目中商业街全部出售，采用“一拖二”或者“一拖二、三”的联体销售模式，通过一层带动高楼层商铺的销售。3.1商业街投资成本核算表14：商业街投资成本核算表序号序号项目工程量（㎡）单位造价（元/㎡）费用额（万元）备注5.45.4财务费用298.71、2、3、4、5.1、5.2、5.3费用之和的10%总投资（万元）3285.8经测量商业街单层建筑面积约为3200㎡。三层商业街建筑面积按9500㎡计算，得出土地费用627万元，土建工程费用1615万元，设备安装工程费用342万元，装饰工程费用190万元，其他费用511.8万元，共计总投资成本约3285.8万元。3.2商业街销售利润估算表前文中经市场比较法计算得出本案商业街一层商铺平均售价定为18000元/㎡；根据市场发展规律及我司多年操盘经验，二层售价为一层售价的55%即约10000元/㎡较为合适，三层售价为一层售价的1/3即约6000元/㎡较为合适。商业街销售收入=一层商铺销售收入+二层商铺销售收入+三层商铺销售收入=3200*18000+3200*10000+3100*6000=10820万元商业街销售利润估算表（单位:万元）序号项目计算公式金额（万元）(1)销售收入10820(2)投资成本3285.8(3)销售费用项目销售过程中发生的各项费用，主要包括营销、广告、代理费等，根据淄博地区一般项目的情况按销售收入的%3计算324.6(4)销售税金及附加按规定，淄博市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的595.15.05.0%）、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%），合计为销售额的5.5%。(5)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)6614.5(6)土地增值税增值税应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数=6614.5*50%-(3285.8+324.6+595.1)*15%2676.425(7)企业所得税(5)×25%1653.625(8)净利润(5)-(6)-(7)2284.454.自营百货运营数据预测分析以下相关数据表为奥德隆百货（1、2、3层建筑面积共13039.91㎡）在筹备过程中提供目标指导，同时为奥德隆在未来运营过程中提供盈亏过程分析，以达到对奥德隆百货运营的动态控制，一方面可以保证奥德隆百货开业后经营持续长久、良性循环，另一方面，可以对奥德隆百货经营管理人员在未来运营过程中进行绩效考核提供数据参考。4.1月运营成本分析月月运营成本（53万元）水电空调成本（万元）人工工资成本（万元）办公费用（万元）广告促销费用（万元）3015354.2月租金收益估算表租赁价 建筑面 格（元/月小计楼层积（㎡）㎡/月）（万元）完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%一楼4476.914062.76.2712.5418.8125.0831.3537.6243.8950.1656.43二楼4174.488033.33.336.669.9913.3216.6519.9823.3126.6429.97三楼4388.537030.73.076.149.2112.2815.3518.4221.4924.5627.63月合计--126.712.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03年合计--1520.4152.04304.08456.12608.16760.2912.241064.281216.321368.364.3月销售收益预估表销售额销售额月销售额300万毛利润毛利率完成10%完成20%完成30%完成%40完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%完成100%16%4.89.614.419.22428.833.638.443.24818%5.410.816.221.62732.437.843.248.65420%6121824303642485460300万元完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%扣率16%12.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03完成10%4.817.4730.1442.8155.4868.1580.8293.49106.16118.83完成20%9.622.2734.9447.6160.2872.9585.6298.29110.96123.63完成30%14.427.0739.7452.4165.0877.7590.42103.09115.76128.43完成40%19.231.8744.5457.2169.8882.5595.22107.89120.56133.23完成50%2436.6749.3462.0174.6887.35100.02112.69125.36138.03完成60%28.841.4754.1466.8179.4892.15104.82117.49130.16142.83完成70%33.646.2758.9471.6184.2896.95109.62122.29134.96147.63完成80%38.451.0763.7476.4189.08101.75114.42127.09139.76152.43完成90%43.255.8768.5481.2193.88106.55119.22131.89144.56157.23完成100%4860.6773.3486.0198.68111.35124.02136.69149.36162.03支出 月运营成本约53万收益 月销售额 月租金126.7万元300万元完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%扣率18%12.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03完成10%5.418.0730.7443.4156.0868.7581.4294.09106.76119.43完成20%10.823.4736.1448.8161.4874.1586.8299.49112.16124.83完成30%16.228.8741.5454.2166.8879.5592.22104.89117.56130.23完成40%21.634.2746.9459.6172.2884.9597.62110.29122.96135.63完成50%2739.6752.3465.0177.6890.35103.02115.69128.36141.03完成60%32.445.0757.7470.4183.0895.75108.42121.09133.76146.43完成70%37.850.4763.1475.8188.48101.15113.82126.49139.16151.83完成80%43.255.8768.5481.2193.88106.55119.22131.89144.56157.23完成20%1628.6741.3454.0166.6879.3592.02104.69117.36130.03完成30%2436.6749.3462.0174.6887.35100.02112.69125.36138.03完成40%3244.6757.3470.0182.6895.35108.02120.69133.36146.03完成50%4052.6765.3478.0190.68103.35116.02128.69141.36154.03完成60%4860.6773.3486.0198.68111.35124.02136.69149.36162.03完成70%5668.6781.3494.01106.68119.35132.02144.69157.36170.03完成80%6476.6789.34102.01114.68127.35140.02152.69165.36178.03完成90%7284.6797.34110.01122.68135.35148.02160.69173.36186.03完成100%8092.67105.34118.01130.68143.35156.02168.69181.36194.03支出 月运营成本约53万 月销售额 月租金126.7万元500万元完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%扣率18%12.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03完成10%921.6734.3447.0159.6872.3585.0297.69110.36123.03完成20%1830.6743.3456.0168.6881.3594.02106.69119.36132.03完成30%2739.6752.3465.0177.6890.35103.02115.69128.36141.03收益完成40%3648.6761.3474.0186.6899.35112.02124.69137.36150.03完成50%4557.6770.3483.0195.68108.35121.02133.69146.36159.03完成60%5466.6779.3492.01104.68117.35130.02142.69155.36168.03完成70%6375.6788.34101.01113.68126.35139.02151.69164.36177.03完成80%7284.6797.34110.01122.68135.35148.02160.69173.36186.03完成90%8193.67106.34119.01131.68144.35157.02169.69182.36195.03完成100%90102.67115.34128.01140.68153.35166.02178.69191.36204.03完成50%56 68.67 81.34 94.01106.68119.35132.02144.69157.36170.03完成6