北京市某商住楼房地产抵押价值评估报告

北京市某商住楼房地产抵押价值评估报告北京宝信房地产评估咨询有限责任公司报告摘要：本报告估价对象为一座塔楼，地上十八层，地下二层。地下部分主要为车库、设备及人防；地上一层用作商业，二层以上为商品住宅。至估价时点，估价对象主体、外墙已经完工，正在进行公共部位内装修收尾施工。估价对象的土地、规划、销售、竣工验收证件齐备，房屋产权证（大产权证）正在办理之中。本次评估为抵押评估，评估范围为估价对象土地及全部已完成的建筑工程。根据估价对象特点、附近房地产市场及评估目的，选择成本法和市场比较法进行评估，对两种方法计算的结果进行加权确定最终评估价格。致委托方函北京某房地产开发有限责任公司:受贵公司委托，截止至2001年12月15日，我们对贵公司开发建设的位于北京市海淀区某商住楼进行了现值评估。评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，根据特定的评估目的，遵循公正的评估原则，以及抵押贷款评估的安全性、确实性和保守性原则，按照科学的评估程序、评估经验及贵公司提供的有关资料，经现场踏勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。估价对象在估价时点2001年12月15日的评估结果如下：土地使用权面积：5977.5平方米总建筑面积：34185.72平方米其中地上：26186平方米，地下：7999.72平方米可销售面积：26425.2平方米其中住宅：24906.8平方米，配套商业：1518.4平方米估价总结果：23214.7万元（人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整）顺祝商琪！北京某房地产评估咨询有限责任公司2001年12月22日估价师声明(同房地产估价规范)估价的假设和限制条件本报告评估的价格为估价对象在现状条件下、估价时点为2001年12月15日、评估目的为办理房地产抵押贷款手续的条件下的现行公开市场价值。评估报告有效期自估价时点起一年有效。在估价结果有效期内，随着时间的推移，市场情况的变化，估价结果需做相应的调整。超过一年，需重新进行评估。除特殊说明，估价对象不附带任何影响其价值的限制条件。本次估价对象的《房屋所有权证》尚在办理之中，该项目用地面积系根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，建筑面积系根据委托方提供的现有资料得出，最终面积数据应以房地局实测为准。委托方提供的所有资料，我们不负责核查其资料的真实性和合法性。本报告未考虑委托方或有负债因素短期强制处分及抵押到期清偿因素对估价结果的影响，亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象价格的影响。当本次评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等其它原则发生变化时，本估价结果会失效。本报告所涉及的估价对象范围系由委托方限定，所确定的房地产价格仅供抵押人与抵押权人在借贷时参考，具体用作抵押的房地产范围及贷款数额由金融机构决定。计算过程采用静态方式计算。本报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。房地产估价结果报告一、委托方委托方名称：某住所：北京市海淀区某法人代表：某联系电话：某联系人：某二、估价方估价机构全称：北京宝信房地产评估咨询有限责任公司法定代表人：某住所：某估价资格等级:房地产价格评估壹级资格（证书号：建房估证字［2001］008号）土地价格评估A级资质（证书号：2000A015）三、估价对象（一）估价对象背景资料估价对象位于北京市海淀区北三环外，开发商为北京某房地产开发有限责任公司。该项目为一座地上18层塔楼，用途为住宅及配套商业，具体为地上一层配套商业、二至十八层为住宅，地下共二层，为人防、设备及车库。截止至估价时点，已完成估价对象主体工程、外墙及内部公共走廊装修，室内达到粗装修程度，室外绿化尚未进行。委托方（即开发商）拟以估价对象为抵押物，向银行申请贷款，本次评估据此进行。（二）估价对象的位置估价对象位于北京市海淀区，北三环以外。对外交通可依靠万泉河路等，进而与北三环和北四环相连。公共交通主要有904路、302路、332路等十余条公交线路，出行较方便。估价对象周边医院、文体设施、中学、小学等配套生活设施完备，居住十分方便。估价对象临近中关村科技园区及著名学府北京大学、中国人民大学，文化气息浓厚，人文环境良好。随着中关村科技园区及万柳地区建设步伐的加快，该区域投资环境将得到更进一步的改善。（三）估价对象的范围估价对象为包括土地及建筑物的整体，具体范围为土地使用权面积5977.50平方米，总建筑面积34185.72平方米，其中地上建筑面积26186平方米，地下建筑面积7999.72平方米，可销售建筑面积26425.2平方米，其中住宅24906.80平方米，商业1518.40平方米。（四）估价对象概况根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘：估价对象地上18层，地下2层，建筑高度49.95米，结构类型为现浇框架。地上1层为配套商业，2-18层为住宅，地下两层为人防、设备及车库。地下车位150个。住宅有14种户型，包括一室两厅一卫到三室两厅两卫，建筑面积从76.04平方米至150.57平方米不等，主力户型为三居室。根据委托方提供的《北京市建设工程竣工验收备案表》及估价人员踏勘，截止至估价时点，估价对象主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装修水平。装修情况详情如下：项目内容外墙一层、二层及三三层局部大大理石贴面面，其余部部分黄色外外墙砖。公共部分大堂花岗岩地面、大大理石墙面面、天花板板为石膏吊吊顶。走廊地面铺地砖，墙墙面刷白（待待装修）。室内水泥地面抹平，内内墙刮腻子子，铝合金金双层推拉拉玻璃窗。各各套住宅户户门安装防防盗门。配套设备采暖系统分户式天然气壁壁挂采暖炉炉，普通铸铸铁暖气片片。消防系统每层设消防栓，烟烟感、喷淋淋。电视系统闭路电视系统、有有限电视，所所有房间预预留电视插插孔。供电系统双路供电，每户户独立ICC卡电表。通讯系统每户预留电话插插孔。电梯配三部东芝电梯梯。安全系统安全监控系统，楼楼道安装应应急灯。估价对象外部市政已经达到“七通”，即通路、通上下水、通电、通电讯、通燃气、通热力，基础设施状况良好。(五)估价对象权利状况根据委托方提供的某号《国有土地使用证》，估价对象使用范围内的土地所有权属国家所有，土地使用权由委托方以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅及配套商业，住宅终止日期为2070年5月17日，配套商业的终止日期为2040年5月17日，地号为某。目前该项目的《房屋所有权证》正在办理之中。据委托估价方介绍，至估价时点估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。四、估价目的委托方拟以估价对象即海淀区某商住楼为抵押物，向银行贷款。本次评估系据此进行，以提供上述房地产的参考现值。五、估价时点2001年12月15日六、价值定义本报告中估价结果是为抵押目的服务的住宅及配套商业房地产价格。其价格为房地产在估价时点条件下、土地为出让性质的公开市场价值。七、估价依据本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；委托方提供的资料（略）；（四）评估机构现场踏勘获得的资料及掌握的市场资料。八、估价原则此次估价在独立性、客观性、科学性的工作原则及房地产估价合法原则、估价时点等经济性原则指导下进行，主要遵循如下操作性原则进行评估：（一）合法原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。（二）最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。估价对象土地规划用途为住宅及配套商业，估价对象实际用途亦为住宅及配套商业，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。（三）替代性原则根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格作为客观价格，确定估价对象在评估时点的价格取值依据。（四）估价时点原则由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。九、估价方法根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产价格评估方法的确定原则，选取成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，并进行相应折旧修正后，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。十、估价结果评估人员根据委托方指定的评估目的，遵循公正的评估原则，按照科学的评估程序，运用适当的评估方法，评估位于北京市海淀区某商住楼在估价时点2001年12月15日，以抵押为目的房地产正常市场价格为：估价总结果：23214.7万元大写：人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年12月15日至2001年12月22日十三、估价报告应用的有效期本报告评估的价格为估价对象在现状利用条件下、评估目的为房地产抵押，于估价时点为2001年12月15日的现行公允市价，有效期自估价报告交付之日起12个月，超过12个月后，需重新进行评估。房地产估价技术报告一、个别因素分析(见估价结果报告)二、区域因素分析(见估价结果报告)三、市场背景分析北京是中华人民共和国首都，东部与天津市相邻，其余三面与河北省接壤。北京全境面积16807.8平方公里，其中市区建成区面积395平方公里，分为东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、昌平、延庆、通州、顺义、怀柔、密云、大兴、房山、门头沟十八个区县。北京市常住人口1250万人，其中城区和近郊区常住人口逾700万人，常年流动人口逾330万人。北京市区以旧城为中心向四周发展，旧城区作为全市的主体，是全国政治、经济和文化功能的中心城市和主要区域。北京也是全国的交通枢纽，铁路公路四通八达，首都国际机场有近百条航线通往国内外各大中城市，交通十分便利。同时，北京是全国商贸中心、金融中心、文化教育中心。北京也是中国的通讯中心。1996年北京电话号码升为8位，通过光缆、微波干线和卫星网络，已能同全国1434个城市和国际上200多个国家和地区实现直拨。近几年来，中国坚持推行改革开放政策，北京的经济发展速度高于全国经济发展平均水平，房地产业、金融证券业、旅游业等各个行业蓬勃发展。为推进北京市的经济发展速度，市政府加大了基础设施、公共设施的投资力度，全线贯通的了四环、地铁复八线，刚刚破土动工的城市轻轨铁路等，巨大投入使得已是得天独厚的北京更是锦上添花。与2000年相比，2001年房地产形势比较喜人，根据北京市统计发布的统计资料，2001年1月-11月份北京市房地产开发状况如下：主要指标合计上年同期增幅（％）房地产开发投资资（亿元）631.9415.052.3其中住宅318.5229.965.9商品房开复工面面积（万平平方米）4879.83662.233.3其中住宅3603.22494.944.4本年新开商品房房面积（万万平方米）1898.11070.577.3其中住宅1590.3877.181.3商品房竣工面积积（万平方方米）688.9580.318.7其中住宅577.5463.124.7商品房屋销售面面积（万平平方米）578.8532.18.8其中住宅553.9519.36.7销售给个人518.1455.813.7从该表中可以分析出，北京房地产市场与去年相比，处于增长状态，但是商品房尤其是住宅供应量的增长幅度大于需求的增长幅度。在今后一段时间内，住宅市场的走向将取决于需求。估价对象周边区域聚集了较多的住宅开发项目（略），许多项目开发规模较大。这样的开发形势，有利于该区域居住环境条件的建设和改善，从而吸引更多购房者的选择。四、最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象规划用途为住宅及配套商业，现状用途亦为住宅及配套商业，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对周边居住环境和房地产市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。五、估价方法选用根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区住宅及配套商业市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产价格评估方法的确定原则，选取成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。用成本法分别对估价对象土地和建筑物进行评估，然后相加得到整个估价对象房地产的积算价格；根据市场比较法，依据房地产现行市场行情，经比较修正得到评估对象房地产的比准价格；依照上述两种估价方法所得结果，并参考北京市房地产的特点，采用算术平均法从而得出最终估价结果。六、估价测算过程第一、成本法成本法是以开发发或建造估估价对象房房地产或类类似房地产产所需的各各项必要成成本费用之之和为基础础，再加上上正常的利利润和应纳纳税金，并并进行相应应折旧修正正后，得出出估价对象象房地产价价格的一种种估价方法法。对于新新建房地产产：估价对对象现时价价格＝土地在估估价时点的的市场价格格+建筑物重重置价格（一）取得土地地费用及正正常利税根据北京市人民民政府颁布布的34号文件件《北京市市出让国有有土地使用用权基准地地价表》及及其说明，土土地价格（熟熟地价）由由三部分组组成：出让让金、基础础设施配套套建设费（前前两者合称称毛地价）和和土地开发发及其他费费用。其中中，出让金金是指国家家作为土地地所有者将将一定年限限的土地使使用权让与与受让者而而收取的费费用；基础础设施配套套建设费是是指政府用用于城市基基础设施配配套建设已已投入和近近期预期投投入的费用用部分，主主要包括市市政及四源源费等；土土地开发及及其它费用用是指用于于征地、拆拆迁及平整整土地等费费用部分。具体估算如下：：1、土地毛地价测测算估价对象位于北北京市海淀淀区北三环环外，建筑用途为为住宅及配配套商业，根根据委托估估价方提供供的《北京京市国有土土地使用权权出让合同同》，该宗宗地审定的的住宅用途途楼面毛地地价630元/m2，配套商商业用途毛毛地价为9945元/m2。缴纳毛地价款合合计为：总毛地价款：1155400588++14344888==1697754766元2、土地开发及其其它费用根据委托方提供供的土地开开发及其它它费用，并并经本评估估机构调查查，确定估估价对象土土地开发费费用为地上上建筑2000元/m2，则：土地开发及其它它费用＝2000元/m2×261186m2＝5237720000元3、土地取得费用用土地取得费用＝＝土地毛地地价+土地开发发及其他费费用＝1697754766元+5233720000＝6934474766元4、利息假设估价对象建建设周期为为1.5年，考虑虑到0.5年的土地地开发期，则则土地计息息期为2年。年利利率以估价价时点的金金融机构贷贷款利率为为标准，11-3年期贷款款利率为5％计算中中只计单利利。利息＝6934474766×5.94％×2＝82388480元元5、利润参照市场情况，开发商利利润取20％，则：：利润＝6934474766×20％＝1338694495元6、管理费按土地取得费用用的3.00％计算，则则：管理费=6933474776×3.0％=20800424元元7、税费税费指营业税、城城市维护建建设税和教教育费附加加，根据国国务院令第第136号《中中华人民共共和国营业业税暂行条条例》、国国务院国发发〖19885〗19号文颁颁布《中华华人民共和和国城市维维护建设税税暂行条例例》及京政政发〖19993〗36号《北北京市人民民政府关于于提高教育育费附加率率的通知》的的规定，营营业税为上上述各项费费用之和的的5％计算，城城市维护建建设税为营营业税的77％，教育育费附加为为营业税的的3％，合计计为上述各各项费用之之和的5..5％，则则税费=（6933474776+82388480..15+1386694955+20800424..28）×5.5％=51444733元8、土地在估价时点点的市场价价格=土地地投资+利息+利润+管理费+税费=6993474476+82388480++1386694955+20800424++51444473=9886803348元（二）建造建筑筑物费用及及正常利税税1、房屋建造成本（1）建安工程造价价根据1996年年北京市建建设工程概概算定额和和五材、人人工费、竣竣工调价等等有关文件件以及相关关市场信息息，并结合合估价对象象建筑结构构和截止到到估价时点点的装修程程度（含土土建、设备备及安装和和初装修）确确定建安工工程造价为为2200元/m2。（2）建材行业劳保保统筹基金金取建安费用的11％，则：：建材行业劳保统统筹基金=2200元/m2×1％=22元/m2（3）不可预见费根据房地产开发发一般取费费，结合估估价对象具具体情况，不不可预见费费取建安费费用的5％，则：：不可预见费=22200元/m2×5%=110元/m2（4）红线内市政费费不计计绿化费，取取建安费用用的10％，则：：红线线内市政费费=2200元/m2×10％=220元/m2（5）其他费用根据有关政府文文件《关于于改进和调调整工程勘勘察不合理理收费办法法和标准的的通知》、建建设〖19991〗150号《关关于改进和和调整部分分勘察设计计不合理收收费办法和和标准的通通知》、((86)京建建规字第0097号《关关于编制基基本建设工工程竣工图图取费标准准的批复》、1991年12月14日北京市人民政府第31号令发布《北京市建设工程质量管理监督办法》、[1992]价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》等，其他费用包括勘探费0.3％、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0.25%、工程监理费2%、招标费0.26%等，合计其他费用单价为108.9元/m2。房屋建建造成本合合计=(1))+(2))+(3))+(4))+(5))=2660..9元/m22、利息估价对象建设周周期为1.5年，年利利率以估价价时点的金金融机构贷贷款利率为为标准，即即贷款利率率为5.94％，计算算中只计单单利并假设设资金为均均匀投入，则则：利息＝26611元/m2×5.94％×1.55/2=118..5元/m23、管理费按房屋建造总成成本的3.0％计算，则则：管理费=26660.9元元/m2×3.0％=79.883元/m2利润按照开发商利润润为20％计算，则则：2660.9元元/m2×20％=532..18元/m2税费同土地部分的计计算说明，按按上述1、2、3、4各项之和和的5.55％计算，则则：税费=（26660.9++118..54+779.833+5322.18）×5.5％=1886.533房屋综合建筑成成本房屋综合建筑成成本为上述述1至5项之和，即即：2660.9++118..54+779.833+5322.18++186..53=35777.98元元/m27、建筑物重置价价格建筑物重置价格格=35777.98元元/m2×341185.772m2==12233158222元（三）估价对象象积算价格格=土土地在估价价时点的市市场价格+建筑物重重置价格=222099961700元第二、市场比较较法根据委托估价方方提供的相相关资料：：估价对象象总销售建建筑面积为为264225.2平方米，其其中住宅部部分销售建建筑面积为为249006.8平方米，配配套商业部部分销售建建筑面积为为15188.4平方米。地地下车位150个。本次次评估分别别根据住宅宅、配套商商业、车位位不同用途途进行市场场价格估算算。住宅部分市场价价格通过对对估价对象象附近区域域类似的准准完工的商商品住宅项项目的调查查分析，筛筛选了三项项案例作为为比较对象象。各案例例与估价对对象的情况况比较如下下：因素条件说明表表项目名称待估对象案例一案例二案例三项目位置某万泉河路远大路南苏州街交易时间2001年122月2001年122月2001年122月2001年122月交易情况2002年5月月入住、正正常2002年122月入住、正正常2002年100月入住、正正常现房、正常道路通达度万泉河路万泉河路远大路苏州街公交便捷度高高高高基础设施完善程程度七通七通七通七通环境条件一般较好稍差稍差建设规模较小较大较大较小物业性质内销住宅内销住宅内销住宅内销住宅采光一般较好较好一般通风一般较好较好一般室内装修初装修初装修初装修初装修配套设施完备程程度完备完备完备完备建筑结构钢混钢混钢混钢混专业物业管理有有有有比较因素条件指指数表项目名称估价对象案例一案例二案例三交易时间100100100100交易情况1009898101道路通达度10010098100公交便捷度100100100100基础设施完善程程度100100100100环境条件1001029898建设规模100102102100物业性质100100100100采光100102102100通风100102102100室内装修100100100100配套设施完备程程度100100100100建筑结构100100100100专业物业管理100100100100因素比较修正系系数表项目名称案例一案例二案例三交易价格（元//平方米）930084008400交易时间100/1000100/1000100/1000交易情况100/98100/98100/1011道路通达度100/1000100/98100/1000公交便捷度100/1000100/1000100/1000基础设施完善程程度100/1000100/1000100/1000环境条件100/1022100/98100/98建设规模100/1022100/1022100/1000物业性质100/1000100/1000100/1000采光100/1022100/1022100/1000通风100/1022100/1022100/1000室内装修100/1000100/1000100/1000配套设施完备程程度100/1000100/1000100/1000建筑结构100/1000100/1000100/1000专业物业管理100/1000100/1000100/1000比准价格876784108487经修正比较，三三个案例比比准价格较较为接近，故故采用简单单平均法得得出估价对对象住宅用用途比准价价格：（8767+84410+88487）/3=8555（元/m2）住宅部分市场价价格=85555×244906..8=21130777674元（二）配套商业业部分市场场价格根据受托估价方方调查，估估价对象附附近商业用用途市场价价格约为110000-133000元元/m2，结合估估价对象具具体情况，确确定估价对对象配套售售价为120000元/m2。12000元//m2×15118.4m2=1822208000元（三）车位部分分市场价格格根据委托估价方方提供的有有关资料：：估价对象象地下车位位150个。根据据受托估价价方调查，估估价对象附附近住宅用用途配套地地下车位市市场价格约约为1000000元/个，结合估估价对象具具体情况，确确定估价对对象地下车车位售价为为1000000元/个，出售售率为80％。地下车位市场价价格=1000000元/个×150个×80％=1200000000元（四）估价对象象市场价格格估价对象市场价价格=住宅部分+配套商业业部分+车位部分分=21130777674++1822208000+1200000000=24432988474元七、评估对象的最最终评估值值依照上述两种估估价方法所所得结果，并并参考北京京市房地产产的特点