房地产之水产大厦整体营销推广计划

水产大厦 营销推广计划 前言2005“金3（3（客群定位 3（二形象定位 31标识2案名建议3卖点总结4推广定位建议5广告语建议（三现场建议 71（三现场建议 71产品楼立面2楼前停车广场3销售工具二营销推广9（推广建议 9（二推广时机选择 10（三销售101销售方式选择2价格3促销4租售队伍的组建5租售预期6物业经营管理（四（四销售执行1415三三计划及费用估算 19一计划 20二营费用预算 20附：工作时间表一、项目宣传包装策略一项目客群定位根据本案的产品形态，我们将项目的目标客群锁定如下：商业部分地下至地上二层1、投资买家；2、现有冷冻冷藏食品经营业户；3、餐饮、娱乐经营业户；4、物流配货业户。商住部分三至六层12、水产院内现有外埠冷冻冷藏食品驻长办事处；3、其他需选择在车站附近办公的外地企业驻长机构，如医药、机械等；4告、代理经商等小规模企业。二项目形象包装1、项目标识LOG）LOGO是产品的象征性符号，形象生动、便于识别的LOGO可以使人们快速记住产品，并会产生积极的联想，达到视觉传播的目的。： ： Y“H“Y指大厦为铁北龙头商务的典范，大厦的入住企业年年行龙运！红色配合黄色为准的宫廷色，沉稳、内敛而不失大方。轮商战中形如流水，事事顺畅。海蓝色，与大厦名相辅相成，用蓝色烘托出水产的代表。品形态，标识中三个物象交错融合互动互补，代表本大厦行运当头！不同蓝色的搭配，通过色调的变换凸现商务气质。2、项目案名建议：鸿运大厦案名可以说是项目包装、推广的一个重要组成部分，在推广过程中起到举足轻重的作用。作为小型综合体项目（商住、底商），案名应体现出楼体特色，突出楼体的综合性。现有案名“水产大厦”指代不明，不能突出项目的功能性质，我们建议将合商家或企业希望事业一帆风、鸿大的望。3、项目：商圈：产品品质：配：、及大型市4、推广建议头!的建、商于此，商的形成指可，的说明项目在的，出的；中小企业商务。本案 3—6为商住用，，目标主要中在小5!·突出会稀有第一时间拥有本项目物便在第一时间抓了前商圈商前商圈寸土寸不争本案正于前商圈核心样投资会更千载难逢巨大升值潜力不言自明。续写前商圈创富传奇（百万富翁加工厂。房春延缓前商圈自然前商圈延缓人流如织商贾前商圈明前商圈样投资经创富传奇大。。本36商接省内便利交通网物流室租买费低成本支出支持本案成特别首出租赚租自得现金本案项目商3~6项目目大一投资本投资劝导。“四免”投资“免风险”租“免操市场“免培育气“免招揽”轻松投资，全程无忧。6）、潜力地段，升值绩优股地处未来新站前商圈核心位置，升值潜力巨大。7）、全框架结构，空间自由组合。全框架结构，商业、办公，空间可分可合，品质无忧。8）、配备冷库、库房及大型停车场，优先服务业主。院内现有冷库、库房、停车场及货运铁路线等配套优先为业主服务。（三）（三）现场包装建议1、销售接待中心包装销售中心既是销售接待的场地，又是项目形象的窗口，也是开发商实力的象征，客户对项目的信心也起缘于此，因此销售中心的作用不容忽视。从本项目实地情况看，于现场设置销售中心会有一些，因此议销售中心设于“KT的（可用一房间），户作为。/播放背景音乐。2、产品立面建议，。5。不3、商住样板房开4、楼前停车广场楼前至凯旋路之间楼前至凯旋路之间停车场建议铺柏油路面规划停车位停车标志并辅以适当绿化。、售以统一格调文案、平面表现方式计制作售摆放售中DM、招明书等则作为外联人员直时售。所需售：一广建议DM 户型单张 招明手明表 VI手一广建议案现售客以建议外式直为广形避免媒广过多投入将宣传成最大化为售而使达到效、针售。项目进行状况示意 （二）推广时机选择（二）推广时机选择1、客观原因（市场竞争情况）金玉良园销售中心及户外围档均已设立完成，产品形态为住宅、商住、商铺，整个开发体量较具规模，与本案形成了很大竞争。同时2005年 3月长春市春季房交会，各竞争项目均开始进入炒作阶段，其媒体推广宣传，区域地段的炒作将非常有利于本案的借势销售。2、主观原因（项目工程情况）根据北方原因，项目工程于 2005年 3月开工、工程跟进时，销售中心立、地、示，销售工具准等工作2—3个月时，因工程 年6月进入完房时。3、时机选择合工程进度（主观原因）及周边竞争项目（客观原因）推广步调考虑，20051、方式选择根据项目现状结合周边客消费水平中原建议本案采取多种灵活式手段及按揭外的多种付款方来客户以最大度的减轻客户资金压力扩大目标客减少阻力同时的回笼资金。采取以下的方式行以鼓励购买物业为主要目的。3~6为主：A、分期付款消费者的角度考虑为解决项目贷款阻力所采取的一种方式。3~63070分两次在一购买款30一最40。B、售客户以住客户为力买下房时的租金总按住时议的房的一种是住不一就是购买者以物业购买者购买者购买商所的金总同对的力一购买者为金回资者以快决同时一大以两客户面。种方式多取决资者资者的商回笼资金其大中原建议大定某一固层采用种方式。、二租售相结合：A2对于产权可分割的32对于1C、租代售有意购房者的客户先租住，交纳1年的定金后，如其在1年后能够购买房产，则其前租金计入总房款中，发展商按当初议定的房价将房产销售给租户；如1年后租客不购买房产，则发展商不予退还其定金，产权归发展商所有。D、回购销售客户购买房屋5年后，如对物业不满意，发展商保证按原价甚至原价加利息回购房产。2、价格策略A、价格制定原则参结合定的价格的合的制定的价。1~6的商业部分采取租金、售价形式进行，销售；其所标客户的承能此议的租金适当降，通过对延长式产权经营赚取利润。同时为了达到销售最大化的目标，对项目所售单元朝向、景观、采光、日照、楼层、户型设计等各方面进行评估，根据评估结果制定合理均价，达从而到科学合理整体销售的目的。B、价格浮动控制采取明价、暗价相结合的策略，根据工程进度以低开高走的形式进行。以项目成为现房销售为浮动时点，对外的价格涨幅限制在 100元/平米，但暗价（实际成交价）底线不变。3、促销策略采用事件式营销的策略，针对周边竞争项目提炼卖点，突出现房的优势。中（3~6），使对项目的。样的景式4、售的建项目售户、户体项目售度大，现为户型户理，队建。对等，户的度；户中的势；点对点，对项目的。销售建建议：针对的户定采用“+”的寻找策略针对3~6层户的销售策略，我司认为适合采用挖——代表——理所构成流水作业过程，整人员构成：1政工作。代表4一负责现场接待坐2另一负责在外面寻找。试人员2寻找任务。理1人，统筹安排整体工作负责前期工作，包括代表调配管理工作，掌握成员，度，并协助员完成，以及成功后期服务工作并及时与开沟通展状况。5物业管理在物业一统一在目中成时成，负责一面统一有序日常管理工作。时业管理业管理，以管理，又可以提升物业品质。（（）1接待（坐盘）现场接待工作成通过与在现场接待完成明确其已观察产生了兴趣以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。这种方式的缺点是对推广宣传的依赖性强，对客户来访量要求高，灵活机动性不够。2、直销点是由于是在潜在客户在区宣传，客户不能够细目的是这种方一定的向客户，的客户到售的访达到销售的目的。3、销售出入直销点，时其目的宣传现场的客户，达到促进销售的目的。销售推广安排本案在整销售推广时分为下。推广20052下20054目强销2005520057持续销售20058200510收尾销售200511200631、推广时：20052下—20054月3“好成功初应完成如下作：地现包装完毕；楼处施完成（包括内外装修；展板模型；；型完毕；完成；地包装（包括地楼处告。标初认识派直主针对项标客进行深入尽量为发积累客资源。作22005520057月经过一阶段铺垫已经具备了一定市知名度部分意向正式发各条件已经具备。但鉴于本案实际况制约不宜通过大众媒体全广正式发活动组织及知式点式本广具体阶段各备一正式发，况本阶段一一步能始认购。必备条件（1）料（价格表付款式认购书业管理司及其费用；（2）程入伙示范样板放（3）其他相到位。阶段通过盘外广事件等酝酿使该一定范围市所注初步树立该牌象。（1）、聚集人气，为项目造势。（2）、达到部分单位销售、发展商资金回笼的目的（3）、通过对竞争项目客户跟随策路，最大聚集项目人气。（4）、在本阶段内，通过各种销售方式的配合，争取尽量多的客户成交。宣传推广安排（1）、阶段开始初期，逐渐加强 DM广告的投放力度与针对性，选择一些消费能力强的地区做重点 DM轰炸；（2）、在项目目标客户中重点选取意向较强的群体，进行几次小范围的推广联谊活动，通过直接的人对人的宣传达到客户积累的目的；（3）、通过项目正式发售、租售见面等活动，将前期积累的意向客户转化为的。销售（1）、售客户；（2）、竞项目跟随策；（3）广告、户广告、直销宣传的客户；3、阶段20058200510月销售推广目标（1）、通过多宣传度；（2）更多的意向客户；；420051120063月巩固剩余单位此单位是剩余单位估这部分单位多为总价高或楼层、朝向较差单位因此在后这些单位需要所剩型作特别分析尽量找出潜在些卖点制有针性策略才能较快消化。、老客户带新客户渠道；、利用中原的客户网络渠道。一推广计划、其他渠道一推广计划本案商住部分总建筑面积3200401以20052项目销售推广工作表时期 时间 工作内容租售队伍组建、销售工具准备开工前工作导入期热销期续期

售楼处布置、户外广告牌设立等装路旗设置、直销人员派单进行等大客户公、SP等直 行 销 的 入 进 行 客户，老带新。期 销的进行，进的销售销费用预算根据项目进行预算分：3~6销售2650/平方米；建筑3000间，80公楼销售总636设地一以租为，租金以30元/平米/月、出租率为70%计算，其一年的总收益额约为 33万；一、二层商铺，建筑规模为2400平方米左右，以 5500元/平米总销售率为 80%，其销售收益 1056万元；项目一年内总租售额为 1725万元，五年内总租售额达到1857万元。根据中原以往销售推广经验可知，商业宣传推广经费在总销售额的10%，经审慎考虑，建议本项目推广经费控制在180万为宜：支出列项工地现场包装销售工具准备示范样板间装修（物品）5费用5不可预3总计因此商业销售推广的费用支出列项工地现场包装销售工具准备示范样板间装修（物品）5费用5不可预3总计费用预计（万元）指示牌户外广告牌3道旗围档制作售楼处包装5宣传单页