物业管理综合能力彩色讲义a

/物业管理综合能力红的：掌握.棕的：熟悉.兰的：了解第二章管理学基础知识与应用第一节管理与管理学一、管理的定义与特征（一）管理的定义管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。（二）管理的基本特征管理具有以下几个基本特征：（1）管理的产生来自社会活动组织的要求（2）管理的“载体”是组织（3）管理的核心是处理好各种人际关系。（4）管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源；有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标。三）管理的性质管理具有二重性，即管理同时具有自然属性和社会属性。管理的自然属性是指管理是社会力发展和组织社会化生产的客观要求，社会生产力发展得越快，社会化生产水平越高，对管理的要求也就越高。管理的社会属性是指管理又是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。二、管理学的研究对象（一）管理学的研究对象管理学的研究对象有广义和狭义之分。1.管理学的广义研究对象广义的研究对象包括生产力、生产关系和上层建筑三个方面的问题。2.管理学的狭义研究对象管理学的狭义研究对象，主要包括管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史等。三、管理的原理（一）管理原理管理原理是指管理活动中具有普遍意义的基本规律，它反映了管理活动的客观要求。1.以人为本原理2.系统均衡原理3.运动控制原理4.信息沟通原理5.目标效益原理第二节管理的基本职能管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。管理的基本职能应包括决策、计划、组织、领导、激励和控制这六个基本功能活动。第三节市场营销管理市场营销是指企业根据市场需求状况，有计划地组织生产经营活动，通过各种销售渠道和促销手段以满足市场需求的经营销售过程。一、目标市场的选择（一）市场细分消费品市场细分标准一般可分为四类标准：地理标准、人口标准、心里标准和行为标准。（二）目标市场选择（1）无差异目标市场营销策略（2）差异目标市场营销策略（3）集中目标市场营销策略二、市场调查（一）市场调查的含义及内容市场调查的内容主要有：（1）市场需求调查（2）销售渠道调查（3）消费者和消费行为调查（4）竞争结构调查（5）产品调查（6）技术发展调查（7）其他原因调查（二）市场调查的方法1.询问法（1）个人访问法（2）邮寄调查法（3）电话调查法（4）网上调查法2.观察法（1）用户观察（2）柜台观察（3）痕迹测量3.实验法三、市场营销组合所谓市场营销战略，就是企业根据对市场机会的预测、分析和判断，选择目标市场，并为目标市场安排行之有效的市场营销组合。4P组合：产品（价格、渠道、促销手段）第四节企业经营战略一、企业经营战略的含义（一）企业经营战略的概念及战略思想正确的经营战略包含以下四个观念：（1）全局观念（2）市场观念（3）竞争观念（4）效益观念（三）企业经营战略的特征1.全局性2.长远性3.政策性4.应变性（四）企业经营战略的类型（1）按照企业在行业中经营的态势分类，经营战略包括：1）进攻型战略；2）防御型战略；3）撤退型战略。（2）按照企业竞争的优势分类，经营战略包括：1）总成本领先战略；2）差别化战略；3）专业化战略。（3）按照企业的经营功能分类，经营战略包括：1）产品市场战略；2）要素市场战略；3）研究开发战略；4）技术进步和投资战略；5）人类资源和人才开发战略；6）财务战略；7）组织革新战略。二、企业经营战略管理的基本过程企业经营战略管理的全过程可以概括为三个阶段，1.经营战略分析2.经营战略形成3.经营战略实施与控制。第五节创新管理一、创新的一般理论（一）创新的概念和特征创新是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。创新活动具有以下特征：（1）高风险性（2）高效益性（3）相对性（4）继承性（5）创造性四个表现形式：发明、发现、革新、开发（二）创新动力与创新激励创新激励的方式有四种：产权激励、市场激励、企业激励、政府激励二、创新过程与创新活动管理（一）创新过程及创新模式1.创新过程及创新模式主要有：研究开发、技术管理、组织、工程、制造、营销、用户参与及管理和商业活动等。2.创新模式企业创新模式主要有“内生型”创新模式、“外生型”创新模式和“混合型”创新模式三种。（二）企业创新活动管理从企业创新过程看，它是创新源、研究开发、营销和制造等共同参与的过程。第六节管理学基础知识在物业管理中的应用•物业管理应该形成自己的特色，被社会所承认。•物业规模化经营是非常重要的。第三章心理学基础知识与应用第一节梅奥的霍桑试验及人群关系理论一、梅奥和“霍桑实验”专家到美国西屋电气公司的霍桑工厂进行有关如何提高劳动生产率的实验。二、梅奥的人群关系理论梅奥试验突出人是“社会人”的观点，强调了提高劳动生产力的主要因素是“士气”，并且承认了非正式群体的客观存在，并且提出了新型的领导与民主管理的必要性。三、梅奥的人群关系理论的意义与局限性（一）意义为管理心理学的形成奠定了实验的理论基础，被公认为工业社会心理学的创始人和管理心理学的先驱。（二）局限性（1）这一学说缺乏对人的心理因素进行全面、深入的考察，比较片面强调提高职工的满意感作为增加生产效率的主要途径。（2）过多强调非正式群体的作用。（3）过分强调社会因素的作用。（4）缺乏因人、因事、因地制宜的权变观点。第二节现代激励理论一、激励的概念与过程（一）需要和动机的概念需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对事物、水、空气等物质需要及对归属、爱等的社会需要。动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于能否以及在多大程度上满足人的需要。（二）激励和激励机制的概念与激励过程所谓激励，指人类活动的一种心理状态，它具有加强和激发动机，推动并引导行为使之朝向预定目标的方向。激励机制，是指组织系统中，激励主体通过激励因素或激励手段与激励客体之间相互作用的关系的总和二、现代激励理论可分为五大类：需要理论、强化理论、期望理论，公平理论和目标置理论。（一）需要理论1.马斯洛需要层次理论第一层是生理需要第二层是安全需要第三层是社交的需要第四层是尊重的需要第五层是自我实现的需要2.赫茨伯格的双因素理论工作中的满足因素与工作内容有关的，称为激励因素。工作中不满足因素与工作的周围事物有关的，称为保健因素。3.麦克莱兰的需要理论他们认为人有三种需要：成就需要，权力需要和亲和需要。企业家的需要结构是高成就需要，低权力需要和亲和需要，管理者的需要结构是高权力需要，低亲和需要和中成就需要，而技术专家的需要结构是高成就需要，低亲和需要和中权力需要。4.ERG理论ERG理论的第一层需要（生存需要）第二层次需要（相互关系需要）第三层次需要（成长需要）（二）强化理论强化理论也被称之为刺激理论或诱导条件理论。分为正强化与负强化（三）期望理论期望理论强调，个人的期望可以激发出个人向上的力量。价值×期望×绩效获奖估计=动机（四）公平理论美国心理学家亚当斯于1956年提出公平理论。公平理论指出，员工倾向于将自己的产出与投入的比率与他人产出—投入的比率相比较，来进行公平判断。是横向的。（五）目标设置理论美国心理学教授洛克于1967年提出“目标设置理论”，他指出外来的刺激（奖励、沟通、监督的压力等）都是通过目标来影响动机的，并且目标越明确，目标难度越大，取得的成绩就越大。第三节劳动者心理与群体心理一、劳动者的心理健康（二）劳动者心理健康的特征（1）智力正常（2）健全的情绪（3）行为协调（4）行为反应适度二、群体的概念及类型（一）群体的概念和互动效应（1）群体的定义。群体是组织管理中的基本单元，是由两个或更多成员经常性地一起工作，形成稳定的关系模式，以实现共同目标。（二）群体的类型（1）正式群体正式群体是组织中占主导地位的群体类型。（2）非正式群体根据个人关系、兴趣、利益等因素，通过人际互动过程，自发形成的群体。四、群体决策（一）群体决策过程（1）问题诊断阶段（2）备择方案阶段（3）选择决策阶段群体决策的从众心理。第四节个性心理差异与管理个性是个体带有倾向性的、本质的、比较稳定的心理特征的总和，其中包括气质、性格、能力等。一、个性心理特征二、人的气质（一）什么是气质气质指某人典型地表现于心理过程的强度、心理过程的速度和稳定性以及心理活动的指向性特点等动力方面的特点。（二）气质的类型和特征古希腊医生希波克拉特根据日常观察和人体内四种体液不同把气质分为4种类型，即性情急躁，动作迅猛的胆汁质；性情活跃、动作灵敏的多血质；性情沉静、动作迟缓的粘液质；性情脆弱、动作迟钝的抑郁质。三、人的性格性格，是指一个人表现在态度和行为方面的较稳定的心理特征，如寡断、刚强、懦弱等。性格是在一个人的生理素质的基础上，在社会实践活动中逐渐形成、发展和变化的，并具有一定的复杂行、独特行、整体性和持续行四、人的能力（一）什么是能力通常是指个体从事一定社会实践活动的本领。（三）影响能力发展的因素影响能力的因素有很多，其中以素质、知识和技能、教育、社会实践、勤奋等对能力的影响最显著。五、性格与能力、气质的关系（一）性格与能力的关系性格的形成需要一定的能力为基础，能力的发展水平受性格特征的影响。优良的性格能够弥补能力的不足。（二）性格与气质的关系气质更多地体现神经系统类型的自然影响。而性格更多地受生活环境的制约。相同气质类型的人可以形成不同的性格特征而不同气质类型的人也可以形成同样的性格特征。总之，作为个性心理特征的气质与性格两者是不同的。从气质的自然性质而言，气质似乎是性格的基础；而性格则似乎可以在一定程度上掩盖或改造气质。但是这种区别，不能截然对立起来，两者是彼此制约互相渗透的。第五节心理学基础知识在物业管理中的应用一、在居住环境管理中运用心理学（一）居住环境的概念居住环境是指在人群生活的空间中影响居住者生活与发展的各种因素总和。（二）物业管理与居住环境物业管理应从（1）保持和提高物业品质。（2）创设优美外部环境。中以提高居住的环境。（三）物业管理与居住心理效应物业管理在居住中应当充分利用1.首应效应首因效应，即先入为主的第一印象。2.近因效应3.晕轮效应晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”4.情感效应情感效应即移情效应，是说人们将对某一事物的情绪状态转移到其他事物评价上的心理倾向。第四章公共关系基础知识与应用第一节公共关系基础知识一、公共关系的基本涵义所谓公共关系是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋求事业的成功。二、公共关系的基本要素公共关系的主体、客体及了解主体和客体的手段，即组织、公众和传播。公关的目的：与公众建立良好的关系。公共关系的涵义包括了如下四个方面：（1）公共关系是以社会组织为主体（2）公共关系的目的是谋求组织与各有关公众之间建立良好的关系（3）社会组织与公众建立良好关系的惟一手段是通过双向的信息传播。三）公共关系的手段—信息传播公共关系活动中的传播由四大元素组成：传播者、传播的内容、传播媒介和传播对象。（二）公共关系的客体—公众按公众与组织的关系划分，可将公众分为内部公众和外部公众两大类。按公众对组织的重要性，可将公众分为首要公众、次要公众和边缘公众。按公众的动态发展过程，可将公众分为行动公众、知晓公众、潜在公众和非公众。按组织对公众的喜恶程度，可将公众分为受欢迎公众、被追求的公众和不受欢迎的公众。三、公共关系的职能（一）树立形象，广结良缘（二）收集信息，咨询建议（三）进行宣传，引导舆论公共关系的实质在于信息的传播（四）交往沟通，协调关系沟通协调是公共关系的最根本的职能。四、公共关系与人际关系公共关系是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系。人际关系是指在社会实践中形成的各种人与人之间的关系状况。公共关系与人际关系存在着如下四个方面的区别：一体现在公共关系的行为主体是组织，人际关系的行为主体是个人；二体现在公共关系的对象是公众，人际关系的对象主要是私人关系；三体现在公共关系是组织的管理职能，人际关系是个人的交际技巧；四是公共关系较强调运用大众传播，人际关系则局限于人际传播。第二节人际关系概述二、人际关系的功能（一）合力功能（二）互补功能（三）激励功能（四）沟通感情功能（五）交流信息功能三、影响人际吸引的主要因素（一）临近因素（二）首次效应（三）相似性因素（四）互补性因素（五）移情效应（六）互动频率因素（七）代价—酬赏理论（八）情感的相悦性（九）个性因素四、影响人际交往的因素（一）信息沟通层次（二）社会知觉和归因层次1.刻板印象2.先入印象3.成见效应4.晕轮效应5.近因效应（三）互动层次第三节建立、维护和发展人际关系的原则和方法一、建立、维持和发展人际关系的原则（一）平等原则（二）互惠互利原则（三）诚信原则（四）宽容原则二、建立、维持和发展人际关系的方法（一）提高知识素养，增强交往实力（二）牢记对方的名字（三）尽量迎合对方的兴趣（四）真诚的赞扬和欣赏对方（五）真诚而又巧妙的批评第四节公共关系基础知识在物业管理中的应用一、物业管理企业如何运用公共关系基础知识协调各方面关系（一）与业主进行有效协调沟通业主是物业服务合同的主体，是物业管理企业的服务对象，因此，企业应把与业主的关系放在首要位置。物业管理企业可通过以下途径加强与业主的沟通：（1）主动上门了解业主（2）开辟各种宣传园地（3）开展丰富多彩的社区文化活动（4）有效的处理业主投诉（二）与开发商进行有效协调沟通（1）客观了解情况，协助开发商与业主的沟通（2）兼顾双方的利益（3）灵活务实，互谅互让，解决问题（三）与新闻媒体进行有效协调沟通1.历史宣传2.危机公关应该从以下几个方面出发，与新闻媒体进行有效沟通:（1）制定沟通政策（2）做好准备工作（3）与新闻记者建立良好的关系（4）妥善回答（5）掌握好时间（四）与政府主管部门进行有效协调沟通第五章行政管理学基础知识与应用第一节行政管理概论一、行政管理的含义及特点（一）行政管理的含义依法行政、依法管理2004年7月1日发布实施《中华人民共和国行政许可证》（二）行政管理的特点作为一种特殊的社会管理活动，行政管理具有以下三个特点：1.执行性2.政治性3.权威性二、行政管理主客体及活动原则1.行政管理的主体是国家权力机关的执行机构，即行政机关。2.行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。3.行政管理的基本依据是行政权力。4.行政管理活动的根本原则是依法管理、依法行政。三、行政职能的涵义及内容所谓行政职能，是指行政管理在国家、社会生活中所起的基本作用。行政职能可以分为政治统治职能和社会管理职能。从政府运作的过程和履行职能的方式来看，行政职能可以分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等。从政府发挥作用的领域来看，政府在市场经济中具有四大功能：制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务。四、行政管理组织（一）行政管理组织的涵义广义的行政组织指一切具备计划、组织、指挥、协调和控制等行政功能的组织。狭义的行政组织是依照国家宪法和法律的规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称。第二节工商行政管理概论一、工商行政管理的概念工商行政管理，是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过市场监督和行政执法等机关，运用行政和法律手段，对市场经营主体及其市场行为进行的监督管理。工商行政管理的对象是市场经营主体及其市场经济活动以及商品。其中，最重要的是起主导作用的市场经营主体的市场经济行为。所谓市场经营主体即参与市场经济活动的组织和个人；其市场经济活动，是指在市场上进行的、直接或间接以交换为目的的市场活动。二、工商行政管理的地位工商行政管理部分是综合性的经济行政监督管理部门，是对商品生产者和经营者的外部市场经济活动进行监督的职能部门，也是主管市场监督管理和行政执法部门。三、工商行政管理的作用（一）对市场机制运行的重要作用（二）对资源优化配置的重要作用（三）对优化市场结构的重要作用（四）在弥补市场缺陷中的重要作用四、工商行政管理的目标工商行政管理的目标就是建立和维护社会主义市场经济秩序。五、工商行政管理机关工商行政管理机关的职责及其权限研究制定工商行政管理的方针、政策和有关法律、法规，制定、发布工商行政管理的规章、制度。依法监督检查市场主体的交易活动，查处垄断和不正当竞争、保护消费者权益。依法监督管理经济合同，指导合同仲裁机构的工作。商标的管理依法监督管理个体工商户、个人合伙和私营企业，规范其经营行为，指导个体私营经济健康发展。依法监督管理广告发布与广告经营活动，指导广告业发展。完成国务院交办的其他事项。依据法律、法规和规章以及国务院的授权，工商行政管理机关具有以下管理权限：1.规章制定和发布权2.登记注册权3.对市场活动中的违法经营行为的依法确认权。4.对违法经营行为及其行为者的依法查处权。5.市场交易场所的经营秩序维护权。6.工商行政管理法规解释权。7.要求执法外部协助配合和保护权。8.对消费者权益的保护权等。（三）工商行政管理机关行政行为成立的要件及其行为效力1.必须是在其法定的职权范围内采取的行政措施。2.行政行为的内容必须是合法、确定和可行的。3.必须符合法律规定的程序。4.必须符合法律所规定的方式。工商行政管理机关行政行为一旦合法成立，就发生一定的法律效力。一般来说具有以下几方面的效力：1.拘束力2.确定力3.执行力第三节物业管理的行政管理一、物业管理的行政管理涵义及工作内容（二）物业管理的行政管理工作内容1.行政立法2.执法监督3.协调服务4.宣传引导二、物业管理的行政管理部门（1）规划、城管、环卫、公安等有关行政管理部门（2）工商行政管理部门（3）物价行政主管部门（4）税务行政管理部门三、物业管理企业与行政管理部门的关系（1）服从行政部门的管理（2）协助行政部门的管理（3）借助行政部门的管理（4）支持行政部门的管理第六章法律基础知识与应用第一节法学基础知识一、法的概念和特征法，又称法律。具有以下特征：（一）法是一种特殊的社会规范（二）法是国家制定或认可的社会规范（三）法是规定了人们权利和义务的社会规范（四）法是由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范三、法的制定（一）法的制定的概念法的制定、又称立法，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。（五）法律渊源1.宪法2.法律3.行政法规4.部门规章5.地方性法规6.地方政府规章7.自治条例和单行条例8.特别行政区的法9.国际条约四、法的实施（一）法的实施的概念法的实施是指通过一定的方式使法律规范在社会生活中得到贯彻和实现的活动，这是法作用于社会关系的特殊形式。它不仅包括国家机关及其工作人员实现法律规范的活动，而且还包括社会团体和公民实现法律规范的活动。第二节民法基础知识一、民法概述民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。2.平等主体之间的人身关系人身关系是基于一定的人格和特定身份而形成的，体现了人在精神和道德上的利益，分为人格关系和身份关系。人格关系是基于生命、身体、健康、名誉、肖像、隐私、姓名、名称等人格利益而产生的权利义务关系。人格关系的核心是各种人格权。身份关系是基于特定身份而产生，一般指夫妻关系、亲属关系，此外还包括整理、发明人、创造人的身份关系。3.平等主体之间的财产关系平等主体之间的财产关系包括静态的财产关系和动态的财产关系静态的财产关系是指基于对财产占有、支配而产生的关系，称为物权关系。动态的财产关系是指财产的让渡、转移过程中的关系，主要是债权关系。（二）民法的基本原则当事人在从事民事活动时应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗和权力不得滥用的原则，这是民法的基本原则。（三）民事法律关系受民法规范的社会关系叫民事法律关系。民事法律关系有三个要素：主体、客体和内容。二、民事主体民事主体是自然人和法人（一）自然人1.自然人的民事权利能力民事权利能力是能够承担权利义务的资格，是成为民事主体的前提条件。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。自然人的民事权利能力一律平等。2.自然人的民事行为能力（1）完全民事行为能力人18周岁以上的自然人是成年人，16周岁以上不满十八周岁的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。（2）限制民事行为能力人10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与它的年龄、智力相适应的民事活动；不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。（3）无民事行为能力人不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人（二）法人法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人是组织体。1.法人应当具备的条件：（1）依法成立。（2）有必要的财产或者经费（3）有自己的名称（4）能够独立承担民事责任。三、民事法律行为1.民事法律行为的概念及有效要件民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。2.无效民事行为有以下几种：（1）无民事行为能力人实施的；（2）一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的；（3）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（4）违反法律或者社会公共利益的；（5）以合法形式掩盖非法目的的。民事行为被确认为无效的法律后果：①返还财产；②赔偿想损失；③追缴财产4.效力待定民事行为效力待定民事行为有以下几种：（1）限制民事行为能力人实施的依法不得独立实施的行为。（2）无权处分行为。一般来说，只有所有权人或依法、以约定享有处分权的人才有对物的处分权，如果无处分权而擅自处分他人之物则为无权处分。（3）无权代理行为。代理人无代理权、超越代理权或在代理权终止之后以被代理人的名义所为的民事行为为无权代理。追认权有口头的、书面的、肢体的。四、民事权利民事权利是民事法律赋予民事主体满足其利益的法律手段，可以分为财产权和人身权两大类。财产权包括物权、债权；人身权包括人格权和身份权。（二）人身权现阶段法律规定的人身权主要有以下几项：1.生命权2.身体健康权3.姓名权和名称权4.肖像权5.名誉权6.隐私权7.荣誉权8.婚姻自主权1.不当得利：是没有合法根据取得不当利益，造成他人损失的事实。2.无因管理：没有法定的或者约定的义务为避免他人利益受损而拒绝管理的行为。3.诉讼时效：指权利人在法定期间不行使请求人民法院保护权利人的权利。即丧失该权利，人民法院对请求制权利不采取保护的法律制度。3.诉讼时效的起算、中止、中断和延长（1）起算诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。（3）中断诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。（2）中止在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。（4）延长有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第三节合同法基础知识一、概述合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。二、合同的订立合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程。合同订立的形式：合同当事人所达成的协议的表现形式，是合同运营的载体，具体形式有口头形式、书面形式、其他。合同订立的程序分为要约和承诺1.要约要约是希望和他人订立合同的意思表示。发生要约的一方当事人叫要约人，另一方叫受要约人。要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。建议中含有“仅供参考”、“以我方最后确认为准”等字样的，为要约邀请。要约邀请不受法律保护。2.承诺（1）承诺是受要约人同意要约的意思表示。对要约的无条件全部同意（2）承诺的内容应当与要约的内容一致。（3）承诺必须在要约的存续期间内作出。（4）合同生效的条件：①承诺必须由受要约人向要约人发出。②承诺的内容应当与要约的内容完全一致的③承诺必须对要约有效期有期限承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。要约不能带有强迫对方承诺的行为。四、合同的履行2.合同履行中的抗辩权抗辩权：是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。（1）同时履行抗辩权（2）后履行抗辩权：是指在有先后履行顺序的双务合同中，当先履行一方未履行债务或其履行不符合约定时，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权利。（3）不安抗辩权，又称为先履行抗辩权，是指双方合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保前，有权中止履行合同义务。六、合同的解释合同解释的原则有：1.客观解释原则2.整体解释原则3.目的解释原则4.习惯解释原则5.诚信解释原则五、违约责任违约责任的构成要件：1.违约的行为（客观）2.过错（主观）3.要有损害的事实4.违约的行为与损害的事实要有因果关系第四节物权法基础知识物权法是规范对物的支配和利用关系的法。一、物权的概述（一）物权的效力1.物权的排他效力：是指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容互不相容的物权。2.物权的优先效力。3.物权的追及效力4.物上请求权（二）物权法的基本原则1.从物权性质上讲：物权绝对性原则2.从物权种类上讲：物权法定原则3.从物权客体上讲：一物一（所有）权原则4.从物权的效力上讲：物权优先原则5.从物权的变动讲：公示原则和公信原则（五）相邻关系相邻关系是指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。（六）共有所谓共有是指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权，包括按份共有和共同共有两种类型。五、担保物权我国《担保法》上规定了三种担保物权：抵押权、质权和留置权担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务上或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。担保物权具有以下特征：（1）从属性（2）不可分性（3）物上代位性（一）抵押权动产叫质押不动产叫抵押（二）质权（1）银行存单（2）股权质权（3）知识产权质权（4）以依法可以质押的其他权利设定的质权。三）留置权留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。1.留置权产生的条件（1）债权人合法占有债务人的动产。（2）债权的发生与该动产的占有有牵连关系。（3）须债权已届清偿期。第五节法律基础知识在物业管理中的应用3.承担民事责任的方式承担民事责任的方式主要有：（1）停止侵害；（2）排除妨碍；（3）消除危险；（4）返还财产；（5）恢复原状；（6）修理、重做、更换；（7）赔偿损失；（8）支付违约金；（9）消除影响、恢复名誉；（10）赔礼道歉。合同法在物业管理中的意义物业管理合同的性质：委托第八章保险基础知识与应用第一节概述一、风险和保险（一）风险的基本概念风险是损失的不确定性。它一般有两种含义，一是可能存在损失；二是该损失是不确定的。风险大小=风险产生的损失×风险发生的可能性（二）风险管理风险管理是经济单位透过对风险的认识、衡量和分析，以最小的成本取得最大安全保障的管理方法。（三）风险管理与保险的关系（1）风险是保险产生和存在的前提。（2）风险的发展是保险发展的客观依据。（3）保险是风险处理的传统有效的措施。（4）保险经营效益要受风险管理技术的制约。二、保险的概述（一）保险的概念保险是保险人通过收取保险费的形式建立保险基金用于补偿因自然灾害和意外事故所造成的经济损失或在人生保险事故（包括因死亡、疾病、伤残、年老、失业等）发生时给付保险金的一种经济补偿制度。（二）保险的基本要素第一，特定风险事故的存在第二，多数经济单位的结合第三，费率的合理计算第四，保险基金的建立（四）保险的智能1.保险的基本职能保险的基本职能有两个，即经济补偿和保险金给付职能第二节保险的类型保险的分类有以下几种：（一）自愿保险盒法定保险（二）财产保险盒人身保险（三）财产损失保险、信用保证保险、责任保险（四）营利性保险和非营利性保险（五）原保险、再保险、重复保险、共同保险（六）单一风险保险和综合风险保险（七）团体保险和个人保险第三节保险合同一、保险合同的概念和性质投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同负有支付保险费义务的人。保险人是指与投保人订立保险合同，并按照保险合同承担赔偿或者给付保险金责任的保修公司。被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，投保人可以为保险人。二、保险合同的成立和生效（一）保险合同的成立保险合同的成立需经过要约和承诺两个阶段。投保人填写投保单为要约，保险人经审查后同意承保为承诺。（二）生效保险合同成立后，如果合同中约定有生效时间的，按照约定时间，合同发生效力；如果合同中没有约定的，按照法律规定，自合同成立时生效。三、保险合同的效力（一）投保人一方的义务1.如实告知的义务2.危险增加时的通知义务3.保险事故发生时的通知义务与提供单证的义务4.防损救灾的义务（二）保险人的义务1.说明义务2.承担危险的义务保险合同的内容人身保险的内容1.不可争条款2.年龄误告条款3.宽限期条款4.保险合同效力中止和复效条款5.自杀条款6.不丧失现金价值条款7.保单贷款条款8.自动垫缴保费条款9.受益人条款第五节物业管理中的保险事务二、物业保险的原则（一）最大诚信原则（二）可保权益原则（三）赔偿原则（四）公平互利原则（五）近因原则（六）重复保险分摊原则三、物业保险的目的及重要意义1.购买物业保险的目的（1）分散以外损失（2）利于善后工作2.物业保险的作用（1）可以抵御以外不幸（2）增强投保人的信用程度（3）可以促进住房制度改革（4）可以增强社会防灾救灾力量四、物业公司对于保险险种及保险公司的选择（一）物业管理中涉及的险种1.财产保险2.雇主责任保险3.公众责任保险整本书分两大部分前9章作为一部分，从第10章开始作为另一部分本轮学习我们主要从第10章开始，了解一些有关建筑方面的知识建筑工程项目管理简单来说就是管理项目项目指的是一次性任务制约项目的三个条件：时间、质量、费用费用是投资目标和成本目标建设工程项目是项目的一个重要分支建设工程项目：固定资产投资与建设的项目包括：基本建设项目和更新改造项目建筑工程基础知识与应用一.建筑的基本概念•建筑是建筑物和构筑物的通称•供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所称为建筑物；人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑称为构筑物•建设周期，又称建设寿命周期•分为决策阶段、实施阶段和使用阶段•监理单位受建设单位委托•建筑业具有危险大、风险大的特点•特殊性：固定性、多样性、庞体性组成：单项工程、单位工程、分部工程、分项工程单项工程：一个建设项目例如一个小区里有6幢高层，其中一幢建筑物叫单位工程；由于形体庞大，分为各个部分，其中一个部分叫分部工程；由于形体庞大，下面还有还有很多小项，其中一个小项，叫分项工程一个建设项目不一定是一个单项一幢建筑由10个分部组成，10个分部分三大类1.按照建筑部位有4个部分地基基础、主体结构、建筑工业、装饰装修管理的思路：1.管过程2.管目标（人、材料、设备、技术、方法、租金）人：资质和资本材料：使用符合要求的材料技术：建筑技术、施工技术、安全技术安全技术要考虑稳定因素第十章建筑工程基础知识与应用一.建筑的基本概念建筑是建筑物和构筑物的通称供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所称为建筑物；人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑称为构筑物建筑三要素：建筑功能、建筑物质技术条件和建筑形象1.建筑功能（使用要求和功能要求）2.建筑的物质技术条件（包括材料、结构、设备和建筑生产技术等重要内容）3.建筑形象（建筑的功能和艺术审美要求）三个基本构成要素中，满足功能要求是建筑的首要目的；材料、结构、设备等物质技术条件是达到建筑目的的手段；而建筑形象则是建筑功能、技术和艺术内容的综合表现二.建筑物的分类和分等（二）.建筑物的分类1.按建筑物的用途分类（生产性建筑、居住建筑和公共建筑）2.按主要承重结构材料分类砖木结构建筑、砖混结构建筑、混凝土结构建筑、钢结构建筑、木结构建筑3.按建筑层数分类（1）.住宅建筑：低层：1-3层；多层：4-6层；中高层：7-9层；高层：10-30层（2）.公共建筑及综合性建筑（24米以下为非高层）（3）.超高层建筑（超过100米）4.按抗震设防分类（甲类、乙类、丙类、丁类）（三）.建筑物分等1.按建筑的耐火程度分等建筑物的耐火等级是由建筑材料的燃烧性能和建筑构件最低的耐火极限决定的，分为一、二、三、四级。建筑材料的燃烧性能一般分为不燃、难燃、可燃和易燃四级2.按建筑物性质及耐久年限分等（抗冻、抗热、抗蛀、抗腐）3.按破坏产生的后果分等第二节建筑材料“三相”指物体的固、液、气三种形态一.材料的基本性质1.密度（指材料在绝对密实状态下，单位体积的质量）2.表现密度（指材料在自然状态下，单位体积的质量）3.堆积密度（指粉状或粒状材料，在堆积状态下，单位体积的质量）（二）.材料的密实度与孔隙率孔隙的大小及其分布对材料的性能影响较大（三）.材料与水有关的性质1.亲水性与憎水性2.含水率3.吸水性4.吸湿性5.耐水性6.抗渗性7.抗冻性（四）.材料的热工性质1.导热性当材料两侧存在温度差时，热量将由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧，材料的这种传导热量的能力，称为导热性材料的导热系数越小，表示其绝热性能越好2.比热容（五）.材料的基本力学性质材料的强度有抗压强度、抗拉强度、抗弯强度及抗剪强度二.石材、烧结砖与砌块土根据开挖坚硬程度分为8个分类（一）.天然石材1.岩石的分类2.天然石材的技术性质（1）.物理性质（花岗岩：硬；大理石：软）（2）.力学性质3.建筑石材的加工成品（二）.烧结砖（按孔洞分为无孔洞或孔洞率小于15%的实心砖（普通砖）（三）.建筑陶瓷（含水率很低且强度高）（四）.砌块三.无机气硬性胶凝材料建筑上用来将散粒材料（如砂、石子等）或块状材料（如砖、石块）粘结成为整体的材料，统称为胶凝材料胶凝材料按化学成分可分为无机胶凝材料和有机胶凝材料两大类无机胶凝材料按其硬化条件的不同可分为气硬性和水硬性两类气硬性胶凝材料是指只能在空气中硬化（石膏、石灰等）；水硬性胶凝材料是指不仅能在空气中硬化，而且能更好地在水中硬化（水泥）（一）.建筑石膏（二）.建筑石灰石灰是以碳酸钙为主要成分的石灰石、白垩等为原料，在低于烧结温度下煅烧所得的产物，其主要成分是氧化钙2.生石灰的水化生石灰的水化又称熟化或消化，它是指与水发生水化反应，生成Ca（OH）2的过程生石灰水化反应的特点如下：（1）.反应可逆（2）.水化热大，水化速率快（3）.水化过程中体积增大4.建筑石灰的应用（1）.用于建筑室内粉刷（2）.用于拌制建筑砂浆（3）.配制三合土和灰土四.水泥（属于水硬性胶凝材料）•按其性能和用途不同，又可分为通用水泥、专用水泥和特性水泥三大类••通用水泥分为：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥（简称普通水泥）、矿渣硅酸盐水泥（简称矿渣水泥）、火山灰质硅酸盐水泥（简称火山灰水泥），粉煤灰硅酸盐水泥（简称粉煤灰水泥）和复合硅酸盐水泥（简称复合水泥），统称为六大水泥常用水泥图片五.建筑砂浆六.普通混凝土是由胶凝材料、粗细骨料与水按一定比例，经过搅拌、捣实、养护、硬化而成的一种人造石材（一）.组成材料水泥浆起润滑作用，赋予拌合物一定和易性，且便于施工（二）.混凝土的强度等级混凝土强度等级分14个等级，从C15开始每级数字增加5（三）.混凝土应用注意事项浇筑后的混凝土出现麻面、孔洞、露筋现象，将会严重影响构件的承载能力和耐久性1.原材料要符合要求2.使混凝土拌合物在运输和浇筑过程中不产生离析或分层，否则会形成蜂窝麻面3.振捣密实4.养护5.在气温高、气温低和雨期等特殊情况下施工，要采取相应的技术措施6.为了保证工程中混凝土的质量，必须同时进行混凝土的质量控制与检验工作单位——分部——分项——工序质量控制就是控制工序工序活动条件：5大因素劳动力、材料、机械、方法、环境验收分中间验收和竣工验收；中间验收包含隐蔽工程行政法规分部门规章、地方性规章标准分国家标准（强制性、推荐性）、行业标准、地方标准、企业标准验收检验批是验收的最小单位七.建筑钢材指用于钢结构的各种型材、钢板、钢管和用于钢筋混凝土中的各种钢筋、钢丝。（一）.建筑钢材的主要钢种（二）.钢筋热轧钢筋根据其力学指标的高低，分为HPB235级（I级），HRB335级（II级），HRB400级（III级）和RRB400级（余热处理III级）四个种类。I级钢筋的强度最低八.防水材料（柔性、刚性）监理怎样监理施工单位：平行检验、巡视、旁站防水材料主要是：1.沥青基防水材料是传统的防水材料2.高分子沥青3.新型防水材料高聚物改姓沥青（由于防水层的构造由多层向单层防水发展）九.保温热材料十.吸声材料与隔声材料第三节建筑识图基本知识一.建筑制图的一般规定（一）.投影图（一般用三视图投影的办法来解决。）1.一般投影2.投影中不可见部分的画法3.剖面图与截面图（二）.索引符号与详图符号（三）定位轴线（四）尺寸标注（五）图例二.施工图识读方法与步骤P336下图其基本内容按专业分工不同有：建筑施工图、结构施工图、设备施工图。其中设备施工图包括给水排水施工图、采暖通风施工图、建筑电气施工图。建筑电气施工图包括动力、照明、电视、网络及电话等施工图。一套客房施工图的图纸编排顺序通常为封面、目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。（一）.识图方法1.从前往后顺序看，从粗到细区别看，从大到小连着看，专业图纸对着看。2.从前往后顺序看：先看封面、目录、说明，后看图样；先看建筑图，后看结构图、设备图。3.从粗到细区别看：先浏览全套图纸，再研究某专业图；先通读整个专业图纸，再详细阅读具体的做法。4.从大到小连着看：先看图标、图例、文字说明，后看图样；先看基本图，后看详图；先看图形，后看尺寸；先看总尺寸，后看分尺寸。并且要对照起来看。5.专业图纸对着看：建筑与结构图、建筑与设备图、结构与设备图、设备与设备图，要结合起来，综合看图，特别是相互之间有交叉的部位更应如此。（二）.识图步骤1.看封面、目录2.看设计总说明3.看总平面图4.看建筑施工图5.看建筑详图6.看结构施工图7.看设备施工图三.建筑施工图的识读建筑施工图主要表示建筑物的总体布局、外部造型、内部布置、细部构造、内外装饰以及一些固定设施和施工要求。为建造房屋时定位放线，砌筑墙身，整理楼梯、屋面，安装门窗、固定设施以及室内外装饰服务。建筑施工图主要包括建筑平面图、立面图、剖面图和建筑详图。（一）.设计总说明与总平面图的识读设计总说明也称为设计说明或施工总说明。建筑总平面图是新建建筑物施工定位和做施工总平面设计的依据，也是室外工程总平面布置的依据。（二）.建筑平面图的识读一般分为楼层平面图和屋顶平面图。平面图反应房屋的大小形状、各房间的布置情况，反映墙柱的位置和尺寸以及反映门窗的类型和尺寸，也是施工放线、砌墙、安装门窗、编制概预算的依据。屋顶平面图反映屋顶形状、屋顶上的构配件及屋面排水等组织情况（三）.建筑立面图的识读建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图。建筑立面图是表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据。（四）.建筑剖面图的识读•建筑剖面图是用假想的一个或多个垂直于外墙轴线的铅锤剖切面，将房屋剖开，所得的投影图，简称剖面图•建筑剖面图反映建筑物内部的空间布局和内部装修情况，可作为室内装修、编制工程概预算、施工备料的依据（五）.建筑想吐的识读•由于建筑平面图、立面图、剖面图的比例小，许多细部的构造无法表示清楚，因此，需要将比例增大，能够清楚地表达建筑物局部详尽构造，这种建筑细部的施工图称为详图。•建筑详图种类很多，有节点详图、墙身详图（墙身大样图）及楼梯详图。四.结构施工图的识读•在完成建筑设计之后，根据建筑各方面的要求，再进行结构选型和构件布置，通过力学计算，决定各承重构件的材料、形状、大小以及内部构造等，并将设计结果绘制成图样，以指导施工，这种图称为结构施工图。••结构施工图是施工放线、挖基槽、支模版、绑钢筋、设置预埋件、浇筑混凝土、安装预制构件、编制概预算和施工组织设计等的依据。•结构施工图包括结构设计说明、结构平面布置图、构件详图。五.建筑设备施工图的识读建筑设备施工图主要包括给水排水施工图、采暖施工图、电气施工图及通风空调施工图（一）.室内给水系统的分类及造组成按供水对象及要求分为生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统（二）.排水施工图按所排污水的性质分为生活污水管道系统、生产污水管道系统、雨水管道系统（三）.室内消防施工图1.对室内消火栓的要求（1）.设有消防给水的建筑物，其各层均应设置消火栓（2）.室内消火栓的布置，应保证有两支水枪的充实柱同时到达室内任何部位（3）.室内消火栓栓口处的静水压力应不超过80m水柱，如超过80m水柱时，应采用分区给水系统（4）.消防电梯室前应设室内消火栓（四）.室内采暖施工图的识读（五）.电气照明工程施工图的识读第四节建筑构造一.民用建筑的基本组成（一）.基础（二）.墙或柱（三）.板层与地面（四）.楼梯（五）.屋顶（六）.门窗二.地基及基础2.对地基的要求（1）强度方面的要求：要求地基有足够的承载力。（2）变形方面的要求：要求地基有均匀的压缩量，若地基土沉降不均匀时，建筑物上部会产生开裂变形。（3）稳定方面的要求：要求地基有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。（二）.基础按基础的构造形成分类，有条形基础、独立基础、井格式基础、筏形基础、箱形基础三.墙体(一)墙体类型1.按墙所处位置及方向分类按墙所处位置分为外墙和内墙；按墙的方向又可分为纵墙和横墙2.接受力情况分类在砌体结构建筑中，墙按结构受力情况分为承重墙和非承重墙两种（二）.墙体的设计要求1.墙体承载力及稳定性要求2.墙体功能方面的要求（1）.保温要求（2）.隔热要求（3）.隔声要求（4）.其他要求（三）.砖墙构造1.砖墙洞口与墙段尺寸2.墙脚构造墙脚是指室内地面以下，基础以上的这段墙体，内外墙都有墙脚，外墙的墙脚又称勒脚（1）.墙身防潮墙身防潮层的构造做法常用的有以下三种1.防水砂浆防潮层2.细石混凝土防潮层3.卷材防潮层使墙体牢固有三种措施：伸缩缝、沉降缝、圈梁(四）圈梁与构造柱1.圈梁圈梁是在房屋外墙和部分内墙中设置连续风暴的梁。它的作用是在水平方向将楼板和墙体箍住，并和构造柱构成骨架，增强房屋的整体刚度，防止由于不均匀沉降或较大振动和在引起的墙体开裂，提高房屋的抗震能力。2.构造柱除按有关规定设置圈梁外，还应设置构造柱，构造柱的作用是从竖向加强房屋层与层之间墙体的整体性。圈梁与构造柱共同作用，形成空间骨架，从而增强了房屋的整体性，提高了墙体抵抗变形的能力。（五）.隔墙隔墙是根据不同的使用要求把房屋隔成不同的使用空间常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙（六）.变形缝变形缝有伸缩缝、沉降缝和防震缝三种建筑物因受外界温度变化的影响而产生的热胀冷缩，致使建筑物出现不规则破坏所预留的缝隙称为伸缩缝地基不均匀沉降，常在建筑物适当部位预留竖向缝隙，称为沉降缝（七）.墙身的内外装修墙身装修共分为室内和室外装修两种。四.楼地层（包括楼板层和地坪层，楼板层分隔上下楼层空间，地坪层直接与土层相连）（一）.楼板层1.楼板层的基本组成（面层、楼板、顶棚）2.楼板层的设计要求（应满足建筑的使用、结构施工以及经济等多方面的要求）（1）.楼板具有足够的承载力和刚度（2）.满足隔声、防火、热工等方面的要求（3）.满足建筑经济的要求（二）.地面1.地面的组成首层地面主要由面层、垫层和基层组成2.地面的分类主要有两种：整体地面和镶铺类地面3.对地面的要求（1）.满足坚固耐磨、不起尘、平整的要求（2）.热工方面的要求（3）.满足隔声要求（4）.防水要求（5）.经济要求（三）.踢脚线（四）.地面变形缝五.阳台及雨篷•一般阳台的栏板或栏杆扶手高度不低于1050mm，幼儿园栏杆扶手高度不低于1200mm，高层建筑可适当提高，以1100mm为宜，但不宜超过1200mm。•排水坡度1%—2%。六.楼梯、台阶与坡道（一）楼梯的分类、形式及组成1.分类：按位置分室内楼梯室外楼梯；按使用性质分主要楼梯、安全疏散楼梯和消防楼梯；按所用的材料分木楼梯、钢楼梯和钢筋混凝土楼梯。2.楼梯的形式：直行单跑式、平行双跑式、平行双分（平行双合）式；交叉（剪刀）式、弧形式和螺旋式3.楼梯的组成：梯段（跑）、平台、栏杆扶手（栏板）（二）楼梯各部位的名称及尺寸1.踏步2.楼梯段宽度和平台的宽度3.栏杆扶手高度4.楼梯净空高度5.楼梯井（三）.楼梯的细部构造1.踏步常用的作法是在踏步前缘附近的踏步上设置凹槽或凹起的防滑条（四）.台阶（五）.坡道（坡度和坡度系数）一般1：6-1：8较舒适，大于1：8须做防滑措施，如做锯齿形或防滑条七.门和窗（一）门窗的材料木门窗、铝合金门窗、塑料（二）.门的形式与尺度1.门的形式：平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、卷帘门2.门的尺度：一般民用建筑门的高度不宜小于2100mm（三）.窗的形式与尺度1.窗的形式（1）.平开窗（2）.固定窗（3）.悬窗（上悬窗、下悬窗、中悬窗、联动上下悬窗）图10-58P388（4）.推拉窗2.窗的尺度八.屋顶(一)屋顶的基本类型1.屋面形式（1）平屋面（2）坡屋面（3）其他形式的屋面2.屋面类型（1）瓦屋面（2）波形瓦屋面（3）平金属皮屋面（二）屋面防水1.建筑屋面防水等级和设防要求屋面防水根据建筑物的重要性，渗漏后的影响程度划分为四个等级，使用年限分别为5、10、15、25年，根据使用年限划分为I、II、III、IV四个等级。2.防水方法(1)卷材防水屋面(2)涂膜防水屋面(3)刚性防水屋面八.屋顶(一)屋顶的基本类型1.屋面形式（1）平屋面（2）坡屋面（3）其他形式的屋面2.屋面类型（1）瓦屋面（2）波形瓦屋面（3）平金属皮屋面（二）屋面防水1.建筑屋面防水等级和设防要求屋面防水根据建筑物的重要性，渗漏后的影响程度划分为四个等级，使用年限分别为5、10、15、25年，根据使用年限划分为I、II、III、IV四个等级。2.防水方法(1)卷材防水屋面(2)涂膜防水屋面(3)刚性防水屋面（三）.平屋顶排水方式、排水区域1.排水方式•屋面排水方式分为有组织排水和无组织排水两类。•有组织排水通常有外排水及内排水之分。•内排水多用于多跨房屋、高层建筑以及有特殊需要的建筑；其他建筑宜优先考虑采用外排水方式。2.划分排水区域每块区域的面积宜小于200m2。雨水口间距一般在18-24m之间。（四）.坡屋顶的构造1.坡屋面的承重结构2.平瓦屋面3.无檩结构屋面4.压型钢板屋面第五节建筑工程基础知识在物业管理中的应用建筑识图、建筑构造和建筑材料方面的基础知识是从事房屋养护维修管理，二次装修管理、接管验收等这些物业管理基础性工作的前提。二.房屋构造对房屋装修技术的要求1.不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。2.在隔断墙上粘贴瓷砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层匀除。3.在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。4.阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木板以外的装修材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍施工5.未经房屋安全鉴定站鉴定的房屋装饰，其承重墙、共用部位隔断墙、外砖护墙、抗震墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。6.卫生间的蹲坑该座便器，不得随意变动下排水甩口位置。7.室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线机设备与煤气管水平净距不得小于10cm；电线与煤气管交叉净距不小于3cm。8.房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。9.房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。三.房屋构造对房屋养护工作的要求1.地基基础的养护2.楼地面的养护3.装饰工程的养护4.门窗的养护5.屋面工程的养护四.房屋构造对房屋维修管理工作的要求1.主体结构2.木门窗及装修工程3.楼地面工程4.屋面工程5.抹灰工程6.油漆粉饰工程第十一章建筑设备基础知识与应用第一节建筑给水、排水设备一、有关流体的基本知识（一）流体（二）关于流体的几个物理量1.静压强2.平衡液体对壁面的作用力3.流量（三）虹吸现象二.建筑给水系统建筑给水系统是将城镇给水管网或自备水源的水引入室内，经室内配水管网送至生活、生产和消防用水设备，并满足各用水点对水量、水压和水质的要求的给水系统。（一）建筑给水系统的分类和组成1.建筑给水系统的分类（1）生活给水系统（2）生产给水系统（3）消防给水系统2.建筑给水系统的组成由引入管、水表、给水管道、配水装置和用水设备、升压和贮设备、给水附件等组成。（二）.给水方案•给水方案是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。•常用的给水方案有直接给水、间接给水和分区给水1.直接给水当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种简单、经济的给水方式。这种给谁方式有时需要设置水箱来调节。采用水箱时应注意箱中水的污染防治问题。2.间接给水室外管网的水是通过水箱或者升压设备后进入室内管网的，用谁的压力和流量基本不受给水管网的影响。（1）设水箱的给水方式（2）设水泵的给水方式（3）设水泵——水箱的给水方式（4）设气压给水设备的给水方式（5）分区给水方式（二）.给水管材、配水装置、附件和水表建筑内部的给水管道系统是由管道、挂件和各种附件以及水表连接而成的。1.常用管材和管件（1）.钢管（2）.不锈钢管（3）.铸铁管（4）.塑料管目前我国用得最多的给水塑料管是硬聚氯乙烯，也称PVC管，使用温度为-5℃~45℃（5）.其他管材（铜管、石棉水泥管）（6）.管件2.配水装置配水装置主要指安装在卫生器具及用水点的各式水龙头，用以调节和分配水流（1）.球形阀式水龙头（2）.胶带龙头（3）.旋塞式配水龙头（4）.盥洗龙头（5）.混合龙头（6）.盆浴水龙头3.给水附件是指用来调节水量、水压、控制水流方向以及开启和关闭水流的各类阀门。4.水表（四）.升压和贮水设备1.水泵水泵是给水系统中的主要升压设备2.贮水池和吸水井3.水箱（五）.建筑消防给水系统建筑消防给水系统是建筑给水系统的一个重要组成部分，与生活、生产给水系统相比又有其特殊性。1.建筑消防给水系统的分（1）.按建筑层数或高度可分为低层建筑消防给水系统和高层建筑消防给水系统•10层以下的住宅和建筑高度不超过24米的其他民用消防给水系统称为低层建筑消防给水系统，其主要作用是扑灭初期火灾，防止火势蔓延•10层及10层以上的住宅或建筑高度超过24米的其他民用建筑和工业建筑的消防给水系统称为高层建筑消防给水系统。•高层建筑消防给水系统要立足与自救。（2）.按供水范围分类按供水范围可分为独立消防给水系统和区域集中消防给水系统。每栋建筑单独设置的消防给水系统为独立消防给水系统，适用于分散建设的高层建筑。（3）.按灭火方式分类按灭火方式分为消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。消火栓给水系统由人操纵水枪灭火，系统简单，工程造价低。自动喷水灭火系统工程造价较高，主要用于消防要求高、火灾危险性大的建筑。2.消火栓给水系统（1）消火栓给水系统的组成水泵结合器有地上、地下和墙壁式三种水箱内应贮存室内10分钟的消防水量（2）消火栓给水系统的供水方式低层建筑消火栓给水系统有三种基本供水方式：①由室内给水管网直接供水的消火栓给水方式②设水箱的消火栓给水方式③设水泵、水箱的消火栓给水方式高层建筑设置独立的消火栓给水系统，引入管不应少于2条，室内管网应布置成环状3.自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统的分类：根据喷头的常开、常闭形式，自动喷水灭火系统可分为闭式系统和开式系统。闭式系统有湿式、干式和预作用喷火灭火系统之分，开式系统有雨淋、水幕和水雾系统之分三.建筑排水系统建筑排水系统是接纳、汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废、污水，以及屋面的雨、雪水，在满足排放要求的条件下，将其排入室外排水管网的系统。（一）.建筑排水系统的分类和组成1.建筑排水系统的分类（1）生活排水系统（2）工业废、污水排水系统（3）屋面雨水排水系统2.建筑排水系统的组成（1）卫生器具或生产设备的受水器（2）排水管道系统（3）通气管道（4）清通设备（5）室外排水管系统（二）.建筑排水管道系统的类型1.单立管排水系统只有一根排水立管、不设专门通气立管的排水系统2.双立管排水系统由1根排水立管和1根通气立管组成3.三立管排水系统由2根排水立管和1根通气立管组成.可用于生活污水和生活废水需要分别排出的各类多、高层建筑。（三）卫生器具和管材1.卫生器具（1）卫生器具（大便器、小便器）（2）冲洗设备（3）盥洗、沐浴设备（洗脸盆、盥洗槽、浴盆、淋浴器）（4）洗涤器具（洗涤盆、污水盆、化验盆）（5）地漏：是一种特殊的排水装置，装设在地面需要经常冲洗的场所和地面有水需要排泄的地方。2.管材和管件建筑排水管材主要有排水铸铁管、塑料管、钢管、带釉陶土管、混凝土管等生活污水管道一般采用铸铁管或塑料管。（四）.废、污水的抽升与局部处理1.废、污水的抽升民用和公共建筑的地下室、人防建筑、地铁车站及工业建筑内部标高低于室外地坪的等，其内部污水若不能自流排至室外检查井，则必须设置污水抽升设备来排除，即应设置污水泵、集水池和污水泵房。2.废、污水的局部处理（1）化粪池（2）隔油井（3）降温池四.屋面水排水系统屋面水排水系统是收集和排除屋面的雨水和冰雪融化水，以免屋面积水造成渗漏。按照排水管道的路径不同，屋面排水系统可分为外排水系统和内排水系统：（一）.外排水系统（1.檐沟外排水系统2.天沟外排水系统）（二）.内排水系统内排水系统的排水管道设置在室内，屋面水沿具有坡度的屋面汇集到水斗，经水斗流入室内排水管道，最终排至室外雨水管道。（1）.雨水斗（2）.连接管（3）.悬吊管（4）.立管（5）.排出管（6）.埋地管（7）.附属构筑物五.建筑中水系统建筑中水系统是将建筑中排放的废、污水及冷却水、雨雪水等经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统。设置建筑中水系统，可以减少供水量，同时可以减少排水量，减轻城市排水系统的负担和对水环境的污染，具有明显的社会效益和经济效益。（一）.中水原水1.冷却水2.沐浴、盥洗和洗衣排水3.厨房排水4.厕所排水5.雨水（二）中水系统的分类及组成1.中水系统的分类：（1）单幢建筑中水系统（2）建筑小区中水系统（3）城镇中水系统2.建筑中水系统组成部分：（1）中水原水集流系统（2）中水处理设备9（3）中水供水系统（三）.中水处理工艺（预处理、主要处理和后处理）预处理主要是去除大的漂浮物、悬浮物、其他杂物及为使后续处理构筑物能够正常运行而进行水量和水质的调节主要处理的目的是去除污水中的有机物和悬浮物后处理是指在主要处理后进行的消毒处理及对中水供水水质要求很高时进行的深度处理第二节通风、空气调节及供暖设备一.通风设备通风设备就是把室内被污染的空气直接或经净化后排到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。（一）.通风方式（排风、送风）•按通风系统的工作动力不同，建筑通风有自然通风和机械通风两种•自然通风借助“风压”或“热压”等自然压力促使空气流动，而机械通风则是依靠风机产生的压力强迫空气流动1.自然通风装置2.机械通风依靠通风机所造成的压力来迫使空气流动进行室外空气交换的方式叫做机械通风（二）.通风系统的主要设备1.通风管道2室内送、排风口（1）.百叶风口（2）.空气分布器3.室外进、排风装置4.风机5.除尘器二.空气调节设备（一）空气调节的目的空调的任务是即把室内空气的温度、湿度、洁净度、空气流速以及室内噪声控制在一定的范围内，为工艺生产和人们生活创造一个良好的舒适的室内环境。（二）衡量空气环境的指标空气环境的好坏是以空气的温度、湿度、清洁度和气流速度来衡量温度是衡量空气环境的重要指标空气的气流速度是表示空气在房间里流动快慢程度的指标（三）空调的手段空气调节的基本手段是将室内空气送到空气处理设备中进行冷却、加热、除湿、加湿、净化等处理（四）空气调节系统的组成与类型1.空气调节系统的组成一个完整的空调系统一般由被调对象、空气处理设备、空气输配系统等三部分组成2.空调系统的类型（1）集中式空调系统:①封闭式集中空调系统、②直流式集中空调系统、③混合式集中空调系统（2）半集中式空调系统（3）全分散式空调系统（五）空气制冷机的工作原理（六）空气系统中的主要设备（空气处理设备、压缩式制冷设备、输配系统、空调系统的消声、防振）三.供暖设备（一）.供暖系统的概念•利用热媒（通常是水、蒸汽和热风）将热量从热源输送到各用户的系统，称为供暖系统•供暖系统由热源、输热管道和散热器等三大部分组成（二）.供暖系统的分类及供暖管路的布置1.供暖系统的分类•按系统中所用的热媒不同，供暖系统可分热水供暖系统、蒸汽供暖系统及热风供暖系统。•民用各种建筑如住宅、办公楼等多以垂直式供暖系统为主水平式供暖系统由于不好过门，并占用较多的建筑空间，主要应用在商场、影剧院、体育馆等大面积的建筑中。垂直式供暖系统较难实现一家一户的热计量。补偿器•供暖管道在输送热媒体时，随温度的升高，由于热胀而伸长。如果这个热伸长不能得到补偿，将会使管子承受巨大的应力，甚至使管道破裂。为了使管道不会由于温度变化所引起的应力而破环，在管道上设置各种补偿器以补偿管道的热伸长，减弱或消除因热膨胀而产生的应力。•供暖管道中补偿器的种类常用的有：a自然补偿（缺点：管道变形时会产生横向位移，补偿的管道不能很长。b弯管补偿器（优点：制造方便、补偿能力大、不需经常维修；缺点：外形尺寸大，占地面积较多，热媒体流动阻力较大c套管补偿器（补偿能力大，占地较小、对热媒体流动阻力较小；缺点：轴向推力较大，容易泄漏、管道变形有横向位移）d波纹管补偿器(优点：体积小、节省钢材、流动阻力小；缺点：补偿能力比一般弯管型补偿器）、e球形补偿器（优点：补偿能力大，能作空间变形并占据空间小，适用于架空敷设管道的热膨胀补偿，减小补偿器和固定支架的数量）•管道支座分为：a固定支座b活动支座（7）.除污装置在供暖管道中，由于热媒体的循环，不可避免的会有一些污物如铁锈、水的沉淀物。散热器是房间里的散热设备，俗称暖气片。温度较高的热水或蒸汽流过散热器，以对流和辐射的方式将热量不断地传给室内空气，达到加热室内温度的目的。第三节建筑供、配电系统设备一.电工基础知识（一）.电路的组成•电路由电源、中间环节和负载三部分组成。在用电系统中，电路起着传输、分配和转换电能的作用。•电源是供应电能的装置。•中间环节是传送、分配和控制电能的部分。•负载是取用电能的装置，它们将电能转换为其他形式的能量。（二）.电路的工作状态1.空载状态2.额定工作状态3.短路状态（三）.交流电电能的输送、分配和使用一般采用交流电，实际电力网中用的是按正弦规律变化的交流电。1.正弦交流电交流电是指大小和方向都随时间作周期性变化的电压和电流。正弦交流电是指按正弦规律变化的交流电。2.正弦交流电实务三要素最大值；周期、频率和角频率；初相角；3.交流电的有效值（三）.交流电电能的输送、分配和使用一般采用交流电，实际电力网中用的是按正弦规律变化的交流电。二.供电主要指标1.电压指标•主要是指电压相对额定电压的稳定性，包括电压偏移、电压波动、电压波形及电压对称度等•电压偏移过大将会造成设备损坏和效益降低2.频率指标3.可靠性指标•是指根据用电设备在生产和社会生活中的重要性，以及中断供电对人身安全和设备的影响对供电系统提出的不中断供电的要求三.建筑供配电系统建筑供配电系统由高压及低压配电线路、变电站和用电设备组成。接地系统：三级配电:总开关箱——总