雁鸣湖、绿博市场情况慨况正式版

雁鸣湖、绿博市场情况慨况2019-10晓自身区域市场市场整体表现供大于求，9月份供应25.38万㎡，成交12.62万㎡；成交均价为10414元/㎡；截至9月库存量20.00万㎡，去化周期约22.86个月，整体去化压力较大18-19年9月雁鸣湖、绿博板块商品住宅月度库存与去化周期供销量价面积段-总价段晓自身区域市场雁鸣湖及绿博板块成交面积段集中分布在130-140㎡，其次是140-150㎡总价段集中在100万以下，其次是100-120、140-160万2019年1-9月雁鸣湖、绿博板块面积段-总价段交叉分析<90110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-210>220总计<1001422761169789113947941813366100-1205187703219118421221385120-140539137118310988519211291140-16010734430343440629521308160-180532296428661614214141049180-200105030811110335623628200-22011493771662113431393220-240214314053401419103226240-2604141212181687697260-28019455225134270280-300111914352552>3006121813192996961327569总计1432775945191515405127403001031419334910434总价段面积段面积段情况晓自身区域市场雁鸣湖及绿博板块高层、小高层面积段集中在130-140㎡以下、其次是140-150㎡占比最多多层、别墅集中在100-150㎡占比36%、其次是150-200㎡占比28%总价段面积段金额备案排名晓自身区域市场2019年1-9月板块销冠（普罗理想国）备案成交金额37.27亿元，备案面积为24.38万方。2018年雁鸣湖及绿博板块住宅销售金额排行榜排名项目名称销售套数销售面积（万㎡）销售金额（亿元）1普罗理想国578.0010.5616.312康桥香溪郡753.0010.0312.323融创观澜壹号774.0010.3911.014名门紫园403.006.278.645雅居乐春森湖畔438.005.115.826绿地香颂171.003.685.627郑东碧桂园227.003.515.128万科荣成兰乔圣菲212.003.314.019永威上和郡107.001.743.0910亚新·美好艺境171.002.262.822019年1-9月雁鸣湖及绿博板块住宅销售金额排行榜排名项目名称销售套数销售面积（万㎡）销售金额（亿元）1普罗理想国157524.3837.272康桥香溪郡158718.3320.463碧桂园中央公园7729.9811.324建业新筑3165.237.585融创观澜壹号4366.386.666名门紫园3455.526.637金科天籁城4175.566.148雅居乐春森湖畔3974.845.459星联安郡4946.473.9610亚新美好艺境2153.013.58晓自身区域市场雁鸣湖、绿博、鸿园板块低密项目，共9个在售，2个项目未售绿都雁鸣叙在售待售圣安德鲁斯庄园建业新筑鸿园永威上和府绿地香颂普罗理想国万科蓝乔圣菲建业府星联湾长基雁月湾鸿园板块绿博、雁鸣湖低密项目项目分布晓自身区域市场项目以洋房、别墅为主，高层物业类型稀缺，洋房价格集中在1.4-1.5万/㎡；联排别墅集中在2.1-3.6万/㎡、双拼价格集中在2-4万/㎡板块项目总体量（万㎡）各物业类型对应面积段（㎡）各物业类型对应价格（元/㎡）去化量（万㎡）剩余量（万㎡）月均去化（套）销售政策分销点位分销公司代理公司雁鸣湖、绿博板块长基雁月湾44（一期）高层：89-141，小高层：125-208，洋房：100-280，叠拼：164-310，联排：236-332，双拼：365-436高层：7500；小高层：8000洋房：8500-9600联排：13000-21000双拼：2100040430全款优惠3个点按揭优惠1个点首付分期：3万签约，剩余首付款一年半分3次还清（高层、小高层）/链家无绿都雁鸣叙12联排115合院113/125联排300万/套合院400万/套0.4711.7313一次性付款优惠10个点按揭优惠8个点；按时签约额外优惠1一个点/贝壳无绿地香颂21叠拼：上叠139-159，中叠177；下叠184-209；联排：285；类双拼：382；院墅：337-347上叠13500-14000中叠14500-16500；下叠16000-19000联排19000-22000院墅23000-26000类双拼2700015.65.415一次性付款优惠6个点按揭优惠4个点特价房额外优惠4个点3%-4%标点房友无永威上和府12洋房：140-223，叠拼：238-254，联排：298-365双拼：328-365洋房：14000叠拼：18000联排：36000双拼：400008.53.510一次性优惠8个点按揭优惠3个点按时签约优惠1个点/贝壳无建业新筑一期26洋房140、160叠拼200-240洋房13500-14800叠拼17000-3000016.69.440按揭1个点，全款2个点，签约1个点1.5%链家同峰普罗理想国350联排280、320，洋房142、148，高层114、129、134洋房15000，高层12500联排28000-3100087.63（18、19年合计）19.16（不包含未开发东地块部分）90全款优惠6-8个点1.7%链家无万科荣成兰乔圣菲31.6高层128-170别墅290-550高层10500双拼20000类独栋2300013.817.85认筹1%，按揭2%，全款5%/无上韬星联湾42高层90-183双拼290、350独栋205高层14300别墅30000-4000040.81.28按揭2个点，全款5个点1.5%链家、正天泰辰鸿园板块鸿园17.1洋房135-160叠拼207-233洋房25000叠拼300003.114洋房15叠拼8可首付分期，分三年还清无优惠，按揭两个点，全款六个点1.5%到3%跳点贝壳择信项目信息建业新筑晓自身案例分析低密度叠拼豪宅，独门独院私家电梯入户，东南两面均枕河而建建业26年超越自我之作，摩登东方，新筑郑东10#1#2#3#4#7#8#9#15#5#6#22#31#33#34#35#36#28#29#30#16#17#18#19#13#14#12#27#20#11#26#25#21#24#23#幼儿园综合配套楼盘名称建业新筑楼盘位置中牟平安大道与文宗街交汇处西北角开发商河南建业实景演出文化发展有限公司物业公司建业项目规模项目共占地452亩，其中一期地块159亩建筑面积一期25.6万m2容积率1.59绿化率42%物业类型洋房、叠拼当前动态平销中车位配比1：2总户数812交付标准毛坯产权年限70年建筑风格摩登东方价格洋房13500-14800元/㎡叠拼17000-30000元/㎡销售政策1、按揭优惠一个点，2、全款优惠两个点，3、按时签约优惠一个点配套设施1、教育情况：枫杨外国语学院、一八联合国际学院2、医疗资源：郑大三附院、河南省人民医院分院3、商业：海宁皮革城、杉杉奥特莱斯在售楼栋未售楼栋已售楼栋安合路秋彤路西干渠建业新筑晓自身案例分析项目规划小高层54%，洋房占比46%，户型面积段设置为洋房140、163㎡，叠拼210-246㎡户型方正，所有户型均三面宽朝南，极致通风采光效果物业形态梯户比面积（㎡）房型套数产品比例叠拼3#、4#、7#、8#、9#、12#2D6F2T2235五室两厅六卫243%246五室两厅六卫243%210五室两厅六卫243%1#、2#、10#、13#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、25#、26#、29#、30#3D6F2T2235五室两厅六卫8410%246五室两厅六卫8410%210五室两厅六卫8410%27#、28#4D6F2T2235五室两厅六卫162%246五室两厅六卫162%210五室两厅六卫162%叠拼合计37246%洋房23#、24#1D11F1T2140三室两厅三卫223%163三室两厅三卫223%5#、6#、15#、22#、31#、33#、34#、35#、36#2D11F1T2140三室两厅三卫19824%163三室两厅三卫19824%小高层合计44054%合计812100%洋房140㎡三室两厅三卫洋房163㎡三室两厅三卫中叠210㎡下叠235㎡中叠246㎡建业新筑晓自身案例分析项目目前无明确推售节奏，仅集中开盘一次，去化率为86%项目集中开盘一次，去化情况较好，目前处于平销中2019年4月20日

项目首次开盘推出洋房5#、6#，叠拼2#、4#、7#、8#、9#，共151套房源，销售130套，去化率86%剩余体量未有明确推售节奏2019年7#8#2#4#6#5#1#17#18#19#未推开盘9#20#27#26#29#28#30#25#21#24#开盘批次时间物业类型面积（㎡）推出套数去化套数价格（毛坯）备注首次开盘2019年4月20日洋房140、1638875首层17000元/㎡标准层12000-125000元/㎡首次开盘至今签约约5.23万㎡，签约金额约7.58亿元叠拼200、2406355下叠24000-28000元/㎡中叠18000-19000元/㎡上叠16000-17000元/㎡合计151130/普罗理想国晓自身案例分析超级大盘，项目物业类型复合，可满足不同类型客户需求普罗理想国，汇聚全球智慧，再造人文城市新故乡，开启下一个美好时代楼盘名称普罗理想国楼盘位置郑开大道与雁鸣大道交汇处

开发商郑州普罗房地产开发有限公司物业公司普罗物业项目规模项目共占地6000亩建筑面积总建面350万m2容积率1.1绿化率40%物业类型别墅、花园洋房、高层当前动态西7、9苑洋房、西5叠拼，西8、11苑联排在售车位配比别墅车位配比1:2，洋房车位配比1:1总户数三期4670套交付标准洋房精装，高层、别墅毛坯产权年限70年建筑风格简欧价格洋房15000元/㎡（精装）高层12700元/㎡（毛坯）叠墅23000元/㎡（毛坯）联排28000-31000元/㎡（毛坯）销售政策首付20万高层订房，2020年初补余款50%；别墅10万订房，2019年补余款50%，2020年7月补余款50%配套设施1、教育情况：一八小学、一八中学；2、医疗资源：河南中医药大学第一附属医院；3、商业情况：杉杉奥特莱斯、海宁皮革城；4、公共出行：郑开公交；5、公共资源：90000平方私家中央公园（项目自建）西干渠普罗理想国晓自身案例分析产品面积规划跨度较大，物业类型丰富，客户群体庞大户型设计空间布局合理，利用率高，整体南北通透高层114㎡三房两卫洋房146㎡四房两卫洋房142㎡四房两卫高层133㎡三房两卫279㎡联排中户200㎡左右上叠户型三期面积段（㎡）套数均价（元/㎡）总价（万元）价格备注备注联排

280（中间户）16029600套均800在售价格毛坯，送地下室120㎡+花园130㎡+露台45㎡320（边户）8031250套均1000在售价格毛坯，送地下室80㎡+花园100㎡+露台30㎡洋房14280015000213-222在售价格毛坯，一层赠送花园40-50㎡，顶层送阁楼148980小高层129135413000161在售价格毛坯高层11464813000148在售价格毛坯13464813000172合计4670————————普罗理想国晓自身案例分析项目多次开盘，节奏铺排紧密，开盘去化效果较好项目开盘节奏密集，销售情况较好，2019年1-9月份劲销53亿，别墅、洋房去化最好2017.9.28开盘2016.9.24开盘2017.11.18开盘推一期洋房、联排共计724套，面积146-354㎡，24-25日两天累计去化480套。截止到2019年1月，洋房、联排已售罄推二期400套200m²叠拼，面积约200m²，成交均价2.3万/㎡左右，目前已基本售罄推出一期60套235m²大平层，成交均价1.9-2万/㎡左右；后续加推60套，共计120套；目前已基本售罄三期推出1100套洋房+小高层，240套联排，即西8、西9全部洋房与西11全部高层2019.4.302018.3.31开盘2018.6.24开盘2018.9.29开盘销售政策把控定价手段：整体定价较高（下叠总价在800万以上）；回款手段：为保证回款，要求客户支付50%以上首付款方可订房；签约手段：协调政府关系，跨区域安置房配建，较同区域其他项目签约名额放宽较多；客户资格：签约前客需要解决资格问题完成签约（不可更名）；推出二期西3、西5洋房、小高层共计558套，已售罄推出三期西8别墅、及西10洋房和小高层推出三期西12小高层2019.9.12开盘开盘推出洋房（2D11F1T2），共计推出前期剩余房源600套洋房——148m²三室两厅两卫推出352套，去化率59%永威上和府晓自身案例分析永威上和府占地1150亩，保留500亩原生林地，打造50万㎡的纯林社区，产品包涵小高层、洋房、别墅。永威上和系千亩大盘，原生林的低密中式大宅楼盘名称永威上和府楼盘位置中牟县雁鸣大道与连霍高速交叉口向北开发商河南天明置业有限公司物业公司郑州永威物业管理有限公司项目规模1150亩（一期180亩）建筑面积50万m2（一期12万㎡）容积率1.5绿化率40%物业类型小高层、洋房、别墅当前动态一期平销中，二期蓄客中交付标准毛坯产权年限70年建筑风格新中式园林风格新中式在售均价洋房：14000元/㎡叠拼：18000元/㎡联排：36000元/㎡双拼：40000元/㎡销售政策一次性优惠8个点按揭优惠3个点按时签约优惠1个点一期（在售）洋房别墅小高层（蓄客）二期（待售）高层、小高层永威上和府晓自身案例分析一期产品面积段为140-485㎡，洋房占比65%；户型方正，面积尺度大，赠送面积多，舒适度高。改善产品丰富，面积尺度大，户型舒适与功能兼备物业形态梯户比房型面积（㎡）套数产品比例洋房2T2三室140-173308%四室163-22322257%叠拼1T1四室238-2545414%联排1T1四室298-3654913%双拼1T1四室328-365164%六室485185%一期合计140-485389100%洋房186㎡四室两厅两卫联排295㎡四室四厅四卫一层两层三层四层叠拼232㎡四室两厅五卫一层两层永威上和府晓自身案例分析永威上和府一期首开去化表现尚可，19年整体平销，截止目前一期剩余约140套，预计11月加推二期小高层。凭借高品质产品及永威好口碑，去化表现尚可项目入市2018年12月8日

项目首次开盘推出洋房、别墅产品，共111套房源，销售80套，去化率72%

预计2019年11月推售二期B3地块四栋小高层（143-440㎡）2018年3月2019年11月开盘批次时间物业类型面积（㎡）推出套数去化套数价格（毛坯）备注首次开盘2018年12月8日洋房（B2地块）140-2232880均价13000-14000元/㎡截止目前永威上和府一期剩余房源约为140套，2019年月均去化10套别墅（B1地块）282-48583均价16000-40000元/㎡合计140-48511180/长基雁月湾晓自身案例分析“一湾•两湖•七国筑•九公园”的200万㎡生态湿地小镇，现阶段在售物业涵盖：别墅、洋房、小高层、高层临水而居的200万㎡生态湿地小镇，物业丰富、产品齐全楼盘名称长基雁月湾楼盘位置中牟雁鸣大道与雁月大道交叉口路西开发商河南长基置业有限公司物业公司河南长基物业有限公司项目规模2500亩（一期530亩）建筑面积200万㎡（44万㎡）容积率1.24绿化率30%物业类型高层、小高层、洋房、别墅当前动态所有房源平销中交付标准毛坯产权年限40年建筑风格欧式园林风格欧式在售均价高层：7500元/㎡小高层：8000元/㎡洋房：8500-9600元/㎡联排：13000-21000元/㎡双拼：21000元/㎡销售政策全款优惠3个点按揭优惠1个点首付分期：3万签约，剩余首付款一年半分3次还清（高层、小高层）高层别墅联排、双拼、叠拼别墅联排、双拼、叠拼洋房小高层一期除叠拼物业售罄外，其他物业均平销在售长基雁月湾晓自身案例分析一期高层占比61%，小高层、洋房、别墅起步面积较小，改善基因不够纯粹，户型设计方正，跟从市场主流设计面积跨度大，可满足不同客户需求，市场主流户型设计物业形态梯户比面积（㎡）套数产品比例高层2T489-14196061%小高层1T2125-20826417%洋房1T2/2T2100-2801208%叠拼1T1164-310543%双拼1T1365-436483%联排1T1236-3321389%合计89-4361584100%高层92㎡两室两厅一卫小高层208㎡五室两厅三卫洋房135㎡三室两厅两卫双拼374㎡五室三厅五卫联排314㎡五室三厅五卫长基雁月湾晓自身案例分析长基雁月湾入市以来仅有三次集中开盘，整体以平销去化为主，产品面积偏小，单价低，去化表现好集中开盘较少，多为平销，低价策略去化好开盘批次时间物业类型面积（㎡）推出套数去化套数价格（毛坯）备注首次开盘2016年1月17日洋房125-2805950均价6600元/㎡2019年月均去化30套二次开盘2017年12月9日高层89-1277252均价6800元/㎡洋房1382216均价8000元/㎡三次开盘2018年10月20日高层89-1277240均价7100元/㎡合计225158/2017年12月9日

项目二次开盘推出小高层、洋房产品，共94套房源，销售68套，去化率72%平销至今一期仅剩少量房源，约4万㎡2015年5月2019年

项目首次开盘推出洋房产品，共59套房源，销售50套，去化率85%2016年1月17日2018年10月20日

项目三次开盘推出高层产品，共72套房源，销售40套，去化率56%项目入市绿地香颂晓自身案例分析

绿地香颂一期占地550亩，容积率1.12，规划产品有叠加、联排、院墅、类双拼。绿地集团开发，雁鸣湖片区门户位置，纯别墅社区楼盘名称绿地香颂楼盘位置雁鸣大道与高尔夫路交叉口开发商河南绿地牟山置业有限公司物业公司南都物业项目规模550亩建筑面积21.48万m2容积率1.12绿化率35%物业类型叠加+联排+院墅+类双拼当前动态平销中产权年限70年总户数824交付标准毛坯建筑风格新亚洲风格分销标点、房友分销点位3%—4%产品叠拼：上叠139-159㎡，中叠177㎡；下叠184-209㎡；联排：285㎡；类双拼：382㎡；院墅：337-347㎡价格上叠13500-14000元/㎡；中叠14500-16500元/㎡；下叠16000-19000元/㎡联排19000-22000元/㎡；院墅23000-26000元/㎡；类双拼27000元/㎡二期（未规划）在售绿地香颂晓自身案例分析绿地香颂一期共824套，其中6F叠加为主力，占比58%；其次联排占比26%；5F叠加及院墅各占7%；类双拼仅占2%产品以6层叠加和联排产品为绝对主力，类双拼及院墅占比较少物业形态层数面积（㎡）合计赠送套数类双拼3+2382369-45116院墅3+2（北）337428563+2（南）347453-497联排北入3+2285260-383218联排南入3+2286264-4025F叠加上叠15910860下叠（边）18483-144下叠B（中）192596F叠加上叠（5-6）13944474中叠（-1+3-4）17788-139下叠（-1-2）20993-144合计8246F三叠加别墅5F叠加联排类双拼创意墅6-8联排产品联排叠加1.2万㎡商业高尔夫路绿地香颂晓自身案例分析下叠赠送大面积前庭后院、地下室，中叠赠送北向院子及专属直梯入户，上叠赠送南向院子及露台，居住舒适感高。户型方正，全横厅设计，大面宽，超大面积赠送下叠209㎡中叠177㎡中叠140㎡联排286㎡一层（半地下）二层三层四层绿地香颂晓自身案例分析绿地香颂仅2017年开盘两次，去化率分别为97%及98%，去化效果较好，后期持续平销。多产品线同步蓄客，蓄客丰富，开盘产品多样化，整体去化效果较好

全部平销，未再开盘2017年至今开盘批次时间物业类型面积（㎡）推出套数去化套数去化率价格（毛坯）首次开盘2017年3月25日叠加139-209170170100%均价13000元/㎡联排244-2473030100%均价16000元/㎡院墅337-3478562%均价18500元/㎡类独栋3818562%均价24000元/㎡二次开盘2017年4月22日叠加140-210480248100%13500-16000元/㎡联排290323294%17000-20500元/㎡院墅333-33788100%19000-21000元/㎡

项目首次开盘推出叠拼、联排、院墅、类双拼，共216套房源，大定210套，去化率97%2017年3月25日C-1#开盘C-2#A-1#A-4#A-7#A-10#A-8#A-11#A-12#A-13#A-14#

项目二次开盘推出叠墅、联排、院墅，共88套房源，销售86套，去化率98%2017年4月22日A-15#A-16#B-1#B-2#B-12#B-11#B-13#C-3#C-12#开盘平销绿都雁鸣叙晓自身案例分析绿都雁鸣叙占地约200亩，容积率仅为0.8，规划产品有商业性质的联排、合院绿都地产中原1号墅作，临湖而居郑东小别院楼盘名称绿都雁鸣叙楼盘位置郑州市中牟县雁鸣湖镇雁鸣湖大道开发商河南溯元置业有限公司物业公司河南绿都物业服务有限公司项目规模200亩建筑面积12.2万㎡容积率0.8绿化率30%物业类型联排、合院当前动态平销中产权年限40年总户数528交付标准毛坯建筑风格新中式产品联排115㎡，合院113/125㎡价格联排约300万/套；合院约400万/套在售在售绿都雁鸣叙晓自身案例分析绿地雁鸣叙面积段为115㎡联排及113/125㎡合院，共计528套，其中联排389套占比74%，合院139套占比26%户型面积偏小，整体楼层不超过3层，居住舒适度佳物业形态层数面积（㎡）套数联排3+1115389合院3+11131393+1125合计528联排115㎡三室三厅三卫合院113㎡四室两厅三卫合院125㎡四室两厅三卫鸿园晓自身案例分析项目规划多层及叠拼、整体容积率低至1.29，打造低密改善的居住环境。项目整体无高层、纯低密改善类住宅楼盘名称鸿园楼盘位置鸿业路与农场路交汇处东北角开发商河南鸿宝地产集团有限公司物业公司鸿宝物业项目规模133亩建筑面积17.1万m2容积率1.29绿化率35%物业类型洋房、叠拼当前动态六期在售车位配比1:1.7总户数604交付标准毛坯产权年限70年建筑风格现代风格园林风格新中式价格洋房25000元/㎡叠墅30000元/㎡销售政策可首付分期，分三年还清无优惠，按揭两个点，全款六个点在售楼栋未售楼栋已售楼栋28#29#30#31#27#26#25#23A#23#22#21#20#16#12#3A#3#2#1#5#6#7#11#15#19#18#17#13#13A#10#9#鸿园6期鸿园晓自身案例分析项目规划叠拼占56%，洋房占比56%；布局设计合理，赠送面积大。户型方正，空间功能性强，赠送面积大物业形态梯户比面积房型套数产品比例洋房1T1135㎡两房8344%160㎡三房227叠拼1T1207-233㎡三房39456%合计704100%洋房135㎡2室2厅1卫1厨洋房160㎡3室2厅1厨3卫中叠207㎡3室2厅4卫2厨上叠216㎡3室2厅1厨5卫下叠223㎡3室2厅2厨5卫鸿园晓自身案例分析项目自身低密优势以及优质配套教育（金水区实验第二小学、省实验中学），去化较好。项目教育优势明显、去化效果较好，无长期蓄客

项目首次开盘推出洋房21#、23A#，洋房28#；叠拼13#、18#共121套房源，去化率69%2019年9月中旬加推

项目二次加推出洋房3#、25#、23#，共90套房源，销售49套，去化率54%

预计2019年11月初再次推出部分房源2019年8月30日2019年23A#28#21#18#25#未推加推开盘13#开盘批次时间