2020年河源房地产市场年报20210103-正式版

2021.1.41l政策环境分析目录l土地市场表现l商品房市场表现l总结与展望2Part1 政策环境分析3政策环境分析——央行出台“345”规则住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。包括碧桂园、万科、恒大、融创、中海等12家房企参加了此次的座谈会。而此次座谈会成果之一在于形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。实施时间：自2021年1月1日起。“345”规则：（1）三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于100%；（2）房地产企业“红-橙-黄-绿”四档（企业每隔一档、有息负债增速可以提高5个百分点）：三线均超（有息债务以2016年6月为上限不新增）、二线超出（有息债务增速不超过5%）、一线超出（有息债务年增速不超过10%）、三线均未超出（有息债务年增速不超过15%）（3）近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。应对“三道红线”要分短期、中期、长期来看。短期是向内抓销售，促进回款，抓住融资窗口期；中期时考虑如何降负债；长期则要容忍在低杠杆的经营环境下的房地产开发的业务模式，通过规模竞争达到稳定经营的局面。4政策环境分析——禁止房地产企业采取“零首付”或“首付分期”违规销售行为11月16日，河源市住房和城乡建设局发文关于部分房地产企业采取“零首付”或“首付分期”违规销售行为的通报。2020年10月份，河源市住房和城乡建设局对部分房地产企业进行了检查，发现部分房地产企业存在采取“零首付”“首付分期”或通过其他平台和机构为购房人提供首付融资等形式，违规为购房人垫付或者变相垫付首付款的行为。违反了《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》等法律法规相关规定，容易引发银行贷款风险和产生购房违约风险。将检查中发现的违法违规企业予以通报，并责令有关公司立即纠正违规行文，向监管部门提交书面整改报告。对拒不整改的企业，将按照有关法律法规规定严肃查处，将其列入严重违法失信企业名单，在房地产开发资质审查中进行重点审核，暂停网签。并将违法情况通报银保监河源分局。5Part2 土地市场表现6土地市场表现——年度走势土地供求价年度走势：土地供应端发力，带动需求端土拍热度增长，楼面价持续下滑。2020年河源市区土地供应大幅增加，2020年供应202.98万㎡，较去年同期增加80%，成交147.93万㎡，同比增加41%，楼面价下降35%，为1315元/㎡。河源市整体土地市场供求继2017年跌入谷底后持续爬升，2020年下半年随着经济复苏及政府加大土地入市的冲击下，土地市场热度逐渐攀升，市场预期看好。2015年-2020年河源市区住宅用地供求价走势供应（万㎡）成交（万㎡）楼面价（元/㎡）25022562500202.98200180720001501477147.93150011312751210112.61315104.7510086585572511000502121500002015年2016年2017年2018年2019年2020年数据来源：河源市公共资源交易中心、世联监控

2020年河源市区住宅用地成交情况40147.93数量（宗）占地（万㎡）同比+109%同比+78%489.510.7建面（万㎡）平均溢价率（%）同比+127%同比-96%131544.33楼面价（元/㎡）成交金额（亿元）同比-35%同比+2%72020年河源市区住宅和商办用地出让统计序号宗地编号地块位置土地用途土地面积容积率成交价楼面价溢价率竞拍人成交时间（㎡)（万元）（元/㎡）(%)1河公易土江东新区城市建设起步区规划建设大住宅兼容商服1711002.080300214511.00%广州粤东碧桂园2020/2/11[2019]74号道北面、东环路东边商业服务业投资有限公司2河公易土河源市高铁新城核心区东环路东边、商住混合用地291002.51420019520.00%河源市城市开发2020/2/26[2020]5号深河人民医院南边投资有限公司3河公易土河源市源城区万绿湖大道南面、粤赣居住用地1030001.5152009820.00%河源市保腾实业2020/7/2[2020]6号高速公路西面投资有限公司4河公易土河源市源城区万绿湖大道南面、粤赣住宅兼容商业540001.5960011840.00%河源市保腾实业2020/7/3[2020]7号高速公路西面服务业投资有限公司5河公易土河源市源城区万绿湖大道南面、粤赣住宅用地521001.5810010320.00%河源市保腾实业2020/7/1[2020]8号高速公路西面投资有限公司6河公易土河源市源城区粤赣高速公路西面住宅用地5689.971.051015.6617000.00%河源巴登新城投资有限2020/7/14[2020]31号公司7河公易土河源市源城区粤赣高速公路西面住宅用地6567.251.051172.2517000.00%河源巴登新城投资有限2020/7/14[2020]30号公司8河公易土东至景江路、西至滨江大道、南至科商住混合用地40808.372.816741.013214650.00%广州市敏捷房地产开发2020/7/8[2020]21号技七路、北至GD-C08-02A地块有限公司9河公易土东至景江路、西至滨江大道、南至商住混合用地40809.472.818381.409216090.00%河源市鼎建房地产开发2020/7/8[2020]20号GD-C08-02B地块、北至景江北路有限公司河公易土住宅兼容商业10河源大道南面、福星路东面服务业设施用41273.082.513413.7613000.00%广东理想纸业有限公司2020/7/10[2020]16号地河公易土住宅兼容商业河源市坚基演艺有限公11河源大道东边，高埔七路南边服务业设施用18897.692.23826.46549200.00%2020/8/4[2020]33号司地数据来源：河源市公共资源交易中心82020年河源市区住宅和商办用地出让统计序号宗地编号地块位置土地用途土地面积（㎡)容积率成交价楼面价溢价率竞拍人成交时间（万元）（元/㎡）(%)河公易土住宅兼容商业河源市深河共创电12河源大道东边，高埔七路南边服务业设施用13228.832.23369.528211580.00%2020/8/17[2020]34号子有限公司地河公易土河源市源城区风光纵一路东边、住宅兼容商业河源市坚基演艺有13服务业设施用30351.52.513051.14517200.00%2020/10/27[2020]39号迎客大道南面、滨江大道西面限公司地河公易土河源市源城区铁路东路（货场住宅兼容商业广东江湾控股有限14服务业设施用46400.92.517632.34215200.00%2020/10/20[2020]40号路）东面、迎客大道南边公司地15河公易土河源市源城区粤赣高速公路西住宅用地8978.671.051773.2918810.00%河源巴登新城投资2020/7/14[2020]24号面有限公司16河公易土河源市源城区粤赣高速公路西住宅用地6225.271.051111.2117000.00%河源巴登新城投资2020/7/14[2020]32号面有限公司17河公易土河源市源城区粤赣高速公路西住宅用地94141.051859.2718810.00%河源巴登新城投资2020/7/14[2020]25号面有限公司18河公易土河源市源城区粤赣高速公路西住宅用地13293.181.052625.4118810.00%河源巴登新城投资2020/7/14[2020]26号面有限公司19河公易土河源市源城区粤赣高速公路西住宅用地9003.061.051607.0517000.00%河源巴登新城投资2020/7/14[2020]29号面有限公司20河公易土河源市源城区河源大道西面、住宅用地37637.352.012043.9516000.00%河源市交投建材有2020/12/22[2020]88号创业大道北边、工业大道东边限公司9数据来源：河源市公共资源交易中心2020年河源市区住宅和商办用地出让统计序号宗地编号地块位置土地用途土地面积（㎡)容积率成交价楼面价溢价率竞拍人成交时间（万元）（元/㎡）(%)河公易土河源市高新区东至GD-E22-05居住商业混合15397.608河源市润业投资有21地块、南至GD-E22-03地块、30191.393.017000.00%2020/12/21[2020]58号西至景江中路、北至滨水路用地9限公司河公易土河源市源城区铁路东路(货场路)住宅兼容商业河源市交投建材有22服务业设施用41011.72.515379.3915000.00%2020/12/22[2020]89号东面、迎客大道南面限公司地23河公易土河源市源城区工业园、西环路二类住宅用地47984.682.06991.3679728.50.00%河源市鸿顺开发建2020/12/22[2020]82号西面设有限公司河公易土河源市源城区工业园、西环路住宅兼容商业河源市鸿顺开发建24服务业设施用39159.622.06175.47788.50.00%2020/12/22[2020]81号西面设有限公司地河公易土河源市源城区工业园、西环路住宅兼容商业河源市鸿顺开发建25服务业设施用20202.692.23507.19789.090.00%2020/12/22[2020]79号西面设有限公司地河公易土河源市源城区工业园、西环路住宅兼容商业河源市鸿顺开发建26服务业设施用12665.032.32298.7789.130.00%2020/12/22[2020]75号西面设有限公司地27河公易土河源市源城区工业园，西环路二类住宅用地24906.842.23995.0571729.090.00%河源市鸿胜开发建2020/12/22[2020]74号西面设有限公司河公易土河源市江东新区城市建设起步住宅兼容商业40393.314河源星置城市建设28服务业设施用115529.23.01165.460.00%2020/12/22[2020]70号区建设大道南面、东环路东边3有限公司地河公易土河源市江东新区规划二十米道住宅兼容商业汇峰房地产开发29路北面、规划二十四米道路西服务业设施用10821.282.82423.96678000.00%2020/12/21[2020]67号（河源）有限公司边地数据来源：河源市公共资源交易中心

102020年河源市区住宅和商办用地出让统计序号宗地编号地块位置土地用途土地面积（㎡)容积率成交价楼面价溢价率竞拍人成交时间（万元）（元/㎡）(%)河公易土河源市江东新区规划二十米道住宅兼容商业汇峰房地产开发30路北面、规划三十二米道路西服务业设施用16161.82.83571.7578789.290.00%2020/12/21[2020]66号（河源）有限公司边地河公易土河源市江东新区规划二十米道住宅兼容商业汇峰房地产开发31路南面、规划三十二米道路西服务业设施用33291.092.56824.67358200.00%2020/12/21[2020]65号（河源）有限公司边地河源市江东新区规划五十米道住宅兼容商业河公易土服务业设施用汇峰房地产开发32路北面、规划二十四米道路东16325.353.04162.96438500.00%2020/12/21[2020]64号地（河源）有限公司边河公易土河源市江东新区规划五十米道住宅兼容商业汇峰房地产开发33路南面、规划二十四米道路东服务业设施用41252.112.89364.229810.710.00%2020/12/21[2020]63号（河源）有限公司边地河公易土河源市江东新区规划五十米道住宅兼容商业汇峰房地产开发34服务业设施用43639.882.27986.098831.820.00%2020/12/21[2020]62号路南面、东江东路东边（河源）有限公司地河公易土河源市江东新区规划五十米道住宅兼容商业汇峰房地产开发35路北面、规划二十四米道路东服务业设施用32305.392.86977.9642771.430.00%2020/12/21[2020]61号（河源）有限公司边地住宅兼容商业36河公易土江东新区城市建设起步区建设服务业设施用120690.933.040190.07911100.00%河源星置城市建设2020/12/21[2020]54号大道南面、东环路东边地7有限公司河公易土河源市江东新区规划五十米道住宅兼容商业汇峰房地产开发37服务业设施用18610.252.23405.6758831.820.00%2020/12/21[2020]60号路北面、东江东路东边（河源）有限公司地河公易土河源市高新区东至共享街、南居住商业混合10472.174河源市润业投资有38至GD-E18-03地块、西至GD-21817.033.016000.00%2020/12/21[2020]55号E18-01地块、北至滨水路用地4限公司数据来源：河源市公共资源交易中心

112020年河源市区住宅和商办用地出让统计序号宗地编号地块位置土地用途土地面积（㎡)容积率成交价楼面价溢价率竞拍人成交时间（万元）（元/㎡）(%)河公易土河源市高新区东至共享街、南居住商业混合河源市润业投资有39至高新三路、西至GD-E18-0127403.583.012331.61115000.00%2020/12/21[2020]56号地块、北至GD-E18-02地块用地限公司河公易土河源市高新区东至景江中路、居住商业混合河源市润业投资有40南至GD-E19-02地块、西至共27403.583.012331.61115000.00%2020/12/21[2020]57号享街、北至滨水路用地限公司数据来源：河源市公共资源交易中心

12重点地块分析：雅居乐地产、龙光地产6.98亿拿下东源县中心区及生活配套区地块两宗地块分别经过27次、31次竞价才最终得以成交。两宗地块位于东源繁盛地段，与源城区接壤，雅居乐地产与龙光地产项目建成后将具备不小的市场竞争力。东源被纳入河源中心区统筹规划后，与市区基本实现无缝对接、同城化一体化发展。近年来东源房价地价持续飙升，已成为各大开发商河源地区主战场。龙光地块宗地编号占地建面用途出让年成交价格楼面价溢价率竞得者限东公易土住宅70（出）6.07万㎡15.18万住宅兼容商年4.09亿元2693元/15%雅居乐地[2020]96㎡服用地商业40㎡产号年东公易土住宅70（出）4.7万㎡11.75万住宅兼容商年2.89亿元2455元/12%龙光地产[2020]95㎡服用地商业40㎡号年雅居乐地块数据来源：河源市公共资源交易中心13重点地块分析：星河地产8.06亿拿下江东新区建设起步区地块两宗地块被星河地产一次竞价竞得，是星河进入河源市场的第一子，投资总额接近220亿元。地块接近三分之一的综合发展用地将会为星河丹堤带来生态休闲、优质教育、体验商业酒店、公寓等充足的配套设施，项目建成后可能带来不小的名气积累。此地块各项指标会对项目建成后江东新区周边地产项目市场产生较大冲击。宗地编号占地建面用途出让年成交价格楼面价溢价率限河公易土住宅兼容商服住宅70年[2020]5412.1万㎡36.3万㎡4.02亿元1110元/㎡0%号用地商业40年河公易土住宅兼容商服住宅70年[2020]7011.6万㎡26.9万㎡4.04亿元1501元/㎡0%号用地商业40年数据来源：河源市公共资源交易中心14土地市场小结2l土地供求端同时大幅增加，土拍热度不减l20年共有48宗住宅、商办用地出让，楼面价有所下降l主城区及东源城区土地市场容量接近饱和，发展重心外移l江东新区、高新区成为住宅用地、商办用地供应主力片区15Part3商品房市场表现162020年市场综述：供应井喷，成交下跌，价格企稳总体概况：2020年河源市区商品房市场供应量呈增长态势，成交面积小幅略有下降，总供应面积332.17万㎡，同比增长51.42％；总成交面积184.87万㎡，同比下降4.75%；成交均价7468元/㎡，同比增长0.15%。近年河源市区商品房供销走势2020年河源市区商品房供销情况35080.00780030070.00760025060.0074002007200332.1750.001502752507000100200220240.3340.00134160136191194.1184.8768005030.006600020152016201720182019202020.006400供应面积成交面积10.0062000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6000供应（万㎡）16.791.3913.7836.9620.3521.9721.0419.4149.3825.4634.8570.79成交（万㎡）5.122.9811.9011.6726.1922.4414.6815.9214.1224.5312.9822.34均价（元/㎡）743266506993715274607503759576957697765776397468数据来源：河源市房管局、世联监控17供应情况：2020年度整体供应呈波形态势，供应增加，同比增长51.42%供应分析：随着时代、中骏、万达、中昂等品牌房企拿地项目陆续入市，导致今年供应放量，同时为对冲疫情影响，各大开发商采取以量冲量，2020年供求关系严重失衡，供应远远大于求。2019-2020市区商品房供应及环比变化图801000.00%70800.00%60600.00%5040400.00%30200.00%200.00%100-200.00%19.119.219.319.419.519.619.719.819.919.1019.1119.1220.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.12供应（万㎡）环比变化数据来源：河源市房管局、世联监控

18成交情况：2020年成交前期低迷，后期发力，整体同比下滑成交分析：2020年市区整体成交184.87万㎡，同比下降4.75%。第一季度受疫情影响，整体市场仍处于低迷状态。在经济逐渐复苏、开发商以低门槛、高佣金等促销政策的刺激之下，第二季度市场开始回暖，积压的购房需求开始释放。2019-2020年市区商品房月度成交走势及环比变化30250.00%222.73%25200.00%150.00%2087.92%129.19%100.00%1547.82%34.56%36.21%32.85%50.00%1020.78%28.14%4.56%1.83%0.054%.00%-7.46%-8.94%-17.15%-15.81%-11.21%-23.09%-20.58%--20.68%30.40%-30.52%23.61%5--50.00%13.169.1613.5412.5316.8613.391419.0713.2524.919.0217.3214.352.427.8117.915.0720.0215.8816.1719.5317.3422.2222.340-83.14%-100.00%19.119.219.319.419.519.619.719.819.919.1019.1119.1220.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.12成交（万㎡）环比变化数据来源：河源市房管局、世联监控19成交价格：2020年河源商品房成交均价走势趋稳，整体均价为7468元/㎡成交价格分析：2020年，河源市区商品房整体成交均价为7468元/m²，同比小幅上涨0.15%。第一季度受疫情影响，价格断崖式下跌，随着品牌房企项目陆续入市，带动价格持续爬升后趋于平稳。2019-2020年市区商品房成交价格月度走势800015.00%780010.00%76005.00%740072000.00%7000-5.00%68006600-10.00%64006200-15.00%7170718072007300738074007611774074957210760778407432665069937152746075037595769576977657763974686000-20.00%19.119.219.319.419.519.619.719.819.919.119.1119.1220.120.220.320.420.520.620.720.820.920.120.1120.12成交价格（元/㎡）环比增速同比增速数据来源：河源市房管局、世联监控20供求比：2020年供求比1.8，市场趋向供过于求供求比分析：2020年，河源市区商品房新增供应面积332.17万m²，成交面积184.87万m²，供求比为1.8，供远大于求，整体供求严重失衡。2015-2020年河源市区商品房供求比走势350300250200150100500

2.50332.172.092.001.80242.79240.31.50194.1191.3180.011.24184.87159.591.00136.04134.120.84130.70.73116.40.710.500.002015年2016年2017年2018年2019年2020年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供求比数据来源：河源市房管局、世联监控21存量去化：供应涨势明显，存量面积爆仓，去化周期22.19个月存量与去化分析：截至2020年12月末，市区可售一手住宅面积为341.95万㎡，供应较上年增长态势明显，供远大于求，库存增加，去化周期拉长。2019年5月-2020年河源市区住宅库存面积及去化周期走势4002535022.192030019.0517.5717.6325015.0514.6714.6415.0515.282001313.3913.2913.411211111508.637.471002.723.2743.06 42.14104.59126.52177.46181.48172.83194.65206.32204.73206.61231.9226.06225.59231.95235.44270.7271.63293.5341.95019.5 19.6 19.7 19.8 19.9 19.1 19.11 19.12 20.1 20.2 20.3 20.4 20.5 20.6 20.7 20.8 20.9 20.1 20.11 20.12可售面积（万㎡）去化周期（月）

151050数据来源：河源市房管局、世联监控注：去化周期=现有存量/近6个月平均成交量22置业热点外移，多点开花，市场集中化，呈现一超多强局面热销楼盘分析：龙光城凭借其品牌大盘、高配套等优势以及低门槛、超长分期等政策赢得客户青睐，独占鳌头；美的城、汇景九里湾、恒大雅苑等郊区项目通过高佣搅动中介，高性价比产品抢占客户资源，效果显著，占据较大的市场份额。2020年1-12月河源单盘项目销售额排名项目排名套数面积（万㎡）均价（元/㎡）销售额（亿元）龙光城1281029.0704620.39美的城2152017.5725412.66汇景·九里湾3125715.6702910.93雅居乐·金麟府4109113.7831011.36十里东岸5101112.9910011.73恒大雅苑696211.659566.9中骏·璟峰77274.784704.02时代倾城84575.694055.26天才·兴业城94514.864823.16恒大锦苑104505.386604.56数据来源：河源市房管局、世联监控23注：楼盘销售TOP10排名是按照住宅物业类型统计，由于数据更新滞后，数据存在一定误差。商品房市场小结3l供应井喷，成交下跌，价格企稳l供应涨势明显，存量面积爆仓，去化周期22.19个月l低门槛、超长分期、高佣金已成为市场常态l置业热点外移，市场集中化，当地小开发商生存空间将进一步受到挤压24Part4热点片区分析25东城片区：城市中心，万达周边，再成热土万达广场首入河源，同时接手市中心王牌项目江山一品改名为，万达东江城；与恒丰贸易广场直接将河源市中心东