物业管理公司工程部职责制度与作业指导书

物 业 管 理 公 司 工 程 部 职 制 度 与 作 业 指 导 书TheOfficewasrevisedontheafternoonofDecember13,2020保部职责1、目的值。2、适用部门适用于本公司工程维保部3、职责配合新入住楼宇工程的验收接管，对验收中发现的工程问题及时报告开发公司，督促承建商整改。对新入住楼宇有关设施的增补、更新、改造提出解决方案，对委外工程进行初审，并协助管理处监督施工质量，完成房屋的交接验收。审核各管理处设施设备更新改造方案和预算费用，主持外判工程的招投标活动。编制公司设备维修保养计划，检查计划执行情况，负责各管理处管理的设备维修的技术指导、安全运行，组织开展红旗设备、技术能手评比工作。负责对工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、立卷、存档及档案管理工作。组织对公司托管物业的大型机电设备的维护管理，包括实施日常维修计划和年审，检查指导设备设施的正常运行。审批客户室内装修方案并负责装修全过程的管理、监督、检查、服务，办理物业维保资金的申请、批交、使用、结案工作。提交相关处理意见报告。整改完善。建性意见，参与讨论。配合公司的每月楼检工作，形成楼检报告、楼检讲评、楼检整改、督查验收和公共能源费用测算工作。工程维护工作中无安全责任事。完成上级交办的其他工作。1、目的织修方案计划实施、检查、验收，实现物业值增值。2位3组织物业项目管设施设备增补更新改造的初步技术方案讨论。作。组织系统业务洽谈和与物业相关门的联系、公共关系作。术员的技术培训和考核作。作。作。作。1、目的修组织课题调研和技术攻关。2位3修技术规范、规。进行技术指导，监督检查日常运行。核。关。负组织系统员的技术培训和考核，参与质量标准文件撰写和内审员培训作。负物业项目中的压力、计量表具的校验及特种设备的安全年审安排。、协助、联系作。完成上级办其他作。1、目的导项目管理处修养。2位3及修作质量的检查。监督改进完善。方案的讨论、制订。培训作。报给领导。问题。负检查、指导填写设施设备运行记录、设施设备登记卡片，提出物业项目1、目的为了加强物业设施设备和修技术档案的统一管理，为修维作提供技术依据。2位3作。负对相关输入计算机管理。信件，做好会议记录。负办公环境整洁有序，定期清扫清洁办公区域。办的作。设施设备分类作业书，对设施设备进行分类。适用物业管理有公司管理的区。引用文件物业管理有公司的企业规定。设施、设备分类的原则，需要用的及用电附属的于设备类，不需要用电的属于设施类。管、避雷接地、地下室、信报箱；；景观桥、路阻、路桩。清洁垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；内、外免费使）；特殊给排水配套消防水箱、蓄水池、泳池、水景基础；号标、及行标、标、标、标；括电信、自水、等所有室外井）、集水坑；消防室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型 消防箱、各式防火门；防集气室、风井、排风井、滤毒室、隔音间、防地、各式密闭门；配电系统、低压配电、配电箱、箱、控箱、控、电箱、箱式变、母线桥架。、增压泵；火卷帘门。供水二次供水，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道。球式限位控制开关等。供气由煤气公司负责。特种设备电梯、升降式立体停车。括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。、巡更、紧急求救、小区广播、小区背景音乐、刷卡。空调式空调。设备对讲机（属设）、路。计量设备万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、钳型电流表 、噪声仪 。、备的完好标准准下得到全员管理。二、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管服务的所有小区。三、引用标准：四、标准内容1的完好标准房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱。物业用房、景观用房、楼梯间、地下室墙面及顶：表面平整，无裂1牢固、不影响使用的可列入完好。物业用房、景观用房、楼梯间、地下室地面：地面平整，无裂缝、空粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。楼梯间：a、扶手使用，平整无裂，无脱落。b、楼梯固牢固，无缺，无裂。使用。c、、关，全，上有不的固牢。无裂缝、无。d、牢固，无裂，无，完好。e、明管、固牢，管整，墙洞完好。f、备箱，箱全，关箱，箱完好，表面完好，无脱落、锈蚀。外墙面：不引起的龟裂不完10、沟油漆完达到平女儿墙缝、不渗保温隔热层完露台公露台平平、不起沙、空鼓纹护栏进行防护护栏护栏油漆完信报箱表清箱盖箱不变形房、信机房。表清平1平起空鼓、渗渗顶、盖露空表装横平竖没有种拖且渗尘、表清、泥空鼓、不起沙纹表平油漆当表平油漆、、不起、平、防当静、表没有重“”等。安装于表示外观完好破损文字清晰错误固定牢靠翘曲变磨损松动脱落指示正确悬挂在上示清晰准确歪斜。灭火器灭火器在明显和于灭火器外完好破损脱落清靠完破损指示表指指示在灭火器推动械坚固动灵活连接使接驳器完。照明照明灯灯具光线明亮受控灵敏外露线 头灯光明亮程度与灯功率相匹控制关启和关闭灵活和明外观破损悬挂于房屋顶明固定牢靠灯具气连接靠。门和门锁完好脱落门启关闭灵活门能够被关闭严 密阻与阻碍门锁完好能够将门锁住锁牢。门鼠板变压器缆门鼠鼠板高度30变器沟、柜四周表面平开、破、孔洞宽度得50必须紧靠、柜底框得隙。通风百叶通风百叶应当好破、固定牢靠动物通风孔应当通风孔通畅积尘通风孔应当加装护网动物于墙面墙底离1020之接排宽度3靠接靠接应10。面、墙面、、采光、采光井。墙面、顶屋结构好、破、无明洞口墙面及顶清洁平续 1平方米及起皮、龟面平起沙纹积消器材按消灭火器摆放在明显便拿取 方墙面管线走线、施工。、关闭灵活各小配件无渗水现象。玻璃完好无裂缝与破损。前防护栏应固定牢靠平整无断裂能够正常使用。油漆完好无锈蚀。井井壁平整无裂内无杂物。排水通畅。小区道路路面平整无破损无积水。路牙平整无碎裂固定牢靠。小区围墙墙面平整无裂缝表面涂料无污染。围墙表面的瓷砖粘贴油漆完好无锈蚀。墙面平整涂料表面无污染瓷砖表面粘贴各类坡道坡道平整无裂、破碎。各式雨篷不漏水不裂固定牢靠，小区岗亭能够正常使用无破损表面清洁无渗水。外表面粘贴灵活玻璃完好。小区内建筑小品雕塑应完好固定平稳无安隐患表面的文字患。、面平整木质全隐患。桩破损安装整齐牢。移动路桩破损。清洁设施垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；垃圾箱、垃圾筒外破损油漆完好、脱落有盖的能够正常使用。有联动装置的联动性能稳定工作可靠。轮转动灵活车胎气压充足钢丝断。拖把池瓷砖破损、脱落排畅通。垃圾场符合环保要求。内、外的免费使用的）。作用的牢靠。齐全油漆完好。转动。的和使用的要求。排的套设施消防箱、蓄池、生活箱、泳池、池（基础分）。消防箱、池池身、现象。管道与池的现象。浮球阀或位控制器性能好活动正常。排污阀与进阀启、关闭灵活。泳池：池壁、池壁边、池底的瓷砖完整无破损。无任何裂缝，不渗水、不漏水。池壁周边的排水沟排水通畅，排水沟上的沟盖完整无断裂、破损，铺设平整。生活水箱：箱体完整且封闭，无渗水、漏水。箱体四周清洁无杂物。箱体与各管道的连接可靠，无渗水、漏水。检查口的盖板封闭严密，用锁锁住。设备无锈蚀。在水箱水质检测达到标准的使用周期内使用。水景池：池壁、池底完整无破损。不渗水、不漏水。采用大理石或瓷砖的池壁、池底，完整无破损、瓷砖无松动、无脱落。标识：楼宇及单元标识、景观标识、机站房标识、指引标识、交通标识、警 示标识、消防标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标 识、制度标识、临时标识、移动式标识牌； 各类固定标识牌：安装于的标识牌清，无，安装平 整、固，观无破损、无脱落，备防水。安装于的标 示牌清，无，固定靠，无损、松动、脱落，指示。在设备上的标示牌，清准，不。临时标识牌：指“在，使用、大理石道上“，您当心、举办一些活动时的提示牌“XXX地方，上 X楼或“办理 XX事项，向前左转等。这些标识牌无破损，固定或粘贴靠， 无、迹清、内容明。并且是针对在发生的事情，在事情结 束之后，这些标牌将拆除。移动式标识牌：指张贴通知、告示、警示、禁止等使用的金属或非金 属支架、标牌、展板，有机玻璃板、易拉宝等。移动式标识牌本体坚固，无翘曲变形。观完好，无破损、有的保持完好。、污）、化粪池、井、明暗沟、井盖电信、自来、智能化等所有井盖）、集坑；通畅、无淤积、无堵塞。化粪池无堵塞、少淤积、无漫溢、井盖无缺损。无严重损坏，无严重漏。面的井盖油漆成黑色。缺损，无断裂，无严重锈蚀。公共场所的所有总、支、阀，无跑、冒、滴、1212的活，表公，表。）、、防、各防门；1色油漆完好，无锈蚀。防手打开关闭的阀门能迅速打出有一定压 力的流。1.10.2壳完好无破损，必须为色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分 清洁无杂物堵塞。起保险作的开口销插入可靠。把手完整无开裂、破、进风竖井、排风竖井、滤毒、隔音间、爆地漏、各；、进、排风竖井、滤毒、隔音间墙面、地面、顶面平求。定、限位上都装有口销转要求找其外角下都有进行都油油无脱落、平爆地漏地漏无裂、裂无无杂物排。油好下有变形有盖板盖板 二、备好标准配电系统、配电柜、配电箱、配电柜、控制箱、控制柜、照明箱、电箱、箱变；、配电柜进线、计量柜、联络柜、线、电容柜、配电柜外观清洁四周无杂物好面类元好无、电流、功率因素等仪正常灯准工作“”“停”“ON”、“OFF”“严禁合闸”及标签。配箱配：外观清洁四周无杂物箱门锁完面各压流灯亮正互感上标签控制箱控制：外观清洁四周无杂物箱门锁完件完无缺损主控制辅助动灵敏灵活。铅封完清晰固警消防：消防动警消防消防消防压防门消防：运行动运无异声响运行主动压压主停管道压压低于时压动压的周期之内，显示正常。系统末端完全打放水后消防警铃能够报警。电气控制线路连接可靠，控制灵敏。电气控制柜按的要求。烟感探头、区域报警器工制柜上输出电压和电流达到规定的要求。独24V完好。电池电完好。消防水系统：系统能够运行。电动后运，无常消防压系统：系统能够运行。电动后运，无常求。防火卷帘：定靠。电气控制、关闭灵活。无卡住现象。有消防自动报警系统的，和消防自动报警系统行动，控准确、灵敏。动拉链完，能关闭。卷帘的滑动道，门滑动无妨碍。水系统：二次水系统，包括二次水的水、及水管道；水系统：自动水系统能够自动正常运行。、无异常响声够起到回流关闭作用。测合格周期之内显示正常。电源控制柜电气控制柜按要求。位控制开关等；滤器堵塞排通畅。附属各种阀门、接头、管道、浮球限位接头连接电气控制箱按照要求。风机风机、送风、引风机及其与之联风机管道及阀门；风机、送风、引风机风动电机正常。启动后转无异常声响电机烫。风机管道及阀门风管无抖动无异常声音无泻漏。风阀开启灵活零配件齐全。支架电机和风管固定支架应牢靠油漆完好无锈蚀。气煤气气2.6.1、升降式立体停车1运行状态标识按照要求照明按照要求同时源插座齐挂在容易接近墙上标志明显（2）、机房与滑轮间不得放置非用品通通畅滑轮间入口停动作。（3）、不运行不用置运行和用置置作置置作在运行起作用（4）、金属（全）接良接地线接接地线柱上（5）、曳引机适量润滑，标齐全油位显清晰减速箱运行时声音动。（6）、曳引轮任一绳槽磨损不得使曳引绳接触绳槽底部制动器动作灵活部齐全、（7）、制动器闸与制动轮作表面清洁线圈铁芯油污、锈鉵及积尘制动时两侧闸瓦紧密、均匀地贴 在制动轮作上松闸时同步离限速器各活动滑部应滑运行时声音（8）、限速器运平部位整定标记拆动痕迹校验期效当与全钳联动时颤动（9）、上、下限位置动作上、下限位在顶紧急停止开关均应立即停止运行顶检修操纵时机房、及内除急停止开关外的各按钮操应无效导靴固定螺栓无松靴衬磨损量未超过1/3（2）、块应可靠固定。设有反绳轮时润滑良好护罩及挡绳装置功能可靠（3）、导轨支架无松板牢固采封闭式时所设置的照明正常。（4）、层门、及装置紧的度为7mm（5）、门层门，开外时无层门开都应有一种装置能确层门关闭如果门（多扇门中一扇门）打开应不能正常继续正常运行（6）、正常运行和未停止在开内层门应不能打开如果一个层门（多扇门一扇 门）开应能正常继续正常运行（7）、门固定，150N力施加一个不利的时门的隙不能超过30mm层门手开装置应可靠后应复位层门滑块磨达到的3镶入地坎深大8如设有窗则以检修速度运行人为打开窗2次均应立即停止运行（9）、顶及各层厅门门头的卫生应清洁无积尘、油泥及杂物顶设有反绳轮时护翼和挡绳装置功能可靠且润滑良好（10）、曳引绳头组无缺陷符的要求曳引钢丝绳未出现断 股、超标断丝、磨损等报废现象每个绳头应有紧螺母且装有紧曳引绳表面清洁不粘有杂质（11）、钳联机各部动正常，销钉、卡簧、螺母未见脱落。（2）、轿内操纵按钮应动作灵活可靠，信号应齐全清晰。（3）、不需专人驾驶的电梯，轿厢内的紧急照明能正常。不需专人驾驶的电梯，轿门安全触板或光电保护装置动作可靠。（4）、轿厢、轿门无影响乘客安全的严重锈鉵或磨损。轿内报警装置功能正常可靠。层站指示信号清晰明亮，按钮动作正确无误。（5）、火灾时供消防员专用的电梯，消防开关工作可靠。（1）、层门前候梯厅应有足够的照明，即使轿厢照明出现故障也应能分辨层门打开和轿厢平层情况。在门关至行程1/3后，阻止关门的力≤150N。电梯的呼叫警铃、对讲系、应急照明呼叫警铃对讲电。在轿厢内按警铃后，能时能。对讲清晰。电时用电能够正常工作，保对讲和轿厢内有的照。电梯系分（1）、电梯行，人动作紧急 止开关，电梯应即止行。（）、有的电梯，行时装置无，保护装置齐全可靠。行电缆应可靠，不应有打和现，轿厢后，电缆不和轿厢触。（3）、安全，紧置正确。（4）用，正确，无锈 鉵。电安全开关动作可靠。（5）、清，无、。电梯清、正常清、清、清、轿顶清，机正常、制正常、厅轿门正常、限安全正常、信号照明正常。升降式体车基本求转零件应保持润滑良，无卡阻现减箱润滑装置、主机内应有足够的油各、升横移设准确各作状态正确。机械份：减速箱运转正常量适当异时异常常滚珠丝杆表面保持清洁不粘杂物不锈蚀表面机械损伤。电气分：配电箱、控制箱照要求箱内清、连行电器不摩损作表面不。：、保不有重锈蚀。导轨螺栓处阶不于0.5mm、积灰、锈缓冲器缓冲座、缓冲胶垫不得缺损滑损运正常、灵活导向轮、导轨平整润滑良好表面漆平整 锈蚀。照明：楼道照明、机站房照明、照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、急照明、行空灯等）。.照明灯及灯具：光线明受控灵敏外露线灯光明程度灯源功 率相匹配控制开关开启和关闭灵活具延时功能开关达到 1至3、巡更、紧急救、小区广播、小区背景音乐、刷卡；能够投入正常使用随采用木板模拟翻越室红发射与收器件坏小区30至50动行收主中脑上门禁对讲联能够正常使用对讲、主、机音清楚显示屏显示清晰按键灵敏按键坏或少监控室对讲能够打单元门。摄像监控监控中心内显示屏正常显示图像清晰任何 一摄像图像都以进行大屏幕显示摄像探头坏云台摄像角度焦距能够进行灵活地调整室安装监控探头装置安装线缆拖巡更能够入巡更数据巡更点安装巡更器完好能够采集数据数据录入器能够巡更器上数据输入脑。紧急救紧急救主完好能够收主中的救信号。VCD、话筒功完好随时都能刷卡刷卡灵敏反映迅速与联动的闸臂门禁连接靠。道闸伸缩式电动门、闸臂的电气连接可靠保护接零牢靠伸缩门栅栏断裂破油漆完好伸缩门各配件齐全完好。接可靠闸臂完好醒目。空调集群式中央空调2.11.1能够正常运行循环泵、冷却塔电机、热，各门开启、关闭灵活门的门上冷却塔安装牢固电机运时常动进出水通畅，冷却装置水流通畅上电准确泵开启、停止的灯正电气柜按的要求保护接零牢靠辅助配件能够正常工油位计、、出口测水温的温度计、压力表完好在检测合格的周期之内显正常。压燃油锅炉能够正常运行供油路通畅保证供油炉体本身自 的仪表正常显燃烧器、化油器正常出水能够达到设定值炉膛完好。PH“add”“full”芯不紧固不。完好绳固。完好片平整完好护壳完好。空气冷却通道通畅门控杆和阻风门可靠所有螺母都紧固状态空气芯不脏紧固不容器垢头不堵。通讯讲2.14.1发送通话声音清晰破损附件齐编号清楚。辅助空压管道疏通机。靠疏通弹簧表面杂物械传部位润滑良。在服务全过中都按照公司要求进行。服务过。3、职责：、公司工部：负责制定，对管管及进行培评审对进行改进。行培训，监督过，并对过进行考核，接受工部检查与考评。，接受监督和管考评。4、家，并按照公司工手册规定文明礼貌用语敲与打招呼。并告知打扰原因是管接到，安排前来进行。内容与管派单内容进行核对，核对内容包括房号、具体情况下穿戴鞋套进入家中。、对需要维修的项目进行检查。业主报修时只是描述故障发生后的一些现象，不能代表故障的具体内容准确，因此维修人员应当对故障进行仔细检查。检查分为四种类型：故障；造成业主的部分家具或装潢受损，且业主的部分家具或装潢能够完全恢复原样；装潢受损，恢复时不一定能够恢复原样。、第四种是利用公司现有的资源采取相应的办法仍无法确定故障原因。主告知检查后的结。知，向报，有成相的或有成的，不可以作，只有和业主方业主确认的下，首先对现进行类方的，包括拍照、方、摄像等，现确后方可按照约定的方进行检查作。、将检查的结向业主告知。首先要告知业主通过仔细检查，故障可能发生的环节以及将要采取的维修方，时告知业主根据公的收费项目，此维修需要进行的收费情况，业主的情况下方可实维修作。维修人员无权对收费价格进行变动，如果业主认为价格不合理，可以找管理处工程主管或管理处经理进行协商。不同的商店内或不同的时间内价格各不相同，各种元器件和材料的质量物业公司不能替供应商作担保承担风险。因此向业主告知物业公司不承担采购的义务，由业主自行采购，维修人员告知业主采购的型号和要求。员应当询问业主对于需要维修的部位有无特殊情况，有无贵重物品需要移开，以及维修过程中维修人员应当注意的地方，防止维修人员不知情业主没有注意在维修过程中业主不要的。的地方应，物品移动时，的要采施。维修过程中需要业主协的，应当使用公司员工手册规定的礼貌用语。、特殊情况的应处理，如渗水严重局部淹水、供管重渗水，排水管堵住后漫溢、住户总电源跳闸、等严重影响业主生活的情，应当立即向管理处情况，并提醒管理处既立即安排处理，同时进行场记录，记录的方式包括字记录、拍照、摄像等，留下第一现场的相关证据，为今后的查证提供依据，在不能立即修复的情况下可以采取临时供电、临时供水、临时应急排水、安排人员撤离等施，如果遇到 业主中发生煤气管漏气，应当立即关闭煤气的阀门，切断气源，开窗户通风，如果煤气主管有漏气现象，除安排人员撤离外应当立即报维修可以改变缺陷。到增加维修材料成本、会意外坏、能够满足要求工作可以协进行维修工作。、维修工作完成清现场故排除维修工作结束应当清工作现维修自收留（、）应当应进行清除现场达到有维修样。、完成维修进行看维修上内容在维修应内进行填写要收时在维修上写清收取用果要收费票据可以到去可以由片区3内送上门最终本维修提出意见并签字。、离开时应当使用公司工册规定文明礼貌。、维修进至离开时间内有时会询问维修物公司况维修应当按照给出内容回答问题知有物公司内些包括变公司内方案工收其他员工评价经营况也知其他况。可以宣传物知识可以物公司有规定更加负责地进行时会向赠送小礼品、礼物、香烟等律得接受同时告知业主物业公司和管理处明令禁止物业接收小礼品旦接收会受到公司严厉处分。理必须将况报告管理处由管理处代表物业公司负责向业主赔礼道公司行为止业主旦对管理处意将向业主作负造成管理处工作。、收意得与业主进行将告知业主业主使到管理处进行也可联系管理处管上门与业主进行解释负责按照单认真做好工作适时可以向业主物管知得与业主进行。、业主对单肯签字确认者认为要管理处保时间后才签字者付相关遇到时解释 起作将工作认真完成然联系管理处区管理员上门与业主沟通则个进行现场处理现场必须达到管理22以上（含）进行处理保证至少个证到管理处将向工主管（管理）和工作，由管理处留下记录。简单说明情况，并约定多少时间后重新再来进行维修。并且使用公司员工手册规定的文明礼貌用语向业主道歉。如果发生业主遇到紧急的事情需要离开时，应当迅速清理现场，留下管理处电话，请业主另约时间再行维修工作。严格禁止维修人员在管理处不知道的情况下工作于没有业主在家中现场，此类事情的处理由管理处负责，维修人员服从管理处的安排。开等候业主另行通知，不得自行决定是否继续进行维修作业。如果业主同意继续进行维修作业方可留下继续工作。对业主的客人按公司员工手册规定的礼貌用语打招呼。、工方式：巡检：工人员对、目视查看。检修：工人员对、进行检查、修。工人员对、全面检查、修、。二、：物1屋面、露台：每半年检查1次。11151外墙面：每半年检查1次。雨落水管：每季度巡检1次。11空置房：每周户外巡检1次。1房、配电房、消防泵房、电梯机房。11111111111111111汽车库与自行车库的地面、墙面、顶季度1次汽车库与自行车库的采光窗、采光井季度1次篷、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。小区道路、围墙、门楼、岗亭、建筑小品、路阻、路桩季度15、清设施垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场。垃圾箱、垃圾筒季度1年维1垃圾车季度1年维1拖把池季度1年维1垃圾场季度1年维1内、外免费使用的）。11箱、蓄池、泳池、景季度1月1活箱1年1移动式标识牌。楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识：每月检查1次。移动式标识牌、临时标识：每天巡检1次。9、室外排水：化粪池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑。化粪池：根据实际情况进行清理，每季度巡检1次。外排管道（包括雨、污）、管井：每季度检查1次，每年疏通1次。明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）：每月检查1次。集水坑：每季度检查1次。10（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱。室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱：每天巡检1次，每月检查1次。11、人防：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、密闭门。集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、密闭门每季度检查1次，每年检测1次。三、设备维护的要求1、配电系统：高、低压配电柜、配电箱、配电柜、电气控制箱、电气控制柜、照明箱、电表箱、箱式变。每日巡检1次，每半年检修1次。2、消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统、防火卷帘门。消防自动报警系统：每日巡检1次，使用过程中采取应急维修方式。消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统：每天巡检1次，每半年试机检修1次。防火卷帘门：每月检查1次，每年维保1次。3、供水系统：包括二次供水的水泵、阀门及供水管道。二次供水的水泵、阀门及供水管道：每天巡检1次，每年维保1次。分户家中的给水由业主负责，分户外直给水公共部分由市政自来水公司负责。4、排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及限位控制开关等。潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及限位控制开关等：每天巡检1次，每月检查1次，每年维保1次。5、风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道。风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道：每天巡检1次，每月检查111电梯系统：每天巡检1次，每月维保2次，每年检测1次。118、照明楼道照明、机房照明、库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。1、巡更、紧急求救、小区广播、小区背景音乐、刷卡；、紧急求救、小区广播、小区背景音乐、刷卡1采取外委方伸缩电动门修1闸臂111、空调集群中央空调集群中央空调运行时间天巡1两（外委）。12、特殊给排水中水处理设备、泳池过滤设备。中水处理设备使用前1泳池过滤设备使用前113、绿化设备草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于基础设施）草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机使用前1使用完后保114、通讯设备对讲机（属于基础设施）。115、辅助设备空压，管道疏通空压每季度1每年1管道疏通每11四、计量设备护要求流表。1计量。1、目的：建立公司的方式。2、适用范围：南京银城物有限公司托的各住宅物。3、职责：工程部制定的完好标准和的维护保养要求。每半年不断改进的目的。每月对小区的维护保养工进行检查。协助处小区各类重大疑难工程问题。和纠正措施小区工程主职责：全面了解、熟悉小区内、的位置及配置情况。根据公司对的维保要求组织建立小区台帐和维保计。组织小区维维保工和维工。工。好、行、维保养的全预防措，防。对标准和要求不适的方每文件的文件制予以 记录，为今后评审的依据。维职责：、查、维修保养。、查、维修保养工作做好相应记录。服从经和工程主安排。处人员提出意见。人员职责3.4.1人员在工作中遇到或视到达不到完好标准现象、故障时应予以记录并报到处指定人员手中。4、容工程部质量方针和工程部质量目标托物业所涉及到制批准。得到批准后组织部门及处人员培训。每隔半年作情况向提出意见采取纠正措和措。审制定维保计每查维保情况和记录工程部查记录查出纠正。审工程维修维保中报在报提出部门意见向领导报。指导、处工程。时联系外位解决。工程部在授权下和定维修维保合同并外委目工作调和组织验收。。取交流经验、安排人员课、聘请以外专业人员课等。主管修人员建立起台帐和名细并根据《保养要求》制定本保计划并实至得到审核和主管、修管理人员和涉及到管理人员都要开展为开展、保养、检查依据实时填写各个文件《文件意见制》为文件审和依据。取全员管理为专业管理和管理专业管见《修人员业》。主管根据本保计划制定计划填《计划》《计和要行主管安排修人员行巡检检到各个时填写表《电梯检表》、《电检表》、《风检表》、《二供水泵检表》、《消防泵检表》、《中央空调检表》、《消防监室检“已解决”、“列下月（周）作”“报领导”“报相关部门”。应急修应当照应急修流操作应急修求见应急上门修序记录成作成月（周）修应全修作报等方应记录报前台，由前台予记录转任由任填本作导书特别是提在成还应由反馈给：：：、展应按、清单。数安装位置。系统分类排列顺供配a、高压配bc、低压配柜d、发e、楼层配f、控柜给排abc、供水箱def、潜水泵电梯设备a、消防电梯b、客梯c、货梯d、扶梯中央空调设备abc、热泵def、控制柜消防设备abc、联动控制柜de、喷洒泵f、（排烟正压送风）风机g、防火卷帘门公用天线设备aba、主机电视监控设备abc、摄像镜头cd、录像带a、汽车道闸三表计量设备ab、UPS绿化机械a、剪草机b、割灌机c、打药机名称代码名称代码名称代码高压配电柜GPG消防泵XFB消防电梯名称代码名称代码名称代码高压配电柜GPG消防泵XFB消防电梯XT变压器BYQ喷洒泵PSB客梯KT柴油发电机CFJ潜水泵QSB货梯HT低压配电柜DPG补压泵BYP扶梯FT消防控制柜XKG生活给水泵GSB空调柜机GK中央空调ZK空调水泵KB空调水塔ST电视监控JK电子DZ三表计JL绿化LH水池SC风机FJ汽车道闸DZ防火卷帘门JLM防盗对讲DJTXMe阀门FM电机M位置代码银城物业：YCWYJJ五台花园：WTJFY编号方法为代码/位置 例如：YCWY/JJ/XB 001YCWY：银城物业XB：代表消防泵JJ：代表九九公寓001：代表安装位置应写明的具体位置，例如：地下室水泵房。应重新贴上。若标识牌损坏，应向管理处汇报并把损坏的标识牌交到管理由工程部统一理。司工程部由工程部统一理。对进行，达到科学管理的要求。2、适用范围：南京银城物管理有限公司托管的物小区。和《完好标准》4、内容：在下面会全部列出，其完好标准参照公司制定的《、完好标、另一部分可以由管理处主任安排管理处维修人员或工人员进行巡，完好标准参照公司制定的《、完好标准》，巡中发现问填写《问题处理单》，处理单须经管理处定的专人审核和负责处理。、必须由小区维修人员负责巡的工内容是：每天必须由小区维修人员巡的内容泵房、消防泵房，机房（有托管的），机房内巡，巡的内容的消防监控室内的消防系统；无封闭式房的控制、控制、、、照明箱；、麾托、汽内的排污设备,包括潜水泵、排集群式中央空调系统的开机fabc泵房、电梯机房a特殊给排水的蓄水池、泳池、水景土建部分；特种设备升降式立体停1；监控室、弱电系统周界报警系统、红外报警系统、单元门系统、监控系统、巡系统、系统、小区系统、小区景系统、系统；及单元、景、、、警、车、设施设备及、流程、制度：每月检1消防水箱、蓄水池、泳池、水景、室外主排水管道；1月检查1次，每年维保1次。每季必须由小区维修人员检查的内容abcd1efgh集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、密闭门;a屋面、露每1楼间每年1151外墙面每1地每年1集空系每年维保次，外g1由管理主排维修人员人员每天巡检的内容，检查的的是这些设施设备是否满足使用功能。a、机房、车库、景观、其他附属（；汽车库内轴流引风机；d由管理处主任安排维修人员或工作人员每周巡检的内容，检查的目的是这些设施设备是否满足使用功能。a由管理处主任安排维修人员或工作人员每月巡检的内容（室外、大型消防箱。附表：1、《配电房巡检表》2、《二次供水泵房巡检表》3、《消防泵房巡检表》4、《消防监控室巡检表》5、《电梯巡检表》6、《风机巡检表》7、《中央空调机房巡检表》8、《问题处理单》9、《自行车库巡检表》10、《汽车库巡检表》1、目的：为了电在运行过程中突然发生关人、停车等突发事件，保主的人身安全，使乘客及时从电轿厢中被放出。2、适用范围：银城物管的电在遇到关人、停以及其他天灾、火灾等意外情况发生。3、职责：工程部：制定电规程，管旦遇到电发生情况，救援工按照规程操。公司及管全体管人员：必须完全熟悉此操规程，工程部和小区维修人员须经过培训，一旦遇到突发事件时，必须严格按照此规程进行操，确安全。4、电操规程：4、1在运行中突然发生关人、停车等突发事件时，接报人员或监控人员到放出乘客。时管安人员安乘客，定乘客情。4、26211041值人员和管主任。4、3维保单位和工程部会安维保人员乘出租车30分钟 以内 到，救援。4、4到前这段时间内，其他人员不得随意，以不发生危险。其他人员只能与乘客进行对话，定乘客情。4、54、64、74、8立即救员，保现场。救员移措施。4、9若电梯发生顶、底时，经部门，修后方可启用。410轿厢因或其他原因必在机房用手动机轿厢作短升降时，首先切断电动电源。2～3配合进作，一人用工具松开车，其他人动手机动。作应注意安全，防止松开刹车时手人。411事故发生处理之后，一要详细记录发生时、现处方法，并及时报告部发生大质量事故或人，一要详细记录发生时、现处方法，及时报告主部门，并积极配合事故调。412报人员填写报修记录，详细记录报修时、地点、报修人报修内，以及报后通知部门人员时、处进展情况。413各突件进行汇总、分析提加强使始终运行、可靠。保护业主人身及财产安全。人为损坏等各类突发事件或异常复杂。职责作，布置与检查安全措施落实，遇到时赶到现场进行指挥与布置。负责组织管及相关人员进行突发事件及异常流程培训，并负责抢险现场指挥及督导。当值人员：严守岗位，及时报告。时在现场作业指导流程进行，工作经，做好措施。工作报，遇到有灾应相告，能够提前做好措施。到暴雨时，管应做好止雨水渗入基底轿坑措施，应安排值守人员，对暴雨雨量进行监视，止有雨水渗入。必时组织人员在底层轿厢门口或有水会渗入地筑坝，止浸水。对机房应强巡 检，止机房外有水浸入，造成事故。时断，停行，并于位置告业主，为保业主安全，停行。并提供一些必帮助，协助业主上楼。梯可以安全运行，防止电梯发生突发事件而维保单位人员交通阻塞不能及时赶现场。管理处也应加强巡检工作，安排人员增加定时的检查与试运行，如果发生异常情况管理处要作好向业主的解释工作，停止电梯的运行，并启动《电梯紧急情况处理规程》。24可入使用，确保电梯使用。电梯切断电源，通知电梯维保单位，可《电梯紧急情况处理规程》的进行作。时管理处的防开展扑救工作，好人员疏散的组织工作。情处理完毕，由电梯维保单位的人员对电梯进行全面的检查，并试运行，确隐患可入运行。电梯中有人打斗或发生其他意外事件时，监控人员或见的人告知管理处，管理处安排人员处理相关事件，必要时停止电梯运行，配合公 安关进行取证工作，并告知业主电梯暂停运行段时间，如发生电梯人为破坏，通知电梯维保单位的人员对电梯进行检查和试运行再入使用。电线路突停电，电源的双路供电会自动入路供电，管理处应安排护卫人员对电梯进行巡查，保电梯内没有关人或其他其他事件的发生，确保业主的人身安全，如果城市大范围停电，造成电梯双、监控都好相，例形 式期培训使今做得更好。的得到本公司科学规范的管理，保证能够安全可靠地运行及为主提供满意的服务。2、适用范围：南京银城物管理有限公司托管的所有小区。3、职责：管理、评。、各管理处主任：全面负责小区内的管理。部的培训，按照公司颁布的管理类的相关要求组织管理处维修人员对小区的进行管理，负责对现场的安全管。与抽。4、方式的形式，分为定期和不定期两个形式。定期是1管理状况进行与评。、表格、记录、资料等。颁《完好标准》逐项逐条召开沟会议与沟具体小，以便于场实会议记录记录表准次需整改已整改情况资料。、年度月度工对场情况记录。场完情况实际情况场记录实对实判实记录主任必须签字主任拒绝如有异议可以反应情况。检查人员内部会议。检查人员对检查的情况进行汇总，依据企业的 《设施设备完好标准》对现场的事实情况作出判定，是符合标准还是不 符合标准。 检查结果会议。检查人员将本次检查的结果告知管理处，并提出需要整改的意见以及整改的期限，必要时可以向管理处提出参考的整改方案。工程部将检查结果报至公司相关的管理部门。考核方式考核按照100分制，其中软件工作检查占50分，硬件工作检查占50分。考核的强制性要求依据公司对设施设备的分类要求，如果有一类设施设备没有进行管 理，既无软件记录，现场检查也不符合公司《设施设备完好标准》的要 求，一次性从评分结果的得分上扣除10分，如果有二类设施设备没有进 行管理，既无软件记录，现场检查也不符合公司《设施设备完好标准》 的要求，一次性从评分结果的得分上