标杆房地产社区商业业态专项报告

xx社区商业业态专项研究报告二零零七年八月前言伟业顾问受北京xx置业有限公司委托，成立专项工作组历时30日完成社区商业业态的研究工作。期间，项目组根据xx对社区商业业态专项研究的具体要求，通过大量的市场调研以及对典型商户进行深入的研究，最终完成有针对性的社区商业业态专项研究报告（下文）。希望本次社区商业业态专项研究能为xx在后续开发此类商业物业的过程中提供有益的帮助。本报告内容在撰写的过程中始终本着客观、求实的态度加以完成，如报告内容存在缺陷，敬请指正。伟业顾问xx社区商业业态专项研究项目组2007-8-31第一部分社区商业业态研究综述社区商业是为了满足社区居民购物、娱乐、服务等综合性需求而存在的商业物业，经营良好、功能合理的社区商业能够使社区居民的需求得到很好的满足，从而有效的提升社区的居住品质，最终实现商户、居民、社区三方面的共赢。结合伟业多年在商业物业各领域的从业经验以及长期跟踪重点商业物业的经营状况，对社区商业业态种类归纳为七大类28小类：1.餐饮1）中式正餐类2）西式正餐类3）中式快餐类4）西式快餐类5）休闲餐饮类2.零售1）超市卖场类2）便利店类3.配套服务1）美容美发类2）洗染类3）家居\家饰类4）服饰类5）装修建材类4.教育1）儿童辅导培训2）幼儿园3）乐器行4）玩具租赁5.金融投资1）中介机构2）商业银行3）彩票投注6.娱乐1）休闲类2）KTV3）夜总会4）网吧5）洗浴7.健诊1）专项诊所2）SPA、足疗3）养生馆4）宠物店上述七大类28小类的商业业态基本含盖了目前社区商业的主要业态种类。这些社区商业业态中商户的选址要求、产品设计条件、经营模式等，即存在着行业的普遍规律，又有着各自的独特需求。xx素以住宅社区开发见长，并已初步走向工业化的产品开发模式，住宅产品也已形成了不同品牌系列，如xx城市花园系列、金域蓝湾系列、金色家园系列等。但不同系列的住宅社区由于所处的地理位置的差异，而对社区商业业态的需求特点各不相同。如金域蓝湾系列产品位于城市中心地带，周边城市商业配套完善；而城市花园系列产品距城市中心较远，周边相对缺乏商业配套。因此在社区商业业态的选择上即要结合社区环境条件、居住人群特点，又要符合商户的选址要求。本次社区商业业态专项研究中，从产品设计条件及硬件设备要求的差异化的角度入手，重点选取了八类社区商业典型业态进行针对性的研究，并对这八类业态在选址要求、产品设计条件、硬件设备要求、经营模式等方面的行业普遍规律进行归纳总结，并结合典型商户案例分析加以补充说明。第二部分细分业态商户研究重点关注一览表分类业态重点关注业态一中式正餐道路交通要求：要求社区交通方便，城市次干道，方便车辆停；楼层要求：100－500平米左右的中小型餐饮，首先考虑首层位置，承租能力较低或品牌影响力较大的商户可以上二层、三层，但必须保证广告标牌明显且位置正对交通干道。500平米以上大型餐饮楼层选择相对宽松；电量：厨房电器设备需要380V动力电，用电量250-300W/平方米；燃气：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求80－100立方米/小时；排烟：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求15000立方米/小时－20000立方米/小时、排烟管道转角处必须为弧形且尽量独立设置；隔油池：与商家实际使用要求相关，通常中大型餐饮隔油池规格不小于80cm×150cm×50cm业态二中式快餐道路交通要求：通常选择沿城市主干道，并方便步行或骑车抵达；电量：厨房设备需要380V动力电，一般用电量150KW/日；上下水：通常要求上水管径不小于DN50mm,下水管径不小于DN100—125mm；排烟：与灶眼数量相关，通常要求4500—15000立方米/小时；燃气：与灶眼数量相关，通常要求40－60立方米／小时，部分依靠电力操作的商户无燃气需求业态三西式正餐道路交通要求：要求交通方便，可达性强，便于乘车或驾车抵达；楼层要求：通常为临街一层，部分商户需要户外搭棚空间；设备要求：通常必备消毒柜、冷柜、饮料机，需有扒炉、烤箱等；广告位要求：外立面要能做成玻璃，成为展示区；租期：通常10年重点关注一览表分类业态重点关注业态四西式快餐道路交通要求：要求较强的的对外交通，要靠近主干道，并方便步行到达，避免快速路；楼板承重：厨房区楼板承重通常为350—450公斤/平米,就餐区承重通常为250—350公斤/平米；电量：日用电量不少于150Kw-250Kw，通常为380V动力电；上下水：上水管径通常在DN32以上，日用水量25-30吨；下水管径通常在Ф100以上；空调：要求舒适度较高，空调用量大，如中央空调时间或规格不能满足，商户通常自行安装；租期：至少10年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期业态五休闲类餐饮道路交通要求：要求城市次干道或支线，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角）处；层高要求：净高通常不低于3米；电量：通常需要提供380V动力电，不低于100KW电量；上下水：通常上水管径不小于DN32，水压不小于0.3Mpa，下水管径不小于DN100；物流通道：中小型无食品加工类商户通常可接受与人流通道共用，若存在较频繁物品进出，则要求设置物流通道，设置要求与快餐类餐饮相同业态六美容美发道路交通要求：临市政次干道或支路，便于车行、步行抵达；上下水：必须有上下水管道，一般用电热水，对电压无要求。规模较大的发廊要求24小时热水（可自行设置热水器）；广告位要求：需明显的广告展示位置，主要设置在门店上方；租期：至少4-5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期业态七洗染类道路交通要求：要求车站附近地段，避免城市快速路，方便步行及车行；楼层要求：通常为首层，若店面醒目可接受二层；电量：满足三相电压，20kw-40kw，需要380V动力电；上下水：需通上下水,上水满足8升/分钟；楼板承重：不小于50公斤/平米；柱间距要求：不小于8米；重点关注一览表分类业态重点关注业态八便利店道路交通要求：要求沿城市支线道路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达；楼层要求：通常要求首层；层高要求：净高不少于3－3.5米；柱间距要求：不小于8米；广告位要求：需明显的展示位置，门头广告业态八大型超市卖场类道路交通要求：要求接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上，位于至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内，周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等，商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址；楼层要求：通常为B1－F3，全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可租用负一层；空间比例：要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分；层高要求：梁下净高不少于4.5米；楼板承重：多数不少于350KG/平米，部分特殊需要承重在600KG/平米以上；物流通道：要求设有宽度在6米以上的通道，可供货车卸货作业和不得小于300平方米回车场；货梯：载重量不少于2吨，货梯开门宽度不应小于1.4米，位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓；空调：要求每人最小新风量不少于17立方米/小时，过渡季节换气次数：3-5次/小时；夏季温度要求：干球温度26-28摄氏度，湿度55%+10%冬季温度要求：16~18摄氏度湿度30%；柱间距要求：不少于8米；进深：不少于35米；载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过12度；停车位要求：面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置与卖场距离不宜超过100米业态一：中式正正餐常规商户研究1.商户选址要要求社区规模要求：：无直接要求，，与常住人口数数量相关人口数量要求：：社区本身或三三级商圈内的区区域常驻人口1-2万人道路交通要求：：要求社区交通通方便，城市次次干道，方便车车辆停商业现状要求：：过往人流量大大且商业比较集集中的位置2.商户设计的硬件件要求楼层要求：100－500平米左右的中小小型餐饮，首先先考虑首层位置置，承租能力较较低或品牌影响响力较大的商户户可以上二层、、三层，但必须须保证广告标牌牌明显且位置正正对交通干道。。500平米以上大型餐餐饮楼层选择相相对宽松。面积区间要求：：通常面积在600－1000平米范围内空间要求：必须须有前后门、功功能空间必须具具备库房及员工工间层高要求：通常常净高度不小于于3米楼板承重：通常常为350公斤/平米电量：厨房电器器设备需要380V动力电，用电量量250-300W/平方米上下水：一般要要求上水DN50,下水DN150燃气：与灶眼数数量相关，通常常中大型餐饮要要求80－100立方米/小时常规商户研究排烟：与灶眼数数量相关，通常常中大型餐饮要要求15000立方米/小时－20000立方米/小时、排烟管道道转角处必须为为弧形且尽量独独立设置。隔油池：与商家家实际使用要求求相关，通常中中大型餐饮隔油油池规格不小于于80cm×150cm×50cm物流通道：必须须具备空调：一般会考考虑开放时间及及费用因素，采采用户式中央空空调或分体空调调均可，分体空空调需提供室外外机位柱间距要求：无无明确限制，通通常宽柱距较好好停车位要求：通通常按每百平米米3个车位标准要求求，车位形式无无明确限制，可可借助公共停车车位广告位要求：必必须有醒目店招招，一般可接受受统一广告位规规划安排3.商户常规的经营营状态承租能力：通常常租金占平均流流水的10-15%，通常承租面积积越大，租金越越低、品牌影响响力越大，租金金越低租期：至少5年，主要考虑前前期开店成本投投入的回收周期期4.行业相关政政策场地建筑符合JGJ64——89《饮食建筑设计规规范》的规定房屋结构坚固安安全、布局合理理，通风良好、、光线充足、温温度适宜总面积在30平米以上，厨房房面积应达到营营业面积的三分分之一，采用中中央厨房和集中中配送经营的企企业厨房与营业业面积要适宜；；小于30平米的小吃店、、快餐店、饮品品店等应实行连连锁经营，采取取统一配送；开开设8000平米以上的餐饮饮企业，应征求求当地行业组织织的意见有与经营规模、、接待能力相适适应的加工、就就餐、库房等场场地就餐场所设有醒醒目、规范的公公共标识，公共共标识符合GB10001《公共信息标志用用图形符号》的规定，清真餐餐馆应悬挂规定定的清真标志油烟排放口位置置应距离居民住住宅、医院或者者学校10米以上，油烟排排放符合GB18483《饮食业油烟排放放标准（试行））》的规定上下水设施齐备备，污水排放符符合GB8978《污水综合排放标标准》的规定有供客人就餐的的设施，与餐厅厅规模相配套经营面积100平米以上的就餐餐场所应备有洗洗手间，并添置置洗涤用品有符合环保要求求的排污、消音音、除尘设备消防设施设备齐齐全变配电室的门、、窗、电缆沟应应当设置防水设设施和挡鼠板常规商户研究常规商户研究电源线路应当符符合国家标准或或者行业标准；；临时用电线路路应当采取有效效防护措施；电电气设备应当安安装漏电和过载载保护装置疏散门应当向疏疏散方向开启，，不得采用卷帘帘门、转门、吊吊门、侧拉门。。门内和门外1.4米范围内不得设设置踏步营业区域内的安安全出口数目、、安全疏散距离离、疏散门和疏疏散通道的宽度度应当符合国家家标准或者行业业标准营业区域内的安安全出口和疏散散通道及其转角角处应当设置发发光疏散指示标标志。指示标志志应当能够在断断电且无自然光光照明时，指引引疏散位置和疏疏散方向。指示示标志应当设置置在安全出口的的顶部和疏散通通道及其转角处处距地面高度1米以下的墙面上上；设置在疏散散通道上的指示示标志的间距不不得大于10米营业区域内的安安全出口、疏散散通道和重点部部位应当设置应应急照明灯。应应急照明灯的连连续照明时间不不得少于20分钟，其地面最最低照度不得低低于0.5勒克斯营业区域内实际际容纳的消费者者人数不得超过过最大容纳人数数。最大容纳人人数按照营业区区域面积计算，，人均不得小于于1.4平方米营业区域设置在在地下的餐饮经经营单位，应当当遵守1）不得设置在地地下2层以下；2）不得使用液化化石油气，不得得储存危险物品品；3）疏散通道长度度超过40米或者超过20米且无自然通风风的，应当安装装机械排烟设施施典型商户研究———金百万餐厅厅1.简介北京金百万厅主主要经营北京烤烤鸭、家常菜以以及其他特色菜菜系。品牌创立立于1992年年，档次定位为为中档，面对普普通大众消费客客户。金百万全国目前前有七十余家分分店并且设置自自己的养殖场、、培训基地、物物流配送中心、、管理公司。采用加盟方式，，总部输出品牌牌及技术员工，，按流水逐年收收取加盟费用。。典型商户研究———金百万餐厅厅2.开店选址条条件开店选址计划及及目标：金百万万采取加盟方式式，输出品牌与与技术。在四公公里范围内只能能有一家金百万万餐厅，最好是是小区、机关单单位、军队周边边，开店目标无无明确计划客群定位需求：：普通居民人流量需求：次次级区域常住人人口数量1-2万人，三级区域域内3-5万人租金承受力：一一般在2元/平/天以下卸货区域：一般般库房为150-200平方米，夜间卸卸货可搭配的业态：：无明确要求互相排斥的业态态：对经营同类类菜系且价格相相近的中式餐厅厅有互斥考虑其他条件：加盟盟费通常占流水水的18%左右（包括3%品牌使用费和15%的人工费）3.物业要求面积：2000-3000平方米建筑结构（砖混混、钢架等）：：无明确要求柱距：无明确要求求进深：无明确要求求面宽：无明确要求求典型商户研究———金百万餐厅净高度：餐厅2.8米以上，厨房3.3米以上垂直交通:楼梯位置：无明确确要求；电梯数量量：三层以上一部部电梯；楼梯宽度度：1.5米以上；电梯轿厢厢大小：无明确要要求。商户可根据据需要自行安装电电梯及食梯户外展示面与广告告位/店标安放：有明显显展示位置，店标标要悬挂金百万统统一LOGO出入口数量：独立立进出通道：至少少一个；进出货通通道：至少一个荷载：无明确要求求，冰柜、冰箱等等一般放在一层或或者地下存放客用卫生间：每层层设置男女卫生间间仓库、员工间：仓仓库和冷库共150平方米以上，员工工间20-30平方米停车场：停车位数数量无明确要求，，但必须提供专用用停车位空调：每层11台5P空调（单层约500平米的情况下）电话线/宽带：预留电话线线位置市政电源供电与特特殊要求：不小于于380KW/380V的电力，商户自行行安装一个400千伏安的变压器排风系统：4个排风机组，排量量与实际灶眼数量量相关新风：不小于30*30cm的进风独立管径散热系统：4个排风机典型商户研究———金百万餐厅上水：不小于￠50mm管径的上水管排污水管：不小于于￠125mm管径的排水管隔油池：220cm×220cm×200cm供气：无明确要求求，没有燃气管道道可用煤气罐代替替4.经营情况营业时间：10:00-21:00主营特色：百姓家家常菜客单价：30-35元主要客群：附近社社区居民,政府机关5.购买或租赁方式物业租赁年限：最最少10年装修免租期：要求求3个月免租期租金递增:基本接受市场平均均水平租金支付方式:通常接受月付或季季付业态二：中式快餐餐1.商户选址要求求社区规模要求：无无明确要求，与常常住人口数量相关关人口数量要求：过过往人流量要求大大（三级商圈内需需5-10万人），或常住人人口多（三级商圈圈3万人左右）的区域域道路交通要求：通通常选择沿城市主主干道，并方便步步行或骑车抵达商业现状要求：商商业形式比较集中中的位置，通常偏偏好选择在中大型型超市附近2.商户设计的硬件要要求楼层要求：通常会会选择一层，如周周边商业氛围较好好，消费力充足，，可考虑在二层开开店，但一层需要要明显入口位置面积区间要求：通通常面积在150－300平米范围内空间要求：厨房面面积需占总建筑面面积的1/3左右层高要求：净高不不小于2.9米楼板承重：不少于于350公斤/平米电量：厨房设备需需要380V动力电，一般用电电量150KW/日上下水：通常要求求上水管径不小于于DN50mm,下水管径不小于DN100—125mm常规商户研究排烟：与灶眼数量量相关，通常要求求4500—15000立方米/小时燃气：与灶眼数量量相关，通常要求求40－60立方米／小时，部部分依靠电力操作作的商户无燃气需需求隔油池：有需求，，但无明确规格要要求物流通道：必须具具备，但无明确要要求空调：户式中央空空调或分体空调均均可，但需到达足足够冷量，如无中中央空调应考虑室室外机安放处柱间距要求：通常常要求4米以上方便设置明明档停车位要求：无明明确要求，可借助助公共停车位广告位要求：需要要醒目广告设置位位置，一般接受统统一广告位规划安安排3.商户常规的经营状状态承租能力：通常租租金水平占平均流流水的10-15%，北京繁华地段一一般可承受5-8元/平米*天左右租期：至少3—5年，主要考虑前期期开店成本投入的的回收周期常规商户研究4.行业相关政策策场地建筑符合JGJ64—89《饮食建筑设计规范范》的规定房屋结构坚固安全全、布局合理，通通风良好、光线充充足、温度适宜总面积在30平米以上，厨房面面积应达到营业面面积的三分之一，，采用中央厨房和和集中配送经营的的企业厨房与营业业面积要适宜；小小于30平米的小吃店、快快餐店、饮品店等等应实行连锁经营营，采取统一配送送；开设8000平米以上的餐饮企企业，应征求当地地行业组织的意见见有与经营规模、接接待能力相适应的的加工、就餐、库库房等场地就餐场所设有醒目目、规范的公共标标识，公共标识符符合GB10001《公共信息标志用图图形符号》的规定，清真餐馆馆应悬挂规定的清清真标志油烟排放口位置应应距离居民住宅、、医院或者学校10米以上，油烟排放放符合GB18483《饮食业油烟排放标标准（试行）》的规定上下水设施施齐备，污污水排放符符合GB8978《污水综合排排放标准》的规定有供客人就就餐的设施施，与餐厅厅规模相配配套经营面积100平米以上的的就餐场所所应备有洗洗手间，并并添置洗涤涤用品有符合环保保要求的排排污、消音音、除尘设设备消防设施设设备齐全变配电室的的门、窗、、电缆沟应应当设置防防水设施和和挡鼠板常规商户研研究电源线路应应当符合国国家标准或或者行业标标准；临时时用电线路路应当采取取有效防护护措施；电电气设备应应当安装漏漏电和过载载保护装置置疏散门应当当向疏散方方向开启，，不得采用用卷帘门、、转门、吊吊门、侧拉拉门。门内内和门外1.4米范围内不不得设置踏踏步营业区域内内的安全出出口数目、、安全疏散散距离、疏疏散门和疏疏散通道的的宽度应当当符合国家家标准或者者行业标准准营业区域内内的安全出出口和疏散散通道及其其转角处应应当设置发发光疏散指指示标志。。指示标志志应当能够够在断电且且无自然光光照明时，，指引疏散散位置和疏疏散方向。。指示标志志应当设置置在安全出出口的顶部部和疏散通通道及其转转角处距地地面高度1米以下的墙墙面上；设设置在疏散散通道上的的指示标志志的间距不不得大于10米营业区域内内的安全出出口、疏散散通道和重重点部位应应当设置应应急照明灯灯。应急照照明灯的连连续照明时时间不得少少于20分钟，其地地面最低照照度不得低低于0.5勒克斯营业区域内内实际容纳纳的消费者者人数不得得超过最大大容纳人数数。最大容容纳人数按按照营业区区域面积计计算，人均均不得小于于1.4平方米营业区域设设置在地下下的餐饮经经营单位，，应当遵守守1）不得设置置在地下2层以下；2）不得使用用液化石油油气，不得得储存危险险物品；3）疏散通道道长度超过过40米或者超过过20米且无自然然通风的，，应当安装装机械排烟烟设施常规商户研研究典型商户研研究——永永和大王餐餐厅1.简介永和大王创创建于1995年，，至今在上上海、北京京、深圳、、武汉、杭杭州、青岛岛、苏州等等地共拥有有超过100多家连连锁店，是是国内著名名的中式快快餐品牌。。永和大王经经营豆浆、、油条、混混沌等特色色食品，并并提供各种种粥类、面面类、米饭饭类方便快快餐。典型商户研研究——永永和大王餐餐厅2.开店选选址条件开店选址计计划及目标标：永和大大王采取加加盟方式，，输出品牌牌与技术。。全国一二二线城市开开设分店，，一线城市市采取直营营方式，二二线城市采采取加盟的的方式，主主要在商务务圈和高密密度社区周周边客群定位需需求：中高高端收入居居住人群，，商务人群群人流量需求求：三级商商圈内人流流量日均2－5万人，5公里范围内内常住人口口10万人以上租金承受力力：租金根根据周边市市场环境、、流水预估估等方式测测算，例如如飘亮广场场店租金是是5元/平米*天卸货区域：：卸货区域域有一辆货货车的停靠靠面积即可可，时间通通常卸货时时间为23：00－24：00可搭配的业业态：餐饮饮类互相排斥的的业态：无无明确要求求其他条件：：租约通常常签约8－10年典型商户研研究——永永和大王餐餐厅3.物业要要求面积：150－300平米，厨房房面积占总总建面的1/3建筑结构（（砖混、钢钢架等）：：框架柱距：不少少于8米进深：不少少于8米面宽：不少少于6米净高度：净净高不小于于2.9米垂直交通:楼梯位置：：无明确要要求；电梯梯数量：无无明确要求求；楼梯宽宽度：无明明确要求；；电梯轿厢厢大小：无无明确要求求户外展示面面与广告位位/店标安放：：必须临街街处有明显显展示位置置，并悬挂挂永和大王王统一LOGO出入口数量量：独立进进出通道：：至少一个个，两个最最佳；进出出货通道：：至少一个个荷载：不少少于350公斤/平米客用卫生间间：至少设设置一个仓库、员工工间：存在在空间需求求，但面积积要求较小小，主要货货品由区域域总部统一一配送典型商户研研究——永永和大王餐餐厅停车场：停停车位数量量：至少2-4个，距离在在50米范围内电视信号：：无明确要要求变电设施：：无明确要要求空调：中央央空调或自自行安装户户式空调均均可电话线/宽带：预留留电话线位位置市政电源供供电与特殊殊要求：厨厨房380V动力电，用用电量150KW/日上水：不小小于Dg25mm管径的上水水管供气：要求求40－60立方米/时排风系统：：要求4500——15000立方米/小时新风：无明明确要求散热系统：：无明确要要求排污水管：：不小于￠￠125mm管径的排水水管隔油池：需需要，但无无明确要求求典型商户研研究——永永和大王餐餐厅4.经营情情况营业时间：：24小时营业主营特色：：台湾小吃吃，具西式式快餐的简简洁明快环环境和东方方传统食品品口味客单价：25－35元5.购买或租赁赁方式物业租赁年年限：通常常为8－10年装修免租期期：不少于于3个月租金递增:一般可接受受3-5年递增一次次，增幅3%-5%租金支付付方式:通常接受受季付，，押一付付三装修:自己按照照永和大大王统一一标准装装修业态三：：西式正正餐1.商户户选址要要求社区规模模要求：：具有涉涉外性社社区，一一般在商商务区或或外籍人人士聚集集区内人口数量量要求：：目的性性消费比比较明显显，对常常住人口口无明确确要求，，但对人人口素质质有要求求道路交通通要求：：要求交交通方便便，可达达性强，，便于乘乘车或驾驾车抵达达商业现状状要求：：可不必必相对集集中处2.商户设计计的硬件件要求楼层要求求：通常常为临街街一层，，部分商商户需要要户外搭搭棚空间间面积区间间要求：：面积需需求差异异较大，，无明显显规律空间要求求：后厨厨面积需需占总建建筑面积积的1/3层高要求求：无明明确要求求楼板承重重：无明明确要求求电量：无无明确要要求上下水：：无明确确要求燃气：无无明确要要求排烟：无无明确要要求隔油池：：无明确确要求常规商户户研究常规商户户研究物流通道道：必须须具备，，但无明明确要求求空调：无无明确要要求柱间距要要求：无无明确限限制，通通常宽柱柱距较好好设备要求求：通常常必备消消毒柜、、冷柜、、饮料机机，需有有扒炉、、烤箱等等停车位要要求：无无明确要要求，可可借助公公共停车车位广告位要要求：外外立面要要能做成成玻璃，，成为展展示区3.商户常规规的经营营状态承租能力力：通常常日本料料理：4元/平米*天天，韩国国料理：：3元/平米*天天，西餐餐：5元/平米*天天租期：通通常10年4.行业业相关政政策场地建筑筑符合JGJ64——89《《饮食建筑筑设计规规范》的规定房屋结构构坚固安安全、布布局合理理，通风风良好、、光线充充足、温温度适宜宜总面积在在30平米以上上，厨房房面积应应达到营营业面积积的三分分之一，，采用中中央厨房房和集中中配送经经营的企企业厨房房与营业业面积要要适宜；；小于30平米的小小吃店、、快餐店店、饮品品店等应应实行连连锁经营营，采取取统一配配送；开开设8000平米以上上的餐饮饮企业，，应征求求当地行行业组织织的意见见有与经营营规模、、接待能能力相适适应的加加工、就就餐、库库房等场场地就餐场所所设有醒醒目、规规范的公公共标识识，公共共标识符符合GB10001《公共信息息标志用用图形符符号》的规定，，清真餐餐馆应悬悬挂规定定的清真真标志油烟排放放口位置置应距离离居民住住宅、医医院或者者学校10米以上，，油烟排排放符合合GB18483《饮食业油油烟排放放标准（（试行））》的规定上下水设设施齐备备，污水水排放符符合GB8978《污水综合合排放标标准》的规定有供客人人就餐的的设施，，与餐厅厅规模相相配套经营面积积100平米以上上的就餐餐场所应应备有洗洗手间，，并添置置洗涤用用品有符合环环保要求求的排污污、消音音、除尘尘设备消防设施施设备齐齐全变配电室室的门、、窗、电电缆沟应应当设置置防水设设施和挡挡鼠板常规商户户研究电源线路路应当符符合国家家标准或或者行业业标准；；临时用用电线路路应当采采取有效效防护措措施；电电气设备备应当安安装漏电电和过载载保护装装置疏散门应应当向疏疏散方向向开启，，不得采采用卷帘帘门、转转门、吊吊门、侧侧拉门。。门内和和门外1.4米范围内内不得设设置踏步步营业区域域内的安安全出口口数目、、安全疏疏散距离离、疏散散门和疏疏散通道道的宽度度应当符符合国家家标准或或者行业业标准营业区域域内的安安全出口口和疏散散通道及及其转角角处应当当设置发发光疏散散指示标标志。指指示标志志应当能能够在断断电且无无自然光光照明时时，指引引疏散位位置和疏疏散方向向。指示示标志应应当设置置在安全全出口的的顶部和和疏散通通道及其其转角处处距地面面高度1米以下的的墙面上上；设置置在疏散散通道上上的指示示标志的的间距不不得大于于10米营业区域域内的安安全出口口、疏散散通道和和重点部部位应当当设置应应急照明明灯。应应急照明明灯的连连续照明明时间不不得少于于20分钟，其其地面最最低照度度不得低低于0.5勒克斯营业区域域内实际际容纳的的消费者者人数不不得超过过最大容容纳人数数。最大大容纳人人数按照照营业区区域面积积计算，，人均不不得小于于1.4平方米营业区域域设置在在地下的的餐饮经经营单位位，应当当遵守1）不得设设置在地地下2层以下；；2）不得使使用液化化石油气气，不得得储存危危险物品品；3）疏散通通道长度度超过40米或者超超过20米且无自自然通风风的，应应当安装装机械排排烟设施施常规商户户研究典型商户户研究———星期期五餐厅厅1.简介介美国德州州达拉斯斯的T.G.I.Friday's是卡卡尔森连连锁餐饮饮企业CarlsonRestaurantWorldwide(CRW)旗旗下知知名连锁锁旅馆、、餐饮及及旅游等等多种事事业中之之一。美式风格格的西餐餐厅，装装修方面面具有好好莱坞的的味道，，气氛轻轻松而随随意。服服务方面面侍应生生的牛仔仔装钉满满了各种种徽章，，言行举举止充满满了活力力。店面面分成吸吸烟区和和非吸烟烟区，比比较细致致。经常常会举办办一些具具有西方方特色风风情或专专有人群群的活动动及节日日来达到到提高经经营效果果，如：：秘书节节、海陆陆两重天天激情烧烧烤食品品节等。。目前，全全世界数数十个国国家800多家家分店，，北京4家分店店。典型商户户研究———星期期五餐厅厅2.开店店选址条条件开店选址址计划及及目标：：位置较较好的区区域，极极好的可可看的见见的位置置客群定位位需求：：有外籍籍常住人人口要求求，消费费客群以以年轻白白领、高高管人士士及海外外归国人人士为主主人流量需需求：三三级商圈圈区域人人流量日日均2－5万人次租金承受力：：视区位常住住人口素质、、消费能力而而定，最高承承租8-10元/天/平米卸货区域：卸卸货区域有一一辆货车的停停靠面积即可可可搭配的业态态：周边有较较好的西餐市市场互相排斥的业业态：无明确确要求其他条件：租租约通常签约约10年以上3.物业要求面积：400-500平米建筑结构（砖砖混、钢架等等）：框架柱距：无明确确需求进深：无明确确需求面宽：无明确确需求净高度：不小小于3.5米典型商户研究究——星期五五餐厅垂直交通:楼梯位置：无无明确要求；；电梯数量：：无明确要求求；楼梯宽度度：1.5米以上；电梯梯轿厢大小：：无明确要求求户外展示面与与广告位/店标安放：可可在建筑主体体、墙面安装装广告位出入口数量：：独立进出通通道：至少一一个，两个最最佳；进出货货通道：至少少一个，后门门（全天）安安全方便荷载：不少于于400公斤/平米客用卫生间：：至少设置一一个仓库、员工间间：存在空间间需求，但面面积要求较小小，主要货品品由区域总部部统一配送停车场：20-60个车位（供动动态使用）电视信号：可可提供CCTV5／ESPN等体育节目信信号；变电设施：无无明确要求空调：中央空空调或自行安安装户式空调调均可电话线/宽带：预留电电话线位置市政电源供电电与特殊要求求：200KW不含空调，250KW含空调，市政政收费上水：20吨/小时,按市政规定收收费,供应稳定、充充足，需要热热水；供气：75立方米／小时时,2000帕压力,市政收费，后后厨主要设备备为：扒炉、、扒板、烤箱箱等典型商户研究究——星期五五餐厅排风系统：排排风量10000立方米/小时,安全有效齐备备新风：1600立方米/小时风量，6平米/冷吨，23度室温散热系统：无无明确要求排污水管：不不小于￠125mm管径的排水管管隔油池：需要要，但无明确确要求4.经营情况营业时间：10：30-23：00主营特色：全全球第一家美美式休闲西餐餐客单价：个人人消费基本在在110-130之间，开胃菜菜基本在30-40，主菜基本在在60-80左右，并且有有110-130左右的套餐5.购买或租赁方方式物业租赁年限限：通常为10年以上装修免租期：：不少于3个月租金递增:一般可接受3-5年递增一次，，增幅3%-5%租金支付方式式:通常接受季付付，押一付三三装修:自己按照统一一风格装修业态四：西式式快餐1.商户选址址要求社区规模要求求：无明确要要求，与常住住人口数量相相关人口数量要求求：要求三级级商圈区域内内常驻人口4万或10万人以上道路交通要求求：要求较强强的的对外交交通，要靠近近主干道，并并方便步行到到达，避免快快速路商业现状要求求：偏好选择择商业聚集度度高的位置，，如紧邻大型型超市、百货货等2.商户设计的硬硬件要求楼层要求：通通常为一层或或二层，也可可以接受地下下，如果在二二层，需在一一层设有独立立入口，且首首层店面积不不应低于二层层面积的一半半面积区间要求求：通常为150-500平方米层高要求：净净高不低于2.8米楼板承重：厨厨房区楼板承承重通常为350—450公斤/平米,就餐区承重通通常为250—350公斤/平米电量：日用电电量不少于150Kw-250Kw，通常为380V动力电上下水：上水水管径通常在在DN32以上，日用水水量25-30吨；下水管径径通常在Ф100以上常规商户研究究燃气：通常为为75立方米／小时时，如果可以以电加工就不不需要燃气排烟：与灶眼眼数量相关，，通常要求10000——16000立方米/小时隔油池：必须须考虑商户设设置隔油池位位置，规格大大小结合具体体商户各不相相同物流通道：需需要设有物流流通道，后门门位置尽量远远离正门空调：要求舒舒适度较高，，空调用量大大，如中央空空调时间或规规格不能满足足，商户通常常自行安装柱间距要求：：要求柱距较较宽，便于展展示停车位要求：：通常无明确确要求，可借借助相邻公共共车位广告位要求：：店招尺寸通通常较大，且且要求布置在在醒目位置3.商户常规的经经营状态承租能力：通通常占流水的的5％－8％租期：至少10年，主要考虑虑前期开店成成本投入的回回收周期常规商户研究究4.行业相关关政策场地建筑符合合JGJ64—89《饮食建筑设计计规范》的规定房屋结构坚固固安全、布局局合理，通风风良好、光线线充足、温度度适宜总面积在30平米以上，厨厨房面积应达达到营业面积积的三分之一一，采用中央央厨房和集中中配送经营的的企业厨房与与营业面积要要适宜；小于于30平米的小吃吃店、快餐餐店、饮品品店等应实实行连锁经经营，采取取统一配送送；开设8000平米以上的的餐饮企业业，应征求求当地行业业组织的意意见有与经营规规模、接待待能力相适适应的加工工、就餐、、库房等场场地就餐场所设设有醒目、、规范的公公共标识，，公共标识识符合GB10001《《公共信息标标志用图形形符号》的规定，清清真餐馆应应悬挂规定定的清真标标志油烟排放口口位置应距距离居民住住宅、医院院或者学校校10米以上，油油烟排放符符合GB18483《《饮食业油烟烟排放标准准（试行））》的规定上下水设施施齐备，污污水排放符符合GB8978《污水综合排排放标准》的规定有供客人就就餐的设施施，与餐厅厅规模相配配套经营面积100平米以上的的就餐场所所应备有洗洗手间，并并添置洗涤涤用品有符合环保保要求的排排污、消音音、除尘设设备消防设施设设备齐全变配电室的的门、窗、、电缆沟应应当设置防防水设施和和挡鼠板常规商户研研究常规商户研研究电源线路应应当符合国国家标准或或者行业标标准；临时时用电线路路应当采取取有效防护护措施；电电气设备应应当安装漏漏电和过载载保护装置置疏散门应当当向疏散方方向开启，，不得采用用卷帘门、、转门、吊吊门、侧拉拉门。门内内和门外1.4米范围内不不得设置踏踏步营业区域内内的安全出出口数目、、安全疏散散距离、疏疏散门和疏疏散通道的的宽度应当当符合国家家标准或者者行业标准准营业区域内内的安全出出口和疏散散通道及其其转角处应应当设置发发光疏散指指示标志。。指示标志志应当能够够在断电且且无自然光光照明时，，指引疏散散位置和疏疏散方向。。指示标志志应当设置置在安全出出口的顶部部和疏散通通道及其转转角处距地地面高度1米以下的墙墙面上；设设置在疏散散通道上的的指示标志志的间距不不得大于10米营业区域内内的安全出出口、疏散散通道和重重点部位应应当设置应应急照明灯灯。应急照照明灯的连连续照明时时间不得少少于20分钟，其地地面最低照照度不得低低于0.5勒克斯营业区域内内实际容纳纳的消费者者人数不得得超过最大大容纳人数数。最大容容纳人数按按照营业区区域面积计计算，人均均不得小于于1.4平方米营业区域设设置在地下下的餐饮经经营单位，，应当遵守守1）不得设置置在地下2层以下；2）不得使用用液化石油油气，不得得储存危险险物品；3）疏散通道道长度超过过40米或者超过过20米且无自然然通风的，，应当安装装机械排烟烟设施典型商户研研究——必必胜客餐厅厅1.简介必胜客自1990年年在北京开开出第一家家餐厅以来来，到目前前为止，必必胜客在中中国已拥有有了100多家餐厅厅。餐厅以经营营PIZZA为主，，包括意大大利面、沙沙拉、烧烤烤类食品。。餐厅特色色在于幽雅雅的环境、、轻松的就就餐环境，，并且不定定期推出新新式PIZZA品种种。典型商户研研究——必必胜客餐厅厅2.开店选选址条件开店选址计计划及目标标：1、要临城市市主路，最最好是两条条主路交汇汇处，2、需要有15米以上招牌牌展示位，，外立面能能做成通透透玻璃，北北京每年开开10家新店客群定位需需求：18－35岁，时尚、、乐于接受受新事物的的人群人流量需求求：5公里范围内内常住人口口10万以上租金承受力力：月流水水的5-8%，事先根据据店面情况况预估流水水，分摊投投资成本跑跑帐，计算算出房租，，例如北京京团结湖店店使用面积积400平米，必胜胜客期望年年租金为80万，约5.5元/平米*天(使用面积)卸货区域：：要求设有有后门进货货通道，夜夜间卸货可搭配的业业态：现已已和家乐福福、易初莲莲花、沃尔尔玛等大型型超市达成成合作协议议，一旦这这类大型超超市在某区区域新开店店，会通知知百胜集团团，并在该该区域为其其留有位置置互相排斥的的业态：排排斥匹萨同同类商家，，如好伦哥哥、品奇、、达美乐等等其他条件：：租约至少少15年，最好20年（店面5-7年需要重新新装修）典型商户研研究——必必胜客餐厅厅3.物业要要求面积：最好是一一层，面积450㎡以上，1+2层(1楼+2楼或1楼+B1楼)面积在500㎡以上,1层至少占一半以以上面积(必须留出160㎡以上作为后厨)建筑结构（砖混混、钢架等）：：无明确要求柱距：无明确要要求，但要求可可放置沙拉吧进深：无明确要要求面宽：无明确要要求净高度：净高不不小于2.8米垂直交通:楼梯位置：无明明确要求；电梯梯数量：无明确确要求；楼梯宽宽度：1.5米以上；电梯轿轿厢大小：无明明确要求户外展示面与广广告位/店标安放：需设设有15米以上招牌展示示位，必须有临临街独立门脸，，入口处设两层层招牌装饰，悬悬挂必胜客统一一LOGO，店面外立面为为通透玻璃，广广告位自己申请请报批出入口数量：独独立进出通道：：至少一个，两两个最佳；进出出货通道：至少少一个荷载：厨房炸锅锅、烤炉及冰库库区不少于450KG/M2;厨房其他区域不不少于350KG/M2；顾客区不少于于250KG/M2客用卫生间：必必须设有一个典型商户研究———必胜客餐厅厅仓库、员工间：：有要求，但无无明确面积要求求停车场：停车位位数量无明确要要求，可借助公公共停车位，距距离要求在50米范围内电视信号：无明明确要求变电设施：无明明确要求空调：制冷量需需满足350大卡/㎡/小时，并且1、2月份也要求送冷冷气，若自设分分体空调，空调调外机设备重量量：260KG/台，尺寸：1.2*1.2*1.2米/台（长*宽*高高），需预留位位置电话线/宽带：预留电话话线或自己报装装，需设4条电话线和DDN宽带市政电源供电与与特殊要求：电电量不少于250KW，主进开关：400A，电缆：YJV4*185+1*95排风系统：管道道尺寸要求：600*700mm或￠700mm，需要洞口尺寸寸：900*1000mm或￠800mm，需提供路由图图，排烟设备：：含排油烟机、、新风机、油烟烟净化机、消声声器，排风风量量应满足16000㎡/小时，排风机总总重量：2.0-2.5吨，总占地尺寸寸：3.0*5.0*3.0米（长*宽*高高），需提供排排烟设备安放位位置；必胜客会会自设9个独立的排烟设设备，在整体排排烟设备不够使使用时开启典型商户研究———必胜客餐厅厅新风：风口尺寸寸不少于400*600（4个），需提供风风口设置位置；；空调新风量应应满足8000㎡/小时；烟罩新风风量应满足8000㎡/小时上水：管径不小小于2英尺（50MM），水压不小于于2.5KG(0.2-0.4Mpa),日供水指标30吨，必须进入承承租范围，并考考虑自设卫生间间能否用中水问问题供气：不需要燃燃气，全部为电电气设备排污水管：厨房房下水管径不小小于￠100-￠150，连接隔油池，，需提供隔油池池位置及管道路路由；卫生间下下水管径不小于于￠100-￠150，连接化粪池，，需提供隔油池池位置及管道路路由隔油池：隔油池池和化粪池尺寸寸分别为2*1.5*1.8M（长*宽*高）），要求独立使使用隔油池其他：冷库、汽汽水机、制冷机机外机安放，重重量：80KG/台，尺寸：1.2*0.8*0.6（长*宽*高）），共5台，需提供安放放位置典型商户研究———必胜客餐厅厅4.经营情况营业时间：10：00-22：00主营特色：西式式餐饮PIZZA客单价：60-70元5.购买或租赁方式物业租赁年限：签签约至少15年以上，最好20年装修免租期：免租租期至少2个月，15天设计启动期，45天进场，5年后需要30天免租期用于重新新装修租金递增:一般3-5年递增一次，增幅幅3%-5%租金支付方式:多数接受月付装修:按照必胜客统一标标准装修业态五：休闲类餐餐饮1.商户选址要求求社区规模要求：通通常设在临街商厦厦或写字楼首层、、转角处或者附近近有商圈的大型新新兴社区的商业街街人口数量要求：要要求人流通过量较较大（三级商圈可可达3-5万人），或单体建建筑人流量大（写写字楼单体4000人左右）道路交通要求：要要求城市次干道或或支线，最好在十十字路口、“L”面（即直角形转角角）或“M”面（圆形或椭圆形形转角）处商业现状要求：人人流量大且商业比比较集中的位置2.商户设计的硬件要要求楼层要求：通常选选择一层，如果是是二层，需要在一一层设有独立的进进出通道面积区间要求：通通常为100－400平米空间要求：通常内内设4-6平方米吧台层高要求：净高通通常不低于3米楼板承重：不少于于350公斤/平米电量：通常需要提提供380V动力电，不低于100KW电量上下水：通常上水水管径不小于DN32，水压不小于0.3Mpa，下水管径不小于于DN100常规商户研究常规商户研究燃气：无明确要求求排烟：带食品操作作间的休闲类餐饮饮需设有排烟管道道位置隔油池：根据食品品加工内容按环保保规定设置物流通道：中小型型无食品加工类商商户通常可接受与与人流通道共用，，若存在较频繁物物品进出，则要求求设置物流通道，，设置要求与快餐餐类餐饮相同空调：通常要求至至少1个新风口柱间距要求：无明明确限制，通常宽宽柱距较好设备要求：不同经经营品类要求差异异较大停车位要求：无明明确要求广告位要求：需明明显的展示位置，，可接受统一广告告位规划3.商户常规的经营状状态承租能力：租金通通常占流水的15%左右租期：至少7－9年，主要考虑前期期开店成本投入的的回收周期常规商户研究4.行业相关政策策场地建筑符合JGJ64—89《饮食建筑设计规范范》的规定房屋结构坚固安全全、布局合理，通通风良好、光线充充足、温度适宜总面积在30平米以上，厨房面面积应达到营业面面积的三分之一，，采用中央厨房和和集中配送经营的的企业厨房与营业业面积要适宜；小小于30平米的小吃店、快快餐店、饮品店等等应实行连锁经营营，采取统一配送送；开设8000平米以上的餐饮企企业，应征求当地地行业组织的意见见有与经营规模、接接待能力相适应的的加工、就餐、库库房等场地就餐场所设有醒目目、规范的公共标标识，公共标识符符合GB10001《公共信息标志用图图形符号》的规定，清真餐馆馆应悬挂规定的清清真标志油烟排放口位置应应距离居民住宅、、医院或者学校10米以上，油烟排放放符合GB18483《饮食业油烟排放标标准（试行）》的规定上下水设施齐备，，污水排放符合GB8978《污水综合排排放标准》的规定有供客人就就餐的设施施，与餐厅厅规模相配配套经营面积100平米以上的的就餐场所所应备有洗洗手间，并并添置洗涤涤用品有符合环保保要求的排排污、消音音、除尘设设备消防设施设设备齐全变配电室的的门、窗、、电缆沟应应当设置防防水设施和和挡鼠板常规商户研研究电源线路应应当符合国国家标准或或者行业标标准；临时时用电线路路应当采取取有效防护护措施；电电气设备应应当安装漏漏电和过载载保护装置置疏散门应当当向疏散方方向开启，，不得采用用卷帘门、、转门、吊吊门、侧拉拉门。门内内和门外1.4米范围内不不得设置踏踏步营业区域内内的安全出出口数目、、安全疏散散距离、疏疏散门和疏疏散通道的的宽度应当当符合国家家标准或者者行业标准准营业区域内内的安全出出口和疏散散通道及其其转角处应应当设置发发光疏散指指示标志。。指示标志志应当能够够在断电且且无自然光光照明时，，指引疏散散位置和疏疏散方向。。指示标志志应当设置置在安全出出口的顶部部和疏散通通道及其转转角处距地地面高度1米以下的墙墙面上；设设置在疏散散通道上的的指示标志志的间距不不得大于10米营业区域内内的安全出出口、疏散散通道和重重点部位应应当设置应应急照明灯灯。应急照照明灯的连连续照明时时间不得少少于20分钟，其地地面最低照照度不得低低于0.5勒克斯营业区域内内实际容纳纳的消费者者人数不得得超过最大大容纳人数数。最大容容纳人数按按照营业区区域面积计计算，人均均不得小于于1.4平方米营业区域设设置在地下下的餐饮经经营单位，，应当遵守守1）不得设置置在地下2层以下；2）不得使用用液化石油油气，不得得储存危险险物品；3）疏散通道道长度超过过40米或者超过过20米且无自然然通风的，，应当安装装机械排烟烟设施典型商户研研究——百百怡咖啡厅厅1.简介百怡公司是是加拿大咖咖啡连锁公公司,以经经营意式咖咖啡为主，，辅以食品品点心。经营模式采采用加盟方方式，加盟盟者投入资资金，总部部负责实际际操作，包包括选址，，安排员工工等，加盟盟者通常年年收益为总总投资的30%左右右。典型商户研研究——百百怡咖啡厅厅2.开店选选址条件开店选址计计划及目标标：每年没没有具体开开店数量计计划，具体体根据加盟盟者的需求求实施，物物业位置最最好是写字字楼底商或或综合型社社区客群定位需需求：主要要针对商务务型人群或或外籍客群群人流量需求求：单栋写写字楼内最最少要有4千人的储量量，或相当当消费力的的外籍客群群租金承受力力：租金承承受力按照照总公司系系统软件计计算，根据据人流量、、捕捉量等等因素数据据反推。目目前北京最最贵的为西西环广场店店，70平米，22.5/平方米/天（含物业业）卸货区域：：总部统一一配送，卸卸货量较小小，卸货区区无明显要要求可搭配的业业态：无明明确要求互相排斥的的业态：主主要避免与与星巴克咖咖啡同时存存在其他条件：：租约至少少5年3.物业要求面积：通常常为80-100平方米，吧吧台6-8平方米建筑结构（（砖混、钢钢架等）：：无明确要要求典型商户研研究——百百怡咖啡厅厅3.物业要要求柱距：无明明确要求进深：无明明确要求面宽：无明明确要求梁下高度：：净高不小小于3米垂直交通:楼梯位置：：无明确要要求；电梯梯数量：无无明确要求求；楼梯宽宽度：无明明确要求；；电梯轿厢厢大小：无无明确要求求户外展示面面与广告位位/店标安放：：写字楼内内的店面要要求至少有有一个楼梯梯展示位，，在明显展展示位置安安放百怡咖咖啡统一LOGO，若为临街街店面则要要求在店面面范围内设设置明显的的百怡咖啡啡统一LOGO出入口数量量：独立进进出通道：：至少一个个；进出货货通道：同同人流通道道荷载：无明明确要求客用卫生间间：除独立立店面外，，不要求设设置卫生间间仓库、员工工间：通常常设有一个个4平方米的消消毒间，同同时用作员员工间停车场：停停车位数量量：无明确确要求，可可借助相临临公共停车车场电视信号：：无明确要要求变电设施：：无明确要要求典型商户研研究——百百怡咖啡厅厅空调：制冷冷量满足300大卡/㎡/小时；若制制冷量不足足，自己需需加装一个个5P的分体空调调电话线/宽带：预留留电话线或或自己报装装，需要一一个电话线线，一个宽宽带线市政电源供供电与特殊殊要求：不不小于35KW/380V的电力，要要求三向电电插口排风系统：：有需求，，但无明确确限制新风：有需需求，但无无明确限制制散热系统：：有需求，，但无明确确限制上下水：1个不小于Dg20mm管径的上水水管排污水管：：3个不小于￠￠45mm管径的排水水管隔油池：不不需要供气：不需需要燃气，，全部为电电气设备典型商户研研究——百百怡咖啡厅厅4.经营情情况营业时间：：通常与相相临写字楼楼上下班的的时间相同同，一般为为8：00—18：00，独立店面面营业时间间与周边商商业环境相相一致主营特色：：咖啡客单价：30-40元主要客群：：商务人士士或外籍客客群5.购买或租赁赁方式物业租赁年年限：通常常为5年或者8-10年装修免租期期：要求不不少于90天租金递增:一般接受3-5年递增一次次，增幅3%-5%租金支付方方式:接受月付，，押三付一一装修:自己按照永永和百怡咖咖啡标准装装修业态六：美美容美发常规商户研研究1.商户选选址要求社区规模要要求：入住住率较高，，业主年龄龄年轻化的的住宅小区区人口数量要要求：三级级商圈内常常住人口5万人左右道路交通要要求：临市市政次干道道或支路，，便于车行行、步行抵抵达商业现状要要求：通常常设在女性性经常光顾顾的街道或或服装店附附近；城市市中心的繁繁华商业街街2.商户设计的的硬件要求求楼层要求：：多数选择择一层，若若为二层则则要求在一一层有独立立入口面积区间要要求：不同同商户差异异较大空间要求：：必须设有有库房、员员工休息区区等层高要求：：无明确要要求楼板承重：：无明确要要求电量：无明明确要求上下水：必必须有上下下水管道，，一般用电电热水，对对电压无要要求。规模模较大的发发廊要求24小时热水（（可自行设设置热水器器）常规商户研研究燃气：无明明确要求，，可用电力力替换空调：中央央空调与户户式空调均均可，如自自行设置，，应考虑预预留空调主主机位置柱间距要求求：无明显显要求设备要求：：无明显要要求停车位要求求：无明确确要求广告位要求求：需明显显的广告展展示位置，，主要设置置在门店上上方3.商户常规的的经营状态态承租能力：：租金约占占流水的15％租期：至少少4-5年，主要考考虑前期开开店成本投投入的回收收周期常规商户研研究4.行业相相关政策门面装饰美美观，有明明显的标志志，字号牌牌匾的文字字书写规范范、工整、、醒目，店店面橱窗布布置整齐、、洁净，有有特色室内整洁，，通风良好好，光线充充足，温度度适宜，并并有一定的的等候面积积和条件理发座椅、、美容床及及所需各类类工具、用用具齐全有与经营美美容服务相相适应的仪仪器和器械械用具洗发、烫发发、染发、、漂发、护护发、固发发、刮脸(修面)及美容等服服务项目所所用的各种种化学或天天然物制成成的用品，，应符合国国家卫生标标准和要求求，并经国国家有关部部门检验合合格的产品品上下水道畅畅通，消毒毒设备齐全全，面巾、、围布、胡胡刷、刀剪剪、推子等等工具用具具的消毒应应有保证，，并设有皮皮肤病患者者的专用工工具消防安全设设施齐备典型商户研研究——审审美美容美美发店1.简介北京审美美美容美发连连锁机构，，现主要以以加盟店和和直营店共共存的形式式开拓市场场。为消费费者提供高高档、专业业的美容美美发服务。。典型商户研究究——审美美美容美发店2.开店选址址条件开店选址计划划及目标：通通常设在大型型居住区，或或商圈内写字字楼内客群定位需求求：月薪3000元以上，各年年龄层客户，，女士较多人流量需求：：三级商圈内内常住人口达达到3-5万，或主商圈圈内3000人以上（与店店面规模有关关）租金承受力：：租金约占流流水的15-20%，依据周边人人群的消费力力及人流量，，预估流水，，反推租金，，如:金港花园店3元/平米*天卸货区域：无无明显要求可搭配的业态态：生活配套套型商业互相排斥的业业态：尽量避避免在1公里范围内存存在同等规模模的美容美发发店其他条件：租租约至少8年3.物业要求面积：通常在在300-1500平方米范围内内建筑结构（砖砖混、钢架等等）：无明确确要求柱距：不小于于5米进深：无明确确要求面宽：无明确确要求层高：净高不不小于3米典型商户研究究——审美美美容美发店垂直交通:楼梯位置：无无明确要求，，电梯数量：：无明确要求求，楼梯宽度度：无明确