XX片区环境综合整治及配套基础设施项目项目PPP投融资方案

XX片区环境综合整治及配套基础设施项目项目PPP投融资方案XX市市XX区区XX片区环境综合整治及配套基础设施项目PPP投融资方案（简本））XX市市XX区发展和改革委员会XX国际投资咨询集团有限公司2020年6月1XX国际投资咨询集团有限公司目录一、项目概况 1 二、投融资模式 2 1、商业模式 22、项目投融资 3三、主要边界条件 51、项目进度计划 5 2、建设内容 53、投资人年化投资收益率 5四、主要内容 61、社会投资人引入 62、项目公司组建 7 3、项目实施标准 8 4、回报机制 95、工程费用计量与支付 116、风险分析 117、社会投资人退出 128、违约及赔偿 12 五、附表 131XX国际投资咨询集团有限公司简本一、项目概况1、项目名称。XX市XX区XX片区环境综合整治及配套基础设施项目。2、实施机构及政府出资。XXXX公路建设有限公司（以下简称“公路公司”）。3、建设地址。XX市XX区XX街道、李家沱街道等。4、、建设内容与规模。。本项目为XX市XX区XX片区环境综合整治及配套基础设施建设工程，主要建设内容包括城中村改造、市政道路、长江库岸整治、XX河改造等，具体规模如下：（1）城中村改造规模城中村改造区域沿长江与XX河分布，涉及改造面积约为3107.9亩，项目所有用地均符合土地利用总体规划和城乡总体规划，并已取得征地批文。（2）市政道路工程市政道路全长20.0km,其中主干道14.84km（其中包含3条已开工在建项目，10条拟新建主干道），次干道2.35km（2条在建道路，4条新建），支路2.81km（1条在建道路，3条新建）。道路配套工程含车行道、路基防护（护坡及挡墙）、透水砖人行道（含路缘石）、道路土石方、给排水工程、综合管网、照明工程、景观及绿化、交通工程等。2XX国际投资咨询集团有限公司（3）长江岸线治理工程（在建项目），全长约1.01公里。（4）XX换成枢纽建筑面积约*****.0tfo（5）XX河环境综合治理约10.4公里。（6）XX片区33处停车场，合计约5590个车位。5、、估算投资。o项目估算静态投资共计61.38亿元，其中城中村综合治理约26.16亿元，市政道路基础设施建设费用24.25亿元，长江岸线治理工程费用约0.51亿元，XX河整治约3.05亿元，停车场估算投资约5.59亿元，李家沱换乘枢纽1.83亿元。6、、进度计划。项目合作期限为10年，其中综合治理3年（第1年-第3年）。二、投融资模式1、商业模式本项目由XX区政府发起，拟采取PPP投融资模式实施环境综合治理与基础设施建设工程。通过引入社会投资人与公路公司组建项目公司，项目公司通过公开招标确定设计、监理、施工等单位完成相关综合治理与建设工作，整治完成后移交给政府（其中长江岸线治理工程、横九路等在建项目通过区审计局审计后，按照审计金额结算后移交给项目公司继续实施，其余新建项目由项目公司直接实施）。合作期限内政府统筹停车场特许经营收入、土地出让成本返还、规费等财政收入，对项目公司提供综合治理工作购买服务。合作期满且投资人本利结清后，项目公司清算，各方退出。3XX国际投资咨询集团有限公司2、项目投融资（1）项目资本金项目资本金约12.28亿元（按照其总投资20%计取），由项目公司注册资金1亿元优先解决，余款11.28亿元由社会投资人解决。（2）债务资金项目债务资金约49.11亿元（约占项目静态投资80%），由项目公司融资解决。若项目公司不能进行融资或融资不足时，，由社会投资人通过向项目公司增信或股东借款等方式解决，资金成本不得高于同期行中国人民银行5年以上贷款率基准利率120%。为有效控制项目融资风险、保障项目后期顺利实施，公路公司及公路公司将监督社会投资人按照合同约定和项目实际开发投资强度需要，按时足额出资。同时政府及公路公司不再新增资金投入或提供增信担保。本项目实施框架、流程、工作等详见下图。图图1.1XX市市XX区区XX片区环境综合整治及配套基础设施项目实施框架图5XX国际投资咨询集团有限公司三、主要边界条件1、、项目进度计划项目实施周期为10年，具体进度计划如下：（1）环境综合整治与建设期为3年。第1年至第3年投资强度暂定比例为37%：38%：25%，最终以实际建设开发进度为准。（2）政府购买服务计划。政府统筹停车场特许经营收入、土地出让成本返还、规费、税收等资金，在合作期内分别于当年年末支付投资收益，第4年至第10年在各年年末等额购买社会投资人实际投入本金。、、建设范围与内容本项目沿XX河两侧分布，主要位于XX区XX街道王家坝路、建新村，李家沱街道1、6、8社等区域。主要建设内容包括城中村改造、市政道路、长江库岸整治、XX河改造等内容，其中横九路、长江库岸整治等项目为在建项目（总投资约3.4亿元），在建项目移交给项目公司实施，清算金额以区审计局对目前已发生的费用的审计结果为准。其余新建项目由项目公司实施。具体建设内容详见附图《项目建设示意图》。实际建设内容与进度以相关部门批复为准。、投资人年化投资收益率参考同类PPP项目设定的年化投资收益率招标上限及目前融资成本（中国人民银行5年以上贷款基准利率为4.9%），同时考虑到本本XX国际投资咨询集团有限公司项目资金结构与成本不同、融资规模较大，为充分吸引社会投资人参与项目投标，本项目年化投资收益率招标上限设定为5.2%-5.6%。注：按照目前的投融资结构（其中融资占静态投资的80%，融资成本按4.9%）进行测算，若投资人资本金收益率分别为8%、7.5%、7%与6.5%时，投资人综合内部收益率分别为5.52%、5.42%、5.32%与5.22%。四、主要内容1、社会投资人引入（（1））竞争性比选方式：公路公司采用竞争性谈判方式选定社会投资人。参加谈判的潜在社会投资人不少于3家。（（2）投资人资质和条件1）投标人具有独立法人资格以及筹集本项目所需的全部投融资资金的能力；投标人注册资金达到100亿元人民币（或等值外币）及以上；2）投标人应具有投融资管理能力，正在建设、管理的资产总规模500亿及以上。3）投标人提供具有出资本项目资本金（不低于0.8亿元）的能力、筹集其他建设资金（不低于70亿元）能力的证明材料（例如现金存款、银行的资金担保书等文件）； （（3））谈判条件本项目采用“年化投资收益率”报价的方式进行投标，并按照年化投资收益率最低原则确定中标人。年化投资收益率招标上限定为7XX国际投资咨询集团有限公司5.2%-5.6%，投标人报价不得超出该上限，否则为废标。社会投资人所报年化收益率以年度实际占用投资人资金为基数（含注册资本金），并包含基金管理成本，流转税及附加费、契税等税务成本，由投标人根据自身情况自主报价。按照《政府采购法》等相关规定，合法合规通过竞争性谈判，选择符合招标条件且投标报价最低者为中标社会投资人。投资人取得项目综合整治权后，不得擅自就项目综合整治权及相关权益向任何第三方进行转让、出租、质押或其它任何处置。经政府同意，且相关单位未将PPP项目土地抵押融资的，中标投资人可将项目所对应权益部分按规定向金融机构融资。2、项目公司组建合同签订后，中标社会投资人与公路公司组建项目公司。项目公司注册资本金为1亿元，其中公路公司占比10%（约0.1亿元）、社会投资人占比90%（约0.9亿元）。注册资本金为现金出资，在项目公司注册成立之日起30日内到位。项目公司各方主要职责项目公司成立后，与政府授权机构签订《XX市XX区XX片区环境综合整治及配套基础设施项目PPP投融资合同》，即成为整治工程的业主获得环境综合整治与基础设施建设权利。项目公司应按合同约定的进度及质量要求，依法申办城乡建设、规划、环保、水利、消防等部门审批手续，并组织工程具体实施。8XX国际投资咨询集团有限公司公路公司负责综合协调、政策把关、风险监控等工作。公路公司派出管理团队负责项目公司开发整治的相关组织实施和建设管理工作（或由项目公司委托代理业主），实施项目设计、建设及土地移交等义务，但不参与项目公司分红。具体负责征地拆迁、用地、项目监管等工作。社会投资人。主要承担筹集除公路公司注册资金出资以外建设资金的义务，并依约享有获取项目投资收益。3、、项目实施标准项目公司作为建设业主，按XX市的基本建设程序，采用公开招标方式确定勘查、设计、施工及监理单位等相关单位。初步设计与概算、施工图等设计成果需按照区政府相关工程建设程序，完成编制、审核批复后方可使用。（1）城中村改造与土地整理由项目公司向区土地储备中心支付国有土地收储资金，由区土地储备中心进行收储。由项目公司按照征地计划向区征地办支付征地拆迁资金，由区征地办实施征地拆迁。土地征收计划根据初步设计中征地拆迁范围、建设进度计划进行确定。土地征收完成后由项目公司完成相关城中村改造。（2）整治标准项目公司可整体实施环境综合整治工程，也可按照统一规划、分期实施、分期验收、分期交地的原则分步实施整治工程，整治完毕一个地块单元后，即可向相关单位申请验收与移交。（3）移交9XX国际投资咨询集团有限公司环境综合整治及基础设施验收合格后，依照移交程序，由项目公司与公路公司签订相关文件，载明移交人员名单并附相关材料、照片，并将整治工程相关资料移交给政府相关部门，承担交地责任。由相关单位负责整治后的土地看护及设施的管理维护。4、回报机制（1）回报机制社会投资人根据其实际资金占用额度（含注册资本金及融资资金）、相应投资期限，按照年化投资收益率获取投资收益。收益计算公式为：投资收益二实际到账金额额X相应实际占用时间X中标年化投资收益率。。其中：实际占用时间从社会投资人将资金按约定划至指定账户之日起，到付款之日止。（2）中标年化投资收益率调整机制本项目实施周期10年，由于年限较长，根据中国人民银行5年以上贷款基准利率设定年化投资收益率调整机制：年化投资收益率方案比选方案一（收益率逐年）浮动）。当年应计年化投资收益率以开标当日中国人民银行5年期贷款基准利率为基数，若当年1月1日中国人民银行5年期贷款基准利率与基数相比较增减超过0.5%时，则以当年1月1日实际5年期贷款基准利率作为当年应计年化投资收益率，否则以开标日贷款基准利率作为其当年应计投资收益率。（例如某年10XX国际投资咨询集团有限公司5年期基准收益率为5.4%，达到基数4.9%+0.5%调价阙值，则以5.4%作为当年应计年化投资收益率）。购买服务期间各年收益测算如下：当年投资收益二W（各笔到账资金）X实际占用时间X当年应计年化投资收益率。方案二（各笔到账资金的年化投资）收益率相对固定）。各笔到账资金的年化投资收益率以到账当年1月1日中国人民银行5年期贷款基准利率为准，该笔资金从到账期间至购买服务结束其投资收益率不再调整。各年收益测算如下：当年投资收益二W（各笔到账资金X实际占用时间）X到账年1月1日的5年期贷款基准收益率。方案三（收益率）固定）。测算按照当期5年期基准收益率4.9%作为招标上限，以中标基础设施年化投资收益率作为固定收益率，期间不调整。方案比选。由区政府与潜在投资人进一步磋商，进一步确定项目的收益率推荐方案。（2）政府购买服务政府向项目公司购买服务，保障社会投资人获得实际投入资金的本金及收益。经测算，政府支付总金额约88.86亿元，其中建设期补助7.10亿元，购买服务资金81.76亿元。收益方面，扣除土地整治成本返还67.35亿元、城市配套费等规费返还5.26亿元与停车场20年特许经营收入权转让收入8.16亿元外，项目可行性缺口约13.2011XX国际投资咨询集团有限公司亿元。（合作期年均购买1.32亿元，其中第3年与第10年缺口分别为3.32亿元与3.77亿元）。（3）招标人可根据土地出让进度、价款回收进度，优先不定期偿还投资价款及收益。（4）投资人投入资本金12.18亿元，资本金收益5.65亿元；融资49.11亿元，利息14.73亿元。此外，社会投资人不分享土地出让增值收益。5、工程费用计量与支付（1）前期费用。项目公司成立前公路公司等单位已发生的涉及项目征地拆迁等相关前期费用进入项目总投资费用中，经审计后，由项目公司支付给公路公司。项目公司成立后发生的勘察设计、工程咨询等前期工作费用由项目公司直接支付给相关单位。（2）工程价款工程预算和结算的计价原则按照XX市及XX区计价原则执行。XX区财政局负责项目的预算、结算、决算评审。XX区区审计局负责事前、事中、事后的抽审。区审计局依法抽审的工程项目，结算金额以审计结论为准；区审计局未抽审的工程项目，结算金额以区财政结算评审结论为准。工程进度款经项目公司审核后，按约支付工程价款。6、风险分析投资人依法承担项目开展的融资风险及违约责任；公路公司按项12XX国际投资咨询集团有限公司目的实际进度提前30日明确资金需求量和调度计划安排、防止出现财务成本不可控风险。公路公司除现金出资注册资本金外，不再追加其他资金投入。此外，投资人承担建设内容、范围、规模、总投资、实际资金需求等与招标内容不一致导致的相关风险。政府主要承担土地出让进度与价格风险等风险。政府应科学研判土地市场和房地产市场走向，有序推进征地（收）拆迁补偿安置和土地供应。公路公司承担相关质量、安全控制、进度等风险。不可抗力等风险由招标人和投标人合理承担。、社会投资人退出（1）正常退出项目合作期满后，政府按约购买项目公司提供的服务，投资人获得投资本金及收益后，项目公司清算。XX区政府可根据区财政支付能力，不定期提前购买投资人实际投资价款及收益。（2）其他退出因投资人单方面退出造成本项目无法开展的，公路公司可以无条件接管并继续完成该项目，投资人已经发生的投资不予退还。投资人环境综合整治完成，但相关土地不能如期招拍挂或停车场特许经营收入延期时，区政府相应增加可行性缺口补贴，支付投资人整治成本和收益。、违约及赔偿（1）出资违约XX国际投资咨询集团有限公司出现社会投资人不能按照合同约定的期限内足额将综合治理开发所需投资价款划至项目公司专用资金账户的等违约情形时，社会投资人应承担相应违约责任。①社会投资人融资宽限期30天，期间不支付违约金；延期30天至60天内时，每延期一日应按未出资额的百分之零点零五（0.05%）的标准向公路公司支付延期出资违约金将同时上报行业主管部门。②社会投资人恶意迟延出资超过90天时、且单笔金额超过1亿元，政府有权解除项目合同、兑付履约保函。（3）其他违约①因公路公司原因无故解除本合同，公路公司应在180天内退还社会投资人已投资款及约定收益，并赔偿其因此产生的实际损失。②如果一方未履行其在本合同项下的其它义务，或一方在本合同中所做的声明或保证虚假或严重失实，则该一方亦构成违约，违约方应赔偿其违约行为给另一方所造成的一切损失。五、附件附表一：主要技术经济指标表附表二：投资人现金流量表附表三：利润分配表附表四：政府购买服务及可行性缺口补贴表附图：项目区位、主要建设内容等概况图XX国际投资咨询集团有限公司附表一：主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注一工程规模（一）城中村整治亩3107.9（二）市政道路km20.01.1主干道km14.843条在建，10条新建1.2次干道km2.352条在建，4条新建1.3城市支路km2.811条在建，3条新建（三）长江岸线治理工程km1.01（四）李家沱换成枢纽tf*****.00（五）XXX河环境综合治理km10.4（六）停车场处33.033处停车场，合计约5590个车位二项目总投资亿元61.38（一）城中村整治亿元26.16（二）市政道路亿元24.25（三）长江岸线治理工程亿元0.51（四）李家沱换成枢纽亿元1.83（五）XXX河环境综合治理亿元3.05（六）停车场亿元5.59含直接补偿及征地税费三资金筹措61.38（一）股权融资1.00约占总投资的1.6%1公路公司股本金亿元0.10约占总股本的10%2自筹资金股本金亿元0.90约占总股本的90%（二）股东借款亿元11.28约占总股本的18.4%，该笔资金约定后于银行本息偿还，可作为项目资本金（二）债务融资亿元49.11约占总投资的80%四财务评价（一）项目总收入亿元93.981停车库经营收入亿元8.162土地出让收入亿元67.353规费返还亿元5.264可行性缺口补贴亿元13.20XX国际投资咨询集团有限公司（二）成本与费用亿元88.04（三）项目净利润亿元0.82XX国际投资咨询集团有限公司附表二：投资人现金流量表序号项目合计综合整治期出让期123456789101现金流入81.661.282.513.3212.0711.6011.1310.6510.189.709.23股本金及收益17.830.380.700.912.652.522.392.262.132.001.87股本金支付12.181.741.741.741.741.741.741.74收益5.650.380.700.910.910.780.650.520.390.260.13贷款及利息63.840.901.802.419.429.088.738.398.057.707.36还本49.117.027.027.027.027.027.027.02付息14.730.901.802.412.412.061.721.371.030.690.342现金流出61.2823.3722.8015.12股本金12.185.104.262.82贷款49.1118.2718.5412.293股本金现金流量(12.18)2.652.522.392.262.132.001.877.50%4贷款现金流量(49.11)9.429.088.738.398.057.707.364.90%XX国际投资咨询集团有限公司附表三：利润分配表表序号项目合计综合整治期出让期123456789101项目公司收入88.861.282.513.3213.4912.9312.2811.7311.0110.469.85政府购买服务81.7613.4912.9312.2811.7311.0110.469.85付息补助7.101.282.513.322流转税及附加费4.770.790.750.720.680.640.610.57税率5.83%5.83%5.83%5.83%5.83%5.83%5.83%3成本费用72.1211.4911.1410.7010.359.859.509.10项目公司经营成本1.210.320.320.220.220.060.060.01项目公司财务费用其中：还