住宅产品质量保障体系实践2017161586课件

住宅产品质量保障体系实践

广大城镇居民对住宅产品质量的意识和自身的保护意识不断增强。因为住宅产品毕竟是老百姓长期使用的生活必需品，也是高附加质的耐用消费品，老百姓要买它，必定要权衡各种关系。产品质量一直都是老百姓关注的热门话题，由于规划质量、环境质量、建造质量和售后服务的差距，造成了大量的投拆，这都给房地产市场投下了一道阴影。通过收集投诉问题的实测数据，对各问题实测数据按频数大小排队，计算各问题出现的频率及累计频率，如表1-1所示。以频数和累计频率为纵坐标，各问题为横坐标，按照表1-1中各问题的排列序号依次画出直方图，并以累计频率值点绘出帕莱脱曲线，如图1-1所示。数据分析对排列图的分析：通常将帕莱脱曲线分成三个区域，累计频率80%为A区所包含问题是主要问题；累计频率在80%-90%为B区，所包含问题是次要问题；累计频率在90%-100%为C区，所包含问题是一般问题。图1-1

投诉问题排列图从图1-1中可以看出，物业质量、服务质量和发证问题是居民的主要投诉问题，因此如何解决物业质量、服务质量和发证问题是摆在我们面前的重要课题。从构建房地产产品质量保障体系入手，通过实证研究探讨如何提升物业质量和服务质量即产品质量。以下是探讨的主体：•房地产产品质量现状•工程建造质量问题•房地产产品质量的影响因素探析•从工程实践探析解决质量通病对策规划质量同城市总体规划脱节，形成“三边”局面用地分配、群落分布、道路系统、绿化用地不合理缺少可持续发展意识，规划适度超前意识建筑造型、单体设计缺乏个性环境质量只注重经济效益，追求高容积率对环境“喜新厌旧”重异域轻本土重人工环境，轻自然环境绿化配置重观赏性、稀缺性，轻环保性、地域性房地产产品质量现状管理质量经营理念和意识问题管理制度和程序问题人员素质和能力问题服务质量规模小而多管理程序不健全人员素质低设备落后工程建造质量问题工程建造质量是消费者怨气最大，投诉最多的问题，但体现出来的主要包括设计质量造成的后果和工程施工质量造成的。购房——成为居民消费的商品，居民对工程质量自身保护意识有了很大提高，甚至在建造过程中，跟踪房屋的质量。虽然开发商对工程质量有所重视，但遗憾的是质量通病依然存在——渗、偏、裂、丑问题，粉刷空鼓导致平顶脱落问题、门窗制作安装问题等，居民质量投诉比例逐年增加。当前住宅建设中存在的突出问题：一是以功能空间、面积配置、细部处理的合理性为主的住宅功能质量还不高。二是以声、光、热、空气质量等物理性能和设施设备性能为主的住宅性能质量还较低。三是以跑、冒、滴、漏为特征的工程质量没有根治。四是以安全环保、舒适便捷、配套完善为特征的住宅环境质量有待提高。五是以性能价格为反差的住宅性价质量不尽合理。六是以毛坯房供应为主的住宅供应方式还没改变。2、工程质量主要集中反映在质量通病方面：1）、地基不均匀沉降，墙体开裂2）、屋面渗漏、卫生间渗漏、外墙渗漏3）、铝合金门窗不密封，渗水4）、粉刷空鼓、开裂，顶棚脱落5）、地面及楼面起砂、起壳、开裂6）、管道渗漏、材质不合格，影响水质7）、金属栏杆、配料锈蚀8）、电气质量质量是反映实体满足明确和隐含需要能力的特性之总和，因此质量的主体不仅包括物业，而且包括活动、过程、组织体系或人以及他们的组合。由此可见，产品质量即是反映住宅满足规定或潜在需要能力的特征的特性的总和。满足需要（包括实际需要和潜在需要）成为检验住宅质量的客观标准。产品质量又是特征和特性的总和。因此，产品质量的主体不仅包括住宅本身，而且包括住宅的开发活动、建设活动和售后服务，涉及组织体系和建设者。从功能和使用价值上看，住宅质量表现在满足住户实际和潜在需要上，具体如住宅的适用性、可靠性、经济性、外观性与环境协调等方面。多建成品房，少建毛坏房。由住户自行装修对建筑物造成的隐患和污染已成为一种公害，把建造不具备使用功能的毛坏房作为降低房价措施大面积推行，有悖于住房商品化政策的实施，不利于质量责任制的建立。满足住户多样化需求应靠市场调查来解决，必要时由承建商按交钥匙方式实行菜单式装修。门窗渗漏问题2、质量波动大由于我国目前生产力水平低下，住宅建设尚未形成产业化、工业化集中生产，现场拼装，生产又受到环境变化的影响。不像一般工业产品那样，有固定的生产流水线，标准化的生产工艺和完善的检测技术，有成套的生产设备和稳定的生产环境，有相同系列规格相同功能的产品，故其质量波动大。钢筋问题的后果——地震3、质量变异大由于影响质量的因素较多且各因素之间相互制约，任一因素出现问题，均会引起质量变异。胀模粉刷层几何尺寸投诉结构层埋设ＰＰＲ给水管温度应力结构变形地板装修管道渗水投诉保温层的构造位置对建筑结构运动状态的影响热像图中外墙表面温度分布均匀建筑结构温度场的影响

外保温体系温度应力曲线图

内保温体系温度应力曲线图

基层墙体保温层保温层基层墙体外保温墙体，结构温度变化及其梯度均较小，温度应力也小，内保温墙体的结构温度变化较大，温度梯度也较大，温度应力较大。外保温对于建筑物结构有很好的保护作用。保温层对建筑物形成不同的温度环境,使建筑物受力状态发生变化，选择正确的保温构造能延长建筑物寿命。同时满足保温效果和减少内保温造成的质量通病。由上图分析可知：4、质量隐蔽性主要是针对工程质量而言，建设过程中工序多，半成品多，隐蔽多，由于管理程序和质量体系等原因未及时检查，或未发现质量问题，而大多工序完成后表面质量可能很好，这样容易造成第二判断失误，即不合格产品误认为合格产品。从而导致后果。135°弯钩箍筋间距加密区135°弯钩锚固长度未及时检查未发现质量问题误认为合格产品地震构件破坏结构坍塌5、终检局限大工程竣工验收，主要是针对竣工资料和观感质量进行检查，不可能像某些工业产品那样，可以拆毁或解体进行检查。6、质量后续性物业质量和服务质量的重要特性是后续检验性，物业质量通常在使用过程中暴露。服务质量是同样的，是在物业管理提供的服务中体现出来的。例如：渗漏水、不均匀沉降、楼板温度应力造成的非结构性裂缝（0.2MM以内的无害裂缝）、楼板受荷载后的结构性裂缝、顶棚脱落、墙面抹灰层空鼓及裂缝等。7、二次装修造成的质量通病打墙（承重墙和非承重墙）振动引起周边抹灰层空鼓和裂缝，墙体预埋管线不按规定开槽和封堵产生的裂缝，过长的木地板地垅钉造成楼板的破坏等等。

由于房地产产品的这些特点，要求在操作的各个环节始终以事前控制为主，规范事中控制，做好事后控制。从工程实践探析解决质量通病对策楼板面电线管较多，虽然采用Ф6钢筋网片上下加密，但在穿线管时局部未考虑线管间距。线管密集部位采用上下层钢丝网片绑扎牢固。钢筋绑扎整齐，楼面干净，马凳摆放符合要求。楼板钢筋绑扎零乱，保护层垫块不到位，钢筋马凳设置不到位，楼板面未清理——主要原因：未做好钢筋成品保护，管理不到位。钢筋问题砌体裂缝针对砖混结构砌体工程窗下墙附近出现竖向或斜向裂缝的问题，从设计措施方面，在砌体工程的顶层（包括跃层）和底层增设通长现浇钢筋混凝土窗台梁（高度120mm，纵向配筋4￠10，箍筋￠6＠200mm），其他层在窗台标高处增设通长现浇钢筋混凝土板带（板带厚度60mm，配筋3￠8,￠6＠250mm），可有效改变墙体受力性状，控制竖向和斜向裂缝的产生；•顶层门洞过梁伸入两端墙内每边600mm，门边有砼构造柱伸入构造柱内；•顶层及跃层砌筑砂浆的强度等级为M7.5。从施工措施方面,在墙体砌筑时，严格控制砖的搭接长度和砂浆饱满度；通长现浇钢筋混凝土窗台梁和板带必须一次浇筑完成；•宽度大于300mm的预留洞口增设钢筋混凝土过梁，两端伸入每边墙体长度为250mm。砌体裂缝过梁和砂浆强度框剪结构填充墙与砼墙柱、梁交接处分别出现竖向、水平裂缝的情况，在框架柱、剪力墙与填充墙间采取柱、剪力墙中每隔500mm高预埋2￠6拉接筋，离砼结构面250mm开始预埋，伸入墙中1000mm（或门窗洞边）；拉接筋必须满足砖模数要求，严禁将钢筋折弯压入砖缝，拉结筋优先采用预埋法留置，对于采取化学植筋等有效补救措施，植筋应先进行抗拉拔试验，满足要求后才可进行砌筑，确保拉结效果。每层墙高的中部增设通长现浇钢筋混凝土腰梁（高度120mm，纵向配筋4￠10，箍筋￠6＠200mm）填充墙砌至接近梁底、板底时，内墙预留200mm高的空隙，待填充墙砌筑完并间隔15天后，用斜砖补砌挤紧，斜砖双侧的缝隙部位用1：3水泥砂浆嵌填密实,外墙预留100高的空隙,用微膨胀防水细石混凝土浇筑填塞密实。填充墙有窗洞处,在窗台标高处增设通长现浇钢筋混凝土板带（板带厚度60mm，配筋3￠8,￠6＠250mm），无窗洞处在每层墙高的中部增设通长现浇钢筋混凝土腰梁（高度120mm，纵向配筋4￠10，箍筋￠6＠200mm）；顶层及跃层砌筑砂浆的强度等级为M7.5。楼板措施预防裂缝现浇板设计厚度不小于120mm，厨房、浴厕、阳台板不小于90mm；建筑物端开间及变形缝两侧的现浇板中（中间部位宜设）设置双层双向钢筋￠8＠100mm；所有外墙阳角处设置放射形钢筋7￠10,长度大于板跨的1／3,且不小于2000mm。现浇板中的线管密集处(包括两根及两根以上管线交叉处和配电箱周围管线)沿预埋线管上下表面增设双层￠4＠100钢筋网片,覆盖范围超过线管中心线150mm。渗漏屋面天沟、檐沟、伸出屋面管道及烟道、变形缝、坡屋面天窗及屋脊等细部节点部位，必须按设计规范要求增设附加层，进行多道增强设防，并用性能好的密封材料封严；坡屋面混凝土浇筑时必须保证屋脊、屋面梁与斜屋面板砼振捣密实，同时从设计上加强了屋面细部节点构造的设计完善处理。外墙渗漏方面，禁止留设外墙脚手洞，穿墙螺杆洞必须用微膨胀防水砂浆分次填捣塞实；空调板、阳台挑梁、构架部位、外墙腰线等根部沿外墙边向上做200mm高C20素砼翻边，伸入两端墙内每边长度为250mm；顶层露台门边处向上做300mm高C20素砼翻边，伸入两端墙内每边长度为250mm；阳台与室内地面高差50mm，并设置阳台铝合金门下砼门槛。厨、卫间渗漏厨、卫间楼板周边向上做一道200mm高度的C20混凝土翻边，与楼板一同浇筑，保证墙角处不渗漏；现浇板预留洞口填塞前，必须将洞口清洗干净，涂刷加胶水泥浆，先用防水细石混凝土浇筑至楼板厚度的2／3处，待混凝土凝固后进行4小时蓄水试验，无渗漏后再用防水水泥砂浆进行填塞；管道安装后，在管周进行24小时蓄水试验，不渗漏后再按设计规范要求做好防水层，防水层沿四周翻高150mm以上；烟道粉刷时用纤维丝网布包裹固定后粉刷，保证烟道粉刷后没有裂缝。阳台30mm高差不合理阳台30mm高差不合理窗台900宜调整为950mm；多层栏杆1050宜调整为1100mm；小高层栏杆1100宜调整为1150mm；栏杆高度产品质量保障体系构建实践目标：全过程克服质量通病；途径：从设计和工程建造入手；组织：“双创”领导小组（创优质