房地产标杆企业研究报告

. - -100——青年时尚的领跑者摘 要100坚持走细分市场与个性化的成长之路，即在新兴城市地带开发新兴白领的新式住宅。100根据“新兴白领阶层〞的目标客户群定位，针对客户需求，采用“更简朴、更自然、更自由、更青春〞的产品风格，形成了两个主力产品，即“100国际新城〞和“100城市广场〞。100逐渐成立了由国际一流建筑设计事务所知名设计师所组成的设计队伍，在开发每一个工程时都要从工程的整体规划设计、园林景观设计或样板房设计等方面，邀请国际大师操刀。100作为较早提倡面向二三线城市开展的企业，10当年决策预见性。复合型100展创新产品。100已经树起鲜明企业特征：国际大师的设计、彩色的外立面、精妙的布局。但100并不满足于此，它试图进一步拓展产品涵，提升产品效劳，更多的丰富企业的形象。100采取总部与工程“矩阵式〞管理模式。总部的垂直管理保 证了品牌管理、组织管控、务流程、品质标准的高度一致性。工程制管理保证了集团跨地域、多工程、有品质的快速推进。作为首家推出连锁模式的房地产，为房地产的整合和开展提供了良好的平台。.可修编-. - -目 录一、100概述4集团简介4集团开展历程4当前市场表现及开展前景二、产品线开发模式51.聚焦特定的目标市场并争取第一2.与众不同的产品风格6全国性的均衡布局9现有产品体系10未来产品线扩展方向三、品牌之路——白领先锋18产品升级路线18企业品牌形象的建立四、管理经营模式19标准化平台下的工程制管理19非控股直营连锁模式五、典型工程分析221.100米娅中心222.100国际公寓233.100大湖第24图 表 目 录图表 1： 100开展历程5图表 2： 100产品分布示意图图表 3：**100国际新城7图表 4：与大师对话——100的设计师7图表 5： 100产品在各级城市布局9. 可..11图表 6： 100布局城市人均GDP与房价比照9图表 7： 100布局城市人口与房价比照9图表 8： 100布局城市2021GDP增速图表 9： 100国际新城系列产品简介11图表 10： 100城市广场系列产品简介13图表 11： 100产品系列总览15图表 12： 100品牌开展之路19图表 13：房地产企业形象代表——企业领袖19图表 14： 100业务流程关系20图表 15： 100管理框架细分20图表 16：直营连锁模式合作容21图表 17：直营连锁模式合作程序21图表 18：直营连锁模式合作细则21图表 19： 100米娅中心区域位置22图表 20：米娅中心工程外观22图表 21：米娅中心工程概况22图表 22： 100国际公寓区域位置23图表 23： 100国际公寓工程外观24图表 24： 100大湖第区域位置25图表 25： 100大湖第工程外观25一、100概述集团简介100创立于1999**万通企业，由易小迪先生于1992年创办。1999100CBD成功开发100国际公寓工程，并随着中国房地产市场化进程，进入快速增长时期。自年以来，100在之外的**、、、、、、、、、、东营、、等十几个城市成功开发了20多个工程，年开发量在100万平方米以上，规划开发面积超过1000万平方米，员工1200人，销售额已超100亿。100坚持走细分市场与个性化的成长之路，即在新兴城市地带开发新兴白领的新式住宅。一致化的产品风格、国际大师的设计艺术、标准化的品质平台、良好的售后效劳不仅使100100在不同城市都取得商业上的巨大成功。2000年以来，10030％以上的稳定增长速度，90%以上，大多数工程的销售都居于当地市场前茅。100专注为白领和中产阶层提供新式住宅及时尚生活方式，遵循品牌先行战略，以一线品牌领跑二三线城市，受到客户追捧。在调控格局下，品牌价值逆市上扬。在“2021中国房地产公司品牌价值TOP10〞榜单中，100以58.76亿元的品牌价值排名第六，相比2021年的51.27亿元有大幅提高。集团开展历程作为中国最早的房地产企业之一，100的开展历程几乎与行业同步。100也是最 早走向二三线〔新兴〕城市的全国性房地产企业集团。上世纪 90年代初，在房地产泡沫破裂前，易小迪转战来到**，成立了100的前身——**万通企业。立足于**，**万通逐渐站稳脚步，开发了万通空中花园、新万通购物广场等工程。期间，也参与了万通新世界广场的开发，为其走向全国奠定了根底。1998年参与投资的SOHO现代城1号取得成功，易小迪开场着手挺进市场，并于次年成立100。此时正值新一轮房地产开发浪潮的伊始，在之前开发经历的根底之上，100迅速锁定了自己的开展道路，走上了设计为先、聚焦时尚的品牌之路。图表1：100开展历程当前市场表现及开展前景当前市场表现2000年在成功开发100国际公寓，创立“100〞品牌之后，目前100已在、**12大城市布局。在100的全国幅员中，主要针对各地省会城市、方案单列市，以及一些经济高度开展的区域中心城市进展区域均衡布局。除外，绝大多数关注的是**、等二线城市，以及、等三线城市。目前，100根据“新兴白领阶层〞的目标客户群定位，针对客户需求，采用“更简朴、更自然、更自由、更青春〞的产品风格，形成了两个主力产品，即国际新城〞和“城市广场〞。除此之外，100也在探寻新的产品。高端市场中，涉足高尔夫工程，对别墅工程也有着一定的意向随着家宏观调控趋紧100旅游地上也开场展现自己身姿。图表 2： 100产品分布示意图开展前景未来，“增长〞仍然是100的主旋律。一是在聚焦新兴白领目标客户的前提下，继续保持公司在二三线城市为主的扩战略，使程布局每年加3-4个城市点。在100然坚持自已经成功的程：城市中心的建筑综合体〔100城市广场〕及城市近郊大型住宅100国际新城〕。并坚持快速推进、快速销售、积极应对市场的态度。二是转变的方式加大产品创新、程创新的力度，提土使效益向部挖潜提升企业盈利水平与竞争力：1〕逐渐加大建筑综合体程比例，加大非住宅程开发比例〔比方社区商业、城市商业、产品、效劳型公寓等产品〕，以躲避纯住宅开发带的本钱上升压力，保证产品平均盈利水平不断升。2〕逐渐扩展产品线种类。在过去“白领〞阶层的根底将适当开发一些面金领〞阶层的商务住宅与效劳式公寓等。3〕提升品质管理及客户效劳水平，以进一步强化 100在目标客户群中的美誉度。100在近几年逐渐与国际上的知名企业建立起了商业、酒店等物业长期合作协议，以整体提升社区的品质与影响力。同时，不断加大对物业管理公司及客户售后效劳体系 投资力度，以保证今销售与效劳同步长。二、产品线开发模式 聚焦特定的目标市场并争取第一100定位于“新兴白领公寓〞与“新兴中产阶级〞这个细分市场，并在不同区域市场获得了预定战略的成功。在中国房地产销售当中，客户需求一般可分为刚性需求和改善型需求。对于房地产开发商而言从需求的角入手可确定产品相关的品质特点例如于刚性需求的客户，其针对性产品应该是小户型，而对于改善型需求的客户，其针对性产品应该是大户型。但简单地从需求角度入手是一种粗放式的市场定位，并没有仔细地挖掘客户的潜在需求。100在其市场定位上是以特定群体入手，细分目标市场，为其产品定位奠定坚实的根底。由于中国城市化进程的日益加快，以及白领阶层队伍的不断壮大，这些快速增长的区域市场里，该类消费者有较强的购置力，且容易对进入市场的新品牌有较强的承受能力，因此就致力于面向区域经济增长较快的中心城市如、、、和等，锁定那些追求生活品位和认同现代消费方式的城市新兴阶层。从“为中国的青年，为青年的中国，新式的产品定位及新城城市广场〞等产品系列，到在品牌连锁的开展中保持产品定位的一致性，加上融入时尚感的居元素以及营造出居气氛等，这一切都始终紧紧围绕城市新兴白领价值需求来做文章。比方国新城地处西南市区岳麓山南麓大学城南，其购房者中 80%以上具有大专以上学历，这也与其目标客户群体——城市新白领和新中产阶层〞相吻合。在全球化浪潮的推进下，今天客户的特征因城市、地域不造成的差异正在日益缩小，而因龄、收入和行业不导致的差异却日益扩大。也就是说，新的社会 阶层正在形成。因此，跨地域一产品比在一地域向不阶层推不产品要容易很多。这是锁型企业成功的重要原因之一，也是 跨地域的思想归依。与众不同的产品风格 100一直致力于打造有独特风格的产品——简约而直接的表达方式、追求细节的完美、扬个性的品位、丰富的设计含量与艺术价值、年青、朝气、乐观与理想主义，也就是一种“建筑与艺术相结合而形成的带有青春特征的100风格〞。100将产品的品质、本钱与设计艺术价值相结合，形成了自己独特的产品风格，也借此为目标客户创造了最好性价比的产品，并且因将这个带有自己风格特征的、成型的产品推向全国的中心城市而快速开展。如在100际公寓中用红橙黄极富时代感的建筑立面和在该“〞中将建筑空间设计成新艺术空间形式的小型写字楼。按照“与同的产品风格〞的战略要求，100在产品的规划和设计上主要把好了两道关：中外融通和标准化与个性化的融通。外融通100逐渐成立了由来自英国、法国、澳大利亚、意大利、德国、日本、丹麦等国际一流建筑设计事务所知名设计师所组成的设计队伍，在开发每一个工程时都要从工程的整体规划设计、园林景观设计或样板房设计等方面，邀请国际大师操刀。2000年，在100国际公寓工程上首次实行国际设计招标。2004年，100工程由日本安藤忠雄设计事务所和澳大利亚 DCM建筑设计事务所联袂设计；100国际新城由澳大利亚 DCM、德国GMP、丹麦 HSL三家国际大师级事务所参与设计竞标。但100并不是简单地盲目相信和全盘采用国际大师的创意成果，而是通过“与大师对话〞和“与大师对骂〞等形式的沟通，坚守设计应与外乡市场实际相融的原则，坚持在沟通中完善大师的方案。像安藤忠雄在设计 100国际新城工程，就三易其稿最 后历时一年经过不断沟通才完成方案。中外融通就是通过开发商对外乡市场的准确了 .解来引导大师的设计，在这个过程中既要吸收国际设计思想，又要贴近区域市场消费者的真实需求和文化需求，以此将国际文化、自己的品牌文化和城市文化进展良性对接和交融，而确保产品能保持一贯的独特风格。经过这种锤炼，其各个工程皆很有看点，譬如在**100国际新城中，国际大师以100号返航归来、国际港、大都市极富动感的场景规划为主题，将占地670亩、75万平方米、功能不同且形态多样的近50栋建筑群规划得气势超凡，形成独具大盘魅力的城市空间组织秩序。安藤忠雄

图表3：**100国际新城图表4：与大师对话——100的设计师享誉国际的日本建筑大师安藤忠雄承受100的委托，在中国表现他对建筑的理解，与100一起开场探索中国的品质居住空间。在工程的规划上，他充分利用地形和环境的特点，给每个建筑的组团设计了相对独立而又私密的下沉式花园，这和他的传世作品六甲山集 合住宅中的空间庭院有着异曲同工之妙。以下图为安藤在100国际新城工程二期的建筑作品掠影。DCM是 100最重要的设计合作伙伴。在100追求建筑艺术深入 公众的过程中，DCM实际上为这些建筑风格的形成起到了关键的作用。约翰·丹顿

"让建筑表现构造的观点，让构造反映出组成的材料和它们的组成方式是DCM所喜欢的。悬念也是DCM所喜爱的，但同时，我们非常注重设计构思的切实可行性，不可行的构思比没有构思还要坏。"1.SHL

在工程三期规划设计中，来自丹麦的设计机构SHL与安藤忠雄进展了对话，或者可以看作是设计师之间的默契。在保存对前辈大师安藤忠雄的敬意的前提下，SHL拥有了自己微妙的变化，这是新力量谦逊的爆发。而安藤先生对SHL的设计赞赏有加。标准化与个性化的融通100能取得今天的成绩产品标准化的复制和个性化的创新是一个重要原因100的工程运作已经从过去主要依靠工程公司总经理的经历，开场走向集中。工程运作中的采购、营销、品牌、设计、招投标、客户效劳等环节已经形成了集团总部为中心的垂直管理，已建立起统一的标准、流程、体系和平台。借助这些平台，当其进入新城市进展新工程开发时，相对而言就有了可复制模板，效率也有所提高。由于 聚焦 于特定场的同类专业产品的精耕细作，在考虑本钱的因素上，标准化能快速实现规化而能取得应的场优势。但他们并没有一味无限标准化，而是将工程的差异化和个性化、创新与标准化到达了一种较好的均衡。如 根本在每个工程上都用了明到不同的工程又有所不同，在国际新上用红色的华表和灯笼来解释工程的涵；而在国际新工程上因靠近水上公园而通过红会所来表达·代则以深红色巨型拱门和一排排紫色的拱廊，使其个性风格彰显得淋漓尽致。产品在标准化与个性化的融通中的典型代表是精装修工程：“米娅方案〞。“米娅〞是意大利语“我的〞“米娅方案〞即“我的方案〞该方案将完全遵照“0〞客户意愿，在客户确定所购置户型后，客户提供整套的空间设计方案，并向客户展示所有“100〞工程标准装修选厂家所提供的材料、设备、样供客户选材。除此之外，还可以优惠享受独特的完整家居设计、施工配套效劳。“米娅方案〞是在实施“一对一〞的个性化家居参谋效劳的根底上，将国外先进的、高质量的家居环境设计概念，完整地引国，让客户看到并会到全球最新家居尚，同融合客户个人精神世界 中的理想，真正表达“个性化〞的魅力。“米娅方案〞不同处于它不传义上的个性化，它充分利用现代业文明的成果，通过标准化的不同组合，以大规模定制的方法，在城市集合住宅中构造、工期极大限制的条件下，大批量满足客户个性化要求的全新解决方案。对开展商而言，每一种方案都是标准化、模式化的，都是大批量工业化生产的产品，因此可以保证产品品质及本钱的控制；对每一个客户而言，在设计师指导下，客户可按自我需要选择 1..11方案，从这一点来看，它又是个性化的，是一对一的个性化效劳。米娅方案作为一种全新的尝试已经得到了客户及建立部的高度评价，在全国房地产界开场引起了很大的反响，被认为是在城市集合住宅中，大批量满足客户个性需要的一种有效的解决方案。全国性的均衡布局由于中国区域经济开展不平衡以及城市化浪潮的依次推进，100在全国围对高度竞争型、快速成长型、有潜力型的中心城市进展了均衡布局，既保证了当前的高速增长，躲避周期性市场震荡带来的风险，也争取了未来生存的巨大空间。随着我国城镇步伐加快以及一线城市开发本钱的不断攀升，房地产的开展出现了新的格局，知名企业纷纷将拿地的重倾斜向二三线城市，带动了局部城市的房地产未来开展局势。2021年以来，众多城市快城化速度，也促进了房地产的开展。例如 **，都开辟了大量的新城区规划。不仅如此，高铁等快速交通工具的开展，半小 时、一小时经济圈形成，使不在核心的城市城市也无限接近了核心价值，也促使就居住等生活方式生了很大的改变。地铁的建立高铁的开通“地铁盘〞“高铁盘〞等成为市民关注的焦点，交通根底设施的突飞猛进、新城规划的不落实 带动了所在区域的居住价值提，也使区域房地产理性回暖。作为较早提倡面城市开展的10了当预见性。最近**地，了新的工程同时地的城市工程热销的局面。图表 5： 0产品在各级城市布局城市15%二线城市**、、、、、、、1155%三线城市、东营、、、、潍坊 840%数据来源：高通智库 公司数据 二三线城市成为战略高地中国的城市化进程正好赶上史无前例的一个历史时期。目前中国的城市人口仅为亿，这意味着在未来的十几年里将会有接近 1个美国，或接近 2个半日本的人口 进入城市，这必然给中国房地产带来更多的机遇。作为城市化程度的代表，房价在二三线城市还有很大的开展空间。同时，二三线城市数量庞大的人口也是房地产开展潜力的根底。中国的第一轮城市化已经在、等一线城市完成，剩下的人势必都将进入二三线城市，二三线城市将是中国第二轮城市化的主战场。图表 6： 0布局城市人均P与房价比照 数据来源：高通智库 图表 7： 0布局城市人口与房价比照 数据来源：高通智库 二三线城市并不是二三流主流城市，在未来的十到十五年，二三线城市正在成为一个真正的、可以预测的一个未来。再加上许多二三线城市都在努力地建立新城，实际上是在增强其城市的功能以使城市功能升级的过程。新城的建立造就了新的城市中心，这加强了城市的吸引力和城市的凝聚力，其对房地产拉动作用也逐渐增强。随着高铁的投入运行，过去的二三线城市中感觉比拟荒凉的地方一下子与中心城市的距离拉近了，城市之间的距离大大缩短了。过去由于交通和行政的诸多问题，只有拿户口的人才能在读书，行政的壁垒和交通的壁垒将一线城市的房价拉的很高。这个随着改革的不断深势必所善。由于高铁等快速交通的开展，以及现在户籍制度的逐步放开，过去由于这些壁垒造成的畸形结果一下子摊开从长远开展看，这对沿线的二三线城市的房地产市场将有巨大的影响。提前布局赢得市场先机100把二三线城市作为开展的重点，在选择工程时有自己的一套“时钟理论〞。把城市想象为一个时钟，将其规模、程、人均 GDP、人均可支配收入，包括外 来人口指标，设置成城市的时钟。根据这个，再一个城市是早上八九点钟、还是到了下午两三点钟。去晚了那个地方价值被高估了，早去价值被低估了，最好是 11点。中国的城市不均衡，有的城市在成，有的是平稳， 根据城市的转将其分成了不同时区。一个城市有一个大的城市功能升级换代和经济 飞跃的时候，这样的二三线城市是最具有成长性的，100将战略重心放在二三线城市就是基于这个理论。图表 8： 0布局城市P增速数据来源：高通智库 与一线城市不同，房地产企业进入二三线城市开发不是一蹴而就，很多时候，二三线城市房价只有一线城市的一半甚至三分之一。这种情况下，最主要的是考验一个开发企业的管控观和品牌观，要真正懂得互动，给二三线城市客户带来认同感。在多年的二三线城市发过程中累计起经历，采取品牌扩战略与总部式高度垂直管理相合。每个工程成立分公司，总部出标准、模式、战略，各地工程公司在总部的指导下，进各自的行政管理，并将一信息反到总部。城市到区位 工程的选择、市定位、设计规划、采购平台由总部统一负责，其他则由工程公司 完成。这种品牌战略与矩阵式管理模式行成了综合优，实了人才共享，保证了资源最大化合本钱最低化，保证了所有产品品质及效劳的高度一致性。从**，十多年来，在许多房地产入一线城市的二三线城市。的在二三线城市的成长，与今天进入二三线城市的企业相比，100多在二三线城市摸打滚爬经历教所以在诸多知名企业纷纷进军二三线城市，100多的信心。现有产品体系经过十多年的开展100已经逐渐开展出来了100国际新城、100城市广场、.高档住宅以及旅游地产等产品体系。其中以100国际新城和100城市广场为主打的两个产品线。100国际新城100国际新城是100打造的位于中心城市或新兴区域的大型住宅楼盘，其明确定位于新兴的都市白领。为满足这一群体的居住需求，这一系列的产品结合目标客户群体的特点，重点打造交通环境、居住品质，同时追求鲜明的个性。伴随着中国迅猛的城市化进程，100国际新城的目标客户群体增长迅速，同时拥有着旺盛的置业需求，因此100国际新城在规模上往往也是非常巨大的。在土地价值增值的同时，规模效应也为这一系列的产品带来了不菲的收益。图表9：100国际新城系列产品简介100国际新城地处凤翔路以西、北环路中，锡澄运河东，北临沪宁高速、锡宜高速和在建的京沪高铁工程正处华东地理中心和长三角交通枢纽中心，是融入长三角的门户和大的融城核心。以总建筑面积235万平米超大体集商商务、居住、教育休闲娱乐等多种功能于一体的规划理念，为国际化大打造一个未来新城市中心。100国际新城工程地处CBD与朝天北鼎立南滨背依南山沿长江绵延1.2公里独揽两江交汇地理位置优越拥有着广阔的客户群体。工程占地800亩，建筑面积157万方，集合居住、工作、购物、休闲、娱乐为一体，以先进的国际化人居理念，扬个性的现代主义风 格以及国际建筑大师的创意意图打造新未来的建筑经典和城市骄傲。100国际新城1.工程占地面积1500亩，建筑面积200万平方米。是市区规模最大、配套最全、档次最高的房地产工程。地处西南市区，距经十路400米，距八一立交桥1000米，社区长山，丁字山两山环抱，兴济河贯穿其中，交通方便，一个全新的城市中心区正在形成。经过9年的精心耕耘，目前125万平米建筑群已经落成，8000户业主已顺利入住。**100国际新城工程位于**西南奥运板块的核心地段，是集居住、商务、休闲、购物为一体，面向城市开放的复合型综合体。以新都市主义的规划理念、扬个性的现代主义风格，为**的新兴白领和中产阶个性性的居住建筑。工程建筑面积为 万平米，年开工计年全工。国际新城100城市广场

工程位于山南、、大城中。工程建筑面积为 万平方米，一、期万平米已落成，户业主顺利入住，其学教师高达1630户，本科以上学历高达70%。优秀的水资源景观，米环湖水线，集别墅、公寓等产品于一体。设计由安藤忠雄等国际一流大师操刀，风格独特，极具数据来源：高通智库公司数据100在很早就开场试水商业，100城市广场是其打造的城市中心高密度综合体产品系列。贯彻 100占据核心地位的一贯战略，100城市广场的选址通常在城市核心地1.带，公共交通密集，周边配套设施趋于完善。相比于国际新城系列产品，城市广场在规模上并没有做到超大型。一样的是一样的超前的设计理念和区域定位。品牌的作用在商业工程当中更加的突出。100鲜明的设计形象在城市广场这一类综合体工程当中，进一步发挥了它的作用。100城市广场凭借着核心地带的区位优势以及独特的产品品牌形象，努力打造地标性建筑群，形成中心效应。图表 10： 100城市广场系列产品简介100城市广场工程位于芝罘区核心地段海港路，唯一市级商业区黄金地段。在这个城市最繁华的核心地段，100携手世界顶级设计团队，规划了集写字楼、SOHO业、商务、酒店、休闲等为一体的城市综合体。1435A度，矗立于城市繁华之巅，其建成对提升城市地位具有标志意义巨大的新型购物中心商业体，对传统商业的升具示性意义，也是迈向国际化商业时代的重要 分水岭。100城市广场100城市广场由澳大利亚 DCM建筑设计事务所担纲设计，是集商业、公寓、写字楼、娱乐休闲为一体，最具都市品质的标志性建筑群。本工程集商业、办公居住、酒店多种高档物业于一体，在城市中心全演绎复高档务与居住空间。小区布局采用了庭式广场与临街式走廊相结合的方式。在营造商务与居住环境同时，努力营造出一种和谐的、平安的、文明的社区环境。建筑物立面丰富而流畅，色彩鲜艳而和谐，临民族大道20挑高、300的骑楼式走廊气势雄伟而壮观。潍坊 100城市广场1.潍坊100城市广场，坐落于奎文区原区政府所在地，南至胜利东街、北至院校街、东衔虞河，西抵金融街，规划用地300余亩，地块以鸢飞路划分为东西两块。整个工程用地面积 198701平方米，地上总建筑面积 120万平方米，其中一期总建筑面积165558平方米。工程属于潍坊市中心CBD的延伸。周边公共设施和商业配套完善，包括医院、学校、沿河景观、公园、银行、购物中心等。核心定位：国际金融中心、国际创业中心、国际文化创意策源基地、国际shoppingmall、国际IT资讯基地、国际五星级酒店、国际时尚体验中心、国际5A级写字楼1..11图表 11： 100产品系列总览 系列名 特点 代表工程 区位 子系列土地属性 产品核心价值 主力客户群构成 品质分类 新兴城市地带,未来

心； 追求规模效应和 国际新城系列

都市中心,以居住为 主体的都市大盘

**100国际新**100国际新城 城区边缘 100国际新城 100国际新城 100国际新城 市区 市区 市区 〔〔〔1〕新兴城市/未来都市中 2〕周边市政、生活配套完 3〕周边交通网络兴旺。 100国际新城 市区

善，有商业属性；土地增值的双重 收益

城市新兴中产阶级和新兴白领阶层〔青年之家、小太阳、后小太阳之家〕。客群特征：收入稳定，中等或偏高，有较强烈置业倾向。以三口之家和两口之

中高端城市核心地段、大 城市广场系列 型城市建筑综合体

100城市广场 市区 100城市广场 市区 100城市广场 市区

〔1〕地处市区 /开发区，公共交通密集〔2〕周边配套日趋完善

占据核心地段，打家为主，局部单身家庭。 造地标性建筑群，文化程度较高。 形成中心效应

中高端高档住宅系列

城市郊区、高端定位、稀缺资源住区

潍坊100城市广场 市区 100高尔夫工程 近郊 〔1〕地处城市近郊区； 〔2〕交通较为便利、配套完善；

追求生态居住环

区域高收入群体，家庭构 造：小太阳和青年之家〔文 高端〔业态：普通住宅,100大湖第 近公寓,别墅,SOHO〕

〔3〕有一定风景自然资源。

境化程度较高〕 新型产品线 市区高层住宅 100米娅中心 市区 〔1〕地处市区，公共交通密集 米娅 Mia式的生 社会新锐、望子成龙家庭 中高端〔〔2〕周边配套日趋完善，有商业属性 活，“度身定制 阳朔·100远郊 〔1〕地处城市远郊/风景名胜区 100丽园 城郊 旅游地产 景观住宅;休闲酒 店;商业街等 〔2〕周边配套缺乏，需要配套商业 区域和跨区域消 费，追求稀缺生态 环境 区域和跨区域旅游消费人 群中高端 100甜蜜生活 风景名胜区 〔3〕交通不密集但可易到达 窑埠古镇工程 风景名胜区 ..11未来产品线扩展方向复合型大盘将是未来100重点开展的创新产品。这一类城市综合体不同于万达的城市商业综合体，鉴于既往的开展路线，其产品根底仍然是住宅。随着房地产调控的逐渐深入，以及行业开展逐渐成熟，单一的产品有着自身的局限性。复合型大盘的综合优势在未来的竞争当中将会更加凸显。城市配套配套是购房者购房考虑的一个重要因素，100未来配套的建立将朝着更加完善的方向开展。配套不应该是一个配角的存在，而是应该融入到城市当中，成为城市居民生活的重要组成局部。购房者外表上是购置一套居住的房屋，但深层次的应该是购置一种生活方式。良好的商业配套能够提升整个大盘的品质，促进整体销售。同时，对于开商而，商业业于优点，。在配套的建立上，100的是设计和培育并重的方式。对于不同的业态细分效劳体系，将实惠和质相结合。例如健身有很多效劳体系，游泳池能够很大的提升一个小区的品质，而乒乓球则是一个实惠便民的锻炼设100在未来的产品建立当中会结合实惠和质两种不同性质的配套，实现配套的复合性。在配套建立周期上，100还采取了分发时跟进市场需求的方式。写字楼、SOHO、家庭式宾馆等，一切有助于社区功能提升的配套都在100的考虑围之。居住大盘超大型楼相比于中小楼盘更具有复合型开发的优势。中小楼盘的规模缺乏支撑起一个完善的商业配套，很多楼盘的商业配套最终都沦了便利店，其作用也仅仅是为居民提供便并没对生活品质的提高起太作用。而一些育动设施需要大量人支撑它运营。一个大盘需要提升品质，商业、育、娱乐的配套设施是重点，而这些设施的成功运营又需要大盘的人流支持。这是一个双向的过程，此复合型大盘的另一个重点便在于“〞。100产品的“大〞主要表达在两点。第一个“大〞是小户型和大社区的结合。小户型是由 100聚焦新型白领和中产阶级的客户群定位所决定，而大社区则是其产品品质的表达。大社区拥有更大的公共空间，可以容纳游泳池等公共设施。年轻人更加倾向社会活动，而且中国开展的方向也是更加成熟的社会化。亚洲人很习惯热闹、繁荣，需要高品质有排场的公共空间，反过来户型里面需要一定的私密性。从另一方面说这也是高单价和低总价的结合，高享受和低本钱的结合。所以大社区的公共空间和小户 型的年轻客户的结合将是100未来产品的一大特色。第二个“大〞是楼盘精神气的大。这是100产品文的表达。楼盘的精神意志 往往会约束里面人的行为，这是空间意志的表达。例如在国贸大家都不敢大声说话，民工不敢到那里喝酒。100一直试图从文化精神上将产品高端化，其设计是最好的表达。它所营造出来的也是与其整体产品相匹配的大气的产品性格。三、品牌之路——白领先锋产品升级路线房地产开发最终的成果也是以产品的方式呈现出来。作为现代商业社会的产品之一，房地产开发的产品同样面对着剧烈的竞争环境。面对竞争，100在产品的升级过程中经历了三个阶段，并最终走上了自己的品牌之路。第一个是“以工程师为主〞的时期。这个时期往往也是大环境下房地产大开展的时期，按照通俗的话讲就是只要把房子造好了就不愁卖不出去。在成熟的工业体系下,只要工程质量上来了，客户就认。和所有的工业产品一样，100这一时期产品最重要的就是质量，但是这个质量还仅仅只是指的显性的工程质量，可以通过质量标准衡量的。这一时期的100，工程部往往不仅人多，地位也是最重要的。第二个是“以客户为主〞的时期。之前粗放式的开发在这一阶段慢慢就出现了问题，房子质量即使很好，也不一定卖得掉。当消费者的需求被开发出来了之后，他便不仅仅是一个简单的购置者。房型、采光或者朝向，如果不吻合客户的需求，客户就不会购置这个房子这时100把与客户的互动沟通放在非常重要的地位如市场调研，开客户联谊会等等，目的是为了把客户的需求充分挖掘出来。100在这一阶段非常看 重营销部门，因为营销部门不仅仅跟客户接触，更多的要把产品的改进和产品的完善 放在里面。当然这时也会有很多被动，经常出现的情况就是一边卖一边改图纸。客户说楼中楼好卖，改楼中楼，小户型好卖一户变两户，临时改。这一阶段是迅速成长的阶段，在不断完善自己产品的同时，企业走向成熟。但是此时100仍然不具备核 心的竞争优势，因为你以客户为主，家也会。第三个是“以设计师为主〞的时期。以客户为主，产品开发的主体是客户，这样开发的主动权还没有完全的掌握在企业自己手里面。要想真正的拥有独特的核心竞争力，企业不仅要生产价值，更要创造价值。房产除了居住功能以外，还带有一的艺术价值，它的功能是通过综合价值表达出来的。这时就要设计师来做好协调工作，只有设计师才能把居住功能和艺术功能，或说实用价值和艺术价值，还有合理布局 这种利的价值综合起来。这个时候以说完成了从“裁缝〞到“设计师〞的变化。的开发企业就像一个裁缝，给量体裁衣，但是那个只能收裁缝规模化开发的时候，做裁缝这个工作量总是有限的，也不能做到大，客观也要求有一个标准的设计。走向这个阶段，100开场把产品设计放在重要的地位，像现在的服装设计师一样，就设计这一类的服装，以设计赢得客户的青睐，并最终赢得市场。可以用三个手机生产商来比喻 100的这三个阶段。第一阶段的100就像是诺基 亚，质量好，有客户认同，但是并不能跟上时代的开展；第二阶段的100就像是三星，可以根据客户的要求作出各种各样的高品质的产品，但终究不能站在最前端；第三阶段的100就像是苹果，用设计引领时代的开展，站在消费者的前端，控制市场的方向。.当然，100就目前而言尚不能到达苹果的境地，但是其产品已经走上了设计导向，慢慢步入品牌化的阶段。图表 12： 100品牌开展之路企业品牌形象的建立实际上产品的竞争到最后阶段一定是品牌，做好了，有形无形都是品牌，如奥林匹克花园，不仅仅叫同一个名字，涵也是一样。当产品走到同质化竞争的时候，好多的产品会形成自己的文化模式，然后它走向无形，很自然过渡到品牌。到了产品品牌竞争实际上已经进入到企业文化竞争，是一种企业对消费者影响力的竞争。100现在已经树立起鲜明的企业特征：国际大师的设计、彩色的外立面、精妙的布局。但是并不满足于此，它试图进一步拓展产品涵，提升产品效劳，更多企业的形象。企业形象最的树立是一种特的企业文化展在消费者的前。种企业文化表企业产品的品质，产式产。它企业的式，企业及其产品在消费者的心目当中是一个清晰而明确的形象。的董长易小迪也已经成为 品牌形象的一局部，同**的王石、中国的石屹一样。特的产品特征、先锋的开发及领导者的个人形象已经逐渐形成了 的企业品牌形象，清晰的展现在世人的面前。图表 13： 房地产企业形象表——企业领袖 100易小迪 **王石 SOHO中国石屹万达王健林四管理营模式标准化平台下的工程制管理100采取总部与工程“矩阵式〞管理模式。总部的垂直管理保证了品牌管理织管控务流程、品质标准高度致性集团整体与规优势实现了人才共享，资源的最大化和本钱的最优化。工程制管理以工程强大的驱动力，实现了品牌、规模、专业、效率和效益的有效提升以及风险本钱和品质的有效控制保证集团跨地1..11域、多工程、有品质的快速推进。行业中管理模式有两种，一种是采用分公司工程模式，另一种是工程部模式。很多公司采取的是分公司模式，其董事会是独立运作的，工程运营全都交给分公司来做。分公司的好处是它能确切的应付管理的东西，缺点是每一个工程对它来说都需要一个研发过程，对前期的东西，所有的人员都需要经过这么一个过程。人力资源没有得到很好的集中，产品开发经历没有得到最好的总结。100采取的是工程部模式，由总部和工程部形成一个二级的保证框架。分公司模式的优势在于地域，工程部模式的优势则表达在时间上。总部集中优势的人力资源，对工程的开发经历进展积累改进。新工程建立在老工程的根底之上，总会有一些进步。但这样的难度在于管理节点化、间接化，管理程序如果设计不好，容易导致低效。100统一的品牌战略，很早就定了标准化平台下的工程制管理模式，探索出了一套自己的管理方法。总部作为所有工程的规划控制方，其规模也越来越大。在不断成长的过程当中，通过不断的工程经历积累，100逐渐明确品牌开展方向，从管理模式入手，建立起自己的品牌开展道路。图表 4： 0业务流程关系 图表 5： 0管理框架细分非控股直营连锁模式连锁经营是21世纪最具竞争力的商业模式之一，具有无法比拟的品牌优势、规模优势、速度优势、经营优势和竞争优势，是现代企业走向成功的捷径。万豪、希尔 顿、沃尔玛、肯德基等凭借连锁经营模式，已经成为世界上最优秀的公司。从标准化平台下的工程制管理中逐步走来的100将非控股直营连锁作为今后自 己开展的方向。100作为首家推出连锁模式的房地产企业，为房地产企业的整合和开展提供了良好的平台。工程标准结合100多年的开展经历以及既有的品牌战略定位，在直营连锁工程的选择上，100确定了自己的标准。100将城市进展分类研究，根据一个城市地产的开展阶段、开展速度和爆发时点，对不同的城市进展分类，优先选择处于爆发点前快速成长中的中心城市。工程类型的选择上则以100现有的两大产品系列为主：100国际新城和100城市广场明确的产品系列定了本的开发模式和用地选择而之前的成功工程也为新工程的合作提供了有益的参考。客户群体的定位选择上100贯彻自己新兴白领和中产阶级的定位，延续自己鲜明的品牌形象。集中力量，争取该定位上的市场第一。具体合作事项在工程所有权和管理权分开的前提下，100实投合作工程公司20%-40%股本，输出100品牌、管理标准、流程和制度，由100全权负责工程的开发建立和经营管理。图表 16： 直营连锁模式合作容前期洽谈工程选择规划设计工程建筑前期洽谈工程选择规划设计工程建筑管理低本钱利用100的品牌影响力，在工程的前期运作中争取优惠政策、降低土地本钱，维系开发权益。100与国际知名设计大师合作，追求顶级的设计水平。100拥有完善的质量管理和本钱控制体系，能够保证工程的顺利开展和持续盈利。100物业管理100可以有效地节省工程的营销本钱，提高效率。100独创的大客户效劳体系，实现工程二次增值。图表 17： 直营连锁模式合作程序图表 18： 直营连锁模式合作细则 股权构造 100实投工程公司20%-40%的股本金。工程融资由合作方〔控股股东〕负责。工程名称 100集团授权合作工程使“100国际新城〞和“100城市广场〞等系列名称。公司名称 为表达合作方品牌形象，工程公司可以采用“**100〞作为工程公司名称。100标准化平台下的工程制管理、集团与工程矩阵式的组织架构，能够给合作工程带来本钱节效劳费用

程增值、品质保证和有效的风险控制。合作工程大量的专业管理及本钱是在集团总部完成的，集团总部按照工程销售收入的4%提取100品牌许可和管理效合作容劳费用。合作容劳费用。100品牌连锁的合作开发过程中，100集团可以为合作伙伴提供前期洽谈、工程规划、工程建立管理、营销筹划、材料采购、物业管理等一系列的管理效劳。100米娅中心位于城东的100米娅中心工程定位为年轻白领量身打造高端时尚的高品质社区，也是未来商旅中心的核心位置。工程也是1001号作品，将依托城市最便捷交通网络会聚效应，前瞻区域核心商务价值，建立集精装公寓、商业、SOHO三位一体的泛城市综合体工程。图表 19： 100米娅中心区域位置图表 20： 米娅中心工程外观100米娅工程占地90亩，分为南北两个块总30，分为两期建立，10，19F小33F的高层都有，且层高也高3.15米，1683车1:0.8上，公20%左右到达70%上小区采用围合式布局，配备30000米超大景观中庭，130米的超宽楼间距使得所有户生活视野更宽阔，也保证了居住空间私密性。占地积率土地使用年限出让方式出让日占地积率土地使用年限出让方式出让日物业类别 工程特色 建筑设计单位户数59971㎡≤3.34商业40年住宅 70年招拍挂土地2021-06-18住宅 小户型投资产工程参建筑面绿化率 土地底价总价土地底价楼板价开盘日期建筑类别 装修30㎡30%50034元2,500元/㎡2021-09-10板楼高层精装修全装修思邦