苏州古建筑流转法律观察

苏州古建筑流转法律观察苏州古建筑流转法律观察江苏良翰律师事务所一、古建筑的界定“古建筑”，是相对现代建筑而言，是社会对历史遗存建筑的通用俗语，一般是指现存清代（含清代）以前的建筑物和构筑物，但是在民国初年部分建筑在结构、形式、用材、艺术等方面与古代建筑类同，在传统习惯上，也称其为古代建筑。因此就本质而言，日常所称的“古建筑”是中国古代传统的砖木结构建筑与西方传统砖石结构建筑和现代钢筋混凝土结构建筑的区别。与“古建筑”相似的并经常被使用的概念还有“地上文物”、“纪念建筑”、“文物建筑”、“不可移动文物”等。“地上文物”是指存在于地面以上的不可移动文物的一种通俗称谓，是相对古文化遗址、古城址、古墓葬等地下埋藏文物而言，在二十世纪八十年代以前文物部门使用此称谓的较多，现在文本上已基本不用。它是以古代建筑为主，包括有革命旧址、革命纪念建筑、近现代优秀建筑、石窟寺、石刻、经幢、雕塑、金属构筑物或铸造物等。有些文物兼有地下、地上内涵，就需要综合考虑，根据其具体内容来确定。如唐宋以前的古城址，虽然地面也有遗存，但因其年代久远，早以废弃，一般就将其列入地下文物，再如抗战时期的地道遗迹，也与建筑物和构筑物紧密相联系，因此一般将其列入地上文物。“纪念建筑”是指古代建筑功能分类中的一个类别，但其既包括古代的，也含有近代和现代的，因此，1986年文化部颁布的《纪念建筑、古建筑、石窟、寺等修缮管理办法》和《文物保护法》第五条都将其列为单独类型。“文物建筑”是二十世纪八十年代末，九十年代初出现的新称谓，是指具有文物三大价值的建筑物和构筑物，它与“地上文物”相比，所包含内容较少，与建筑行业更切近。主要有纪念建筑、优秀近现代建筑、古代建筑等。但石窟寺是一种特有的形式，目前我国是将其与石刻单列为“石窟寺及石刻”类型，但也有将其列入“地上文物”和“文物建筑”类型。“不可移动文物”是新修订的《文物保护法》中确定使用的称谓，包含的文物类别较多，是相对于可移动的馆藏文物而言，古代建筑仅是其中一部分，它是一个涵盖文物内容较多的法律概念。根据其历史、艺术、科学价值，古建筑可以分为文物保护单位级别的古建筑、控制保护建筑级别的古建筑、普通的古建筑。另外，根据其权属性质，又可以分为国有和私有。价值/权属文保古建筑控保古建筑非保古建筑国有国有文保古建筑国有控保古建筑国有非保古建筑私有私有文保古建筑私有控保古建筑私有非保古建筑二、古建筑流转的法律规定古建筑反映了我国历史的辉煌，表现了过去我国的文化艺术和科学技术的伟大成就。保护古建筑既是对传统文化的传承，也是对子孙后代的负责。因此保护古建筑意义重大：1．古建筑是历史文化的载体。2．古建筑是启发爱国热情和民族的实物。3．古建筑是研究历史的实物例证。4．古建筑是发展旅游业的重要物质基础。5．古建筑是新建筑设计和新艺术创作的重要借鉴。保护古建筑，仅仅将古建筑封存是难以实现保护的初衷，因此必须将古建筑投入使用，古建筑在使用过程中才会焕发更大的活力。古建筑的使用运作仅仅依靠原所有人，根据目前的实践情况，在资金、保护意愿方面都是不够的，因此，需要构建古建筑流转的法律制度，将古建筑推向市场，使对古建筑有保护意愿的主体和资金进入，这将是古建筑保护的必然之路。目前规范古建筑流转的法律主要是《文物保护法》和《苏州市古建筑保护条例》。《文物保护法》第24条：国有不可移动文物不得转让、抵押。第25条：非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。《苏州市古建筑保护条例》第15条：鼓励国内外组织和个人购买或者租用古建筑。而对于文保古建筑和控保古建筑之外的非保古建筑，并未有法律对其流转问题作出规定，那么依据物权法，所有权人当然可以自由交易。由此可见，古建筑的流转规定主要是依据古建筑本身的性质。具体见下表所列：价值/权属文保古建筑控保古建筑非保古建筑国有不得转让鼓励购买自由交易私有不得转让给外国人鼓励购买自由交易通过上表可以看出，现有法律对古建筑流转还是基本较为宽松的，除了被认定为文物保护单位以外的古建筑，法律都是允许流转的。三、古建筑流转的法律困境虽然法律上对古建筑流转问题规定的似乎较为详细，但实际上在实践中古建筑的流转确实还存在许多困境。在古建筑流转方面，苏州是先行者，早在2006年就已经有葑湄草堂被个人拍得，2009年又有山塘雕花楼被一民营企业家拍得。虽然古建筑拍卖流转已有这两个成功案例，但是这过程也还是充满坎坷。葑湄草堂拍卖工作实际上在2005年就已经开始，但是原定的拍卖日期，却因“综合原因”而推迟。推迟的原因很大一部分实际上是被拍卖的古建筑属于控制保护建筑，可能涉及文物保护而被有关方面叫停暂缓。这里就涉及苏州市古建筑流转的第一个困境，《苏州市古建筑保护条例》的规定与《文物保护法》有一定的不协调。根据《文物保护法》，不可移动文物分为文物保护单位和非文物保护单位；而根据《苏州市古建筑保护条例》，符合一定条件，尚未公布为文物保护单位的建筑是控制保护建筑。由此可以看出，苏州市所谓的古建筑，其中有一部分为非文物保护单位的不可移动文物，另一部分是非文物的控制保护建筑，前者依据《文物法》自然是不能自由流转，后者则是可以流转的。在加强文物保护的大环境下，控制保护似乎等同于不能流转，因此政府、民众对控制保护建筑的流转都持一定的保守态度，只要是控制保护建筑，不论其是否属于不可移动文物，一刀切，都不允许其流转。所以，只有理清控制保护建筑的性质，才有可能在古建筑流转问题上有新的突破。古建筑流转的第二个困境，大量散落在农村集体土地上的古建筑因为宅基地限制而致流转成为难题。古建筑有很大一部分散落在农村集体土地上，这部分古建筑的土地性质属于农村宅基地。根据《土地法》及相关配套法律的规定，农村宅基地只能由本集体经济组织内部成员才可以享有。如果该土地上的古建筑要流转，就必须先将该土地征收为国有，显然在现有条件下要实现征收是很困难的。这一困境的突破在法律层面难度更大，要寄希望于以后国家法律的修改。附件：苏州市市区直管公房内控制保护建筑名单序号标牌号名称时代地点1003谢家福故居清桃花坞大街264号2004张宅清廖家巷12、13、15号3005吴宅清桃花坞大街120号4006瑞莲庵清齐门路星桥巷13、14、16、18、20、22号5007尚志堂吴宅清西北街58、66号6008关帝庙清西北街关帝庙弄4号7010思绩堂潘宅清齐门路77-84号8011佛慧庵清齐门平家巷13、14、15、16、17号9013许乃钊故居清东北街138、139、140、142号10014灵迹司庙清东北街128号11015敬彝堂严宅清东北街116号12016邓宅清仓桥浜33、34号13018曹沧洲故居清阊门西街59、61号14019余宅花园清、民国阊门西街38号15020福济观清阊门内下塘街132号16022庄宅清西海岛3号17023陆润庠故居清阊门内下塘街9、10号18024吴延琛故居清白塔西路80号19025洪宅清、民国白塔西路70、72、74号20026温宅清白塔西路100号21027徐宅清皮市街257号22028蒋侯庙清蒋庙前19、21、22号23029潘奕藻故居清蒋庙前2、4、6、8、10号24030吴宅清谢衙前28、30、32号25031程宅民国皮市街304号26032吴钟骏故居清潘儒巷79、81号27034德裕堂张宅明狮林寺巷72、75号28035太原王氏义庄清传芳巷2号29036华宅清东麒麟巷17号30037谦益堂潘宅清刘家浜24、26、28号31038尤先甲故居清刘家浜39、41、43号32039申宅清刘家浜38号33040潘宅清五爱巷36号34041玉器公所清周王庙弄28号35042织造局旧址清五爱巷10号36043王鸣銮故居清王洗马巷26、28、30号37045蔼庆堂清王洗马巷7号38047沈宅清三茅观巷26号，宋仙洲横巷4、6号39048诵芬堂雷宅清包衙前20、22号40050金宅清西百花巷18、26号41051许宅清高师巷2、4号42052张宅清高师巷22、24号43053王宅民国曹家巷28号（新乐里）44054季宅清马大箓巷37号45055周宅清马大箓巷9、11号46056顾宅清马大箓巷26号、高师巷23号47057石宅清中街路10、12号48058吴大澂祖居清双林巷18、20、22、24、26号49059五路财神殿戏楼清范庄前5号50061程宅清、民国闾邱坊11、13、15、17、19号51063杭宅清白塔西路115、117、119、121、123、125号52065陆宅清祥符寺巷7、8号53066范烟桥故居清温家岸17、18号54067潘遵祁故居清白塔西路13、15号，西花桥巷3号55068王氏怀新义庄清西花桥巷24、25号，白塔西路39、43号56069吴氏垂裕义庄清史家巷46、48-1号57070梓义公所清清洲观前34号58071玄妙观方丈殿清观成巷16、17号59072天宫寺明清箓葭巷10、11号，天宫寺弄1、3号60073陈宅明清箓葭巷49、50号61074潘宅清悬桥巷46号62076丁氏济阳义庄清悬桥巷41号63077德邻堂吴宅清大儒巷8号64078查宅清悬桥巷37号65079端善堂潘宅清大儒巷44、45、46、48、49、51、52号，南石子街12-3号后门66080丁宅清大儒巷6号67081韩崇故居清大儒巷迎晓里4、6、8、10号，一弄4号68082昭庆寺清大儒巷38号69083郑宅清曹胡徐巷3、5号，东花桥巷18号70084宋宅清曹胡徐巷76号71085怀德堂凌宅清东花桥巷10号，姑打鼓巷4号72087潘宅清东花桥巷11号73088朱宅清曹胡徐巷51号74089周宅清曹胡徐巷17-23号75090徐氏春辉义庄清南石子街10-1号76091潘祖荫故居清南石子街5、6、7、8、10号,迎晓里12号77092韩宅清南显子巷5、6、7、8号78093清慎堂王宅清大柳枝巷9号79094邓氏宗祠清大柳枝巷18号80095徐宅清大柳枝巷13号，丁香巷28号后门81096笃佑堂袁宅清大新桥巷28号82097庞宅清大新桥巷21号83098沈宅清中张家巷3号84099郭绍虞故居清大新桥巷12、13、20号85100蒋氏义庄清胡厢使巷34、35号86101唐纳故居清胡厢使巷40号87103吴宅清中张家巷6号建新里88104汪氏诵芬义庄清平江路254号89106嘉寿堂陆宅清天官坊8、10、11号肃封里90108怡老园后楼明学士街209号91110毛宅清慕家花园28号92111顾家花园清申庄前4号93115潘奕隽故居清马医科36、38、40号94116宣州会馆清吴殿直巷8号95117张宅清绣线弄13号96121宝积寺清塔倪巷8、10号97122潘宅清颜家巷16号98123庞莱臣故居清颜家巷26、28号99125陈宅明清干将路216、218号100126王宅清钮家巷5、6号新一里101127孝友堂张宅清干将路622号102128董氏义庄清大郎桥巷61、63、65号103129王宅明清肖家巷53号104130方宅清钮家巷31、32、33号105131真觉庵清钮家巷27号，东升里16、17、18号106132元和县城皇庙清肖家巷48号107133艾步蟾故居清肖家巷15号108134陈宅清钮家巷8号109135田宅清建新巷1、3号110136洪钧祖宅清西支家巷8、10、11、13号111137沈宅清西支家巷14号112140曹沧州祠民国瓣莲巷4号113141吴宅清富郎中巷20、22、24号，太平桥弄9号114142陶氏宅院民国盛家浜8号115143忠仁祠清庙堂巷16号116144范氏宅园清庙堂巷10号117145沈瓞民故居民国富郎中巷德寿坊3号118147秦宅清大石头巷22、24号119149丁宅清通关坊5、7号120153张家瑞故居近代沈衙弄（槐树巷）机关幼儿园南部121156顾宅清十梓街56、58号122159邓邦述故居清侍其巷38号123160陈宅清金狮巷26、27、28号124161李宅清金狮巷16、18号125162秦宅清金狮巷14号126163吴宅明清