X小区设备维修和养护服务方案

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X小区设备修理和养护服务计划之相关制度和职责，花园小区设备修理和养护服务计划1、设备报修房屋、建造设施修理服务建物修理工a.按《房屋、设施修理养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)修理方案表》的内容要求进...

花园小区设备修理和养护服务计划

1、设备报修

房屋、建造设施修理服务

建物修理工

a.按《房屋、设施修理养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)修理方案表》的内容要求举行修缮养护;

b.每月一次按《房屋、设备、设施巡察内容与要求》对小区房屋建造,公用部位、设施举行巡查;

c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施修理记录表》内;

e.房屋、设施发生异样,准时报告设备主管,并在设备主管协同下排解异样。

设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的选购方案的编制,托付修理的联系工作;

b.每年12月按房屋完好状况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)修理方案表》;

c.组织实施房屋、设施的修理保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、修理记录举行检查验证;

e.每季度组织建物修理工检查房屋、设施的用法情况,记录《房屋、设施检查表》,按照日常巡察及季度检查记录根据《房屋完好程度评定方法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好状况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

f.每年按照四个季度检查状况,填写《房屋完好状况汇总表》,上报公司主管部门。

主体结构

屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好,无倾斜、无裂缝浮现;

钢砼框架构件完好牢固,庇护层无剥落,主筋无外露现象,确保构件的承载能力;

基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象,确保基础结构稳定牢固。

屋面

平整完好,屋面防水层基本完好,隔热保温板完好无缺,无裂缝,排水畅通,压顶出线无起壳、裂缝,粉刷完好。

外粉刷

外粉刷无起壳(包括各类线脚粉刷,雨蓬、阳台等粉刷),无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。

钢木门窗及油漆

门窗开关灵便,五金齐全。

门窗油漆完好,无老化、无剥落现象,色泽匀称美观。

楼地面

地坪应平整、牢固、无裂缝、起壳、下沉。木地板无湿润、无腐烂。

内粉刷

各种内粉刷及踢脚线无剥落现象,瓷砖不起壳现象,粉刷完好。

水、电、卫

a.各种照明

电器线路完好,无老化,开关、插座、灯泡正常工作。

b.卫生设备

各种卫生器具设备完好,零件不损坏,用法便利。

c.给排水

上、下水管完好,用水正常,水箱流水畅通,排水系统畅通。

落水

各种水落、水管无损坏,托钩铁脚完好,排水畅通。

沟路

a.路面、明沟

邻居路面无裂缝破损,平整完好;室外明沟流水畅通。

b.下运河、窨井

下运河无堵塞,流水畅通;窨井盖圈完好无损,与路面齐平。

供配电设备

电工

a.每日一次根据《房屋、设备、设施巡察内容与程序》巡察配电房设备,并记录《配电房巡察记录表》;

b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》和《供配电设备(设施)修理保养规程》的内容要求举行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.供配电设备、设施修理工作记录于《房屋、设备、设施修理记录表》内;

e.供配电设备发生异样和故障准时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排解异样和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的选购方案的编制,外托付维修的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理方案表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及修理保养工作,并举行指导,检查;

d.每周巡察配电房设备,检查巡察记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行情况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,按照《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录举行检查验证;

g.每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急大事。

低压开关柜

a.耐压实验应吻合规范规定;

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、可靠,盘面油漆应完好;

c.电器或端子排接线应牢固,绑扎排列整齐,标记清楚齐全;

d.接地线衔接应紧密牢固,导电漆匀称无遗漏;

e.操作部分应灵便,接点和机械联锁的动作应正确;

f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

g.接触器和各种继电器完好,面板批示灯和按钮完好;

h.双电源箱能自动切换;

i.控制箱手动和自动操作均能运行。

照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定可靠,清洁整齐;

b.开关是否切断相线,单相三极插座接地线是否牢靠,照明灯头有无触电危急;

c.照明线路的绝缘是否良好,接线头不应外露,灯具高度是否吻合规定;

d.防爆湿润场所是否应用防爆防潮灯具;

e.仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否吻合要求;

f.移动的照明灯具是否用平安电压36伏或24伏。

防雷接地装置

a.接地电阻值应吻合要求;

b.接地线应平直、牢固,不应有高低起伏和弯曲现象;

c.接地体焊接应牢固,防腐处理应匀称。

机房环境

a.消防设施完备,有效;

b.内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无攒尘、攒水、油渍;

c.无乱堆杂物和易爆、易燃物品;

d.电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、有效、整齐。

给排水设备

管道工

a.每日一次根据《房屋、设备、设施巡察内容与程序》巡察泵房设备,并记录《水泵房巡察记录表》;

b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》和《给排水设备(设施)修理保养规程》的内容要求举行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.给排水设备、设施修理工作记录于《房屋、设备、设施修理记录表》内;

e.给排水设备发生异样和故障准时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排解异样和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购方案的编制,托付维修的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理方案表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及修理保养工作,并举行指导,检查;

d.每周巡察水泵房设备,检查巡察记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行情况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,按照《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录举行检查验证;

g.

每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

j.按《应急预案》规定负责处理应急大事。

供水泵

a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)吻合出厂要求;

b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵便;

c.各水泵运行平稳,无震动,无异样声,润滑良好,无咬泵现象;

d.电气控制箱中各器件齐全,启动、运行正常牢靠;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩等平安牢靠,无缺损。

水箱及附件

a.各浮球阀自动启闭灵便、牢靠;

b.各进出阀门启闭活络有效,无渗漏;

c.溢水管畅通,箱底排污阀良好;

d.减压阀畅通完好,减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效;

e.各管道设备等无锈蚀,无渗漏。

排水系统

a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、阻塞;

b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、阻塞;

c.各检查口标志清晰,操作便利;

d.各排水横管无倒返水,排水畅通。

污水处理系统

a.各专用鼓风机运行平稳,无异样声;

b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;

c.压滤机运转正常、完好;

d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数吻合出厂要求;

e.各专用污泥泵运行平稳,无阻塞;

f.各调整池、氧化池等完好,无阻塞渗漏现象;

g.气浮除渣设备完好;

h.各电机绝缘性能吻合规定;

i.电气控制箱中各元器件齐全,运行正常牢靠;

j.消毒装置完好、有效;

k.电气接地庇护牢靠、平安;

l.经系统处理后,排放吻合环保要求。

消防系统

日常巡察

a.设备修理工每日一次根据《房屋、设备、设施巡察内容与程序》巡察泵房及风机房设备,记录《水泵房巡察记录表》和《风机设备巡察记录表》。设备发生异样和故障准时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排解异样和故障;

b.安保人员负责消防设施的日常巡察,每月对各层面消防设施巡察一遍,将巡察结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

定期检查

a.由设备修理工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

b.由设备主管组织,并由安保主管、安保人员和设备修理工参加操作,每年一次举行消火栓、喷淋举行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警平安系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。

修理保养

a.设备修理工负责消防设施的修理保养工作;

b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》和《消防设备(设施)修理保养规程》的内容要求举行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施修理工作记录于《房屋、设备、设施修理记录表》内。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购方案的编制,托付维修的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理方案表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及修理保养工作,并举行指导,检查;

d.每周巡察消防设备,检查巡察记录;

e.每月定期组织设备修理工检查消防设备的运行情况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,按照《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录举行检查验证;

g.每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。

消火栓泵

a.消火泵(流量、扬程等主要参数)吻合出厂要求;

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵便;

c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;

d.电气控制和各元件齐全,正常牢靠,性能完好;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩平安牢靠,无缺损;

f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

增压泵

a.增压泵运转平稳,各项运行参数吻合出厂标准。

消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好;

b.启动报警按钮完好、性能牢靠;

c.各层消火栓出水压力吻合要求;

d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;

e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵便;

f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有显然标志。

喷淋泵

a.喷淋泵(流量、扬程等主要参数)吻合出厂要求;

b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵便;

c.喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象;

d.电气控制和器件齐全、正常牢靠,性能完好;

e.泵、电机等接地装置、防护罩平安牢靠,无缺损;

f.管道设备等无锈蚀,无渗漏。

喷淋头及管道

a.不同规格的喷头不得互相代用;

b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符;

c.喷头、管道无渗漏、锈蚀;

d.管道内水压恒定,器件齐全、正确。

消防送风排烟设备

a.各防火阀门自动、手动开闭灵便有效;

b.各送风口完好、无阻塞、结灰;

c.送、排风机(风量、动压等参数)吻合出厂要求;

d.送、排风机运转平稳,润滑良好;

e.各风机控制器电气元件齐全有效,性能牢靠;

f.风机设备接地庇护、防护罩平安、有效。

消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动;

b.喷淋泵运转应与报警联动;

c.报警装置应牢靠、正常,堵绝误报。

烟、温感监视屏

a.各烟、温感探头完好,感应正确;

b.探头显示屏完好,记录、提醒、打印正确牢靠;

c.备用电源完好,切换快速有效;

其他消防设施

a.机房、设备灭火器按规定应配备到位;

b.车库、仓库应配备的灭火器材到位。

弱电设备

分承包方维保人员

a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》和《弱电设备(设施)修理保养规程》的内容要求举行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱电设备、设施修理工作记录《房屋、设备、设施修理记录表》;

c.弱电设备发生异样和故障准时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,准时排解异样和故障。

电工

a.每日根据《房屋、设备、设施巡察内容与程序》巡察信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡察记录表》;

b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;

c.发觉弱电设备异样和故障准时通知分承包方维保人员并报告设备主管,催促修理保养。

保安人员

a.负责监控中央设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡察周界报警系统探头和设备,每班一次巡察摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡察记录表》;

b.发觉异样状况,准时报告保安主管、

设备主管。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系托付保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理方案表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备修理保营养承包方服务质量监管方法》对分承包方举行监管。对弱电设备修理保养工作举行检查、验证;

d.每周巡察弱电房设备,检查巡察记录;

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行情况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,按照《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录举行检查验证;

g.每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急大事;

i.协助管理处经理做好分承包方的评审、评价和初选工作。

管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作,每月组织对分承包商的评价。

摄像监控系统

控制台

-各控制器件运行正常,能采取切换定机、扫描式监视等;

-操作键盘灵便、牢靠;

-电源锁开关完好。

显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好,显像清楚,吻合设计要求;

-各显示器接线清晰,无任意拉接线;

-监视器安装牢固、牢靠。

电源设备

-沟通稳压电源工作正常、稳定;

-各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为;

-高、低压电源严格分别,交、直流电源分隔显然,无任意拉线;

-二路电源切换正常、牢靠;

-设备接地庇护、防护等平安、牢靠。

摄像机

-各摄像机工作正常,配置数量齐全;

-带云台、带变焦的摄像机应调整自如,吻合性能要求;

-各摄像机防护罩应齐全(特殊是室外型);

-各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清楚,吻合设计要求。

录像机

-所配录像机齐全,性能良好,吻合性能要求;

-各摄像监视点的信号,均能切换到录像机上举行录制(包括切换到备用录像机)。

保安防盗系统质量标准

可视对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。可视信号良好;

-门卫能与户内通话。可视良好、主机联系状况良好;

电子防盗门

-闭门器开闭灵便,快慢二档行程明确,自动关门时能确保门锁上;

-电子密码锁好,且密码能修改;

-键盘无损坏,不渗漏;

-电源正常。

巡更系统

主机、序号机功能完好;

电源、充电体充放电正常;

配套附件完好。

周界报警系统

光电识别器性能良好;

信号传输线路良好;

声光联动控制良好。

收视系统

控制箱

-控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器工作正常;

-能接收各开路信号,并确保收视效果达到设计要求,无干扰信号;

-电源容量适当,无过载状况,熔丝匹配;

-设备接地庇护吻合规定。

天线

-主杆天线能接收各开路信号(设计确定);

-天线安装牢固,辅助支撑齐全、有效;

-避雷器正常、牢靠,测试吻合规定。

监视等设备

-各调制器工作正常,确保信号强度;

-各录像机性能良好,能录制节目;

-各监视器工作正常,图像清楚。

线路终端

-各放大器性能牢靠,接地庇护吻合要求;

-各分支器齐全、有效;

-各终端器齐全、固定牢靠;

-线路敷设与固定合理,屏蔽良好。

(2)修理服务允诺

对普通急修项目,应在当天修理完毕,因故不能修复的(如:特别工艺要求、特别材料选购等缘由),应书面告诉报修人,哀求再次预约上门修理;

对普通预约修理项目,修理人员应约时不误,及时到达业户报修现场,二天内修理完毕,逢节、假日不顺延。

对较大预约修理项目,牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业户生活、歇息的修理项目,应在预约作业日期前一日通知业户,确保预约修理不误时;修理人员接到报修信息后,如上门修理服务时业户不在家,应留《哀求再次

预约上门修理(服务)通知单》,暗示业户另约上门修理(服务)的日期、时光;

对供水、供电、消防、监控等重要设备的修理项目,应尽可能缩短修理时光,努力削减对业户生活及平安的影响。对影响较多业户生活、歇息的修理项目,应事先发布修理通告(紧张抢修项目可在事后解释),解释修理作业可能对业户造成的影响,请业户有所预备,取得业户的原谅和支持,并向业户表示歉意。

以公司修理服务项目价目表为准,或按照市场价格与业户协议确定。

在有偿修理服务完工后,由修理人员开具发票,在发票上注明材料费用及人工费用,并请业户在《修理(服务)任务单》上签字确认、付费。

因修理质量问题造成的重复维修,不得另行收费;因修理操作不当造成业户损失的,应按实补偿。

水、电急修项目24小时内回访;

涉及邻里间的修理项目24小时内回访;

有较大危急性的修理项目(如:室内屋顶粉刷层大面攒剥落,供水管道爆裂等)24小时内回访。

房屋渗漏水修理项目,应在修理完工第一个雨天后回访。

普通预约修理项目应在修理完工后三天内举行回访。

在回访中发觉存在修理质量问题,应准时预约整改;发觉存在服务看法等问题,应责成有关修理人员登门赔礼。

(3)业户投诉接待

业户对修理服务有检查监督权及修理质量验收权,发觉修理服务存在问题有权准时指出,如业户与修理人员无法达成共识,可向管理处投诉。

接待人员应仔细、热烈地接听业户的投诉,准时登记投诉要点,经过调查、处理,尽快给业户一个惬意的答复。

投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作具体的记录,对重大投诉应准时向有关领导汇报。

2、公共部位、公共设施修缮养护管理制度

对楼道照明、应急照明灯具举行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残破。每周一次

对楼道内防火门举行平安检查,防火门应保持启闭灵便,闭门器启闭无冲击器,防火门玻璃无破裂。每月一次

对楼道、扶梯举行巡查:每月一次

a.扶梯扶手无断裂,表面光洁平整,无松动;

b.楼梯台阶、踏步平整无塌口,不绊脚,无开裂;

c.楼道地面平整,表层与基层粘结牢固,不空鼓,铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象,准时修补破损地砖(大理石);

楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残破、上口平顺、接缝严密平整。

对楼面举行巡查:每季一次

a.内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金配件完好;

b.各类标牌齐全,标识清楚,油漆无剥落、破损现象。

对屋面雨水总管,污水总管举行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落每季一次

对污水总管出墙管举行疏通,保持出墙横管无阻塞。每季一次

对屋面举行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无阻塞、开裂现象,排水畅通。每年二次

对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。每年二次

对外墙面勘查,保持外墙面无裂缝,装点墙面砖无起壳脱落,凡因修补墙面所用法的材料应保持与原墙面相一致。每年二次

对区内路面,侧石举行巡检:每月一次

a.区内道路路面强度、坡度、出水口等吻合要求,路面平整,不绊脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无攒水、泛水现象;

b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;

c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损。

对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严峻锈蚀。

每年二次

油漆铁栅栏。每年一次

检查保养围墙,不倾斜、不弯凸,灰缝饱满,围墙如有塌陷、倾斜裂缝应准时修整。每年一次

对区内雨、污水管举行检查、清捞。每季二次

雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆色彩为黑色)。每年一次

疏通小区内污水下运河,保持下运河畅通,同时检查下运河出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次

汛期前应对下运河举行疏通,清捞窨井内淤攒物。汛期前一个月

夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯举行巡察,准时发觉与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。每日一次

检查照明供电线路绝缘情况是否达标。每年一次

检查照明供电控制庇护装置功能是否正常