产业地产成功开发模式专题研究

#一分钟摘要一、以地产为载体的新兴产业形式——产业地产产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为主要开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形式。产业地产具有广阔的升值潜力与投资价值、提供菜单式定制化服务，以及具有超强的聚集与辐射功能等特点。二、产业地产发展迅猛城市经济的蓬勃发展，使得城市土地集约利用的需求也越来越明显，产业地产已经进入了一个市场调配资源的时代，而不是以往的以政策为主要导向的时代。由于产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及产业结构升级，都为企业带来了与以往工业地产厂房需求不一样的需求，而且这种需求的增长幅度很大。三、产业地产的八大开发原则开发产业地产的过程中，需注意八大原则：产业主题原则、资源整合原则、客观原则、定位原则、可行性原则、全局原则、人文原则、应变原则。四、产业地产的成功开发模式——“葡萄模式”产业地产这个概念，往往是在规模的园区开发中出现的。所以，最早的产业地产是在产业园区开发过程中逐渐形成的。目前，随着产业园区的发展，其衍生的产业地产也形成了一种成功的开发模式——“葡萄模式”。“葡萄模式”是指一种基础专业加上市场应用专业的组合。在这个过程中，市场定位、产品定位，以及开发操作等整个价值链能够充分的与产业知识、产业运作，地产知识和地产运作进行交叉组合。五、产业地产典型案例解读目前，在我国产业地产已开发的项目中，具有代表的项目为总部基地、BDA国际企业大道、第一企业社区、重庆模具产业园。本文将从项目概况、开发背景、市场定位、“葡萄模式”的具体实施步骤，以及运用这种模式获得的成功启示五个方面来详细介绍这几个项目是如何成功运用产业地产的开发模式——“葡萄模式”。“葡萄模式”的新兴产业形式——探讨产业地产的成功开发模式核心阅读提示：随着经济全球化的盛行、产业价值链的分解以及空间专业化的加强，一种新兴的产业形式——“产业地产”，在我国大部分地区正逐渐兴起，传统的工业开发区面临着向产业地产的全面战略转型。同时，在住宅地产、商业地产因为受限于土地储备、开发周期、宏观调控的影响，而使得其业务经营具有间断性和政策的不确定性的情况下，国内一些大型的投资商和房地产开发企业也开始意识到必须寻求可持续发展经营的创新空间。这时，产业地产进入了他们的视线。产业地产如何开发？选择一种什么样的开发模式最好？本篇专题通过解读数个典型代表案例来向您揭开谜底。

一、以地产为载体的新兴产业形式——产业地产1、概念何谓产业地产，它是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为主要开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形式。产业地产主要包括工商地产和居住物业中的非住宅部分，比如住宅产品中可用于办公营商的部分、公用事业可经营部分以及住宅小区裙楼部分等等相关物业形态。2、特征（1）具有广阔的升值潜力与投资价值产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。（2）提供菜单式定制化服务产业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。（3）具有超强的聚集与辐射功能产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，形成整体强大的社会效益和经济效益。二、产业地产发展迅猛近期产业地产有迅速升温的情况。比如以前只有新加坡腾飞基金涉足中国产业园市场，而现在像复地、绿地、中粮集团等等，以前与产业园毫不相关的企业也进入了产业园市场。1、政策利好城市经济的蓬勃发展，使得城市土地集约利用的需求也越来越明显，产业地产已经进入了一个市场调配资源的时代，而不是以往的以政策为主要导向的时代。2、产业升级为产业地产带来旺盛需求由于产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及产业结构升级，都为企业带来了与以往工业地产厂房需求不一样的需求，而且这种需求的增长幅度很大。三、产业地产的八大开发原则

人文原则篷源整合原则人文原则篷源整合原则产业地产的，吠开发原则可行性原用^ ^定位原则1、产业主题原则产业地产的主题必须明确。依据市场需求，制定产业地产主题开发规划，确立开发规模、档次、标准与空间布局，让开发依从规划走。2、资源整合原则在产业地产项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源（或称概念资源）、社会资源、政府资源、人文资源、物力资源、人力资源等。3、客观原则做好客观市场的调研、分析、预测，提高运作的准确性．开发运营的观念、理念既符合实际，又有前瞻性。4、定位原则所谓“定位”，就是给产业地产运营的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。产业地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。5、可行性原则可行性原则是产业地产整体项目的方案是否达到并符合切实可行的开发运营目标和效果。可行性原则要求产业地产开发运营行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。6、全局原则全局原则从整体、大局的角度来产业地产整体项目兴衰成败。从产业地产开发运营的整个过程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。8、应变原则7、人文原则8、应变原则人文原则是强调在产业地产运营中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到开发的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。

所谓应变就是随机应变，它要求产业地产开发运营要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整开发目标目标和修改开发方案。四、产业地产的成功开发模式——“葡萄模式”产业地产这个概念，往往是在规模的园区开发中出现的。所以，最早的产业地产是在产业园区开发过程中逐渐形成的。目前，随着产业园区的发展，其衍生的产业地产也形成了一种成功的开发模式——“葡萄模式”。“葡萄模式”是指一种基础专业加上市场应用专业的组合。在这个过程中，市场定位、产品定位，以及开发操作等整个价值链能够充分的与产业知识、产业运作，地产知识和地产运作进行交叉组合。+基础专业

葡萄模式一市场应用专业产业地产的完整价值链：市场定位、产业定位、开发操作、销售招商、物业管理和资产运营。所以，在这种模式里，从市场定位，到产业定位，到开发操作、销售招商、物业管理和资产运营，应该说这是产业地产的一个完整的价值链。+基础专业

葡萄模式一市场应用专业产业地产的完整价值链：市场定位、产业定位、开发操作、销售招商、物业管理和资产运营。相关链接：产业地产的主要开发模式产业地产的开发主体是某种产业，房子（住宅）是附属性的，其开发模式早已脱离了传统的住宅开发模式。目前，在我国房地产市场中，产业地产的主流开发模式有六种，分别是：1、产业园区地产开发模式。如风神汽车产业基地模式，苏州工业园模式。重庆模具产业园2、旅游地产开发模式。如华侨城模式。3、体育地产开发模式。如深圳观澜高尔夫地产模式4、商业区改造开发模式。如深圳的华强北、东门老街。广州的北京路、上下九。5、农业观光区开发模式。6、CBD、CID、CFD等开发模式。

五、产业地产典型案例解读目前，在我国产业地产已开发的项目中，具有代表的项目为总部基地、BDA国际企业大道、第一企业社区、重庆模具产业园。下文将具体为您介绍这几个项目是如何成功运用产业地产的开发模式——“葡萄模式”。1、总部基地（1）项目概况总部基地地处北京市丰台区西南四环交汇处，科技园出口，由中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币，是中关村有史以来最大的中外合资单体项目。总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。项目内部建有500余座每栋面积1200至6000平方米的总部楼；总面积约60000平方米总部广场；面积约12.5万平方米商业配套设施；每套面积约30—50平方米的总部小公寓；几十个面积200至500平方米的风味餐厅；大型地上、地下停车场。相关链接：项目配套总部广场（含超五星酒店）建筑面积6万平方米。99米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店位于总部基地入口，是北京市城南第一个六星级酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业组成。另外，配属的还有2栋总面积为2万多平米的总部商务酒店。玛雅大酒店位于总部基地3区内，总建筑面积21000平米。总部公寓总部基地为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。总部小公寓每套面积约30平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修，配