某住宅部分开盘及售价舆论风险汇报

XXXX住宅部分开盘及售价舆论风险分析汇报2008年十月开盘的风险分析及应对方案目录1四月份项目开工对开盘的影响2按市场价销售的风险分析及应对措施32008年十月开盘的风险分析及应对方案1根据董事会反馈，目前暂定开盘日期为十月中上旬；十月销售起步区A区，十一月份开售D区；A区均价为11500元/㎡，D区均价为13500元/㎡；2008年计划销售额为14.7亿元，回款的9.83亿元；由于各楼座封顶时间均在2009年，50%回款部分客户是通过一次性付款方式回款；剩余的回款则是客户选择银行贷款方式，首付比例为30%房款以上。2011年12月全部回款结束。销售计划简略说明十月份开盘潜在威胁及应对措施由于本案自地块入市就成为社会关注的焦点，因此本案的入市必将引起媒体及购房者的关注；十月份开盘，从时机上看，错过了奥运时间，随着奥运话题减弱，媒体和大众的关注点旁移，对项目的关注点有可能增加；以下我们将分析十月开盘可能面临的潜在威胁，相应的并提出应对措施。因销售价格引起的危机潜在威胁一:应对措施关于因销售价格及其他原因引起的舆论危机，已经与开发商多次商讨制定了舆论引导方案及舆论危机公关方案，其主要内容简述如下。提前做好舆论引导方向和具体舆论引导内容的准备；做好政府和媒体的定向沟通和公关工作；加强民间信息沟通工具的控制力度，随时化解可能发生的不良舆论，例如项目论坛、BLOG等；建议成立媒体联合监控小组，建立有效的环境监控机制，密切关注各类媒体相关舆论动向；提前与杂志类媒体进行合作，通过专家和学者发表的权威性说辞为今后舆论引导进行素材准备；提前组建危机控制小组，一旦遇有危机立即发挥作用；对于严重歪曲事实的舆论危机，必要时请政府出面协调。注：具体应对措施见舆论引导方案、舆论危机公关方案1、舆论危机开盘前不进行推广宣传，合理控制开盘前积累时间；低调开盘，迅速售完；2、低于市场价开盘造成意向客户较多应对措施1通过设立购房前置条件，增加购买门槛，减少过多客户积累。应对措施2满足优先选房条件的客户，如在正式选房时更改之前承诺的优先选房条件，则视为自动放弃优先选房权，包括特殊客户。首付款比例在50%之上一次性付款+主动购买车位首付款比例在50%之上+主动购买车位一次性付款1类客户2类客户3类客户4类客户主动购买车位5类客户公关舆论压力大，存在开盘集中爆发的风险潜在威胁二:本案关注度高，积累期长，社会舆论压力大，如果在不释放市场信息的情况下集中开盘，存在开盘期间舆论集中爆发的风险，扰乱开盘秩序，影响项目形象。提前进场接待客户咨询或开通热线，发布项目信息，缓步释放舆论压力，避免开盘时舆论集中爆发，影响项目形象；提前启动网络舆论疏导工作,对负面舆论提前进行网络公关危机管理。应对措施网络疏导——目标策略降低网民对广渠路36号地的关注减少网民对广渠路36号地的讨论减少开盘后可能引发的不利事件对重点网络媒体进行监测，及时摘除负面新闻目标策略对重点BBS进行监测，一般负面贴作沉贴处理，置顶负面帖取消置顶后做沉贴处理通过转移，弱化，疏导沟通等形式进行主题贴的撰写及发布网络疏导——监测内容重点对新浪、焦点、搜房等三大门户网站进行监测发现负面信息及时反馈给开发商对普通评论发帖进行疏导对重大的负面舆论实施危机公关网站首页相关二级页面相关站内论坛每家媒体的监控涵盖网站首页，相关二级页面如新闻频道，新房频道等，以及相关的站内论坛公关危机管理———处理负面贴贴负面帖处理步骤骤：1，撤销负面贴贴的置顶，2，按一般贴作作沉贴处理。3，严重负面面贴作删除处理理。

4，部分分严重帖应以新新帖置顶代替负负面贴置顶（视视情况）

5，，加入当日监测测列表完成项6，周报时进进行分析、总结结声称得到内部消息，发布开盘日期及开盘价格呼吁如果开盘均价不是9500元/平方米，就采取某种行动的号召贴若为置顶帖，则取消置顶后做沉贴处理，若为一般贴，则直接做沉贴处理若为置顶帖，则取消置顶后做沉贴处理，若为一般贴，则直接做沉贴处理，若多次沉贴后依然不断被顶起，则做删帖处理危机预估危机策略公关危机管理———开盘前策略略售楼处面积过小小不满足接待大大量客户要求潜在威胁三:临时售楼处临马马路，位置突出出，本案如集中中开盘，客流量量会很大，而临临时售楼处有效效使用面积仅70㎡，只允许许同时接待5组组客户，因此售售楼处外必然会会有大量客户排排队，容易引起起重点关注。月前提前建设和和启用正式售楼楼处（建议8月前启用）；售楼处如不能提提前启用可租用用本案周边位置置交通便利的大大面积空置商业业作为临时售楼楼处；应对措施车位开盘时间晚晚于住宅，不利利于车位销售潜在威胁四:车位计划2009年1月开盘盘，比住宅晚三三个月，如在A、D区住宅销销售完再开盘，，无法实现低价价区住宅和车位位的搭配销售，，不利于促进车车位销售。建议与住宅同期期开盘，销售相相互配合，促进进车位销售。应对措施08年销售时间间短、D区存存在销售压力潜在威胁五本案计划十月中中旬开盘，要在在不足三个月的的时间内完成14.7亿的销销售额和9.8亿的回款额，，销售压力较大大（A区住宅726套，D区区住宅784套套，而实际签约约时间不足两月月，月签约755套）。建议提前到9月初开盘，拉长长两区开盘时间间间隔，给D区较充裕的时间间积累客户；售楼处提前开放放，在A区开盘前留出较较充裕的时间积积累客户，为D区开盘做好客户户积累。应对措施2009年以前前，由于项目低低于市场价销售售，回款难度较较小，2009年之后销售的的产品过渡到以以市场价销售，，销售速度和回回款速度将放缓缓，为了快速回回笼资金，可通通过以下措施促促进回款速度：：2009年以后后的回款较慢的的问题潜在威胁六:应对措施鼓励客户一次性性付款，加大一一次性付款的优优惠；鼓励客户提高首首付额度，给予予高首付客户一一定程度的优惠惠；由于公积金贷款款放款速度慢，，建议采用不同同的的优惠，刺刺激客户采用商商业贷款放弃公公积金贷款。区域市场特有的的地段优势使本本案销售价格可可以应对市场波波动的影响；本案08年本身就低于市市场价销售，因因此受市场波动动影响较小。市场疲软出现拐拐点潜在威胁七:应对措施四月份项目开工对开盘的影响2本案虽然一直处处于内部方案规规划设计阶段，，没有对外公开开项目信息，但但外界对本案关关注依然较多。。如果本案四月月份动工，必然然引起各方面对对本案的关注，，形成对开盘时时间和价格讨论论猜疑。本案成为外界重重点关注对象潜在目标客群+媒体+周边项项目开发商为代代表的业内人士士对本案关注较多多的是：由于位置优越及及可能的低售价价吸引了较多的的潜在购房客户户，这些人以新新浪、焦点、搜搜房网为交流平平台，时刻关注注着项目进展。。关注对象一：潜潜在目标客群网友不断发布本本案工地的照片片和谐雅园照片片，重点关注项项目进展情况本案工地的照片片和谐雅园照片网友不断发布本本案工地的照片片和谐雅园照片片，重点关注项项目进展情况本案从土地竞标标就成为媒体追追逐的焦点，只只是目前项目没没有亮相，暂时时没有相关报道道，但只要项目目有所动作，必必然会成为媒体体竞相报道的热热点。关注对象二：媒媒体百度一下，找到到相关新闻报道道约441,000篇关注对象三：周周边项目开发商商为代表的业内内人士目前房地产市场场观望气氛浓厚厚，成交量大幅幅下滑，专家学学者大谈“观点点论”，各方面面对销售价格较较为敏感，而本本案可能低价销销售已成为关注注焦点，尤其是是目前周边按市市场价正在销售售的项目，如本本案低价销售，，必然会对其他他在售项目甚至至北京地产市场场产生影响。因因此如本案有所所动作，将会引引起周边项目开开发商和业内人人士的重点关注注，尤其是对开开盘时间和销售售价格的猜测和和讨论。四月开工工的不利利影响四月份开开工，引引发关注注：关注已久久的潜在在客群看看到了购购房的希希望尚未将奥奥运作为为主流报报道题材材的媒体体找到了了新的报报道话题题业内专业业人士开开始大胆胆探究可可能对市市场产生生的意义义影响如本案四四月份开开工，必必将会引引起社会会各界的的讨论和和猜想，，那么对对开发商商形象和和十月份份开盘会会产生什什么潜在在影响呢呢？我们们如何应应对呢？？低调开工工，不举举行大型型开工典典礼；提前启动动舆论危危机预案案；舆论危机机提前发发生潜在影响响一:应对措施施社会各界界讨论和和猜想项项目敏感感话题，，可能产产生部分分不实和和歪曲的的报道，，舆论危危机提前前爆发，，影响开开发商和和项目形形象，影影响正常常开盘销销售；通过舆论论正确引引导客户户，分流流部分购购房人群群；其他见第第一部分分意向客客户较多多应对措措施，此此处不再再赘述；；五个月的的时间积积累众多多意向客客户潜在影响响二:应对措施施众多客户户由争论论猜测转转为等待待，五个个月的时时间内积积累众多多意向客客户，对对开盘造造成较大大压力；；四月开工工的有利利影响开盘时工工程基本本出正负负零，整整体形象象好于四四月份以以后一段段事件开开工；如计划6—8月开工可可能因奥奥运而无无法按计计划开工工，四月月开工规规避了奥奥运会的的影响；；通过5个月时间间对客户户的正确确引导形形成对价价格的正正确认识识；奥运会临临近，媒媒体关注注重点转转向举国国盛会；；业内专业业人士形形成较为为统一的的观点；；社会舆论论压力提提前释放放，开盘盘前舆论论和危机机基本解解除，避避免了开开盘期间间集中爆爆发，利利于开盘盘顺利进进行；虽然四月月开工存存在一些些不利的的影响，，但也同同样存在在有利的的影响四月开工工不会对对本案产产生重大大不利影影响。按市场价销售的风险分析及应对措施3价格是本本案最敏敏感的话话题也是舆论论危机的的“地雷雷”那么，来来自媒体体也和业业内有哪哪些声音音呢？声音由于众多多媒体报报道，总总结为三三个版本本。一：“限限量”说说。即认为每每平方米米9500元的的房子会会有，但但数量最最多不过过100套左右右，算是是“还愿愿”，而而多数房房子还要要看市场场，价格格很难低低于13000元/平平方米。。二：“均均价”说说。这种说法法认为““9500元/平方米米”只是是一个均均价，开开发商自自己会建建一部分分“限价价房房””，而其其他的楼楼会趋于于高端，，价格两两极化带带来均价价维持在在9500元/平方米米的“表表象”，，但其实实在利润润上有更更大收益益。三：“商业””说。就是说开开发商会会遵守承承诺，价价格保持持在9500元元/平方方米的水水平上，，而其真真正的获获利点点在项目目中面积积较大的的商业部部分，只只有把这这部分做做好了，，开发商商利润才才不会受受到太大大损失。。以上三个个版本中中，均价说最最广泛也也被讹传传本案为为“双限限房”项项目。如何扭转转“双限限房”的的偏见？？如何干预预舆论危危机？最大的营营销难点点：舆论风险险按照市场场价格销销售解决方案案：1、统一一口径；；2、舆论论监控；；3、启动动危机预预案；4、启动动公益活活动方案案树立良好好公益形形象最大限度度地缓解解舆论压压力，减减少负面面影响，，防止政政治风险险；在安全、、平稳、、快速的的销售前前提下尽尽可能的的实现产产品价值值最大化化。目标：客群对实实际销售售价格与与“卖9500”的质疑，，进而产产生不良良言论以以及售楼楼处现场场可能爆爆发突发发事件；；来自非主流媒体的的不良报道，会误误导，甚至歪曲本本案真实情况，引引起潜在客群的怀怀疑及不良言论的的产生，影响公众众对本案销售价格格做出正确的判断断；主流媒体对本案曲曲解的、非正面的的报道；其他竞争开发商及及代理行对本案貌貌似专业的评论以以及含沙射影的言言论，误导目标客客群，造成极大负负面影响。产生其他严重歪曲曲事实、诽谤、造造谣等言论，严重重损害开发商声誉誉的言论和报道。。潜在舆论风险分析析注：以上内容已在在舆论危机公关方方案中进行了详细细分析阐述，此处处不再赘述。解决方案1———统一口径径1、本案不是“双双限房”；2、在拿地过程中中，惠明置业曾表表示拿出一部分房房源低于市场价销销售，根据当时的市场价价格，我们提出部分房源以9800元/㎡㎡销售；3、在整体项目目的销售中，惠惠明置业也表示不不做区域内的价价格领跑者。解决方案2———舆论监控控目前已组织专人专专项对三大网站论论坛进行密切监控控，并以普通网民民身份在项目论坛坛中尽可能对其它它网民进行有利于于项目的舆论引导导。目前已成功成为了了新浪、搜房、焦焦点论坛版主，拥拥有一定的论坛管管理权利。另外，每天用谷歌歌和百度监控项目目有关新闻，以便便及时做出反应，，迅速消除负面新新闻的影响。1、成立媒体联合合监控小组，建立立有效的环境监控控机制，密切关注注各类媒体相关舆舆论动向；2、加强民间信息息沟通工具的控制制力度，随时化解解可能发生的不良良舆论，例如项目目论坛、BLOG等。针对媒体高层除常规的新闻发布布外，与各大知名名地产媒体的高层层建立良好的关系系，如提前进行舆舆论引导工作，可邀请其主管领导导或主编撰写相关关文章，既可以增增加正面报道，同同时确定各媒体在在本项目报道上的的主要调性，使普普通记者不敢轻易易发表与领导方向向不一致的观点和和报道，减少或控制负面报报道的发稿机率，，避免舆论论战。。针对媒体相关人员员举办媒体联谊活动动，与媒体建立良良好关系。与各大主流媒体进进行深入沟通，保保持良好合作关系系1、与媒体保持良良好合作解决方案3———启动危机预案案土地一级开发时遗遗留的一些未到位位的工作，造成开开发成本增加；(此方向仅作为开发发商与政府相关领领导部门小范围沟沟通，争取政府理理解和支持；严禁禁向媒体及社会宣宣传)方向一：项目开发发条件的变化，导导致成本上升，，当初的意向售价价可能造成国有企企业亏损物价上涨导致开发发成本大增：国家统计局发布的的2007年国民经济运行情情况显示：中国2007年全年居民消费价价格指数(CPI)同比上涨4.8%;12月当月CPI同比涨幅为6.5%,较11月6.9%的近11年新高有所回落，，物价上涨速度度在逐步加快。水泥、玻璃等建筑筑材料也有所上升升。同时由于煤炭炭等能源大幅上涨涨，造成建筑材料料等生产成本持续续上涨，预计在本本项目开发期内，，建材价格还将继继续上涨，加大项项目开发成本。因因此，销售价格不应该静态的理解解。相关政策引起的开开发成本上升：例如：连续加息、、税费上调造成财财务成本增加；最低工资保障上调调，造成人工成本本增加等;土地有偿使用费增增加一倍，土地增增值税将由“预征征制”转为“清算算制”等政策变化化增加开支。2、舆论引导根据2008年1月21日北京市市统计局、国家统统计局北京调查总总队联合发布的2007年北京房房地产市场信息显显示：07年北京新建普普通住宅价格涨幅幅较高，达到12.8%，高于于2006年3.2个百分点。根据市调统计数据据，2006年12月，区域内项项目同类产品毛坯坯房销售均价在11500元/平平方米左右，2007年12月，，区域内项目同类类产品毛坯房销售售均价在17000元/平方米左左右。区域内项目成交价价格平均涨幅在47.83%左右右，高于北京市整整体成交价格涨幅幅。本项目作为市场化化运作的项目，销销售价格将由市场场决定，不能脱离离市场现状。方向二：北京市房房地产市场的价格格涨幅较快，市场场发生了巨大变化化万科以17亿元夺夺得西大望路27号地,楼面地价价高达11409元/平米,内部部消息称该项目万万科意向售价为27000—28000元/平米米该地块为今年城区区内最大一块非限限价房住宅用地，，位于珠江帝景南南边。西大望路27号用地规划建建筑面积14.9万平方米，东至至CBD东都，南南至大郊亭路，西西至北京化工机械械厂，北至大郊亭亭中路。方向三：国企肩负负着什么样的责任任？国有企业最大的股股东是国家，因此此作为国有企业的的开发商，首先要要对国有资产负责责，避免国有企业业亏损，同时还要要对社会负责，对对城市发展负责。。国有企业比比其它地产产企业肩负负了更大的的责任，承承担着更艰艰巨的任务务！国有企业责任社会责任城市发展国有资产保值增值低价销售，，利益损害害的是国家家国企的最大大股东是国国家，如果果企业不按按照市场实实际状况操操作，低价价销售，损损失利益，，将会造成成国有企业业严重亏损损，损害国国家利益。。方向三：国国企肩负着着什么样的的责任？———关于保保护国有资资产的责任任低于市场销销售价格难难以避免恶恶意炒房,将会造成成房地产交交易秩序混混乱近年来，政政府相关部部门一直致致力于整顿顿交易秩序序，维护房房地产行业业公正、公公平、公开开的交易原原则。如果采用低低于市场的的价格进行行销售，必必将人为地地造成不透透明操作，，扰乱正常常的交易秩秩序，增加加政府的管管理难度；；谁是低于市市场销售价价格的真正正收益者?项目处于热热点区域，，目前本区区域内同类类产品毛坯坯销售均价价约在17000元元/平方米米左右。。即使按照照低于区域域销售均价价的价格销销售，北京京市的中低低收入者仍仍然缺乏本本项目的购购买能力，，开发商没没有将真正正的利益““让利于民民”，反反而实惠了了那些暗箱箱操作者、、投机者，，因此企业业应按照市市场价格出出售，赚取正当利利润，为国国家增加收收入，让国国家有更多多的资金筹筹建更多经经济适用房房、廉租房房，解决中中低收入者者的住房问问题。方向三：国国企肩负着着什么样的的责任？———关于社社会责任地段决定项项目“国际际化”先天天基因项目处于北北京中央商商务区的核核心辐射地地带，周边边项目均以以国际化社社区为主，，成为北京京CBD国国际形象的的重要组成成部分。如果企业低低价销售，，导致企业业必须压缩缩成本，可可能建出一一个低品质质的社区,与区域规划划不协调,这是对城城市的发展展不负责任任，对城市市建设不负负责任。开发商作为为国有企业业，应建出出一个符合合区域发展展的、符合合环保建筑筑趋势的、、能够经得得起时间考考验的建筑筑精品，才才是真正负负责任的国国企行为。。精品工程迎迎接2008中国北北京奥运年年打造精品工工程，确保保产品品质质，维护企企业自身形形象是国企企的重要责责任。本案案作为有着着“地王””之称的地地块，如果果压低成本本、建设较较低质量的的工程，将将不符合区区域建设及及购房者的的需求、不不利于国企企发展和品品牌建设。。本项目作作为二大国国企联合开开发的重点点项目，将将严守产品品质量，从从规划到建建设，从产产品到园林林，以及后后期物业管管理都将努努力精益求求精，力争争以精品工工程为2008年奥奥运献礼、、为北京添添彩。方向三：国国企肩负着着什么样的的责任？———关于对对城市发展展的责任严格控制户户型面积，，充分考虑虑首次置业业、自住型型白领阶层层需求项目紧邻CBD核心心区域，区区域位置优优越，经市市场调查，，区域内以以相对舒适适的三居最最为畅销，，可实现的的价值最大大。但考虑虑到区域内内首次置业业的客群以以CBD白白领为主，，因此本项项目在产品品规划上严严格遵守90/70政策，充充分考虑区区域内真正正需要买房房者的需求求，积极响响应国家鼓鼓励首次置置业的政策策。低于市场价价格销售，，将招致炒炒房者哄抢抢，加大首首次置业者者的购买难难度，激化化公众对政政府的不满满情绪，不不利于和谐谐社会的建建设如果36号号地与区区域价格存存在价格差差，必将吸吸引大批炒炒房者蜂拥拥而至，造造成销售现现场混乱，，增加真正的的首次置业业者购房的的难度，引发公众的的不满情绪绪。同时由于巨巨大的价差差，将会导导致炒房者者在二手房房市场转手手就获取暴暴利（有的的甚至会提提前与二手手房公司勾勾结），激激化社会矛矛盾，不利利于和谐社社会的构建建。低于市场价价格销售，，将给投资资型客户带带来可趁之之机，有悖悖国家政策策国家采取了了加息、提提高第二套套房首付比比例等一系系列措施来来控制炒房房者，很多多炒房者正正在寻找更更合适的炒炒房项目。。如果本案案与区域价价格存在价价格差，利利益将吸引引大批炒房房者蜂拥而而至，造成成销售现场场混乱，增加本案真真正目标客客户群的购购房难度，，引发公众的的不满情绪绪。方向三：国国企肩负着着什么样的的责任？———关于对对客户的责责任为什么项目目从拿地到到开盘要经经历这么久久的时间？？会不会是是开发商故故意拖延坐坐等涨价？？项目从2006年12月份拿拿地到2008年3月份开盘盘，经历了了一年多的的时间。而而项目价格格也从当初初的意向价价格9500元/平平米变为当当下的市场场销售价格格。面对客客户有可能能的置疑，，我们可以以解释原因因如下，例例如：本案作为2006年年单笔投资资最大的房房产项目，，受到了市市政府的高高度关注。。政府针对对本项目的的规划方案案，举行了了多轮的上上会研究，，并指示开开发商重新新进行方案案调整和审审核，因此此项目进展展较为缓慢慢。方向四：其其它有可能能会面对的的置疑除了舆论引引导和危机机公关外，，在争取实实现价值最最大化目标标的基础上上，采取部部分让利举举措，赢得得社会认同同。高姿态，部部分让利，，获得认同同发起资助““廉租户户”住房行行动发起成立““廉租房””建设专专项基金解决方案4———启动公公益活动方方案树立良良好公益形形象资助“廉廉租户”住住房行动发起成立““廉租房””建设专专项基金为什么选择择廉租房事事业？一、廉租房房是与房地地产相关联联的公益性性事业，可可操作性大大，社会效效果直接二、政府、、社会对廉廉租房关注注度大，有有利于形成成强大的新新闻效应三、可持续续性强，有有利于塑造造开发商品品牌四、借助事事件传播，，更有利于于扩大宣传传效果为国分分忧为为民解解忧爱心资助活活动社会公益益活动主主题开盘前即即承诺，，随着项项目的销销售，将将持续对对北京市市建委廉廉租房事事业进行行扶助；；媒体跟踪踪报道本本案帮助助政府解解决了多多少户多多长时间间的租房房补助致力“居居者有其其屋”,XX国国际资助助一千户户低收入入家庭一一年廉租租房补助助主动进行行正面舆舆论引导导

高调调树立国国企为国国分