大型超高层住宅项目工程策划

武汉汉阳印月府项目二期工程管理策划2018年10月Part1项目概况Part2项目工作目标Part3项目部组织架构Part4施工策划Part5计划控制Part9成本、合约规划及采购管理Part7项目开发重难点及对策Part6质量保证措施Part8新技术应用目录Part10工程信息管理Part1项目概况1.1项目概况武汉汉阳项目，剪力墙结构，共分为三期，一期5栋（17#、18#、20#、21#、22#楼）；二期4栋（6#、12#、14#、19#楼）；三期4栋（1#、3#、4#、5#楼）。本期开发为二期工程，总建筑面积15.2万平米，均为剪力墙结构住宅。

弘阳集团于2018年3月7日获得武汉市汉阳区邓甲村NK7地块。该地块占地约10万平米，东邻江堤中路，西邻连通港路，南邻三青路，北侧墨水湖南路。总建筑面积约为51.5万平方米，以住宅开发为主，并配以部分临街商业。19#楼：层数：29层地下室：2层建筑面积：22690㎡12#楼：层数：57层地下室：1层建筑面积：35584㎡14#楼：层数：16层地下室：2层建筑面积：11348㎡6#楼：层数：46层地下室：1层建筑面积：39091㎡地库：层数：2/1层建筑面积42241.15㎡二期总建筑面积平米：

151867.52㎡

；地上建筑面积109626.37㎡一二层地下室分界线二期一期三期已交付19#14#6#12#1.2项目区位本项目位于汉阳区墨水湖板块，地段优越，是较为稀缺的市中心地块，距离江腾广场2.0Km，距离国际博览中心2.0Km（6号线地铁站），距离杨泗港快速通道1.8Km，距离鹦鹉洲长江大桥3.3公里，交通便利。项目地块周边市政配套设施齐全，居住氛围优越，景观资源丰富，是汉阳最核心的发展区域，潜力巨大。江腾广场2.0KM2.0KM地铁6号线3.3KM1.8KM2.0KM新城阳光国际广场4.2KM3.3KM6号线地铁站东侧江堤中路大门未开通道路北侧墨水湖南路大门用于作业主要通道西侧连通港路未开通南侧三青路西南北东连通港路江堤中路三青路墨水湖南路1.4总平面图及设计指标19#14#12#6#项目（二期）设计数值备注建设用地面积/居住户数794套总建筑面积151867.52㎡其中地上建筑面积109626.37㎡地下建筑面积42241.15㎡

1、居住（注2）108714.78㎡2、配套用房（注3）/其中3）物业管理用房/7）文化活动站/8）老年公寓/3、公建（注4）0㎡4、车库42241.15㎡总计容建筑面积/建筑密度/绿地率/停车位1546其中①室外/②室内1546建筑高度（层数）（注6）/已交付二期一期三期Part2项目工作目标已交付区注：此货值不包含精装部分及车位货值18#17#21#22#20#19#14#6#12#3#4#5#一期二期三期1#1分期/楼栋一批/高层14、19#楼2面积（可售）34038.96㎡3金额（货值）6.89亿4开工2018-9-305开盘2019-8-41分期/楼栋二批/超高层6#楼2面积（可售）37667.83㎡3金额（货值）7.63亿4开工2018-3-105开盘2019-9-71分期/楼栋三批/超高层12#楼2面积（可售）34226.46㎡3金额（货值）6.94亿4开工2018-9-305开盘2019-10-32.1销售目标第一批次第二批次第三批次2.2运营目标里程碑及工程一级节点地块分期产品类型包括单体里程碑节点项目启动会总平方案批复意见书建筑工程施工许可证示范区开放项目首开现金流回正（全案）集中交付（结转）邓甲NK7二期住宅6#、12#、14#、19#2018.4.302018.3.232018.11.25-2019.9.30-2021.6.30工程一级节点示范区开工项目开工（首开区桩基）示范区完工各单体主体结构封顶各单体脚手架拆除完毕室外综合管网施工完成交付决策会闭水、淋水试验规划验收完成-2018.9.30-2020.1.12020.4.302020.10.302021.1.312020.12.202020.12.15工程管理目标1工期目标（2期）拿地2018年3月7日开工2018年9月30日首开盘2019年8月4日竣备2020年12月30日交付2021年6月30日2质量目标争创武汉市优质结构奖3安全目标1.在整个施工中杜绝重伤及死亡事故，杜绝重大机械事故及火灾事故，年轻伤率≤1.5‰2.争创武汉市安全文明工地（黄鹤杯）4集团内创优创标争创集团内安全文明标杆5综合检查综合得分≥92分（实测实量≥95分，质量风险≥91分，安全文明≥89分，管理行为≥91分）6交付评估≥86分7房屋质量满意度≥80%8集中交付无缺陷率精装房≥25%9集中交付户均缺陷率精装房≤3条/户10人才培养目标培养一名项目经理和两名专业经理11知识沉淀出台项目管理及专业标准化体系2.3工程管理目标2.4团建目标序号项目计划1团队管理思路通过本项目团队磨合，采取和谐的管理思路，让每一位员工有工作归宿的感觉，团队的员工互相学习、沟通，避免人员流失。2人才培养目标项目计划培养一名项目经理和两名专业经理；项目部整体形成一个完整的、执行力强的项目管理团队。3人才培训计划每周组织对集团制度标准、新工艺等进行学习，学习后项目部分享心得，互相学习、互相提高。4凝聚力培养计划项目部每月组织两至三次徒步等团建活动，增强团队凝聚力。Part3项目组织架构武汉汉阳项目二期组织架构成本PM赵梓瑞采购PM陈莹PMO团队设计PM杨虎项目负责人叶华平营销PM蔡咏霞前期PM王辰晨财务PM林慧芬土建付帅锋机电韩旺明精装景观文员陆钰婷3.1项目组织架构精装、景观阶段增加项目经理：1、协调项目外部资源；1.1.与开发配套部合作维护政府关系；1.2.与平台部门合作维护合作资源关系；2、牵头推进项目内部经营活动2.1.主责项目进度管理；2.2.主责项目质量管理；2.3.主责项目成本指标达成；2.4.主责与项目相关的其他重大事项处理，包括但不限于项目群访群诉、重大安全事故等危机事件；2.5.统筹项目收支平衡；2.6.协调签约、回款、利润实现等项目运作过程中的其他问题；2.7.按时组织项目各阶段重要会议，定期召开项目日常工作协调会议，牵头会议材料的准备及编制工作；2.8.根据公司要求进行项目运作情况汇报，并统筹协调项目相关决议落地。2.9.组织项目各项验收工作。3.2主要岗位职责土建组：1、全过程把控工程质量，控制各道施工工序及隐蔽工程验收，严格把控进场材料质量；2、控制检查施工进度，进行动态跟踪，及时做好计划安排。3、做好现场成本控制，严格把关签证、变更等，过程资料及时完善；4、做好协调管理工作，内部及时沟通，外部及时协调，做好各部门各专业的配合交叉工作。安装组：1、负责对项目水/电安装工程的进度、质量、安全文明进行日常巡查和抽检；2、监督水/电工程专项计划的实施，并提出整改意见；3、采集核实水/电、安装的现场签证工程量信息、并控制签证及零星工程成本，以满足目标成本的要求；4、做好安全文明把控；

文员组：1、负责收集和整理工程部的各种文件资料和档案；2、负责部门的信息资料管理及文件传递工作；3、督促施工单位整理完善竣工资料，并检查、整理、装订和归档；4、负责项目部行政和团建工作。各专业PM：1、负责各专业的配合项目运营的工作。Part4施工策划4.1二期总图分析已交付区18#17#21#22#20#19#14#6#12#3#4#5#一期二期三期1#二期大地库分阶段施工，充分利用地库作为材料堆场和钢筋加工区充分利用原已施工桩基，节约成本和工期。根据二期规划，14#、19#楼之间要增加新道口，作为主通道。原场地设置大门及主道路经过二期14#楼东单元，需要改道。原大门拟开大门拟开大门4.2三通一平施工现场采用原总包遗留的临路、临水、临电，桩基单位进场前，由土方单位对二期进行场地平整，二期仅北侧大门可以使用，且要与一期总包单位交叉使用，后期北侧大门及主道路需要改道6#楼西侧，总包进场后设置。4.3临水临电平面布置图630KVA施工箱变1000KVA施工箱变市政DN800给水管两块DN40水表工地西侧有条河河水可引流利用排污井雨水井4.5基坑支护汉阳项目二期1层地下室区域基坑支护桩和冠梁已施工完成，本次施工可以充分利用原已施工基坑支护，直接开挖。2层地下室区域支护需提前施工，主要支护形式有钻孔灌注桩、水泥土搅拌桩、局部放坡等。2层地下室区域1层地下室区域（利用原有支护）19#楼14#楼6#楼12#楼

基坑支护（2层地下室支护施工）主要支护形式有四种：钻孔灌注桩搅拌桩加固内支撑放坡2层地下室施工区域支护桩平面设置形式19#楼14#楼

基坑支护（1层地下室支护施工）主要支护形式有三种：钻孔灌注桩搅拌桩加固放坡1层地下室施工区域利用原有支护桩6#楼12#楼项目大门钢筋加工区办公区、生活区

本图为桩基及支护阶段平面布置图，14#楼施工前原临时施工道路可以使用，14#楼灌注桩施工后原临时道路破除，需要新设置施工道路。4.6桩基及支护阶段平面布置图新设临时道路原临时道路新设临时道路新设临时道路泥浆池泥浆池泥浆池泥浆池钢筋加工区钢筋加工区办公区生活区原临时道路管桩堆场桩基作业施工顺序1132桩基已施工区域补锚杆或管桩19#楼14#楼6#楼12#楼锤击管桩3台机械先施工主楼周围，后施工车库：1236#、14#、19#楼超前钻同时作业，灌注桩根据超前钻进度同时施工，14#楼施工前需要破除临时道路。灌注桩11台机械（1台旋挖，10台反循环钻机）同时施工：19#楼14#楼6#楼12#楼（桩基已完成）1（3台同时施工）

两层地库分三层开挖，单层地库分两层开挖。图例说明：洗车处主道路

开挖思路：开挖顺序：4.7土方开挖阶段出土区域编号123456789101112101113261254987开挖方向土方分区开挖量：土方量统计123456789101112土方分区预估土方量13.2万方21.6万方32.6万方43.1万方53.1万方62.7万方71.4万方81.3万方91.5万方102.2万方112.1万方121.8万方总计约26万方土方平衡已交付区18#17#21#22#20#19#14#6#12#3#4#5#一期二期三期1#示范区二期主楼6#楼开挖土方2018.11底12月初，回填一期二标段地下室外墙约1万方。二期土方开挖考虑预售节点，先挖主楼，再挖地库。二期中间地库土方用于19#14#楼地库外墙回填。地库开挖在2019.1-3月，此时主楼周边地下室出±0.000，约0.5万方。项目大门钢筋加工区办公区施工道路部署说明：

本方案考虑设置四个钢筋加工区，随着地库分段施工，钢筋加工区根据现场情况进行移位。中间地库塔吊无法覆盖由汽车吊配合施工。地下室基础阶段平面布置图塔吊编号塔吊型号臂长1#TC5510JZ55M2#TC5510JZ55M3#TC6010JZ60M4#TC5710JZ55M西南北东1234汽车吊图例说明：项目主出入口部署说明：主体施工阶段地库基本封闭，场地布置较为宽松。该阶段每栋楼设置一个钢筋加工区和一个加气块堆场。模板木方设置一个堆场，仅14#楼采用传统木模，其余为铝模爬架体系。

工艺样板展示区钢筋加工场地木方、模板堆场图例说明：主体结构阶段平面布置图施工道路办公区北西南东1234人货梯（下地下室）加气块堆场材料集中堆放区瓷砖集中加工区机电集中加工区部署说明：

装修阶段材料加工区及堆放区均设置在一层地下室，14#、19#楼为普通高层（29层、16层）共用一组加工区，6#楼（16层）12#楼（57层）各设置一组加工区。图例说明：装修阶段平面布置图大门垃圾堆放点人货梯（下地下室）19#14#6#12#汽车坡道入口Part5计划控制5.1核心计划绿好红差序号指标名称指标值（土地版）指标值（启动版）差异(启动版-土地版）说明11.1

(峰值)年自有资金投资回报率44.38%58.12%13.74%1.资金峰值降低2.净利润增加3.现金流回正周期降低1.2

(均值)年自有资金投资回报率66.72%82.22%15.50%1.资金峰值降低2.净利润增加3.现金流回正周期降低22.1现金流回正周期（月）

9.609.36-0.24开发贷款、并购贷款提款日期提前33.1销售毛利率

20.45%24.00%3.55%收入增加、成本微降3.2销售净利率7.27%7.84%0.57%收入增加、成本微降44.1净利润54,82660,1975,371收入增加、成本微降55.1IRR233.00%118.38%-114.62%投资模型调整，公式差异66.1整盘管理费率

2.00%2.00%0.00%

6.2整盘营销费率2.50%2.20%-0.30%

77.1首期开盘周期（月）6.5

6.0-0.5

7.2首期竣工结转周期（月）34.3

34.30

7.3首期结转面积（M2）212721

212,7210

绿好红差注：总货值未包含精装修货值序号指标名称指标值（土地版）指标值（启动版）对比结果（启动版-土地版）说明1总货值（万元）655,650661,7796,129平均售价上浮1.1地上可售622,695631,4648,769地上可售总货值1.2地下车位可售32,95530,315-2,640根据集团确定的可售车位比例计算2总投资额（万元）447,911445,340-2,571项目总投资额(含息、不含税)2.1土地成本280,072280,0720土地成本（含地价、契税及价外收费）2.2四项成本167,839155,079-12,760前期+建安+基础设施+配套(不含精装修成本）3平均售价（元/平米）16,83217,072240销售货值/可售面积(不含车位)4平均成本（元/平米）13,42213,661239财务成本较土地版增加5自有资金投资峰值（万元）154,093132,843-21,250重新调整资金安排6EVA值（万元）15,87317,2621,389项目税后净利润-集团资本成本+项目资金利息收入7货地比2.312.360总货值/土地成本七大里程碑节点5.2工期节点计划5.3配套主要节点计划

5.4首开供货计划14#楼19#楼6#楼12#楼桩基施工完成时间2018.10.242018.10.222018.10.10——总包开始时间2018.12.222018.12.222018.12.12018.11.10结构出正负零2019.1.202019.1.202018.12.202018.12.20达预售条件时间2019.7.172019.7.172019.8.172019.9.17

5.5阶段施工计划

桩基土方施工阶段（总工期85天：桩基45天，场地移交+检测10天，土方30天）

超前钻

管桩灌注桩泥浆清理桩基检测土方开挖9-3010-1010-2010-3011-1011-2011-3012-1012-2012-301-101-206#楼19#楼14#楼10天14天10天7天7天20天25天20天3天3天3天7天7天7天15天30天30天12#楼12-25

地库管桩35天

桩基已施工，直接开挖

阶段施工计划

主体至交付施工阶段（6#楼）

地下室施工主体结构施工（封顶）砌筑抹灰及外墙涂料基层爬架拆除及外墙涂料面层室内精装修室外工程验收竣备及交付联合验收20104季度20184季度20191季度20192季度20193季度20194季度20201季度20202季度20203季度2018-11-252018-12-2525天2018-12-2046层ⅹ6天/层+30天=306天（春节30天）2019-3-202019-10-252019-12-25276天+60天40天2019-11-252020-2-530天2019-5-202020-4-2075天330天2019-12-2560天2020-6-20115天2020-10-202020-4-2060天120天

非关键线路占用时间

关键线路占用时间

阶段施工计划

装修施工阶段（6#楼）室内精装修20104季度20184季度20191季度20192季度20193季度20194季度20201季度20202季度20203季度2019-5-202020-4-2075天330天

非关键线路占用时间

关键线路占用时间装修阶段一装修阶段二装修阶段一：厨卫间、阳台防水，墙地砖铺贴，石膏板吊顶，墙面腻子，公区贴砖；装修阶段二：地板安装、户内门安装、厨卫间部品安装、墙面油漆等及公区装修收尾；占非关键线路270天5.6进度保证措施铝模爬架体系施工，门窗、栏杆、外墙腻子全穿插，节省工期；标准层施工严格按照4天一层的进度控制，4套支撑体系投入，抢在武汉军运会前主体封顶，全面开始室内作业；抢地下、保地上，尽最大能力土方外运（谨防年后军运会准备期间禁运）主楼地下室2019年农历春节放假前出正负零，为年后主体施工创造条件；桩基工程施工优先施工主楼区域，提供开挖作业面；54321精装修全穿插，主体施工阶段N-15插入控制，节省工期；6建立三级计划体系，围绕管理行为“369”和制度流程“4789”及时检查分析纠偏；5.7管理措施三大联检六大停止4789九大动作四大制度七大标准八大流程九大指引“369”“4789”主线节点开工时间桩基完工±0.00地下结构单体预售节点主体结构封顶外架拆除装修进场竣工时间整体管控措施1、招标时工期管理量化，2、合理安排关键工作搭接，3、合理安排非关键工作的插入时间。节点延期处罚：关键节点滞后每天罚款2万元，超出10天部分每天罚款5万元。充分考虑1、供货、制作周期2、政府政策等周例会制度每周二监理例会，1、审核上周完成情况，2、查明滞后原因，3、制定赶工措施方案，4、报工程部存档。月进度总结会1、每月25号总包提交工程月报和下月计划，2、监理部审核上月完成情况，核对有无滞后；3、查明滞后原因，制切赶工措施方案；4、报工程部存档。设置关键节点1、出正负零；2、达到预售条件；3、主体封顶；4、主体验收完成；5、爬架拆除；6、竣工备案完成；7、全装修界面移交完成；8、精装修完成；123进度动态控制措施进度可视化管理1、发文项目工程部发文通知进度滞后，要求制定抢工措施。2、抢工计划总包编制抢工计划，工程部和监理部审核合理性并跟踪抢工计划执行情况。3、约谈付款前约谈项目经理制定下月的关键节点；工期滞后，约谈实际承包人，采购参加。4、奖罚机制关键节点滞后按合同约定处罚，直接从当月工程款扣除。按天制定合同工期提前完成的激励措施进度奖惩措施5.8标准工期分解（4天木模分解）晚上19:00开始浇筑砼第1天注：1、钢筋下料、成型、拉钩提前完成，不占用工期；

2、拆除最底层模板，以及整理，在砼浇筑、放线期间，同步拆除整理，不占用工期；

3、砼浇筑确保在24：00之前浇筑结束，确保板面强度，提供后续流水施工；1层结构2层结构18：00点前完成面筋绑扎，数据校正，晚上19：00开始浇筑砼第4天测量放线，早上6半点之前墙柱钢筋绑扎，晚上22点之前套箍筋压力焊，早上10点之前木工排架搭设，晚上20点之前木工梁板支模，晚上24点之前第2天第3天钢筋工梁、板底筋绑扎，下午17点之前木工墙柱支模，晚上22点之前安装管线预埋，晚上24点之前第5天18：00点前完成面筋绑扎，数据校正，晚上19：00开始浇筑砼第8天测量放线，早上6点半之前墙柱钢筋绑扎，晚上22点之前套箍筋压力焊，早上10点之前木工排架搭设，晚上20点之前木工梁板支模，晚上24点之前第6天第7天钢筋工梁、板底筋绑扎，下午17点之前木工墙柱支模，晚上22点之前安装管线预埋，晚上24点之前铝模4天/层进度工序分解第一天第二天第三天第四天06:00-11:0013:00-18:0020:00-22:0006:00-11:0013:00-18:0020:00-22:0006:00-11:0013:00-18:0020:00-22:0006:00-11:0013:00-18:0020:00-22:00施工放线/墙柱加固体系拆除墙柱焊接/模板定位筋/拆墙柱模板墙柱钢筋绑扎/水电预埋/单面合模墙柱钢筋绑扎/水电验收/全面合模墙柱加固体系/拆顶模/梁板拼模绑扎梁板钢筋/水电预埋/模板调模绑扎梁板钢筋/吊模钢筋/水电预埋绑扎面筋/加强筋/降板吊模验收/混凝土浇筑/养护

时间节点

进度节点

标准工期分解（4天铝模分解）墙柱绑扎水电预埋单面封模定位放线墙柱焊接墙板拆除墙柱验收水电验收第一天06:0011:3013:3018:0020:0022:00墙柱封模墙柱初调水电验收墙柱封模墙柱初调梁板拆模梁板装模第二天06:0011:3013:3018:0020:0022:00梁筋绑扎模板加固梁板拆模梁板装模梁板绑扎模板调模第三天06:0011:3013:3018:0020:0022:00降板吊模验收浇砼板筋绑扎水电预埋砼浇筑砼养护第四天06:0011:3013:3018:0020:0022:00总体思路：第一天完成墙柱钢筋绑扎。第二天完成墙柱模板安装。第三天完成梁板模板的安装以及梁钢筋绑扎。第四天完成板钢筋和吊模，中午进行混凝土浇筑。5.9穿插提效基础垫层正负零预售封顶外立面完成交付精装修室外工程室内装修线主体、外立面线装修介入时间节点工序穿插劳动力均衡外立面工序前置外窗、栏杆施工插入内墙施工，初装修施工电梯、塔吊拆除后收尾吊篮布置及收尾室外工程线土方回填时间节点管网穿插景观园林穿插NN-1N-2N-3N-4N-5N-6N-7N-8N-9N-10N-11N-12N-13N14爬架螺杆孔外门窗栏杆外墙排水立管消防立管外墙5+N同步：5：混凝土结构、局部砌体结构、螺栓孔封堵、外墙门窗、栏杆百叶；N：排水立管、消防立管、外窗玻璃及收口、内墙螺杆孔洞口封堵等；施工电梯进爬架爬架覆盖楼层提效动态楼层室内作业工序外墙施工工序备注N主体结构施工4.5层爬架N-1支模层N-2模板拆除、清理、螺杆孔洞封堵及防水、外墙接茬打磨及修补N-3反坎浇筑，植筋、放线、材料运输排水立管安装、外墙局部粉刷N-4室内砌体栏杆、外窗安装外墙腻子施工说明：爬架延迟于首层铝模之后安装，确保与铝模不交叉作业的影响。NN-1N-2N-3N-4N-5N-6N-7N-8N-9N-10N-11N-12N-13N14结构外窗玻璃及收口地坪防水保温水管安装公区安装公区墙地砖室内腻子外墙5+N同步：5：混凝土结构、局部砌体结构、螺栓孔封堵、外墙门窗、栏杆百叶；N：排水立管、消防立管、外窗玻璃及收口、内墙螺杆孔洞口封堵等；施工电梯进爬架爬架以下楼层按10层/施工段提效模型楼层室内作业工序外墙施工工序备注N-5抹灰灰饼施工中间结构验收之后，吊篮施工外墙涂料土建由总包施工N-6烟道安装、消防立管安装、排水安装N-7地坪凿毛、卫生间防水、闭水、室内给水安装、公区给水安装N-8地坪施工N-9内墙保温N-10内墙抹灰（石膏和水泥砂浆）N-11窗玻璃安装、公区管线安装N-12公区管线安装N-13公区墙地砖施工N-14室内精装湿作业、入户门框安装、收口N-15施工精装湿作业、公区吊顶抹灰NN-1N-2N-3N-4N-5N-6N-7N-8N-9N-10N-11N-12N-13N14Part6质量保证措施6.1、质量管控目标6.2、图纸会审/深化6.3、技术交底6.4、样板引路6.5、材料封样6.6、实测实量6.7、停止点检查6.8、三层会验6.9、风险控制6.10、精装修质量控制6.11、安全文明创优2023/3/256.1质量管控目标（第三方评估保证）评估目标：集团排名前三目标细化：检查项目标得分权重综合得分备注实测实量95分35%33.25分质量风险91分35%31.85分安全文明89分20%17.8分管理动作91分10%9.1分综合成绩≥92分安全创优市安全文明工地“黄鹤杯”结构创优市优质结构2023/3/25审图原则：先粗后精：先看平立剖、再看尺寸、坐标、轴线、标高等；先大后细：先看大图，后看细部大样先主体后装修先一般后特殊重功能细节重客户感受图纸会审封闭审图图纸交底及时沟通设计内审6.2图纸会审/图纸深化审图方法：图样与说明结合结构图与建筑图结合图纸与变更结合2023/3/256.2图纸会审/图纸深化主体结构施工前图纸会审结构深化装修完成面标高关系总图综合布置图砌筑抹灰前精装修施工前精装修施工中精装修施工后放线定位样板带线移交土建、装修场地移交指引交付样板层放线验线交付样板层验收集中加工装修部品部件安装重点工艺管控细节观感深化装修后评估PPT装修后评估会议标高深化结构深化厨房综合排布卫生间综合排布客厅、卧室综合排布公区综合排布装修观感深化①逐项排查②复查质量要求交底工艺流程交底各工序施工要点交底安全检查交底图纸交底材料交底样板交底6.3技术交底其他交底总分包合同交底防渗漏交底6.4样板引路钢筋工程模板工程混凝土浇筑节点砌筑样板水电预留样板屋面样板卫生间防水样板门窗安装塞缝样板外墙防水样板外墙涂料样板室外集中样板一结构支撑体系外墙内保温样板内墙抹灰样板栏杆安装样板2023/3/256.4样板引路天花吊顶样板墙面乳胶漆样板木地板铺贴样板橱柜、浴室柜样板淋浴屏样板水泥砂浆找平样板门、门套样板石膏线样板浴室镜框样板龙头、花洒样板精装修工艺样板卫生间地面湿铺贴窗台石抛光样板窗台石样板门槛石样板6.4样板引路6.5材料封样招标母版投标样板中标样板施工大样设计过程中，由技术部门主导对材料进行选样，作为招标材料样板。根据招标文件要求，由投标单位制作并提供的材料样品，投标文件的组成部分。招标结束后，中标人提供的样板经会签后予以封存，作为履约验收标准。对建筑效果影响较大的施工工程或材料，需要做工艺样板。6.5材料封样封样展示2023/3/256.6实测实量实测实量体系制度交底、培训、贯宣、考试组织施工单位、监理项目主要管理人员参观实测实量优秀项目约谈施工单位工领导、项目经理对实测实量的认识，对目标达成一致形成针对性操作性较强的实测实量方案项目工程部组织施工单位、监理单位对施工方案进行专题讨论结合工程特点，施工单位、监理单位编制实测实量专项施工方案及保障措施工程部组织监理、总包联合实操实测实量，点评，提出改进措施体系正常有效运行，PDCA循环，不断提升管理水平2023/3/25混凝土实测实量控制措施垂直度控制1、支模体系加固到位；2、模板垂直度检查；3、混凝土浇筑前复检。平整度控制1、模板拆除后清理干净；2、检查模板平整度；3、拆模后复检平整度。截面尺寸控制1、模板安装后对尺寸进行复核；2、支模体系加固到位；3、拆模后复检。楼板厚度、平整度控制1、模板安装后对标高进行复核调整；2、混凝土浇筑做好标高控制；3、拆模后复检。2023/3/25二次结构及装修实测实量控制措施方案报审确定工艺流程明确技术质量要点实测实量目标确定（95分以上）室内样板将方案在现场落地确定各关键节点做法各方会签确认工人进场后现场交底基层处理基层垂直、平整度复核—剔凿、返工交界处挂网线槽修补、塞缝、螺杆洞处理到位灰饼冲筋找出并恢复控制线根据方案的厚度要求做出灰饼控制好合理的间距（≤1.5米）复核调整根据进深开间设计值复核冲筋打磨冲筋，并确保垂直度，平整度大面冲筋匀速喷涂，即喷即抹稍硬后用靠尺检查整改对喷浆产生的起泡及时挖除填补实测实量总包100%检查，数据上墙要求专业分包100%整改后复查达标后方可移交精装修2023/3/253.主体结构砼浇筑过程中实测控制2.隐蔽验收制度1.浇筑前墙柱顶板检查校正4.拆模后效果及实测结果事前、事中控制2023/3/252.图纸原位标注3.实测数据汇总4.问题点整改事后控制1.实体墙面原位标注抹灰墙面腻子墙面结构墙面2023/3/256.7停止点检查2023/3/256.8三层会验及时有效的组织实施“三层会验”，将设计、质量、功能方面的问题提前发现，确定最优做法，达到既满足功能、保证质量，又成本最优的效果。“三层会验”验收重点：使用功能是否满足要求；现场是否与图纸相符；是否按照设计意图进行施工；是否存在的质量缺陷；工艺做法是否符合规范及集团要求；是否存在功能过剩、成本浪费现象；成品保护措施2023/3/256.9风险控制1严格执行合同，按合同中约定质量管理体系条款进行行之有效的质量管理工作。2切实贯彻弘阳集团《工程质量管理制度》，辅以项目质量管理实施细则，进行全面指导、约束、管理、监控管理工作，以制度作为管理工具，保证质量管理体系的正常运行。3将影响质量的不利因素纳入管理范围，抓住这些关键问题进行处理和解决；将对质量管理起负作用的相关管理人员清退出场，抓住质量管理关键人物。4将每周监理会前质量联合检查作为最直接有效的管理手段进行现场质量管理工作。对施工方案实操性进行审核技术交底有效落实到班组、工人图纸深化及优化管理质量问题及时有效的整改简单而行之有效的质量监控手段2023/3/25砌体开裂：1、组砌方式；2、基层钢丝网；3、拉结筋、梁底顶塞；

石膏粉刷：基层墙体处理→弹线→搅拌→贴网格布→做灰饼→冲筋→手工上墙→抹平→修整→门窗洞口及阳角收口→清理；墙地砖空鼓：1、检查粘接砂；2、墙体砖浸泡；3、控制每排砖粘贴时间；4、及时成品保护；吊顶开裂：1、检查主、副龙骨材料检查；2、间距，龙骨固定；3、面板安装板缝预留4、板缝处理贴嵌缝带防开裂空鼓2023/3/25预防措施1）合理选择原材料，及浇筑顺序。

2）严格控制混凝土配合比3）砼浇筑后，及时养护。过程控制1）模板安装牢固，拼缝严密。对拉螺栓应加焊止水环。2）混凝土浇筑分层分段进行。3）严格控制振捣不得欠振或超振。4）地下室施工缝设置止水钢板。

后浇带的砼应采用补偿收缩砼。

穿透外墙的预埋件加焊止水环。预防措施1）严格控制管材及配件质量；2）给水管道安装后必须进行水压试验；3）厨卫间和阳台地面必须设置防水层。4）地漏与泛水坡度符合设计要求。过程控制1）做好预留预埋工作。2）厨卫间墙底统一浇筑混凝土导墙，力推一次成型。3）卫生间1%向地漏的坡度，楼地面完成后应进行闭水试验。地下室防渗漏厨卫间防渗漏防渗漏2023/3/25吊模洞口封堵反坎一次成型2023/3/25（1）外墙砌体尽量避免凿打，墙体缺陷修补后方可打底粉刷。（2）严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，严控勾缝质量。（3）温差裂缝，首先将打底层凿去，加上钢丝网片，再用高标号水泥砂浆分层抹实。（4）局部太厚处要采用钢丝网来加强，外墙抹灰应分次、分层，加强养护。（5）窗台、遮阳板、雨篷等水平构件应按要求进行找坡，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角。窗框周边应提位勾缝打胶，窗后塞口要塞紧密，窗洞上方须做滴水线槽。外墙防渗漏外墙对拉螺杆封堵2023/3/25（1）卷材防水层裂缝1）选用延伸率大，耐用年限高的卷材。

2）铺卷材时不宜拉得太紧。夏天施工要放松后铺贴。在防水卷材已出现裂缝时，切割后再满粘一条卷材防水层，节点细部裂缝的处理方法同上。（2）女儿墙根部漏水施工屋面找平层和刚性防水层时，在女儿墙交接处应留分格缝；卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。（3）天沟、檐沟漏水天沟的接头和屋面基层结合处的灌缝需严密和平整，水落口杯按要求安装，排水坡度不宜小于1％，沟底阴角要抹成圆弧，转角处阳角要抹成钝角，并用与卷材同性质的涂膜做防水增强层，沟与屋面交接处空铺宽为200mm的卷材条，防水卷材必须铺到天沟外邦顶面。屋面防渗漏女儿墙防渗漏屋面管道根部防渗漏2023/3/256.10精装修质量控制样板引路1、做好工艺与节点样板，突出解剖及完成面效果；2、针对不同户型，做相应的交付样板；3、成品保护样板等工作面移交1、户型尺寸即实测指标合格移交；2、点位、管线等安装类；3、标高系统的移交；停止点检查针对重要的工序节点安排相应的停止点验收，合格后方可下道工序细部过程验收细部节点与工序过程做重点管控，不合格及时要求整改及闭合；1、对于精装修的管控，项目部主要根据集团精装修管理制度进行控制及管理；2、精装修进场后，每个标段总包完成精装修工序样板及精装修房交付样本的制作；3、样板制作完成后，组织公司各部门、装修单位及监理进行联合验收，合格后方可大面积开展精装修的施工；4、过程中充分发挥样板功效、停止点的执行、实测实量过程PDCA及用好集团精装修管理制度等；2023/3/25

过程控制主要装饰材料品牌核对，进场材料设备进场报验严格执行防水试验、各类管线、吊顶、涂料基层等隐蔽验收对铺贴、涂饰、洁具、卫具等安装验收完成水电功能性检查和验收龙骨材料规格验收木地板防潮层未按要求上翻吊顶内管线材质不合要求吊顶钉眼未进行防锈处理2023/3/25

质量管控重点序号质量管控重点施工应对措施1卫生间渗漏1.土建卫生间沉箱防水施工质量达到要求；2.卫生间翻边施工合格；3.如给排水施工破坏土建卫生间防水，必须进行二次防水施工，并达到防水要求；4.地面瓷砖、石材、门槛石铺贴，必须采用湿铺贴，铺贴质量合格。2天花吊顶开裂1.吊顶龙骨结构安装必须牢固；2.在造型转角结构部位，必须采用“L”型或者双层错位封板；3.封板拼缝需留4-7mm的均匀缝；4.必须采用正确的补缝材料、抗裂网布、粘贴胶材料；5.尽量避免在潮湿气候施工。3木地板起拱1.墙面四周需预留10-15mm缝隙；2.水泥砂浆地面平整度不得超过3mm，强度大于80%；3.及时做好成品保护；4.尽量避免在潮湿气候施工。4卫生间墙面抛光砖空鼓脱落1.卫生间抛光砖铺贴必须采用湿铺贴施工。2.过程中甲方工程师和监理工程师加强巡视力度，一旦发现空鼓现象，立即要求整改；3.每层完成后进行排查；4、必须按照集团要求采用传统硅酸盐水泥掺10%的801胶，严禁用复合硅酸盐水泥。2023/3/25序号质量管控重点施工应对措施5天花、墙面扇灰乳胶漆粗糙1.土建天花、墙面施工质量符合要求：平整度4mm、垂直度4mm、阴阳角方正4mm;2.内墙腻子施工质量符合要求：平整度3mm、阴阳角垂直度3mm、阴阳角方正3mm、立面垂直度3mm;3.项目部、施工单位必须对每道工序进行检查监督，上道工序不合格，不能进行下一道工序的施工。6墙地砖细节收口粗糙瓦工在厨、卫窗阳角边根据材料特性需明确施工工艺，釉面砖采用45度兜角工艺，小于2MM以内；玻化砖采用海棠角收口工艺，海棠角3MM双边口收口；墙、地面有石材拼花需先放线，确认施工部位（石材需做背后防碱处理），分析与后期工序（异材质搭接）是否产生矛盾冲突；7维修不及时，对业主承诺完成时间一再拖延1.项目部安排专人负责跟踪检查维修工作，及时检查维修进度与承诺时间是否吻合，发现问题及时解决。2.客服积极主动与业主沟通，及时通报维修进展情况；3.如有不能按期维修交付的，客服、项目提前与业主沟通，做好解释工作，争取业主的理解。

质量控制重点2023/3/25武汉市优质结构范围：三标段6#、12#、19#时间：取得竣工验收备案证后准备工作：6#、12#、19#楼采用铝模加爬架体系，免抹灰，采用高精砌块和粘粘剂，申报优质结构工程。施工过程中做到应做到：①工程项目必须符合基本建设程序；②地基基础、主体结构等各阶段必须通过验收；③取得竣工验收备案证；④项目在治理质量通病方面取得显著成效；具有突出的质量特色；⑤项目在新技术应用方面具有一定的先进性。2023/3/256.11项目安全文明创优

“黄鹤杯”奖每年评选一次，评审工作一般安排在每年12月进行，要求施工单位提前与武汉建设安全管理协会组织联系沟通，积极接受市城建安全生产管理站的检查指导。要求施工单位保证以下申报条件的完善：①积极配合甲方办理施工许可手续，制定切实可行的创“黄鹤杯”奖方案和措施；②安全管理资料做到完整齐全、填写认真，具有较强的指导性，并能反映施工现场安全生产的实际情况；③在工程施工过程中，企业安全生产管理部门按规定对施工现场进行了检查考核，发现的安全隐患得到了及时整改；④保持安全文明常态化管理，务必保证单位工程安全验收评价综合评定的汇总得分高于85分。⑤施工过程中落实安全管理行为，避免重大安全事故。安全黄鹤杯2023/3/25一卡通系统芯片安全帽水平防护标准化塔吊吊钩导引系统可视化APP无重大安全施工安全文明常态化安全管理设施2023/3/25洞口防护2洞口防护1楼层吸烟区楼层消防临边防护1临边防护2定型化防护2023/3/25楼层配电箱电梯井防护楼层厕所楼梯间通道防护定型化防护电梯井防护楼梯间通道防护Part7项目开发重难点及对策项目二期场地地质条件较差，全部处于灰岩地带，主楼灌注桩作业效率降低；项目紧邻交付小区，居民投诉，城管夜间干扰施工；桩基支护同时开工，场地安排、工序计划相对复杂。对策：①设计结合超前钻报告，提供每根桩计算有效桩长。②利用一期证件办理夜间施工许可证，减少夜间城管干扰。③优化施工方案，尽量采用噪声小的机械设备，并采用降音减噪措施。④提前策划、合理规划桩基支护作业方案，避免因工序倒置耽误工期。7.1桩基进度风险项目二期前期桩基等作业处于无证施工阶段，可能面临城管、建管站等政府部分阻止施工等风险。对策：①做好现场安全文明施工，工地大门紧闭；②开发配套部门与政府、城管等部门做好沟通；③尽量减少现场施工噪音和扬尘等对周围居民的影响；④借用一期施工许可证，减少政府部分干扰。7.2无证施工项目二期原美好已施工部分桩基，包括原规划的6#、7#、11#、12#主楼灌注桩、复合地基以及周围地库管桩，现7#、11#楼规划已去掉，6#楼南移。对策：①6#、12#楼充分利用原有已施工灌注桩，根据现有方案进行补桩；②7#、11#楼位置改为地库，在充分利用原有桩基的基础上增加锚杆；③充分利用地库已施工管桩，补充锚杆或管桩；④借用原桩基验收资料，原桩基补验合格后重新利用，对于不合格的进行补桩。7.3原施工桩基利用项目二期14#、19#楼区域为原池塘，土质为淤泥质土，且紧邻20#楼，土方开挖与二期桩基施工相互交叉，存在一定风险；东侧6#楼区域原基坑已开挖，长期泡水对土质影响较大，且部分地库底板已浇筑，需要处理。对策：①20#、19#楼土方开挖和桩基施工提前考虑、统筹策划，保证基坑开挖安全和桩基正常作业；②6#区域施工前进行抽排水和土方回填，保证桩基作业；③地库长期泡水区域根据土质破坏情况进行回填处理。7.4地质情况复杂7.5土方外运项目周围为居民区，一期混凝土夜间浇筑投诉后，工地封停禁止渣土外运；武汉市下雨天气禁止土方外运，进入冬季后武汉市禁运较多，年后举办军运会，可能会长时间封停工地。对策：①调整一期混凝土浇筑时间，避免夜间混凝土浇筑，遭投诉；②沟通土方单位，充分利用出土时间，增加机械和车辆，全力外运出土；③将出土时间控制在年前，避免年后受军运会影响。7.6土方开挖项目所处位置原为汉阳鱼塘，土质较差，存在淤泥质土和回填杂土，一期土方开挖出现土体挤压，导致主楼灌注桩及部分地库管桩断裂倾斜，补桩工作相对复杂，严重影响施工进度。对策：①土方开挖前，做好土方开挖方案和应急预案，遇到紧急情况及时处理；②借鉴一期经验，土方开挖前根据土质情况做好基坑支护方案；③土方开挖前组织交圈会，过程中总包跟踪控制。7.7基坑支护风险项目场地原为汉阳鱼塘回填，土质为淤泥土和杂填土，土质较差，项目二期西侧和北侧紧邻市政道路，南侧紧邻一期20#楼放坡，基坑支护风险较大。对策：①为避免市政道路破坏，紧邻道路基坑支护形式采用单排和双排灌注桩；②西北角位置采用内支撑，保证基坑安全；③单层地下室与双层地下室交接处采用单排灌注桩加水泥搅拌桩；④编制专项基坑支护施工方案。7.8场内交通组织项目二期现与一期连通，一期通行主道路穿过二期14#楼，二期施工该主道路涉及改道，需要统筹考虑场内交通组织安排，避免耽误施工。对策：①初期项目一期可以使用该道路，后期项目一期需要围挡与二期分开；②二期桩基施工，该主道路进行改道作为临时道路；③6#楼西侧后期小区主出入口设置为二期施工大门和主道路；④6#、14#、19#楼南侧沿东西方向设置通长临时道路，总包进场后统一规划硬化。7.9预售节点达成项目二期预售分为三批次，第一批为14#、19#楼，第二批为6#楼，第三批为12#楼，第一批楼层低，但属于两层地库，第二批和第三批属于一层地库，但楼层高，特别是12#楼属于超高层。对策：①12#楼原桩基已施工完，提前安排超限审查，土方提前开挖移交总包作业；②6#楼补桩后，土方提前开挖移交总包作业；③14#、19#楼主要难点在土方开挖和两层地下室作业，重点考虑；④14#、19#楼楼层低考虑采用木模加脚手架，6#、12#楼楼层高考虑采用铝模加爬架。7.10图纸问题项目工期紧张，一期出现设计出图进度影响现场施工进度；项目为全精装修交付，建筑、结构、机电、精装图纸需要交圈，特别是精装修点位预埋等精度要求高，不交圈后期返工维修量大。对策：①根据施工进度计划，向设计部提出图计划，保证图纸按时提供；②采用BIM软件检查建筑、结构、机电、精装等错、漏、碰等问题；③组织联合封闭图纸会审，多专业角度发现图纸错误，提前避免。7.11全装修管控风险项目为毛坯竣备精装交付，精装修施工作业时间短，装修进度与质量保证存在风险。对策：①与政府部门沟通，精装修考虑提前穿插施工，减少后期工作量。②装修单位提前进场，提前做好工作面验收、整改、移交工作。③预售前完成装修交付实体样板，施工过程中各工序开展前完成实体工艺样板。④装修施工过程加强成品保护工作，建立成品保护制度。Part8新技术应用全钢附着式升降脚手架架体防护高度为4.5倍层高，具体机位布置需结合施工图纸并满足以下要求：架体高度为4.5倍层高；直线布置的架体支承跨度小于6米；折线布置为一跨二折，悬挑离该跨中心小于2m；升降和使用工况下，架体悬臂高度均小于架体高

度的2/5，且小于6m；预留机位孔按机位设计位置中心线左右80mm各埋设一根预埋管。预埋孔设置在楼板下100mm处，两管中心距160mm，前后左右保持水平，并用十字交错法捆绑牢固；8.1新技术应用——爬架搭设流程：提升流程：下行流程（或空中解体）：图纸深化图纸深化②模板安装效果拆模效果④细部节点预埋深化：□水电压槽一次成型；□砌筑企口一次成型；□栏杆固定点一次成型；□外窗滴水线、固定片一次成型；8.2新技术应用——铝模铝模施工节点深化设计应考虑周全，仔细研究各深化节点！窗洞口设置企口及预留固定片凹槽；一体式门头板下挂；二次构件如构造柱等一次性成型；水电定位预埋深化；预制构件的构造优化；强弱电箱位置现浇构造墙体深化；消防箱位置在满足消防要求和剪力墙构造的前提下考虑预埋；外墙取消砌体，包括屋面女儿墙等外墙均为混凝土现浇；结构拉缝外墙外侧做防渗漏处理；铝模管控措施：1.铝模在出厂前由厂家进行试拼装，自检合格后经项目部验收出厂。2.建立完善的自检体系，铝模班组必需设定专职质检员，在铝模施工完毕后，由班组自行检查，自检合格后再报施工员、质检员进行全面复检，最后报监理单位抽查，抽查面积不小于楼层面积的50%。3.根据弘阳地产实测实量实施标准对模板体系跟踪测量，要求整体合格率在98%以上。4.在混凝土浇筑的过程中进行跟踪测量，及时调整。5.布料机布置位置单独加固处理，防止布料机震动影响整体数据。6.确保K板加固可靠，避免漏浆、错台。铝模编号安装点位定位钢筋脱模剂支撑体系实测实量验收铝模控制要点高精砌块：施工简便，一次成型，安全文明易控制，提前进行砌筑排版，集中加工、损耗低。薄抹灰：减少湿作业，节约工期成本8.3新技术应用——高精砌块Part9合约规划及采购管理9.1成本目标成本目标签证的控制目标为不超过目标成本的0.8%。成本优化成本策划控制要点评价标准项目实际情况土方平衡土方主要外运，部分用于一期地下室外墙回填土方平衡计算约节约1.5万方土，节省费用约130万桩基支护工程根据现场现有桩基及支护，进行设计优化，尽可能利用原有桩基和支护充分利用原有桩基约2700万围护结构约600万排水立管上部100m下部采用铸铁，上部优化为upvc管材铸铁优化为upvc，节省费用约优化转变报装容量变电站专线建设节省变电站专线建设费200万铝模方案优化内外墙免抹灰节省费用约120万沿路围档设置二期沿路围挡利用原遗留围挡250m节省费用约30万《汉阳项目合约规划》链接：管控目标：目标成本偏差-2%~1%设计变更率1%签证变更率0.8%

无效成本0.2%业务目标：应招不招合同：

≯3份-项目签约闭口合同：≥25份-项目清标及时率：超80%集团要求《纳入统计的应招标合同清单》2018年成本管理硬仗：推闭口，快清标。（评价标准：1、应招不招至多3份；2、签约闭口至少20份；3、清标及时率超80%）9.2合约规划及管理目标9.3成本优化原桩基利用项目二期将原已施工桩基全部利用，通过测算约节省3326万元。铝模免抹灰项目二期6#、12#楼楼层高，采用铝模加爬架工艺，剪力墙部分免抹灰约节省一百二十万。土方平衡项目二期部分土方用于一期地下室外墙回填，约节省费用一百三十万。9.4采购计划二期采购计划9.5甲分包项目发包人分包工程序号分包工程1门窗、栏杆工程2桩基、基坑支护3电梯设备及安装4立体车库5防火门（除管道井外）6内墙保温7幕墙工程8EPS线条9GRC线条10外墙涂料11消防工程12通风工程13智能化工程14人防门发包人分包工程15进户门或防盗门